Общая собственность – наиболее часто встречающийся вид правоотношений в гражданском обществе. На принципах общей собственности строится совместная деятельность участников многих социальных или хозяйственных групп. Когда во владение единым объектом вступают несколько субъектов, возникает общая собственность.
Не стоит путать данную форму собственности с корпоративной или кооперативной. Все виды коллективного объединения имущества разных лиц порождают новый объект отношений и нового собственника. При общей же собственности имущество выступает единым и цельным объектом. Независимо от количества участников (владельцев) размеры его не изменяются.
Что такое долевая собственность и общая долевая собственность
Обычно общая собственность появляется по отношению к вещи, которую нельзя разъять. Ею может быть конструктивно цельный механизм, например, трактор. Неразрывные отношения возникают при владении домом; нераздельным может оказаться бизнес – торговая точка. Объект общей собственности может функционально состоят из нескольких независимых частей, но приобрести признаки неделимости в результате заключения контракта собственниками.
Закон требует юридического закрепления за каждым владельцем принадлежащего ему права на дробную часть имущества – долю. О долевой собственности говорят, когда между участниками общей собственности существуют договорные отношения.
Случаи, когда общая собственность может быть совместной, т.е. такой, в которой доли не выделены, предусмотрены отдельными федеральными законами.
Две законодательных нормы предусматривают такие случаи:
- Семейный кодекс (пункт 1, статья 34) – для супружеских пар;
- Гражданский кодекс (пункт 1, статья 257) – для крестьянских хозяйств.
Принципы долевого деления
Доля в собственности на какую-либо вещь не означает владение ее конкретной физической частью. 
Закон гласит, что доля сособственника – это его право на данную вещь. При этом все участники собственности имеют право на всю вещь в целом.
Если на момент приобретения доля каждого совладельца не была оговорена, то при делении они будут одинаковыми. Размер долей каждого участника может различаться, если это условие должным образом зафиксировано в соответствующем документе – договоре, решении суда, приватизационном сертификате.
Все участники обладают равными правами относительно пользования предметом собственности. Решения, которые влекут за собой изменение правового статуса имущества или его стоимости должны сообща приниматься всеми лицами, обладающими правом собственности.
Независимо от соотношения долей, все совладельцы имеют равные количества голосов.
Соотношения долей каждого совладельца могут изменяться в процессе пользования общей вещью. Основанием могут стать улучшения вещи, проведенные одним из сособственников в процессе 
длительного пользования имуществом. Для того чтобы вклад участника собственности в улучшение характеристик вещи привел к изменению соотношения , стороны должны договориться об этом заранее.
При долевой собственности каждая сторона имеет право как на распоряжение имуществом, так на владение и на пользование им. В процессе потребления вещи возможны ситуации, когда ее реальная часть, доставшейся одному из совладельцев, не соответствует долевому соотношению. Подобные случаи должны утрясаться в ходе переговоров, при этом вполне возможны компромиссы. Например: тот сособственник, который имеет большую долю, но вынужден проживать в меньшей комнате совместного дома, будет в меньшем объеме оплачивать текущие расходы.
Каждая сторона может потребовать реального дележа общего пирога. Если этот процесс поддерживается всеми сторонами, он называется разделом, если только одним лицом, то – выделом. Деление имущества производится на пропорциональной основе, в соответствии с зафиксированными размерами долей.
Когда объект собственности можно реально разделить без потери его потребительских свойств, из него выделяют необходимую часть в размере доли выделившегося. Сложнее, когда реальный раздел может привести к разрушению вещи. В этом случае собственники могут договориться о компенсационных выплатах. Если соглашение невозможно, имущество продается, а вырученные средства распределяются по долевому принципу.
Что необходимо знать о долевой собственности
Вступление в члены жилищно-строительного кооператива является для граждан одним из способов покупки жилья. Главное его преимущество – более низкая стоимость, однако при этом существуют и значительные риски
Покупка квартиры с помощью жилищно-строительного кооператива имеет как множество достоинств, так и недостатков. Подробнее о заключении договора, его структуре и возможных рисках - читайте далее
Скрыть факты мошенничества и нарушения законодательства сомнительным строительным компаниям становится всё сложнее. С появлением реестра недобросовестных застройщиков узнать о подрядчике всю подноготную сможет каждый потенциальный дольщик
Нередко возникает ситуация, когда дом вроде бы построен, однако застройщик не торопится передать квартиры в распоряжение новым хозяевам. В таком случае необходимо обратиться в суд. В последние годы судебной системой накоплен опыт разрешения подобных дел
От текста договора участия в долевом строительстве зависят особенности правоотношений между покупателем и застройщиком. Поэтому на данном этапе надо убедиться в добросовестности застройщика и снизить риски, даже если строитель не выполнит обязательств
Срок сдачи объекта уже давно прошёл, а застройщик до сих пор не передал вам ключи от квартиры? Стоит начать процесс взыскания неустойки. А также – полной компенсации ущерба и морального вреда
Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности – процесс достаточно сложный, требующий помощи соответствующих специалистов и знания продавцом основных юридических тонкостей
Получить свою долю в квартире не всегда удаётся без споров с родственниками и обращения в суд. Какие документы необходимо собрать истцу и чего можно ожидать от судебного процесса?
Характеристика долевого строительства как инвестиционной формы, история и перспективы ее развития в 2015 году
Правила распоряжения долевой собственностью
Любой совладелец может самостоятельно принять решение о реализации той части имущества, 
которая ему принадлежит, а также о его закладе, дарении, завещании и проч.
При продаже собственной части имущества, находящегося в долевой собственности, совладелец обязан в письменной форме уведомить о таком намерении, цене и других условиях реализации всех партнеров по собственности, которые обладают преимуществом в приобретении. Те на протяжении календарного месяца могут либо принять предложенные условия и выкупить выделяемую долю, либо отказаться от них (проигнорировать). При невыполнении этого условия продавцом остальные собственники могут в трехмесячный срок подать судебный иск о передаче им прав и обязанностей нового совладельца. В этом случае они выплачивают продавцу необходимую денежную сумму и выполняют другие условия продажи.
При других формах отчуждения доли (дарении, закладе) делать первоочередное предложение партнерам не требуется. Также без согласия совладельцев осуществляются отчуждение доли по решениям судов.
Перечень норм, определяющих порядок возникновения и прекращения отношений общей собственности, изложен в статьях 244 – 259 Гражданского кодекса РФ.
Право собственности гражданам Российской Федерации гарантируется национальным законодательством. В частности, они могут владеть объектами недвижимости совместно, или же на долевых принципах. В то же время далеко не все понимают разницу между этими понятиями. Тем не менее она достаточно существенная, и знать все нюансы не помешает.
Основные понятия
Оба этих вида собственности имеют в целом одинаковые свойства. Общая долевая, как, впрочем, и совместная, предполагает, что владельцев у недвижимости несколько. При этом каждый вид обладает рядом характерных особенностей.
Порядок осуществления прав владельцев регулируется Гражданским кодексом России. При этом закон разрешает лицам, в собственности которых находится общая совместная недвижимость, разделять ее на доли.
Совместная собственность
Данное понятие подразумевает, что граждане владеют определенным имуществом, в целом не разделяя его на части. Иными словами, все является собственностью, к примеру, супружеской пары, то есть управлять им они могут исключительно совместно.
В то же время происходит разделение обязанностей, возникающих в ходе пользования недвижимостью или другим видом имущества. Закон также определяет, что любой вид собственности, приобретенной в браке, автоматически становится совместным. На доли такая общая вещь разделяется только, если будет заключено соответствующее соглашение.
В последнем случае происходит раздел или же вычет одной доли имущества в пользу третьего лица (к примеру, ребенка).
Помимо того, совместной общая собственность становится лишь в той ситуации, когда супруги состоят в официально зарегистрированном браке. Гражданский союз не предполагает появления обстоятельств, способствующих накоплению такого имущества.
Такая общая собственность обязывает всех супругов в равной степени участвовать в администрировании. Они, в числе прочего:
- оплачивают предусмотренные законом фискальные сборы;
- участвуют в расходах на содержание;
- принимают решение о продаже или разделе;
- передают в дар и пр.
Долевая общая собственность
Этот тип владения имуществом предполагает разделение его на определенные доли. В частности, квартира к примеру, может принадлежать обоим супругам в пропорции 50 на 50 процентов. В то же время если есть ребенок, то раздел осуществляется в другом порядке.
При этом общая собственность также подлежит разделению и в другом соотношении – 25 на 75 процентов или как-нибудь иначе. В большинстве случаев общая квартира делится на равные части. При этом допускается, что имуществом могут владеть и не только родственники или супруги.
Как уже отмечалось ранее, общая квартира, находящаяся в совместном владении, без проблем разделяется на части путем составления соответствующего договора.
В законе предусмотрены и другие варианты, в частности составление брачного контракта. Если никаких документов не оформлялось, то разделение имущества, с точки зрения права, ничтожно.
В отдельных ситуациях общая собственность распределяется между совладельцами по решению суда. Иногда там же определяют и размеры частей. Обычно это происходит в тех случаях, когда супруги не в состоянии достигнуть компромисса по данному вопросу. Суд принимает тогда к сведению личные расходы мужа и жены в процессе приобретения.
Правовые последствия раздела имущества
После того как имущество было разделено на доли, каждый совладелец приобретает возможность на свое усмотрение распоряжаться своей частью. Общая недвижимость, находящаяся в долевой собственности, предполагает право каждого совладельца продать свою часть, без получения согласия от других заинтересованных лиц. Последним предоставляется преимущество при покупке. В случае отказа допускается продажа третьим лицам.
В числе прочего, долевое владение приводит и к разделению всех сопутствующих обязанностей, касающихся вопросов содержания недвижимости. То есть супруги должны будут платить налоги со своей части, оплачивать пропорционально коммунальные счета, страховать по отдельности имущество и пр.
Важно помнить, что в случае если владение имуществом регулировалось брачным договором, после его разрыва по согласию сторон или вердикту суда происходит возвращение к предусмотренному законом режиму.
Многим людям приходилось слышать такие понятия, как долевая и совместная собственность. Некоторые по ошибке считают, что это одно и то же. На самом же деле это два совершенно разных термина. Полезно будет знать, в чём разница между долевой собственностью и совместной собственностью. Данные сведения избавят от многих вопросов, а в некоторых случаях даже помогут избежать проблем, связанных с недвижимостью и правами на неё.
Определения совместной и долевой собственности
Совместная собственность – это имущество, которое одновременно принадлежит двум людям, и оно между ними не разделено. Такое бывает только у супругов, состоящих в законном браке. В этом случае недвижимость не делится на доли, а считается полностью общей.
То есть, и муж, и жена имеют одновременно одинаковые права на квартиру. При этом они должны вместе платить за коммунальные услуги, налог за недвижимость и прочие выплаты, касающиеся дома.
Собственность становится совместной после заключения брака. Особенно это касается недвижимости, приобретённой уже после того, как люди вступили в брачный союз. Если же оба человека являются гражданской парой, то есть, не зарегистрировали свои отношения официально, то тогда их квартира не станет считаться совместным владением. Причём совсем не важно, купил её кто-то один или же внесли деньги оба.
Долевая собственность – это имущество, которое принадлежит двум и более людям, и делится оно на доли. Они могут быть как равными, так и нет. Причём она может распределяться не только между супругами, но даже между людьми, которые не являются собственниками.
Для этого они должны приобрести часть квартиры или же получить её в дар, по наследству или иным законным путём.
Должны быть оформлены , и необходимо, чтобы доли были чётко разграничены и официально подтверждены. Тогда подобное владение будет считаться законным. Если же деление произошло только лишь на словах и не было зарегистрировано в государственном органе, то тогда оно не будет считаться действительным.
Читайте также Процедура продажи квартиры в долевой собственности целиком или доли
В чём разница
Люди не редко задаются вопросом, в чём разница между общей совместной собственностью на квартиру и долевой. Вопрос действительно важный, а отличия очевидны. К слову, полезно будет узнать не только о том, какие есть различия, но и про то, что лучше из этого.
Ещё раз отметим, что общий тип не предполагает разделения на доли. Хотя при желании супруги могут разграничить собственность, заключив, к примеру, брачный договор. Но делать это не обязательно. А вот долевая должна в обязательном порядке чётко делиться на каждого человека. Причём это должно быть официально зарегистрировано.
Общая долевая собственность и совместная также будут различаться тем, что первый вид допускается для любых людей независимо от родства, а второй предполагается только для супругов. То есть, совместное имущество бывает только у людей, которые состоят в браке друг с другом.
Ещё одно отличие – в случае долевой собственности людям придётся платить раздельно налоги, а также рассчитываться за коммунальные услуги. То есть сумма для оплаты будет делиться между всеми владельцами. А вот если имущество общее, то тогда и платить люди будут вместе, без разделения.
Что касается установления права, то для долевого владения нужно заключить договор для всех владельцев, и каждый из них должен подписать официальную бумагу. А вот при совместном типе правовой факт будет установлен автоматически по факту покупки недвижимости.
Что касается продажи, то при совместном владении имущество не может быть продано по решению одного человека. Согласны должны быть оба супруга, чтобы сделка произошла. А вот если собственность долевая, то любой из владельцев может продать свою часть, а также подарить её, обменять или завещать. При этом не нужно заручаться согласием других людей.
Что лучше
Люди нередко задаются вопросом, что же лучше, долевая или совместная собственность. На самом деле и тот, и другой вариант хороший. Всё зависит от конкретной ситуации, в которой находится человек. Если супруги хотят, чтобы были чётко разделены доли имущества, которое им принадлежит, то тогда они могут составить брачный договор. Благодаря нему из общего типа можно будет перейти в долевой. Подобное также необходимо в случае развода. Тогда появляется острая необходимость разграничить, что кому принадлежит.
Здравствуйте.
Продолжаю разбирать Ваши письма:
«Добрый вечер. Подскажите, пожалуйста, в чём принципиальная разница, если супруги оформят квартиру в долевую собственность (50 на 50) или в совместную?»
Сс одной стороны, разница есть, с другой стороны, разницы нет.
В чём принципиальная разница? Что значит «долевая собственность»?
Это значит, что супруги четко определили: кому какая доля принадлежит. (Одному - половину квартиры, второму - половина квартиры: не 49 на 51, не 40 на 60, а именно поровну: 50 на 50.
Другое дело, что доли бывают реальные, бывают идеальные.
То есть идеальные доли это те, которые не соответствует площади какой-либо из комнат, а как бы «оторванные от жизни» то есть идеальная доля 50% от квартиры - она может быть и в одной комнате, и в другой комнате, и (если трёхкомнатная квартира) и в третьей комнате...
И где конкретно - никому не ясно. До тех пор, пока супруги не договорятся (или бывшие супруги не договорятся): а какую же,... как, каким образом эти идеальные доли сделать реальными. То есть кто-то должен в этом случае отказаться от права на какие-то свои метры, а кто-то - наоборот, это право приобретает.
Но вернемся к нашему вопросу.
Итак, супруги оформляют квартиру 50 на 50 или в совместную собственность.
Что значит «совместная собственность без определения долей»?
Это значит, что мы с супругой не знаем, кому какая доля принадлежит.
То есть мы владеем квартирой совместно.
А принадлежит ей, допустим, 1%, а мне 99%, или наоборот, ей - 99%, а мне - один процент, или, наоборот: ей 50% и мне 50%, - не важно: мы владеем квартиры совместно. При разводе, суд, как правило, считает, что супруги, приобретая квартиру, имели равные права на приобретение этой квартиры, раз оформляли в общую совместную собственность. И, как правило, в 99 процентах случаев, переходит от совместной собственности к долевой собственности, то есть делит имущество пополам.
Но это - «как правило», потому что иногда бывает, что за счет ранее произведенных человеком накоплений, которые были произведены до вступления его в брак, у человека образовалась какая-то
денежная масса, и человек уже «вошёл в покупку квартиры» с этой избыточной денежной массой.
То есть, допустим, супруга внесла, допустим, 200 тысяч и супруг внёс 2 миллиона. И вот на этих два миллиона двести тысяч они и купили квартиру.
В этом случае, если удастся доказать, что было вот такую вот распределение денежных средств при приобретении квартиры, суд может кому-то из супругов присудить большую долю квартиры, а кому-то - меньшую.
Но, как правило, как я уже сказал, в 99 процентах случаев, в случае развода, суд переходит от общей совместной к долевой собственности, путем деления имущества чётко пополам: тебе половина, дорогая супруга - мне половина нашей совместной квартиры.
При этом, суд возникает, когда? Когда есть какой-то спор, когда люди не согласны с чем-то и не могут о чём-то договориться сами. Если же люди обо всём договариваются, то, как правило, суд не нужен. И, в этом случае, супруги могут договориться, что, допустим, ей принадлежит 0,1 квартиры, мне принадлежит 0,9.
Возможно?
Возможно.
Можем зафиксировать наши договоренности документально, путем договора определение долей?
Можем. И это также будет законно.
Можем пойти в суд с этим нашим решением?
Можем, чтобы суд зафиксировал это наше решение на раздел общего имущества.
То есть, что получается: с одной стороны, у нас деление долей нужно для суда в случае развода, но есть ещё одна инстанция когда нам может понадобиться деление долей (как минимум, обозначить, какая доля кому из супругов принадлежит). Эта организация, эта инстанция - налоговая инспекция.
Обратите внимание: деление квартиры на доли (фактическое и для налоговой инспекции) - это две разные вещи.
То есть, если у нас, допустим, с супругой имущество оформлено в общую совместную собственность без определения долей, то для того, чтобы определить кому что принадлежит (допустим, при разводе), мы сперва должны перейти от общей совместной к долевой собственности.
То есть разделить наши доли, нашу целую квартиру на доли.
Но когда мы имеем дело с налоговой инспекцией то мы можем сами, по договорённости с супругой, договориться, какая доля квартиры будет принадлежать мне (в целях налогообложения и получения вычета по этой квартире), а какая ей.
Простой пример: допустим, квартира стоит 3 миллиона рублей.
У меня, как у покупателя квартиры, имеется налоговый вычет в размере 2 миллиона рублей.
А супруга, допустим сидит дома занимается домашним хозяйством, не работает.
То есть, что получается?
Я иду в Налоговую инспекцию и говорю, что мы с супругой договорились (для целей налогообложения) определить наши доли следующим образом: что ей, допустим, принадлежит треть квартиры, а мне принадлежит 2/3 квартиры.
Квартира, как мы помним, стоит 3 миллиона. То есть получается, что я купил долю квартиры стоимостью 2 миллиона и у меня 2 миллиона - налоговый вычет. Я использую свой налоговый вычет, в этом случае, целиком и полностью.
Ну а супруга?
Супруга не может его пока что использовать.
Почему?
Потому что сидя дома с детьми, у неё нет доходов, с которых она платила бы налоги.
Если же у нас доли четко определены (50% ей и 50% мне), то в этом случае, мы не можем прийти в налоговую и сказать: «А давайте мы для целей налогообложения наши доли пересчитаем».
В этом случае, получается что стоимость квартиры 3 миллиона. Моя доля стоит полтора миллиона (половины квартиры), ее доля стоит также полтора миллиона.
И несмотря на то что у меня есть право на налоговый вычет в размере 2 иллиона, этот налоговый вычет (который я могу использовать) - не больше стоимости того имущества, которое я приобрёл.
А я приобрёл долю квартиры стоимостью, соответственно, полтора миллиона.
То есть для целей налогообложения, выгоднее оформить квартиру в общую совместную собственность без определения долей.
Причём, можно оформить и на одного супруга. Второй супруг, в этом случае, мало чем рискует.
Потому что то, что нажито супругами во время брака, является совместно нажитым имуществом. И если квартира оформлена, допустим, на мужа, то в случае развода, жена всегда может потребовать «львиную долю» от этой квартиры.
(Ну как же, квартира куплена на общие деньги - значит: «Давай-ка, милый, половину квартиры мне. И у меня будет своя доля квартиры».)
Спасибо за внимание.
.
Если у вас есть вопросы по ипотеке в недвижимости - задавайте. Подписывайтесь на наш видеоканал. Ну и ставьте «лайк», если видеосюжет понравился.
Общая долевая собственность супругов предусмотрена законодательным нормами РФ наравне с совместной. Именно на праве общей долевой собственности часто оформляется покупка недвижимости и другого ценного имущества. В чем разница между этими режимами и почему иногда долевая собственность предпочтительнее, расскажем в нашей статье.
Право общей долевой собственности и совместной собственности (признаки по ГК РФ)
Общая долевая и общая совместная собственность имеют одинаковую природу: обе они предполагают многочисленность собственников одного и того же объекта имущества. При этом каждая из них имеет также и свои отличительные особенности.
Трактовка права общей долевой собственности ГК РФ предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут как равными, так и неравными. Распоряжение имуществом осуществляется супругами в пределах принадлежащих им долей.
Между общей долевой собственностью и долевой собственностью разницы нет. Согласно гражданскому законодательству, эти понятия идентичны.
Совместная же собственность супругов не предполагает выделения долей, и распоряжение имуществом осуществляется супругами совместно, основываясь на принципе добросовестности.
По желанию супругов или заинтересованной третьей стороны имущество, находящееся в их совместной собственности, может быть разделено. Доли, полученные в результате такого разделения, образуют общую долевую собственность.
В каком случае возникает общая долевая собственность супругов?
Общая долевая собственность супругов образуется тогда, когда для их имущества применяется не законный (установленный нормами семейного законодательства РФ), а договорной режим. По воле супругов это происходит:
- при заключении брачного договора (тогда этот режим будет действовать для всего совместного имущества супругов, которое они определят в условиях договора);
- при заключении отдельных договоров по приобретению (созданию) имущества.
В последнем случае для одной части имущества супругов может действовать законный режим, а для другой части — договорной.
Помимо добровольного установления общей долевой собственности существует еще и принудительное, которое происходит в судебном порядке.
Общая долевая собственность на квартиру, дом, земельный участок и ее отличия от совместной собственности
Между совместной собственностью и долевой собственностью разница в большей степени проявляется именно в отношении недвижимого имущества. Это связано с тем, что владение объектами недвижимого имущества наряду с правами устанавливает также и обязанности по содержанию имущества.
Вторым фактором, который играет роль в том, что супруги стремятся к более четкому разграничению долей владения недвижимым имуществом, является его стоимость. Цена недвижимости, как правило, высока и потому существенно затрагивает интересы сторон.
Учитывая это, гражданское законодательство России устанавливает для недвижимости особый порядок распоряжения, отступая от принципа добросовестности, который является постулатом совместной собственности и отличает ее от долевой. Речь идет о требовании нотариально заверенного согласия второго супруга на сделку с имуществом, которое составляет общую совместную собственность. Однако отступление от принципа презумпции добросовестности не отменяет других признаков совместной собственности (и ее отличия от общей долевой собственности), в том числе равноправия супругов в распоряжении имуществом.
Определение долей в праве общей долевой собственности
Прекращение режима совместной собственности и переход к общей долевой собственности могут наступить вследствие того, что:
- супруги установили долевое владение с определением долей, принадлежащих обеим сторонам, в момент приобретения права общей собственности на имущество;
- супруги определили доли владения имуществом на основании взаимного согласия путем подписания соглашения о разделе имущества либо (в случае отсутствия согласия сторон) путем обращения в суд;
- третья сторона, заинтересованная в определении доли одного из супругов, обратилась в суд (например, при обращении взыскания на совместное имущество) с обращением о разграничении долей в общей долевой собственности.
По взаимному согласию супругов доли могут быть определены как пропорционально их вкладу в создание (приобретение) имущества, так и непропорционально. Суд при определении долей исходит в большинстве случаев именно из пропорций вклада каждого супруга.
Последствия выделения доли из общей долевой собственности
Выделение доли каждого из супругов приводит к тому, что они получают право самостоятельно распоряжаться своей долей имущества и приобретают на нее право общей долевой собственности. При этом необходимо помнить, что у второго супруга появляется право первоочередного приобретения не принадлежащей ему доли, если второй супруг решает ее продать.
Помимо этого выделение доли приведет к разграничению обязанностей по содержанию имущества. В частности, это касается уплаты налогов с общей долевой собственности, страхования имущества, а также коммунальных, эксплуатационных и прочих расходов.
Следует особо отметить, что если условия владения общим имуществом устанавливаются брачным договором , то при признании его недействительным или расторжении (как по решению суда, так и по обоюдному согласию супругов) стороны возвращаются к законному режиму.
 |
| Скачать форму договора |
Если же долевая собственность была установлена индивидуальным договором (например, приобретения квартиры), то решением сторон или судебных органов может быть только изменен размер долей, совместное же владение уже не может быть установлено. Единственной возможностью для сторон вернуться к совместному режиму владения является оспаривание сделки целиком и признание ее недействительной — однако для этого у сторон должны быть очень веские обстоятельства.