Инструкция

Договор долевого участия - самый надежный и защищенный законом договор. Как любое соглашение, он должен содержать ключевые разделы, характеризующие и регулирующие возникшие отношения между и . Объектом долевого строительства может быть жилое и нежилое помещение, за исключением объекта производственного назначения.

В договоре друг за другом должны следовать следующие разделы:
- место и дата его заключения;
- наименование договора;
- полностью наименование сторон (для физических лиц - ФИО; для юридических указывается должностное лицо и документ, на основании которого действует организация);
- предмет договора;
- порядок финансирования;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон;
- форс-мажорные обстоятельства;
- обеспечение выполнения обязательств;
- срок договора;
- реквизиты сторон.

Кроме того, в договоре долевого участия должны быть указаны следующие обязательные условия:
- прописан объект долевого строительства;
- установлен срок в который застройщик передает объект долевого строительства их участникам (дольщикам);
- определена цена, порядок и срок оплаты;
- указан гарантийный срок на объект долевого строительства (как правило не менее 5 лет).
Договор считается не заключенным, если эти условия в нем не прописаны.

Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в регистрационной службе, только после этого он считается заключенным. Государственная регистрация - своего рода гарантия того, что квартира продана только дольщику, т.е. исключает возможность продажи одной и той же квартиры несколько раз.

Полезный совет

Согласно законодательству застройщик обязан предоставить любому лицу для ознакомления всю информацию об объекте строительства, которая содержится в проектной декларации. Декларация должна быть опубликована застройщиком не позднее чем за 14 дней до заключения договора долевого участия с первым участником в средствах массовой информации.

Источники:

• Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Договор – документ, в котором стороны сделки указывают все существенные условия, при которых сделка состоится, то есть как, когда, каким образом, в какие сроки будут выполнены сторонами те или иные действия, и каким будет вознаграждение за них. Определить цену договора не всегда бывает легко, поэтому следует знать, что она из себя представляет, из чего складывается и как регулируется.

Инструкция

Цена договора – это денежные средства или иные материальные ценности, которые одна сторона договора получит от другой за надлежащие исполнение договорных обязательств. Если цена не устраивает одну из сторон договора , договор в определенных случаях может считаться незаключенным. Для уточнения цены договора могут составляться дополнительные документы (смета, протокол согласования договорной цены и прочее).

Цена договора определяется исходя из и , затрат на транспортировку, расходных материалов, при посредничестве она будет зависеть от цен производителя и так далее. Цена договора должна учитывать все значимые факторы и устраивать обе стороны договора (или все стороны по договору, если их больше двух).

В определенных случаях цены (расценки, тарифы, ) могут устанавливаться и регулироваться государственными органами, имеющими на это полномочия. Государственные органы могут устанавливать свои цены только в случаях, предусмотренных законом.

Цена договора может быть четко указана в пункте «Цена договора », а может быть оформлена в виде приложения к договору в расчета, указана в спецификации, тарифах и так далее. Если цена в договоре не указана, она может быть определена исходя из условий договора и рыночных цен, установленных на такие же либо подобные товары, работы и услуги, то есть за основу берутся те цены, которые могли бы быть установлены при сравнимых обстоятельствах.

Цена договора может быть точной и фиксированной, определенной и согласованной сторонами договора . Также цена договора может быть определена лишь ориентировочно и требовать на момент исполнения обязательств уточнения (к примеру, на момент поставки продукции или выполнения какого-либо этапа работ).

Совет 3: Что такое договор долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве представляет собой основной документ, подтверждающий права человека, вложившего денежные средства в строительство жилого дома, на получение квартиры после окончания стройки.

Договор долевого участия

Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» - это основной нормативно-правовой акт, регулирующий взаимоотношения между застройщиком и инвестором в процессе строительства многоквартирного жилого дома и после завершения стройки.

В частности, статья 4 этого нормативно-правого акта предусматривает, что такие отношения должны быть оформлены документом установленного образца - договором участия в долевом строительстве (ДДУ), который содержит в себе все основные условия сделки, заключаемой между инвестором и застройщиком.

Так, пункт 4 этого раздела действующего законодательства четко устанавливает, какие именно разделы должен содержать в себе каждый договор, который является действительным. К ним относятся подробное и ясное описание объекта, то есть квартиры, которую инвестор должен получить по окончании строительства, срок ее постройки и передачи инвестору, цену квартиры и некоторые другие сведения. При этом в случае, если хотя бы одно из перечисленных условий в договоре будет отсутствовать, такой документ с точки зрения законодательства будет считаться недействительным.

При этом в случае нарушения застройщиком своих обязательств по договору, например, затягивания сроков сдачи объекта, инвестор может взыскать с него неустойку, которая будет составлять 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ за каждый день такой просрочки. Например, при цене квартиры в 2 миллиона рублей и текущем значении ставки рефинансирования, равном 8,25%, неустойка за день просрочки сдачи квартиры составит 452 рубля.

Регистрация договора

Фактически договор долевого участия в строительстве является документом, призванным прежде всего обеспечить соблюдение законных прав и интересов инвестора, поскольку он в рассматриваемой ситуации находится в уязвимом положении: вкладывая собственные деньги или привлекая ипотечный кредит для осуществления замыслов застройщика, на период строительства он остается без денег и без квартиры, а потому находится в зоне риска вплоть до момента сдачи жилья в эксплуатацию.

Поэтому действующее законодательство, помимо самого факта заключения такого договора, предусматривает дополнительные инструменты защиты интересов инвестора. К ним, в частности, относится государственная регистрация договоров долевого участия в органах юстиции, предусмотренная пунктом 3 статьи 4 закона № 214-ФЗ. При этом, в соответствии с указаниями данного пункта, договор считается заключенным не с момента его подписания сторонами, то есть застройщиком и инвестором, а именно с момента государственной регистрации.

Источники:

• Федеральный закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве

Договор долевого участия заключается между застройщиком и дольщиком, участвующим в долевом строительстве. Купить квартиру по договору ДДУ можно на любом этапе строительства, как от застройщика, так и от дольщика по договору переуступки.

Вам понадобится

• - документы застройщика;
• - договор ДУ;
• - паспорт;
• - квитанция об оплате за регистрацию;
• - заявление в ФУГРЦ.

Инструкция

Продажа квартир при долевом строительстве начинается перед закладыванием фундамента многоквартирного дома. В этот период цена за 1 квадратный метр будущего жилья самая низкая. В долевом строительстве могут участвовать совершеннолетние граждане, имеющие возможность систематически вносить паевые взносы. Периодичность внесения будет указана в самом договоре.

Если вы планируете принять участие в долевом строительстве, ознакомьтесь со всеми учредительными документами компании, производящей застройку. У застройщика должен быть устав организации, выписка из ЕГРЮЛ, выданная не более 30 дней назад, лицензия на проведение строительства с указанными видами разрешенной деятельности.

Перед заключением договора также проверьте разрешение на строительство и проектную документацию.

Непосредственно договор долевого участия заключайте с привлечением опытного юриста в сфере недвижимости. Если компания застройщика предлагает типовые договоры, не подписывайте его сразу. Получите ксерокопию и обратитесь в юридическую компанию, чтобы все пункты договора, в том числе написанные мелким шрифтом, проверил независимый специалист.

Подписывайте договор только в присутствии нотариуса. После его заключения обратитесь в ФУГРЦ, предъявите паспорт, ДДУ и ксерокопию. Ваше участие в ДС зарегистрируют и внесут информацию в единый реестр.

На протяжении всего периода застройки вы будете вносить взносы. Если к моменту завершения строительства вы не сможете выплатить всю сумму, с вами заключат договор рассрочки платежа. Ваше право собственности зарегистрируют в ФУГРЦ с пометкой об ограничении до полного погашения платежей.

Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и . Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру. Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях. Которые ожидают во время сделки и покупателя, и продавца.

Что такое переуступка по ДДУ

Давайте начнем с главного – с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный. А здесь есть в чем разбираться:

• ДДУ – это договор долевого участия, содержание которого регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и нежилых помещений».
• Переуступка – это передача права требования квартиры новому дольщику. Т.е. меняются ваш статус – вы прекращаете быть инвестором. Меняется статус покупателя – он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения. И меняется система ваших отношений с девелопером
• Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ». Но об этом ниже.

Итак, вам нужно заключить договор переуступки прав по ДДУ – именно такая запутанная формулировка будет более корректная. Еще одно юридическое название таких договоров – цессия. Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием. Застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по ДДУ – в качестве третьего лица со своими правами и возможностями. Договор цессии может быть заключен только до ввода жилья в эксплуатацию.

Через предварительный договор

Есть два варианта заключения договора цессии. Один, очень опасный для покупателя – предварительный договор купли-продажи. Несмотря на массу минусов, он не запрещен гражданским кодексом.

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

• Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
• Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
• В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор. Хотя деньги вы ему уже передали
• Нет никаких оснований полагать, что продавец в этой ситуации не заключит несколько таких договоров и вы не окажетесь в очереди на эту квартиру

Не заключайте предварительные договора переуступки прав требования по ДДУ. Фактически в этой ситуации вы ничем не защищены

По ДДУ

Есть официальный путь, по которому вы взаимодействуете со всеми возможными лицами по процессу цессии:

• Росреестр будет контролировать переуступку ДДУ при перерегистрации
• Через цессию застройщик обязательно должен дать свое согласие на регистрацию
• Схема расчетов с продавцов оформляется предельно прозрачно

Переуступка по ДДУ – это единственный законный путь переоформить право требования на будущую квартиру, не остаться без денег и быть защищенным законом. Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

• Достаточно долгий процесс оформления самого договора
• Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
• Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

Порядок оформления

Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Он состоит из нескольких этапов:

Продавец	Покупатель
В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь. По закону такие действия застройщика не противоправны	Покупателю готовится к сделке проще. Нужно проверить всю информацию, чтобы в случае проблем предстать перед судом добросовестным покупателем
Взять у девелопера справку о том, что расчет по договору выполнен полностью и никаких долгов нет. Это происходит как в случае, если вы рассчитывались наличными, так и в случае оплаты с помощью ипотечного займа	Если покупатель находится в браке – то получить согласие супруги и заверить его у нотариуса
Обратиться в Росреестр и взять справку по форме ЕГРП – процедура платная, на момент написания статьи такой документ стоит 350 рублей	Изучить и подписать договор переуступки прав по договору долевого строительства
Если есть супруг – оформить нотариальное согласие на проведение сделки по переоформлению недвижимости	Зарегистрировать этот договор в управлении Росреестра или в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг
Если ипотека – то придется идти в банк и просить справку об отсутствии задолженностей и согласие банка	Через 10 дней получить в Росреестре справку о том, что договор зарегистрирован и проблем с ним нет (подробно о том, в Росреестре).

Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым. На деле же покупателю придется проверять в два раза больше информации, чем если бы он просто приобрел недвижимость у девелопера. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.

Проверка

Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения ()

Особенности

Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски. Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве». В частности, вам нужно знать, что нелишним будет зарегистрировать договор у нотариуса – в случае мошенничества вам это вряд ли поможет, но если будут именно проблемы с юридическими тонкостями, то нотариус сможет подсказать лучший выход из ситуации.

Регистрация

Как договор долевого участия, договор переуступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойных продаж. Вы можете сделать это или в управлении Росреестра, или в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг. От вам потребуется:

• Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
• Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
• Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
• Паспорта покупателя и продавца

Плюсы и минусы

Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений. Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами. Или просто само наличие квартиры в популярной новостройке. А вот минусов достаточно много – не только для покупателя, но и даже для продавца.

Двойные продажи

Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал. В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены. Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.

Без застройщика

Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.

Налоги

Договор цессии в России облагается налогом. Поэтому если вы продали право требования на вашу квартиру дороже, чем приобрели ее у застройщика, то придется платить налог на доходы физических лиц.

• Для граждан страны – 13%
• Для иностранце – 30%

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Покупка квартиры в строящемся доме - неплохой способ сэкономить на жилье: как правило, на этапе котлована квадратный метр стоит на треть дешевле, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Но юридически вы покупаете не квартиру, а право потребовать ее после окончания стройки. Это право подкреплено договором долевого участия или, сокращенно, ДДУ. Рассказываем, как выглядит ДДУ, который выполняет свои функции и защищает вас как дольщика.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия – это документ, который описывает условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. Единой формы, утвержденной законом, у этого договора нет. В статье 4 214-ФЗ перечислены обязательные пункты, без которых ДДУ недействителен. В остальном каждый застройщик сам решает, что вписать в договор.

За что платит дольщик

По ДДУ дольщик покупает не квартиру, а право потребовать ее, когда дом построят. Он должен заплатить за это право в установленный в договоре срок. Застройщик же должен построить дом, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру ко времени, которое также указано в договоре.

Долевое участие работает так: застройщик строит дом в том числе и на деньги дольщиков

В ДДУ четко прописывается, какая именно квартира должна в будущем поступить в собственность дольщика: по какому адресу, в каком подъезде, на каком этаже, под каким номером, какой площади и планировки. Обычно в договоре ставят пометку, что после сдачи дома площадь квартиры может измениться. Нормальной считают погрешность в пределах половины квадратного метра.

Зачастую застройщики настолько заботятся о своей прибыли, что вписывают в договор условие, по которому при случайном увеличении площади дольщик должен доплатить. Позаботиться о другой стороне, и предусмотреть возврат, если площадь немного уменьшилась, они почему-то «забывают». Чтобы максимально обезопасить себя, попросите изменить договор: убрать пункт о доплате в случае увеличения метража, добавить - о возврате денег в случае уменьшения площади.

Цена договора - это площадь квартиры, умноженная на стоимость квадратного метра. В площадь включены холодные помещения: балконы и террасы.

По закону окончательная стоимость квартиры фиксируется в момент подписания ДДУ при условии, что в договоре нет пункта о возможности изменения цены. Проверьте, чтобы застройщик не вписал туда такой пункт, иначе можете потерять деньги в будущем.

Отдельно в договоре пропишут порядок расчетов: например, через 5 дней после госрегистрации договора. Обратите внимание, что по закону оплату производят только после госрегистрации. Это защищает дольщиков от двойных продаж.

Вносить сумму можно единовременно или частями - это зависит от договоренностей. Как правило, застройщики дают возможность оплаты в рассрочку.

Сроки

В ДДУ есть несколько пунктов, где упомянуты сроки. На них нужно обратить особое внимание.

Срок сдачи дома

Здесь чаще всего прописывают квартал и год. Днём, начиная с которого можно предъявлять застройщику претензии о задержке, будет первый день квартала, наступившего за указанным в договоре.

В случае просрочки вы можете потребовать от застройщика неустойку. За каждый день сверх оговоренного срока компания должна заплатить вам сумму в размере трехсотой части от ставки рефинансирования ЦБ РФ умноженной на цену договора. Ставка берётся на день исполнения обязательства.

Если застройщик заранее поймёт, что никак не сможет уложиться в срок - он обязан письменно уведомить об этом дольщиков за два месяца до предполагаемой даты окончания стройки. В уведомлении предложат изменить условия договора. Дольщик вправе отказаться от изменения условий, но у застройщика есть право продлить сроки в судебном порядке.

Если застройщик задержит сдачу дома на 2 месяца, вы можете воспользоваться ст. 9 214-ФЗ и отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без суда, путем направления уведомления застройщику. В этом случае компания должна будет в течение 20 дней со дня расторжения вернуть вам деньги и заплатить проценты за пользование вашими деньгами.

Срок оплаты

Если вы оплачиваете всю сумму разом, в этом пункте будет одна дата. Если платежей будет несколько, проверьте, правильно ли указаны дни, в которые вам надо внести деньги. За просрочку оплат придётся заплатить неустойку, поэтому проверяйте даты тщательно, а после соблюдайте график, указанный в договоре.

Обратите внимание на пункт, в котором оговаривается момент оплаты. Существуют два варианта: в первом случае оплата считается произведенной в момент, когда деньги поступили на счет застройщика; во втором - когда деньги ушли со счета дольщика. Эти даты редко совпадают: тот факт, что вы перечислили деньги, вовсе не означает, что они тут же оказались на счету контрагента. Если застройщик настаивает на том, что факт оплаты будет считаться по моменту поступления денег, посмотрите, чтобы у вас было время на внесение суммы с учётом всех возможных банковских задержек.

Период действия договора

Стандартная формулировка - «до выполнения сторонами всех своих обязательств». Если застройщик впишет что-то иное, проверьте, как срок действия договора соотносится с прочими сроками, чтобы договор не закончился, прежде чем дом введут в эксплуатацию.

Обязательные условия

📌 описание объекта, который вы должны получить в итоге: те самые жилые и нежилые комнаты с площадями;

📌 срок, в который дом будет сдан, а квартира передана вам по акту приёма-передачи;

📌 цена договора, срок и порядок уплаты – сколько денег, когда и как вы должны заплатить застройщику;

📌 гарантийный срок на объект долевого строительства – если что-то сломается в этот период, застройщик починит бесплатно;

📌 способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору – что будет, если у застройщика закончатся деньги, сломается техника или он не сможет достроить дом по любой другой причине.

Гарантийный срок устанавливается отдельно на дом и инженерное оборудование. Минимальная гарантия для дома - 5 лет; для инженерного оборудования - 3 года. На кровлю и межпанельные швы дают больше всего - 10 лет. Срок отсчитывается с момента передачи вам квартиры.

К инженерному оборудованию относятся лифты, мусоропроводы, котельные, подстанции, вентиляционное и отопительное оборудование. Если будете неправильно с ним обращаться, и именно из-за этого возникнет поломка, застройщик не станет чинить её по гарантии.

Способ обеспечения в случае долевого строительства – это залог. В соответствии со ст. 13 214-ФЗ в залог дольщикам передаётся земельный участок или право аренды на него, а также объект незавершённого строительства.

Это означает, что если у застройщика возникнут проблемы, он не сможет продать землю и сбежать, оставив дольщиков с недостроенной коробкой. Если дойдёт до продажи земли и незавершёнки с торгов, деньги пойдут на возврат дольщикам и уплату им неустойки.

Регистрация

Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Едином госреестре. Без такой регистрации он считается незаключённым. Если вы с застройщиком подпишете дополнительное соглашение - о продлении срока или других изменениях первоначальных условий - его тоже надо будет зарегистрировать, поскольку такой документ является неотъемлемой частью договора и во всём повторяет его судьбу.

Для регистрации понадобятся:

📌 ДДУ в трёх экземплярах – ваш экземпляр, застройщика и один для передачи в регистрирующий орган;

📌паспорт;

📌 заявление от вас и представителя застройщика;

📌 нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение вами сделки.

Компенсация, если застройщик обанкротится

Чтобы максимально защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, был принят федеральный закон. В результате появился «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», который управляет компенсационным фондом, куда все застройщики должны отчислять деньги - 1,2% с каждого проданного объекта.

Если застройщик будет признан банкротом, компенсационный фонд выделит средства на завершение стройки и оплату неустоек.

Если общее собрание участников долевого строительства решит, что лучше вернуть деньги, а не ждать, пока появится новый строитель - Фонд рассчитает компенсацию. Расчёт такой: площадь объекта по ДДУ, умноженная на среднюю цену первички в вашем регионе. По прогнозам Фонда, дольщики, вложившие деньги в стандартное жильё до 120 м², смогут вернуть все затраты.

Обратите внимание

Иногда застройщики предлагают заключить не договор долевого участия, а инвестиционный или договор подряда. Если менеджер строительной компании будет убеждать вас, что это одно и то же и разницы нет - не поддавайтесь.

По договору подряда подрядчик обязуется в определенный договором срок построить объект по заданию заказчика. Заказчик должен создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результат и заплатить деньги.

Никакой дополнительной ответственности подрядчик не несёт – он не должен передавать вам в залог земельный участок, отчислять деньги в компенсационный фонд, ставить дом и его оборудование на гарантию. К тому же свои некомпетентные действия или, напротив, бездействие застройщик может оправдать тем, что вы не создали ему подходящие условия. Хотя при долевом строительстве дольщик никак не может повлиять на ход работ.

По инвестиционному договору инвесторы объединяют свои вклады и предпринимают действия для получения прибыли. Или – как в нашем случае – получения готового дома. У всех инвесторов есть право пользоваться и распоряжаться объектами и результатами капитальных вложений. Причём построенный дом будет передан инвесторам в общую долевую собственность. И получите вы не квартиру № 50, а какую-нибудь 1/8292 долю в праве общей долевой собственности. И чтобы продать её, будете получать отказы от преимущественного права от всех остальных собственников. Только представьте себе эту кучу бумажек.

Страховки с залогом по договору инвестирования вам тоже не полагается. А самое главное – инвестиционный и подрядный договор нельзя зарегистрировать, ваша будущая квартира не попадёт в ЕГРН, и никто не сможет помешать застройщику продать её кому-то ещё.

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество - квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту , то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе свое право собственности на приобретенное жилье.

Таким образом, следует указать, что у рассматриваемых договоров разные условия заключения, стороны, а также содержание их прав и обязанностей.

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

Основание для сравнения	Договор долевого участия в строительстве	Договор купли-продажи
Правовое регулирование	Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» .	§1, §7 гл. 30 ГК РФ.
Форма договора	Простая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214)	Простая письменная (ст. 550 ГК РФ)
Стороны (субъекты) договора	Застройщик, участник долевого строительства (дольщик).	Продавец (собственник), покупатель.
Предмет договора	Строительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику. Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта (п. 1 ст. 4 ФЗ-214).	Возмездная передача продавцом недвижимого имущества в собственность покупателю (ст. 549 ГК РФ).
Существенные условия	Предмет договора, срок передачи объекта, цена (порядок и срок уплаты), гарантийный срок (предусмотренный ст. 7 ФЗ-214), способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 4 ст. 4 ФЗ-214).	Цена, предмет договора, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, госрегистрация перехода права собственности (ст. 555 , ст. 554 , ст. 558 ГК РФ).
Права и обязанности сторон	Перечень шире, чем по договору купли-продажи, т. к. для застройщика предусмотрена обязанность по обеспечению строительства и другие вытекающие из этого обязанности.	Перечень широкий.
Акт приема-передачи	Обязателен (п. 1 ст. 8 ФЗ-214).	Обязателен (ст. 556 ГК РФ).
Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договору	Предусмотрена (п. 2 ст. 6 , ст. 10 ФЗ-214).	Предусмотрена (неустойки, пени, штрафы).
Государственная регистрация перехода права собственности	Подлежат в обязательном порядке (п. 3 ст. 4 , ст. 16 ФЗ-214; ст. 551 ГК РФ). Осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Росреестром. При регистрации ДДУ требуется разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (передается застройщиком в регистрирующий орган самостоятельно).
Налогообложение	Услуги застройщика налогом не облагаются (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).	При продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет - не подлежит (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ). Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается .

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

По смыслу закону, любой предварительный договор выступает как обязательство заключить основной договор (например, о передаче имущества или оказании услуг) в будущем на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, заключение ПДДУ не обязывает застройщика передать объект долевого строительства дольщику, но нередки случаи, когда застройщиком выдвигается требование об оплате цены договора для обеспечения обязательств, предусмотренных договором. В связи с этим, у дольщика возникает риск потерять свои деньги и остаться без квартиры.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера :

• финансового;
• относительно качества квартиры;
• оформления права собственности;
• увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

• Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
• Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов .
• Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Для предотвращения такого случая сторонам необходимо при согласовании условий договора обозначить календарную дату (или квартал) завершения строительства и сдачи дома.

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

• (п. 2 ст. 6 ФЗ-214);
• либо , если передача квартиры затягивается более чем на 2 месяца или строительство прекращено (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214).

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике , а вторая - проект строительства .

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

• застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства ;
• застройщик не подготовил документы , необходимые для регистрации права собственности.

Если по какой-либо причине застройщиком не передано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, госрегистрация права собственности дольщика невозможна (квартира является незавершенным объектом строительства).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

К причинам осуществления переуступки прав относятся:

• нарушение сроков сдачи дома;
• ненадлежащее качество жилья;
• банкротство застройщика;
• получение прибыли.

Особенностью договора переуступки является то, что требования по исправлению некачественного жилья новый владелец вправе предъявить только застройщику, но не предыдущему владельцу, так как это не входило в его обязанности (ст. 390 ГК РФ).

Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя - существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

• оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
• необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
• если , то потребуется разрешение банка .

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации .