Расходы по подготовке квартиры к продаже, как правило возлагаются на продавца: оплата справок БТИ, задолженностей по коммунальным платежам (если они не будут погашены, продавцу не выдадут необходимые выписку из домовой книги и финансово-лицевой счет), погашение налогов на имущество. Справки БТИ стоят 300-500 руб. - в зависимости от площади квартиры. В отдельных случаях возможна оплата дополнительных справок БТИ, таких, как соответствие адресов и площадей.
Расходы по подготовке квартиры к продаже, как правило возлагаются на продавца: оплата справок БТИ, задолженностей по коммунальным платежам (если они не будут погашены, продавцу не выдадут необходимые выписку из домовой книги и финансово-лицевой счет), погашение налогов на имущество. Справки БТИ стоят 300-500 руб. - в зависимости от площади квартиры. В отдельных случаях возможна оплата дополнительных справок БТИ, таких, как соответствие адресов и площадей.
Бремя по оформлению самой сделки обычно ложиться на плечи покупателя, что предварительно оговаривается на этапе внесения аванса.
Аренда банковской ячейки обычно обходиться в 50-70 долл. в зависимости от банка. Если договор заключают в простой письменной форме, оплата его подготовки в центрах оформления будет стоить 1-3 тыс. руб. Если этот документ нотариальный, нужно заплатить от 0,8 до 1,5 % от указанной в нем стоимости квартиры.
Кроме того необходимо оплатить сборы за государственную регистрацию договора купли-продажи и права собственности, так называемая оплата по квитанциям. Кроме того, если человек не хочет терять время и самостоятельно подавать бумаги на регистрацию, учитывая огромные очереди в органах государственной регистрации, он должен оформить доверенность на регистратора или риелтора, потратив 200-500 руб.
При подготовке пакета документов придется также оформить различные заявления (200-500) руб., количество которых зависит от самой сделки и числа ее участников. Например, нотариально удостоверенное согласие супруга или супруги на приобретение или продажу квартиры, нотариально заверенное заявление о согласии на перевод телефонного номера МГТС, установленного в продаваемой квартире и др.
На оформление, как правило уходит 300-500 долл. Но данная сумма не включает в себя расходы на ускорение самих процессов. Например, документы БТИ, необходимые для сделки. Для того чтобы получить их, нужно прийти в БТИ, отстоять очередь, взять квитанцию, заплатить деньги в сберкассе, потом вернуться в БТИ, подтвердить факт оплаты и через 10-14 дней прийти для получения оригинала документов. Однако есть организации, готовые оформить все в ускоренном порядке. Стоит это от 2 тыс. руб. до 300 долл. - в зависимости от сроков и количества документов. Вышеизложенное относиться также к срокам регистрации прав.
Проверка денег - отдельная, необязательная статья расходов продавца. Покупатель приносит определенную сумму в банк, он в своих финансах уверен. Если человек в силах посчитать и проверить деньги, вырученные от продажи квартиры самостоятельно, дополнительных трат можно избежать. Однако сегодня для проведения данной процедуры все чаще нанимают банковского кассира. Такая услуга по тарифам банка стоит 0,1-0,2% от проверяемой суммы.
Страхование также необязательная статья расходов. Покупатель может застраховать риски, возникающие при покупке квартиры: например, совершение сделки неуполномоченным лицом, риск утраты прав собственности со стороны продавца или членов его семьи и т.д. Страховые компании делают это по существующим тарифам. В среднем страхование риска утраты права собственности на 10 лет (титульное страхование) обойдется в сумму, равную 0,15-1,5% от рыночной стоимости квартиры. Продавцу нет необходимости обращаться в такую компанию, но так как за случайную гибель недвижимости отвечает он, ему можно порекомендовать застраховать квартиру на период регистрации права собственности от залива, пожара и прочего (около 0,12% от стоимости имущества). Когда жилье приобретается с помощью ипотеки, страхования не избежать: это обязательное условие получения кредита.
Услуги риелтора стоят 3-5% от стоимости квартиры. Конечно, все работы по оформлению сделки, организации показов, поиску квартир, проведению денежных расчетов трудно, но можно попытаться сделать самостоятельно. Однако агентство недвижимости избавит вас от многих сложностей, которые могут повлечь негативные последствия, вплоть до потери значительных денежных средств или недвижимости.
Отличительной чертой компании «Городской департамент недвижимости» является безупречность и четкость работы, высокий профессиональный уровень сотрудников.
Грамотный подход к юридическим вопросам обеспечивает четкость оформления сделок и поможет сделать недвижимость выгодным вложением средств.
С помощью нашей компании вы можете приобрести квартиру в Москве и Московской области в кредит, приобрести жилье как во вторичном секторе, так и в новостройке.
Высокие требования к сотрудникам компании и великолепное знание своего дела позволяет гарантировать безопасность и надежность сделок.
Многие граждане даже не задумываются, какие расходы несет покупатель при покупке квартиры, кроме оплаты основной ее стоимости. А их очень важно учитывать заранее, чтобы в дальнейшем не экономить на проведении сделки по всем правилам.
Сделки купли-продажи недвижимости занимают достаточно много времени и требуют серьезных вложений со стороны покупателя. В зависимости от того, на каком рынке покупается квартира, будут различны расходы. Существует 2 основных рынка:
- первичной недвижимости;
- вторичной недвижимости.
Также кроме обязательных затрат, которые ложатся на плечи покупателя, есть дополнительные необязательные расходы. Это желательные процедуры, которые стоят определенных средств.
Различия в затратах
В зависимости от того, на каком рынке покупается квартира, покупатель должен контролировать разную предоставляемую информацию от покупателя, а также его документы.
При покупке первичного жилья обязательно нужно проверять:
- правоустанавливающие бумаги на землю;
- проектную документы;
- устав застройщика.
Важно проверить все полномочия продавца и его представителя, который заключает сделку с покупателем. Для этого лучше воспользоваться помощью юриста. Относительно невысокие затраты на оплату его услуг могут компенсировать потенциальные большие убытки, связанные с неудачным приобретением.
На вторичном рынке необходимо проверять квартиру еще более тщательно, так как рисков лишиться купленной квартиры и денег намного больше. Нужно проверять не только право продавца на совершение данной сделки, но и залоговые обязательства на объект договора купли-продажи.
Также важно проверять возможных наследников, которые могут легко оспорить действительность сделки. С учетом всех перечисленных рисков важно предпринять все меры по выявлению незаконности сделки. В этом случае обязательно обратиться к нотариусу, чтобы он дал документ, подтверждающий чистоту сделки.
Даже в случае выявления каких-либо спорных обстоятельств этот документ послужит доказательством того, что покупатель предпринял все необходимые меры. И суд не сможет оспорить чистоту заключенного договора.
По общему правилу покупатель должен оплачивать все расходы, необходимые для регистрации договора, выявления чистоты сделки и некоторые другие. Продавец обязан предоставить для заключения сделки полный комплект документов на продаваемый объект недвижимости. Обязанность по оплате пошлин за предоставление нужных справок возлагается на продавца. Но эти расходы покупатель легко может включить в стоимость квартиры.
Виды расходов
Необходимо знать, на какие виды расходов в любом случае придется потратить дополнительно денежные средства:
- Госпошлина за регистрацию перехода прав (2 тысячи рублей).
- Затраты на оценку квартиры (2-10 тысяч рублей).
- Вознаграждение риелтору за работу (в процентном соотношении от стоимости квартиры, ориентировочно от 30 тысяч рублей).
- Услуги нотариуса (2-5 тысяч рублей).
- Стоимость банковской ячейки или аккредитива (15-20 тысяч рублей).
Если покупатель использует заемные средства банка, то он должен знать, что у него будут дополнительно к перечисленным следующие затраты.
Дополнительные расходы
Выдавая ссуду, кредитные организации стараются максимально защитить себя от всех возможных рисков, связанных с невозвратом денежных сумм. Поэтому банки могут потребовать различные дополнительные документы и исполнение определенных обязательств. Дополнительные расходы:
- оплата банку процентов по кредиту (от 9 до 20 процентов годовых);
- вознаграждение банку за оформление документов (1-5 тысяч рублей);
- страхование жизни заемщика и сохранность объекта недвижимости (в зависимости от стоимости объекта сумма страховок может начинаться от 15 тысяч рублей).
Все эти расходы нужно учитывать при определении максимально допустимого бюджета, который человек может выделить на покупку квартиры.
Затраты продавца
Нельзя сказать то что продавец абсолютно не несет никаких затрат при продаже квартиры. К его основным затратам можно отнести:
- на рекламу;
- нотариальное заверение чистоты сделки;
- оплата банковской ячейки или аккредитива;
- оплата пошлины за получение полной документации на квартиру;
- оплата юристам по предварительному составлению договора и иных необходимых бумаг.
Несмотря на общепринятый порядок разделения затрат, стороны сделки могут договориться индивидуально, кто оплачивает определенные расходы. Так, например, расходы на нотариуса, банковские затраты обычно делятся пропорционально между обоими участниками договора.
Компенсация
Налоговым кодексом определено право гражданина на получение налогового имущественного вычета. Его можно оформить при покупке недвижимости. Этот вычет полагается только официально трудоустроенным гражданам, которые регулярно платят налоги.
Вернуть налоговый вычет можно 2 способами:
- в виде выплаты уплаченных налогов;
- в виде ежемесячной отмены выплаты налога с дохода.
Первым способом компенсируется вся сумма оплаченных налогов за прошлый год в размере 13 процентов. Максимально можно вернуть 260 тысяч рублей налогов. Если за предыдущий год гражданин не заплатил такую сумму, то его право на оставшуюся сумму переносится на следующий год.
Получение налогового вычета возможно только на следующий год после покупки квартиры.
Вторым способом можно начать получать денежные средства непосредственно в тот год, когда квартира была куплена. Он предусматривает то, что работодатель не будет вычитать из дохода гражданина подоходный налог 13 процентов целый год, пока не будет компенсирован установленный лимит в 260 тысяч рублей. Если вся сумма не будет компенсирована за этот год, то для продолжения выплат в следующем году необходимо будет оформить документы повторно.
Налоги
Также любой гражданин, который владел квартирой менее 5 лет, обязан подать декларацию в налоговый орган и заплатить налог 13 % от стоимости продажи квартиры. Данное правило не распространяется только на те случаи, когда в этом же году была куплена другая квартира по равной или большей стоимости.
Данное правило имеет исключение для определенного вида жилья. Для них предусмотрен необходимый срок владения, чтобы не платить подоходный налог 3 года. К такому жилью относится следующее:
- приватизированное от государства;
- полученное по наследству;
- полученное в дар;
- получено по договору ренты.
Все эти виды жилья можно продать спустя 3 года владения.
С учетом всех возможных расходов покупатель должен планировать свой бюджет и закладывать дополнительные расходы. В то же время он должен стремиться сэкономить свои деньги путем привлечения к оплате расходов продавца квартиры. Законодательством не установлен перечень расходов, которые обязательно закрепляются за сторонами, поэтому окончательная цена сделки будет зависеть от покупателя.
Связаны с оформлением технической документации – поэтажного плана с экспликацией. Заплатить придется за устранение незаконных перепланировок.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
В строку расходов также входит оформление купли-продажи и акта передачи.
Если пользоваться услугами квалифицированных посредников, то придется заплатить за их услуги. берут за свои услуги от 5% цены сделки.
Стоимость справок из ЖЭУ, паспортного стола минимальна и равна 200 -300 руб.
Оплата других документов зависит от наличия необходимого пакета документа – для регистрации покупки недвижимости в Росреестре.
Приобретение недвижимости
Чтобы выяснить, какие расходы при покупке квартиры следует учитывать, планируя необходимый бюджет сделки, нужно разобраться с особенностями приобретения жилплощади.
Квартира переходит в собственность по платным или безвозмездным сделкам.
Сущность договора продажи квартиры заключается в передачи суммы за объект недвижимости.
Приобретение возможно и по безвозмездным основаниям – дарению, наследованию, но и в подобном случае за новым собственником будет числиться большая статья расходов – услуги нотариуса, адвоката.
Покупка возможна на основании сделки купли-продажи, ее документ также составляется на платной основе.
Особенности сделки
На подготовительном этапе производится сбор нужных сведений – справок.
Необходимо убедиться у продавца в наличии правоустанавливающего документа, по которому к нему перешла собственность на квартиру. Регистрация завершается оформлением сделки в Росреестре.
Какие расходы несет покупатель при покупке квартиры?
На плечи покупателя ложатся практически все расходы по оформлению сделки:
- он должен оплачивать заказ необходимых справок и сведений из государственных структур;
- покупатель также платит за финансовую сторону сделки;
- помимо суммы за квартиру необходимо заплатить за услуги банка или других кредитных учреждений, готовых временно взять сумму на ответственное хранение – до ее продавцу.
В ипотеку
Какие расходы несет покупатель при покупке квартиры – проблема, особенно актуальная для тех, кто желает приобрести жилье .
Большинство таких займов требует оплату первоначального взноса в размере 20-25% от стоимости квартиры. Это примерно 300-700 тыс. руб. – в зависимости от класса приобретаемого жилья.
При оформлении жилищного кредита также необходимо оплачивать страховку и комиссии банка, сумма которых может достигать до 50-70 тыс. руб.
Такие расходы будут ежегодными. Заемщику придется платить за обслуживание расчетного счета и независимую оценку недвижимости.
Траты держателя ипотеки постоянные – вплоть до полного погашения кредита. Если используется помощь ипотечного брокера, то его услуги подлежат оплате в отдельном порядке.
В новостройке
С 1.03.2013 года договор продажи не подлежит регистрации в Росреестре. Он может быть составлен в простом письменном виде или удостоверен печатью нотариуса.
Госпошлина
За выдачу «розового» свидетельства или за государственную регистрацию ипотеки составит 1 тыс. руб.
Она оплачивается по квитанции в банке или через терминал. Квитанцию о пошлине следует обязательно прилагать к документам на госрегистрацию собственности.
Банковские услуги
Оплата договора аренды ячейки в банке составит 2-5 тыс. руб. Сумма зависит от срока хранения средств.
Продавец сможет забрать оттуда деньги только после перехода собственности на квартиру к покупателю. Об этом стороны должны договориться заранее.
Оплата стоимости квартиры возможна путем аккредитива – когда покупатель открывает счет для продавца и кладет деньги.
Отличие от ячейки заключается в том, что сумма не хранится в наличности и комиссии банка будут выше – минимум от 5 тыс. руб.
Нотариус
Регистрация купли-продажи у нотариуса необязательна. Стороны могут сделать это ради безопасности сделки.
Стоимость услуг у нотариуса по НК РФ составит 200-300 руб., но на практике приходится выложить крупную сумму, так как у каждой конторы существует свой прейскурант на услуги.
Это мотивируется необходимостью в юридическом и консультационном сопровождении клиента. Регистрации в нотариальной конторе подлежит согласие супруга на продажу жилья.
Работа риэлтора
Обычно риэлторы оформляют свои деловые отношения с клиентом по агентскому договору или сделке возмездного оказания услуг.
Риэлторские фирмы берут за свои услуги достаточно внушительные суммы, исчисляемые десятками тысяч рублей. Дороговизна их услуг обусловлена качеством и скоростью работы.
Клиенту не надо будет посещать административные инстанции, простаивать в очередях. Но стоимость услуг иногда не соответствует качеству работы. Клиенту также желательно быть в курсе всех особенностей сделки.
Дополнительные расходы
В качестве них можно указать затраты на транспортные услуги при вывозе из квартиры мебели и другой утвари прежних хозяев.
Потратиться придется, если при заключении сделки возникнут непредвиденные сложности – например, кто-либо из родственников продавца обратится в суд, чтобы оспорить куплю-продажу.
Если иск поступит в суд, то требования, вероятно, будут дополнены ходатайством об обеспечительных мерах – согласно статье 139 ГПК РФ.
При удовлетворении судом прошения истца сделка может быть «заморожена» на период всего разбирательства. Потребуется средства для квалифицированной юридической защиты интересов продавца и покупателя.
Кто оплачивает?
По сложившейся практике бремя расходов на оформление сделки несет покупатель.
В договоре или ином соглашении стороны могут договориться о распределении затрат.
Часто пошлина за выдачу свидетельства оплачивается продавцом – особенно фирмами-застройщиками, предлагающими купить квартиру с уже готовыми документами.
Возврат средств
Граждане могут в размере 2 млн. руб., если оплачивают НДФЛ. При оплате ипотеки они вправе получить льготы суммой до 3 млн. руб.
Подобное право распространяется на супругов и пенсионеров.
Невозможно получить вычет, если квартира была куплена на средства потребительского кредитования.
Стоимость объекта – главная из составляющих, из которых складываются общие расходы при покупке квартиры, а может быть и собственного дома. Сумма, проставленная в договоре, не исчерпывает собой всех затрат. Кроме непосредственной оплаты жилых квадратных метров покупатель обычно платит и по другим статьям. Ниже перечисляются некоторые из этих пунктов, которые наличествуют практически всегда:
- услуги посредников, риэлторов;
- банковские проценты и комиссии;
- платежи в бюджет государства;
- оплата услуг нотариуса,
возможны и другие расходы. Так, например, расходы при покупке квартиры в ипотеку, как минимум, включат взимаемую один раз комиссию за выдачу средств.
Для того, чтобы перспективные затраты не превратились в тяжелое бремя и неприятную неожиданность, перед приобретением жилья стоит досконально все рассчитать.
Сопровождение процесса риэлторами
Как правило, большинство потенциальных покупателей стараются обойтись в поисках подходящего варианта собственными силами. Редко кто начинает поиски, сразу обратившись в агентство, и нередко самостоятельность приносит желаемый результат. Часты однако и неудачи, поэтому надежнее все же обратиться к авторитетным посредникам.
Поиски жилья в новых зданиях с помощью агентства обычно подразумевают стандартный набор услуг:
- бронирование выбранного жилья;
- сбор нужных бумаг;
- госрегистрация договора;
- оформление собственности на приобретенный объект.
Затраты на комплекс услуг составят до 1.5% от цены жилого объекта.
Значительно дороже обойдутся посреднические услуги по операциям на вторичном рынке. Здесь найти подходящий вариант сложнее, так же, как и заключить успешную сделку, учтя все возможные риски и нюансы, а сопутствующие расходы могут колебаться от 3 до 6% суммы, запрошенной за дом или квартиру.
Нотариусы и государственная регистрация
Необходимо будет нотариальное заверение различных документов, причем количество их может быть разным. Это и согласие одного из собственников, и доверенности, да и сам договор. Минимальная сумма, которую придется потратить на эти цели, составит 2000 рублей.
Столько же, с начала этого года, будет стоить регистрация государством перехода прав на собственность.
Расходы банковские и ипотечные
Банковские затраты при покупке квартиры, в случае, когда оплату производят наличными средствами, по договору переуступки права на недвижимость, могут включать оплату ячейки в банке, в которую помещаются деньги. Цена этой услуги может отличаться у разных банков, но обычно составляет не более 3000 рублей. Безналичная же оплата подразумевает комиссию – как правило, это фиксированная цена в несколько тысяч, независимо от объемов перечисления.
В случае же ипотеки, как и при любой кредитной покупке, сопутствующие расходы покупателя неизбежны. Обычная комиссия за выдачу ипотечной суммы может составить до 1.5%, кроме того, немалых денег потребует страхование. Сегодня страхование здоровья и жизни многие банки не требуют в обязательном порядке, тем не менее отказ от страховки может привести к увеличению ставки кредитором вплоть до дополнительных 5%. По усредненным данным, годовая страховка в новых зданиях составит 0.2% от всего кредита плюс еще 10%.
Нюансы новостроек
Часто приобретение жилья в новостройке приносит непредвиденные расходы. Дело в том, что практически всегда расчерченный проект здания отличается от реальных размеров и конфигураций помещений. Нередко выясняется, что площадь покупаемого жилья чуть больше заявленной документально, и разницу приходится выплачивать.
Специалисты отмечают, что фактическая площадь жилья крайне редко отличается от указанной в проекте больше, чем на 3 м 2 , однако зачастую эти лишние метры могут стать ощутимыми тратами. Даже не в столице, а в области цена квадратного метра может достигать 80000 рублей, и лишняя площадь выражается приличной суммой.
Бывает, что договор покупки требует внесения коммунальной оплаты вперед, на срок до 4 месяцев. Обычно это делается во избежание накапливания долгов перед коммунальщиками и возникновения осложнений между жильцами и поставщиками услуг, энергии и ресурсов.
Учет дополнительных выплат
Тот факт, что при покупке дома либо квартиры обязательно возникнет необходимость дополнительных затрат, осознают многие. Вопрос в том, чтобы суметь учесть все такие расходы, подойдя к сделке во всеоружии.
За основу расчетов можно взять опять же некую усредненную модель, например, подмосковную квартиру, из двух комнат, по реальной стоимости в 4.5-5 миллионов. Если такое жилье приобретается без ипотеки, то надо учесть все вышеперечисленные расходные статьи, а также доплату за излишек квадратуры, если таковой имеется. Еще о непосредственных переговоров с продавцом можно ориентироваться на стоимость 1 м 2 такой квартиры в упомянутые 80 тысяч рублей.
К этому стоит прибавить вероятную сумму предоплаты за коммунальные услуги по максимальному периоду в 4 месяца. Таким образом, несложные подсчеты покажут, что в данном случае дополнительно придется выплатить 300 тысяч рублей, скорее всего – меньше. Однако именно такую сумму следует держать про запас на любые непредвиденные ситуации – разумеется, те средства, которые оказались излишними, никуда от хозяина не денутся и останутся в полном его распоряжении.
Участники сделок на вторичном рынке обычно внимательнее всего смотрят на стоимость недвижимости – и правильно делают, поскольку эти суммы – самые крупные. Однако существуют еще и различные дополнительные траты, о которых тоже хорошо бы не забыть. Особенно с учетом того, что сделка – это напряжение финансовых сил участников, деньги часто рассчитываются впритык. Выяснить в последний момент, что нужно заплатить за что-то лишние 10-20 тыс. руб. – это может вызвать шок.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Короче говоря, портал решил подробнее изучить эту тему.
Сбор документов: траты того, кому это надо
Для проведения сделки требуются различные справки. Часть из них выдаются госорганами бесплатно – например, выписка из домовой книги
и копия финансово-лицевого счета
(или заменяющий их Единый жилищный документ
). Иногда, правда, при визите в жилищно-эксплуатационную организацию выясняется, что за собственником имеются какие-то долги по квартплате, и желаемую справку ему дадут только после того, как он эти долги погасит. Но – во всяком случае, номинально – платить за эти бумаги не нужно.
Но это – московские реалии, в других местах иначе. Например, рассказывает Михаил Шумов, руководитель агентства «Адрес» (г. и ) , в Серпухове за выписки из домовой книги и из лицевого счета (о задолженности за коммунальные услуги) берут по 200 руб. Это – обычный тариф, выполняемый за 10 рабочих дней. А если надо срочно, в течение одного дня, то цена возрастает до 800 руб.
Переходим к следующей инстанции – БТИ. Для вторичной сделки здесь нужно получить кадастровый паспорт , поэтажный план и экспликацию . Услуги БТИ платные, они работают по утвержденным государством тарифам. Стоимость перечисленных документов нефиксированная: она зависит от метража и от того, потребуется или нет в данном случае выход техника. Но в целом, речь идет о суммах от нескольких сотен до 2-3 тыс. руб. Правда, Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties , считает, что стоимость документов БТИ может достигать и 15 тыс. руб. Автор честно признается, что с такими цифрами не встречался. С другой стороны, не встречался он и с по-настоящему элитной недвижимостью. Возможно, на том рынке с тамошними-то площадями квартир…
Илья Шкоп, председатель совета Гильдии риелторов Москвы , напоминает еще об одной обязательной бумаге. Если продавец на момент приобретения квартиры состоял в браке, для продажи ему требуется согласие супруги(а) – поскольку недвижимость в этом случае считается совместно нажитым имуществом. Аналогичное согласие (на приобретение) должно быть и у покупателя – потому что «совместно нажитыми» тут будут деньги, которые тратятся на покупку. Закон требует, чтобы данное согласие было письменным (даже если этот супруг присутствует на сделке и помогает своей второй половине разобраться в хитросплетениях договора) и обязательно заверенным нотариально . Так что за него придется заплатить нотариусу 500-800 руб.
…Есть еще одна группа справок – для сделки они формально не нужны, но участники (покупатели) часто требуют их. Речь о бумагах, подтверждающих «юридическую чистоту» приобретаемого объекта, а также самого продавца. Это справки о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах , а также архивная выписка из домовой книги . В упоминавшейся выше «простой» выписке перечислены граждане, проживающие в квартире на данный момент, а в архивной – все с момента постройки дома. Соответственно, по этому документу можно проследить, не было ли в истории объекта каких-то сомнительных сделок, переходов и т.п. Как говорит Татьяна Воробьева, руководитель подразделения «Тверское» «Московского агентства недвижимости» , справки из ПНД и НД стоят по 1-4 тыс. руб., архивная выписка – 1,5 - 6 тыс.
Теперь вопрос: кто заплатит все названные выше суммы? В законах на этот счет не говорится ничего – это, что называется, на усмотрение участников сторон. Однако, как заверили наши эксперты, существуют традиции рынка: платит тот, кому надо. БТИ – продавец (это пока его квартира). Согласие супруги – естественно, тот, кто состоит в браке. «Проверочные» справки – покупатель. Потому как продавец резонно скажет, что лично ему эти бумаги совершенно ни к чему.
Банковская ячейка: трата покупателя
По ряду причин (обсуждать их – значит выходить за рамки данной статьи) подавляющее большинство расчетов на нашем рынке проводятся наличными деньгами. Так что участникам требуется надежная технология передачи этих самых наличных. Она известна – банковская ячейка с трехсторонним договором, регулирующим доступ продавца и покупателя.
Стоимость аренды ячейки на месяц (именно столько нужно для регистрации сделки) наши эксперты оценили в 2,5 - 3,5 тыс. руб. Кроме того, многие банки берут залог за ключи (3500 руб.) – эти деньги потом возвращаются.
Чаще всего ячейку, говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» , оплачивает покупатель. Впрочем, с этим вопросом возможны варианты – как стороны договорятся. Бывает и так, что требуется несколько ячеек (к примеру, идет разъезд коммунальной квартиры, и деньги собственникам разных комнат раскладываются по разным местам). В этом случае кто за что платит, решается путем переговоров.
В Московской области – все снова немного иначе. «У нас передаточный акт подписывается вместе с договором купли-продажи, - объясняет Михаил Шумов («Адрес»). – Потому что Регистрационная палата не принимает без него документы. Так что передача денег происходит прямо на сделке, из рук в руки. На банковской ячейке обычно настаивают покупатели из Москвы. И платит та сторона, которая хочет арендовать ячейку».
Составление договора: чаще тоже покупатель
В уже далекие 90-е годы прошлого века все договоры купли-продажи требовали нотариального заверения. Нотариусы, пользуясь своим монопольным положением, требовали за свою работу 1,5% от стоимости продаваемой квартиры. Действующие сегодня законы либеральнее – они разрешают простую письменную форму (ППФ)
. Нотариус – по желанию; кроме того, обязательное нотариальное удостоверение сохранилось для ряда сделок – ипотеки, договоров ренты.
Эксперты существенно разошлись в оценках того, сколько будет стоить составление ППФ. Минимальную сумму (3000 руб.) назвала Марина Маркарова (MAYFAIR Properties), что удивительно, учитывая, что ее агентство работает на элитном рынке, где цены выше. Максимальную (8-15 тыс. руб.) – Илья Шкоп (ГРМ). И в большинстве случаев за договор заплатит покупатель – «потому что ему важнее, чтобы договор был составлен грамотно».
Но в любом случае, даже самая дорогая ППФ обойдется значительно дешевле, чем нотариальный договор : даже с учетом того, что сегодня нотариусы просят 1%, а в отдельных случаях и 0,6% (очень дорогая квартира), тут выходят суммы, на порядок большие. И, естественно, это эта трата будет «повешена» на того, кому она нужна. Кто считает, что надо обращаться к нотариусу – тот и платит...
Госпошлина: снова покупатель
Если говорить о физических лицах (для «юриков» - другие тарифы), то государственные пошлины за сделки с недвижимостью вполне щадящие – по 1000 руб. Пошлины две – одна за сделку (переход права собственности), вторая за регистрацию этого права на нового собственника. Если квартира оформляется в совместную собственность нескольких лиц, по тысяче платят каждый из новых собственников.
По сложившейся на рынке традиции госпошлина – «удел» покупателя. Это и понятно – регистрация права нужна именно ему. Что до сделки, то эту 1000 руб. по уму надо бы разделить пополам между продающей и покупающей стороной. Но ввиду копеечности вопроса обычно эту тему не поднимают.
Налоги: на продавце
В России приобретение
недвижимости никакими налогами не облагается. Во многих других странах, кстати, иначе – там покупка сопровождается внушительными выплатами государству. Во Франции, к примеру, их размеры составляют 7-8%, а для некоторых объектов в Испании – до 16%. Так что реалии родной страны в этом смысле не могут не радовать.
А вот для продавцов все немного иначе: от налогов освобождаются лишь те, кто владел продаваемой недвижимостью более трех лет. Остальным предоставляется т.н. имущественный налоговый вычет в 1 млн руб., а все остальное признается доходом, подлежащим налогообложению по стандартной для физлиц ставке в 13%. Если квартира продается, например, за 10 млн руб., то налоги надо заплатить с 9 (10-1) млн – они составят 1,17 млн руб.
Правда, добавляет Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty , существует еще один вариант. Продавец может предоставить документы о том, за какую сумму он в свое время приобретал данную квартиру, и платить налог только с разницы. Скажем, если продаваемый нами сегодня за 10 млн объект был куплен два года назад за 8 млн, доходы составят только 2 млн, а налоги с них, соответственно, лишь 260 тыс. руб.
Добавим от себя, что разговоры о том, что налогообложение продавцов устарело и не приводит ни к чему, кроме как к массовому уходу продавцов в «тень» (например, они пишут в договорах заниженные суммы); что 1 млн руб. – смешная для рынка недвижимости (по крайней мере, московского) сумма – такие разговоры ведутся уже давно. Но ни о каких реальных изменениях пока не слышно...
Дела ипотечные
Расходы при ипотечной сделке – тема отдельной статьи, поэтому сейчас коснемся их только вкратце. Таки трат много. Во-первых, необходима
. Во-вторых, страхование
– жизни и здоровья заемщика, объекта залога. Хотя в свое время были решения (даже судебные!) о том, что навязывать услуги по страхованию банки не вправе, реально ничего не изменилось. Решение, найденное кредитными организациями, оказалось до гениальности простым: ставки по кредиту для тех, кто отказывается от страхования, завышены. Посчитав, человек сам решает пойти и застраховаться… Третья трата – обязательное нотариальное заверение
ипотечного договора. О том, как разнятся по цене нотариус и ППФ, мы уже говорили.
В общем, ипотека – это дополнительно многие десятки тысяч рублей (как минимум). Платит их, естественно, тот, кто получает кредит, т.е. покупатель квартиры.
А риелторы?
Пользуясь услугами агентства недвижимости, клиент платит комиссию. Может ли хотя бы часть описанных выше затрат быть покрыта риелторской компанией? Ответы на этот вопрос мы получили разные. Часть риелторов реагировала довольно нервно. «Вообще звучит странно, что оплата услуг государственных органов, нотариуса, оценщика, банка должна идти из стоимости услуг другого субъекта – риелтора. Эти услуги потребляет продавец и покупатель! Риелторская комиссия платится за работу агентства, и оплата других участников процесса риелтором возможна только в одном случае – когда эти специалисты работают в штате агентства, юристы, например». Тут на память сразу приходят А. и Б.Стругацкие: «Сладок кус недоедала! - вдруг немузыкально заорал кот…».
Другие участники рынка были настроены более миролюбиво и сходились на том, что некоторые затраты могут быть отнесены на их счет. Скажем, если агентство обязуется провести проверку юридической чистоты (и берет за это со своего клиента деньги), то оно и оплатит за свой счет получение некоторых справок.
…Но в любом случае, даже если и удастся повесить на риелтора какие-то траты – это будут самые незначительные суммы.
Уважаемые читатели! Наверняка вы и продавали, и покупали жилье. Как это было у вас? За что вы платили? Расскажите нам.