Закладная подтверждает право ее владельца на имущество, взятое по ипотеке. Она оформляется в банке во время подписания ипотечного договора. Закладная по ипотеке в установленный срок должна быть зарегистрирована в государственных органах, иначе она становится фиктивной.
Документ содержит в себе информацию о залогодателе и залогодержателе, о кредитном договоре и об объекте недвижимости. Он может использоваться для принудительной продажи квартиры в случае, если заемщик не выплачивает денежные средства. Кредитная организация может передавать права на закладную другому лицу, но при этом новый владелец не имеет права менять условия ипотечного договора в одностороннем порядке.
Обременение предполагает, что заемщик не может распоряжаться квартирой без контроля банка. Так он не может продать квартиру, сдать ее в аренду, вписать туда новых жильцов. После заемщик становится полноправным владельцем недвижимости. Из базы убирается запись о наличии кредита. Таким образом, полностью аннулируется право банка на квартиру.
Какие действия предпринять и куда обратиться, если банк не отдает документ после выплаты кредита?
Банк может не выдавать закладную только в том случае, если ссудный счет не закрыт. Такое может произойти, если ипотека погашена досрочно, а последний платеж был подсчитан неверно.
После внесения остаточной суммы необходимо обратиться в кредитную организацию, чтобы получить выписку по счету. Даже если остался долг в 5 рублей, ипотека закрыта не будет.
Если все в порядке, а банк не выдает документ, необходимо предпринять следующие действия:
- Написать письмо банку со ссылкой на . В письме можно установить срок в 2 недели для получения письменного ответа.
- При подаче письма в банк получить номер входящей корреспонденции.
- Дождаться ответа банка. Ответ будет получен на почтовый адрес, указанный в письме.
- Если банк отказывается выдать закладную, со всеми доказательствами можно обращаться в суд. Письменный ответ банка также можно приложить к исковому заявлению.
Т.к. банк может передавать закладную иным лицам, документ может быть попросту утерян. В случае утери закладной банк обязан выдать дубликат .
При получении дубликата важно удостовериться, что он соответствует прежнему документу. Для этого важно своевременно запрашивать у банка копию закладной, чтобы было с чем сравнивать. На выданном документе должна стоять отметка, что это дубликат.
Регистрация закладной в Росреестре требует затраты денежных средств. Кредитная организация может возложить оплату расходов по составлению дубликата на заемщика. Однако не стоит на это соглашаться, если подобное обязательство не указано в договоре.
Как быть, если обременение оформлено другим способом?
Закладная оформляется не во всех банках. Крупные банки могут пойти на риск выдать кредит без ее оформления. Если документ не оформлялся, то погашение записи об ипотеке происходит на основании совместного заявления заемщика и представителя банка.
Закладная дает банку возможность вернуть свои деньги, если заемщик не выполняет свои обязательства по кредиту. Банк имеет свои права на имущество и без его согласия нельзя совершать какие-то действия с недвижимостью. Выдача закладной подразумевает, что клиент выполнил свои обязательства. После снятия обременения заемщик может распоряжаться своим жильем без получения согласия от банка.
13. Порядок исправления ошибок и опечаток, изменение содержания закладной 13.1. Исправление ошибок, допущенных по тексту Закладной, с помощью средств корректуры опечаток (в том числе, корректирующих составов, ластиков и т.п.) не допускается.13.2. В случае расхождения в обозначении сумм прописью и цифрами необходимо вносить изменения в закладную для приведения данных в соответствие друг другу.
13.3. В случае технических ошибок или описок, допущенных по тексту Закладной регистратором, возможно внесение регистратором исправлений непосредственно в Закладную при условии, что такие исправления должны быть удостоверены подписью регистратора с обозначением характера исправлений и их достоверности и заверены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
13.4. В случае технических ошибок или описок, допущенных владельцем Закладной в разделе «Отметки о смене владельца закладной», возможно внесение владельцем Закладной исправлений непосредственно в данный раздел при условии, что такие исправления должны быть удостоверены подписью и печатью владельца Закладной с обозначением характера исправлений.
Пример обозначения характера исправления:
Неверная запись зачеркивается и проставляется новая, данное исправление оговаривается следующим образом:
«Зачеркнутые слова «…» не читать, вписанному «…» верить
».
13.5. Технические ошибки и описки, допущенные при составлении Закладной Залогодателем, подлежат исправлению путем аннулирования Закладной либо заключения соглашения о внесении изменений в Закладную:
либо путем приложения к Закладной оригинала соглашения о внесении изменений в Закладную и указания в тексте самой Закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью Закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 Закона об ипотеке (наименование, дата составления, дата выдачи первоначальному Залогодержателю);
либо путем аннулирования Закладной и одновременно с этим выдача новой Закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.
Государственная регистрация такого соглашения осуществляется безвозмездно, то есть государственная пошлина за регистрацию изменений Закладной не уплачивается.
13.5.2. Произведенная государственная регистрация соглашения об изменении содержания Закладной удостоверяется путем проставления на соглашении штампа регистрационной надписи, применяемого для документов при регистрации сделок и перехода права.
В штампе после слов «Произведена государственная регистрация» указываются слова «соглашения об изменении содержания Закладной».
13.5.3. Оригинал соглашения об изменении содержания Закладной, являющегося ее неотъемлемой частью, прилагается к Закладной и скрепляется с ней с указанием на обороте нового количества листов Закладной, проставлением подписи регистратора и печати регистрирующего органа.
При этом необходимо учитывать, что в случае аннулирования Закладной и выдачи новой оригинал соглашения об аннулировании скрепляется только с аннулированной Закладной и не прикрепляется к новой Закладной, поскольку она составляется с учетом предусмотренных соглашением изменений.
14. Аннулирование закладной
14.1. Аннулирование Закладной при погашении регистрационной записи об ипотеке.
14.1.1. После погашения регистрационной записи об ипотеке аннулированная Закладная может быть передана ранее обязанному по ней лицу по его требованию (заявлению).В этом случае на аннулированной Закладной проставляется дополнительный штамп погашения регистрационной записи, заполняемый в порядке, установленном Правилами ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 (с изменениями и дополнениями).
14.1.2. При аннулировании Закладной в связи с прекращением ипотеки на лицевой стороне первого листа аннулированной Закладной проставляется штамп погашения регистрационной записи, заполняемый в порядке, установленном Правилами ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 (с изменениями и дополнениями).
14.1.3. Подлинный экземпляр аннулированной Закладной помещается в дело правоустанавливающих документов регистрирующего органа.
Аннулированная Закладная может быть передана ранее обязанному по ней лицу по его требованию (заявлению).
При аннулировании закладной в связи с прекращением ипотеки (статья 25 Закона об ипотеке) на лицевой стороне первого листа аннулированной закладной проставляется штамп погашения регистрационной записи, заполняемый в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП.
Подлинный экземпляр аннулированной закладной помещается в дело правоустанавливающих документов. Аннулированная закладная может быть передана ранее обязанному по ней лицу по его требованию (заявлению) (статья 25 Закона об ипотеке).
При обращении в регистрирующий орган залогодателя или лица ранее обязанного по ипотеке для получения аннулированной закладной необходимо выполнить следующие действия:
1. В главном окне выполните пункт меню Книги à или в главном окне Выбор действия в подразделе Выдача документов нажмите кнопку Записи в КУВС . На экране появится форма Книга учета выданных свидетельств .
2. Выполните команду меню Запись à Создать (F6 ) или нажмите кнопку на панели инструментов. На экране появится детальная форма .
· Поля Номер книги , Дата выдачи , Сотрудник заполняются автоматически. При необходимости откорректируйте значение этих полей вручную или выберите нужные значения из справочников, открывающихся после нажатия кнопки справа от поля.
· Заполните поле № записи , нажав клавишу F10 .
3. Внесите данные в поле Получивший .
а) Если за выдачей закладной обратился непосредственно первоначальный залогодержатель или законный владелец закладной, то нажмите кнопку . На экране откроется форма Список Субъектов .
o Выполните поиск нужного субъекта в базе данных.
o Подключите выбранную запись двойным щелчком мыши по записи или нажатием кнопки на панели инструментов. Форма Список субъектов Запись в . Поле Получивший будет заполнено.
б) Если за выдачей закладной обратился представитель первоначального залогодержателя или законного владельца закладной, то поставьте флажок в поле Предст . На экране откроется форма Список представителей .
o Выполните поиск представителя (записи о представлении обратившимся лицом интересов правообладателя на основании представленного документа) в БД по известным характеристикам (фамилии, паспортным данным и т.д.).
o Если запись о представителе найдена в БД, просмотрите его характеристики и нажмите клавишу Enter на клавиатуре или кнопку на панели инструментов, либо дважды щелкните мышью на выбранной записи. Форма Список представителей закроется, и поле Получивший будет заполнено.
в) Если запись о представителе в БД не найдена, то создайте ее, выполнив действия, указанные в п.5 раздела 2.1 Прием документов для регистрации права настоящих Рекомендаций.
4. Перейдите в поле Выданные документы .
· Нажмите кнопку , расположенную справа от первой выделенной строки в данном поле.
· На экране откроется форма Тип действия (см. Рис. 233). Выберите необходимое значение и нажмите кнопку ОК Свидетельства, закладные, выписки на б/х имущество .
Рис. 233 Форма "Тип действия"
· Выполните команду меню Запись à Создать (), или нажмите клавишу F6 на клавиатуре.
· На экране откроется форма Свидетельство (см. Рис. 234).
Рис. 234 Форма ″Свидетельство″
· В поле Тип выберите из списка () значение Закладная .
· В поле Регистр.номер выберите из списка нужный регистрационный номер ипотеки. При нажатии кнопки откроется форма .
Рис. 235 Форма "Укажите требуемую запись об ипотеке"
· Выполните поиск (по типу, номеру и дате регистрации, адресу объекта недвижимости). Подключите выбранную запись двойным щелчком мыши по записи или нажатием кнопки на панели инструментов. Форма Укажите требуемую запись об ипотеке закроется, и управление перейдет в форму Свидетельство . Поле Регистр.номер будет заполнено.
· Поля Вид и Дата регистрации заполняются автоматически соответствующими значениями.
5. Нажмите кнопку , расположенную справа от поля Описание документа . На экране откроется форма Документы-основания , которая содержит список закладных, связанных с выбранным регистрационным номером ипотеки. Выберите из списка необходимый документ – закладную.
· Просмотрите характеристики закладной в открывающейся при нажатии кнопки на панели инструментов форме Документ (см.Рис. 236).
Рис. 236 Форма ″Документ″
· В поле Аннулирован внесите дату аннулирования закладной.
· Закройте форму Документ , нажав кнопку на панели инструментов.
6. Выберите нужную закладную, нажав клавишу Enter на клавиатуре или кнопку на панели инструментов, либо выполнив двойной щелчок мышью на выбранной записи. Поле Описание документа будет заполнено.
· Сохраните сделанную запись о закладной, выполнив команду меню Форма à Сохранить (), либо нажав клавишу F2 на клавиатуре.
· Закройте форму Свидетельство , нажав кнопку на панели инструментов. Управление вернется в запись в Книге учета выданных свидетельств . В поле Выданные документы появится запись о выдаваемой закладной.
Рис. 237 Запись КУВС о выдаче аннулированной закладной
Внимание ! Поле Реквизиты документа автоматически заполняется фразой: "аннулированная закладная, <дата погашения аннулированной закладной>" в соответствии с п. 24 Правил ведения книг и п.54 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.
· Для заполнения поля Примечание нажмите кнопку справа от поля. Поле Примечание автоматически заполнится сведениями о номере и номере записи в этой книге, под которым учтено заявление о регистрации ипотеки. Откорректируйте автоматически сформированный текст.
Важно ! При выдаче аннулированной закладной в графе "Примечание " соответствующей записи Книги учета входящих документов , на основании п.20 Правил ведения книг, указываются дата передачи закладной, фамилия и инициалы физического лица (и наименование юридического лица, когда обязанным по ней лицом являлось юридическое лицо), которому передана аннулированная закладная, а также подпись этого лица (в случаях, когда в порядке, установленном статьей 25 Закона об ипотеке, подлинник аннулированной закладной передается ранее обязанному по ней лицу).
Для автоматического заполнения этой графы, необходимо находясь в записи о выдаче аннулированной закладной нажать кнопку , расположенную справа от поля Примечание . Управление перейдет в форму (см. Рис. 238). Установив курсор на необходимую запись, нажать кнопку , расположенную справа от поля Примечание .
Рис. 238 Форма "Связь закладной с книгой учета входящих документов"
· Для выхода из формы Связь закладной с книгой учета входящих документов нажмите кнопку на панели инструментов.
· Сохраните созданную запись в Книге учета выданных свидетельств , нажав кнопку на панели инструментов или клавишу F2 на клавиатуре.
7. При необходимости распечатайте запись Книги учета выданных свидетельств , выполнив команду меню Отчеты à Печать записи в книге или нажав кнопку на панели инструментов (см. Рис. 239).
Рис. 239 Отчет – запись книги учета выданных свидетельств
8. Нажмите кнопку на панели инструментов для выхода в Книгу учета выданных свидетельств , или нажмите на нее последовательно несколько раз для выхода в главное окно.
Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.
Соглашение об изменении условий документарной закладной, указанное в пункте 8 статьи 13, пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, соглашение о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству (далее - соглашение об изменении содержания документарной закладной) должны предусматривать внесение изменений в содержание документарной закладной путем прикрепления к ней оригинала соглашения об изменении содержания документарной закладной и указания должностным лицом органа регистрации прав в тексте документарной закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью документарной закладной в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона, или аннулирование документарной закладной и одновременно с этим выдачу новой документарной закладной, составленной с учётом соответствующих изменений. Соглашение об изменении содержания документарной закладной является основанием для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке и является неотъемлемой частью документарной закладной.
В случае аннулирования документарной закладной и одновременно с этим выдачи новой документарной закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости залогодатель и залогодержатель передают в орган регистрации прав подлежащую аннулированию документарную закладную и новую документарную закладную, которая вручается залогодержателю вместо аннулированной документарной закладной.
Аннулированная документарная закладная хранится в архиве органа регистрации прав до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.
Изменения в регистрационную запись об ипотеке вносятся органом регистрации прав не позднее одного рабочего дня, следующего за днём поступления в орган регистрации прав заявления о внесении изменений в документарную закладную, соглашения об изменении содержания документарной закладной с предъявлением оригинала такой закладной, либо в течение одного дня с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра. Одновременно государственный регистратор вносит в документарную закладную запись о заключении соглашения об изменении содержания документарной закладной, удостоверяя её своей подписью и скрепляя печатью органа регистрации прав.
Документарная закладная может быть обездвижена путем передачи её по договору в депозитарий для её хранения и учёта прав на неё. В этом случае владельцем документарной закладной на ней делается отметка, содержащая наименование и место нахождения такого депозитария. При обездвижении документарной закладной депозитарий, который осуществляет хранение данной документарной закладной, обязан уведомить об этом орган регистрации прав и обязанное по данной документарной закладной лицо.
В случае обездвижения документарной закладной права её владельца подтверждаются записью по счету депо в системе депозитарного учёта (далее - запись по счету депо), передача прав на закладную, совершение иных сделок с закладной могут осуществляться только путем внесения соответствующих записей по счету депо.
Право требовать от обязанного лица исполнения по обездвиженной документарной закладной признаётся за лицом, указанным в учётных записях депозитария в качестве владельца этой документарной закладной или иного лица, осуществляющего права по этой документарной закладной.
В случае аннулирования обездвиженной документарной закладной при внесении в неё изменений новая документарная закладная должна содержать отметку, содержащую наименование и место нахождения депозитария, который осуществлял хранение аннулированной документарной закладной и учёт прав на неё.
В случае обездвижения документарной закладной она может быть выдана депозитарием её владельцу только для передачи её в другой депозитарий либо внесения изменений в такую закладную, а также суду, арбитражному суду, правоохранительным органам по их запросу. В этом случае переход прав на документарную закладную не осуществляется, а записи по счету депо об обременениях, ограничениях, специальная залоговая передаточная надпись, которые действуют в отношении такой закладной, не совершаются.
При передаче обездвиженной документарной закладной в другой депозитарий новый депозитарий обязан уведомить об этом орган регистрации прав и обязанное по такой закладной лицо.
При передаче обездвиженной документарной закладной в другой депозитарий на такой закладной депозитарием, осуществляющим её хранение и учёт прав на неё, проставляются отметки об обременениях, ограничениях, о специальных залоговых передаточных надписях, которые действуют в отношении такой закладной на момент её передачи владельцу, а владелец такой закладной делает на ней отметку о новом депозитарии с указанием его наименования и места нахождения. Депозитарий, в который такая документарная закладная передается на хранение и для учёта прав на неё, вносит записи по счету депо об обременениях, ограничениях, специальную залоговую передаточную надпись, указанные на ней предыдущим депозитарием.
В случае обездвижения документарной закладной депозитарий вправе привлекать к исполнению своих обязанностей по хранению закладных и (или) учету прав на них другой депозитарий, если это предусмотрено депозитарным договором с депозитарием, которому такая закладная передается на хранение. В этом случае дополнительные отметки на закладной не делаются. Депозитарий отвечает за действия определённого им другого депозитария как за свои собственные.
Выдача закладной. Изменение условий, аннулирование закладной. Регистрация владельцев закладной. (Вопрос 120)
Ст. 13, ФЗ 102.Закон об ипотеке
Закладная представляет собой именную ценную бумагу, которая удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и одновременно по договору об ипотеке. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения, обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Закладная удостоверяет следующие права ее законного владельца: 1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства (денежное обязательство, которое обеспечено ипотекой, - это основное обязательство); 2) право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладную составляют вместе с договором об ипотеке. При этом закладная не может заменить договор об ипотеке. Изменение содержания закладной или ее аннулирование и выдача новой закладной возможны еще в трех случаях:1) в случае перевода долга по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке );
2) в случае изменения размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее;3) в случае случайной гибели или повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если между залогодержателем и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества (п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке ).
Замена закладной новым документом требует внесения изменений в ЕГРП. В этом случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные ЕГРП залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную (ст. 13 Закона об ипотеке ). Законом об ипотеке предусмотрен еще один случай аннулирования закладной: при несоответствии ее договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии, кроме случая, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. В данной ситуации законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременно с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением (ст. 14 Закона об ипотеке ). Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.