Ипотечное кредитование в нашей стране – явление относительно новое, история ипотеки насчитывает всего 16 лет. Давно ушли в прошлое времена, когда квартиру можно было получить от государства в порядке очереди и сейчас жилищный кредит – один из самых эффективных способов решения квартирного вопроса.
Ипотечный рынок начал формироваться в России в середине 1990-х годов, когда отдельные банки стали выдавать кредиты под залог уже имеющегося у заемщиков жилья. Но условия были невыгодными – высокая процентная ставка (более 30% годовых в валюте), короткие сроки (в среднем 3-5 лет); непременными требованиями были «белая» зарплата заёмщика и наличие поручителей. В вязи с этим такими займами пользовались немногие, предпочитая просто копить деньги.
История ипотеки в России берёт начало в 1997 году, когда Правительство РФ создало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее – АИЖК). В июле 1998 года вступил в силу закон № 102-ФЗ «Об ипотеке». К сожалению, через месяц после принятия этого закона произошёл дефолт, и про где в качестве обеспечения выступает недвижимость на несколько лет пришлось забыть. Немногие уцелевшие банки могли себе позволить выдавать долгосрочные ссуды в условиях высокой инфляции и снизившихся в несколько раз доходов населения. Только в начале 2000-х годов ипотечный рынок начал оживляться, в 2002 году были введены стандарты АИЖК , по которым стали производится выдача, рефинансирование и сопровождение жилищных кредитов. Фактически АИЖК стало функционировать с 2003 года, а с 2005 года начался активный рост ипотечного рынка.
В 2000 году займы выдавались под 30% годовых на срок до 10 лет, а первоначальный взнос составлял 30% от стоимости недвижимости. Когда уровень инфляции снизился, а доходы населения начали расти, жилищные кредиты стали набирать популярность. С каждым годом конкуренция вынуждала банки снижать процентные ставки, и в 2005 году они составили 14-15% годовых, а к 2007 году упали до 12-13% годовых. Первоначальный взнос был снижен до 10% или вообще отсутствовал, требования к заёмщику стали более лояльными. В этот период происходил бурный рост цен на недвижимость.
История развития ипотеки в России была нелёгкой, полной взлётов и падений. Зарождающийся рынок жилищных кредитов пережил дефолт 1998 года, недолгий период роста, а затем – кризис 2008 года. Во второй половине 2008 года на рынке ипотечного кредитования начался спад, продолжавшийся весь 2009 год. Цены на недвижимость упали на 30-40%, и те заёмщики, которые взяли кредит непосредственно перед кризисом, оказались в ситуации, когда сумма займа превышала стоимость квартиры. В отличие от США, где аналогичная ситуация повлекла за собой цепочку массовых неплатежей, в России ситуацию удалось стабилизировать. Была основана дочерняя компания АИЖК – АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов). АРИЖК предоставляло отсрочку кредитных платежей на 1 год с целью поддержки заёмщиков, попавших в сложную финансовую ситуацию.
В кризис на ипотечном рынке остались только крупные банки (Сбербанк, ВТБ-24, Росбанк), многие участники вынуждены были уйти с рынка из-за нехватки финансирования. Ставки возросли и в 2009 году составили 14-15% годовых. Требования к заёмщику в части андеррайтинга (проверки платёжеспособности) опять ужесточились – банки опасались американского пути развития, где займы выдавались всем желающим, в том числе неплатёжеспособным клиентам. Намного сократилось количество программ жилищного кредитования с отсутствием первоначального взноса.
История ипотеки в России существенно отличается от эволюции жилищного кредитования в западных странах. По сравнению с европейскими странами и США, где ставки по аналогичным кредитам составляют 2-5% годовых, в России подобные кредиты достаточно дорогие, а отечественный ипотечный рынок только развивается.
Сейчас ипотека для многих семей становится единственным шансом улучшить свои жилищные условия, но, к сожалению, она по-прежнему не всем доступна. Правительство обещает к 2018 году снизить ипотечную ставку до 5-6% годовых, что напрямую связано со снижением темпов инфляции. Реально это или нет – покажет время.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Введение
1. Основы ипотечного кредитования
1.1 Понятие и предмет ипотеки
1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
1.3 Механизм ипотечного кредитования
1.4 Договор об ипотеке и регистрация
1.5 Права и обязанности сторон
2. Отдельные виды ипотеки недвижимого имущества
2.1 Особенности ипотеки земельных участков
2.2 Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений
2.3 Особенности ипотеки жилых домов и квартир
2.4 Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке
Заключение
Список используемой литературы
Введение
ипотечное кредитование
В последнее время происходит существенное обновление системы законодательства, регулирующего имущественный оборот, тех правовых механизмов и конкретных правовых норм, которые характерны для рыночной экономики. Среди них одно из ведущих мест принадлежит институту залога недвижимости (ипотеке), который призван служить средством привлечения кредитов для реализации социальных проектов, особенно в жилищной сфере.
Анализ практики, обзор литературных источников свидетельствуют о том, что залог недвижимости, как и любая другая юридическая конструкция, не может вызвать притока инвестиций, оздоровления экономической инфраструктуры и достижения иных социальных целей, жизненно важных для экономической и общественной жизни любой страны. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, включая и надежные правовые институты, которые воплотили бы эффективную экономическую политику государства. Ипотека призвана быть именно таким инструментом прежде всего в сфере привлечения кредитов для жилищных целей, а также для обеспечения граждан Российской Федерации жильем, где, по разным оценкам, более 60% населения нуждаются в улучшении жилищных условий.
Рынок жилья в нашей стране не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.
Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения. жилья позволяет увеличить их платежеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Данная тема является актуальной, поскольку целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.
Объектом исследования является совокупность общественных отношений в сфере гражданско-правового регулирования залога отдельных видов недвижимого имущества.
Предметом исследования являются нормы гражданского, земельного и жилищного законодательства, регулирующие ипотечные правоотношения, правоприменительная и судебная практика, а также опубликованные научные работы по теме исследования.
Цель курсовой работы - рассмотреть ипотечное кредитование.
Для достижения данной цели необходимо решить ряд задач:
Рассмотреть историю возникновения института ипотеки;
Дать понятие ипотечного кредитования, определить предмет, основания возникновения и сферу применения;
Определить механизм кредитования;
Рассмотреть договор об ипотеке и регистрацию ипотеки;
Права и обязанности сторон;
Отдельные виды ипотеки недвижимого имущества;
Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
Курсовая работа состоит из введения трех глав, в которых раскрыты основные положения по ипотечному кредитованию на основе Гражданского кодекса РФ, ФЗ»Об ипотеке (залоге недвижимости) «, ФЗ «О залоге», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а также указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, законодательных актов субъектов РФ, нормативно-правовые актов исполнительных органов различного уровня.
заключения договора об ипотеке; закладная как ценная бумага; государственная регистрация ипотеки; обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц; последующая ипотека; уступка прав по договору об ипотеке; обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества; особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.
Предполагается, что долгосрочные ипотечные кредиты будут выдаваться на срок от 3 и более лет, сумма кредита составит не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога. На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных кредитов, участники которого предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях. В отдельных регионах РФ также вырабатываются различные модели ипотечного кредитования.
1 . Основы ипотечного кредитования
1 .1 Понятие и предмет ипотеки
Ипотекой признается «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества»1. Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости) « существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка.
После проведения в нашей стране массовой жилищной приватизации многие стали собственниками жилья. В жизни возникают проблемы, порождающие необходимость погашения крупных долгов, и единственно доступным выходом из сложившегося положения остается заем под залог жилья. Ипотека отличается от продажи жилья не только тем, что у заемщика есть перспектива вернуть кредит и остаться собственником жилья, но и тем, что на период действия ипотеки он остается жить на своей жилплощади. Это отражено в первой главе пункта первого Закона «Об ипотеке».
Термин «Ипотека» в юридическом обороте охватывает два понятия:
«Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки ха рактерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требо вания кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.
«Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущест во. Закладная обычно свободно обращается на рынке.
Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека» следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека -это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости1.
Кузнецова А. В. Основания возникновения ипотеки // Вестник Санкт-Петербургского института Государственной противопожарной службы МЧС России. 2006. № 4.
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:
Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 ФЗ «Об ипотеке» земель, находящихся в государственной или муниципальной ^собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных органи заций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установ ленного нормативными актами.
Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
6. Объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке.
7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу матери ального производства;
функция обеспечения возврата заемных средств;
функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого иму щества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридиче ски невозможны;
функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде за кладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:
Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кре дит). Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осу ществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.
Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20- 25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежеме сячных выплат заемщика.
Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.
1 . 2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса.
В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.
Гражданский кодекс содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является, с точки зрения его юридической силы, наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.
Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости) « от 16. 07. 1998 Ш02-ФЗ (ред. от 26. 06. 2007). Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:
в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспе чению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притя заний третьих лиц и т. п.)
в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены по следствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфиска ции, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;
* изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залого держателем.
Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке.
К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:
* вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
* государственная регистрация является единственным доказательством осу ществления зарегистрированного права;
государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижи мое имущество; сделки с недвижимостью; ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление) ;
создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предостав ляется по любому письменному запросу физического или юридического ли ца;
государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регист рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование также относится Федеральный закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах» от 11. 11. 2003 М152-ФЗ. Законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам. Закон предусматривает два вида ценных бумаг. Это облигации, так называемые ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты участия.
Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия.
Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права.
Принципиальной особенностью и того, и другого вида ценных бумаг, в отличие от иных ценных бумаг, которые используются в настоящий момент на рынке, является обеспечение так называемым ипотечным покрытием. Под ипотечным покрытием понимается денежные права-требования, которые возникли из договоров займа или из договоров кредита, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен ипотекой, то есть недвижимостью. Иными словами, это ценные бумаги, удостоверяющие права не на недвижимость, а ценные бумаги, удостоверяющие права права-требования, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен недвижимым имуществом.
В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления.
1. 3 Механизм ипотечного кредитования
Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.
Граждане, обладающие определенными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.
Кредитор проверяет платежеспособность потенциальных заемщиков (процедура андеррайтинга), т. е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.
В случае положительного решения заемщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.
Обязательства заемщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.
Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги. Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья 1.
В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.
Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости) «.
Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жилье остается в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путем продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жилье через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учетом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заемщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).
Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на нее взыскания только при соблюдении одновременно двух условий
а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;
б) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить зало женную квартиру в случае обращения на нее взыскания1.
2. Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.
Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У нее существует несколько этапов прохождения.
Вариант 1. Кредит выдается риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдается фирме), на этот кредит она приобретает жилье по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жилье (в обеспечение Кредитного договора). Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.
Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жилье на рынке недвижимости и возвращает кредит.
Вариант 2. Кредит выдается клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдается клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.
Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует жилье на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.
Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости ее реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадет в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заемщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заемщиком риэлтору будет приближена к рыночной.
3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.
Данная схема заключается в следующем:
Клиент берет в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жестко закрепить за ипотечными облигация ми залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически) ;
На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать оче редной ипотечный кредит и т. д. ;
Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию ее нынешнему держателю;
Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собствен ность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо ее хозяину при полном погашении им облигации.
1. 4 Договор об ипотеке и регистрация
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании1.
Договор об ипотеке заключается в письменном виде и должен быть нотариально удостоверен и может предусматривать значительную свободу действия залогодателя:
Возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобре тателя долга по обязательству;
сдачу имущества в аренду;
обременение имущества новыми долгами и т. д.
Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. В случае жилья это должно быть только право собственности. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законом «Об оценке» по соглашению залогодателя с залогодержателем. Договор, обеспечиваемый ипотекой, должен быть прямо назван в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Должны быть указаны стороны кредитного договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой договора подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это обстоятельство указывается в договоре об ипотеке.
Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Он вступает в силу с момента такой регистрации.
Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом или договором. Предприятия, за которыми государственное имущество закреплено на основе хозяйственного ведения или оперативного управления, осуществляют залог с согласия собственника этого имущества и Комитета по управлению государственным имуществом.
Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены: нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; доказательства уплаты регистрационного сбора; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
Заявителем может выступать только банк, который выдал кредит на покупку закладываемой квартиры. Другие лица, в том числе покупатель недвижимости, могут действовать только по доверенности. В противном случае в регистрации ипотеки может быть отказано. Причиной для отказа могут быть документы, представленные для регистрации, если они не соответствуют требованиям законодательства.
Регистрация может быть отложена не более чем на один месяц, если: какой-либо из документов, необходимый для регистрации, не предоставлен; договор об ипотеке, закладная и приложенные к ним документы не соответствуют требованиям закона (отсутствует нотариальное заверение) ; необходимо проверить подлинность представленных документов (например, подписи вызывают сомнение).
Регистрационная запись об ипотеке должна содержать сведения о залогодержателе (банке), предмете ипотеки (закладываемой недвижимости) и сумме обеспечиваемого обязательства (сумме предоставленного кредита). Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, это тоже указывается в регистрационной записи об ипотеке. Все данные вносятся в регистрационную запись на основании договора об ипотеке.
Государственная регистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре. Она содержит полное наименование МКР, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью. Комитет оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.
Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное распределение обязанностей.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом. Ипотека, по общему правилу, обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; - в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом (ст. 393 ГК РФ).
1.5 Права и обязанности сторон
Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остается у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.
С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование не должен превышать срока ипотеки.
При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:
застраховать за свой счет заложенное имущество в полной его стоимости (а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой требования, - на сумму не ниже размера требования) от рисков утраты и повре ждения;
принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательства и требований со стороны третьих лиц;
поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести все расходы по содержанию этого имущества, а также про изводить его текущий и капитальный ремонт;
немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения.
На залогодателе лежит риск случайной гибели или повреждения имущества - предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором.
Поскольку предмет залога остается у должника, залогодержатель имеет ограниченные обязательства. Залогодержатель в праве:
Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе, если оно передано во владение третьих лиц;
требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки;
требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки.
При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодержатель имеет право участвовать в деле. В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и требовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых расходов. Он также имеет право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.
При залоге права аренды на недвижимое имущество в договоре о залоге отражаются дополнительные права и обязанности сторон. В частности залогодатель должен своевременно вносить арендную плату, а залогодержатель вправе требовать в суде перевода заложенного права на себя, если залогодатель не исполняет свои обязанности.
Закон предусматривает прекращение права собственности залогодателя на предмет ипотеки вследствие выкупа для государственных или муниципальных нужд, реквизиции (ст. 242 ГК РФ) или национализации (ст. 235 ГК РФ) предмета ипотеки. В таких случаях залогодатель получает другое имущество или соответствующую компенсацию и право залога будет распространяться на это имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы полученной залогодателем компенсации. В случаях, когда предмет ипотеки изымается у залогодателя по виндика-ционному иску в пользу законного собственника имущества (ст. 301 ГК РФ) либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается.
В соответствии со ст. 337 ГК РФ залогом должны обеспечиваться все требования кредитора-залогодержателя, возникшие к моменту их предъявления. В ст. З ФЗ «Об ипотеке» эти требования выделены .
Требования, обеспечиваемые ипотекой:
уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в час ти, предусмотренной договором об ипотеке;
уплата кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользова ние кредитом (заемными средствами), если ипотека установлена в обеспече ние исполнения кредитного договора или договора займа с условием выпла ты процентов;
уплата (если договором не предусмотрено иное) залогодержателю сумм, причитающихся ему:
в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследст вие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего испол нения обеспеченного ипотекой обязательства;
в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными сред ствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо фе деральным законом;
в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания недвижимости на заложенное имущество;
в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
2 . Отдельные виды ипотеки недвижимого имущества
2. 1 Правовая характеристика ипотеки земельных участков
Предметом данного вида ипотеки являются земельные участки, предоставляемые для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства. Остальные земли (речь идет только о землях, находящихся в частной собственности) могут стать предметом ипотеки в ограниченных пределах. Это - земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями. Их размер ограничивается задачами хозяйственного назначения, и поэтому, по мнению автора, ипотека земельных участков без соответствующих зданий и сооружений теряет смысл.
Наиболее значимым при возникновении ипотечных отношений с землей является оценка ее стоимости, так как от этого зависит сумма получаемого кредита. В качестве отправной базы для расчета залоговой стоимости принято считать рыночную стоимость земельного участка. Затем определяется размер кредита с учетом риска предоставляемого кредита.
При расчете залоговой стоимости земельного участка должны учитываются следующие обстоятельства.
1. Залоговая стоимость земельного участка исчисляется с применением ряда методов и принципов с целью определения его рыночной стоимости, которые содержатся в российских стандартах оценки и обязательны к применению субъектами оценочной деятельности, а также с учетом условий и срока возврата кредита. Выбор методов и принципов оценки обусловлен категорией земельного участка, его функциональным назначением или использованием и учетом правомочий на земельный участок.
2. Являясь предметом залога, стоимость земельного участка со временем увеличивается, за счет:
инфляции;
размера процентной ставки за кредит, что по времени совпадает с вре менным фактором использования банковским процентом залога и способом начисления, т. е. соответствует способу возврата залоговой суммы.
При залоге полученная рыночная стоимость земельного участка должна учитываться с учетом уменьшения на величину рисков и затрат залогодержате ля.
Гарантией возврата кредита при продаже земельного участка является степень его ликвидности, с учетом специальных защитных мер, определяемых государством, например по сохранности категории земель; право преимущест венной покупки соседних участков по месту их расположения.
Данные расчеты должны осуществляться в момент заключения договора об ипотеке, в который включаются сроки и варианты возврата суммы залога, что также отражается в банковской процентной ставке.
Правила оценки земельных участков должны включать следующие разделы:
алгоритмы расчета указанных категорий стоимости;
порядок расчета залоговой стоимости земельного участка при различных вариантах возврата кредита.
Функция контроля исполнения стандартов по оценке стоимости земельных участков, выступающих в качестве залога, может осуществляться как на добровольной основе, так и при помощи мониторинга цен залога и цен продажи земельных участков, что практикуется в зарубежных странах. Оценщики, выполняющие оценку залоговой стоимости земельных участков, должны обладать специальными знаниями и иметь соответствующий уровень компетенции.
В настоящее время экономическая и организационно-правовая ситуации в стране не способствуют заключению долгосрочных договоров, по обязательствам обеспечиваемых залогом земли. Правовой механизм подтверждения прав на имущество в виде земельных участков на данном этапе не дает полных гарантий для залогодержателя. Выход из данной ситуации видится в скорейшем проведении на местах работ по землеустройству с выделением земельных долей в натуральном выражении, составлением земельных кадастровых планов с последующим юридическим оформлением прав собственности. При этом концентрацию земельных долей целесообразно проводить среди трудоспособных работников предприятия и формировать региональные земельные фонды на основе земельных долей для последующих сделок заинтересованных физических и юридических лиц.
Развитие ипотечного кредитования в стране влечет за собой становление инфраструктуры по обслуживанию и сопровождению такого вида кредитных операций, как выдача кредита под залог недвижимости. Для этого необходимо создать специальный ипотечный банк с разветвленной региональной сетью, привлечь страховые компании, имеющие опыт работы с сельскохозяйственными товаропроизводителями. Кроме того, целесообразно учредить специальные земельные банки с контрольным пакетом акций у государства; ограничить на первом этапе круг потенциальных кредитуемых хозяйств прибыльными, имеющими перспективы развития на основе обоснованных и тщательно проработанных бизнес-планов; законодательно закрепить положение о том, что банк-кредитор не может стать собственником заложенных земельных участков и должен реализовывать их на рынке через торги (аукционы) только сельскохозяйственным производителям либо государству; выдавать ипотечные кредиты под залог земель сельскохозяйственного назначения для строго целевого характера и направлять их на обновление основных фондов, осуществление мероприятий, связанных с повышением производственного потенциала хозяйств, внедрением новых технологий; создавать на местах системы кредитных бюро для оценки ликвидности заложенных земель, платежеспособности заемщиков, а также для осуществления мониторинга финансово-экономического состояния заемщиков и целевого использования кредитов.
2.2 Особенности ипотечного кредитования жилых домов и квартир
Ипотечное жилищное кредитование - сложный механизм, основанный на нормах действующего законодательства под контролем государства в целях решения социальных задач, связанных с финансированием строительства жилья.
К залогу жилых домов и квартир применяются нормы Закона об ипотеке, а также положения Гражданского кодекса РФ и других нормативных правовых актов. Вместе с тем законодатель исходит из того, что согласно Конституции РФ право на жилище составляет одну из основ правового положения граждан, поэтому к залогу недвижимости в жилищной сфере устанавливаются дополнительные требования, включая и те, которые призваны уменьшить риск его потери.
В соответствии с положениями Закона об ипотеке предметом ипотеки жилых домов и квартир являются индивидуальные и многоквартирные жилые дома, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, а также части жилых домов или квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат (п. 1, п. 4 ст. 74 Закона).
Государственная регистрация ипотеки согласно п. 1 ст. 29 Закона о государственной регистрации проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. Для регистрации ипотеки незавершенного строительства жилого дома необходимо предварительно зарегистрировать вещные права залогодателя на объект незавершенного строительства.
Ипотека жилых домов и квартир предполагает в качестве своего обязательного элемента страховую защиту как можно большего числа рисков должника. В составе такой защиты могут быть страхование жизни и здоровья должника-гражданина, его имущества, в том числе и объекта залога, страхование гражданской ответственности. Помимо этого редакция Закона об ипотеке вводит страхование ответственности должника перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита (ч. 1 п. 4 ст. 31 Закона). Согласно п. 1 ст. 932 ГК РФ страхование договорной ответственности допускается лишь в том случае, когда это прямо предусмотрено законом.
Решение жилищной проблемы в Российской Федерации сказывается несовершенство существующей законодательной базы. Поэтому важной задачей со стороны законодательства является доработка действующего законодательства:
предусмотреть освобождение от уплаты налога на недвижимое имущест во граждан, приобретших его с использованием кредитов банков, до истечения сроков возврата всей суммы кредита;
установить пониженные ставки налогообложения прибыли банков от операций по ипотечным кредитам населения и пониженные размеры резервно го фонда, обеспеченного залогом недвижимости.
2.3 Особенности ипотечного кредитования предприятий
Ипотека предприятия, здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это имущество, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Если предметом ипотеки является предприятие в целом как имущественный комплекс право залога распространяется на все относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги, если законом или договором не предусмотрено иное. Это норма из проекта закона об ипотеке, расширяющая правило, закреплённое в п. 2 ст. 340 ГК РФ. В состав заложенного имущества могут включаться полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы, произведённые залогодателем улучшения имущества предприятия, приобретённые долги. Состав имущества, предприятия, передаваемого в ипотеку, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия и отражается в его самостоятельном балансе. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия должны быть приложены к договору об ипотеке. Это требование связано с большим финансовым риском для залогодержателя. В соответствии с п. 2 ст. 44 закона РФ «О залоге» предприятие - залогодатель обязано по требованию залогодержателя предоставлять ему годовой баланс. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом предприятия. Проект закона об ипотеке предоставляет залогодержателю право требовать от залогодателя предварительного согласования вопросов, связанных с заключением сделок по поводу имущества предприятия; обращаться к собственнику имущества предприятия или управомоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых залогодателем, недействительными. Если указанные меры не дают надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие.
Законом об ипотеке предусмотрено, что ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия и подлежащее исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право обращения взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.
Передача предприятия как имущественного комплекса в ипотеку допускается только при наличии согласия собственника имущества предприятия. Примеры можно найти и в самом тексте ГК РФ. Так, унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, не вправе отдавать в залог принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника (ст. 295). Государственное предприятие вправе распоряжаться, а значит, и передавать в залог закрепленное за ним имущество лишь с согласия собственника этого имущества (ст. 297). Соответственно, взыскание на имущество таких предприятий может быть обращено только по решению суда.
Подобные документы
Особенности ипотечного кредитования в странах восточной Европы и в США. Особенности ипотеки жилых домов и квартир. Обращение взыскания на предмет ипотеки. Расчет динамики и структуры графика погашения аннуитетного и пружинного ипотечного кредита.
контрольная работа , добавлен 18.10.2010
Понятие, сущность и функции ипотеки. Развитие ипотеки в России. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации. Анализ практики ипотечного кредита в ВТБ 24 банке, существующие проблемы и их решение в современных условиях.
курсовая работа , добавлен 16.11.2014
История возникновения ипотеки. Механизм, виды и программы ипотечного кредитования. Анализ ипотечного кредитования на примере Самарской области. Новые кредитные продукты, деятельность участников. Проблемы и направления совершенствования ипотеки в России.
дипломная работа , добавлен 27.09.2011
Развитие ипотеки как института гражданского права и его правовое регулирование в современном гражданском праве. Содержание и форма договора об ипотеке. Отказ в государственной регистрации. Риск мошенничества в ипотеке, особенности андеррайтинга заемщика.
дипломная работа , добавлен 26.12.2013
Краткий исторический анализ возникновения и развития ипотеки. Понятие и место института ипотеки в системе отношений по залогу. Правовые аспекты ипотеки. Роль государства в организации ипотеки в РФ. Проблемы правового регулирования ипотеки в РФ.
реферат , добавлен 20.05.2011
Механизм ипотечного кредитования, его социальные функции. Нормативно-правовое регулирование института ипотеки в России. Сегменты ипотечного рынка. Объекты и субъекты ипотечного кредитования. Состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России.
курсовая работа , добавлен 16.04.2016
Отличительные особенности ипотечного кредита. Основные принципы ипотеки. Функции ипотечного кредитования. Анализ системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Порядок предоставления ипотечного кредита на покупку жилья, проблемы ипотеки.
реферат , добавлен 30.10.2014
Особенности ипотечного кредита. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование. Имущество, которое может быть предметом ипотеки. Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг). Характеристика показателей рынка ипотечного жилищного кредитования.
презентация , добавлен 20.12.2013
История зарождения и развития ипотечного кредитования. Зарубежный опыт ипотечного кредитования и его влияние на развитие ипотеки в Республике Казахстан. Оценка механизма возвратности ипотечного кредита в АО "Жилстройсбербанк". Проблемы ипотеки в РК.
курсовая работа , добавлен 26.02.2011
Сущность ипотеки, особенности классификации ипотечного кредитования. Проблемы и перспективы развития этого бизнеса в России и за рубежом. Преимущества и недостатки кредитования. Специфика социальной ипотеки в регионах. Способы снижения рисков кредитора.
Исторические исследования на предмет развития ипотеки заостряют внимание на становлении ипотечного кредита в дореволюционной России.
Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудосберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земель. Поэтому, в дореволюционных изданиях такой кредит часто назывался поземельным, а не ипотечным.
Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге.
Но, в своей неорганизованной форме, существовал и гораздо ранее.
Например, еще в XV веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки.
В XVI залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. По мере развития крепостного права при залоге имений, начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных подробно перечислялось поименное количество крестьян, причем, ставилось условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей.
Как было Указано выше, в 1754 году были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед.
С 1776 года дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам.
Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II. Сначала она начала свою деятельность с дальнейшего развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств. Также, недостатком было плохое соизмерение и учет операций по выдачи денег и их получению от населения.
В связи с этим, 28 июня 1786 года был издан манифест об учреждении государственного заемного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечное кредитное учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства — 20 лет под 8 % годовых, для городов — 22 года под 7 % годовых.
С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений.
Ниже приведены некоторые даты и события, связанные с дальнейшим развитием ипотечного кредитования в России.
1863 год — принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения — Херсонского земельного банка.
1866 год — открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения — общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.
1868 год — принятие устава сельских банков
1872 год — принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции.
1883 год — учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении.
1884 год — открыт банк по кредитованию землевладельцев — Государственный банк Российской империи.
1885 год — открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.
К 1917 году в России уже существовало 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.
Упоминания о том, что земли и имения сдавали в заклад можно встретить еще в древнерусских документах 18-19 века. Но тогда эти процессы никак не контролировались государством и давали большой простор для мошенничества.
Во время правления Елизаветы в 1754 году появились первые банки в столичных городах, и ипотека получила полноценное оформление. Банки занимались тем, что выдавали ссуды дворянам под залог их имений. Позднее были открыты отделения и для купечества.
Залоговое право подробно было определено при Александре I. Активное участие в процессе принимал известный реформатор начала того века Михаил Сперанский. Был разработан и введен свод законов, регламентировавший два вида залога недвижимого имущества: государственный и между частными лицами.
Самое интенсивное развитие ипотеки приходится на стык 19-20 веков. В это время в России насчитывалось 11 ипотечных банков, которые действовали по всей стране.
Увеличение капитала в стране в совокупности с отменой крепостного права позволили к 1917 году создать действенную систему ипотечного кредитования с множеством отделений. По уровню развития она не уступала западноевропейской. Однако в послереволюционное время ипотечные банки были отменены, а понятие «ипотечное кредитование» забыто на долгое время.
В 1922 году большевиками была предпринята попытка урегулирования имущественных отношений в стране. В результате был принят Гражданский Кодекс и введены понятия имущества изъятого (государственная собственность) или не изъятого (оно могло становиться залогом) из гражданского оборота.
В 1930 году в СССР появилось плановое банковское кредитование, а коммерческое кредитование было полностью отменено. Это связано с тем, что в стране не стало рыночных отношений, а значит и ипотека с залогом утратили смысл.
В 1964 приняли Гражданский кодекс, который ввел запрет на возможность сдать в залог любое имущество государственных организаций. Советские граждане в принципе могли брать кредиты под залог недвижимости, но только если имелось личное частное имущество.
С 1990-х годов открылась новая страница в истории ипотечного кредитования. В эти годы был принят закон «Об ипотеке», с 1997 года организовано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, начался приток инвестиций в сферу ипотеки.
Ипотека (залог недвижимого имущества с целью получения долгосрочной ссуды под низкий процент) переживает в России второе рождение. Институт этот представляет собой форму залога, наиболее отвечающую потребностям поземельного кредита. В России первые указы о залогах появились в XVI веке. С установлением залога, кредитору передавалось владение заложенным имуществом. Пока еще не осознавалось разницы между владением и собственностью. Залог имел по существу характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами близкими между собой. В случае неосуществления должником выкупа закладная превращалась в купчую. Эта система была окончательно отменена банкротским уставом 1800 г., существенная часть постановлений которого, касающаяся залогового права, вошла в состав законодательства ХХ века: Устав гражданский судебный; Устав судебный торговый; Устав кредитный.
В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе лежало старое польское законодательство с прусскими и австрийскими наслоениями. В Прибалтийских губерниях ипотека действовала с XVIII.
На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году была отменена старая система оглашения завещаний и утвержден порядок ’’гласности’’ и ’’специальности’’. В практику была введена новая форма крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедрялся принцип ’’специальности’’).
В России, как и в Европе, ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты двумя последними годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждение собственника за сгоревшую собственность и движимость, составляющую принадлежность имения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное возмещение. В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением. Последнее осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной (вотчинной) книге.
Экономические условия для развития ипотеки сложились в России после 29 октября 1768 года, когда манифестом Екатерины II впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году, с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.
В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - в 3 / 4 стоимости имущества, а страховая премия - в полтора процента от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а так же здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого в обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.
Еще в дореформенную эпоху в России было создано несколько кредитных учреждений, выдававших ссуды под залог помещичьих населенных имений. Среди этих учреждений главное место занимал Государственный заемный банк, основанный в 1786 году. Кроме него были Дворянский банк (1754-1786 гг.) Петербургская и Московская охранные казны, Приказы общественного призрения. В первой половине XIX века действовал также ряд частных местных ипотечных учреждений: Курляндское и Лифляндское кредитные общества, Эстляндская дворянская кредитная касса (все основаны в 1802 г.), Земское кредитное общество Царства Польского (1825 г.), Общество взаимного кредита в Виленской губернии (1830 г.), Нижегородский дворянский Александровский банк (1841 г.), Александрийский Тульский банк (1845 г.). В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались ’’крепостные души’’. Из общего их количества (около 11 млн. человек) 65% (7 млн. человек) было заложено на сумму 425 млн. рублей. В 1860 г. государственные дореформенные ипотечные кредитные учреждения были ликвидированы, а долги погашены государством в ходе выкупной операции.
Становление ипотечного кредита после 1861 г. было обусловлено, прежде всего, потребностями помещичьего хозяйства, столкнувшегося с трудностями пореформенной перестройки. Дворяне сохранили в ходе отмены крепостного права недвижимость, но не имели больших капиталов. Средств, полученных ими в ходе выкупной операции (264,5 млн. рублей за вычетом долгов дореформенным кредитным учреждениям) было далеко недостаточно, чтобы приспособиться к новой экономической ситуации.
Большой спрос на ипотечные ссуды имел место и в городах среди владельцев городской недвижимости (домовладельцев) из мещан и купцов. Оживление предпринимательской деятельности, рост предложения фондовых ценностей в связи с начавшейся уже в 70-е годы XIX в. первой волной акционерного учредительства, особенно в купеческой среде, требовали больших наличных средств. Уже в середине 60-х гг. XIX в. в России стали появляться новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. К концу 80-х гг. XIX в. сложилась система ипотечного кредита, состоявшая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Она включала Земский банк Херсонской губернии (основан в 1864 г.), Общество взаимного поземельного кредита (основано в 1867 г., а в 1891 г. преобразовано в Особый отдел Дворянского земельного банка), 10 акционерных земельных банков (основаны в 1871-1872 гг.), 36 городских общественных банков, находившихся в ведении городских властей (247 в 1900 г. и 319 в 1914 г.), государственные Земельные Крестьянский (с 1882 г.) и Дворянский (с 1885 г.) банки. С 1871 по 1892 г. выдавали ипотечные ссуды Саратовско-Симбирский акционерный земельный банк. Из дореформенных сословных ипотечных учреждений продолжал действовать Нижегородский Александровский банк, а Александровский Тульский был ликвидирован в 1890 году. На окраинах империи продолжали действовать местные ипотечные учреждения дореформенного периода. В Закавказье возникли также Дворянский земельный банк Тифлиской губернии (в 1875 г.), Дворянский Михайловский банк Кутаисской губернии (в 1876 г.).
Ипотечные банки предоставляли долгосрочные (до нескольких десятков лет) ссуды под залог недвижимости: частных земель в сельской местности и домов (строений) в городах. Средства для выдачи ссуд банки накапливали за счет выпуска и реализации главным образом ипотечных облигаций – закладных листов. Эти облигации были обеспечены заложенным в банке имуществом. Они продавались на фондовых биржах по определенному курсу. Прибыль банку давала разница между величиной процента, который выплачивал заемщик за предоставленный кредит, и величиной процента, который банк платил держателям закладных листов.
На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли.
Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд.
В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае ’’неисправности’’ должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.
Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества (прообраз стройсберкассы). В первом десятилетии ХХ века они объединяли интересы 8 миллионов человек.
В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владения и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем.
Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае ’’неисправности’’ должника имущество ’’уходило’’ с публичных торгов. Акции и закладные листы акционерных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.
Уже в то время кредитная система Российской империи имела трехуровневую структуру и состояла из следующих звеньев:
1. Государственный банк.
2. Банковский сектор, представленный в основном коммерческими и сберегательными банками.
3. Специализированные кредитные институты (страховые компании, кредитные товарищества и пр.).
Главную роль в системе ипотечного кредита играли государственные и акционерные ипотечные банки. С начала 70-х годов XIX в. вплоть до 1917 года действовали Московский, СПб-Тульский, Виленский, Ярославско-Костромской, Бессарабско-Таврический, Донской, Киевский, Харьковский, Полтавский, Нижегородско-Самарский акционерные земельные банки. Каждый из банков имел свою территориальную сферу деятельности, иногда взаимоперекрещивающуюся. В целом они охватывали территорию всей Европейской России, за исключением Прибалтики и Царства Польского, где действовали почти исключительно местные кредитные учреждения.
По уставам открытие действий банков могло осуществляться лишь после фактической оплаты не менее 25% акционерного капитала. Сумма выпущенных в обращение закладных листов не должна была более чем в 10 раз превышать сумму складочного и запасного капиталов банка. Часть складочного капитала, составляющая 1/12 находившихся в обращении закладных листов, должна была храниться в государственных процентных бумагах. Запасной капитал (за некоторым исключением по Харьковскому, Киевскому, Московскому земельным банкам) также должен был храниться в государственных или гарантированных правительством бумагах или в Государственном банке. Акционерные земельные банки выдавали долгосрочные (под залог земель сроком до 66 лет, под залог городской недвижимости сроком до 56 лет) ссуды в размере до 60% их оценки. Краткосрочные ссуды (сроком на 1-3 года) не превышали 10% оценки.
Акционерные земельные банки в связи с начавшимся бурным городским и промышленным строительством стремились к расширению ипотечного кредита в городах. Однако правительство в интересах землевладельцев законом от 29 апреля 1902 г. ограничило их городские операции 1 / 3 общего итога непогашенных ссуд. Всего к 1915 году было выдано 399,4 млн. руб. городских ссуд, что составляло 40% из общего объема ссуд, выданных акционерными земельными банками – 1334 млн. руб. За предоставленные ссуды заемщики выплачивали 6,5 - 5 % годовых. По закладным листам банки платили 6%, а затем с понижением до 5% и даже до 4,5%.
Согласно уставам, банки выдавали ссуды закладными листами, а их реализацию могли брать на себя только по просьбе заемщиков. Однако зачастую банки, не спрашивая заемщиков, сами реализовывали закладные листы, а затем вручали заемщику сумму денег соответствующую определенному курсу.
Акционерные земельные банки действовали при поддержке и под контролем правительства. Органом, непосредственно осуществлявшим за ними контроль, была Особенная канцелярия по кредитной части Министерства финансов. Правительство утверждало распределение районов действий акционерных земельных банков, устанавливало нормы оценки имений, порядок выдачи ссуд (каждая из ипотечных ссуд должна была утверждаться кредитной канцелярией), контролировало выпуск акций и закладных листов, содействовало их финансовой деятельности, обеспечивало (с 80-х годов XIX в.) взаимодействие акционерных земельных банков с открытыми тогда государственными- Дворянским и Крестьянским банками.
Закладные листы частных банков в случае их банкротства имели солидное обеспечение: ликвидацию их дел и обеспечение держателей их обязательств брало на себя государство. В конце 90-х годов XIX в. правительство взяло на себя помещение закладных листов, передав их в сберегательные и эмеритальные кассы.
Формально акционерные земельные банки имели всесословный характер. Главными заемщиками в конце XIX в. были дворяне, на которых приходилось около 2 / 5 от общего числа клиентуры. Однако в ряде банков (Ярославско-Костромском, СПб-Тульском, Нижегородско-Самарском), обслуживавших развитие промышленно-троговые губернии, значительную группу среди заемщиков составляли купцы. Лишь на юге России, где развивалось фермерское крестьянское хозяйство на базе буржуазной земельной собственности, крестьяне активно пользовались ипотечным кредитом (по-видимому, прежде всего для покупки земли). Об этом свидетельствуют данные по Донскому и Бессарабско-Таврическому банкам, где на долю крестьянства приходилось соответственно 25,6% и 15,1% кредита. Удельный вес мещан-землевладельцев, как правило, мелких, в общей сумме долга повсеместно был незначительным.
Координация деятельности акционерных, земельных банков и их контакт с правительством осуществлялись съездами и Комитетом съездов представителей земельных банков, постоянно действовавшим в промежутках между съездами (за 45 лет состоялось 13 съездов). Положение о создании Комитета съездов было утверждено царем в 1876 году. Председатель комитета назначался царем, вице-председатель – министром финансов, пять членов избирались земельными банками. На Комитет было возложено издание материалов съездов, представление министру ходатайств съездов и соображений по общим вопросам, относящимся к учреждениям поземельного кредита. Состав Комитета менялся после каждого съезда.
Уже с конца XIX в. акционерные земельные банки имели тесные связи с коммерческими банками. Главными формами этих связей были владение акциями, личная уния, ведение финансовых операций.
Акционерные коммерческие банки вели финансовые дела акционерных земельных банков: расчеты с акционерами, расчеты по ипотечным ссудам, выпуск и реализация акций и закладных листов. Акционерные земельные банки имели вклады и текущие счета в коммерческих банках. Накануне первой мировой войны акционерные земельные банки контролировались важнейшими финансовыми группами. Наиболее тесно с ними были связаны группы Международного, Азовско-Донского, банков Поляковых, Рябушинского, Русского для внешней торговли, Учетного и Ссудного банков. В предвоенные годы усиливается интерес к ипотечному кредиту групп Русско-Азиатского и Сибирского торгового банков. Иностранный капитал был связан с ипотечным кредитом в Росси главным образом через посредничество российских банковских монополий.
Согласно закону, акционерные земельные банки помещали свои капиталы – акционерный и запасной – в государственные и гарантированные правительством ценные бумаги. Каждое увеличение капиталов означало в обязательном порядке новое приобретение этого вида ценных бумаг. Сумма процентных бумаг, принадлежавших земельным банкам увеличилась с 82,4 млн. руб. в 1904 г., до 118,1 млн. руб. в 1913 г. (Это составляло 80% совокупного капитала в 1904 г. и 84% в 1913 году.) Таким образом правительство за 10 лет получило от акционерных земельных банков дополнительный заем в 36 млн. рублей. Обязанность помещать большую часть своих капиталов в государственные банки превращали акционерные земельные банки в кредиторов государства. В то же время акционерные земельные банки получили процент по этим бумагам, а главное – право вести операции в размерах, в 10 раз превышающих сумму акционерного и запасного капиталов.
По официальным данным, доля частных ипотечных учреждений в общей сумме государственных процентных бумаг, принадлежавших всем финансово-кредитным учреждениям на 1 января 1912 г., составляла по процентным бумагам, выпущенным в рублях, равных 1/15 империала – 25,2%, а по процентным бумагам, выпущенным в рублях, равных 1/10 империала и иностранной валюте – 31,7% (в том числе доля акционерных коммерческих банков равнялась соответственно 23,2% и 64,8%).
Главными районами деятельности акционерных земельных банков были районы, характеризовавшиеся высоким уровнем развития аграрного капитализма – западные, юго-западные и южные степные губернии, на которые в начале ХХ в. приходилось около половины заложенных в акционерных банках земель и 68,5% выданных этими банками ипотечных ссуд.
Если в 70-х годах XIX в. были созданы частные ипотечные кредитные учреждения, то в 80-е годы оформилась система государственного земельного кредита. В конце 1883 г. Александр III наложил на прошении орловского дворянства “О даровании государственного долгосрочного кредита на льготных условиях’’ резолюцию: ’’Действительно пора, наконец, сделать что-нибудь, чтобы помочь дворянству’’. И к столетию ’’Жалованной грамоты дворянству’’ был учрежден Государственный Дворянский земельный банк. Он имел целью ’’поддержание землевладения потомственных дворян’’. При подготовке его устава предлагалось оказать льготный кредит дворянам, лично занимающимся хозяйством, однако по уставу было разрешено пользоваться услугами банка всем потомственным дворянам, личные дворяне были лишены такого права.
Дворянский банк, как и акционерные земельные банки, выдавал ссуды посредством закладных листов, выпускаемых для того, чтобы на уплату процентов по ним были обращены срочные платежи заемщиков. Удешевление кредита должно было достигаться тем, что авторитет государства поддерживал цену закладных листов на высоком уровне, а также тем, что государственному земельному банку не нужны были средства для уплаты дивидендов. Действия банка распространялись на великорусские губернии, Украину, Поволжье, а с 1890 г. - и на Закавказье. Банк выдавал долгосрочные ссуды (от 11 до 66 лет и 6 месяцев), а в 1885 - 1890 гг. от 36 лет 7 мес. до 48 лет 8 мес., в размере 60-75 % оценки (т.е. ссуда была больше, чем в акционерных земельных банках). Ссудный процент равнялся 5%, впоследствии снизился до 4%, а одно время даже до 3,5 % (1897 г.). До начала ХХ в. дворяне-заемщики были освобождены от курсовых потерь и реализация закладных листов была возложена на Государственный банк.
Дворянский банк предоставлял своим заемщикам ряд льгот - преимуществ, которых не имели заемщики акционерных земельных банков: более продолжительные сроки ссуд, более низкий процент роста, более выгодный порядок взимания просроченных платежей и т.д. Все эти льготы, по мнению правительства, должны были сделать для дворян кредит легким и оградить дворянское землевладение от дальнейшего сокращения. Из льготного характера кредита вовсе не следует, что Дворянский банк, как это обычно представлялось в нашей литературе, являлся чуть ли не благотворительным учреждением. Если в акционерных земельных банках около 80 % чистой прибыли шло на уплату дивидендов акционеров, а отчисления в запасной капитал носили фрагментарный характер и были незначительными, в Дворянском банке чистая прибыль была источником пополнения запасного капитала, за счет которого предоставлялись льготы заемщикам.
Закладные листы Дворянского банка высоко котировались на биржах России и прежде всего на Петербургской, где вводилось в котировку 60 % всех ценных бумаг. Высокий курс этих закладных листов (превосходивший курс закладных листов акционерных земельных банков) объяснялся активным участием в биржевой игре Государственного банка, который для поддержания высокого курса приобретал ипотечные облигации Дворянского банка. Цены ипотечных облигаций государственных земельных банков на Петербургской бирже за 1902-1911 гг. были выше, чем по акционерным земельным банкам.
Линия развития операций Дворянского банка имела ярко выраженный излом. Стремительный рост их на протяжении конца XIX в. (в значительной степени обусловленный массовым перезалогом имений из акционерных земельных банков) сменился почти столь же стремительным сокращением после 1905 года. Если в конце XIX- начале ХХ в. на долю Дворянского банка приходилось 12-13 % от всего числа заложенных в Европейской России земельных имуществ, то в 1915 г. только 5,3 %. Скорость сокращения операций Дворянского банка несколько замедлилась после 1908 года. Общий объем ипотечного кредита захватил и Дворянский банк. Однако даже в годы экономического подъема им было выдано ссуд меньше, чем в 90-х годах XIX в. Если по площади заложенной земли Дворянский банк постоянно сдавал позиции и к 1915 г. намного уступал акционерным земельным банкам (22,3 % против 38 %), то по сумме выданных ссуд был близок или даже обгонял их (в 1915 г. 23,8 % у Дворянского банка и 26,5% - у акционерных). Уменьшение площади заложенных в Дворянском банке земель объясняется сословным ограничением его клиентуры при постоянном сокращении дворянского землевладения. Сравнительно высокий удельный вес суммы выданных ссуд связан с тем, что сферой действия банка в основном были центрально-земледельческие губернии с высокими земельными ценами.
Создавая государственные ипотечные учреждения в 80-е годы XIX в., правительство видело их задачу в том, чтобы поддерживать дворянство и крестьянство в экономической борьбе с чуждыми земле сословиями и содействовать наиболее согласному с государственными интересами распределению земельной собственности. Возникновение в 1882 году Крестьянского банка было вызвано и другой целью. Учреждая этот банк, правительство стремилось твердо обозначить, что с отводом крестьянам надела никакие дальнейшие меры по земельному устройству их за счет фонда, оставленного во владении дворян, не могут иметь места и что расширение крестьянского землевладения за счет этого фонда возможно исключительно путем покупки на общих основаниях. Первоначально действия Крестьянского банка распространялись на территорию Европейской России за исключением Царства Польского и Прибалтийских губерний. С 1890 г. в сферу действия банка было включено Царство Польское, с 1906 г. Закавказье и Прибалтийские губернии.
Как и Дворянский, Крестьянский поземельный банк был устроен по типу обычных ипотечных учреждений. До 1905 г. ссуды выдавались наличными деньгами, а после ипотечными облигациями. Средства для выдачи ссуд получались путем выпуска государственных свидетельств Крестьянского поземельного банка, приносивших 5,5 % годового дохода и погашаемых посредством годовых тиражей на сумму поступивших от заемщиков в течение года погасительных взносов. Реализация свидетельств, а равно и погашение производилось до ноября 1906 г. посредством Государственного банка. Министру финансов при этом предоставлялось право разрешать выпуск свидетельств Крестьянского поземельного банка на сумму не свыше 5 млн. рублей.
Срок ссуды первоначально устанавливался от 24 лет 6 месяцев, до 34 лет 6 месяцев, впоследствии (с 1894 г.) - от 13 до 51 года. Получателями ссуд являлись сельские общества, товарищества и домохозяйства. Первоначально (по положению 18 мая 1882 г. о Крестьянском поземельном банке) право на получение ссуд было предоставлено исключительно лицам, принадлежавших к крестьянскому сословию. По уставу 27 ноября 1895 года право пользоваться кредитом этого банка получили мещане-землевладельцы, проживавшие в сельской местности и постоянно занимавшиеся земледелием. Число этих заемщиков было незначительным. До 1906 г. предпочтение отдавалось сельским обществам и товариществам, а после - единоличным покупателям. Суда не должна была превышать 80-90 % оценки покупаемой земли. Судный процент равнялся 7,5-8,5 % годовых. В отличие от других банков, где ссуды были нецелевые, кредит Крестьянского банка имел строго определенное назначение - только на покупку земли.
Круг ссудных операций Крестьянского банка постоянно расширялся. До 1895 г. деятельность банка ограничивалась исключительно выдачей ссуд на покупку земли, приторгованной крестьянами у землевладельцев. С 1896 г. банк начал осуществлять свои задачи тремя различными способами: выдачей ссуд на покупку земли, выдачей ссуд под земли, уже купленные крестьянами, и, наконец, покупкой земли за собственный счет для последующей перепродажи крестьянам. Ни Дворянский банк, ни акционерные земельные банки не имели право приобретать землю и даже оставлять за собой имения несостоятельных заемщиков. Крестьянский банк обратил собственный капитал (предельный размер которого был определен манифестом от 14 ноября 1894 г. в 50 млн. рублей) на приобретение таких помещичьих имений, покупка которых непосредственно крестьянами представлялась затруднительной. Поскольку общий курс в аграрной политике правительства в этот период (до 1906 г.) вытекал из стремления сохранить общину, создавались наиболее благоприятные условия для покупки земли обществами и товариществами. Так, в 1883-1889 гг. ссуда единоличным покупателям выдавалась в размере лишь около 1 / 2 покупной цены, тогда как товариществам и обществам от 3 / 4 до 4 / 5 последней.
С 1906 г. Крестьянский банк резко изменил свою кредитную политику в духе столыпинской реформы и взял курс на создание прочных единоличных хозяйств. Продажа земли из фонда банка производилась с этого времени исключительно в личную собственность. При посреднических сделках преимущества предоставлялись также отдельным домохозяйствам. Были снижены платежи по ссудам. Кроме того банк получил право выдачи ссуд под залог надельных земель, а также право при производстве операций с землями, ранее заложенными в Дворянском и акционерных земельных банках, принимать на себя долги этих кредитных учреждений. Все это значительно ускорило переход дворянских земель к крестьянам.
В начале ХХ в. (1905 г.) на Крестьянский банк в пределах Европейской России приходилось 12,6 % от общей площади заложенных земель и 18,5 % от объема ссуд, выданных всеми ипотечными учреждениями. Главными районами операций Крестьянского банка были Центрально-Черноземный, на который приходилось 23,2 % от общего объема выданных к этому времени (к 1905 г.) банком ссуд, и Южный Степной (15,9%). Кроме того банк активно действовал на Левобережной Украине (12,2 %) и Средней Волге (14,5 %).
В результате стремительного развития операций по выдаче ссуд с 1906 по 1915 год Крестьянский банк занял первое место среди учреждений ипотечного кредита по числу и объему выданных ссуд. К 1915 г. в пределах Европейской России им было выдано 377683 ссуды общим объемом 1350768 тыс. рублей под залог 15912 тыс. десятин земли. На его долю к этому времени приходилось 38,1 % от общего объема ссуд, выданных под залог земли. За ним шли, заметно поотстав, акционерные земельные банки (26,5 %) и Дворянский банк (23,8 %). По числу ссуд Крестьянский банк также имел явное преобладание среди ипотечных учреждений (74,4 % от общего числа ссуд), а вот по площади заложенной земли несколько уступал акционерным земельным банкам. Удельный вес Крестьянского банка при этом равнялся 25,8 %, а акционерных земельных банков - 37,7 %. По числу сделок преобладали единоличные покупатели. На их долю приходилось 78 % от общего числа сделок (товарищества - 19 %, а сельские общества - всего 3 %). По площади купленной земли лидировали товарищества - 59 % (доля единоличников - 24 %, а сельских обществ - 17 %).
Свидетельства Крестьянского банка вводились в котировку на Петербургской бирже. Их курс был выше, чем курс закладных листов акционерных земельных банков, а порой выше номинала. Но преимущественно свидетельства все же шли ниже номинала, пополнение курсовой разницы при этом производилось за счет запасного, а частью собственного капитала банка.
Финансовое положение Крестьянского банка до конца XIX в. по сравнению с акционерными земельными банками было далеко не блестящим: итоги деятельности за многие годы завершались убытками. Это объясняется, во-первых, слабым развитием операций банка, во-вторых тем, что значительные потери банк нес при реализации свидетельств (общая сумма курсовых потерь к 1905 г. достигла более 22 млн. рублей).
С ноября 1906 г. банк получил право производить реализацию свидетельств по мере действительной потребности в суммах для покупки земель. При этом ссуды стали выдаваться 5%-ми свидетельствами по их нарицательной цене. Продавцам земли было предоставлено право выбора между 5%-ми свидетельствами и особыми именными обязательствами (последние были изъяты законом из обращения на бирже и подлежали оплате повышенным доходом в 6% годовых). Эта мера упрочила финансовое положение банка. Курсовые потери несли теперь сами заемщики. Поэтому банк произвел понижение платежей по ссудам для всех сроков. Последним убыточным был 1907 год. В дальнейшем прибыли банка были хотя и невысоки, но стабильны (в среднем около 130 тыс. руб. в год).
В России, где сельское хозяйство составляло важнейшую отрасль экономики, поземельный кредит занял огромное место в кредитной системе. Гипертрофированное развитие ипотечного кредита в конце XIX в. объясняется неразвитостью других форм сельскохозяйственного кредита, отсутствием капиталов, необходимых для адаптации к новым экономическим условиям, активной ролью государства в создании земельных банков (посредством этих банков оно пыталось регулировать поземельные отношения), наконец, просто географическим фактором - огромными массивами частновладельческих земель, значительная часть которых была заложена.
Сочетание коммерческих структур и сословных кредитных учреждений - неотъемлемая черта системы ипотечного кредита в России. Связь ипотеки и мобилизации земельной собственности - характерная черта аграрного строя в условиях переходного периода от экономической системы, основанной на господстве феодальной собственности на землю, к экономической системе, основанной на частной собственности (в том числе на землю), наемной рабочей силе, конкуренции, рынке. Особенности влияния ипотечного на буржуазно-аграрную эволюцию определяются ее стадией. Если в период становления буржуазно-аграрных отношений его роль преимущественно заключается в создании аграрного капитализма (прежде всего это проявляется в ускорении процесса формирования буржуазной земельной собственности), то на завершающем этапе и в период его утверждения он все больше выполняет функции, свойственные капиталистическому кредиту (банкирскому и коммерческому). Перестройка системы феодального и полуфеодального землевладения и создание буржуазной собственности на землю (в условиях мирной трансформации) невозможны без развитой системы ипотечного кредита.
Еще современники не раз подчеркивали большую роль ипотечного кредита в мобилизации земли в России в начале ХХ в. С.С. Хрулев утверждал даже, что незаложенные земли не служат объектом продаж. Действительно, это было выгодно и продавцу и покупателю. Желающие продать землю стремились заложить ее по возможно более высокой оценке, т.к. чем выше была ссуда на имении, тем дороже продавалась земля. В свою очередь, покупатель получал возможность избежать единовременного вложения наличного капитала в покупку земли, уплачивая лишь разницу между ссудой и ценой, становился заемщиком банка и остальное платил банку в рассрочку.
Большую роль в формировании земельного рынка сыграл Дворянский банк, так как именно через него прежде всего шла ’’утечка’’ земель от тех помещиков, которые не смогли организовать хозяйство в новых экономических условиях. Идеалом для такого дворянина-землевладельца являлась продажа имения крестьянам или разночинцам по сильно завышенным ценам. Иногда имения полностью или по частям покупали и сами дворяне, но лишь те из них, кто сумел приспособиться к рынку.
Земля, заложенная в Дворянском банке, постоянно находилась в движении. Переход заложенных имуществ от одного владельца к другому мог осуществляться разными способами: по наследству, ’’по передаточной записи’’, ’’по раздельному акту’’, ’’по купчей крепости’’ и т.д. При этом к новому владельцу могло перейти все имение или часть его. По данным отчетов Дворянского банка удалось установить, что 77 % всех случаев перехода и 63 % площади земель были связаны с актом купли-продажи заложенных земель.
Помимо мобилизации земельной собственности часть ипотечных ссуд использовалась для вложения в сельское хозяйство и промышленность. В ряде случаев поземельные ссуды представляли собой прямое кредитование промышленных предприятий- тогда, когда земля принадлежала промышленным обществам и товариществам, горнозаводским округам и т.п., или же тогда, когда имения принадлежали помещикам- владельцам или совладельцам находившихся на их землях предприятий (главным образом сахарных, винокуренных). Общие размеры подобного явления трудно определить, так как статистика не характеризует получателей ипотечных ссуд. Можно только предполагать, что размеры его были немалые. Неслучаен огромный рост поземельного кредита в промышленных уездах Московской губернии и особенно в Приуралье. Здесь был весьма распространен залог горных округов, находящихся на посессионном праве (и, следовательно, не подлежавших залогу) по специальному разрешению правительства.
Иногда полученная ссуда использовалась для приобретения акций и облигаций промышленных предприятий, железнодорожных обществ, банков. Разница между суммой процентов по акциям промышленных предприятий и значительно меньшей суммы процентов платежей по ипотечным ссудам обеспечивала землевладельцу стабильный доход. Ипотека, тем самым, являлась важным каналом перемещения капиталов из сельского хозяйства в промышленность и банковскую сферу.
Традиционно в нашей литературе ипотека связывалась с отсталыми помещичьими хозяйствами, сама считалась символом отсталости, а размеры выданных ипотечных ссуд приводились в качестве доказательства привилегированного дворянского положения дворянского землевладения. Это представление ошибочно, так как ипотека не может являться показателем уровня аграрного капитализма. Она, как известно, может развиваться успешно в любой экономической среде (там, где есть частная собственность на землю). И лишь формы воздействия ипотеки на аграрную сферу и соответственно результаты этого воздействия различны. Если в регионах с низким уровнем аграрного капитализма ипотека влияла прежде всего на мобилизационные процессы, то в районах с более высоким его уровнем ипотечные ссуды имели производительное назначение и вели к дифференциации хозяйств уже на чисто капиталистической основе.
Ипотечным кредитом пользовались все типы помещичьих хозяйств: владельческие, основанные на найме рабочей силы, арендные, отработочные (испольно-издольные) и др. Уже во второй половине 80-х годов XIX в. больше половины, а затем более одной трети имений из заложенных в Дворянском банке велись за счет владельца. Первоначальное доминирование владельческих имений в начале ХХ в. сменилось незначительным преобладанием арендных. В этом своеобразно отразился процесс свертывания собственного производства, характерный для помещичьего хозяйства уже в конце XIX в. Высокий удельный вес арендных имений среди заложенных свидетельствует о том, что около трети поземельных ссуд использовалось вне сферы сельского хозяйства. Неожиданно низкий удельный вес отработочных имений опровергает традиционно сложившееся представление о том, что клиентами Дворянского банка были владельцы отсталых и разоряющихся хозяйств, ищущих спасение в ’’дешевом земельном’’ кредите.
Подавляющее большинство клиентов земельных банков справлялось с платежами по ссудам, и массового разорения помещиков ипотечными платежами конечно не было и не могло быть. Число имений, опубликованных к продаже, по данным отчетов за 1891-1915 гг. составляло в среднем 13 % (колебалось от 20 до 10 %), число проданных с торгов составляло в среднем 1,2 % от числа опубликованных (колебалось от 0,3 до 28%) и всего лишь 0,1-0,2 % от общего числа залогов. По отчетам земельных банков, накануне первой мировой войны сумма ежегодных платежей частных владельцев по ипотечным ссудам составляла около 90 млн. рублей. В то же время их ежегодный доход от сельского хозяйства равнялся примерно 615 млн. рублей. Кроме того ежегодные размеры арендной платы крестьян за частновладельческую землю определялась суммой в 250-270 млн. рублей. Следовательно, лишь небольшая часть общего дохода частных владельцев поступала ипотечным банкам.
Ипотека, таким образом, играла в России такую же роль, как и в других странах в эпоху утверждения буржуазных отношений, когда ипотечные банки являются посредником между землевладельцами и владельцами заемных капиталов. Тот факт, что значительная часть ипотечных ссуд использовалась для приобретения земли, также не является исключительной особенностью пореформенной России, а связан с незавершенностью буржуазно-аграрной эволюции. В большинстве стран Западной Европы этот этап к концу XIX в. был пройден, но в США, например, (где из общей суммы ипотечного долга в 6 млрд. долларов на сельские ссуды приходилось 2,2 млрд. долларов) в отдельных штатах свыше половины фермеров, владевших собственными землями, были обременены ипотеками. В американских условиях задолженность землевладельца не считалась таким злом, как в России. Американские фермеры уже в XIX в. видели в ипотеке ’’большую дорогу, которая ежегодно приводит тысячи семей к собственности’’.
Развитие системы ипотечного кредитования продолжалось вплоть до октября 1917 года. Конфискация помещичьей земли и отмена частной собственности на землю, осуществленные советской властью, подорвали самую основу существования ипотечных банков. 8 декабря 1918 года был принят декрет Совнаркома о ликвидации основных ипотечных банков - Дворянского и Крестьянского. 24 декабря 1918 года декретом Совнаркома были ликвидированы частные земельные банки.
Исторические вехи ипотечного кредитования в России:
Итак ипотечный кредит в дореволюционной России был достаточно широко распространен. Основные даты и события, характеризующие его состояние и развитие на протяжении веков, представлены ниже.
XIII - XIV вв . - возникновение на Руси, одновременно с возникновением частной собственности на землю, первого вида кредитования, получившего название ’’заклад’’. Данное ипотечное кредитование долгое время существовало без законодательного обеспечения.
1754 г. - создание государственных кредитных учреждений: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе, для купцов - в Петербургском порту при коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.
1786 г. - реорганизация Санкт-Петербургской и Московской контор Государственного банка при Сенате, Сенатской конторе и в Петербургском порту при коммерцколлегии в Государственный Заемный банк, который также должен был предоставлять ссуды под залог недвижимости землевладельцам.
Начало XIX в. - возникновение разнообразных форм кредитных учреждений. В Москве и Санкт-Петербурге при опекунских Советах учреждались новые кредитные институты - сохранные и ссудные казны, принимавшие вклады от населения и выдававшие кредиты под залог недвижимости.
30-е годы XIX в. - срок предоставления ссуд достиг 26 лет.
1 января 1835 г. - введен в действие Свод Гражданских доходов (автор М.М. Сперанский), в котором содержалось подробное регламентирование залогового права. Понятие залог относилось только к недвижимому имуществу, в связи с чем ипотека (залог) существовала в следующих видах: с государством (казенная ипотека), между частными лицами (частная ипотека), по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).
1842 г. - открытие первых сберегательных касс в Санкт-Петербурге и Москве.
1849 г. - принятие решений о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие кредитные учреждения, разрабатывался проект по устройству земских банков.
1861 г. - образование Санкт-Петербургского городского кредитного общества - первой частной организации долгосрочного кредита.
1863 г. - учреждение общества заемного кредита.
1866 г. - образование общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.
1869 г. - образование первого частного ипотечного банка на началах круговой ответственности заемщиков.
1871 г. - основание в г. Харькове первого акционерного земельного банка, выдававшего кредиты под залог городской и сельской недвижимости.
80-е годы XIX в. - открытие в Санкт-Петербурге и Москве сохранных касс при воспитательных домах, которые принимали вклады и выдавали ссуды под залог недвижимости на срок от 1 года до 5 лет. Право кредитных операций по приему вкладов и выдаче ссуд под залог недвижимости было предоставлено также приказам общественного призрения, которые были учреждены во всех губернских городах. Однако эти кредитные учреждения, созданные земствами, не получили должного развития. В этот период массово возникали ссудо-сберегательные товарищества (за 10 лет было образовано 729 товариществ).
1872 г . - принятие правительством мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие 20 лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции.
1882 г. - образование Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении, т.к. они получили далеко не лучшие земли в ходе реформы. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась лимитом в 5 млн. рублей в год. Ссуды выдавались в объеме до 70 % от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 - 8,5 % в год (из-за введенных ограничений по суммарному объему и высоких процентов обороты банка были небольшими, в 1895 году было выдано ссуд на 82,4 млн. рублей на покупку 2,4 млн. десятин земли).
1885 г. - открытие Дворянского (чисто ипотечного) банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5 % годовых) - на 48 лет 8 мес. и на 36 лет. При этом дополнительно взимались плата за банковские услуги и страховой процент. В дальнейшем сроки кредитования были увеличены до 51 года 9 мес. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам банка снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды. Общие размеры годовых платежей колебались от 5,25 % до 12 % в зависимости от суммы ссуды. По прошествии 5 лет допускался пересмотр срока ссуды без увеличения суммы долга.
1886 г. - упразднение Государственного Заемного банка.
Конец XIX в. - начало ХХ в. - возникновение ссудо-сберегательных и кредитных товариществ, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы. Государство оказывает им огромную помощь. Свой первоначальный капитал кредитные институты могли образовывать из заемных средств (в большинстве случаев кредитором выступал государственный банк), которые они затем погашали за счет своих прибылей.
1905 г. - образование системы учреждений мелкого кредита (действовало более 500 товариществ).
1912 г. - поставлен во главе системы учреждений мелкого кредита Московский народный банк.
1913 г. - начали создаваться кассы городского и земского кредита (долгосрочное кредитование).
1914 - 1915 гг. - объединение кредитных товариществ в кредитные союзы и образование развитой кредитно-банковской системы долгосрочного кредитования, имевшей хорошее законодательное и организационное обеспечение. В 1914 году существовало 11 кредитных союзов. Всего в 1915 году действовало 15450 товариществ. Также выполняли свою роль земские кассы. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В нее входили: Дворянский земельный банк, Крестьянский поземельный банк, городские кредитные общества и городские общественные банки, земские банки, общества взаимного поземельного кредита, ссудо-сберегательные товарищества, кредитные товарищества и др.
1917 г. - существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.