Рынок сдачи в аренду земли в г. Москве
Столичные власти повысили стоимость аренды земли под застройку, привязав ее к рыночной цене участка вместо кадастровой, которая в полтора-три раза ниже. Теперь с застройщиками будут заключаться шестилетние договоры аренды, причем в первый год проектирования и строительства девелоперы жилья и коммерческой недвижимости должны платить за землю более трети ее рыночной стоимости. Существенно повысив арендные платежи, чиновники надеются убрать с рынка несостоятельных игроков и спекулянтов, полагают эксперты.
Арендная политика Москвы до сих пор регулировалась постановлением №273-ПП от 25 апреля 2006 года. Согласно этому документу при запуске девелоперского проекта на земельном участке цена его аренды в первый год проектирования и строительства рассчитывалась по сумме двух ставок - базовой (0,01-10% от кадастра) и дополнительной (10-80% от кадастра). По истечении первого года девелопмента оставалась только базовая ставка.
Согласно постановлению №276-ПП от 16 июня 2011 года мэр Москвы Сергей Собянин серьезно подкорректировал предыдущий документ. Теперь с застройщиком будет заключаться шестилетний договор аренды. Схема расчета платежей в первый год проектирования и строительства останется прежней, однако изменятся величина дополнительной арендной ставки и срок платежей. Теперь он составит 30 дней после госрегистрации договора аренды вместо 12 месяцев.
Для застройщиков жилья, офисов, складов, торгово-бытовых комплексов, автозаправок и моек дополнительная арендная ставка равна 30% от рыночной стоимости земли. При возведении промышленных объектов, АТС, научно-исследовательских и творческих центров - 60% от кадастровой стоимости. В то же время чиновники оставили за собой право устанавливать особый размер дополнительной арендной ставки на землю при строительстве на ней объектов, «оказывающих влияние на развитие городской инженерной, транспортной и социальной инфраструктур». Соответствующее решение будет принимать возглавляемая мэром градостроительно-земельная комиссия.
Освободить от дополнительных арендных платежей Москва согласилась лишь застройщиков спортивных, учебно-образовательных, культурно-просветительных заведений, а также вокзалов, больниц и ряда энергетических объектов. Тем не менее на протяжении пятого и шестого годов аренды все без исключения девелоперы будут платить за землю двойную базовую ставку.
Участники рынка неоднозначно оценивают новации столичных властей. Они хотят перевести систему оборота земельных участков на рыночные рельсы и получить единый экономический инструментарий в рамках арендной политики, считает руководитель департамента управления активами «Дон-Строй Инвеста» Василий Андрианов. Однако при переходе на рыночные расчеты произойдет серьезный рост арендной платы за землю, считает директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis Яна Кузина.
Кадастровая и рыночная стоимость земли в Москве различаются в полтора-три раза, объясняет гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. По ее оценке, рыночная стоимость столичной земли составляет 200-400 тыс. долл. за сотку (5,6-11,2 млн руб. по текущему курсу). Тогда как кадастровая стоимость, по данным директора департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, - 2,5-3,5 млн руб., а в центре столицы до 7,3 млн руб.
Тем не менее, по словам эксперта, говорить о рыночной стоимости земли в Москве сегодня можно с большой иронией. В столице до сих пор нет сформированного земельного рынка, так как оформленных в собственность участков крайне мало, поясняет Мария Литинецкая. По словам старшего консультанта департамента оценки бизнеса и инвестпроектов группы «НЭО Центр» Андрея Поздеева, до последнего времени столичная земля предоставлялась только в долгосрочную аренду, а в собственность продавалась на немногочисленных торгах фонда РЖС.
Эксперты выработали свою систему расчета рыночной стоимости земли исходя из функционального назначения возводимого на ней объекта и плотности застройки. По словам Яны Кузиной, в центре Москвы стоимость земли колеблется в диапазоне 20-30% от продажной цены построенного на ней объекта, а на окраинах этот показатель составляет 10-20%.
Ужесточив арендные отношения, правительство Москвы хочет убрать с рынка несостоятельных застройщиков и девелоперов-спекулянтов, которые ранее могли годами сидеть на площадке, пролонгируя сроки ее аренды по приемлемой цене, считает Яна Кузина. По ее мнению, чиновники надеются активизировать строительство объектов, минимизировав риски долгостроя. Действительно, эти нормы призваны стимулировать арендаторов к скорейшему завершению строительства и недопущению долгостроя, соглашаются в департаменте имущества.
Новации столичных властей помогут сформировать для застройщиков более прозрачные правила игры, считает советник гендиректора по юридическим вопросам ГК «Пионер» Андрей Савин. По его мнению, переход на рыночные рельсы позволит избежать коррупционной составляющей при продлении договоров аренды и должен уравнять всех девелоперов на старте проекта.
Стоимость выкупа земли в г. Москве
Стоимость выкупа земли собственниками существующих зданий в Москве составляет 20% кадастровой стоимости земельного участка. Законом предусмотрена возможность установления органами государственной власти запрета на строительство, реконструкцию зданий, расположенных на земельном участке: в случае, если землепользователь решит провести реконструкцию или строительство иного объекта с изменением вида разрешенного использования своего земельного участка, для снятия запрета нужно будет доплатить до 80 оставшихся процентов кадастровой стоимости земельного участка. В Департаменте земельных ресурсов г. Москвы сообщают, что кадастровая стоимость участков в Москве хоть и приближена к рыночной стоимости, может служить «лишь ориентиром для профессиональных оценщиков, и ее нельзя смешивать с рыночной стоимостью земли». Кадастровая стоимость участка зависит от местоположения участка и вида предполагаемого использования.
При наличии на участке каких-либо обременений, например, по расселению, прокладке коммуникаций, перебазированию предприятий и т. д., стоимость первоначально рассчитанной платы за предоставление участка корректируется в меньшую сторону на основе подтвержденных затрат на устранение обременений.
По данным компании DTZ, стоимость выкупа права аренды на землю определяется следующими факторами:
Площадь земельного участка;
Площадь предполагаемых к строительству улучшений;
Транспортная доступность: удаленность участка от станции метро или железнодорожной станции, а также выход границ участка к крупным автомагистралям;
Вид использования земельного участка, соответствующий вид функционального использования и установленный вид деятельности на участке.
По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, доля стоимости земельного участка в общей структуре затрат на реализацию проекта может составлять около 30% для проектов, реализуемых за пределами ТТК, 50% – между ТТК и Садовым кольцом, а в центральной части города доля затрат на землю может достигать 70–80% в общей сумме затрат на строительство.
Земля под строительство в г. Москве. Основные проблемы
Приобретение прав на земельные участки под строительство в Москве представляет собой непростую задачу, как с практической, так и с правовой точки зрения. Выбор земельного участка под строительство коммерческой недвижимости - задача, требующая внимательного подхода и учета таких факторов, как экономические, маркетинговые, социальные, правовые. Приходится учитывать удобство расположения, наличие инфраструктуры, транспортную доступность, перспективы развития местности, а также особенности московского законодательства в данной сфере, правила землепользования и застройки.
Основные проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы при выборе земельных участков под строительство таких объектов как мойка (автомойка), автосервис, автотехцентр, магазин, кафе, гостиничный комплекс, производственно-складское здание, административное или офисное здания:
1. Дефицит земель. Подбор подходящей площадки осложнен плотной городской застройкой. Тем более, что в Москве практически все земли пригодные для строительства коммерческой недвижимости, уже выкуплены и на каждый выставляемый на торги лот претендует большое количество желающих их приобрести.
2. Инфраструктура. Проблемой может стать как наличие, так и отсутствие инфраструктуры – транспортной, коммуникационной, энергетической. Могут возникнуть обременения на земельный участок.
3. Административные барьеры. Установленная законодательством процедура предоставления земельных участков под строительство не достаточно прозрачна, что не защищает инвестора от злоупотреблений со стороны чиновников. Получение земельного участка и необходимых для начала строительства согласований представляет собой трудоемкий процесс, который может затянуться на период времени, превышающий строительство самого объекта.
4. Документация. Необходимо наличие всей необходимой правоустанавливающей документации на земельный участок, рассматриваемый под строительство. Проблемы могут возникнуть и в случае недостаточной проработанности конкурсной документации.
5. Реконструкция. Иногда более выгодным может стать приобретение уже имеющегося объекта недвижимости и его реконструкция. Проблемы могут заключаться в необходимости изменения целевого назначения или разрешенного использования земельного участка. К примеру, реконструкция промышленных зон города Москвы обременена необходимостью компенсации городу за потерю промышленного потенциала.
Также, при выборе земельного участка под строительство следует учитывать ограничения по использованию земель, которые могут повлиять на возможность строительства объекта на конкретной территории. Бывает, что инвестор сначала приобретает участок, и только потом узнает о подобных ограничениях. Суть подобных ограничений может заключаться в установлении городскими властями условий сделки, обусловленных техническими, природными или социальными факторами. Существуют также ограничения, связанные с застройкой исторического центра Москвы, связанные с охраной памятников архитектуры и культуры, либо наличием охраняемых природных территорий или экологическими проблемами. При выборе земельного участка под строительство необходимо учитывать, что основная масса земель в России находится в государственной и муниципальной собственности. В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. При этом следует учитывать, что большинство субъектов Российской Федерации отдает преимущество предоставлению земельных участков в аренду.
Предоставление земельного участка под строительство без предварительного согласования места размещения объекта инициируется со стороны органов власти (местного самоуправления) и включает в себя следующие этапы:
1. Проведение работ по формированию земельного участка;
2. Государственный кадастровый учет земельного участка;
3. Проведение торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов;
4. Подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов.
Предоставление земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта инициируется самим инвестором и включает в себя следующие этапы:
1. Выбор земельного участка и предварительное согласование места размещения объекта;
2. Проведение работ по формированию земельного участка;
3. Государственный кадастровый учет земельного участка.
На основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта и проекта границ земельного участка инвестор обращается с заявкой об установлении границ такого земельного участка на местности и за свой счет производит его государственный кадастровый учет. Далее на основании заявления инвестора и кадастрового плана земельного участка в двухнедельный срок принимается решение о предоставлении земельного участка под строительство.
После получения решения о предоставлении земельного участка под строительство или протокола о результатах торгов, инвестор может приступить к заключению договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности на земельный участок, либо заключению договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора, в зависимости от того, предоставляется данный участок в собственность или в аренду. Договоры аренды земельных участков подлежат государственной регистрации, кроме случаев, когда они заключаются на срок менее одного года. Срок, на который заключается договор аренды земельного участка, определяется по соглашению сторон, однако региональным законодательством могут устанавливаться конкретные сроки, на которые заключаются договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
В Москве договоры аренды заключаются на срок от 5 (пяти) до 49 (сорока девяти) лет. Земельным кодексом РФ предусмотрено право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу или передать его в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка при условии уведомления собственника.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок от 5 (пяти) и более лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором:
1. Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
2. Неиспользование земельного участка под строительство в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Главная особенность рынка купли-продажи земельных участков в г. Москве заключается, в большинстве случаев, в информационной закрытости и низком уровне развития конкурентного земельного рынка города, которые усугубляются особенностями правого характера, поскольку земельные отношения в Москве жестко регламентируются федеральным и московским законодательством.
Коммуникации на земельном участке и их влияние на стоимость земли
В среднем стоимость участков без подведенных коммуникации, существенно ниже, чем участков с подведенными коммуникациями. Однако, приобретение земли без коммуникаций, в большинстве случаях является ошибкой, так как предсказать размер затрат на их подключение практически невозможно, так как итоговая стоимость подключения к сетям выясняется уже после того, как оформлены права на землю, выполнено обследование участка, выданы технические условия подключения и практически завершено проектирование.
Таким образом, подключение к коммуникациям на сегодняшний день является одной из самых серьезных проблем для девелоперов. Так, при расчете инвестиционной стоимости проекта, на подключение объекта к сетям (электричество, вода, отопление, канализация) закладывается определенная сумма. Как правило, она составляет 15-20% от стоимости всего проекта в Москве (в мировой практике девелопер тратит на подключение порядка 10-12%).
Стоимость подключений и согласований может отличаться в разных районах. В одном месте цена подключения 1 кВт равна $400, в другом - до $4 тыс. К тому же, из-за высокой изношенности сетей, дефицита мощностей и большого количества инстанций, в которых необходимо пройти согласования, вложения в подключение могут значительно вырасти.
Существенно высокая стоимость подключения к инженерным коммуникациям не единственная проблема в г. Москве. Другая немаловажная проблема, с которой сталкиваются застройщики в г. Москве – нехватка или отсутствие необходимых для проекта мощностей. Дополнительной, также немаловажной проблемой, являются технические условия. Типичная для рынка г. Москвы стация - мощности есть, но технические условия, выданные компании-девелоперу, сформулированы таким образом, что затратная часть на проведение коммуникаций выходит за рамки экономики проекта. Например, девелоперу предлагают самостоятельно построить электрическую подстанцию. Себестоимость проекта в таком случае может превысить расчетную в 2 раза и более, а стоимость коммуникаций на столько же стоимость земли.
Таким образом, наличие инженерии на участке на сегодняшний момент является существенным фактором при формировании цены на землю в г. Москве, и когда перед инвестором стоит выбор: взять лучшее место без подготовки или худшее с подготовкой, он нередко выбирает второе.
Текущая ситуация
Уже давно, с конца прошлого века Москва столкнулась с дефицитом свободных земельных участков. При этом перенос значительного числа промышленных предприятий и государственных учреждений за пределы МКАД, по мнению экспертов, не сможет в достаточной степени компенсировать недостаток свободных земельных участков в городе.
В условиях такого дефицита собственники земельных участков крайне ответственно подходят к вопросу о наилучшем и наиболее эффективном использовании участков - строить ли на нем торговый центр, бизнес-центр, жилое или административное здание, автостоянку и т.п.
В целом земельный рынок Москвы (и России в целом) характеризуется особой правовой средой. «Если здания и сооружения в основной массе находятся в собственности, то земельные участки могут находиться в частной собственности при условии, что они не отнесены к землям, изъятым из оборота и ограниченным в обороте. Земли, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте, в настоящее время преимущественно предоставлены в аренду, и лишь небольшая их часть находится в бессрочном пользовании и в собственности».
Основной особенностью землепользования в г. Москве является то, что земельные права преимущественно оформляются в виде права аренды, а не собственности. Так уж сложилось, что правом собственности на землю в г. Москве преимущественно обладает город, в лице правительства столицы, а коммерческое освоение московской земли происходит путем предоставления участков в аренду юридическим лицам и заинтересованным инвесторам. Даже несмотря на развитие данного вопроса, между городской властью и частными структурами в пользу последних (в последние годы был принят ряд нормативно-правовых актов, регулирующих условия и порядок передачи земельных участков в г. Москве в частную собственность, также до 1 июля 2012 года предоставляется возможность выкупа участка под зданием по льготной цене), аренда остается основной формой землепользования.
Таким образом, рынок купли-продажи земельных участков в Москве по количеству сделок значительно отстает от рынка аренды, однако редкие случаи приобретения земли все-таки встречаются. Точных данных о том, сколько именно земли было продано в собственность в последние годы, нет.
Земельные участки Москвы являются одними из самых дорогих в мире, земельный рынок Москвы - одним из самых закрытых. Даже люди, специализирующиеся на покупке и продаже недвижимости, не могут дать реальную оценку его объемам и количеству участников, этому также способствует отсутствие информации в открытом доступе.
В настоящее время право аренды земельного участка в г. Москва является весьма ликвидным активом. С правами аренды можно совершать следующие виды гражданско-правовых сделок: залог права аренды (ипотека), купля-продажа, внесение в уставный капитал, субаренда. Стоимость права аренды земельного участка определяется экономическими выгодами и обязательствами, которые принимает на себя правообладатель. При этом экономические выгоды зависят не только от физических характеристик (размер, форма, рельеф, ландшафт участка, инженерно-геологические условия застройки), но и от правового статуса земельного участка (целевого назначения (категории земель), разрешенного использования, наличия ограничений и обременений и пр.). Как правило, именно правовое положение земельного участка определяет его стоимость и стоимость права аренды.
Предложение
На сегодняшний день в свободном доступе на рынке земельных участков г. Москвы представлено порядка 60 предложений на продажу прав собственности и аренды земельных участков, что для такого мегаполиса, которым является Москва, безусловно мало. Распределение участков по местоположению представлено в Таблице 6.1. Распределение запрашиваемых цен за земельные участки показано в Таблице 6.2.
Экономическая ситуация в стране такова, что заниматься выращиванием и продажей сельскохозяйственной продукции стало очень выгодно. Но, как и в любом бизнесе, сначала необходимо рассчитать перспективы, затраты и получаемую прибыль, чтобы не ошибиться и не прогореть.
Если у вас достаточно денег для своего дела, можно . Но большинство людей не в состоянии этого сделать. Но необязательно приобретать землю, можно взять её в аренду. Сначала следует выяснить, как рассчитывается стоимость аренды земли, по каким законам она изменяется.
Как рассчитывается аренда
Первоначально нужно упомянуть, что взять землю в аренду у частника и у государства – это не одно и то же. Государство при назначении цены аренды ориентируется на объективные показатели ценности земли: её местоположение, целевое назначение, городские планы на землю. Частник или фирма могут ориентироваться на субъективные способы оценки аренды земли: «популярность» территории, коммуникации на ней, собственные интересы.
Поэтому необходимо разделять цену аренды на нормативную стоимость, кадастровую и рыночную. Каждая из них определяется по собственным правилам и влияет друг на друга. Первоначально поговорим об общих формулах, факторах, которые влияют на повышение или понижение аренды.
Размер любой арендной платы должен указываться в договоре.
Нормативная арендная плата
Стоимость устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она не меняется со временем от колебаний рынка и других изменений. Нормативная стоимость рассчитывается исходя из и её местоположения.
- для подсобного хозяйства – дачи;
- – пашни;
- промышленности – территории для строительства заводов;
- населенных пунктов – зоны для строительства магазинов, торговых и офисных зданий.
При назначении арендной платы учитываются два важнейших показателя.
- Географическое положение природной зоны, экономическое развитие города. Логично, что сельскохозяйственные земли, расположенные на юге страны, стоят в десятки раз дороже, чем аналогичные территории на севере. Для промышленных и других зон большое значение играет близлежащий город. Земли под Москвой стоят в 3-4 раза дороже, чем участки под другими городами страны.
- Ценность участка для города, области
. Для каждого типа земли (по целевому назначению) приоритетными являются свои показатели ценности. Здесь учитывается множество параметров:
- инженерная и строительная ценность;
- социальная, экономическая роль;
- природные качества территории;
- историческая и архитектурная ценность;
- прочие параметры.
Стоимость аренды сельхозземли в Ивановской области (1 гектар стоит около 30 000 рублей) и стоимость аренды земли под строительство в центре Москвы (1 сотка земли может стоить несколько миллионов рублей) серьезно отличаются. Более точная цена на аренду земельного участка может быть получена непосредственно в городской администрации или же в сельском совете.
Кадастровая стоимость
Государственная кадастровая оценка обязательна для каждого участка земли, так как именно при ней учитывается множество важных факторов, влияющих на конечную стоимость аренды земли. Нередко кадастровая стоимость становится рыночной.
- При кадастровой оценке официально измеряются и закрепляются данные о границах, площади и плане территории. Именно эти характеристики нужно учитывать при расчете реальной арендной платы.
- Оцениваются коммуникации на участке. Логично, что земля с подведением линии электропередачи, системой водоснабжения и канализации должна оцениваться дороже.
- Оцениваются и документально фиксируются различные постройки на территории и их состояние. Цену аренды сельскохозяйственных земель поднимают теплицы, постройки для техники и инвентаря.
- Учитывается расстояние не только до дорог, но и до леса, водоемов, других природных объектов. Наличие их рядом увеличивает стоимость любой земли. Негативно может сказаться присутствие рядом заболоченных или загрязненных участков.
- Важным показателем является рельеф местности. Неровности участка становятся проблемой при любом использовании земли. Также имеет значение рельеф близлежащей территории. Участок, находящийся в низине, будет регулярно затапливаться.
- Для сельскохозяйственных земель не менее значимым показателем будет севооборот или характеристика почвы. Также важный момент – необходимость предварительной обработки земли перед посевом.
Рыночная стоимость аренды
Может показаться, что кадастровая стоимость земли должна соответствовать рыночной. Но так бывает далеко не всегда. Несмотря на очевидную зависимость, рыночная стоимость иногда сильно отличается от кадастровой.
Дело в том, что на окончательную сумму влияют главные факторы рынка – спрос и предложение. А на них серьезное влияние оказывает психология отдельных людей и масс, экономическая и политическая ситуации в стране и регионе.
Наиболее подвержены рыночным колебаниям земли в городской черте. На цену влияют не только объективные факторы (близость магазинов, значимых улиц), но и субъективные, и нерациональные условия. К ним можно отнеси «престижность» района – близость парков и зон отдыха, архитектурных памятников, выделение района «для богатых».
Большую объективность при рыночной оценке имеют земли сельскохозяйственного и промышленного значения. Но и здесь играют роль ожидания и надежны народа. Ожидается повышение экономики страны, следовательно, увеличивается активность предпринимателей и возрастает желание открывать предприятия. А если растет спрос на застройку земли этими предприятиями, то растет и цена на аренду.
Другими словами, нужно всегда учитывать спрос на землю, а не только объективные данные. Иногда спрос на аренду земли может подняться вообще без видимых причин. Например, предприниматели планировали , открыть бизнес. Вдруг разразился кризис, и риски при бизнесе возросли, следовательно, упал спрос на землю. Но при этом спрос на аренду возрос, хотя должен был тоже упасть. Это произошло из-за того, что часть предпринимателей решила не покупать землю, а взять её в аренду.
Анализ стоимости аренды и прогноз
Чтобы было понятней, как формируется цена аренды земли, лучше разобрать её колебания на конкретных примерах. Прежде чем предполагать развитие будущих событий, обратимся к тому, чему может научить прошлое.
Обзор изменений стоимости в прошлом
Если брать общую стоимость аренды за длительный период от 2000 года до сегодняшнего момента, то можно увидеть прямую зависимость цены от экономической ситуации в стране.
С 2000 года цена на аренды постоянно растет и ускоряется: чем ближе подходит график к 2008 году, тем круче становится подъем стоимости аренды.
В 2008 году график резко падает вниз – это хорошо показывает не только силу «банковского» кризиса, но абсолютную его неожиданность.
Но после столь же крутого падения стоимость земли и аренды быстро выправляется и вновь начинает идти в гору, правда не так резво. Это показывает, что кризис хоть и был страшным, но все же имел вполне достойное решение всех проблем.
Новое падение стоимости аренды произошло в 2014 году и было связано с политической обстановкой в стране. Действительно трудно открывать бизнес и арендовать участок, когда у населения банально нет денег. Но интересно то, что стоимость аренды на земли сельскохозяйственного назначения не только падала медленнее, но даже пошла в рост. Так можно увидеть на практике принятие правительством закона об эмбарго и введение субсидий для сельскохозяйственных производителей.
Если посмотреть стоимость аренды земли на более коротком временном отрезке, то мы увидим явную зависимость от погоды на улице и настроения граждан. Например, стоимость аренды производственных и офисных помещений сильно падает с 1 января и так же сильно поднимается с 10-12 января каждого года. Сразу видно, когда вся страна идет отдыхать. А стоимость аренды сельскохозяйственных земель возрастает весной и падает осенью. Таким образом, можно наглядно видеть зависимость цен от спроса на рынке.
Ситуация в настоящий момент
Несмотря на период относительной стабилизации экономической ситуации, стоимость аренды земли продолжает падать. Делает она это уже на так охотно, как в 2014-2015 годах, но тенденция видна отчетливо. Отличаются лишь земли сельскохозяйственного назначения, но с июня 2016 цены тоже идут вниз. Связано это с окончанием посевного периода. Также падает цена аренды земель коттеджного и дачного строительства.
Величина аренды устанавливается государством. Обычно стоимость земли для аренды составляет 1,5% от ее оценочной кадастровой стоимости.
Прогноз цен на будущее
Стоимость аренды земли зависит от ситуации в стране. Сейчас всё ещё продолжается кризис, но он не может длиться вечно. Как и в 2008 году падение цен на землю вскоре сменилось новым ростом, так и сейчас разорванные отношения с Европой должны замениться на внутреннее производство. Недавно было объявлено, что впервые с 2014 года ВВП страны перестал падать и наметился незначительный рост. Это значит, что пик кризиса миновал и начинается новый подъем. Значит, стоимость аренды скоро также пойдет в рост.
Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что в 2019 году стоимость аренды земли будет напрямую зависеть от внутренней экономической ситуации в стране, но уже сейчас наметилась тенденция к удорожанию.
Средний ежегодный платеж по аренде составляет 800 рублей. Право аренды обходится в 10 000 — 15 000 руб.
Расходы на оформление документов – 5000 рублей + 1000 рублей государственная пошлина.
Формулы для расчета
Заметим, что стоимость аренды сильно различается от того, у кого её берем — у частника или у государства.
Расчет аренды государственных земель:
А = К * %, где
- А – арендная плата, которая, по сути, является налогом;
- К – кадастровая стоимость земли;
- % — коэффициент, зависящий от типа нанимателя и цели аренды.
Последний коэффициент принимает несколько значений:
- 0,01% — для любых лиц, владеющих правом на освобождение от налога или налоговыми льготами;
- 0,6% — для участков под подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, фермерское хозяйство, под сельскохозяйственные нужды;
- 1,5% — для территорий под строительство промышленных зон, жилищных и прочих построек;
- 2% — если аренда ведется для добычи полезных ископаемых
Расчета аренды частных земель:
А = Ц * %, где
- А – арендная плата в год;
- Ц – рыночная цена земли;
- % – размер ставки рефинансирования Центробанка.
Во второй формуле учитывается именно рыночная стоимость, при этом мы уже знаем, что она может превосходить кадастровую. При этом факторы, увеличивающие стоимость, не всегда логичны и объективны. Рыночная стоимость земли должна определяться независимой компанией за полгода до вступления клиента в свои права.
Размер ставки рефинансирования учитывается в начале того года, когда был заключен договор на аренду. То есть если договор на аренду земли с мая по сентябрь 2019 года заключался в декабре 2018 года, то размер ставки составит 7,75%% — ставка ЦБ в 2018 году.
При аренде земли у частника, клиент не может получить никаких льгот. Например, такой же коэффициент при аренде государственных земель может составлять 0,01%. Конечно, для получения такой ставки понадобится множество бумаг. Но при этом самая максимальная ставка для аренды государственных земель составляет всего 2% — на добычу полезных ископаемых. Получается, что у государства брать землю в аренду выгоднее в любом случае.
Примеры расчетов
Возьмем Ивана Ивановича, решившего взять в аренду землю для ведения огородничества. Период аренды – май-сентябрь (включительно) 2016 года, рыночная оценка земли производилась в декабре 2015 (за полгода по правилам), договор заключался тогда же. Стоимость земли на лето 2016 оценена в 100 000 рублей.
- Ставки ЦБ в 2015 – 8,25%.
- Рыночная стоимость – 100 000 рублей.
- Годовая оплата аренды = 100 000 * 8,25% = 8250 рублей в год.
За период с мая по сентябрь (5 месяцев) Иван Иванович заплатит 3 437 рублей и 50 копеек.
Возьмем другой пример – Сергей Петрович решил открыть небольшое кафе в городе. Землю для этого решил взять у областного правительства. Срок аренды – весь 2016 год, кадастровую оценку проводили в июне 2015 года и сразу заключили договор. Кадастровая стоимость земли составила 300 000 рублей .
- Кадастровая цена – 300 000 рублей.
- Коэффициент – 1,5%, так как строится кафе.
- Годовая оплата = 300 000 * 1,5% = 4500 рублей
Актуальные нюансы аренды земельного участка
Помимо расчета арендной платы, необходимо решить множество других моментов, чтобы получить участок в свободное пользование. Подробные разъяснения о самых важных моментах покупки и аренды земельного участка, которые следует знать любому землепользователю — на видео.
В силу того, что по-прежнему спрос на качественные участки пока опережает предложение, в ближайшем будущем ожидается, что динамика цены на землю в Московской области не изменится, а наибольший рост будет наблюдаться на участки, расположенные на наиболее популярных направлениях (запад, север).
Анализ рынка земельных участков Московской области на конец первого полугодия 2019 года
- Местоположение участка;
- Площадь участка;
- Наличие/отсутствие коммуникаций;
- Рельеф участка;
- Качество подъездных путей;
- Форма участка;
- Вид права (собственность/аренда);
- Категория земель;
- Вид разрешенного использования;
- Наличие водоема, лесного массива поблизости (преимущественно для земельных участков под ИЖС).
Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона
Для данного обзора было проведено детализированное исследование земельных участков, предназначенных для продажи. В целях повышения актуальности анализа каждое предложение было проверено в отдельности на предмет соответствия разрешенному виду использования, а также уточнения площади. В качестве основного инструмента проверки использовался онлайн-ресурс Росреестра (Публичная кадастровая карта).
Обзор земельного рынка Москвы
Рынок земли столицы регулируется как федеральным, так и московским законодательством. На федеральном уровне вопросы земельного законодательства регулирует Федеральное агентство кадастров объектов недвижимости («Роснедвижимость»), имеющее в Москве свое территориальное управление. Как известно, на территории Москвы существуют как федеральные земли, так и земли самого субъекта. Федеральными землями на территории столицы ведает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество). Также необходимо назвать Федеральную регистрационную службу, которая осуществляет государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками, – гражданским законодательством они также отнесены к недвижимому имуществу. В числе актов, регулирующих земельные отношения, необходимо отметить и Гражданский кодекс РФ, где среди общих положений, распространяющихся в том числе и на земельные отношения, имеется отдельная глава (№ 17), посвященная праву собственности и другим правам на землю.
Анализ рынка земли
Несмотря на ряд положительных моментов первого этапа земельной реформы, процессы реформирования протекали непоследовательно и бессистемно. Положение усугубляло отсутствие стройной системы земельного законодательства, наличие большого количества разнообразных актов, законов, указов, инструкций и постановлений, как на федеральном так и на уровне субъектов федерации и даже на местном.
Определение рыночной стоимости земель в г
Затраты на освоение и инженерную подготовку территории, инженерные сети, оборудование, благоустройство и озеленение территории, не включены в укрупненные показатели строительства, однако эти затраты способны серьезным образом повлиять на эффективность проекта и срок ввода объекта в эксплуатацию.
Рынок земельных участков: обзор и анализ
Эксперты предсказывают, что в первом полугодии 2015-го земля в среднем подешевеет где-то на 20-25%. Зарубежные инвесторы уходят, а отечественные бизнесмены не спешат вкладывать деньги в отрасль в нынешней финансовой ситуации. Не исключено, что в связи с резким удешевлением активов некоторые иностранные компании вернутся во второй половине года, однако это возможно только в случае улучшения геополитического климата.
Прогнозы рынка недвижимости до конца 2019 и на 2019 годы от
Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков по направлениям Московской области Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса.
Для того затем чтобы оценить землю руководствуются следующими тремя подходами: прибыльным (капитализация чистого дохода от применения земельного участка), сравнительным (сопоставление а также сверка стоимости подобных земельных участков) а также затратный подход (подсчет затрат на земельные улучшения). Каждый из представленных подходов имеет свои собственные особенности а также специфику. Однако, при оценке земельных участков сравнительный (рыночный) метод является наиболее приемлемым, так как он максимально ориентирован на конъюнктуру земельного рынка. В случае если же земельный участок приносит приход от хозяйственной деятельности или от сдачи в аренду (кроме домов а также сооружений), в таком случае существует стоимость участка объясняет возможность получения прибыли в будущем, в таком случае при оценке разумно применять прибыльный подход. Затратный подход применяется при оценке земельных участков вместе с улучшениями. В этом случае, определение затрат осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений исходя из наиболее эффективного применения земельного участка. Для независимой оценки земли обыкновенно требуются следующие документы: акт, какой устанавливает льгота на земельный участок (правительственный акт на землю); кадастровый проект земельного участка; категория земельного участка относительно его целевого назначения (земля населенного пункта, земли сельскохозяйственного назначения а также прочее); разрешенное использование; информация об ограничении земельного участка а также информация О наличии а также состоянии инженерных коммуникаций. Оценку земельной собственности (земельного участка) производят в случае приватизации участка, при покупке или продаже, при необходимости обладать достоверными фактами про реальную стоимости земли (при страховании, аренде, передаче почти под залог, а также многого другого). При определении стоимости земли при реорганизации, ликвидации или банкротстве предприятия. Стоит произвести оценку земельной собственности этак же при получении сильнее выгодного кредита в банке почти под залог земли, а также конечно при снижении уровня финансового риска при кредитовании. При определении величины нанесенного ущерба в результате нарушения ваших собственнических прав а также прочее.
Анализ рынка земельных участков москва
га. Рапсом заняты 57% планируемых площадей — 38 тыс. га. Также к 50% отметке приближается сев овощей – … 17.05.2019 Яровой сев уже превысил по области 202 тыс. га — это на 24 тыс. га больше, чем на 16 мая 2019 года. В том числе Промышленновский район засеял 36,5 тыс. га, Ленинск-Кузнецкий и Топкинский районы — 24,2 тыс.
Анализ рынка земельных участков москва
Смотрите также подборку обзоров по другим сегментам рынка в разделе «Аналитика рынка недвижимости «. Дефицит заемного финансирования и скупость потребителей – двойной тормоз развивающихся экономик. Сокращение внешнего спроса существенным образом замедлило рост показателей развивающихся экономик, включая экономику РФ. Ведущие экономисты не прогнозируют быстрого восстановления внешнего спроса, и в этой связи реальной движущей экономику силой может стать внутренний спрос. Российский рынок коммерческой недвижимости.
Анализ рынка земли промышленного назначения московской области 2019
Законодательной основой для этого стал ряд нормативных документов, регулирующих образование земельных участков, а также установление и изменение характеристик. В результате их применения, в руках коммерческих структур оказалось большое количество земель различного назначения.
Юридические консультации
- Ростовское РО РОО в рамках «Вертол-экспо» организовало семинар «Риски в приобретении жилой недвижимости» 28.09.2015 Презентация выступления прилагается. Часть материала можно использовать в разделе «Анализ рынка» отчета об оценке. Тематика: Региональные отделения Раздел сайта: Аналитика
- Анализ рынка офисной и торговой недвижимости в г.
Анализ рынка земельных участков новой москвы 2019
- Анализ рынка офисной и торговой недвижимости в г. Ставрополе 13.04.2019 Раздел сайта: Аналитика
- Анализ рынка земельных участков в г.Ставрополе и регионе КВМ 15.02.2019 Тематика: Новости партнеров Раздел сайта: Оценщикам / Аналитика
- Анализ рынка недвижимости г.
Анализ рынка земельных участков москва
Одним из важнейших пунктов антикризисного плана в сфере строительства станет субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке жилья. Госпрограмму, запущенную в марте 2015 года, уже продлили до мая 2019 года против марта, когда планировалось ее окончание изначально.
Параметры исследования:
. География исследования: Московская области и Новая Москва
. Степень подготовки участка к строительству
. Площадь участков, которая учитывалась в обзоре:
- участки площадью 1-5 га до 30-50 км от МКАД (до трассы А107 «Бетонка»);
- участки площадью от 5 га от МКАДа до границ Московской области
Общее количество незастроенных участков промышленного назначения (от 1 га) в Московском регионе составляет, по данным Росреестра, 2 301 шт. (20 789 га). Из них выставлено на продажу в интернете только 204 шт. (2 736 га).
Такой низкий процент предлагаемых к продаже участков промышленного назначения, - чуть менее 13,2% от общего количества незастроенных участков - яркий индикатор закрытости земельного рынка.
Общий объем предложения незастроенных земельных участков промышленного назначения, выставленных на продажу в анализируемой локации в настоящее время составляет 204 лота.
Количество незастроенных земельных участков промышленного назначения (от 1 га)
*по данным Росреестра
Площадь выставленных на продажу участков составляет 13,2% от общей площади всех незастроенных участков промышленного назначения Московской области (включая территорию новой Москвы). Таким образом, около 87% участков не выставлено на продажу по тем или иным причинам их текущими собственниками.
Наибольшее количество выставленных на продажу земельных участков находится на Ленинградском, Дмитровском и Новорязанском ш.
Количество выставленных на продажу участков по направлениям, шт.
По общей площади на первых двух местах по-прежнему Ленинградское ш., Дмитровское ш., а также Симферопольское - на третьем месте.
Общая площадь выставленных на продажу участков по направлениям, га
С начала 2015 года и по настоящее время эксперты наблюдают тенденцию - отсутствие спекулятивного спроса. «Земельный участок как актив на балансе сегодня достаточно затратное дело. Законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.
Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка.
Для объективной оценки стоимости участки разделены по следующим критериям:
. Локация (традиционно были выделены 2 «зоны» - МКАД-А107 и А107-границы МО)
. Степень подготовленности земельного участка
К подготовленным участкам относились лоты, в которых был проведен любой из этапов ленд-девелопмента. 
Сегодня подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации. Учитывая одинаковую стоимость подготовки, наибольшее количество таких участков расположено вблизи МКАД.
Уровень стоимости незастроенных участков в зависимости от удаленности от МКАД, руб./га
На протяжении последних двух лет наибольшее количество сделок купли-продажи промышленных участков приходится на Ленинский район. В первую очередь это объясняется большим количеством подготовленных к строительству участков и развитой транспортной инфраструктурой.
Динамика предоставления земельных участков в аренду за период 2009-2013 гг. на территории Уссурийского городского округа представлена в таблице 2.8.
Таблица 2.8
На основании данных таблицы 2.8 видно, что земельный рынок в 2009 году характеризуется низкими показателями. Всего было предоставлено 148 земельных участков, 85% из которых предоставлено под индивидуальное жилищное строительство и 12% - для целей, не связанных со строительством. На капитальное строительство приходится всего 3% от общего числа, что характеризует кризисное состояние в 2009 году строительной отрасли в Уссурийском городском округе (см. Рис. 2.3).
Рис. 2.3.
В 2010 году количество земельных участков, предоставленных в аренду, увеличилось в 1,6 раза за счет земельных участков для целей, не связанных со строительством, и составило 242 участка.
В 2011 и 2012 годах за счет земельных участков, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство, возросла динамика предоставления земельных участков соответственно в 1,5 и 2 раза.
Уже в 2013 году земельный рынок Уссурийского городского округа характеризуется высокими показателями за последние 5 лет.
Анализируя данные за период 2009 - 2013 гг. видно, что наибольшим спросом пользуются земельные участки, предоставленные (см. Рис. 2.4):
Для жилищного строительства - 1327 земельных участков;
Для объектов капитального строительства с предварительным согласованием места размещения - 122 земельных участка;
Для объектов капитального строительства без предварительного согласования места размещения - 41 земельный участок;
Для целей, не связанных со строительством - 418 земельных участков.
Рис. 2.4.
Как видно из диаграммы, 70% земельных участков от общего числа, предоставленных в аренду за период 2009-2013 гг. на территории Уссурийского городского округа, предоставлено, в основном, для жилищного строительства (из них 24% - для многодетных семей).
Это объясняется тем, что, во-первых, все больше людей не имея возможности купить готовое жилье, предпочитают брать в аренду земельные участки за более низкую арендную плату, чем выплачивать кредиты или ипотеку. Во-вторых, многих уже не устраивает постоянное проживание в квартире, пусть даже самой элитной. Люди предпочитают быть поближе к земле и природе. Лучшая экология, чистый воздух, особенная энергетика, отличная от городской, притягивает к себе все больше людей. В-третьих, срок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства долгосрочный и составляет 10 лет.
Заинтересованность граждан в земельных участках под индивидуальное жилищное строительство характеризуется объемом поступающих заявлений:
С созданием "Единого окна" по предоставлению государственных и муниципальных услуг, с 2011 года прием заявлений осуществлялся через МБУ УГО "МФЦ". Так, в 2011 году на предоставление муниципальной услуги "Предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства" поступило 89 заявлений, в 2012 году - 1678 заявлений, в 2013 году -2938 заявлений.
Как показывает динамика поступления заявлений, заинтересованность граждан в земельных участках в 2013 году увеличилась в 1,8 раза по сравнению с 2012 годом и в 33 раза - по сравнению с 2011 годом.
Как показывает анализ, 22% земельных участков от общего числа составляют земельные участки, предоставленные для целей, не связанных со строительством. Заинтересованность такими земельными участками связана, прежде всего, с отсутствием строительства и большими затратами на дополнительные расходы при составлении проектной документации и вложения средств в строительство. В настоящее время имеющиеся технологии позволяют не строить объекты, а конструировать их с помощью сэндвич-панелей и других технологий. Чаще всего предоставляются земельные участки для объектов коммунально-складского назначения и объектов хранения автомобильного транспорта (автостоянки, парковки).
Учитывая низкую арендную плату, с каждым годом у населения растет заинтересованность в земельных участках для сельскохозяйственного использования. Это связано с созданием на территории Уссурийского городского округа новых крестьянско-фермерских и личных подсобных хозяйств, для осуществления деятельности которых необходима земля.
Объем поступивших заявлений от физических и юридических лиц в предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством, представлен следующими показателями:
В 2011 году поступило 180 заявлений;
В 2012 году - 637 заявлений;
В 2013 году - 1575 заявлений.
Как показывает динамика поступления заявлений, заинтересованность граждан в земельных участках для целей, не связанных со строительством в 2013 году увеличилась в 2,5 раза по сравнению с 2012 годом и в 8,8 раза - по сравнению с 2011 годом.
На основании проведенного анализа, 6% земельных участков от общего числа составили земельные участки, предоставленные под объекты капитального строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Это связано с тем, что во-первых, до 2011 года земельные участки под капитальное строительство были востребованы меньше всего, во-вторых сроки предоставления земельных участков занимали в среднем от 6 месяцев и больше, в-третьих, затраты на проектную и разрешительную документацию, что не всегда привлекало заявителей.
По объему поступивших заявлений можно судить о заинтересованности физических и юридических лиц в предоставлении земельных участках. Так, в 2011 году поступило 19 заявлений, в 2012 году - 126 заявлений, в 2013 году - 468 заявлений.
Как показывает динамика поступления заявлений, заинтересованность граждан в земельных участках под объектами капитального строительства с предварительным согласованием места размещения объектов 2013 году увеличилась в 3,7 раза по сравнению с 2012 годом и в 25 раз - по сравнению с 2011 годом.
2% земельных участков от общего числа составляют земельные участки, предоставляемые под объекты капитального строительства без предварительного согласования места размещения объекта. Это связано, прежде всего, с тем, что такие земельные участки предоставляются посредством проведения аукциона и размер арендной платы определяется из его рыночной стоимости, что в 10, а то и в 20 раз превышает размер арендной платы за использование земельных участков, предоставляемых под объекты капитального строительства без проведения аукциона. Во-вторых, сроки на организацию и проведения аукциона занимают от 8 месяцев до 1 года. В-третьих - расходы на проектную и разрешительную документацию.
Объем поступивших заявлений от физических и юридических лиц в предоставлении земельных участков под объекты капитального строительства без предварительного согласования места размещения объекта представлен следующими показателями:
В 2011 году поступило 7 заявлений;
В 2012 году - 126 заявлений;
В 2013 году - 328 заявлений.
Как показывает динамика, в 2013 году объем поступивших заявлений увеличился в 2,6 раза по сравнению с 2012 годом и в 46 раз - по сравнению с 2011 годом.
Как показывает проведенный анализ, в настоящее время на территории Уссурийского городского округа сложились благоприятные условия для развития арендных земельных отношений, что характеризуется увеличением количества предоставляемых в аренду земельных участков.
Аренда земельного участка дает множество преимуществ, зная которые можно не только сэкономить на расходах, но и приобрести впоследствии арендованный земельный участок в собственность по цене существенно ниже рыночной.
Кроме того, арендная плата за использование земельного участка существенно ниже, чем выкупная стоимость, позволяет арендатору быстрее адаптироваться к рыночной конъюнктуры, не опасаясь инвестировать в земельный участок дополнительные средства.