Причём кредит ещё не выплачен до конца. Как это сделать, если вы взяли кредит в Россельхозбанке, банке ВТБ24 или Сбербанке – расскажет эта статья.
Почему люди хотят продать ипотечную квартиру
Обычное явление, когда человек хочет продать какую-то вещь. Естественно, делается это по двум причинам – либо ему стали нужны деньги, либо вещь ему стала не нужна. С квартирами всё точно также. С ипотечными квартирами связаны две особенности:
- Кредитное обременение стало непосильным. Покупатель или группа покупателей не в силах больше выплачивать банку за квартиру, купленную в рассрочку, ну то есть им «стали нужны деньги». Квартиры часто покупают молодые семьи, которые вначале хотят жить отдельно, но потом приходят к выводу, что легче меньше тратить, чем больше зарабатывать, и переезжают жить к родителям. Сейчас с работой трудная ситуация, многие люди её теряют, и вынуждены пересматривать свои кредитные обязательства. Брали квартиру в надежде, что ипотечный кредит можно выплачивать за счёт сдачи её внаём, но спрос на съёмное жильё упал в 2 раза. И так далее.
- Покупка в рассрочку стала невыгодной. Появилась возможность на более выгодных условиях в другом месте, то есть «квартира стала не нужна». Актуально в связи с падением цен на жильё. Многие брали квартиры в ипотеку на пике их стоимости. Поэтому сейчас, когда многие из них подешевели в полтора-два раза (особенно актуально для районных городов и вторичного фонда) выгоднее избавиться от старых кредитных обязательств и купить квартиру в другом месте.
В целом, это не противоречит ситуации с обычными вещами – либо стали нужны деньги, либо квартира больше не нужна. Добавляется и ряд семейных обстоятельств – , получили квартиру в наследство и можно там жить, не выплачивая проценты, решили построить дом и жить за городом и т.д.
Особенности продажи квартиры с обременением
Любой агент недвижимости скажет вам, что больше половины сделок с недвижимостью делается по . Это значит, что собственник для совершения любой операции с квартирой должен получить согласие третьих лиц – несовершеннолетних, недееспособных, или, как в данном случае, банка. Для вступления сделки купли-продажи в юридическую силу нужно получить согласие банка. Естественно, сделать это можно лишь в случае, когда вы возместите банку все затраты, которые он понёс, внося за вас деньги за квартиру при покупке, а также полностью или частично упущенную прибыль.
Пошаговые инструкции по каждому способу продажи квартиры в ипотеке
В юридической практике встречаются три опробованных схемы продаж . Но, если вы сами квалифицированный юрист, или же вам таковой помогает, можно изобрести и новые. В других случаях лучше придерживаться приведённых ниже схем.
Путём погашения кредита
- Вы идёте в банк, и выясняете возможность досрочного погашения кредита.
- После получения согласия банка на досрочное погашение, закрываете кредит.
- Получаете согласие банка на снятие обременения.
- Идёте в и регистрируете снятие обременения.
- Продаёте квартиру.
Этот способ подойдёт тем, у кого есть деньги. Некоторые банки за досрочное погашение берут процент. Если покупатель вам доверяет – внести деньги за кредит по ипотеке может он. Но это большой риск, и, скорее всего, это возможно лишь между очень близкими людьми. Как вариант этого способа – продажа квартиры, когда банк будет посредником.
- С покупателем делаете предварительный договор, заверяете его.
- Идёте с этим договором в банк.
- Подписываете трёхсторонний договор о погашении кредита и снятии обременения в случае .
- Вы или ваш покупатель вносите необходимую сумму в банк на депозит или в ячейку.
- Снимаете обременение и продаёте квартиру.
Этот вариант безопаснее для покупателя, если часть денег готов внести он. Естественно, сумму на погашение кредита из цены квартиры он вычтет.
Путём продажи кредита
- Выясняете возможность передачи кредита третьим лицам в вашем банке.
- Покупатель и вы подписываете предварительный договор купли-продажи квартиры.
- Вы оба идёте в банк и подписываете трёхсторонний договор о смене заёмщика в случае продажи квартиры.
- Регистрируете сделку купли-продажи.
Что ж, если вместо вас готов выплачивать кредит покупатель – это не так уж и плохо. Однако, это скажется на сумме, которую вы можете получить, если продадите квартиру.
Переоформление кредита
- Выясняете возможность переоформить ипотечный кредит в потребительский в вашем банке.
- В случае согласия переоформляете кредит на себя и получаете согласие банка о том, чтобы продать квартиру.
- Снимаете обременение и регистрируете сделку купли-продажи.
В данном случае не требуется дополнительных договоров с покупателем, вы можете просто сделать это даже без намерения продать квартиру. Подойдёт тем, у кого срок погашения кредита подходит к концу и сумма для выплаты осталась небольшая, иначе банк может не согласиться. Как вариант – можно договориться о выдаче кредита в другом месте и погашении кредита в данном банке с помощью договора рефинансирования. Но это длительная и сложная процедура.
Особенности продажи через Сбербанк, ВТБ24 и Россельхозбанк
Сбербанк
характеризуется длительным сроком рассмотрения заявок на все операции с досрочным погашением. Но вам может и повезти. В целом, на какие-то сомнительные схемы сотрудники банка не пойдут, и вам придётся действовать по предложенным ими схемам. Подробнее каждому конкретному покупателю скажут при обращении, то есть в итоге — порядок продажи квартиры будет индивидуальным. Неохотно идут на рефинансирование кредита любыми способами.
ВТБ24 . Также действует по собственным схемам, приведённым выше, но с некоторыми оговорками. Существуют ограничения на куплю-продажу, связанные со страховой суммой и деньгами, которые нужно заплатить для погашения кредита. Охотнее других банков идёт на рефинансирование кредита через третьих лиц.
Россельхозбанк . Очень неохотно идёт на пересмотр договоров об ипотеке. Скорее всего, вам не удастся продать квартиру, переоформив кредит на другое лицо или оформив потребительский кредит. Да и досрочно погасить кредит может не получиться. Банк работает с собственными застройщиками, и имеет определённый интерес, чтобы в случае проблем у покупателя квартира досталась ему.
Частные случаи продажи ипотечных квартир
Рассмотрим специфические ситуации, которые вызывают вопросы.
Продажа квартиры с материнским капиталом
Обязательное условие для совершения любых сделок – исполнение родившемуся ребёнку трёх лет. Продать квартиру вы можете лишь с целью покупки другой квартиры на вторичном рынке, внесения суммы на участие в долевом строительстве или покупки новой квартиры по ипотечному кредиту.
Продажа квартиры, купленной менее трёх лет назад
В этом случае продажа квартиры облагается налогом на куплю-продажу. Но можно получить налоговый вычет, если вы при этом покупаете новое жильё. Если сумма покупки больше суммы продажи – налог платить не придётся. А вот если вы получаете при этом прибыль – придётся заплатить налог.
Способы продажи квартиры, находящейся в залоге у банка — видео
На видео ниже подробнее рассказывается о трех способах продажи ипотечной квартиры.
Да, такая процедура возможна. Но заемщику нужно учесть одно важное обстоятельство: в соответствии со ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ , продать квартиру, находящуюся в обременении банка в рамках ипотечного кредитования, можно лишь с письменного согласия залогодержателя.
Таким образом, если клиент ВТБ-24 попытается как-либо произвести отчуждение прав на недвижимость, не согласовав это с банком, его действия будут неправомерными - вплоть до инициирования банком судебных тяжб.
Заемщик сможет продать квартиру, не нарушая закон, только предварительно уведомив банк и согласовав с ним процедуру. При этом нужно учесть, что ВТБ-24 обладает достаточно большей капитализацией, чтобы не препятствовать заемщику в данной инициативе.
Руководство банка прекрасно понимает, что срок кредитования в размере 20-30 лет предполагает множество возможных изменений в жизни клиента. В конце концов, даже самые «стабильные и спокойные» заемщики не застрахованы от финансовых форс-мажоров.
Поэтому получить письменное согласие более чем возможно, тем более для крупных банковских организаций вроде ВТБ-24 главное - предотвратить возможные убытки, так как банковские услуги всегда подразумевали высокий риск.
Однако, для получения согласия заемщику понадобится изложить банку уважительные причины для продажи , подкрепив это всевозможной документацией. В случае, если ВТБ-24 посчитает приведенные причины «несерьезными» или недостаточно вескими, в выдаче согласия на продажу может быть отказано.
Более того, по условиям ипотечного договора заемщик станет полностью свободным лишь с того момента, как банку будет выплачена вся задолженность по ипотеке. Только в таком случае с квартиры снимается обременение, и по этой причине банк даже в ситуации форс-мажора все равно практически ничем не рискует.
Обременение снимается в случае внезапной необходимости продать недвижимость только за счет досрочного погашения задолженности, поэтому заемщику еще перед инициированием процедуры необходимо внимательно изучить ипотечный договор: в течение первых шести-восемнадцати месяцев на полное досрочное погашение ипотеки может быть наложен запрет, а за частичное - штрафы и комиссии.
О том, насколько реально продать ипотечную квартиру, мы рассказывали в , а как правильно совершить куплю-продажу жилья, находящегося в ипотечном залоге у банка, читайте .
Какие могут быть основания?
Как правило, уважительными основаниями банк считает необратимые изменения в жизни, на которые заемщик больше не может повлиять:
Сложности
Как осуществить сделку?
Всего существует три основных способа:
- самостоятельный поиск покупателя с наличными;
- передача долговых обязательств;
- продажа с активным участием банка.
Разберем каждый по отдельности.
При наличии покупателя с наличными денежными средствами
При передаче долговых обязательств
При активном участии банка
- Заемщик обращается в банк с пакетом бумаг, подтверждающих наличие уважительных причин для продажи. В большинстве случаев банк выдает ему согласие на продажу.
- Банковские сотрудники самостоятельно ищут заемщику подходящего покупателя. Как только он был найден, банковские сотрудники помогают делать осмотры ипотечной квартиры, обсуждают с потенциальными покупателями условия сделки, дают предварительно ознакомиться с документами и так далее.
- Между заемщиком и покупателем подписывается , в котором указано, на сколько выплат делится общая сумма денег, передаваемая покупателем. Там же указывается порядок и сроки переводов.
- Если в договоре указано, что деньги передаются безналичным способом, ВТБ-24 дает свои реквизиты покупателю; если указана передача денег наличными, он предоставляет банковскую ячейку. Первый транш сразу направляется на погашение задолженности продавца.
- Банк выдает заемщику справку о погашении задолженности. С этим и другими необходимыми документами продавец и покупатель снимают с квартиры обременение в Росреестре, после чего подписывается основной договор купли-продажи. Его заключение регистрируется в Росреестре.
- Как только права на недвижимость оказываются переоформлены на покупателя, он совершает второй транш, если он был предусмотрен
Почему-то силен миф, что квартиру в ипотеке продать невозможно. Причины возникновения ошибочного мнения понятны - право собственности ограничено, а значит, право свободного распоряжения квартирой тоже. Но ведь ограничение можно снять.
Разрешит ли банк
Квартира оформленная в кредит принадлежит заемщику, однако является залоговым обеспечением займа. Право собственности заемщика ограничивается до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. В квартире можно жить, но продать, подарить, обменять ее без разрешения банка нельзя.
Мнение, что банки не дают таких разрешений, - это миф. Никаких проблем здесь нет, кроме того, что за согласие придется заплатить около 1% от суммы кредитоваания. Да, существуют банки, которые не то чтобы запрещают, но не одобряют такие операции и всячески им препятствуют. Например, с помощью высоких штрафов за досрочное погашение, затягивания выдачи разрешения или же запрета на самостоятельный поиск клиентом покупателя. Но таких мало.
Отказ банка может быть связан с отдельными условиями договора. Например, если клиент желает продать квартиру в период, когда действует мораторий на досрочное погашение. Но это временный запрет. К тому же, есть способ осуществить сделку в такой ситуации, и мы о нем расскажем.
В общем, если банк устраивает цена (должна превышать сумму задолженности) и прочие пункты сделки, то он не будет против.
Способы продажи собственности без разрешения банка
Без разрешения банка продать квартиру, оформленную в ипотеку, можно только после снятия обременения. Поэтому если не желаете, чтобы банк участвовал в сделке, придется погасить долг. Есть два способа.
Взять еще один кредитЕсли позволяют финансовые возможности, можно взять потребительский кредит наличными и с помощью полученных средств погасить остаток задолженности по ипотечному кредиту. Квартира станет безоговорочно вашей, и вы сможете продать ее «в обычном порядке».
Найти покупателя, который не боится рискаНаходите покупателя, и он под честное слово (под расписку) дает вам деньги на погашение задолженности. Вы платите банку, снимаете обременение и делаете с квартирой, что хотите.
Самый удобный вариант, который избавляет от лишних трат времени и денег на всевозможные переоформления. Но не каждый покупатель пойдет на такой риск. Ведь после уплаты долга продавец может отказаться от операции, так как это обязательство нигде не прописано.
Способы продажи квартиры с разрешения банка
Начните с посещения отделения банка. Проконсультируйтесь с менеджером по ипотечным кредитам . Будьте готовы к «допросу» на тему «почему решили продать?». Если банк согласен, то не исключено, что он сам предложит вам оптимальную схему реализации жилья.
Далее нужно написать заявление, чтобы банк выдал письменное разрешение. Получив ответ, сообщите банку все условия сделки: время и место совершения сделки, данные об агентстве недвижимости (если сделка осуществляется с его участием), способы погашения задолженности и т.д.
Изучив полученную информацию, банк может внести изменения или дополнения, чтобы обезопасить себя. Придется согласиться.
Все делаете сами. Находите покупателя, обсуждаете условия, договариваетесь и действуете следующим образом:
- Обращаетесь в отделение банка, узнаете остаток задолженности по кредиту. Просите выдать справку (или выписку), в которой написано, сколько вы должны. Она нужна для того, чтобы покупатель удостоверился, что вы не соврали, называя сумму долга.
- Заключаете с покупателем предварительный договор купли-продажи (в нотариальном порядке).
- Получаете от покупателя часть денег для оплаты долга. Остальную сумму покупатель может положить в банковскую ячейку.
- На полученные от покупателя средства гасите кредит. Или же это может сделать сам покупатель. Как договоритесь. Для покупателя предпочтительнее заплатить самостоятельно. Платежный документ оформят на его имя, и это будет служить доказательством тому, что кредит погасил именно он.
- Банк выдает документы для снятия обременения - закладную, справку об отсутствии задолженности.
- Отправляетесь в регистрационную палату и снимаете обременение. Процедура займет около месяца.
- Получив «полное» право собственности, отправляетесь вместе с покупателем к нотариусу и оформляете договор купли-продажи. Переход права собственности и договор регистрируются в регистрационной службе. После этого получаете остальную сумму.
Вы находите покупателя и договариваетесь с ним, но сопровождением сделки занимается банк, за что берет комиссию. Алгоритм следующий:
- Банк открывает две сейфовые ячейки. За их аренду он возьмет комиссию. Почему ячейки, а не денежные переводы? Это намного дешевле. В качестве альтернативы можно открыть депозит.
- Покупатель разделяет денежные средства на две части и кладет их в разные ячейки. Сумма денег в первой ячейке равняется остатку по ипотеке. Во второй - разнице между стоимостью квартиры и остатком по кредиту. Условием доступа к ячейке продавца может быть предъявление зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства покупателя о праве собственности на квартиру. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.
- После размещения денег в ячейках банк отправляет пакет документов в регистрационную палату, чтобы снять обременение.
- После снятия обременения оформляется сделка купли-продажи у нотариуса. Важный нюанс: нотариуса обычно выбирает банк.
- Договор и свидетельство о праве собственности регистрируются в регистрационной службе.
Продаете не саму квартиру, а ипотечный кредит на нее. Недвижимость продолжает являться залоговым обеспечением. Кредитный договор переоформляется на нового заемщика - покупателя, который берет на себя обязательства по кредиту и становится новым владельцем жилья.
Это возможно, если покупатель устроит банк в качестве заемщика. То есть покупателю придется предоставить соответствующий пакет документов (в том числе справки о доходах). При этом нет гарантии, что покупатель получит ипотеку на тех же условиях. Банк может применить в договоре с ним действующие тарифы - выше тех, что были несколько лет назад.
Продавец получает разницу между стоимостью квартиры и остатком долга по кредиту, но банк в этой операции уже участие не принимает.
«Ипотека в ипотеку»Покупатель тоже может воспользоваться подобным кредитом для приобретения квартиры, обремененной другой ипотекой. При этом кредитоваться он может как в вашем банке, так и в другом. Если он оформляет займ в другом банке, то последний может провести рефинансирование долга в вашем финансовом учереждении. Сомнительная и неудобная схема.
Улучшение жилищных условийВ этом случае квартира продается с целью приобрести более дорогое и комфортное жилье. Если с текущим кредитом проблем нет, банк может одобрить новый кредит для покупки другого жилья. Имеющаяся квартира продается, и деньги идут на частичную оплату нового долга.
Риски и сложности
Выгода для продавца сомнительна, так как квартиры в ипотеке приходится продавать по сниженной цене. Процесс заключения сделки длительный и сложный, расчеты в большинстве случаев ведутся наличными, и это отпугивает покупателей. Привлечь их можно только предложением цены на 5-10% ниже рыночной.
Расходы на совершение сделки всегда выше, чем при продаже квартиры, не обремененной кредитом. Обычно продавец оплачивает подготовку документов, а покупатель - оформление сделки. Риэлторы - если воспользуетесь их услугами - возьмут более высокие комиссионные за сложность сделки.
Если объектом кредита является жилье на стадии строительства , придется запрашивать у застройщика разрешение на переоформление договора, а это тоже стоит денег. Разрешение передается в банк.
Вывод
Продать квартиру в ипотеке можно. Однако готовьтесь к тому, что это будет долго и дорого. Алгоритмы продажи простые, но на практике каждый пункт заставит понервничать. Что ж, сделки с недвижимостью и без ипотеки требуют времени и терпения, а с оформленным кредитом - тем более. Если вы уверены, что оно того стоит, не отказывайтесь от этой идеи.
Обратите внимание на.
Сегодня приобрести квартиру самостоятельно очень сложно, так как цены на жилье «кусаются». Оптимальным вариантом, который выбирают многие жители России, является оформление ипотечного кредита на жилплощадь. Взять ипотеку предлагают многие банки, среди которых ВТБ. Условия получения ипотеки в одной из крупнейших организаций в России довольно сложные, а требования к клиентам - высокие. Однако еще большие трудности, условия и запреты ожидают клиента банка, если он захочет продать недвижимость, которая в тот момент находится в ипотеке. Тем не менее продать жилье можно, если оно даже выступает предметом залога у банка.
Основные причины реализации
Существуют разные причины, по которым возникает потребность в продаже ипотечной квартиры. Однако главной из них является потеря платежеспособности. Сталкиваясь с такой проблемой, многие клиенты ВТБ 24 начинают существенно экономить, чтобы продолжать выполнять долговые обязательства перед ВТБ 24. Со временем многие приходят к выводу, что хороший способ выйти из затруднительного финансового положения – это продать ипотечную недвижимость. Довольно распространенными причинами также являются следующие:
- Желание улучшить свои жилищные условия. Многие состоятельные люди, например, получившие более высокооплачиваемую должность, интересуются вопросом, как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24, чтобы приобрести вместо нее более комфортную или габаритную. Они могут продать ипотечное жилье и новое купить.
- Личные обстоятельства. Переезд в другой город подразумевает под собой продажу квартиры. Также этот вопрос возникает, если супруги приняли решение развестись, при этом никто из них не нуждается в жилплощади. Нередки случаи, когда продажа необходима с рождением ребенка.
- Желание получить прибыль. Если квартира приобреталась в ипотеку ВТБ, находясь в стадии строительства, то к его окончанию ее стоимость возрастет в несколько раз. Продав такую жилплощадь, можно получить внушительную прибыль.
Трудности при продаже
Продажа квартиры, находящейся в ипотечном кредите ВТБ, не будет простой. Связанно это с тем, что ее владелец не является таковым полностью, поскольку она обременена залогом. Основные проблемы, с которыми может столкнуться продавец следующие:
- Поиск покупателя. На рынке недвижимости квартиры, которые находятся в ипотеке, не пользуются большим спросом. Поэтому на то, чтобы найти покупателя, уйдет много времени. Многих потенциальных покупателей смущает тот факт, что необходимо внести аванс, который равен остаточной сумме займа.
- Незаинтересованность банка. Финансовым организациям, в том числе и ВТБ, абсолютно не выгодно то, что заемщики досрочно погашают ипотеку. Так они теряют большую прибыль в виде процентов. Поэтому заемщику нужно убедительно обосновать целесообразность своих действий.
- Длительность процедуры. Чтобы провести продажу ипотечной недвижимости понадобиться сравнительно больше времени, чем той, которая находится в полной собственности. В связи с этим многие покупатели настаивают на существенной скидке. Чтобы конкурировать на рынке с другой недвижимостью, продавцам действительно приходится идти на уступки и снижать стоимость.
- Погашение 1% от займа. В ряде случаев ВТБ требует от своих клиентов погасить 1% от общей суммы ипотеки, чтобы получить уступку. К слову, это сумма достаточно внушительная. К примеру, если недвижимость стоит 4 миллиона, то отдать банку придется не меньше 40 тысяч.
Способы продажи
Продать и выручить средств за ипотечную квартиру ВТБ довольно сложно. Существует несколько вариантов, которые не противоречат действующему законодательству. Рассмотрим их подробнее.
За наличные деньги
Это один из наиболее удобных для продавца вариантов. Однако на практике найти покупателя на квартиру, которая находится в ипотеке ВТБ, нелегко. Многие отдают предпочтение недвижимости без всяких обязательств. Однако если клиент все же нашелся, то для реализации объекта необходимо выполнить такие действия:
- Оформление нотариального соглашения между заемщиком и покупателем.
- Внесение покупателем денежных средств, которые погашают остатки ипотечной суды ВТБ.
- Заключение договора купли-продажи в Регистрационной палате.
Если квартира еще находится на этапе строительства, то согласно установленому порядку между участниками сделки не заключается вышеуказанный договор. В таких случаях переоформляется договор делового строительства.
Передача долговых обязательств
Квартира, находящаяся в ипотеке и долговые обязательства на нее могут быть переданы другому лицу. Чтобы цессия по переуступке прав ВТБ была оформлена, будущий владелец должен соответствовать целому ряду требований:
Только после соблюдения всех этих требований можно получить разрешение банка ВТБ на передачу долговых обязательств.
При проведении данной процедуры клиент должен быть готов подтвердить свой уровень дохода, а также предоставить все необходимые документы.
Жилье после заключения договора будет оставаться в залоге у финансового учреждения. Однако новый покупатель имеет право осуществить полное погашение досрочно.
Самостоятельная продажа
Банк даст заемщику разрешение на самостоятельную продажу квартиры, если он исправно вносил средства и не нарушал условия ипотечного договора ВТБ. Самостоятельный поиск покупателя - дело непростое, однако если получилось его найти, то переоформление собственности на него не займет много времени. Покупатель должен обратиться в отделение ВТБ для оформления предварительного договора, который обязательно заверяется нотариально. Далее будущий владелец недвижимости вносит сумму остатка ипотеки и отдельно средства для заемщика. После заключения договора купли-продажи банк и заемщик забирают свои деньги из ячеек.
Через финансовую организацию
Если заемщик не имеет возможности присутствовать при совершении сделки, то помочь ему может финансовая организация. Она и покупатель самостоятельно проведут оформление кредита после того, как заемщик даст свое согласие на операцию, которое является оповещением официальным. Вырученные от продажи средства помещаются в депозитную банковскую ячейку. После подписания договора купли-продажи бывший владелец может их забрать.
Без банковского разрешения
Продать квартиру в ипотеке без разрешения кредитора сложно. Процедура состоит из следующих этапов:
- Узнать в банке сумму долга. Лучше всего взять его документальное подтверждение.
- Заключить с покупателем предварительный договор, который нужно нотариально заверить.
- Договориться о получении суммы денег, нужной для полного погашения ипотеки.
- Погашение ипотеки перед ВТБ. Это может сделать как продавец, так и покупатель. В последнем случае на приобретателя оформляются платежные документы.
- ВТБ 24 снимает обременение на квартиру, что фиксируется в росреестре. Плательщику на руки выдается справка о выплате долга.
- С полученными документами нужно зарегистрировать сделку, чтобы придать ей законности и юридическую силу.
- С зарегистрированным договором о выплате долга и другой документаций нужно прийти в нотариальную контору для заключения договора купли-продажи.
Документы для продажи
Чтобы осуществить покупку продаваемой в ипотеку квартиры, нужно иметь на руках множество документов. Среди них:
- выписка о снятии обременения;
- кредитный договор с банком ВТБ;
- свидетельство регистрации кредитного договора.
Эти документы необходимы для снятия обременения по ипотеке. Также обязательными документами являются паспорта двух сторон, заключающих сделку.
Частные случаи продажи ипотечных квартир
Валентина
Недавно попала в ловушку при продаже ипотечного жилья. При разводе с мужем оказалось, что жилплощадь больше никому не нужна. Было принято решение продать имущество и разделить вырученные средства. Займ осталось выплачивать всего 8 месяцев, поэтому покупатель нашелся достаточно быстро. Однако существующие условия ипотеки его не устраивали. В итоге, обратились в банк, чтобы он пересмотрел условия ипотеки. ВТБ пошел нам на встречу, поэтому долговые обязательства удалось передать.
Евгений
Продавать ипотечное жилье в Москве мне пришлось удаленно. Перед сделкой я уехал в другой город по работе. В силу некоторых причин не мог вернуться в столицу. Из ситуации вышел следующим образом: с разрешения банка ВТБ передал распорядительное право (условное) на сестру. Она уже сама нашла покупателя и провела сделку.
Мария
На собственном опыте убедилась, что выгодно и быстро продать жилплощадь, которая в залоге у ВТБ, самостоятельно очень сложно. Поэтому я обратилась к профессиональному риелтору. Реализацию квартиры провела за один день. Утром с покупателем приехали в банк. Там он внес оставшуюся по ипотеке сумму, а мне банк выдал справку о том, что задолженности больше нет. После этого я написала расписку на сумму, которая была внесена. Далее поехали в юстицию, где подписали все остальные бумаги.
Итак, если выплачивать ипотечный кредит больше нет возможности, то лучше всего реализовать жилплощадь, находящуюся в залоге у банка ВТБ 24. Процедура осложняется тем, что найти покупателей на ипотечное жилье довольно сложно. Многие видят в такой сделке неоправданные риски и предпочитают приобретать недвижимость без обязательств. Однако сегодня существует несколько надежных способов продать ипотечную квартиру ВТБ с большой выгодой для всех сторон сделки.
Ипотека – актуальный способ приобрести жилье. Но в связи с нестабильностью экономики, часть владельцев ипотечных квартир вынуждены прибегнуть к продаже своего заемного жилья. Но, как показывает практика, не каждый банк позволяет реализовать заемное имущество. Поэтому рассмотрим, как проходит продажа ипотечной квартиры в залоге у банка ВТБ.
Способы продажи
Осуществить реализацию кредитной квартиры можно несколькими способами. Существуют такие методы продажи ипотечного жилья.
Передав долговые обязательства другому лицу
При таком способе продажи реализуется не само жилье, а ипотека на него.
Договор по кредиту переоформляется на другое лицо – потенциального покупателя квартиры, который берет на себя долговые обязательства займа, и обязуется погасить задолженность продавца в полной мере.
Последний аннулирует свое право на владение жильем, и передает его покупателю.
Нюанс состоит в том, что лицо, приобретающее ипотечное жилье, вероятней всего получит переоформленный кредит на других условиях.
Банк может предоставить заем на других условиях: с повышенными процентами, с более высоким залогом.
А продавец, согласно сделке, получает некую разницу стоимости жилья и остатком ипотечного займа.
Через финансовое учреждение (банк)
Покупателя заемного имущества находит владелец ипотеки, а посредничеством занимается банк.
Сумма сделки становится больше, так как за сопровождение сделки финансовое учреждение берет фиксируемый процент.
Как осуществляется процесс продажи квартиры в ипотеке ВТБ:
- В финансовом учреждении открываются 2 ячейки, - за их аренду банк отдельно берет комиссию. По решении сторон, ее оплачивает или реализатор, или будущий владелец жилья.
- Банк передает перечень документов в регистрационную палату с целью снять обременение с квартиры.
- Далее следует оформление договора о купли-продажи нотариусом.
- Право собственности покупателя и договор о покупке визируется в регистрационной палате.
Первая ячейка – для суммы остаточного долга по займу. Вторая – для разницы цены жилья и остатку по кредиту. Доступ к банковским ячейкам открывается при предоставлении зарегистрированного договора о сделке купли-продажи и свидетельства о праве покупателя на владение собственностью. Если сделка не совершилась, тогда покупатель забирает свои финансы.
Нотариуса выбирает сам банк.
Продать самостоятельно
Этот способ предусматривает продажу жилья без участия банковского учреждения. Лицо, осуществляющее реализацию, находит покупателя и выполняет все операции самостоятельно.
Алгоритм действия самостоятельной реализации:
- Составляется обращение в банк с целью получить справку о размере задолженности. Она нужна для установления доверительных отношений между покупателем и реализатором.
- Заключается предварительное соглашение купли-продажи с будущим владельцем квартиры.
- Нынешний собственник получает от покупателя часть средств в счет оплаты задолженности.
- Погашается ипотека. Эту операцию может осуществить как сам продавец, так и покупатель.
- Участники сделки получают от банка документы для избавления недвижимости от обременения и передачи права собственности имуществом.
- Полученные бумаги отправляются в регистрационную палату.
- Снимается ограничения на владение имуществом.
- Закрепление сделки происходит у нотариуса. Там же оформляется соответствующий договор.
Процедура продажи
Сам процесс продажи квартиры происходит непосредственно через банк. Первоначально покупатель обращается в учреждение с намерениями купить жилье на вторичном рынке. Далее, сотрудник финансового учреждения оформляет соответствующий договор. Его подписывает покупатель, и заверяет нотариус.
Лицо, которые приобретает имущество, должно внести необходимую сумму за недвижимость. Эти средства делятся на две части: первая вносится в счет погашения ипотечного кредита, а вторая – сумма, которую получает продавец за осуществления сделки.
После этого, банком снимается ограничение на владение квартирой. Затем, жилье снимается с ипотеки. Жилище перерегистрируется в регистрационной палате ввиду смены законного владельца.
Список документов, необходимых для продажи ипотечного жилья:
- Совместное заявление покупателя и продавца.
- Оригиналы и копии паспортов всех участников сделки.
- Оригинал заверенного нотариусом договора о купли-продажи заемной квартиры.
- При наличии в квартире несовершеннолетних – разрешение органов опеки.
- Доверенность на совершение нотариальных действий, если в качестве продавца/покупателя выступает доверенное лицо.
- Справка о полном погашении задолженности по ипотеке.
- Кредитный договор, график внесенных за последнее время платежей по займу.
Риски и сложности
Финансовая составляющая заключается в продаже объекта по цене ниже рыночной. Это говорит о том, что выгода для продавца весьма сомнительная. Сам процесс сделки трудоемкий и требует предельной внимательности.
Затраты на сделку продажи объекта ипотеки всегда выше, чем реализация не кредитного имущества. Сторона, продающая квартиру, погашает расходы на подготовку необходимых документов, а будущий владелец – платит за оформление нового договора. Если объектом продажи выступает имущество на стадии строительства, тогда в статью затрат вносится получение разрешения у компании-застройщика на перезаключение договора.
Продать кредитную квартиру в «ВТБ» возможно, но при условии, что покупатель не имеет действующей задолженности перед банком, обладает постоянным высоким доходом, и готов полностью взять на себя ответственность за полное погашение ипотеки и штрафов – при наличии.
Иначе банк имеет полное право отказать в приобретении объекта ипотеки, и продать его другому платежеспособному лицу на вторичном рынке.
