Два варианта продажи части дома
Продать часть дома непосвященному человеку очень непросто. Владелец при реализации своей недвижимости может столкнуться с множеством нюансов, из-за незнания которых и время понапрасну тратится и результаты получаются не те, что ожидались. Сложно продать дом, принадлежащий одному хозяину. Но еще сложнее это сделать, когда жилищем владеет несколько человек и кто-то решился на продажу своей законной части. Такая ситуация складывается в случае раздела коттеджа по наследству или же расторжения брака. В разных ситуациях возможны два варианта сделок по продаже части дома, один из которых предусматривает продажу на рынке доли в праве собственности на жилую недвижимость (т.е дом). А второй - продажу части жилой недвижимости (дома), которая, являясь отдельным жилым помещением, физически отделена от других частей.
Права и обязанности
совладельцев дома при продаже части
Собственник, продающий свою долю в совместной собственности либо отдельное жилое помещение, прежде всего, должен предложить ее выкупить остальным владельцам жилого дома. Именно они обладают преимущественным правом покупки. И предложение, и в случае, если был получен отказ, все должно быть грамотно документально оформлено, а не сделано в устной форме. Стоит отметить, что у продавца имеется право выбора, если приобрести часть дома желают сразу несколько его совладельцев. Совладелец же может обратиться в суд с исковым заявлением с тем, чтобы на него перевели права и обязанности покупателя в случае, если при продаже части было нарушено преимущественное право покупки. При продаже жилого помещения постороннему человеку пострадавший сособственник может это сделать в течение 3-х месяцев со времени проведения сделки. Причем он не может повлиять на признание сделки купли-продажи недействительной, но зато закон на его стороне с тем, чтобы потребовать восстановить нарушенное право преимущественной покупки. И если пострадавший совладелец предварительно переведет на депозит суда сумму, за которую была продана часть дома постороннему лицу, то в этом случае он выиграет в суде. Если собственникам вручено уведомление, но они не спешат официально отказываться от выкупа доли, то интересант может подождать 3 месяца с этого момента, и после уже открыто продавать свою собственность на рынке.
Первый вариант продажи части дома
Человека, приобретшего долю дома, ожидают условия наподобие, как в коммуналке, что является не слишком привлекательным вариантом для покупателя. Новому владельцу доли придется наравне со всеми обитателями дома пользоваться кухней, ванной и туалетом. Такой вариант еще подходит для дачи, в которую наведываются изредка. Но вот в загородном коттедже с постоянным проживанием вряд ли кто согласится на подобные условия. Поэтому продавцу доли придется сделать приличную скидку, если он все-таки хочет, чтобы сделка как можно скорее состоялась.
Второй вариант продажи части дома
Во втором варианте продажи необходимо, чтобы часть была отделена как физически, так и юридически, что более затратно. В данном случае доля продается уже в качестве отдельного объекта. Примерно, как секция в таунхаусе. Процедура называемая, как продажа доли, выделенной в натуре, реализуется в соответствии с рыночной ценой. Этот вариант наиболее приемлемый для продавца недвижимости, однако, он требует совершения ряда действий. Выделить долю в натуре можно при выполнении нескольких условий, главным из которых является возможность физически разделить жилище так, чтобы можно было использовать каждую в отдельности часть. Выделенная часть интересанта должна быть абсолютно изолированной от других частей дома, с отдельным входом и независимыми коммуникациями. То есть, это должно быть помещение со всеми признаками полноценного жилья. Процесс выделения не обходится без перепланировки, которую необходимо согласовать и узаконить. После перепланировки в БТИ заказывают техпаспорт с уже внесенными изменениями в конструкцию жилого объекта.
Следующий этап - это узаконивание нового объекта. То есть, на него требуется
зарегистрировать право собственности. Данную процедуру проводят в
территориальном отделении Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии.
Пакет документов при обращении в службу будет состоять из заявления о
государственной регистрации от каждого в отдельности сособственника, а также соглашения
на выделение части от каждого из них,
правоподтверждающих документов и техпаспорта. Процедуру выделения доли в натуре
зачастую усложняет несогласие остальных
собственников дома с тем, чтобы он превращался в два жилых объекта. В таком
случае интересант может решить свой вопрос в суде, что уже сложнее и не обойдется
без профессиональной юридической помощи.
Следующим подводным камнем, с которым сталкиваются при продаже части жилого дома, это разделение участка. Так же, как домом, землей могут владеть несколько человек. Разделу участка предшествует договор с участием всех сособственников, заверенный нотариально. После чего, на участки, поставленные на кадастровый учет, получают уже новые документы о собственности. Стоит отметить, что разделить земельный надел не всегда реально, ввиду разных требований в различных муниципальных образованиях, законодательно ограничивающих минимальный размер надела.
Добавить комментарий
Вам понадобится
- -паспорт всех участников сделки
- -правоустанавливающие документы на часть дома и на землю
- -нотариальное разрешение от всех сособственников
- -нотариальный отказ от всех совладельцев
- -справка о выписке
- -документ от нотариуса об условиях сделки и о цене на часть дома
- -нотариальный договор купли – продажи
- -акт приема - передачи
Инструкция
Возьмите нотариальное разрешение от всех сособственников на продажу части дома . Сособственники – это те, кто владеет вместе с вами продаваемой часть ю дома .
Выпишите всех из своей части дома и возьмите справку о том, что все выписаны.
В нотариальной конторе составьте документ об условиях продажи своей доли и укажите цену, за которую вы ее продаете.
Представьте данный документ всем совладельцам, то есть тем, кто владеет другими частями дома . Они должны дать нотариально заверенный отказ от покупки или вашу часть дома на ваших условиях. Если они не хотят ни того ни другого, то через месяц вы можете свою часть дома по умолчанию совладельцев.
Для этого с покупателями оформите у нотариуса договор – продажи и акт приема – передачи. Все. Ваши покупатели могут регистрировать свои права собственности.
Источники:
- как продать долю в доме
Продажа половины дома имеет свои индивидуальные особенности, так как совладельцы, которые проживают во второй половине, имеют преимущественное право приобрести дом. Это указано в статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому прежде чем продать дом посторонним людям, вы обязаны письменно предупредить совладельцев об условиях продажи и цене.
Вам понадобится
- - нотариальное уведомление совладельцев;
- - нотариальное разрешение от супруга (сособственников);
- - постановление органов опеки и попечительства (если среди сособственников есть недееспособные, ограниченно способные или несовершеннолетние граждане);
- - выписка из кадастрового паспорта дома и земельного участка;
- - копия кадастрового плана дома и земельного участка;
- - заявление в регцентр;
- - оплата госпошлины за регистрацию;
- - договор купли-продажи;
- - акт приема-передачи.
Инструкция
Чтобы не произошла ситуация, что совладельцы не предупреждены, обратитесь к нотариусу, составьте нотариальное уведомление и отправьте заказным письмом на имя и адрес совладельцев.
Далее сделка оформляется обычным образом, как любая сделка купли-продажи. Возьмите выписку из БТИ из дома и копию кадастрового , выписку из центра кадастра из кадастрового паспорта и копию кадастрового плана участка. Если дом был приобретен в браке, потребуется нотариальное разрешение супруга на (статья 256 ГК РФ и 34 СК РФ). Если на вашу половину оформлена общедолевая , потребуется нотариальное разрешение на продажу от всех сособственников (статья 244 ГК РФ). Если право имеют несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно способные лица, то кроме нотариального разрешения на продажу от их родителей или законных представителей, потребуется постановление органов опеки и попечительства (статья 26, 28, 29, 30 ГК РФ).
Далее составляйте с покупателями договор купли-продажи в простой письменной или в нотариальной форме (изменения в Гражданском кодексе от 1 января 1996 года о необязательной нотариальной регистрации договоров купли-продажи). Обязательно понадобится акт приема-передачи дома и , так как без данного акта сделку не зарегистрируют.
Право собственности на покупателей переходит после государственной регистрации сделки в Федеральном Управление государственного регистрационного центра (статья 131 ГК РФ, Федеральный закон 122-Ф3).
Источники:
- продажа половины дома
В советские времена можно было получить «в одни руки» всего 6 соток земли, соответственно, разделить их было невозможно. В настоящее время такого ограничения нет, да и разделить участок, и конкретно какую-то его часть тоже возможно.
Инструкция
Если вы единственный владелец и хотите разделить его на два отдельных участка , а затем продать, вам нужно обратиться в специализированную компанию по землеустройству и геодезии. Специалист проведет все необходимые процедуры по разделу вашего участка межевание).
В случае, когда собственниками участка являются двое и более лиц, и участок является общей собственностью, существуют следующие варианты раздела:- Собственники могут договориться между собой и разделить один участок на два и более отдельных надела. Процедуры по разделу проводятся точно такие же, как с одним владельцем. Во всех документах указываются все владельцы. В результате, после межевания, кадастра и регистрации получается два и более отдельных участка , в зависимости от количества владельцев, но по-прежнему находящихся в общей собственности. - Другой вариант: одного участка на два и более, но каждый собственник получает по одному в единоличную собственность. Прекращается общая собственность . Собственники должны заключить между собой соответствующее соглашение еще до начала процесса межевания. То есть, первоначальный , из которого формируются новые , прекращает свое существование.
Источники:
- как продавать земельный участок
Собственник земельного участка имеет право разделить его на части и продать. Раздел единого надела осуществляется согласно Земельному кодексу и закону о межевании. Чтобы произвести процедуру продажи, необходимо подготовить пакет документов и обратиться в ФУГРЦ.
Вам понадобится
- - ваш паспорт;
- - нотариальное разрешение;
- - документы на участок;
- - договор купли-продажи;
- - акт передачи;
- - заявление в ФУГРЦ;
- - квитанция оплаты за регистрацию.
Инструкция
Если вы планируете продать часть собственного участка, вам потребуется провести процедуру раздела, чтобы получить два или несколько отдельных наделов. Любой раздел земельных участков осуществляется процедурой межевания и постановки на учет получившихся отдельных земельных участков.
Если на земельный участок имеют права собственности несколько лиц, а также, если вы находитесь в браке и землю приобретали в период брака, получите нотариальное разрешение от второго супруга и всех собственников для проведения раздела.
Для проведения межевания вызовите инженера по кадастровым работам, на основании работ получите пакет документов и зарегистрируйте их в ФУЗКК. Раздел единого участка вам разрешат произвести только в том случае, если новые наделы будут соответствовать минимальной площади земли , предусмотренные в вашем регионе и выходить одной стороной на улицу, где расположены жилые дома. Если у вас не получается таким методом произвести раздел, например если большая часть земли прилегает к полю или пустырю, то невозможна.
Если вы произвели раздел и зарегистрировали новые наделы в ФУЗКК, то вам выдадут кадастровые выписки для регистрации прав собственности на вновь созданные наделы. Для этого обратитесь в регистрационную палату с заявлением и кадастровыми выписками. Только земельные участки, находящиеся в собственности вы сможете продать.
Продажа вновь созданных наделов осуществляется согласно общим правилам. Вы можете заключить договор с агентством недвижимости по оказанию услуг по продаже и оформлению документов или заняться этим самостоятельно.
Если у вас нашлись покупатели на образованные доли, то оформите договор купли-продажи, документ приема-передачи и подайте их в ФУГРЦ для регистрации прав собственности на своих покупателей.
Покупка части дома имеет ряд особенностей, которые необходимо соблюдать, чтобы не нарушить статью №250 Гражданского кодекса РФ, где указано, что совладельцы имеют преимущественное право покупки на общих условиях, определяемых продавцом.
Вам понадобится
- - уведомление;
- - предварительный договор;
- - основной договор;
- - акт приема-передачи;
- - нотариальное разрешение от сособственников;
- - постановление опеки;
- - выписка из домовой книги;
- - правоустанавливающие документы на часть дома;
- - кадастровые выписки;
- - заявление в регцентр.
Инструкция
Если вы являетесь собственником одной из частей дома , находящегося в общей долевой собственности, то имеете преимущественное право покупки. Продавец обязан вас письменно уведомить о том, что он собирается продать свою часть имущества, направив вам заказное письмо с описью вложения. На раздумье вам дается ровно один месяц. Если вы планируете осуществить покупку, уведомите продавца об этом в письменной форме.
Начинайте сделку купли-продажи по истечении установленных законом сроков. Если вы не можете собрать всю сумму, чтобы полностью оплатить часть дома , дайте задаток, оформите предварительный договор купли-продажи, в котором укажите сроки внесения оставшейся части денежных средств. Если в течение одного месяца вы не выразили желания воспользоваться своим преимущественным правом, продавец может продать свою часть имущества постороннему лицу, не спрашивая вашего разрешения и согласия.
Непосредственная сделка купли-продажи осуществляется при оформлении основного договора купли-продажи, который вы можете составить от руки, заверить или не заверять у нотариуса. Также допускается оформлять договор купли-продажи в нотариальной форме.
Продавец части дома обязан получить нотариальное разрешение на продажу от всех сособственников, если часть дома оформлена в собственность. Если продавец купил часть дома , находясь в зарегистрированном браке, нотариальное разрешение потребуется от второго супруга. При наличии в числе сособственников несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно способных лиц, для отчуждения имущества потребуется постановление органов опеки и попечительства.
Из части дома должны быть все выписаны, о чем продавец обязан получить справку. После оформления договора составьте акт приема-передачи и подайте все документы в государственный регистрационный центр. Ваши права собственности зарегистрируют.
Далеко не все ювелирные украшения, хранящиеся дома, являются любимыми и модными. Часть из них устарела и пылится без дела. Существует несколько способов избавиться от ставших ненужными браслетов, колец и серег, реализовав их с неплохой выгодой для себя.
У каждой женщины есть заветная шкатулочка, где хранятся самые разные ювелирные украшения. Часть из них перешла по наследству от мамы или бабушки, некоторые были подарены поклонниками или супругом, а что-то куплено самостоятельно. Однако далеко не все из них вы носите: одни разонравились, а другие просто надоели. Кроме того, в жизни случаются ситуации, когда срочно требуются деньги, и от и сережек приходится избавляться в спешном порядке. Как продать ювелирные украшения, при этом не продешевить и не стать жертвой мошенников?
Вариант 1: скупка или ломбард
Прежде всего, стоит отметить, что при продаже обычных ювелирных украшений, а также изделий, имеющих повреждения или дефекты, их выкупная стоимость будет равна примерной стоимости лома. Однако существуют ситуации, когда скорость реализации изделий оказывается более приоритетной, чем выручаемая за них сумма. В этом случае подходящим вариантом станет обращение в компанию, скупающую ценные металлы и изделия из них. Этот вариант имеет ряд преимуществ, среди которых:
чистота и прозрачность оформления сделки;
быстрое получение денег;
возможность продать сломанное или поврежденное украшение.
Вариант 2: продать, чтобы купить
Если вы решили обменять ювелирное украшение, ставшее ненужным, на более модною и креативную вещицу, можно обратиться в ювелирный салон-магазин. Большинство крупных торговых сетей сегодня с удовольствием примет старые цепочки, кольца и сережки с зачетом их стоимости при покупке нового изделия. Естественно, стоимость сданных изделий рассчитывается, исходя из их веса, умноженного на цену 1 грамма по цене лома.
Вариант 3: комиссионная продажа
Если вы являетесь обладателем эксклюзивной или оригинальной вещицы, имеет смысл попробовать продать ее через ювелирный салон или магазин, торгующий антиквариатом. Цену, в этом случае, вы можете назначить самостоятельно. При этом рекомендуется ориентироваться на мнение оценщика, который точно взвесит ювелирное изделие, определит качество и чистоту имеющихся в нем камней. Сроки реализации украшения, переданного на комиссию, зависят как от его художественной ценности, так и от умения менеджеров салона грамотно преподнести его достоинства и убедить потенциальных клиентов совершить покупку.
Решившись на продажу ювелирного украшения, не забудьте предварительно узнать средние цены на аналогичное изделие в магазинах, а также поинтересуйтесь, какую сумму сейчас предлагают за 1 грамм золотого, серебряного или платинового лома его скупщики. Кроме того, можно заказать геммологическую экспертизу у независимых оценщиков, оценить изделие в мастерской по ремонту или у ювелира, оказывающего подобные услуги.
Источники:
- статья о способах продажи ювелирных украшений
- статья о способах оценки ювелирных украшений
Для снятия с регистрации ребенка существует больше ограничений, чем со взрослым человеком в подобной ситуации. Поэтому перед продажей квартиры необходимо узнать, как можно выписать оттуда несовершеннолетнего.
Инструкция
В случае, когда ребенок не владеет долей собственности в квартире, пропишите его туда же, где собираетесь регистрироваться сами. Если квартира, в которой вы будете жить после продажи вашего нынешнего жилья, еще не куплена, вы можете зарегистрироваться вместе с ребенком у родственников. После этого выпишете ребенка, подав заявление в паспортный стол по месту жительства.
Если ребенок владеет долей в квартире, получите разрешение органов опеки и попечительства на распоряжение имуществом. Составьте официальное заявление о том, что вы хотите продать имеющуюся у вас квартиру. При этом ребенок также подписывает этот документ, если ему исполнилось 14 лет. Имейте ввиду, что для продажи понадобится не только согласие органов опеки, но и обоих родителей, что и указывается в заявлении. При этом развод супругов не играет роли. Исключение допускается только в том случае, если отец или мать лишены родительских прав.
Будьте готовы предоставить в органы опеки всю информацию о намечающейся сделке с жильем. Доля ребенка в квадратных метрах не должна уменьшиться при продаже имущества. Также сомнения может вызвать смена места жительства. Например, служба защиты детей может не одобрить сделку, при совершении которой ребенок получит вместо доли в городской квартире часть дома без соответствующих удобств и инфраструктуры, например, без школы. Сомнения может вызвать и ситуация, когда вместо старой квартиры планируется приобрести жилье в строящемся доме. В этом случае желательно выбирать вариант, при котором постройка дома практически закончена.
После получения разрешения органов опеки совершите сделку купли-продажи. Сам документ вам нужно будет предъявить вместе с договорами во время государственной регистрации сделки в Росреестре.
Видео по теме
Современная практика насчитывает множество примеров, когда владельцами, или, говоря иначе, собственниками квартиры или дома являются сразу несколько людей. Появление долевой собственности обуславливается участием нескольких граждан в приватизации, наследованием доли имущества и иными факторами.
Важно понимать, что в данном случае, имеет место не определённая часть жилой недвижимости, а доля в праве собственности. Это понятие нельзя измерить, и оно не обеспечивает приоритет при распределении комнат. Разумеется, можно определить натуральную величину доли, что позволит выяснить, какая именно часть принадлежит конкретному человеку. При этом следует соблюдать ряд требований и нюансов.
Невзирая на тот факт, что доля не является осязаемой, её можно реализовать. Хотя этот процесс является вполне реальным, он заставляет собственника задаться двумя вопросами: как продать долю в доме и где будет жить покупатель доли.
Как продать долю в доме, и кто может её приобрести?
Хотя нюансов и вопросов, связанных с тем, можно ли продать долю в доме, достаточно много, количество самих сделок, где объектом является доля в недвижимости, постоянно увеличивается.Правовое регулирование процедуры продажи долевой собственности осуществляет ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим документом преимущество выкупа доли в недвижимом имуществе имеют остальные собственники недвижимости.
Принимая во внимание данный факт, продавец, прежде всего, обязан предупредить остальных дольщиков о своём намерении реализовать свою долю. Соответствующее уведомление должно иметь письменную форму. В нём также указывается стоимость объекта продажи.
Если в течение 30 дней с момента получения документа, дольщики не выразили желания приобрести продаваемую долю в недвижимости, продать долю в доме можно любому заинтересованному лицу.
Отправка уведомления остальным дольщикам является обязательным условием, так как в процессе регистрации сделки купли-продажи недвижимости в соответствующей государственной структуре, наряду с основными документами на жильё, подаётся бумага, подтверждающая тот факт, что письма были разосланы. Нежелание воспользоваться правом преимущественной покупки со стороны дольщиков, также должно быть оформлено письменно и заверено нотариально.
Нередки ситуации, когда с поиском всех собственников возникают проблемы. Чаще всего, это обусловлено тем, что люди проживают в других городах и даже странах и приехать к нотариусу не имеют возможности. В некоторых случаях, препятствием становится принципиальное нежелание дольщика оформлять отказ от преимущественного приобретения. Как продать долю в доме тогда?
Выход есть. Продавцу необходимо навестить нотариуса, после чего сотрудник нотариальной конторы отправляет письма сособственникам, используя свой юридический адрес. При вручении письма о продаже дольщиком, нотариус получит соответствующее уведомление.
Для достижения наилучшего результата, письма рассылаются по всем адресам сосовладельцев, которые известны продавцу. Как только с момента получения уведомления о том, что письма были получены их адресатами, пройдёт 30 дней, сделку можно заключать.
Сам квиток о вручении письма, а также копия письма станут доказательством соблюдения прав сособственников и позволят беспрепятственно продать долю в доме.
Разумеется, при определении стоимости доли, продавец может следовать принципам действующих рыночных отношений, позволяющих самостоятельно назначать цену. Тем не менее, если в уведомлениях, отправленных содольщикам, стоимость будет слишком завышена, а фактическая продажа доли будет осуществлена по более низкой цене, сособственники могут аннулировать сделку, обратившись в судебные инстанции.
Далее, на депозит вносится сумма, которая была фактически получена продавцом за долю в недвижимости, и объект сделки становится собственностью содольщика. Покупатель, понёсший убытки, может потребовать их компенсации от нерадивого продавца.
Где будет проживать покупатель при покупке доли?
Как уже говорилось выше, та или иная доля в недвижимости не подразумевает автоматического определения комнаты проживания. Для решения данного вопроса сособственникам необходимо оформить соглашение, касающееся права пользования недвижимостью. В его основу ложится натуральная величина каждой доли.Чтобы в дальнейшем у одного из участников соглашения не возникло претензий, документ заверяется нотариально. Важно помнить, что делится только жилая площадь. Коридоры, ванная комната и кухня разделу не подлежат.
К сожалению, споры между содольщиками происходят достаточно часто, и единственным выходом из ситуации становится судебный процесс. В этом случае, необходимо помнить, сто суд примет во внимание индивидуальные обстоятельства каждого участника. В частности, речь идёт о:
а) наличие в собственности другой жилой недвижимости;
б) наличие семьи, детей или других лиц, состоящих на обеспечении;
в) текущее финансовое состояние, источник дохода и иные факторы.
Нередки случаи, когда после рассмотрения дела в суде, распределение жилплощади между сособственниками претерпит значительные изменения. Например, тот, чья доля достаточно мала, получит право распоряжаться «увеличенной» площадью и наоборот.
Отвечая на вопрос, можно ли продать долю в доме, следует помнить, что во многих ситуациях, целью приобретения доли в имуществе является возможность оформления прописки, что особенно актуально для крупных городов, позволяющих найти хорошую, высокооплачиваемую работу.
Сам процесс регистрации нового совладельца не требует согласия остальных содольщиков. Покупателю вполне достаточно прийти в паспортный стол, предъявить бумагу, подтверждающую право собственности и документ, удостоверяющий личность.
Что касается остальных членов семьи нового совладельца, то их регистрация по месту жительства может быть произведена только с согласия остальных сособственников. Чтобы в дальнейшем не возникло препятствий со стороны содольщиков, рекомендуется заранее оговорить все нюансы в сделке, перечислив в договоре всех членов семьи и распределив между ними приобретаемую долю.
Жилой дом с землей могут принадлежать сразу нескольким собственникам. Такой подход принято считать общей долевой собственностью. Люди пользуются частным домом по договоренности друг с другом. Совладельцы могут заключить каждого из них. Если один из собственников захочет продать долю в доме, придется включить в сделку и часть земли – иначе невозможно.
Самый простой вариант – предложить выкуп доли другому собственнику. Однако бывают случаи, когда люди не желают выкупать долю – при таком раскладе придется действовать иначе. Давайте разбираться, что такое , какие нужны документы, сколько это займет и во сколько обойдется?
Особенности продажи
Юридическое понятие «доли» не связано с жилым пространством, которое можно обозначить в виде комнаты. Долей принято считать право на пользование и распоряжение определенным участком дома и земли.
Как продать долю в доме с землей?
Итак, доля может быть продана одному из совладельцев или третьему лицу, в зависимости от жизненной ситуации. Зачастую в сделке участвуют наследники, которым не выгодно делить жилье с родственниками умершего. Оптимальный вариант – предложить родне выкупить долю. Если бы все умели договариваться между собой, вопросов бы не возникало – но чаще происходит обратное: доля не нужна, совладельцы чинят препятствия, цена никого не устраивает, документы устарели. Что делать?
Способы
Определим варианты продажи доли дома с земельным участком:
- предложить долю совладельцам – особых сложностей не возникает;
- дождаться отказов на уведомление и найти покупателя по объявлению;
- продать дом целиком – финансово выгодный вариант;
- и оформить куплю-продажу без оглядки на мнения совладельцев.
Разберем способы на примере юридических инструкций.
Если другие собственники согласны
Простой вариант – предложить свою долю совладельцам, договориться с одним из кандидатов и заключить сделку.
Алгоритм действий
Полный список действий:
- Составьте уведомление о продаже
Обратитесь к нотариусу, внесите госпошлину, составьте уведомление, ожидайте ответов от совладельцев и/или составьте уведомление самостоятельно (например, у юриста). Далее посетите почтовое отделение, запечатайте уведомления, разошлите по адресам, возьмите талон об отправке и ждите уведомлений о вручении писем.
- Оформите долю на дом и землю
Собственник должен получить кадастровые документы на два объекта недвижимости: жилой дом и земельный участок. Для этого нужно обратиться в БТИ и Росреестр – с целью оценки имущества. Инженеры произведут жилищные и землеустроительные работы, оформят документы и выдадут актовые заключения. Останется получить техпаспорт и выписку из ЕГРН с кадастровыми данными.
- Организационные вопросы
Прежде чем продавать долю, нужно снять с учета прописанных жильцов. Если в доме проживают дети, придется обращаться в орган опеки и попечительства. Отчуждение доли из совместно нажитого имущества возможно только при согласии второго супруга. Собственник должен взять справки об отсутствии задолженностей, арестов и обременений на дом.
- Договоритесь с покупателем
Предложите долю другим совладельцам, и, если один из них захочет выкупить часть жилья, заключите предварительный договор купли-продажи. Если вы договорились с покупателем, не нужно ждать 30 дней ответы от других совладельцев. Достаточно согласия выбранного дольщика.
- Составьте договор купли-продажи
Общее требование для сделок с долями недвижимости (частный дом и земля) – нотариальная форма договоров. Отправляйтесь к нотариусу, оплачивайте его услуги, оформляйте два документа: договор купли-продажи и акт приема-передачи объекта. Забирайте обе бумаги и приступайте к завершающему этапу.
- Утверждение в Росреестре
Финальный этап – регистрация сделки в отделении Росреестра с помощью службы «одного окна». Запишитесь на прием в ГБУ «Мои документы», в простонародье МФЦ, передайте документы, возьмите расписку об их принятии и ждите ответа. Далее покупатель получает выписку из ЕГРН и становится новым собственником доли.
Пример:
Супруги Лосевы владели жилым домом и земельный участком. До брака недвижимость принадлежала супругу, а после свадьбы он подарил жене ½ часть дома. Случился развод – супруга пожелала продать свою часть дома, чтобы переехать в город и не делить квадратные метры с бывшим мужем. Женщина предложила мужу выкупить у нее ½ долю за 550 000 рублей, однако последовал отказ. Спустя 30 дней собственница подала объявление в СМИ – желающих выкупить долю по рыночной цене не находилось. Супруга предложила мужу продать дом и землю целиком, а вырученные средства поделить поровну. Супруг одобрил такое предложение, собственники подали совместной объявление о продаже дома за 1 500 000 рублей. Вскоре был найден покупатель и сделка состоялась.
Документы
Успех предстоящей операции с жильем зависит от пакета документации:
- российский паспорт и/или временные удостоверения личности (при замене);
- документ о праве на дом и землю – свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор купли-продажи, приватизации и др.;
- старое свидетельство или новая выписка из ЕГРН;
- техпаспорт и кадастровый паспорт на объекты;
- выписка из домовой книги – о проживающих/снятых с учета;
- справка об отсутствии долгов – сейчас сведения выдаются в Росреестре;
- согласие второго супруга (при необходимости);
- копии уведомлений о вручении писем другим совладельцам или отказные извещения от них;
- разрешение от органа опеки – если один из совладельцев частного домовладения не достиг 18 лет.
Список документов может изменяться в зависимости от региональных требований в органах регистрации. Обратитесь за помощью к нашим юристам, и мы подскажем, что нужно собрать в вашем случае.
Сроки
Сколько займет продажа части дома и земельного участка в долевой собственности , если покупателем выступает один из дольщиков?
Примерный расчет:
- ожидание ответа от совладельцев – стороны могут договориться заранее, а сделка может быть оформлена уже на следующий день;
- сбор документов – от 7 дней , если кадастровые бумаги в порядке, и до 3 месяцев, если требуется установить доли;
- регистрация в МФЦ – от 5 до 10 рабочих дней , в Росреестр – от 3 до 8 рабочих дней .
Если доли определяются в судебном порядке – сроки увеличатся до 4-5 месяцев.
Стоимость
Финансовые затраты связаны с оплатой услуг нотариуса и госпошлин за утверждение сделки. Сюда также относится налог на прибыль, если дом и земля находились в собственности менее 5 лет.
Сколько стоит продать долю:
- госпошлина у нотариуса – 0,5% от цены продаваемой доли по кадастровым данным из Росреестра;
- составление договора купли-продажи – от 1 000 до 5 000 рублей ;
- услуги нотариуса (правовая и техническая работа) – от 2 000 до 10 000 рублей ;
- госпошлина за регистрацию сделки – 2 000 рублей за долю дома + 350 рублей за переоформление документов на земельный участок.
Подоходный налог оплачивает продавец – как получатель прибыли от возмездной сделки с недвижимостью. Ему предстоит отдать 13% от суммы сделки, т.е. от полученных денег. Если продавец не является резидентом РФ, а имеет иностранное гражданство – размер НДФЛ увеличится до 30%.
Если остальные собственники против
Разногласия между совладельцами могут привести к отказу выкупать долю и вообще отчуждать часть жилья третьим лицам. Вероятно, многие подумают, что выхода нет – однако существует целых два способа продать долю в доме с землей. И даже без согласия других собственников.
Способ №1
Первый способ – найти покупателя не из числа дольщиков, если последние не желают участвовать в выкупе. Не забываем о преимущественном праве покупки – принцип придется соблюдать.
Воспользуйтесь следующей инструкцией:
- Составьте уведомление о продаже доли в адрес всех совладельцев.
- Отправляйтесь на почту, упакуйте заказные письма, возьмите квитанции об их отправке.
- Дождитесь обратных отказов или ожидайте 30 дней.
- Подайте объявление о продаже доли в СМИ: интернет, газеты, доски объявлений, «сарафанное радио».
- Обсудите с покупателем условия сделки и порядок передачи денег.
- Арендуйте банковскую ячейку.
- Оформите и заверьте договор купли-продажи у нотариуса + составьте передаточный акт.
- Зарегистрируйте право собственности через МФЦ в Росреестре.
- Получите расчет от покупателя по «безопасному каналу» – через банк.
- Передайте часть жилья и земли покупателю.
Особых отличий от предыдущего способа нет, но нужно учесть требования ст. 250 ГК РФ , ведь в противном случае сделку легко оспорить.
Способ №2
Совсем не обязательно ждать согласия/отказов от совладельцев. Законный собственник доли может перевести ее в имущественный объект – жилое помещение. Это возможно путем выдела доли в натуре на основании ст. 252 ГК РФ .
Порядок действий:
- Посоветуйтесь с другими совладельцами (если они согласны – можно приступать к выделу доли в натуре, если не согласны – обращаться в суд).
- Пригласите кадастрового инженера и геодезиста.
- Узнайте, есть ли возможность технического переустройства жилья.
- Создайте обособленное жилое помещение в рамках своей доли.
- Поставьте объекты на кадастровый учет в Росреестре.
- Получите выписку из ЕГРН о праве собственности.
- Найдите покупателя, заключите договор купли-продажи на дом с землей.
- Удостоверьте договор у нотариуса.
- Зарегистрируйте сделку в МФЦ или Росреестре.
Преимуществом можно считать продажу натуральной доли в виде самостоятельного объекта. Собственник вправе установить более высокую цену – рыночный показатель. Минус – технические сложности и длительность процедуры. Не каждый жилой дом можно поделить на автономные и независимые участки без ущерба всему зданию. Зато можно потребовать от сособственников денежную или иную компенсацию.
Документы
Итак, если второй собственник против продажи, ожидайте 30 дней, а затем ищите покупателя на стороне. Второй вариант – воспользоваться правом на выдел доли в натуре, т.е. разделить жилую площадь и стать владельцем обособленной части.
Список документов на оформление:
- паспорта;
- несколько экземпляров договора купли-продажи;
- уведомление о вручении письма с предложением о продаже доли;
- официальный отказ от выкупа – заверяется нотариусом;
- выписка из домовой книги;
- акт-заключение кадастрового инженера о технической возможности переустроить жилую площадь;
- документы на жилье и землю;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- выписки из Росреестра – об отсутствии обременений, о праве собственности, о кадастровых сведениях и др.
Нотариус может запросить дополнительные документы, например, согласие второго супруга.
Сроки
Реализация доли в доме с землей без согласия других сособственников обычно занимает:
- от 2 до 3 месяцев – если выдел возможен без обращения в суд;
- от 1 до 2 месяцев – если стороны договорятся на денежную компенсацию;
- до 6-7 месяцев – если собственник подает исковое заявление о натуральном выделении доли в доме и земле.
Желательно не доводить дело до суда, а пытаться договориться с остальными совладельцами о мирном урегулировании вопроса. Имейте в виду, что доля не является жилым помещением – продать ее по рыночной цене невозможно. Придется либо сбивать цену, либо вовсе отказываться от продажи.
Стоимость
Основные расходы совпадают с описанными выше.
Дополнительно придется заплатить:
- госпошлину за подачу иска имущественного характера – от 300 рублей до 60 000 рублей, в зависимости от цены доли;
- заказ и изготовление кадастровых документов (дом + земля) – от 10 000 до 50 000 рублей;
- прочие справки и выписки – от 500 рублей и выше.
Одним словом, расходы существенные: сумма может доходить до 70 000 рублей.
Как продать долю, если второй собственник несовершеннолетний?
Очевидно, что продажа части дома и земли с позиции взрослых не вызывает вопросов. И совсем другое дело, когда в сделке участвует несовершеннолетний – малолетний до 14 лет или подросток от 14 до 18 лет. Как быть?
Купля-продажа жилья и земли считается серьезной сделкой. Несовершеннолетние дети не могут участвовать в ней самостоятельно, поскольку их дееспособность ограничена возрастом. Если второй собственник ребенок, от его имени действуют родители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).
Вместе с тем нужно заручиться согласием органа опеки и попечительства (ООП). Отчуждение долей несовершеннолетних – огромный риск. Существует вероятность оставить ребенка без крыши над головой. Поэтому, закон требует обращаться в комиссию ООП.
Желание продать детскую долю обязывает родителей выделить ребенку жилую площадь в новом доме (ипотечное жилье, квартира родителей, бабушек, дедушек). Важно чтобы новая доля не была меньше старой, иначе органы опеки заблокируют сделку.
Родители должны встретиться с инспектором ООП, предоставить документы на старое и новое жилье, написать заявление и подать заявку в отделение органа опеки. Обратный ответ выдают в течение 14 дней : если комиссия одобрит сделку – можно выделять ребенку долю в новом доме и приступать к продаже старого. Отрицательное решение не оставляет шансов даже на продажу через суд.
Далеко не всегда дом оформляется на одного владельца. В некоторых ситуациях дом принадлежит сразу нескольким лицам: при наследовании, при покупке жилья супругами. Нередки случаи, когда требуется знать, как продать долю в доме, принадлежащую одному из совладельцев. Процедура продажи части домовладения будет отличаться от оформления сделки с целым домом. В данном случае, исходят из принципов соблюдения законодательства в процедуре оформления и учета интересов остальных собственников.
При оформлении продажи одним из собственников частного дома с земельным участком, необходимо различать, является ли часть дома отдельной или доля в недвижимости не выделена и не обособлена, как это бывает с разделом имущества при разводе. В этом случае в договоре купли-продажи объектом сделки указывается доля в праве собственности на дом. Когда речь идет о переходе права другому собственнику части дома с земельным участком, объектом сделки является отдельная часть недвижимости, физически отделенная от целого дома.
Описание процедуры продажи доли
Регистрации перехода права на часть или долю в частном доме предваряет процесс согласования и сбора необходимой документации.
Сбор документов можно вести параллельно процессу согласования, так как некоторые из бумаг напрямую связаны с работой по согласованию продажи доли в доме с остальными участниками права.
Для сделки потребуются следующие оригиналы:
- Оригиналы гражданских паспортов сторон сделки;
- Оригиналы документы, наделяющие правом владения и распоряжения частью;
- Согласие на продажу от всех сособственников, с нотариальным заверением;
- Заверенный нотариусом отказ;
- Выписка лицевого счета;
- Предварительный проект договора на продажу с указанием условий предполагаемой сделки (заверяется нотариусом);
- Соглашение о купле-продаже и приемо-передаточный акт.
Этапы подготовки
- Подготовка документов о праве долевой собственности. Чтобы продать часть дома требуется наличие правоустанавливающего документа, дающего право продавцу на передачу имущества новому хозяину.
- В случае отсутствия свидетельства на часть дома и земельного участка, следует его оформить путем запроса техпаспорта в БТИ и землеустроительной конторе. На основании полученной техдокументации на участок проводят регистрацию в Роснедвижимости с выдачей кадастрового паспорта, а затем регистрируют право долевой собственности в Росреестре.
- Согласование продажи с остальными собственниками проводится путем подписания нотариального разрешения от всех участников права на весь объект.
- Перед сделкой необходимо, чтобы на отчуждаемой части дома никто не был прописан. Данный факт подтверждается соответствующей справкой.
- Составление и заверение нотариусом предварительного документа с указанием условий продажи доли.
- Уведомление об условиях планируемой сделки всех совладельцев и получение от них нотариально заверенного отказа от покупки ввиду наличия у них преимущественного права выкупа.
- В случае игнорирования действий продавца, по истечении одного месяца часть дома можно будет продать.
- Составление и подписание договора на продажу недвижимости у нотариуса, подписание передаточного акта. Данные документы будут являться основанием для новых хозяев для регистрации нового права собственности.
Читайте также Оплата налога при продаже дома с земельным участком, которые находятся менее 3 лет в собственности
Особенности продажи
В случае, если собственник намерен передать на возмездной основе свои права на долю в доме, придерживаются ряда правил:
- Совладельцы дома имеют первоочередное право выкупа согласно ст.250 ГК, поэтому продавец обязан письменно уведомить каждого о своем намерении продать.
- К мероприятиям по согласованию сделки и составлению договорной документации подключают нотариуса, который подготовит должным образом уведомительные и разрешительные письма, оповестит сособственников и заверит все документы.
- Основанием для продажи может стать как отказ от покупки от совладельцев, так и их молчание. При отсутствии какого-либо ответа спустя месяц после уведомления они теряют преимущественное право покупки, тем самым разрешая третьей стороне приобретать данную часть недвижимости.
- Рыночная стоимость доли имущества всегда ниже цены отдельно выделенного объекта с земельным участком, поэтому, если есть такая возможность, проще договориться между всеми сособственниками о продаже всего объекта, а вырученную сумму разделить по соглашению сторон. В случае невозможности продажи всего объекта, стоимость недвижимого имущества можно увеличить путем обособления и выделения доли в отдельную часть дома с земельным участком. Кроме того, данное действие значительно упростит процедуру продажи.
Продажа отдельной части
Если часть дома физически отделена и оформлена отдельно от общей собственности, согласования с остальными владельцами не потребуется.
Для того, чтобы часть дома была признана отдельной, необходимо соблюдение ряда требований:
- Жилье может быть отделено физически от остальных помещений;
- Быть пригодным для проживания в соответствии с действующими санитарными и техническими нормативами;
- Помещение должно соответствовать категории «недвижимой собственности», т.е. изменение места расположения помещения не может быть произведено без какого-либо урона;
- Выделение не должно проводиться в ущерб прав остальных собственников.
Выделение может быть осуществлено физически, если устанавливается порядок пользования долевой собственностью всеми собственниками, а также организуется отдельный выход из обособляемой части дома.
Обязательным условием продажи обособленной части дома является регистрация изменений в недвижимости согласно закону и наличие техпаспорта, позволяющего поставить часть дома на кадастровый учет.
Нюансы сделки
При оформлении сделки по продаже части жилого дома требуется предоставление кадастровых паспортов и на отчуждаемую часть, и на весь дом. В договоре указывают стоимость части, и среднюю цену за весь дом полностью.