Конституционный суд (КС) вчера отказался признать неконституционным закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не предоставляющий владельцам домов в коттеджных поселках доли в имуществе общего пользования. КС признал, что регулирование общей собственности таких объектов и многоквартирных домов должно радикально отличаться. Представитель президента решение поддерживает, а эксперты разочарованы тем, что КС "не пресек хулиганство" с общей собственностью в коттеджных поселках.
КС вчера не помог жителю подмосковного поселка Барвиха Николаю Марасанову оспорить продажу товариществом собственников жилья нескольких земельных участков. Из-за сделки имущество общего пользования жителей поселка — дороги, коммуникации, здания КПП, трансформаторная подстанция и др.— перешли в собственность выкупившего участки юрлица. Суд установил, что истец не обладал правом собственности на имущество ТСЖ и не может истребовать его в суде.
Господин Марасанов настаивал на том, что закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество нарушает его конституционные права и лишает членов ТСЖ и домовладельцев, не входящих в состав ТСЖ, судебной защиты права собственности на общее долевое имущество. КС, однако, признал, что регистрация права собственности на недвижимое имущество ТСЖ не препятствует судебной защите владельцев индивидуальных домов. ТСЖ как собственник общего имущества (в частности объектов инфраструктуры) не вправе распоряжаться им без учета интересов владельцев индивидуальных домов, но закон не связывает право собственности на дом с возникновением доли в имуществе общего пользования.
При этом КС разделил объекты инфраструктуры в частных и многоквартирных домах, предложив "индивидуалам" в случае несогласия с совершенными ТСЖ сделками оспаривать их в суде. Для многоквартирных домов "необходим специальный правовой режим, и закон подтверждает право долевой собственности", пояснил вчера судья-докладчик Владимир Ярославцев. Однако в ИЖС иная ситуация — инфраструктура там разрастается и встает вопрос, насколько участникам ТСЖ выгодно ее содержать. "Я не видел, чтобы заявителю отключили воду, а действующая статья не препятствует его судебной защите",— обосновал позицию судья. По его словам, "интересы ТСЖ подчинены интересам собственников". "Что КС смог в отсутствие специального правового регулирования сделать в меру своих возможностей и человеколюбия, то мы и сделали,— признал судья, подчеркнув: — Мы подтолкнули законодателя, насколько это необходимо, уточнить специфику регулирования в этой сфере".
Отметим, что буквально вчера комитет Госдумы по жилищной политике отклонил законопроект о распространении на коттеджные поселки норм, которые сейчас применяются при управлении многоквартирными домами. Документ предполагал обязательное проведение общих собраний и привлечение управляющих компаний к управлению такими поселками. Но комитет отметил необходимость "иного подхода" к "отношениям при малоэтажном строительстве, а также к управлению территориями" поселков, поддержав альтернативный, принятый в первом чтении еще в 2007 году проект о создании для управления поселками НКО в форме потребительских кооперативов.
Полпред президента в КС Михаил Кротов считает решение суда "логичным". "Не надо распространять регулирование общей собственности в многоквартирных домах на индивидуальные",— говорит он. В свою очередь, полпред правительства в КС Михаил Барщевский считает спорный закон конституционным, но в своем отзыве отметил неопределенность правоприменения в этой сфере.
Мнения экспертов разделились. "Хотя решение касается собственников индивидуальных домов, КС уделил значительное внимание подходам к общему имуществу в многоквартирных домах,— удовлетворена глава аналитической службы юрфирмы "Инфралекс" Ольга Плешанова.— В Москве, например, было много судебных разбирательств, связанных с приватизацией чердаков, технических помещений в подъездах. Не менее сложные проблемы связаны с управлением домами. Возможно, выводы КС в мотивировочной части постановления помогут формированию единообразной правоприменительной практики",— надеется она.
"Были все основания принять более смелое решение,— разочарован партнер "Пепеляев групп" Роман Бевзенко.— У собственников квартир, коттеджей и таунхаусов равные права. Я был уверен, что КС это признает. Покупатели коттеджей оплачивают дороги и инфраструктуру, к ним полностью применима аналогия, ведь поселок — это, по сути, многоквартирный дом, положенный набок, а ТСЖ в отсутствие хозяев хулиганят и обижают владельцев. Жаль, что КС этого не пресек",— говорит юрист.
12.11.2013 Многие покупатели дорогих домов в коттеджных поселках уверены, что электричество, водопровод и подъездная дорога положены им по умолчанию. А зря. Нечеткость законодательства позволяет застройщикам тянуть из жителей дополнительные деньги за коммуникации. Конфликты вокруг дачной инфраструктуры стали массовым явлением.
Коттедж без электричества
Житель коттеджного поселка "Митрополье" Сергей Борисов вряд ли предполагал, покупая в 2008 году дом, что ему придется делать автономную канализацию и устанавливать генератор. Земельные участки продавались с подрядом на строительство жилого дома и подведение коммуникаций. В поселке 56 коттеджей, заселено 45. Цена домов — 15-90 млн руб.
"Я выбрал это место из-за планировки",— показывает Борисов карту. Поселок, расположенный неподалеку от Софрино, рядом с малой бетонкой, в плане похож на подкову: единственная дорога огибает лесной массив. Редкий случай: каждый житель видит со своего участка не только соседские дома, но и лес. И все бы хорошо, но дорога оказалась в собственности у застройщика. Жителям было предложено ее выкупить, а кто отказывается — лишится возможности подъезжать по ней к своему дому. Владельцам, гостям и рабочим-строителям все чаще приходится добираться до участков через лес.
История поселка началась в 2000 году, когда межрегиональное общественное объединение инвалидов армии и труда (МООИАиТ) "Вместе" приобрело землю в деревне Митрополье Пушкинского района Московской области. Через два года был утвержден генплан застройки, а также баланс территорий: жилая зона — 10 га, общественные территории (в том числе участки инженерных сооружений) — 2 га, улицы и дороги — 3 га. По договору с покупателем МООИАиТ "Вместе" отчуждало земельный участок под строительство дома, а застройщик — ООО "Модерн ПаРус" — строил дом и подводил коммуникации.
Однако земля, изначально предназначенная под общественные территории и объекты инфраструктуры, осталась в собственности все того же МООИАиТ "Вместе" (так были составлены договоры с покупателями), более того, в процессе застройки этим участкам изменили вид разрешенного использования. "Жильцы обращались по этому поводу в суд. Суд отказался рассматривать эти материалы",— рассказывает Сергей Борисов. В 2004 году гендиректор МООИАиТ "Вместе" Александр Фролов и руководитель застройщика Анатолий Мурашко зарегистрировали ООО "Управляющая компания "Митрополье"", которое, соответственно, стало выполнять в поселке функции управляющей компании (УК). По словам Сергея Борисова, в 2006 году имущественный комплекс, находящийся в собственности МООИАиТ "Вместе", был продан ООО "УК "Митрополье"" за 4,7 млн руб. Борисов подозревает, что сделка носит ничтожный характер — грубо говоря, это продажа самому себе, когда деньги не выплачиваются. Как раз после этой сделки ООО "УК "Митрополье"" в ультимативной форме предложило жителям поселка выкупить имущественный комплекс.
Впрочем, есть и другая точка зрения. "Заявленные господином Борисовым суммы денежных средств, кто и кому их перечислял или не перечислял, являются сказкой",— говорит Игорь Зверев, председатель правления ТСЖ "Митрополье", в которое объединилась группа владельцев домов, чтобы получить инфраструктуру поселка в свое распоряжение.
Представляя значительную часть собственников коттеджей, Зверев тем не менее считает, что ситуация, когда коммуникации необходимо выкупать, возникла по вине самих жителей: "При покупке домов никто не обратил внимания на порядок финансирования строительства в договоре. Речи о переходе права собственности на коммуникации там не было. Позже, когда это стало ясно, многие подключали юристов, но никто из них не пошел с этим иском в суд. Члены ТСЖ все это поняли, сбросились, сделали себе дорогу, освещение. А Борисов и товарищи третий год обивают суды".
ТСЖ "Митрополье" подписало договор с ООО "УК "Митрополье"" о выкупе имущественного комплекса за $3 млн, и теперь уже ТСЖ ждет, что каждый домовладелец внесет $53 тыс. в качестве своей доли. "Цель приобретения нами имущественного комплекса — это отказ от услуг управляющей компании ООО "УК "Митрополье"" в пользу самостоятельного управления",— подчеркивает глава ТСЖ.
Имение на правовом болоте
Казалось бы, организованная застройка в формате коттеджного поселка — это как раз способ обеспечить частным домам современную инфраструктуру, с которой зачастую за городом возникают большие проблемы. На деле же конфликты вокруг коммуникаций уже стали системной проблемой коттеджных поселков. "Случаев, когда застройщик начинает качать права, так как все коммуникации находятся у него в собственности, по Московской области очень много",— говорит Тимофей Ермак, партнер адвокатского бюро "Юрлов и партнеры". При этом законодательство не обязывает застройщиков продавать часть коммуникаций жителям коттеджного поселка.
На сайте http://totdom.com недовольные владельцы домов обсуждают, к примеру, действия компании "Полиграфжилстрой". "Вся инфраструктура в поселке, здания, общественная территория, коммуникации проданы физическому лицу. Те, кто не заключил договор напрямую с "Мосэнергосбытом", платят за электроэнергию по 4 руб. за 1 кВт. Собственники, имеющие прямой договор, платят гораздо меньше, по тарифам "Мособлэнергосбыта". Сотрудники УК под разными предлогами обесточивают дома этих граждан. В октябре отключили свет на три недели",— пишет один из домовладельцев.
И такое наблюдается не только в Подмосковье, а, кажется, по всей России. В поселке "Берри Хиллс" под Ижевском нет газа, воды и электричества. Схема похожая. Был куплен участок под коттеджный поселок, участок размежевали и продали по частям, в собственности застройщика остались земля под дорогами и коммуникации.
Принцип долевой собственности в отношении общего имущества законодательно закреплен только для многоквартирных домов, на коттеджные поселки его действие не распространяется, объясняет адвокат МКА "Клишин и партнеры" Дмитрий Еремин. Это подтверждает ведущий юрист отдела недвижимости и инвестиций адвокатского бюро "Плешаков, Ушкалов и партнеры" Максим Денисов. Он вспоминает, что суды при рассмотрении требований ТСЖ "Петровское", которое оспаривало право застройщика на коммуникации поселка, пришли к выводу, что у собственников коттеджей не возникло право общей долевой собственности на эти коммуникации.
Все, что остается жителям,— пытаться снизить цену на услуги (и сократить их перечень), навязанные управляющей компанией, в ходе коллективных переговоров или заключать альтернативные договоры с поставщиками услуг. Задача — сделать деятельность УК экономически невыгодной, говорят юристы.
Лучше домик в деревне
Таким образом, в отсутствие законодательного регулирования особенности управления инфраструктурой определяются условиями договоров, содержанием разрешительных документов на строительство. "Ошибка в том, что люди при покупке коттеджа не задумываются, кому будет принадлежать инфраструктура после завершения строительства поселка",— указывает адвокат Дмитрий Еремин.
"В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания своего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому застройщик не вправе требовать от жителей поселка содержать его имущество,— объясняет Максим Денисов.— Если же ранее жители поселка согласились его содержать, подписав соответствующий договор с застройщиком, то уже ничего не исправить. Надо смотреть документы, которые подписываешь". При заключении договоров на приобретение дома в поселке необходимо обращать внимание, передает ли застройщик покупателю какие-либо права в отношении общего имущества поселка. Это должно быть четко отражено в документе. В противном случае покупатель рискует попасть в такую же неприятную ситуацию, как и жители "Митрополья".
Более того, нужно не просто обращать внимание на наличие пунктов о коммуникациях, а требовать, чтобы они там были, добавляет Тимофей Ермак. "Это можно оформить путем указания отдельных пунктов в договоре купли-продажи коттеджа или заключать отдельный общегражданский договор, главное — сделать взаимоотношения с застройщиком в этой части прозрачными, тогда всегда в случае возникновения конфликта есть с чем идти в суд или прокуратуру",— уточняет юрист.
По мнению Ермака, для собственников домов будет лучше, если коммуникации изначально проектируются и строятся от имени созданного для этой цели садового некоммерческого товарищества (СНТ) или дачного некоммерческого партнерства (ДНП), куда в качестве членов можно принимать новоиспеченных собственников коттеджей. Тогда с точки зрения действующего законодательства коммуникации будут принадлежать СНТ или ДНП, а значит, находиться в долевой собственности его членов.
Дмитрий Еремин рассказывает, что ему знакомы застройщики, задачей которых было продать участки с подрядом, а потом "уйти и больше не вспоминать" про построенный поселок. В таких случаях, как правило, создавался потребительский кооператив. Покупатели приобретали не только землю и дом, но и пай в кооперативе — на этот пай приходилась доля в праве собственности на объекты общего пользования. А после завершения строительства собственники домов уже самостоятельно решали вопросы управления кооперативом.
Как бы то ни было, выходит, что у недовольных жителей коттеджного поселка "Митрополье" немного шансов отстоять свои интересы. Сергей Борисов получил ответ из комитета Госдумы по земельному законодательству на свой запрос: улицы и дороги в муниципальных образованиях не могут находиться в частной собственности, а если такое случилось, местная власть обязана предпринять действия для исправления ситуации. Он обращался и в местную администрацию с просьбой выкупить дорогу в муниципальную собственность. Но администрация отказалась признать коттеджный поселок частью городского поселения Софрино. "Скорее всего, в муниципальном бюджете просто нет средств на выкуп земли",— предполагает Сергей Борисов.
Адвокат недовольных жителей коттеджного поселка "Митрополье" Виталий Зимин вообще убежден в том, что покупать коттедж в коттеджном поселке не следует. Уж лучше дом в деревне. По его словам, от проблем, с которыми столкнулись жители "Митрополья", не застрахован никто. В тех коттеджных поселках, где подобных проблем нет, мир и порядок держатся, по сути, на том, что застройщик просто дорожит своей репутацией.
Благоустройство коттеджного посёлка - это завершающий штрих, позволяющий подчеркнуть, что это место комфортного проживания успешных людей, а не обычная дачная улица. Удалённость от загазованного центра города и невысокая плотность расположения зданий при малоэтажном строительстве открывают широкие возможности для этого.
В первую очередь, производится подключение коттеджей к централизованным коммунальным системам. Запускаются системы водоснабжения и канализации, подаётся электропитание.
Когда коммунальное жизнеобеспечение полностью готово, проектируются транспортная и пешеходная сети коттеджного посёлка. Организуется водоотводная дренажная система, производится подготовка дорожного полотна, разворотных площадок и автостоянок, их асфальтирование. Пешеходные дорожки и тротуары также асфальтируются, покрываются дорожной плиткой или отсыпаются мелким щебнем и песком, а также разграничиваются бордюрным камнем. Огораживаются спортивные и детские площадки, их поверхность получает натуральное или современное искусственное покрытие.
Большое значение для гармоничного восприятия коттеджного посёлка имеет грамотно построенная озеленительная система. Она включает парки, аллеи, сады, газоны и клумбы. Одновременно с формированием почвенного слоя организуются системы затенения и полива, подготавливаются будущие искусственные пруды и другие водоёмы, монтируются фонтаны, беседки, скамейки, урны. На завершающем этапе озеленения высаживаются саженцы деревьев и кустов, цветы и газонная трава. Широкое распространение получил в последние годы ландшафтный дизайн, который способен преобразить любую территорию, превратив её в миниатюрную экосистему.
Система уличного освещения проектируется с учётом охвата всех автомобильных подъездных путей, пешеходной зоны и мест отдыха. Отдельные фонари должны быть расположены рядом со зданиями общественного назначения. Дополнительно может быть организована подсветка деревьев, газонов, архитектурных объектов, декоративных малых форм, водоёмов.
Компания "Мосдорстрой" имеет большой опыт в благоустройстве коттеджных посёлков и отдельных придомовых участков. Квалифицированные специалисты качественно произведут абсолютно все необходимые работы, начиная с создания проекта и заканчивая финальной уборкой территории.
Фотогалерея
 |
 |
|
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
|
Рубрика 23
фото. 1-12 | ||
В . Но поскольку проблема использования общих дорог самая распространённая среди всех, касающихся общего имущества, и имеет свои нюансы, мы решили разобрать её отдельно. А именно, тот, к сожалению, не редкий случай, когда после окончания строительства коттеджного посёлка оказывается, что земельный участок, занятый внутренними проездами, остаётся в собственности застройщика или какого-то другого лица. Как быть в такой ситуации?
Прежде всего нужно установить, насколько законно дороги оказались в собственности застройщика. В договоре, в соответствии с которым каждым земельный участок и дом, должно быть указано, за счёт каких средств будут построены дороги и иные объекты общей инфраструктуры и какие права на эти объекты получит покупатель. Если для строительства посёлка изначально создавалось , и его члены, покупатели земельных участков, платили целевые взносы, за счёт которых осуществлялся выкуп общих земельных участков и строительство дорог, можно требовать признания права собственности ДНП на земельные участки, занятые дорогами, в .
Если в договоре о приобретении собственности на занятые дорогами земельные участки ничего не говорится, но есть условие о том, что дороги создаются за счёт целевых взносов членов ДНП, получается, что сами дороги являются собственностью ДНП. Поскольку дороги (дорожное покрытие) созданы в соответствии с законодательством и находится на чужом земельном участке, собственник такого участка обязан заключить с собственником имущества, то есть ДНП, договор аренды или предоставить участок для выкупа.
Если же в цену договора входила только стоимость индивидуального земельного участка и коттеджа, и ДНП в посёлке не создано, то будет считаться, что дороги застройщик построил на свои средства, и они являются его собственностью. В этом случае необходимо получить план коттеджного посёлка, который должен быть согласован с местной администрацией, и на котором должны быть указаны дороги общего пользования. Поскольку эти дороги планировались изначально и покупатели приобретали коттеджи с учётом того, что к ним будет предоставлен проезд, можно требовать установления сервитута – права прохода и проезда к участку. Причём обращаться в суд должен каждый собственник в отдельности, либо всё-таки придётся собрать и создать ДНП для представления общих интересов.
Следует учесть, что все перечисленные пути решения проблемы являются довольно трудоёмкими и могут занимать год, полтора и даже больше. В этот период придётся каким-либо образом договариваться об использовании дорог с собственником, который может диктовать любые правила на своё усмотрение. В сети Интернет можно найти немало историй о том, как нанятый застройщиком ЧОП перекрывал дороги, устанавливал шлагбаумы и пропускал автомобили жителей посёлка только за плату.
Единственный способ избежать этих неприятностей - это проверка , внимательное и перед покупкой, для чего мы рекомендуем обратиться в юридическую фирму, специализирующуюся в вопросах загородной недвижимости и сопровождения деятельности коттеджных посёлков. Стоимость услуг по юридической экспертизе документов будет в любом случае несоизмеримо меньше убытков, которые могут возникнуть при наступлении вышеописанных последствий, а также