Продажа земельных участков, находящихся в общедолевой собственности, регулируется Земельным Кодексом и несколькими статьями Гражданского Кодекса Российской Федерации. Каким бы законодательным актом не руководствоваться, обязательным фактом для совершения сделки по продаже доли земли является то, что участок должен быть разделен и все его границы должны быть учтены в кадастровом паспорте на эту долю. Продавец земли должен является законным собственником данной доли, и иметь свидетельство, подтверждающее его право собственности на данный участок.
Несмотря на то, что собственник доли земельного участка имеет право полного распоряжения своим куском земли, тем не менее, эти права законодательно ограничены. Ограничение прав распоряжения своей долей земли заключается в том, что, поставив перед собой задачу, как продать участок в долевой собственности, хозяин участка не имеет право сразу выставлять данный участок на свободную продажу. Дело в том, что преимущественное право на покупку продаваемого участка имеют сособственники других долей этого же земельного участка. Оформление же сделки купли- продажи долевой собственности на земельный участок другому, стороннему лицу, возможно только при условии получения нотариально удостоверенного согласия от других сособственников земельного участка. Но для того, чтобы получить согласие каждого сособственника на продажу доли стороннему лицу, нужно в письменной форме с указанием точной цены предложить купить часть земельного участка, принадлежащую продавцу. В случае получения отказа от покупки доли земельного участка всеми оставшимися собственниками, продавец имеет право выставить на продажу свою долю земельного участка стороннему лицу уже по более завышенной цене, нежели была предложена сособственникам данного земельного участка. Даже при наличии согласия, выданного собственнику доли другими сособственниками, на продажу им своей доли земли, он не имеет права продавать свою землю по цене меньшей, чем предлагалось другим сособственникам. При обнаружении же такого нарушения сособственники могут опротестовать действия продавца в судебном порядке в течение трех месяцев со дня подписания договора купли-продажи.
Сложность совершения сделки по продаже земельного участка, находящегося в долевой собственности, очевидна, поэтому для правильности заполнения всех документов и подтверждения правомерности лиц на распоряжение долями земельных участков наиболее оптимальным вариантом будет получение консультации юриста. Только после этого, будучи уверенным в правильности своих действий, можно заключать договор купли-продажи земельного участка, находящегося в долевой собственности. Если у вас есть потребность разрешить проблемы, связанные с земельным участком, наши специалисты всегда помогут найти оптимальное решение.
В период материальных трудностей некоторые собственники решают продать часть имеющегося имущества. К примеру, половину своего земельного участка. Номинально, сделать это можно двумя способами. Правда, реальные шансы найти покупателя есть только в одном случае.
Продать часть или долю участка можно двумя способами. Первый способ практически не требует от продавца усилий по подготовке объекта к продаже, но может обернуться сложностями в будущем, как для продавца, так и для покупателя. Во втором случае участок делится на два самостоятельных объекта, требует обращения в государственные ведомства и соблюдения всех формальностей. Однако именно второй способ предполагает наибольшее количество гарантий для обеих сторон сделки. Предлагаем рассмотреть алгоритм работы обоих способов:
Простой способ
Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.
Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом. Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится. А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.
Татьяна Сафарова
юрист ООО АН «ЛиКом»
Законом предусмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельного участка. (п/п 5 п. 1 ст. 1Земельного Кодекса РФ). Соответственно, продажа доли земельного участка возможно только с отчуждением соответствующей доли объектов, которые неразрывно связаны с земельным участком.
Согласно ст. 246-247 Гражданского Кодекса РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех его участников. Если одним из участников долевой собственности на этом земельном участке построен дом без согласования с другими участниками долевой собственности, то последние вправе потребовать, либо сноса сооружения (здания) как самовольной постройки, либо признания за ними права собственности на соответствующую часть сооружения (здания) в долевую собственность.
Самое неприятное то, что доля земельного участка никак не зафиксирована. Де-факто, продавец может договориться с покупателем, кто какую часть участка будет использовать. Однако де-юре, доля земельного участка никак не определена.
Олег Григорьев
директор АН «Альфа-Групп»
Юридически подкованные покупатели понимают, что доля в квартире - это, чаще всего, комната. А доля земельного участка - не определена никак: это может быть полоска, шириной два метра и длиной два километра, а может быть - квадрат в центре участка. Если говорить о долях земельных участков, то спросом они не пользуются вообще.
Доля участка является неликвидом, наиболее вероятный покупатель на такой объект - ближайший родственник продавца.
Сложный способ
Этот метод предполагает официальное разделение объекта на два самостоятельных участка, с получением на каждый свидетельства о праве собственности и милицейского адреса.
Алгоритм:
- Межевание участка (занимает не менее одного месяца; производится любым кадастровым инженером, имеющим разрешение на проведение межевых работ).
- Получение кадастрового паспорта (10 рабочих дней; оформляется в Кадастровой палате).
- Оформление права собственности на созданные объекты (10 рабочих дней; оформляется в Управлении Росреестра).
Таким образом, процедура требует обращения, как минимум, в три ведомства, и занимает не менее двух месяцев. А между тем, необходимо учитывать, что не каждый земельный участок можно разделить. В Екатеринбурге установлен норматив минимально допустимой площади земельного участка.
Татьяна Сафарова
юрист ООО АН «ЛиКом»
Минимальный размер земельного участка, который может быть сформирован из существующего земельного участка в г. Екатеринбурге составляет - 400 кв. м. ("4 сотки"). Минимальные размеры земельных участок устанавливаются уполномоченными органами муниципальных образований
Таким образом, участок площадью менее восьми соток не может быть разделен.
Некоторые участки классифицируются как «неделимые». Это связано не только с размером надела, но и со способом расположения дома. Иногда выделить свободный участок, не затронув необходимую территорию для обслуживания дома, невозможно. В этом случае у владельца есть только одна возможность - выставлять на продажу долю участка вместе с домом.
Кроме того, при разделении участка должно выполняться еще одно условие - к обоим объектам должен существовать индивидуальный подход или подъезд.
Олег Григорьев
директор АН «Альфа-Групп»
При разделе участка требуется согласие от соседей о доступе на вновь образованные земельные участки. Это необходимо для того, чтобы исключить ситуацию, когда люди разделили участок, один собственник продал другому этот участок, а потом оказывается, что дороги к участку нет, и коммуникации не подвести. Такие негативные примеры уже были: люди покупали землю в середине поля, а дорога к участку проходила только по чужой земле. И собственник этой земли предлагал выкупить участок под дорогу. Кадастровые инженеры обязательно прикладывают согласие «смежников» для оформления кадастрового паспорта на вновь образованный земельный участок
Если участок находится в коттеджном поселке, то возможное увеличение количества домовладений необходимо согласовывать с девелопером проекта. В противном случае, новый абонент может остаться без электричества или газа.
За то время, которое прошло с момента начала земельной реформы в 1991 году, многие крестьяне, работающие в сельском хозяйстве, сумели обзавестись собственными земельными наделами и распорядиться ими по своему усмотрению. Но до сих пор еще не все знают о том, что такое земельная доля, чем она отличается от обычного участка и как продать земельную долю, если в этом возникает необходимость.
Что собой представляет земельная доля
Получив право на земельную долю, вы получаете право на часть земель сельскохозяйственного назначения, которые были приватизированы в результате реорганизации прежних хозяйств. Но, хотя в документе, дающим вам право на земельную долю и указан ее размер, конкретного местоположения такой участок не имеет. Это можно сравнить с общей долевой собственностью на квартиру, когда каждый собственник владеет определенной долей в общем жилище, однако, никто не может сказать, где именно. Что же вы можете сделать со своей земельной долей?
В соответствии с указом Президента Российской Федерации «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 года за номером 337 и статьей 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», каждый собственник земельной доли имеет право:
выделить в натуре земельный участок в счёт земельной доли в случаях, предусмотренных законодательством (например, для ведения фермерского или личного подсобного хозяйства);
- сдать земельную долю в аренду;
- продать земельную долю;
- подарить земельную долю;
- передать по наследству;
- обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве;
- передать земельную долю на условиях пожизненной ренты и пожизненного содержания;
- внести земельную долю в уставной (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации;
- внести права пользования земельной долей в уставной (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.
Как зарегистрировать право на земельную долю
При продаже земельной доли, как и при совершении любой другой сделки с ними, с юридической стороны, происходит процесс перехода части долевой собственности от одного лица к другому. При этом происходит замена одного участника в общей собственности другим. Для того чтобы иметь возможность полноправно распоряжаться своей земельной долей, в частности, продавать ее, необходимо иметь документ, подтверждающий права собственности на земельную долю, который так и называется - Свидетельство о праве на земельную долю. Если такого документа у вас на руках нет, то подтвердить свои права вы можете копией решения органа местного муниципального органа о реорганизации сельхозпредприятия или же выпиской из Единого государственного реестра прав – ЕГРП, но для того чтобы продать земельную долю, вам понадобится предварительно зарегистрировать свои права на нее, обратившись в региональное представительство Росреестра – Регистрационную палату.
К заявлению о регистрации необходимо приложить:
- документ, удостоверяющий ваши права на земельную долю:
- кадастровый план участка земли, в составе которого находится ваша доля;
- выписку из кадастрового паспорта данного земельного участка;
- заверенную копию протокола общего собрания на котором принималось решение о реорганизации сельскохозяйственного предприятия и приватизации его земельных угодий;
- список собственников всех земельных долей данного участка;
- справку об отсутствии арестов и обременений на земельные доли;
- квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию права.
Через месяц после подачи заявления, если не в документах не будет выявлен никаких нарушений, вы получите свидетельство о собственности на земельную долю в общих сельскохозяйственных угодьях.
Как продать земельную долю
Земельную долю можно продать, как выделив ее непосредственно на местности и превратив в полноценный земельный участок, так и без такого выделения. В первом случае, выделенный участок будет стоить дороже, но вам придется понести определенные расходы по его выделению и определению границ.
Перед тем, как продать свою земельную долю стороннему лицу, вам необходимо получить отказ от ее выкупа у всех других участников долевой собственности – владельцев еще невыделенных долей, поскольку у них имеется право преимущественной покупки земельной доли в общедолевой собственности на землю. Далее вы должны предложить выкупить вашу земельную долю органам местного самоуправления. И только после получения письменного отказа, можете предлагать свою долю кому-то еще, причем, по цене, не ниже той, которая была указана в предложениях, которые вы делали остальным собственникам и Администрации.
Купля-продажа земельной доли осуществляется подписанием договора купли-продажи, точно так же, как это происходит, например, при продаже доли в квартире. Если вы не знаете, как правильно составляются подобные договора, то рекомендуем составлять его не в простой письменной форме, хотя закон вполне это допускает, а обратившись к нотариусу. После подписания договора нужно будет обратиться в Росреестр для того чтобы зарегистрировать переход права собственности к новому владельцу.
Продажа земельных участков занимает крупный сектор на рынке недвижимости. Но иногда перед покупателем, в зависимости от его целей, может встать вопрос, как приобрести, а перед продавцом, как продать долю в земельном участке. Можно ли это сделать, и если да, то каким образом?
Чем продажа доли отличается от продажи всего земельного участка
Главным отличием при совершении подобной сделки является то, что перед продажей доли земельного участка необходимо получить на это согласие собственников всех остальных долей. Дело в том, что у них есть преимущественное право на выкуп вашей доли. При этом, делая запрос-предложение, необходимо четко обозначить цену, по которой вы хотите продать свою долю. И если последует отказ, стороннему покупателю продать долю по меньшей цене уже будет невозможно.
Если продавец нарушает преимущественные права на выкуп доли иных собственников, они имеют право оспорить совершенную сделку в судебном порядке в течение трех месяцев с момента продажи доли. И суд, в данном случае, обязательно примет их сторону, переведя на них права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли в земельном участке.
Покупатель же, приобретая долю в земельном участке, должен знать о том, что не каждый участок может быть разделен на части с выделом принадлежащей ему доли в натуре. Хотя прямых указаний в законодательстве о том, на сколько именно частей можно разделить земельный участок, не имеется, однако в каждом регионе существуют свои ограничения по минимальной величине отдельного земельного участка. И если, например, выделяя вашу долю в натуре, вы получаете земельный участок менее этой минимально допустимой площади, либо же, остальной участок после выделения доли, оказывается меньше этой величины, такой раздел участка окажется недопустимым. Таким образом, приобретая долю в подобном земельном участке, вы получаете только долю в общей собственности на него.
Как выделить долю в земельном участке
Продавец может продать как выделенную, так и невыделенную долю земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом, если участок можно разделить и выделить долю на местности, она по своей стоимости окажется значительно выше, чем доля из участка не выделенная. В том же случае, когда границы доли не определены, покупатель приобретает право пользоваться земельным участком на общих основаниях, самое главное, чтобы площадь, занятая объектами его имущества не превышала ту площадь, на которую он имеет право в соответствии со своей долей участка.
Если вы решили выделить свою долю перед продажей, вам необходимо обратиться в геодезическую компанию, обладающую лицензией на производство межевых работ. Кадастровые инженеры определят геодезические координаты и точные границы вашей доли, установят межевые знаки и вычертят ее кадастровый план. С этими документами вы идете в Кадастровую палату и ставите фактически новый сформированный участок на учет. К заявлению следует приложить свидетельство на общую долевую собственность на земельный участок и сформированное кадастровыми инженерами межевое дело. Затем вы идете в территориальное отделение Росреестра – Регистрационную палату и пишете там заявление о регистрации своего права собственности на выделенную долю участка.
Если же вы хотите продать невыделенную долю земельного участка, а покупатель согласен ее купить, подготовка к такой сделке значительно облегчается, межевания в этом случае проводить не нужно.
Как продать долю в земельном участке – проведение сделки
В сущности, проведение сделки по продажи доли земельного участка почти ничем не отличается от продажи любой другой недвижимости. За исключением того, что, как уже было сказано, если доля участка не выделена, вам придется предварительно получить согласие всех остальных собственников на проведение сделки и их отказ от права преимущественной покупки земельной доли. Как и в любом другом случае, для того чтобы продать долю в земельном участке, необходимо составить договор купли-продажи, который должен содержать следующую информацию:
паспортные данные продавца и покупателя – сторон по договору;
подробное описание и основные характеристики участка - его кадастровый номер, месторасположение, категорию земель, целевое назначение, площадь;
- размер доли земельного участка;
- цена договора и порядок расчетов;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон;
- любые другие дополнительные условия, находящиеся в соответствии с действующим законодательством.
Договор купли-продажи доли в земельном участке можно заключить у нотариуса, а можно это сделать в простой письменной форме. В последнем случае необходимо оформить три одинаковых экземпляра договора – по одному для продавца и покупателя и один экземпляр необходим для Регистрационной палаты, куда нужно будет подать документы для регистрации перехода права на долю в земельном участке к новому собственнику.
Иногда перед заключением основного, продавец и покупатель заключают между собой предварительный договор купли-продажи, одновременно с чем вносится задаток за недвижимость, в данном случае, долю в земельном участке. Такая процедура позволяет получить дополнительные гарантии в том, что стороны впоследствии не откажутся от принятых на себя обязательств.