Поддержка многодетных семей со стороны государства осуществляется при помощи материальных пособий. Самая востребованная субсидия – это материнский капитал. Его можно реализовать на определенное количество целей, в том числе, на улучшение жилищных условий. Но возможна ли процедура рефинансирования ипотечного кредита при наличии данной льготы?
Для начала стоит объяснить бурный интерес к процедуре рефинансирования займов. В 2017 году произошло рекордное снижение процентных ставок по ипотеке, в частности, Центробанком и Сбербанком. На их фоне подключились и остальные организации. Исходя из этого, граждане стали пользоваться услугами в данной сфере.
Однако со старыми клиентами банки не спешат заключать подобное соглашение. Поэтому лица, в случае получения отказа от первичного кредитора, принимают предложение другой организации. Вследствие чего и происходит процедура рефинансирования долгового обязательства.
По определению, рефинансирование представляет собой замену долгового обязательства новым. На практике это проявляется в двух формах:
- Изменение заранее установленного кредитного соглашения в одном и том же банке.
- Вовсе смена кредитора по причине наличия более выгодного предложения.
На изменение условий договора кредиторы соглашаются крайне редко, если только не проводят инициативную программу рефинансирования ставки по налогам.
Описанный выше второй вариант – смена кредитора. Он достаточно выгоден для нового банка, так как прибавляется общее число клиентов. Соответственно, повышается размер прибыли.
В данном случае, второй кредитор погашает ипотеку, взятую гражданином у прошлого. И тогда лицо становится должником в отношении нового банка. Проще говоря, это оформление другого кредита.
Инициатива дебитора на проведение рефинансирования может появиться вследствие изменения курса валют. Повышение стоимости доллара влечет за собой рост остаточной суммы долга.
Стоит отметить, что квартира, взятая в ипотеку, предполагает покупку недвижимости исключительно под залог.
Влияние материнского капитала на рефинансирование ипотечного кредита
Материнский капитал вправе получить семьи, если на иждивении родителей находятся как минимум двое детей. Однако данное материальное пособие, выделенное государством, можно использовать для установленных законом целей:
- Обучение ребенка в университете.
- В счет будущей пенсии матери.
- На лечение ребенка с группой инвалидности.
- На покупку нового жилья.
- На улучшение имеющихся квартирных условий.
- На строительство частного дома.
Последние три пункта наиболее популярны среди многодетных семей в силу того, что не всегда имеющиеся жилищные условия подходят для воспитания большого количества детей. Так, средства, полученные по материнскому капиталу, можно использовать для погашения ипотечного кредита. Происходит в двух формах:
- деньги направляются на погашение ранее оформленного ипотечного займа;
- материнский капитал выступает первоначальным взносом по кредиту.
Согласно законодательству, погашение ипотечного займа материнским капиталом влечет за собой выделение равных частей детям. Это обязательное требование. В течение 6 месяцев недвижимость должна быть оформлена в долевую собственность.
Исходя из этого, новый кредитор не спешит заключать с дебитором соглашение, то есть производить процесс рефинансирования. В силу неисполнения долговых обязательств, залоговую недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние дети, нельзя потребовать от должника. Отсюда также вытекает правило, что ребенок никак не отвечает за долги родителя.
Согласно практике, можно найти выход из данной ситуации. Деление недвижимости на части между родителями и детьми обязано произойти в течение полугода. Поэтому специалистами рекомендуется в этот период оформить перекредитование ипотеки до законного вступления ребенка в право долевой собственности.
Ситуация: внесение материнского капитала до рефинансирования займа
Любой ипотечный заем предполагает внесение первоначального денежного взноса. Правительство Российской Федерации позволило семьям использовать материнский капитал для жилищных нужд. В частности, покупки квартиры в кредит.
Следует помнить, что оплата материнским капиталом ипотеки влечет за собой обязанность оформления долевой собственности на недвижимость. Квартира разделяется, таким образом, между следующими лицами:
- Супругами (отец и мать).
- Детьми (учитываются и рожденные в дальнейшем).
Важно! Данная процедура не применяется для включения в доли родителей супругов, бабушек, братьев и так далее. Распространяется на исключительно узкий круг.
Нередки случаи, когда семья оплатила кредит материнским капиталом, и лишь после этого приняла решение об изменении соглашения на более выгодные условия. Тогда новый банк скорее откажет, чем пойдет на рефинансирование.
Причиной отрицательного ответа окажется как раз разделение квартиры на равные доли между всеми членами семьи. В данном случае вследствие неправомерного исполнения обязательств, кредитор не сможет продать или обменять недвижимость, потому что у нее несколько владельцев.
В случае отказа новым банком в рефинансировании, прежний кредитор может пойти на уступки. К основным послаблениям относятся:
Перечисленные выше послабления устанавливаются банком индивидуально при наличии веских оснований и соответствующего заявления.
Использование сертификата после перекредитования
Реализация материальных средств по капиталу допускается и после рефинансирования ипотеки. Об этом свидетельствует Постановление Правительства от 2007 года. Однако и здесь необходимо учитывать следующий нюанс: это возможно в случаях, когда семья сначала взяла квартиру в кредит, а только потом решила погасить заем льготными средствами.
Если указанное выше требование не было соблюдено или нарушено, то возможны иные варианты. Перечислим их:
- Использовать капитал как первый взнос за кредитование. Государственное пособие в данном случае значительно поможет снизить общую сумму долга. В дальнейшем, соответственно, не пользоваться процедурой рефинансирования.
- Если сумма долга достаточно большая и заключена на длительный период, то лучше прибегнуть к процедуре перекредитования. Тогда ипотека будет оформлена в другом банке на более выгодных условиях. Однако материнский капитал пойдет на реализацию иных законных целей.
В случае, если основной ипотечный долг небольшой и сравнительно равен материальной государственной выплате, то рекомендуется не осуществлять процедуру рефинансирования.
В данном случае проще реализовать пособие на окончательное закрытие кредита. Следует отметить, какие банки все-таки рефинансируют ипотеку с материнским капиталом. Среди них отмечаются самые крупные организации:
- «Сбербанк».
- «ВТБ».
- «АИЖК».
- «Райффайзен банк».
На практике же можно встретить множество банков, готовых провести рефинансирование ипотечного займа. Вопрос в другом – на каком этапе семья использовала материнский капитал.
Когда материнский капитал – помеха рефинансированию
Реализация средств материнского капитала для улучшения жилищных условий, покупки квартиры или строительства частного дома – это все правомерные цели. Граждане самостоятельно выбирают, на что именно пустить государственное пособие.
Покупка нового жилища, в основном, осуществляется с оформлением ипотеки и с внесением первой выплаты уже после подписания соглашения. В данном случае многие семьи отправляют материнский капитал на погашение части задолженности. Исходя из закона, делают это вполне правомерно.
Впоследствии, условия соглашения с первичным кредитором становятся обременительными, и заемщик, в поисках выгоды, желает прибегнуть к порядку рефинансирования.
Здесь и возникает основная проблема реализации государственного пособия на оплату ипотеки до перекредитования. Ведь обязательным условием покрытия займа материнским капиталом является разделение недвижимости на долевую собственность между всеми членами семьи. В число совладельцев входят и несовершеннолетние дети.
Именно в силу наличия множества владельцев, банки отказывают в процедуре рефинансирования. Ведь в таком случае неисполнение долговых обязательств заемщиком может обернуться для кредитора материальными потерями. В целом сделка будет считаться невыгодной.
Самый крайний способ, чтобы добиться желаемого – доказать свое право в органах судебной власти. Исходя из практики, зачастую выигрывают именно заемщики – те семьи, которым не дают законно использовать материнский капитал.
Таким образом, рефинансирование ипотеки с материнским капиталом – достаточно сложная процедура. Данным методом нужно пользоваться аккуратно. Реализации способствует соблюдение установленных требований и ограничений.
Родители, у которых родился второй или третий ребенок, хотят использовать свой сертификат, чтобы осуществить рефинансирование материнским капиталом имеющегося кредита. Когда гасится ипотека средствами маткапитала, снижается сумма переплаты.
Как правильно использовать маткапитал при рефинансировании ипотеки
Рефинансированием называется замена одного долгового обязательства на другое с более заманчивыми условиями. При этом меняется цель кредитования. Новый заем выдается на погашение старой задолженности. Ранее приобретенная недвижимость после перекредитования оказывается в залоге у банка. Рефинансирование можно осуществить в том же финансово-кредитном учреждении, в котором оформлена ипотека, или в другом.
Чтобы грамотно распорядиться материнским капиталом и рефинансирование осуществить, надо заранее ознакомиться со всеми нюансами действующего законодательства. Согласно Постановлению РФ от 12.12.2007 №862 «О Правилах направления средств семейного капитала на улучшение жилищных условий», государственными деньгами можно оплатить первый взнос и проценты по займу. Их можно направить на погашение основного долга и ранее предоставленного кредита на приобретение недвижимости.
При использовании маткапитала для оплаты первого взноса банки предлагают более высокий процент по кредиту и относительно небольшой период кредитования. Хотя погашать сумму первого взноса за счет средств государства удобно, размер общей переплаты может оказаться большим.
Более привлекательным вариантом для семьи с детьми является использование государственных денег для оплаты основного долга. При погашении ипотеки уменьшается задолженность. Поскольку процент начисляется на оставшуюся часть, снижается сумма, начисленная по процентам.
Направить маткапитал на оплату процентов по займу родителям выгодно в том случае, если они не собираются досрочно погашать кредит после рефинансирования. После оплаты процентов сумма ежемесячного взноса уменьшится. Если каждый месяц вносить сумму, которая больше необходимой, можно уменьшить срок выплаты займа.
Чтобы использовать материнский капитал для рефинансирования, в отделение Пенсионного фонда надо предоставить заявление, сертификат на маткапитал, паспорт мамы и копии договоров (первоначального ипотечного и на рефинансирование). Также необходимо предъявить справку из банка о сумме задолженности по кредиту и документы о праве на недвижимость.
Если договор кредитования оформлен на отца ребенка, надо приложить его паспорт и брачное свидетельство (или их заверенные копии). В Пенсионном фонде потребуют заверенное нотариусом согласие заемщика оформить имущество на всех членов семьи (жену, детей).
Для получения ипотечного рефинансирования сотрудникам финансового учреждения надо предъявить справку из Пенсионного фонда о наличии остатка маткапитала, паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, брачное свидетельство, справки от работодателей о трудоустройстве и доходах, а также справку из банка о сумме долга по займу и документы на недвижимость.
Перед тем как будет использован материнский капитал на рефинансирование, надо оценить все риски. Процедура перекредитования требует дополнительных затрат времени и средств. Заемщику придется оплачивать услуги по переоценке имущества, получать техническую документацию, заключать новый договор страхования, оплачивать банковские комиссии, госпошлину на повторную регистрацию и услуги юриста, тратить время и деньги на поездки в банк, сбор справок.
Если используется материнский капитал, рефинансирование иногда осуществляют с увеличением периода кредитования и процентных пунктов. Для заемщиков, возраст которых приближается к пенсионному, такие условия могут быть неприемлемыми. Если перекредитование становится невыгодным, стоит подумать, как погасить основной долг по ипотеке, не осуществляя рефинансирования.
Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал
Если заемщик хочет сделать рефинансирование после того, как он направил маткапитал на первичную ипотеку, банк ему может отказать. Когда кредитование ипотечное осуществляется с привлечением государственной помощи, заемщики берут на себя обязательство наделить правом собственности на приобретенную недвижимость всех членов семьи. При этом свои доли получают дети, не достигшие совершеннолетия.
Если маткапитал был направлен на первичную ипотеку и заемщик выполнил свое обязательство, рефинансирование сделать не удастся. После раздела имущества на доли заемщик перестает быть единственным владельцем жилья. Квартиры, совладельцами которых являются несовершеннолетние дети, финансовые учреждения стараются не оформлять в залог.
Если банк возьмет такую квартиру в залог, он не сможет ее продать, когда заемщик откажется выплачивать задолженность по кредиту. Хотя жилье приобреталось заемщиком, его совладельцами являются несовершеннолетние дети. Согласно российскому законодательству, родители не могут распоряжаться имуществом детей, а дети не несут ответственности за обязательства своих родителей.
На выполнение обязательств по разделу приобретенного ранее имущества между членами семьи законом выделен полугодовой период. Отсчет ведется с момента снятия всех обременений. Если обратиться в банк с документами на рефинансирование в течение этих 6 месяцев, можно оформить сделку. Пока заемщик не выделил долю, ипотека может быть перекредитована. После рефинансирования можно использовать материнский капитал, если остались средства.
Если маткапитал был использован на оплату задолженности, но доли на членов семьи еще не выделены, для осуществления рефинансирования первый банк должен снять обременение с имущества сразу после погашения всей суммы долга другим финансовым учреждением. Как только обременение будет снято, у родителей останется 6 месяцев на выделение долей детям.
Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования
Согласно Постановлению РФ от 12.12.2007 №862 «О Правилах направления средств семейного капитала на улучшение жилищных условий», возможно рефинансирование с привлечением денег материнского капитала. При этом обязательства по обоим займам должны появиться у заемщика до получения права на помощь государства. Вне зависимости от кредитных обязательств сертификат на материнский капитал можно применять только при оформлении первичной ипотеки.
Для использования маткапитала надо успеть оформить рефинансирование до рождения второго или последующего ребенка. Если сертификат уже получен, рефинансировать ипотеку с привлечением денег материнского капитала не удастся, даже если государственная помощь не была потрачена.
В данном случае можно направить государственные деньги на оплату взятого ранее первичного кредита. Такой вариант выгоден, если невыплаченная сумма задолженности сопоставима с размером государственной помощи. Оплата ипотечного кредита материнским капиталом приведет к сильному уменьшению суммы долга. Оплатить его будет несложно, даже если процент будет высоким, поскольку общая сумма переплат будет небольшой. После использования государственной помощи на погашение задолженности по ипотеке заемщик может потерять право на рефинансирование.
Если сумма долга большая и гасить ее надо будет длительное время, лучше осуществить рефинансирование со снижением банковских ставок. Во время выплаты кредита с низким процентом размер переплат может уменьшиться на сумму, сопоставимую с государственной помощью. В таком случае после рождения ребенка капитал можно использовать на другие нужды.
Как к этому относятся банки
Хотя банкам выгодно привлечь государственные деньги, они неохотно используют материнский капитал при перекредитовании ипотеки. На счет финансового учреждения деньги поступают только через 2-3 месяца.
При рефинансировании заключается договор на погашение обязательства перед третьим лицом, а не на покупку недвижимости, как предусмотрено законом о материнском капитале. Такая сделка является финансовой операцией, которая несет в себе риски для финансового учреждения. Если будет доказано право несовершеннолетних детей на используемую в качестве залога недвижимость, финансовое учреждение может не вернуть свои деньги.
Погашение ипотеки материнским капиталом позволяет уменьшить сумму, начисляемую по процентам. Банки не хотят заниматься рефинансированием выданных ранее займов и использовать государственные средства из-за потери запланированной прибыли. Поэтому для рефинансирования лучше обратиться в другой банк. Другим финансовым учреждениям выгодно увеличить кредитный портфель, привлекая новых заемщиков.
Финансовые учреждения могут отказать заявителю по разным причинам. Банк не примет документы без справки из Пенсионного фонда о наличии у заемщика средств материнского капитала. Причиной отказа может быть ошибка в документах или предоставление заявителем неправдивой информации. Проблемы нередко возникают у людей, которые переехали в другие регионы. У них банки могут потребовать подтвердить получение сертификата в другом городе. Невозможно использование программы без свидетельства о праве собственности на жилье.
Ситуация с рефинансированием неоднозначная, поэтому при получении отказа банка отчаиваться не нужно. Чтобы повысить вероятность использования маткапитала после рефинансирования ипотеки, надо обращаться в крупные государственные или подконтрольные госструктурам финансовые учреждения. Они сотрудничают с Пенсионным фондом и предлагают кредитные программы, в которых предусмотрена оплата материнским капиталом.
Перед оформлением документов на перекредитование надо поинтересоваться, какой банк чаще соглашается финансировать ипотеку маткапиталом. Из всех финансовых учреждений, работающих с программой материнского капитала, нужно выбрать то, в котором самые выгодные условия.
Даже если банк отказался использовать государственные средства для рефинансирования, можно попытаться убедить сотрудников финансового учреждения в своей платежеспособности. Банки нередко идут навстречу клиентам. Увеличивает шансы заемщика хорошая кредитная история, а также высокие и стабильные доходы.
Так же можете в комментарии или задать вопрос
Здравствуйте.
С вами я, Дмитрий Овсянников.
Хорошая вещь материнский капитал! Использовал его на погашение ипотечного кредита - и создал себе проблемы на ровном месте.
Ситуация:
Есть заемщик. У него остаток долга по кредиту, допустим, 4 миллиона рублей.
Процентная ставка - 15 процентов годовых.
Казалось бы: можно рефинансировать кредит, и платить новому банку по ставке 11% годовых, что на 4 процентных пункта ниже, чем у заемщика сейчас.
То есть разница получается 4 процентных пункта, что при кредите в 4 миллиона рублей, дает экономию за год - 160 тысяч.
То есть вот так вот: снизил процентную ставку рефинансировал, и не доплатил банку 160 тысяч: сохранил для семейного бюджета.
Но заемщик будет пользоваться кредитом не один год, а, допустим, лет десять.
Подставим данные кредитный калькулятор, учитывая что проценты начисляются на остаток долга, и вычисляется по формуле аннуитетных платежей.
Итак: четыре миллиона, 15% годовых.
Смотрим, сколько человек за 10 лет заплатит банку.
А заплатит он банку - 3744000, и даже немножко больше: это только в виде процентов.
Если процентная ставка будет 11% годовых, то при том же остатке долга, заемщик заплатит 2612000.
То есть рефинансирование позволит сэкономить такому заемщику более полутора миллиона рублей за 10 лет пользование кредитом, что в общем-то неплохо.
Но заемщик использовал материнский капитал на погашение части долга, аж целых 453000 рублей: именно такой размер материнского капитала в 2017 году.
Использовал заемщик - и всё: и новый банк не готов рефинансировать его кредит.
Ну а прежний банк не готов рефинансировать кредит и подавно.
Ну потому, что для прежнего банка заемщик это источник дохода. Заемщик платит проценты по кредиту и, соответственно, чем выше процентная ставка - тем больше денег получит банк. Чем меньше процентная ставка - тем меньше денег получит банк.
И, когда заемщик приходит в свой собственный банк, и говорит: «А снизьте-ка мне процентную ставочку, пожалуйста», - то в банке понимают, что заемщик просто предлагает уменьшить прибыль банка. А банку это не нужно.
И поэтому свой собственный банк отказывается рефинансировать кредит своих заемщиков, а новому банку заёмщик не нужен.
Почему?
Потому что он использовал материнский капитал.
А значит, в соответствии с правилами, он должен наделить детей собственностью в той квартире, на которую материнский капитал и был использован.
И как только в квартире появляется доля ребенка (несовершеннолетнего ребенка) то что получается? Что банк должен принять квартиру в залог, в которой есть доля несовершеннолетних детей. А такая квартира в залоге банку не нужна.
Почему?
Потому что дети не обязаны платить по обязательствам своих родителей. И, следовательно, если в квартире будет хоть какая-то доля принадлежать несовершеннолетним детям, значит, если заемщик не будет платить - банк не сможет наложить взыскание на всю квартиру целиком. Он не сможет продать эту квартиру чтобы компенсировать свои убытки.
Часть квартиры, за минусом детской доли - да, пожалуйста.
Но доля квартиры стоит значительно меньше, чем целая квартира, пусть даже это доля почти равна целой квартире. Но это - доля.
И поэтому, такая квартира, где есть доля несовершеннолетних детей, новому банку не нужна.
И поэтому он отказывается от рефинансирования кредита, он отказывается от такого заемщика.
И вынужден наш заемщик платить по ипотечному кредиту по повышенной процентной ставке.
Хотя мог бы сэкономить полтора миллиона рублей, и, если бы не использовал материнский капитал, и не потратил бы на погашение кредита 453000 рублей.
Нет, я не призываю не пользоваться материнским капиталом, ни в коем разе! Всё-таки это деньги, и их нужно использовать.
Только нужно подумать: а когда лучше всего использовать эти деньги?
Вот смотрите: если бы заемщик сперва рефинансировал кредит, а уже на погашение нового кредита использовал материнский капитал - было бы всё совсем иначе. В этом случае, он не должен был бы наделять детей собственностью, в то время, пока квартира находится в залоге нового банка.
Новый банк принял бы эту квартиру в залог, и, соответственно, рефинансировал бы кредит заемщика. И заемщик мог бы получить кредит по более низкой процентной ставке, и платить по более низкой процентной ставке.
И в нашем примере, сэкономил бы себе полтора миллиона рублей.
Но он уже воспользовался материнским капиталом. Зря.
Так вот, дорогие мои, прежде чем пользоваться материнским капиталом, зайдите на консультацию к риэлторам, ну либо к тем людям, кто в этом разбирается. И выстройте стратегию: что вы собираетесь делать со своей недвижимостью в перспективе лет на 10.
И тогда уже будет понятно, когда, и на покупку какой квартиры, и на погашение какого кредита лучше всего, выгоднее всего, использовать материнский капитал. Когда материнский капитал станет для вас помощью в решении жилищного вопроса, а не навредит.
Спасибо за внимание.
С вами был я, Дмитрий Овсянников, и проект «сайт об ипотеке по-русски»
Если у вас есть вопросы по ипотеке недвижимости - задавайте их подписывайтесь на наш видеоканал, ну и ставьте «лайки».
С начала 2017 года наблюдается существенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. 10 августа крупнейший российский банк - Сбербанк, - объявил о рекордном снижении ставок по жилищным кредитам (теперь они составляют от 7,4 до 10% на жилье в новостройках и от 8,9 до 10% - при покупке на вторичном рынке). Примеру Сбербанка последовали и другие крупные коммерческие банки. Таким образом, как отмечают эксперты, сейчас соотношение процентных ставок и цен на недвижимость «максимально выгодное за всю историю ипотеки в России».
Всего в сравнении с 2016 годом средняя ставка по ипотеке сократилась уже на несколько процентных пунктов, достигнув летом 2017 года абсолютного минимума за всю историю наблюдений . Однако не исключено, что и это еще не предел - в мае 2017 года премьер-министр Дмитрий Медведев заявлял, что состояние экономики в стране позволяет снизить ставку по ипотеке до 6-7% . Такая цель перед Правительством стоит уже давно, однако только сейчас для этого «созрели условия».
Таким образом, сейчас в России появилось большое количество заемщиков, обслуживающих старые ипотечные кредиты, взятые под существенно более высокий процент, чем сейчас. Понятно, что в таких условиях резко возрастает интерес населения к инструменту рефинансирования ипотеки .
Что такое рефинансирование кредита?
Говоря простыми словами, рефинансирование предполагает изменений условий кредита в том же банке или смену кредитора на более выгодных для заемщика условиях.
При этом заемщикам нужно иметь в виду два важных обстоятельства:
- Банки неохотно пересматривают своим клиентам условия уже выданных кредитов (почти никогда), поскольку теряют при этом заложенную ранее прибыль. При рефинансировании более высокий приоритет имеют клиенты других банков, поскольку они увеличивают кредитный портфель и в этом случае банк исходит из обычных рыночных принципов - просто оценивая стоимости своих имеющихся ресурсов (а не пересматривая условия по старым выданным кредитам, в которые закладываются доходы банка на много лет вперед).
- Рефинансирование старого кредита в другом банке зачастую является более трудоемкой сделкой , чем получение первичного кредита на приобретение жилья (особенно если изначально квартира приобреталась в новостройке - такие сделки с застройщиком сейчас проводятся очень легко, а вот при рефинансировании на квартиру уже потребуется собрать полный набор документов, как если бы жилье приобреталось повторно на вторичном рынке).
Стоит учитывать, что текущие расходы на этот процесс (оценки квартиры, получение на нее технических документов в кадастровой палате, новый договор страхования, справки из старого банка, оплата госпошлины на повторную регистрацию ипотеки в Росреестре, услуги юристов и т.п.) для клиента могут превышать ожидаемую выгоду .
Материнский капитал и рефинансирование ипотеки
- приобретенное жилое помещение должно быть (иными словами, дети должны стать равноправными собственниками квартиры наряду с родителями);
- если на момент подачи заявления в Пенсионный фонд (ПФР) для использования сертификата это условие не может быть выполнено (например, квартира до погашения кредита находится в залоге у банка), то родители должны составить у нотариуса в течение 6 месяцев после снятия обременения.
Те же самые затруднения с рефинансированием ипотеки могут возникнуть не только у владельцев сертификата на материнский капитал, но и у участников других жилищных программ - например, при получении субсидии в размере 30 или 35% от стоимости жилья по программе «Молодая семья» .
Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал?
Если материнский капитал был использован на погашение первого кредита (или в виде первого взноса на этапе его получения), то в праве собственности на находящуюся в залоге квартиру уже должны быть выделены доли несовершеннолетним детям или в Пенсионный фонд подавалось обязательство сделать это в течение 6 месяцев после снятия обременения (к слову, за пристально наблюдает прокуратура).
В связи с этим при обращении за рефинансированием ипотеки в другом банке возникают трудности:
Банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками (т.е. когда доли детям уже выделены). В противном случае новому банку в залог достанется квартира, собственниками которой выступают защищаемые законом несовершеннолетние дети, которые не могут нести обязательств перед банком по погашению кредита наряду с заемщиками-родителями.
Банки здесь оказываются в ситуации большого риска - если родители вдруг перестанут вносить , такую квартиру будет невозможно забрать по закладной в счет погашения обязательств по кредитному договору из-за несовершеннолетних собственников.
Согласно гражданскому и семейному законодательству, «имущество детей не является имуществом их родителей». Имущественные права детей защищают органы опеки и попечительства . В связи с этим, в частности, у семей возникают большие трудности и при .
Если доли детям в квартире еще не выделены , но материнский капитал использован, то в случае проведения рефинансирования обременение с квартиры сначала должно быть снято первым банком при полном погашении перед ним задолженности из средств, выделяемых другим банком.
На предмет этого первого обременения в ПФР родителями уже подавалось не позднее, чем через 6 месяцев после полного погашения задолженности - значит, с этого момента начнется отсчет времени . И контролирующие органы вряд ли будут вникать, почему при этом на квартиру оформляется новая закладная на другой банк, под какие новые обязательства это делается и т.п.
С каким бы пониманием на эту ситуацию ни смотрели контролирующие органы (ПФР, прокуратура), банки все равно не будут рисковать и просто ее не допустят - в проведении рефинансирования семье, скорее всего, будет отказано .
Смысл подаваемого в ПФР документа при использовании материнского капитала - нотариальное обязательство выделить доли детям при снятии обременения с квартиры первым банком , - закрывает для семьи путь к рефинансированию через другой банк (не исключено, что такое же мнение будет не только у юридической службы банка, но и у работников регистрационной палаты - Росреестра).
Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования?
В случае, если семья еще не использовала маткапитал на погашение ипотечного кредита (например, ожидает рождение второго ребенка), но собирается это сделать , то сертификат на материнский капитал можно будет использовать в будущем после проведения рефинансирования для погашения нового кредита. Однако здесь тоже есть определенные трудности.
Дело в том, что при проведении рефинансирования меняется цель выдачи кредита - это уже не «приобретение жилого помещения» , как того требует закон о материнском капитале, а «кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом (другим банком)» . И это даже несмотря на то, что обязательства по второму кредиту тоже обеспечивает ипотека - т.е. залог недвижимости, зарегистрированный официально в Росреестре!
По сути, рефинансирование ипотеки на приобретения жилья в другом банке - это чисто финансовая операция :
- заемщик уменьшает свою долговую нагрузку за счет более низкой процентной ставки и/или изменения срока кредита;
- банк получает нового клиента, увеличивая свой кредитный портфель на выгодных для него условиях;
- никакая квартира при этом уже не приобретается (а ранее приобретенная квартира будет выступать только предметом залога перед новым банком - ипотеки).
Однако в «Правилах использования материнского капитала на улучшение жилищных условий» , утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, на этот счет есть важная оговорка , которая по своей сути как раз подпадает под вариант рефинансирования ипотеки в другом банке:
В случае предоставления владельцу сертификата или его супругу кредита или займа (в том числе ипотечного), взятого на погашение ранее предоставленного им кредита на покупку или строительство жилья , материнский капитал можно использовать на погашение основного долга и уплату процентов по такому кредиту (см. пункт 3-в Правил).
Однако на этот счет в пункте 3-в Правил есть важное уточнение: обязательства по обоим кредитам должны возникнуть у лица, получившего материнский капитал, до возникновения права на получение сертификата - иными словами, первичный кредит и рефинансирование ипотеки должны быть в обязательном порядке оформлены до рождения второго ребенка!
Независимо от момента возникновения кредитных обязательств (то есть как до, так и после получения сертификата) материнский капитал может быть направлен только на погашение первичного кредита , выданного непосредственно на приобретение или строительство жилья (но не тот, который был выдан на рефинансирование).
Если же право на маткапитал у семьи уже возникло , то необходимо выбирать только один из двух вариантов:
Очевидно, первый вариант более выгоден в том случае, если остаток задолженности по кредиту составляет не очень большую сумму, сопоставимую с размером самого материнского капитала (). В этом случае даже при сохранении более высокой процентной ставки из-за невозможности рефинансировать кредит в будущем общая сумма переплаты по процентам будет невысокой в связи с существенным погашением сертификатом основного долга, на который проценты и начисляются.
Если же сумма кредита существенно превосходит размер материнского капитала и его в любом случае будет необходимо гасить еще длительное время, то более выгодным может быть второй вариант - снизить процентную ставку по ипотеке путем рефинансирования, благодаря чему общий размер переплаты за последующие годы может существенно сократиться (в том числе на суммы, превышающие 453 тыс. рублей). А для маткапитала в таком случае семье придется придумать какое-то , потому что ПФР по заявлению на погашение рефинансированной ипотеки, скорее всего, ответит отказом (см. ).
Чтобы решить, какой вариант в каждом конкретном случае будет более выгодным, необходимо проведение соответствующих расчетов кредитным специалистом или самостоятельно по ипотечному калькулятору.
При обращении в Пенсионный фонд для перечисления средств материнского капитала для погашения рефинансированной ипотеки , обязательство по которой возникли до возникновения права на материнский капитал, помимо остальных документов потребуются копии сразу двух кредитных договоров (пункт 13-а Правил):
- непосредственно погашаемого сертификатом кредита, выданного на рефинансирование предыдущего (это должно быть зафиксировано в документе);
- ранее заключенного (погашенного) кредитного договора на покупку или строительство жилого помещения (т.е. на улучшение жилищных условий).
Второй документ, по сути, должен подтвердить . И это отличает рассматриваемый вариант, например, от погашения простого потребительского кредита, на который средства мат капитала не направляются .
Однако поскольку при этом количество документов удваивается, к их составлению предъявляются более высокие требования. Желательно при этом предварительно проконсультироваться в Пенсионном фоне, чтобы учесть индивидуальный характер каждой конкретной ситуации.
Заключение
Существуют различные ситуации, при которых рефинансирование ипотечного кредита провести нельзя . Также может возникать множество ситуаций, когда законное право рефинансировать ипотеку является рискованным с точки зрения последующего использования материнского капитала (в этом случае распорядиться сертификатом будет банально сложнее, а то и вовсе невозможно).
Наиболее внимательно к вопросу рефинансирования подойти семьям, планирующим использовать материнский капитал на получение или погашение ипотечного кредита:
Можно справедливо отметить, что оба этих момента в настоящее время недостаточно урегулированы законодательно. Однако регулярно вносятся поправки как в , так и в ипотечные программы банков. Не исключено, что в скором времени все неясности будут учтены нормативными актами (в связи с увеличением количества обращений по этому вопросу на практике).
Не стоит также забывать, что возможность реструктуризации или рефинансирования имеющегося кредита в каждом конкретном случае будет индивидуальна . При хорошей кредитной истории шансы для этого есть всегда.
В крайнем случае, всегда можно попробовать добиться своих законных прав в судебной инстанции. Суды часто встают на сторону заемщиков и семей, которым в различных нестандартных случаях Пенсионный фонд по формальным признакам отказывает в использовании маткапитала.