Как можно оценить продажу квартиры. Как оценивают стоимость квартиры? Оценка недвижимости. Кадастровая оценка недвижимости. Что влияет на стоимость недвижимости

14.08.17 37 961 4

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг - собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Елена Евстратова

продавала и покупала недвижимость с оценкой

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов - на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка - дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

Профильное образование

Членство в СРО

Застрахованная ответственность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» - с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок - 1-2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3-5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу - 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

Какая бывает стоимость

Рыночная стоимость - цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость - минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов - хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2-3%, первый этаж - на 5-10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой - до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Оценка квартиры при продаже в 2018 году может осуществляться с применением нескольких способов.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

В любом случае во внимание важно применять критерии, в соответствии с которыми рассчитывается цена. К наиболее важным из них относится общая площадь жилой площади и её техническое состояние.

Для чего нужна?

Оценка квартиры требуется для того, чтобы:

установить оптимальную стоимость и быстро ;
не завысить стоимость объекта (или, напротив, поднять её, что зависит от пожеланий продавцов);
рассчитать размер , которую необходимо оформить для покупки квартиры;
не продешевить с продажей объекта недвижимости.

Влияние на цену недвижимости

На цену недвижимости оказывает влияние множество факторов. Они делятся на основные и дополнительные, причем обе категории играют существенную роль при определении стоимости.

К основным относятся:

метраж;
этаж расположения;
месторасположение;
наличие ремонта;
состояние дома.

К второстепенным факторам причисляются:

уровень безопасности;
наличие дополнительных условий, к примеру, лифта, а также вид из окна.

Оценка квартиры для продажи

Предусматривается несколько способов, в соответствии с которыми может осуществляться оценка квартиры при продаже.

Каждый из них обладает своими достоинствами и недостатками. Какой способ выбрать? На этот вопрос каждый продавец ответит себе после изучения нижеприведенного материала.

Способы

Выделяют несколько способов, в соответствии с которыми происходит оценка недвижимости:

«Официальный» – оценка квартиры органами БТИ или организациями, имеющими соответствующую лицензию. При обращении к частным компаниям удастся получить полный отчет о состоянии квартиры, её сравнении с другими объектами, представленными на рынке недвижимости. Важно, что без наличия такого отчета не удастся приобрести жилую площадь по ипотеке, следовательно, основные потребители подобных услуг – граждане, желающие приобрести недвижимости в ипотеку (банк, исходя из этого, рассчитывает размер жилищного кредита). Минусом подобного подхода является учет предложения, поэтому цена может несколько отставать от реальной. Чтобы исключить эту проблему, работники подобных организаций дополнительно включают в отчет поправки, основанные на росте или падении стоимости квартиры за 30 дней.
«Массово-реалистичный» – стоимость квартиры определяется риэлторами. Многие граждане полагают, что это делается ими в рамках рабочей деятельности, но нет – они применяют этот инструмент для привлечения клиентуры. Агент определяет приблизительную стоимость объекта при разговоре по телефону, чем заслуживает признание со стороны продавца. Достоинствами таких способов является то, что риэлторы используют реальные цифры, в соответствии с которыми совершаются сделки. Более того, они пользуются интуитивным мышлением, позволяющим определить, по какой стоимости может быть продан объект.
«Самостоятельный» способ – он основывается на том, что все сведения по оценке стали доступны в Интернете. Существуют сайты, онлайн-калькуляторы и программы, с использованием которых можно рассчитать приблизительную стоимость, даже не выходя из дома, оперируя лишь характеристиками квартиры. Другим способом является использование баз недвижимости, когда в строки поиска вбиваются характеристики квартиры, выдаются похожие запросы, и на их основе составляется стоимость объекта. К минусам относится применение базы предложений, отсутствие учета торга, вероятность определения завышенной стоимости, не принимаются во внимание индивидуальные достоинства квартиры, которые в некоторой степени способы сделать её уникальной, что отразится на стоимости.
«Авторитарный» – суть способа заключается в том, что установить ту стоимость, которую хочется, и ожидать покупателей. Такой метод работает на рынке недвижимости, рост которого только начинается. Минусом является то, что ждать «своего покупателя» можно несколько лет, и никто не даст гарантию, что он когда-нибудь найдется. Скорее всего, со временем выставленная стоимость станет оптимальной для определенного периода, и тогда она будет приобретена.

Критерии

Основные критерии, учитываемые при оценке недвижимости:

место, в котором располагается квартира;
расстояние от центра города, транспортное сообщение, доступность станций метро;
«чистота» квартиры в юридическом отношении (отсутствие долгов, наличие и т.д.);
конструкция дома, в котором располагается объект;
техническое состояние этого здания;
состояние квартиры, которая выставлена на рынок недвижимости;
число комнат;
этаж, на котором располагается объект;
наличие балкона или лоджии;
наличие изъянов (к примеру, нелегальная перепланировка, наличие пристройки, расположение квартиры на первом или последнем этаже, т.д.);
площадь;
уровень безопасности.

Типичные ошибки

При оценке недвижимости продавцы могут столкнуться со следующими ошибками:

завышают стоимость квартиры, надеясь, что все равно смогут её продать, такая логика оправдывает себя очень и очень редко;
не стоит ориентироваться на уже выставленные объявления, поскольку это приводит к потере объективности, кроме того, продавцы забывают о возможности проведения торга;
некоторые прибавляют к стоимости жилой площади мебель или имеющуюся технику – все это большая ошибка, поскольку дополнительные объекты реализуется отдельно.

Сколько стоит?

Если заказать оценку недвижимости у профессионалов, то придется заплатить за услугу, стоимость которой варьирует от 2 до 5 тысяч рублей.

Цена устанавливается каждой компанией самостоятельно, напрямую зависит от работ, которые ими будут проводиться.

Можно ли определить самостоятельно?

Если вы знаете, как обстоят на данный момент дела на рынке недвижимости, то оценка квартиры при продаже может быть проведена самостоятельно.

Сразу важно отметить, что она осуществляется способом сравнения стоимостей схожих объектов. В этих целях рекомендуется воспользоваться базами недвижимого имущества и досками объявлений.

При определении стоимости важно учитывать следующие критерии:

Общую площадь (жилую площадь) в квадратных метрах.
Число комнат, состояние планировки.
Месторасположение недвижимости (в центре в престижном районе она будет стоить дороже, нежели на окраине города).
Состояние информационной и социальной структуры (наличие магазинов, школ, больниц, детских садов, поликлиник, детских площадок и т.д.).
Состояние дома, в котором располагается квартира (в основном принимается во внимание «возраста» строения).
Физическое состояние, в котором пребывает объект на момент продажи (наличие капитального или косметического ремонта, его отсутствие).

Существует ряд порталов, деятельность которых заключается в предоставлении информации касаемо недвижимости или проведении с ней сделок.

Они предлагают пользователям зарегистрироваться, после чего оформить поисковую форму. В ней устанавливаются определенные параметры, на основе которых рассчитывается стоимость жилой площади.

К достоинствам такого способа относится:

скорость оценки;
отсутствие лишних расходов;
изучая объявления, можно узнать многое о том, как грамотно представить свою жилую площадь, избежать стандартных ошибочных формулировок.

К сожалению, использование такого способа дает только поверхностную оценку, поскольку его точность является невысокой.

10 подсказок как правильно оценить квартиру чтобы получить шквал звонков от покупателей. Часть 2

7) Что делает квартиру дороже:

квартира расположена в «новостройке» (дому не больше 5 лет);
новые коммуникации;
автономное отопление;
несколько лифтов в доме, консьерж, видеонаблюдение дома и придомовой территории и т.п.;
облагороженный двор, хорошие подъездные пути;
наличие подземного паркинга, гостевой автостоянки;
уровень сервиса и степень известности управляющей компании;
общая эстетическая привлекательность дома и продаваемой квартиры;
привлекательное этажное положение;
малое количество квартир на этаже, в Севастополе выше ценятся квартиры которых всего две на площадке;
красивый вид из окон квартиры;
выход окон квартиры на две стороны;
улучшенные планировки или перепланировки (обязательно узаконенные);
просторные изолированные комнаты, большая кухня;
раздельный санузел или еще лучше – несколько санузлов в квартире;
наличие балконов и лоджий;
большие подсобные помещения;

8) Что делает квартиру дешевле:

старый дом (более 15 лет);
деревянные перекрытия в крышах старых домах;
ветхие коммуникации;
в плохом состоянии (грязные) парадные и лестничные клетки;
отсутствие лифта (или неработающий лифт);
плохие подъездные пути к дому, «разбитые» дороги;
заброшенный «неопрятный» двор (особенно со шприцами и мусорными пакетами, которые валяются тут и там) или вообще отсутствие двора;
сырость и холод в квартире;
близкое расположения мусорного бака, парковки и прочих “радостей» под окнами;
шум с улицы и постоянно хлопающие двери парадной, или гул от шахты лифта в одной из комнат;
излишняя темнота в комнатах из-за деревьев;
повышенная вероятность проникновения в квартиру непрошенных гостей (воров), из-за чего приходится ставить бронированные окна или решетки, что выглядит не очень эстетично, да и далеко не каждый готов жить «за решёткой»;
плохой вид из окна – на глухую стену, кладбище или свалку;
выход окон на проезжую часть;
неприятное соседство (например, живущие на одной лестничной клетке алкоголики, «буйные» соседи или же граждане, страдающие синдромом «постоянного ремонта»), это может значительно снизить стоимость квартиры;
первый или последний этаж (в домах эконом-класса и социальном жилье);
угловая или торцевая квартира, зимой – холодно в комнатах, промерзают стены. Летом жарко, особенно если стены выходят на южную сторону + большая влажность и сырость, из-за чего на стенах часто образуется грибок;
не совсем удачная планировка (например все комнаты – смежные), неузаконенная планировка;
длинные комнаты, узкие коридоры, тесная кухня и крошечные подсобные помещения;
отсутствие балкона;
смежный или маленький санузел;
отдельно стоит упомянуть о том, что квартира в новостройке – это “палка о двух концах”, так как новый дом ещё не прошёл “усадку” и мы не знаем, пойдут ли трещины (а такое часто встречается). Также покупатель, въехавший в квартиру в новостройке будет ещё долго слушать зубодробительный грохот всевозможного оборудования (перфоратор, дрель и т.д.) доносящийся из соседних квартир, так как большинство новостроек продаётся с голыми бетонными стенами и без стяжек на полу. Плюс облако пыли в подъезде от строительного мусора и бетономешалок. Во дворе будет всё тоже самое, включая выбрасывание строительного мусора прямо с балконов и окон во двор (и “забывчивость” некоторых граждан в отношении своевременной уборки этого мусора).

9) Смотреть нужно не только сами квартиры…

Для покупателя на первом месте всегда будет расположение, расположение и ещё раз расположение дома , в котором он выбирает себе квартиру. Прежде всего, оценивайте место – близость к дому магазинов, поликлиник и детских учреждений, метро, транспортных развязок, а также так называемых «зелёных» зон (лес, парк, озеро и т.д.).

Немаловажную роль играет состояние двора, подъездных путей и наличие парковочных мест.

Затем оцениваем дом и состояние подъезда . По внешнему виду парадного входа и лестничных клеток можно приблизительно определить социальное положение жильцов дома. Если все ужасно запущено, стены исписаны «словами на три буквы», отбита штукатурка и в парадном и на лестничной клетке пахнет неизвестно чем, отсутствует домофон или дверь на кодовом замке, то вполне может оказаться, что это любимая парадная наркоманов и алкашей всего микрорайона. Понятно, что цена за такую квартиру будет низкой.

И, наконец, подробно и очень внимательно осматривайте саму квартиру – как будто собираетесь её покупать. Обращайте внимание на состояние стен, окон и дверей, инженерные коммуникации, сантехнику.

Обязательно записывайте и структурируйте полученные данные. Чтоб вам было проще, заранее составьте список и отмечайте в нём все положительные стороны, а также недостатки осмотренных квартир.

Когда вы обойдете шесть-семь квартир, вы будете знать, какие именно варианты предлагаются в вашем районе, какого качества эти квартиры и по какой цене их продают. А имея опыт просмотров, вы теперь по-новому посмотрите на свою «родимую» квартиру глазами покупателя . Трезво отметив для себя достоинства и недостатки жилья, Вы сможете более точно оценить свою квартиру.

10) Как правильно установить стартовую цену и получить шквал звонков от покупателей . Итак, ваша квартира может стоить от … до …. И здесь велик соблазн поставить цену побольше! Стоит ли это делать ?

В данном случае так и хочется сказать: «Не балуйтесь!» и грозно помахать пальцем. Всё дело в том, что искать «реального покупателя”, который ни с того, ни с сего выложит за вашу квартиру уйму денег можно бесконечно, НО: вам же нужен результат – а именно ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, а не бесконечно искать “простака “, так ведь?

Поэтому не жадничайте . Правильно установленная цена – залог быстрой и успешной продажи. Ценовая неопределенность сегодняшнего рынка недвижимости – более 20%. Это значит что квартиры недвижимость можно купить и дороже на 20% и дешевле на 20%. Здесь всё зависит от того кто из вас (продавец или покупатель) более опытный переговорщик и умеет выстраивать сценарий переговоров и торга.

После походов по квартирам конкурентов и после всего того анализа, который вы проведёте – не надо слушать «сочувствующих и соучаствующих» (пап, мам, бабушек, дедушек, соседей и прочих «сердобольных», желающих продать квартиру подороже).
Вы теперь чётко знаете ситуацию на рынке и стоимость своей квартиры. Для перепроверки задайте себе вопрос: «а купил бы я эту квартиру за такую сумму, в таком состоянии, как она сейчас выглядит”. И после честного ответа на этот вопрос – всё станет на свои места.
Если вы хотите срочно продать квартиру, то желательно поставить цену немного ниже среднерыночной (на 5-20% ниже, чем быстрее ва нужно продать – тем ниже ставьте цену). К тому же я рекомендую вам искать прямых покупателей , тех, кто с деньгами на руках и в любой момент готовы с вами расплатиться. А не тех, кому, чтоб рассчитаться с вами, сначала надо продать свою недвижимость (на которую возможно ещё даже нет покупателя) да ещё и в другом городе.
Если же вы не сильно торопитесь, то можете ставить цену и повыше. В крайнем случае, если вы переборщили со стоимостью квартиры, то пару месяцев (а то и полгода-год) без звонков и просмотров потенциальных покупателей, поставят вас на место. Для сравнения, мы продаём квартиру заказчика в срок 1-5 недель. Текущий рекорд – две однокомнатных квартиры проданы за 9 и 22 часа соответственно, по цене на 5% ниже среднерыночной.

Перед тем как подписать эксклюзивный договор с собственником, мы ведём с ним переговоры по стартовой цене, аргументируя неопровержимыми фактами и свежей аналитикой цен по свежепроданным квартирам в этом районе. Ведь в условиях продажи его квартиры мы находимся “в одной лодке” с собственником. Он хочет продать квартиру по максимальной рыночной цене, и мы хотим продать его квартиру по максимальной рыночной цене , так как чем дороже мы продадим, тем счастливее будет собственник и тем больше мы заработаем комиссионных.

Завысив стартовую стоимость, вы помогаете своим конкурентам продать их аналогичные квартиры, более привлекательные для покупателя по цене. Ведь любой покупатель недвижимости не приобретает первую попавшуюся ему по объявлению квартиру, а тщательно изучает весь рынок. Разве вы действуете не так же? Вы же не хотите, чтобы завышенная стоимость Вашего объекта помогла кому-то другому продать его объект?
Поскольку цены на недвижимость сейчас, как правило, несколько завышены, то назначьте стоимость вашей квартиры такую же (или даже чуть меньше), как у квартиры с немного худшим состоянием, чем ваша. Когда клиенты будут смотреть обе квартиры, то ваша при одинаковой цене будет в более выгодном «свете», а значит покупатели выберут именно вашу квартиру для приобретения.
Большое количество просмотров – это ещё не причина того что вы продешевили, и нужно поднять цену. Думать о повышении цены можно только в том случае, если практически все просмотры результативны. Когда практически каждый покупатель (или, хотя бы 70-80% посетителей) после просмотра выражают желание купить вашу квартиру. В таком случае начните повышать цену не более 5% в неделю, если у вас, конечно же, есть масса времени для её продажи.
При росте цен на рынке недвижимости выбирайте ту стоимость, которая находится на верхней черте средних цен (сравнительный анализ квартир)
При падении спроса на рынке недвижимости – выбирайте ту стоимость, которая находится на нижней границе средних цен.
Помните о том, что сейчас правит балом (рынком) Покупатель, сделайте ваше предложение для него привлекательным по цене и по качеству и после продажи по максимальной рыночной цене вы почувствуете облегчение от хорошо сделанной работы и будете твёрдо уверены в том, что вы не продешевили, продавая свою квартиру.

____________________________________________________

P.S. Чтобы СКАЧАТЬ ПОДАРКИ для риелтора – подпишитесь на рассылку сайта. Новые статьи приходят 2-3 раза в неделю. Никакого спама! Я гарантирую!

Такой способ оценить квартиру не хуже и не лучше других, и вы сейчас в этом убедитесь. Вариантов оценки городских квартир много, причем самых разнообразных. Расскажем вам о четырех основных, пишет Собственник.

Способ первый, официальный

При упоминании официальной оценки на ум приходит справка из БТИ, которая имеет слишком формальный характер и никогда не учитывается в определении рыночной цены (а ведь именно по ней квартира выставляется на продажу).

Справки о рыночной стоимости квартиры имеют право выдавать организации, которые состоят в саморегулируемых организациях оценщиков (список здесь). Подобное членство заменило лицензию, действовавшую до 1 июля 2006 года. Подробности того, какой должна быть организация, чтобы иметь возможность считаться профессиональным оценщиком, см. в приложении на стр. 2.

Оценщики предоставляют обратившемуся к ним достаточно толстый отчет, в котором методом сравнения с другими квартирами, предлагающимися на рынке, обосновывают цену с определенной погрешностью. Без подобного отчета никто не сможет купить квартиру по ипотеке, поэтому основные потребители услуги – ипотечные покупатели, которые должны доказать банку, что цена, по которой они совершают покупку, рыночная.

Стоимость услуги варьируется от 3 до 5 тыс. руб., срок выполнения – от 3 до 7 дней. За срочное составление документов тариф может быть увеличен. Срок действия этого документа обычно составляет месяц с момента выдачи клиенту.

Есть у такой оценки довольно серьезные минусы: оценщики ориентируются не на цены реальных сделок, а на цены предложений. Поэтому на растущем рынке оценка может отставать от реальной, а на падающем – быть выше. Чтобы избежать этой проблемы, оценщики делают определенную поправку с учетом возможного роста или падения стоимости за месяц. При этом они предполагают, что тренд будет таким же, как в предыдущем месяце. При перемене тренда ошибка может быть достаточно велика.

Будем честны: мало кому из москвичей, продающих свою квартиру, придет в голову пойти в оценочную компанию, заплатить кровные тысячи, чтобы через неделю получить отчет. А вот на Западе этот процесс практически всегда предваряет продажу квартиры, ведь большинство квартир там куплено именно в ипотеку, а значит, находится в залоге у банка. Россияне же не любители «официоза», поэтому большинство наших сограждан в первую очередь за оценкой идут в риелторское агентство.

Способ второй, массово-реалистичный

Практически каждое агентство предлагает позвонить им, чтобы в процессе диалога с покупателем определить цену его квартиры. Какие-то агентства даже обещают это сделать с помощью Интернета, предлагая заполнить анкету о квартире. Но вот тут у российского покупателя вызывают опасения (и возможно, небезосновательные) такие графы, как адрес и число прописанных в квартире. Поскольку подобные сайты не могут дать гарантии, что будут хранить введенные данные в секрете, не будем рекомендовать ими пользоваться.

Старый добрый звонок риелтору, а лучше двум или трем, плюс усреднение их оценки, оказывается самым популярным и дающим цену, по которой квартиру можно реально продать. Выставить жилье в продажу риелтор, скорее всего, предложит с определенной надбавкой, чтобы создать возможность торга.

Один важный нюанс: риелторы предлагают эту услугу не только по доброте душевной. Это хорошо работающий маркетинговый инструмент поиска клиентов. Как показали опросы риелторов, примерно каждый четвертый или пятый человек из позвонивших с таким вопросом действительно собирается продать квартиру, и если агенту удалось понравиться ему по телефону, есть шансы подписать договор на продажу (илиобмен квартиры).

Плюсы подобного способа: агенты будут оперировать не ценами предложений, а цифрами реальных сделок. Кроме того, у агента с хорошим стажем обычно есть интуитивное понимание, за сколько конкретную квартиру можно продать.

Среди ловушек, поджидающих продавца, – завышение цены. Агент может специально назвать завышенную цену, чтобы предпочли его, а далее уже, когда продажи пойдут плохо, уговаривать владельца снизить цену (потери по времени и увеличение нервотрепки в таком случае неизбежны).

Способ третий, самостоятельный

Интернет сделал информацию более доступной: достаточно давно есть независимые от агентств сайты, предлагающие сервис автоматической оценки квартиры. Как правило, это сайты специализированных СМИ или баз данных по недвижимости, которые могут автоматически сделать выборку похожих квартир.

Эта оценка дает весьма приблизительный результат, который вполне годится для ответа на вопрос, который регулярно мучает владельцев квартиры в Москве: «А сколько сейчас моя собственность стоит-то?»

Плюсы понятны: быстро можно получить какую-то цифру. Минусы – используется база данных предложений, поправка на торг не делается, и цена, скорее всего, будет довольно сильно завышенной. Опять же, в ходе такой оценки не могут быть учтены индивидуальные параметры квартиры, которые делают ее в чем-то уникальной (а цену – существенно выше), или, наоборот, те параметры, которые будут считаться недостатком, снижающим цену.

Можно самостоятельно просмотреть базу данных. Одна из самых известных профессиональных баз, где собраны практически все предложения рынка, – WinNER. Для первичной оценки может быть использован ее бесплатный вариант. Учтите, что на стоимость квартиры влияют тип дома, местоположение дома, общая и жилая площадь, смежность или изолированность комнат, площадь кухни, расстояние до ближайшей станции метро, вид из окна, этаж, высота потолков, балкон, лоджия или эркер, качество ремонта и другие, иногда не указанные в объявлениях, параметры. К примеру, из объявления вы не узнаете про «чистоту документов» и количество владельцев и прописанных, сложность «альтернативы» и т. п., а эти факторы могут влиять на цену, уменьшая ее от 3 до 10%.

Мария Артемова (Китайчик), руководитель проектов юридической фирмы Via lege, прокомментировала для «Собственника» вопрос о влиянии на ценообразование сугубо юридических факторов: «Если ваша квартира за последние несколько лет многократно меняла владельца или владельцы по нескольку раз женились и разводились, то сделка с ней является более рисковой». Поэтому будет трудно продать такое жилье по той же цене, что и аналогичную квартиру, находящуюся в собственности одного лица на протяжении последних 10 лет.

Снизить цену может продажа квартиры нынешнему владельцу по доверенности, особенно если с момента сделки прошло менее трех лет. С настороженностью относятся покупатели и к недавно унаследованным квартирам, опасаясь появления «неучтенных» наследников. Мотивом вложить деньги в такое жилье может стать лишь скидка от среднерыночной цены, считает эксперт. Часто покупатели отказываются от квартиры, как только слышат, что в квартире зарегистрирован или, хуже того, является сособственником несовершеннолетний ребенок: многие боятся проблем с опекой. Опасаются покупатели и ипотечных квартир, находящихся в залоге у банка, и пусть опасения покупателей абсолютно не обоснованы, продавцам приходится учитывать этот фактор и снижать цену под влиянием такого «железного» аргумента, добавляет Артемова.

Способ четвертый, авторитарный

Назначить цену, какую хочется. И ждать своего покупателя. Этот метод тоже работает, особенно на растущем рынке. Мне известен случай, когда дама публиковала объявления в журнале о продаже «цековской» квартиры в течение двух лет, причем цена казалась всем совершенно неадекватной. Однако квартира была продана, и, как утверждает хозяйка, без торга. Сколько придется ждать «своего покупателя», никто вам не скажет, но определенно одно: без упорства и терпения в этом деле не обойтись.

Если вы после прочтения статьи задумались над выбором, каким же способом оценки воспользоваться, то рекомендуем следующую последовательность: четвертый (если есть время ждать), третий, второй и, при необходимости, первый. Неоспоримое преимущество описанных способов оценки в том, что можно не делать мучительного выбора и применять их все одновременно. Удачной вам продажи!

В некоторых случаях привлечение независимого оценщика оказывается либо нецелесообразным, либо экономически неоправданым действием. В таких случаях можно попробовать оценить квартиру самостоятельно.

Для самостоятельной оценки квартиры лучше всего воспользоваться упрощенным вариантом метода сравнительного анализа предложений о продаже аналогичных квартир.

Порядок оценки

Порядок применения этого метода следующий:

1. Изучить базы предложений о продаже квартир, аналогичных той, которую вы хотите оценить. Основные источники таких предложений – это крупные агентства недвижимости, интернет-агрегаторы объявлений о продаже недвижимости ("ЦИАН" и аналогичные), а также специализированные печатные издания типа «Недвижимость и цены», «Из рук в руки» и подобные им.

При изучении предложений о продаже квартир нужно обращать внимание на достоверность каждого источника информации и актуальность самого предложения на дату оценки. При возникновении сомнений лучше позвонить по контактному телефону, указанному в объявлении и уточнить все подробности лично.

По результатам этого изучения необходимо выбрать 5-6 квартир, которые максимально похожи на оцениваемую квартиру по следующим параметрам (параметры перечислены в порядке убывания важности):

местоположение и близлежащее окружение;
тип, конструкция дома;
класс отделки;
количество комнат;
состояние (необходимость ремонта);
этаж;
площадь кухни;
наличие балконов, лоджий.

2. После того как 5-6 объектов-аналогов выбрано, цены предложений выбранных аналогов необходимо скорректировать (уменьшить) на величину вероятной скидки, которую продавец квартиры обычно предоставляет покупателю в процессе реальных переговоров о покупке и разумного торга.

Величина этой поправки зависит от состояния рынка недвижимости (и экономики в целом), которое изменяется во времени и характеризуется выраженной цикличностью, когда периоды роста сменяются периодами стагнации и спада. Так, во время общего подъема и роста цен на рынке жилья, продавцы не спешат делать скидки в процессе торга, поскольку знают, что через некоторое время цена на их объекты все равно вырастет. Покупатель же в этой ситуации будет заинтересован побыстрее купить жилье, пока цены еще сильнее не выросли. И наоборот, во время экономического кризиса скидка в процессе торга может быть весьма значительной, так как продавец будет заинтересован продать свою квартиру быстрее, пока цены не упали еще ниже.

Точно определить поправку на уторговывание – задача довольно сложная, поэтому при самостоятельной оценке квартиры на рынке недвижимости Москвы и Московского региона мы рекомендуем воспользоваться следующими усредненными значениями этой поправки:

3. На этом этапе оценки, когда объекты-аналоги выбраны, а их цены скорректированы с учетом поправки на уторговывание, нужно рассчитать стоимость 1 кв. метра площади каждой из квартир-аналогов. Для этого, скорректированную цену предложения аналога надо разделить на его общую площадь. Проделав эту операцию для каждого аналога, мы получим ряд значений-ориентиров рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади оцениваемой квартиры.

Если наибольшее или наименьшее значение в этом ряду отличается от ближайшего по величине (соседнего) значения в этом ряду более чем на 20%, то аналог с этим значением следует исключить из дальнейшего рассмотрения как нерепрезентативный. Например, если мы по выбранным аналогам получили следующий ряд значений стоимости 1 кв.м.: 159 т.р., 160 т.р., 165т.р., 168 т.р., 170 т.р., 220 т.р, то последний аналог со стоимостью одного квадрата 220 тыс. руб. следует отбросить, так его величина отличается от соседнего значения (170 тыс. руб.) более чем на 20%.

Чтобы перейти от этого ряда значений к рыночной стоимости оцениваемой квартиры, остается посчитать среднее арифметическое полученных стоимостей 1 кв.м. по квартирам-аналогам и умножить получившуюся величину на площадь оцениваемой квартиры.

Таблица расчетов

Для наглядного представления описанной выше процедуры мы приводим пример таблицы расчетов для самостоятельной оценки:

Таблица 2. Расчетная таблица по оценке квартиры.

	Ана-лог 1	Ана-лог 2	Ана-лог 3	Ана-лог 4	Ана-лог 5	Ана-лог 6
Цена пред-ло-же-ния, руб.
Сос-то-яние рынка недви-жи-мос-ти на дату оцен-ки	Умерен-ный рост
Поп-равка на утор-го-вы-ва-ние, выб-ран-ная с учетом сос-то-яния рын-ка недви-жи-мос-ти на дату оцен-ки, %
Цена пред-ло-же-ния с уче-том поп-рав-ки на утор-го-вы-ва-ние, руб.
Общая пло-щадь, кв.м.
Стои-мость 1 кв.м., руб.						Ана-лог исклю-чен из дальней-шего рассмот-рения, т.к. стоим-ость 1 кв.м. отли-ча-ется от ближай-шего зна-чения более чем на 20%.
Сред-нее зна-че-ние стои-мо-сти 1. кв.м. по всем ана-ло-гам, руб.	(159000+160000+165000+168000+170000)/5 = 164400
Общая пло-щадь оце-ни-ва-емой квар-тиры, кв.м.
Рыноч-ная стои-мость оцени-ва-емой квар-тиры, руб.	164400*50=8220000

Конечно, описанный метод оценки квартиры является достаточно упрощенным, но при тщательном подборе аналогов даже такой способ может дать неплохие по точности результаты.

Расчет стоимости доли в квартире

Описанный метод можно использовать и для самостоятельной оценки доли в квартире. Для этого, полученную стоимость 1 кв. м надо уменьшить на величину скидки (дисконта), учитывающую тот факт, что данный квадратный метр продается в составе доли, а не в «целой» квартире.

Затем дисконтированную стоимость 1 кв.м нужно умножить на количество квадратных метров, приходящихся на оцениваемую долю. Результат будет представлять собой рыночную стоимость рассматриваемой доли в квартире.

Оценка стоимости квартиры онлайн

Если вы оцениваете квартиру в Москве, то проверить результаты самостоятельной оценки можно с помощью наших специализированных он-лайн калькуляторов:

Обратите внимание, что эти калькуляторы дают лишь приближенный ориентир стоимости, поэтому ожидать абсолютного совпадения результатов не следует. Для получения точной оценки обращайтесь к профессиональному оценщику .