Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).
Государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки:
аресты, запрещения заключения сделок;
права требования в судебном порядке;
обязательства по сохранению объектов культурного наследия (недвижимых памятников истории и культуры);
решения органов государственной власти и местного самоуправления об изъятии земельного участка и жилого помещения для государственных, муниципальных нужд;
ограничения права возведения зданий, строений, сооружений и проведения мелиоративных работ в связи с резервированием земель для государственных, муниципальных нужд.
ипотека на основании договора и в силу Закона об ипотеке;
доверительное управление;
концессионные соглашения;
Решения об изъятии не ограничивают прав собственника участка или жилого помещения пользоваться и распоряжаться ими по собственному усмотрению, в том числе отчуждать участок и жилое помещение иным лицам. Но в случае нового строительства, расширения и реконструкции объекта, иных работ, существенно увеличивающих стоимость недвижимости, понесенные после этого затраты не будут включены в выкупную цену при изъятии. Кроме того, неизбежность прекращения права на подлежащий изъятию объект недвижимости составляет существенную особенность его правового режима.
ЗК РФ предусмотрена регистрация публичных сервитутов и иных ограничений прав на землю.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Публичные сервитуты могут устанавливаться для:
Прохода или проезда через земельный участок;
Использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
Размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
Проведения дренажных работ на земельном участке;
Забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
Прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
Сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
Использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
Временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
Свободного доступа к прибрежной полосе.
Законом о приватизации государственного и муниципального имущества предусмотрены следующие ограничения (обременения), сохраняемые при переходе прав:
Обязанность использовать приобретенное имущество по определенному назначению;
Обязанность содержать неприватизированные, но связанные местом нахождения, техническими характеристиками и назначением с приватизированным имуществом объекты гражданской обороны, объекты социально-культурного, коммунально-бытового и мобилизационного назначения.
Регистрация ограничений (обременений) возможна по общему правилу только при наличии государственная регистрация государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (о которых можно заявить одновременно с заявлением о регистрации ограничения (обременения). Регистрация может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц . Может производиться по заявлению обеих сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением или осуществляться по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, обязательно уведомление правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).
Ограничения (обременения) могут регистрироваться как самостоятельно, так и одновременно с другими регистрационными действиями – регистрацией прав или сделок.
Государственная регистрация сделок
Юридический результат государственной регистрации сделки – признание ее законности государством и определение момента ее заключения . При этом право собственности на приобретенное имущество возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки. Государственная регистрация сделки производится посредством записи о сделки в ЕГРП, при этом указываются обе стороны договора.
Подлежащие регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы:
1)сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость);
2)сделки, не влекущие перехода прав;
3)дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные);
4)смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.
Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:
договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем;
договоры мены жилых домов, квартир и их частей (доли в праве общей собственности на них);
договоры дарения недвижимости (доли в праве общей собственности на них), в том числе пожертвования;
договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;
договоры аренды с выкупом;
договоры продажи предприятия как имущественного комплекса.
При совершении сделок об отчуждении производится два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя (удостоверяется свидетельством о регистрации права и вторым штампом на договоре). Регистрация перехода права сопровождается погашением записи о праве предыдущего правообладателя.
Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение(обременение) права. К ним относятся:
договоры аренды:
Зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, в том числе лесных участков на срок не менее одного года;
Предприятий как имущественных комплексов;
Договоров субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;
2) договоры безвозмездного срочного пользования, заключенные на срок не менее года;
3) договоры о залоге недвижимости, в том числе залог права аренды недвижимости;
4) договоры участия в долевом строительстве.
Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения, но не на основании договора о залоге.
Договоры участия в долевом строительстве, строго говоря, не являются сделками с недвижимостью, поскольку на момент заключения договора объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор обременяет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника. Поэтому договор регистрируется в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительства земельный участок.
При заключении указанных сделок производится одно регистрационное действие – регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре).
Дополнительные (акцессорные) сделки – это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:
уступка требования по зарегистрированной сделке, в том числе по договору участия в долевом строительстве;
перевод долга по зарегистрированной сделке;
передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем);
соглашение об изменении зарегистрированного договора, в том числе договора участия в долевом строительстве;
отказ одаряемого принять дар (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем).
Отметим, что если договор подлежит регистрации, то соглашение об его изменении или расторжении не всегда требует регистрации. Например, в случае заключения соглашений об изменении и дополнении условий договора об ипотеке в регистрационную запись об ипотеке вносят изменения и дополнения, что является иным регистрационным действием, нежели регистрация сделки. Соглашения о расторжении зарегистрированных договоров не требует регистрации, в этом случае должно производиться погашение регистрационной записи о сделке и основанном на ней ограничении (обременении). Однако если соглашение о расторжении договора содержит условие о возврате полученного по расторгаемой сделке имущества, то необходима регистрация перехода права к лицу, которому возвращается недвижимость.
Смешанные договоры
В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом. Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит регистрации.
Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является. Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии с законом.
Бывает двух форм:
- по воле собственника, добровольное;
- помимо воли собственника, принудительное.
Пример добровольного обременения – залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его. Принудительное обременение – арест. Когда собственность арестовывают по решению суда, мнения владельца уже не спрашивают.
Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества. Именно поэтому, во избежание проблем, при покупке недвижимости необходимо точно узнать, не обременено ли оно.
При переходе из одних рук в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет на себя все сопутствующие обременения.
Виды обременений
- Залог: владелец закладывает имущество под обеспечение долга;
- Арест: имущество арестовывают за долги;
- Доверительное управление: имуществом управляет не сам владелец, а его попечитель, законный представитель (к примеру, при недееспособности собственника);
- Ограничение на распоряжение имуществом в нуждах государственных органов;
- Любые иные действия, сделки и ограничения, которые имеют обременительный характер.
Основания возникновения ограничения:
- законы РФ. По указанным в законах поводам имущество может подлежать обременению;
- решение суда;
- договор, сделка, результатом которой является обременение;
- акт, изданный государственными органами.
Право на использование недвижимости
Некоторые типы прав на недвижимость могут привести к обременению:
- Аренда. Когда заключается договор аренды недвижимости, на арендодателя накладываются определенные обязательства. При последующей продаже этого объекта разрыв договора аренды не происходит. В таком случае переходят все обязательства на недвижимость новому собственнику вместе с ней;
- По такому же принципу осуществляется право безвозмездно пользоваться имуществом. Продажа обремененного этим правом объекта не подразумевает расторжения договора. Это означает переход обременения новому собственнику;
как разновидность ренты – пожизненное содержание с иждивением. Основанием такого содержания выступает заключенный договор; - Сервитут. Существует частичное обременение земельного участка. Суть сервитута — владелец участка земли имеет право пользоваться соседним участком частично. Речь идет о прокладывании дорожек, проходов и т.д. Это уместно, когда невозможно добраться до важного объекта (например, источнику воды) в обход соседнего участка.
Доверительное управление
Смысл доверительного управления состоит в том, что имуществом управляет не сам собственник, а некое доверенное лицо. Причем это лицо обязано совершать действия только в интересах собственника. Однако право собственности на доверенную недвижимость не переходит.
Договор такого вида заключается письменно. Несоблюдение всех условий и правил его составления влечет за собой признание доверительного управления недействительным.
Аренда
Суть аренды состоит в передаче земельного участка или объекта недвижимости во временное пользование. Любой объект может быть арендован, кроме изъятых из общего оборота.
Договор аренды заключается в письменной форме и обязателен к подписи обеими сторонами. При любом несоблюдении формы и порядка заключения договора он будет признан недействительным. Когда участок, недвижимость или ее часть сдается в аренду, прилагается кадастровый план с выделением той части, которая сдана.
Залог
Суть состоит в том, что собственность, указанная в договоре, служит гарантией возврата долга. Если долг вовремя и полностью не возвращается, имущество, заложенное под обеспечение, уходит в счет него. Залог не утрачивает силу и при ситуации продажи заложенной недвижимости. Право собственности на залог может перейти только при безоговорочном согласии залогодержателя.
Арест
Суть ареста заключается в наложении обременения в счет долговых обязательств любого рода.
Арест предусматривает запрет на любое отчуждение, а иногда и использование объекта недвижимости. Никаких сделок совершить не удастся до момента снятия ареста. Таким образом, собственник арестованного имущества обязан сохранить его в целости и сохранности до снятия ареста или конфискации имущества.
Обременение доли имущества
Ограничение может коснуться не только имущества в целом, но и его доли. Это происходит в том случае, когда собственник имеет только долю недвижимости.
Справедливо заметить, что обременение всего имущества, например, в виде ареста, лишает собственника права его продать. А вот если обременена доля, то собственники других долей имеют право их продавать и т.д. Единственным существенным ограничением их действий является раздел имущества согласно долям.
Таким образом, обременение предполагает ограничение действий по распоряжению имуществом. Существует множество видов обременения, которые по-разному воздействуют на права собственника. Кроме того, обременение чаще всего имеет временный характер и существует до окончания срока договора или совершения каких-либо действий.
Обременение на недвижимость - это действие, направленное на ограничение прав собственника объекта недвижимости, которое совершается соответствующими уполномоченными органами: Росреестр, Регистрационная Палата, Федеральное Управление Юстиции, Кадастра и Картографии и пр. , на основании предоставленных документов. Основанием для обременения любой недвижимости может служить договор ипотечного кредитования, договор частного займа с залогом недвижимости, решение суда, Арбитражного суда, арест недвижимого имущества, договор аренды, а также передача права собственности на недвижимость в доверительное управление другому лицу.
Обременение недвижимости с юридической точки зрения не лишает собственника прав на владение своим имуществом, а всего лишь ограничивает возможность совершать ряд действий с ним - купля-продажа, дарение и прочие действия, предусмотренные действующим законодательством. Однако при некоторых обстоятельствах, например неисполнение договора ипотеки, право собственности может быть утеряно.
На какое недвижимое имущество можно наложить обременение в виде регистрационной записи об ипотеке?
Согласно действующему законодательству к недвижимому имуществу относят все земельные участки и все, что неразрывно связано с землей. Это значит, что все объекты, перемещение которых невозможно без причинения значительного ущерба их назначению, попадает под это определение - а это здания, многоквартирные дома, частные домовладения, различные сооружения, дачи, гаражи, части жилых домов и квартир, и даже объекты незавершенного строительства. Кроме того, к недвижимому имуществу, подлежащему обременению в случае залога, также относят воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, на которых зарегистрировано право собственности.
В каких случаях возникает регистрация обременения недвижимости?
Любой договор залога недвижимого имущества или каких-либо прав на него (например, долгосрочная аренда) подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра, при этом в Единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись о возникновении ипотеки в силу закона. Иными словами, накладывается обременение на то недвижимое имущество, которое указано как «предмет залога» в зарегистрированном договоре. Обременение накладывается только в том случае, когда право собственности (или владения) «предметом залога» полностью подтверждены всеми необходимыми по закону документами. Обременение на недвижимость возникает с того момента как Росреестр или другие государственные уполномоченные органы производят регистрацию договора залога этой недвижимости. Как правило, регистрация обременения происходит в течении месяца, после полного предоставления всех необходимых документов в органы, осуществляющие государственную регистрацию. Исключения составляют нотариально заверенные сделки с недвижимостью и ипотека жилых помещений. В этих случаях регистрация обременения происходит в течении 5 рабочих дней. Сроки регистрации обременения на земельные участки определяются их кадастровым назначением либо строениями, которые на них располагаются.
Если регистрация обременения недвижимого имущества влечет за собой нарушение прав других лиц, то при регистрации такого обременения необходимо принципиальное согласие этих лиц на залог, заверенное нотариально. Например, это касается недвижимого имущества, приобретенного в законном браке или такая потребность возникает при долевой собственности на недвижимость, подлежащую обременению.
Как быстро можно снять обременение с недвижимости (сроки погашения регистрационной записи об ипотеке)?
Регистрационная запись об ипотеке (обременение) погашается (снимается) в течении трех-пяти рабочих дней с момента поступления полного пакета документов. В настоящее время, чтобы снять обременение с недвижимости, можно обратиться не только в государственные органы Росреестра (ранее, органы юстиции, кадастра и картографии), но и в отделения Многофункциональных Центров (МФЦ), которых значительно больше, что позволяет не тратить время, простаивая в очередях. В случае, если вы обращаетесь в МФЦ за снятием регистрационной записи об ипотеке, то сроки оказания этой услуги могут увеличиться до 10 дней.
В каких случаях можно снять обременение по ипотеке в Росреестре.
При наличии решения суда;при досрочном исполнении обязательств. Снятие обременения (погашение регистрационной записи об ипотеке) возможно только в следующих случаях:
- после полного исполнения обязательств сторонами;
- при достижении мирового соглашения;
- при наличии решения суда;
- при досрочном исполнении обязательств.
ВАЖНО!!! Обременение снимается только в случае совместного присутствия обеих сторон по договору залога в Росреестре или их законных представителей по нотариальной доверенности, на основании заявлений со всех участников сделки о полном исполнении обеспеченного залогом недвижимости обязательства, либо при наличии решения суда, арбитражного суда о прекращении регистрационной записи об ипотеке.
Как использовать имущество при обременении: права и обязанности собственника недвижимости.
Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» собственник недвижимого имущества, находящегося под обременением, имеет право пользоваться им в полном обьеме в соответствии с назначением этого имущества. Даже, если иные условия прописаны в договоре залога, и все таки имеются моменты, ограничивающие это право собственника на пользование имуществом при обременении, то при любом судебном разбирательстве суд будет на стороне собственника недвижимости и такие пункты договора залога будут признаны противоречащими закону РФ.
Главная обязанность собственника недвижимого имущества, находящегося в обременении - это поддерживать это имущество в исправном состоянии и надлежащем виде, не использовать его не по назначению, по возможности осуществлять необходимый ремонт. Таким образом, собственник не должен ухудшать внешний вид и функциональность обремененного объекта недвижимости для того, чтобы не упал его рыночная стоимость (или стоимость по договору ипотеки).
Заложенное имущество может подвергаться проверке его состояния и надлежащего содержания, в этом случае собственник не имеет права препятствовать этому. Кроме того, при выявлении фактов нанесения ущерба недвижимости, собственник обязан будет его восстановить.