Последнее обновление: 20.05.2018
Вопрос:
Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?
Ответ:
Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую , дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку ), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог ? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?
Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна , а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде ). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.
Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто.
Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, Откроется в новой вкладке.">ст.220 НК РФ ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата ):
«…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».
Ключевое слово здесь – «ЭТОГО ». Если имущество другое (другая квартира ), то это правило не применяется.
Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке ).
Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу ) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года ), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности . То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.
А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета ? Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.
Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)
Уплата налога при продаже квартиры
в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели
. Если мы владели квартирой три года и более (а для квартир, купленных после 1 января 2016 года – 5 лет и более
), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.
Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет для купленных после 01.01.2016 ), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже ).
В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти для купленных с 01.01.2016 ), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?
Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь ).
Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.
Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб. , который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб. , который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например ). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.
Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.
♦ Пример (Налог и вычеты при продаже и покупке квартиры) ♦
Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается ). Но налог с продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13% .
Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:
- продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году );
- налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток );
- покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят ).
Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир
При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальные суммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.
Например, если цена первой (проданной ) квартиры была 900 тыс. руб., то вычет за продажу будет равен этой цене, и налог от суммы продажи становится равным нулю и без второго вычета. А второй вычет за покупку квартиры ценой, например, 1,5 млн. руб., позволит Покупателю вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере 1,5 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.
Кроме того, если первая (проданная ) квартира была ранее нами куплена , то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат » на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.
А если вторая (купленная ) квартира была приобретена с использованием , то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб. ).
Подробнее обо всех типах , рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.
Заполнить декларацию 3-НДФЛ и оформить все документы для получения вычетов, конечно, можно и самостоятельно. Но это требует времени и усилий. И не всегда это получается с первого раза (из-за ошибок в расчетах и в заполнении документов ). Гораздо проще и быстрее поручить это дело налоговым консультантам.
Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные фискальные органы могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры на сумму вычета с покупки другой квартиры в том же налоговом периоде, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».
В 2016 году в налоговое законодательство были внесены поправки. Они коснулись не увеличения процента, а изменения срока беспошлинной продажи любого объекта недвижимости. С какой суммы платится налог при продаже квартиры, если расчет в 2017 году идет не с рыночной, а с кадастровой стоимости?
Что изменилось
Перед тем, как продать квартиру, разберемся, какую сумму будет платить собственник. Раньше, то есть до начала 2016 года, все было очень просто. Подоходный налог платился с разницы между продажей и покупкой собственности. Ставка подоходного налога в РФ была и есть - 13 процентов.
По этой ставке платился налог, если владелец квартиры российский или иностранный гражданин, который проживает в России больше полугода. Если проживает менее, чем указано, то налог составлял 30 процентов.
Платежи не взимались в следующих случаях:
- квартира, комната или дом были в собственности гражданина более 3-летнего срока;
- объект недвижимости достался по наследству;
- имущество досталось через процедуру дарения;
- квартира была получена через договор о содержании пожизненно.
С 2016 года недвижимость должна быть в собственности не меньше 5-ти лет. В противном случае, вы должны уплатить подоходный налог до 15 июля следующего года и сдать до конца апреля декларацию по форме 3-НДФЛ.
Граждане, то есть физические лица, подают декларацию в том случае, когда возникают различные доходы. Они обязательно должны пройти регистрацию в местном отделении налоговой службы.
Источники получения таких доходов самые разные:
- сдача квартиры или дома в аренду;
- поступили переводы из другой страны, либо из России;
- выигрыш и другие.
Расчет налога ведется с разницы между проданной и купленной недвижимостью. Для того, чтобы граждане не могли воспользоваться этим законом в корыстных целях, был введен расчет по кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость
По кадастровой стоимости в настоящем законодательстве положено исчислять налог. Кадастровая стоимость - это сведения, хранящиеся в Росреестре. Она обновляется каждый год, в самом начале года. Кадастровая стоимость отличается от рыночной.
Во-первых, суммарно, а во-вторых, тем, что почти никогда не бывает выше рыночной. В случае исключения владельцы вправе подать в местное отделение Росреестра заявление с просьбой о пересмотре стоимости квартиры.
Несмотря на то, что цены на недвижимость не систематизированы, кадастровая стоимость значительно ближе к рыночной, чем инвентаризационная. Ее можно узнать на сайте Росреестра, подав электронную заявку. Можно сделать это и в местном отделении Росреестра.
Практически любой гражданин может сделать электронный или письменный запрос для получения сведений о кадастровой стоимости. Эта информация является публичной. Можно зайти через сайт Госуслуги, портал Росреестра и другие.
Зарегистрировав обратившегося, служба Госреестра выдает в течение пяти дней нужную информацию. Эти данные нужно оплатить. Госпошлина составляет от 200 до 400 рублей. Информацию может получить не только владелец.
Это значит, что вычислить свой платеж можно и раньше. Достаточно заказать выписку и сделать нужные расчеты. Не нужно забывать, что данные об обратившихся будут храниться и выдаваться при последующих обращениях.
Федеральный закон
До принятия поправок в закон физические лица могли не платить налог в случае владения ею 3-х и более лет. Еще одно право, связанное с продажей квартиры, касалось налоговых вычетов. Максимальный - составлял 1 миллион рублей.
Все эти льготы способствовали развитию «черного» рынка недвижимости. Таково было мнение депутатов Государственной Думы по вопросу налога с продажи квартир и домов. Для того, чтобы препятствовать развитию перекупщиков на рынке недвижимости, были приняты поправки в Налоговый Кодекс.
Срок владения объектом недвижимости по Федеральному Закону № 382 увеличился с трех до 5-ти лет. В случае, когда вы покупали квартиру раньше, чем пять лет назад, то налог не надо платить.
Он не платится также при следующих обстоятельствах:
- недвижимость перешла по дарственной;
- дом или квартира досталась по наследству;
- право собственности получено в результате приватизации;
- в том случае, когда недвижимость получена в собственность в результате договора о пожизненном иждивении.
Чтобы привилегией получения налогового вычета не пользовались продавцы недвижимости, законодательный орган изменил исходные данные для расчета налога. Теперь налог на любой объект недвижимости будет рассчитываться по кадастровой стоимости с учетом понижающего коэффициента.
Расчет налога
При расчете платежа учитываются следующие факторы:
- сколько лет имущество находится в собственности;
- величина понижающего коэффициента.
В каждом регионе свой размер понижающего коэффициента. Его диапазон - от 0,1 до 2,0. Для того, чтобы узнать сумму налога, нужно умножить кадастровую стоимость квартиры или любого другого объекта недвижимости на региональный коэффициент. Далее вычислить с этого произведения тринадцать процентов.
Например, в выписке из реестра мы находим кадастровую стоимость. Предположим, она составляет 500 000 рублей. В местном отделении налоговой службы узнаем коэффициент, например - 0,2. Умножаем 500 000 на 0,2. Получаем 100 000 рублей. Теперь это произведение умножаем на 13% налоговой ставки.
100 000 х 13%= 13 000
Это и будет подоходным налогом, который следует уплатить после продажи квартиры.
На видео о выплате налога
В результате принятия поправок к закону все продавцы недвижимости стали делиться на две категории: те, кто приобрел недвижимость до 1 января 2016 года и на тех, кто - после.
Во время продажи разных видов собственности граждане обязаны уплачивать соответствующие налоги в государственную казну. Однако для правильного оформления подоходного налога (НДФЛ) и применения в разных случаях налоговых льгот, важно учитывать некоторые нюансы налогового законодательства страны.
Основные нюансы налогообложения при продаже недвижимости
Статья № 207 Налогового Кодекса РФ регламентирует уплату налогов гражданами. Плательщики налогов на доходы физических лиц должны быть:
- резидентами России, проживающими в РФ более полугода и не выезжающими за ее пределы на длительные отрезки времени,
- лица, не являющиеся резидентами, но имеющие на территории РФ источники дохода.
В соответствие с российским налоговым законодательством, определенным источником дохода может считаться любое недвижимое имущество, которое было продано и обязано облагаться подоходным налогом. Даже если гражданин не имеет официального заработка, из которого платились бы налоги, он обязан заплатить налог с имеющегося собственного имущества при его продаже.
При уклонении от любого вида уплаты налогов предусмотрено преследование по закону с последующим административным взысканием. Кроме того, лица, которые имеют гражданство РФ, но продают жилую собственность за пределами государства, также должны внести в казну причитающуюся налоговую сумму. То есть это такая же форма получения дохода, как и из любого другого источника.
При расчете подоходного налога в процессе продажи квартиры ее полная стоимость исчисляется по налогооблагаемой базе. Данный вид доходов декларируется в рублях, поэтому в случае указания стоимости жилья в договоре в любой иностранной валюте, производится ее конвертация по действующему на тот момент курсу.
Как рассчитывается НДФЛ при продаже квартиры физлицом
По действующим законам налогоплательщику предоставлено полное право не оплачивать подоходный налог, если продаваемая квартира числится в его собственности более 3-х лет. Даже если гражданин не проживал на этой жилплощади, он должен иметь документальное подтверждение прав на собственность с точным указанием даты выдачи бумаг, определяющих сроки собственности.
При нахождении квартиры в собственности менее 3-х лет, НДФЛ при продаже квартиры необходимо будет выплатить в размере 13%-ной ставки. Такой вид налога высчитывается по одному из двух вариантов, исходя из определенных обстоятельств. Возможны следующие положения:
- Имущественный вычет. В этом случае размером имущественного вычета является сумма в 1 млн. рублей, который вычитают из стоимости квартиры, а затем – умножают на 13% налоговой ставки.
- Расчет по формуле «доходы – расходы». В данной ситуации возможно не применять налоговые вычеты, уменьшая вместо этого доход, получаемый от продажи квартиры. То есть расходы, затраченные на приобретение указанного вида недвижимости, можно будет вычесть из дохода от продажи данного объекта.
Любые обстоятельства, которые могут обеспечивать те или иные виды расчетов налогообложения, необходимо документально подтверждать. В противном случае налоговые органы имеют право не принимать в учет указанные сведения.
Стоит учитывать и разнообразие расходов, которые принимают участие в непосредственном расчете налога. К ним можно отнести:
- Траты физлица на приобретение жилой недвижимости в строящихся объектах или на вторичном рынке;
- Затраты на проектирование и разработку документов и планов во время организации строительства;
- Оплату услуг и ремонтно-отделочных работ;
- Покупку строительно-отделочных материалов;
- Затраты на подключение различного рода коммуникаций.
В случае наследования или дарения жилья, а не его , расходы для уменьшения налогооблагаемой базы не предусмотрены. В этом случае более выгодно использовать правила имущественного вычета для уменьшения НДФЛ.
Правильный расчет и оплата налога с продажи квартиры/комнаты/доли
Для многих граждан будет нелишним знание определенных нюансов при уплате подоходного налога с продажи квартиры. Отдельным моментом является продажа недвижимого объекта, который является долевой собственностью нескольких граждан. Можно рассмотреть несколько наиболее актуальных вариантов решения данного вопроса.
Квартира может считаться в равных долях собственностью нескольких граждан, связанных родственными узами. В этой ситуации из общей стоимости квартиры определяется имущественный вычет в 1 млн. рублей. По стандартной формуле, с учетом 13%-ной ставки, далее высчитывается необходимая сумма для выплаты в госбюджет, и эта сумма в равных долях распределяется между собственниками.
Если собственниками являются несовершеннолетние граждане, то уплата налогов ложится на плечи родителей. В случае наличия прав собственности на квартиру у граждан, которые не являются родственниками, подоходный налог высчитывается с каждого в той доле, которая считается его собственностью в данном объекте недвижимости. Важно при этом, чтобы у каждого собственника было документальное подтверждение на право владения его долей.
Также существуют нюансы в случае, если средства от продажи жилья должны быть использованы для последующего приобретения другой недвижимости. В этой ситуации положенные вычет и подоходный налог могут производиться взаимозачетом. Совершая обе сделки в один и тот же налоговый период, налогоплательщик не получит положенный вычет, но и будет освобожден от уплаты налога.
Могут возникнуть отдельные случаи, когда для уменьшения суммы подоходного налога, гражданин может занизить в договоре купли-продажи стоимость недвижимого объекта. В связи с тем, что такие факты неоднократно выявлялись, оценочная стоимость жилых площадей в каждом регионе тщательно отслеживается налоговыми органами, а ее явное занижение будет считаться поводом для наложения административных санкций.
Порядок и правила представления документов в налоговую инспекцию при продаже жилья
При необходимости уплаты подоходного налога составляется соответственная налоговая декларация, в которой необходимо предоставление регистрационных сведений гражданина, точной суммы дохода и суммы налога. Кроме указанной декларации, необходимо подать пакет документации:
- копию паспорта гражданина,
- свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество,
- договор сделки (купли-продажи),
- расписку от покупателя или квитанцию об осуществлении оплаты,
- заявление о предоставлении вычета – в случае такого варианта расчета,
- при варианте расчета «доходы – расходы» – копии документов о подтверждении расходов при покупке данного объекта.
После проверки данных и уведомления налогоплательщика о правильности составления и подачи документов, гражданин берет реквизиты, по которым посредством банковских учреждений можно будет оплатить подоходный налог. Наличным расчетом налог не оплачивается.
Вопросы, связанные с обложением налогоплательщиков, проживающих на территории Российской Федерации, сборами в пользу государственного бюджета – всегда одни из самых волнующих. Множество людей желает повысить свою гражданскую грамотность и узнать, какие права и обязанности они имеют. В частности их интересуют налоговые сборы, связанные с продажей квартиры или жилого имущественного объекта иной разновидности, которые с недавнего времени претерпели некоторые изменения, связанные с некоторыми, весьма важными нюансами. В этой статье мы рассказываем, какие особенности в сфере налогообложения необходимо учитывать при продаже квартиры, как рассчитать налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности в 2018 году, а также рассматриваем множество других полезных сведений.
Первое, и наиболее значительное изменение, произошедшее в области налогообложения полученных при реализации жилья средств, связано с заменой финансовой базы с инвентаризационной стоимости, на кадастровую цену рассматриваемого недвижимого объекта.
Переход на новые величины обозначил не только юридические изменения, но также и реальные: размер налога, выплачиваемого в казну, значительно возрос.
Внедрение рассматриваемого изменения началось еще в 2015 году. Оно длиться до сих пор и будет продолжаться еще долгое время, так как на пути окончательного установления расчета налога по кадастровой стоимости объекта лежит значительное препятствие, заключающееся в значительной разнице между инвентаризационной и кадастровой ценой.
Эти две величины совпадают редко. Кадастровая цена – величина, практически совпадающая с рыночной, то есть она весьма и весьма высока, в то время, как инвентаризационная едва ли дотягивает по размеру до части рыночной стоимости объекта.
Благодаря введению кадастровой стоимости, государство желало решить одну очень важную проблему – пресечь мошенничество и спекуляцию в области продажи недвижимости. Сделать так, чтобы у мошенников не было возможности указать в договоре небольшое количество средств, якобы полученных при реализации, а по факту получить намного больше. Когда закон основывался на стоимости инвентаризационного характера, сделать это было вполне возможно и весьма легко. Теперь же обстоятельства затрудняются для мошенников тем, что величина налога в любом случае будет рассчитываться согласно рыночной стоимости объекта.
Однако это нововведение вызвало проблему с реализацией жилья, требующего конкретных вложений на ремонт. Помимо прочего, нельзя исключать и те случаи, когда владельцы недвижимости вынужденно уменьшают стоимость жилья, ввиду каких-либо семейных проблем, например, болезни, чтобы быстрее продать его и получить деньги на лечение.
Согласно обозначенным правительственными структурами планам, полный переход на кадастровую стоимость во всех регионах страны должен состояться к 2020 году. Сейчас процесс находится на переходной стадии. Предполагается, что одновременно с его течением уполномоченные государственные структуры отслеживают различные проблемы в применении нововведений, и принимают меры для их регулирования.
Напомним, процесс начался еще в 2015 году. С того времени прошло уже почти четыре года. За это время многие субъекты Российской Федерации справились в большей степени, с переходом на кадастровую стоимость жилья касательно налога на доходы физического лица при реализации квартиры. Однако, многие регионы до сих пор продолжают полностью или частично исчислять налог по инвентаризационной стоимости.
За счет перехода на кадастровую оценку не только регулируются события, связанные с мошеннической перепродажей жилья, но также позволяет заметно увеличить приток финансов в государственную казну, ведь кадастровая стоимость жилье – величина, практически аналогичная той, которая действует на рынке недвижимости. Сведение на нет всех противозаконных схем реализации жилья с одной стороны окажет весьма позитивное воздействие на общее положение в стране, одновременно с этим собственники будут вынуждены выплачивать большое количество средств в казну, что негативно скажется на их благосостоянии.
Чтобы избежать недовольства и неминуемых отрицательных последствий перехода, как раз и было предусмотрено постепенное вхождение кадастровой оценки в силу.
В течение пяти лет, начиная с 2015 года, величина налога на доходы физического лица, снимаемого с реализационной стоимости жилой недвижимости, будет повышаться на целых 20%. В текущем, 2017 году, осуществляется применение так называемого поправочного коэффициента, составившего 0,4, относящегося к 2016 году. В 2018 будет осуществляться расчет по коэффициенту, равному 0,6.
Общая ставка по налогу составит 0,1%. Для больших городов, расположенных на территории нашей страны, эта величина по решению местных органов власти может быть поднята до показателя в 0,3%.
В текущем году продолжали сохраняться актуальные размеры налоговых вычетов и льгот. Так, возможность сократить площадь квартиры, облагаемую налоговым сбором, на 20 квадратных метров применялась не однократно. Если площадь квартиры была меньше, чем искомые 20 метров в квадрате, то налог с нее не взымался.
После осуществления реализации жилья, жители Российской Федерации получают от налоговой инспекции уведомление, в котором будет содержаться информация по величине налогового сбора, полагающегося к выплате. Если искомое уведомление к гражданину не поступает, ему приходится самостоятельно решать вопрос с получением реквизитов на оплату, так как отсутствие искомого письма не освобождает налогоплательщика от ответственности за невыплату и штрафы.
Если обнаруживается факт сокрытия информации о продаже квартиры, на невыплаченный гражданином налог инспекция вправе налагать дополнительную штрафную выплату – 20% от не внесенного в государственную казну сбора.
Еще одно существенное изменение, связанное с реализацией жилья, произошло с наступлением 2016 года. Оно заключалось в следующем. Закон определяет понятие «минимальный срок», который в случае с налогообложением суммы, полученной за продажу жилья, обозначает конкретный временной период, в течение которого жильем необходимо владеть для освобождения от налоговой выплаты.
До наступления 2016 года искомый минимальный срок составлял три годичных периода. Иными словами, с момента приобретения и регистрации жилья, гражданин должен был владеть квартирой или иной недвижимостью. Если этот срок был успешно пройден, и жилье оставалось в собственности, при его последующей продаже производилось освобождение от налоговых выплат, при этом цена жилья и способ ее определения на этот факт никакое влияние не оказывали.
С наступлением прошлого года рассматриваемый предельный срок серьезно возрос. Теперь он составляет не три года, а целых пять. Такое нововведение также было необходимо для предотвращения различных спекуляций на рынке недвижимости, однако, теперь большая часть законопослушных граждан вынуждена ожидать более длительный срок или терять серьезные деньги.
Правило с новым сроком действует следующим образом: если квартира приобретена до наступления 2016, то через три года ее можно продавать и не бояться потерять существенную сумму средств. Если после наступления указанного года, тогда придется ждать не три, а пять лет. Так, купившие жилье в 2016 году, смогут продать его без выплаты налога только в 2021.
Обратите внимание! Если недвижимое имущество приобретено после наступления 2016 года, при этом реализуется дешевле, чем 70% от установленной по нему кадастровой цены, базой, подлежащей обложению налогом, считаются искомые 70%.
При этом сумма покупки, указанная в оформленном договоре, не играет никакой весомой роли. Кроме того, если вы задействуете право на получение налогового вычета, и налоговая база будет им полностью покрыта, все равно необходимо представить в налоговую инспекцию пакет соответствующих документов. Если же дождаться окончания предельного срока владения, документы оформлять и подавать не нужно.
Выплата налога предполагается к осуществлению исключительно после завершения сделки. Разумеется, никто не потребует с вас денег, если вы достигли с покупателем устной договоренности, но жилье еще не продали.
После того, как все процедуры будут проведены, деньги получены и документы подписаны, необходимо собрать искомые бумаги и на основании указанных в них сведений внести данные в декларационный бланк по форме 3-НДФЛ.
Видео – Налог с продажи квартиры в 2017 году
Ставка по налоговому сбору с продажи жилья и налоговый вычет
Ставка, по которой производится вычисление полагающегося государству налога, составляет 13%. Сам сбор носит название налога на доходы физического лица, и снимается не только со средств, полученных при продаже квартиры, но также:
- с реализации иного имущества;
- заработной платы сотрудника;
- иных денежных поступлений гражданина, классифицирующихся, как доход.
Кроме того, налоговое законодательство нашей страны предусматривает возможность уменьшения финансовой базы, к которой искомая ставка по налогу на доходы физического лица применяется. Рассмотрим их подробнее.
В первую очередь речь идет о разнице между начальной и конечной стоимостью. Иными словами, цена, по которой вы приобретали квартиру, может быть исключена из стоимости ее продажи.
В этом случае налог будет рассчитываться с разницы между двумя показателями. Однако, процедуру возможно завершить лишь в том случае, если у вас на руках имеются подтверждение затрат на приобретение. То есть договор с указанной суммой.
Приведем пример. Елена Ивановна приобрела в 2016 году квартиру за 2 миллиона рублей. После приобретения в течение одного года она делала в ней ремонт. Затем, наша героиня поспешно приняла решение о переезде в другой город и выставила квартиру на продажу, за цену на 500 тысяч превышающую стоимость приобретения. Получается, реализация состоялась в 2017 году, за четыре года до прохождения минимального предельного срока. При расчете величины налога Елена Ивановна предъявила документы в налоговой инспекции, подтверждающие совершенные ей затраты. В результате, финансовая база налога была рассчитана следующим образом: 2 500 000 – 2 000 000 = 500 000. Затем была найдена сама величина налога: 500 000*13%= 65 000. Получается, 65 тысяч российских рублей Елена Ивановна уплатила в казну благодаря тому, что имела на руках подтверждающие затраты на покупку бумаги.
Второй способ уменьшить подлежащую обложению налогом базу, если документы на приобретение жилья не сохранились – применение налогового вычета, равного миллиону российских рублей. Если эта величина соответствует или даже превышает стоимость квартиры, то налог в казну не уплачивается, однако, декларационный бланк все же предоставляется.
Приведем пример получения налогового вычета. Игорь Владимирович, проживающий на севере России, приобрел квартиру за 2 миллиона рублей. К сожалению, ввиду непреодолимых причин, наш герой не смог сохранить и впоследствии восстановить документы, подтверждающие совершенные при покупке затраты, когда в следующем году решил реализовать жилье и отправиться жить на юг. Поэтому, он заявил собственное право на получение вычета величиной в миллион российских рублей и с помощью него уменьшил налоговую базу. В итоге, получилось следующее: (2 000 000-1 000 000)*13%= 130 000 – столько выплатил государству Игорь Владимирович.
При использовании одного из вышеперечисленных вариантов нужно помнить следующее: доступно применение лишь одного из них. Одновременно уменьшить облагаемую налогом базу и на вычет и на сумму совершенных при покупке затрат не представляется реальным.
Кроме того, если вы выберете вариант с вычетом на миллион, обратите внимание, что его применение в год ограничивается названной суммой на все проданные вами объекты недвижимости. Продайте хоть пять квартир, но больше миллиона за все пять вычета получить не сможете.
Если владельцем искомого жилья числитесь не вы один, то размер вычета будет распределен между владельцами согласно величине их долей.
Возмещение выплаченного налога возможно при покупке нового жилья, при которой вам будет полагаться еще один налоговый вычет, в размере 13% от стоимости приобретенной жилплощади.
Если имущество, находящееся в долевом владении, реализуется не единым договором, то каждый собственник должен заключить с покупателем или покупателями собственный договор, отдельный документ. При этом, он имеет право отдельно и воспользоваться стандартным вычетом.
Кроме того, не платить налог при продаже квартиры можно, без использования вычетов, но только если вы:
- владели ей положенный по закону срок;
- продали ее дешевле изначальной стоимости покупки.
Как определить срок владения
Очень часто люди допускают ошибки и встречают множество различных сложностей при определении временного периода, в котором они владеют имуществом. Давайте поговорим о том, как этот срок определить в разных ситуациях.
Так, если жилье было не приобретено, а досталось в качестве наследства от родственников, временной срок обладания им в собственности стартует с того дня, когда право на наследство стало актуальным, то есть вошло в силу.
Приобретенное в ипотеку жилье становится вашим, как только вы ставите подпись напротив галочки в акте приемопередаточного характера. От этого момента и следует начинать вести отсчет срока владения.
Если ваша квартира приобреталась до наступления 1998 года, то свидетельства на руках у вас быть не может. В этом случае придется предоставлять в налоговую службу какие-либо иные документы.
Если жилье принадлежало нескольким хозяевам, но один из них выплатил оставшимся деньги, тем самым купив другие части квартиры, он становится ее единоличным владельцем. Платить налог он должен при продаже лишь в том случае, если с момента регистрации первой доли не прошел еще минимальный предельный срок.
Возможна также ситуация, когда собственник отдельно стоящего дома производит дополнительные строительные работы. Затем жилье выставляется на продажу и приобретается, при этом от момента прекращения работ по довершению строительства не прошло установленных законом трех (если производился процесс до 2016 года) или пяти (если после 2016) лет. В этом случае продавец обязан уплатить налог на доходы физического лица в государственную казну.
Процедура расчета налога
Формула для вычисления налога на этом этапе вам уже известна. Она представлена двумя составляющими:
- ставкой;
- облагаемой налоговой базой.
Чтобы найти значения каждого составляющего, необходимо пройти следующие этапы.
- Определить величину полученных при продаже квартиры средств.
- Понять, соответствует ли приобретенный доход кадастровой стоимости.
- Узнать, каким способом вы можете уменьшить налогооблагаемую базу и рассчитать ее окончательную величину.
- Умножить базу на налоговую ставку и узнать величину сбора, полагающегося государственной казне.
Сроки подачи документов на проверку
Как и по любому иному налоговому сбору, налог на доходы физического лица необходимо декларировать. Иными словами, налоговая службы страны требует заполнения декларационного бланка 3-НДФЛ и передачи его на проверку, вместе с пакетом сопровождающих документов.
Правильно заполнить декларацию 3-НДФЛ с первого раза удается не всем. Чтобы избежать ошибок и сэкономить время, предлагаем ознакомиться с . В ней найдете пошаговую инструкцию по заполнению справки 3-НДФЛ.
Передать на рассмотрение заполненные бумаги необходимо в отделение налоговой службы, которое определяется по месту проживания каждого конкретного налогоплательщика.
Крайним сроком ее подачи является последний день апреля месяца того года, который следует за годом реализации жилья. Выплата налога также производится в следующем году, только уже до 15 числа июля месяца.
Подача декларации может быть осуществлена не только традиционным способом, с помощью личного появления в отделении службы, но также с использованием:
- почтового отправления;
- коммуникационной сети интернет, посредством отправки документов на проверку через электронный личный кабинет налогоплательщика .
Если самостоятельно возможности передать документы на проверку нет, необходимо оформить доверенность и подрядить надежного человека, своего родственника, друга, стать вашим официальным представителем. Он получит право не только лично предоставить на проверку документы от вашего лица, но также сможет ставить за вас подпись на бумагах и выполнять другие необходимые действия.
Штрафные санкции
Гражданин, вовремя не передавший на проверку декларацию или не выплативший налог, согласно закону подвергается некоторым штрафным санкциям от представителей налоговой службы России.
В ситуации, когда платить налог не нужно, однако, необходимо заполнить и отдать на рассмотрение декларацию, непредставление бланка на проверку карается тысячей российских рублей. Кажется, что сумма небольшая, однако, для простого российского обывателя вполне ощутимая, особенно в тандеме с иными штрафными санкциями.
Если налог нужно было выплатить, но декларация была не передана в органы, штраф налагается в размере 5%-30% от величины налоговый выплаты. Этот штраф будет набавляться в аналогичном количестве ежемесячно, пока не будет выплачен сам налог, от передачи которого в казну при условии начисления штрафа вы не освобождаетесь.
Если декларация была представлена специалистам инспекции, а вот налог не был выплачен, на каждый день просрочки начнется начисление пени.
В исключительных случаях отказ от уплаты налога может приводить к ответственности уголовного характера. Речь идет о таких случаях, например, когда сумма налога больше шестисот тысяч рублей.
Подготовка декларационного бланка
Правильное заполнение формы 3-НДФЛ – один из основополагающих шагов к успешной выплате налога. Очень важно уделить вписыванию сведений особое внимание, четко сосредотачиваясь на процессе вносить важные данные.
Таблица 1. Список правил, которые необходимо соблюдать
| Правило | Пояснение |
|---|---|
| В первую очередь нельзя допускать возникновения путаницы или ошибок в предоставляемых на проверку сведениях | Речь идет, прежде всего, про неверно вписанные величины, ссылки на какие-либо документы и прочие юридического рода ошибки. Кроме того, важно не допускать возникновение опечаток или грамматические ошибки, так как их наличие может серьезно смазать общую картину. |
| Заполнение необходимо производить чернилами стандартных цветов – черного или синего | Еще лучше будет оформить декларационный бланк в печатном виде, использую специализированную программу от Федеральной налоговой службы, самостоятельно генерирующую конечный вариант нужного нам бланка. |
| Если вы правите или исправляете что-либо в тексте ручкой, бланк придется переписать | Можете, разумеется, наплевать на условности, однако, все, чего вы добьетесь – возвращения бланка непосредственно в руки работником Федеральной налоговой службой и повторное переписывание, а также потеря времени. |
| Заполнение полей производится стандартным способом, с левой стороны на правую | Клетки, которые остаются пустовать, не заполняются случайными показаниями или нулями, в них ставятся прочерки. |
Декларационный бланк – бумага, состоящая из нескольких, довольно объемных, сегментов. Всего он насчитывает 23 листа. Первые два из них наполняются информацией о плательщике налогового сбора, составляющем документ.
Все остальные части этой бумаги используются для передачи сведений по доходам гражданина и расчета величины налогового сбора. Граждане не обязаны заполнять все листы декларационного бланка, если продали квартиру, так как в них присутствует множество граф, не имеющих к ситуации отношения.
Как узнать кадастровую стоимость жилья
Чтобы узнать кадастровую стоимость собственного жилого имущества, необходимо, чтобы ее оценка ранее состоялась. Иными словами, инвентаризационная стоимость объекта должна официально быть сменена на кадастровую. Производится это с помощью официального представителя кадастровой палаты, который дает официальную оценку кадастровой стоимости вашей квартиры и протоколирует ее. Если эта процедура не была проведена, вам следует обратиться в кадастровую палату и обсудить, как будет проходить оценка объекта и составление соответствующей документации.
После того, как стоимость будет определена, узнать ее величину можно будет в личном кабинете налогоплательщика на официальном электронном ресурсе налоговой службы. В этом пространстве будут отображаться все имущественные объекты, принадлежащие налогоплательщику, для которых подразумевается осуществление налогового сбора. Напротив, для каждого наименования будет значиться устаревшая инвентаризационная цена, а также обновленная кадастровая.
Кроме того, данные по кадастровой стоимости предоставляются в Росреестре. Чтобы их получить, нужно также посетить сайт Росреестра или явиться туда лично.
Обратите внимание на следующие моменты. Если разница между стоимостью инвентаризационной и кадастровой кажется вам разительной, возможно вид использования вашего имущественного объекта был определен сотрудниками неверно, а значит, и конечная величина налогового сбора будет найдена неверно.
Кроме того, специалисты службы иногда ошибаются с указанием площади имущественного объекта. В этой ситуации нужно составить обращение в Росреестр и попросить официально исправить значение конкретных данных.
Льготы
В каждом государстве существую особенные категории граждан, которые принадлежат к социально незащищенным. Это, прежде всего:
- малоимущие семьи;
- многодетные ячейки общества;
- люди с инвалидностью;
- пенсионеры.
Гражданам из этих прослоек полагаются льготные условия налогообложения, связанные с выплатами имущественного сбора. Они будут следующими. При расчете налоговой базы, из стоимости жилья вычитают определенное количество квадратных метров:
- если во владении находится комната, то с нее снимают по 10 метров в квадрате;
- если квартира, то с нее снимают по 20 метров в квадрате;
- если отдельно стоящий дом, то льгота составит 50 «квадратов».
Если площадь после осуществления этого вычета станет равно нулю, то гражданин из определенной нами категории не будет платить налог.
Кроме того, законодательные власти каждого региона имеют право на самостоятельное дифференцирование величины выплат. Они могут разработать для каждой социально-незащищенной категории граждан ставки, имеющие индивидуальный характер, уменьшив их ради облегчения финансового бремени налогоплательщиков.
Подведем итоги
Налог, взымаемый при продаже квартиры, в 2017 году может быть отменен. Кроме того, освободиться можно также от предоставления декларационного бланка на проверку в налоговую службу. Эту возможность осуществить сможет лишь тот человек, который сохранит статус собственника относительно квартиры, находящейся у него во владении, определенный минимальный срок. В теме статьи он равен трем годам, однако, на 2017 года эта величина уже не является актуальной. Она распространяется лишь на те жилища, которые были куплены до наступления 2016 года. После его наступления произошли изменения, срок ожидания увеличился до пяти лет. Теперь реализовать жилье до его окончания без предоставления декларации невозможно, несмотря на то, что при соблюдении некоторых условий можно избежать налоговой выплаты.
Налог с продажи (или доходов физического лица) имущества с начала 2016 года уплачивается по новым правилам. Важное значение имеет дата приобретения недвижимости:
Тем не менее, в налоговом законодательстве по-прежнему предусмотрен . Это своего рода льгота - сумма, с которой налог не уплачивается. Необлагаемая налогом сумма составляет - 1 000 000 рублей.
Кроме того, для расчета налога стала использоваться кадастровая стоимость объекта недвижимости. В частности, она применяется при расчете, если стоимость по договору купли-продажи квартиры будет выше кадастровой стоимости.
Закон Российской Федерации обязывает граждан в случае получения дохода от продажи квартиры не позже положенного срока . Она подается даже в тех случаях, если при расчете налог равняется нулю. Однако, гражданин должен документально подтвердить доход и расход, полученный по сделкам.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры
С 1 января 2016 года вступили в силу изменения в законодательстве касаемо налогообложения. В частности, это коснулось налога на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) при продаже недвижимого имущества. Нужно платить налог с продажи квартиры или нет - зависит от нескольких факторов:
- Способ приобретения квартиры, а именно в порядке наследования или дарения она получена от близкого родственника и т.д. В этой ситуации имеет значение безвозмездность сделки .
- Срок владения недвижимостью. Если продажа квартиры осуществляется после минимального срока владения, установленного законом, то платить НДФЛ не нужно. И соответственно, наоборот, если продажа произойдет ранее, то налог должен уплачиваться.
- , по которой была продана квартира. В данном случае важно, когда он была приобретена прежним собственником, а именно:
- до вступления в силу изменений Налогового кодекса РФ (НК РФ) - до 1 января 2016 года ;
- после 1 января 2016 года.
Итак, в первом случае в налогооблагаемую базу входит сумма, указанная в договоре купли-продажи.
Во втором же случае применяется либо стоимость квартиры по договору, либо кадастровая, умноженная на понижающий коэффициент - 0,7. В расчет берется та стоимость, которая больше.
Соответственно НДФЛ, подлежащий уплате, составит 70% от продажной или кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января того года , в котором продается недвижимость.
В связи с этим налог платить не придется, если недвижимость будет реализована после минимального срока владения.
Если квартира менее 3 лет в собственности
В том случае, если объект недвижимости был приобретен до 2016 года, то минимальный срок владения для того, чтобы не платить НДФЛ после продажи составляет 3 года . Данное правило закреплено в п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
При этом не имеет значения каким способом квартира была приобретена в собственность - куплена, получена в наследство или др.
Срок владения исчисляется с того момента, когда запись о переходе права была занесена в единый государственный реестр прав . Эту информацию можно найти в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.
Если в собственности менее 5 лет
Как было указано выше, с 1 января 2016 года налоговое законодательство несколько изменилось. Теперь минимальный срок владения имуществом перед его продажей должен составлять не менее 5 лет .
Кроме того, квартира должна принадлежать гражданину по договору купли-продажи, мены, и др., то есть на основании возмездной сделки . Соответственно при соблюдении этих условий нет необходимости платить НДФЛ.
Налоговый вычет при продаже квартиры
НДФЛ с продажи квартиры представляет собой достаточно существенную сумму для большинства россиян. Существует способ сократить такие расходы, а именно применение налогового вычета , который представляет собой налоговую льготу . Налоговым вычетом может воспользоваться:
- гражданин РФ;
- официально нетрудоустроенный гражданин, то есть не являющийся плательщиком НДФЛ (к ним относятся пенсионеры, индивидуальные предприниматели и др.).
Итак, если продажа объекта недвижимости состоялась ранее 3 или 5 лет с момента его приобретения, то гражданин вправе воспользоваться правом на налоговый вычет. Он не может превышать 1 000 000 рублей в год.
Таким образом, налог нужно будет заплатить с полученной прибыли от продажи недвижимости минус 1 000 000 рублей. Такая налоговая льгота закреплена в п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ и предоставляется раз в год . В случае, когда продажная или кадастровая стоимость не превышает сумму налогового вычета, налог равен нулю и платить его не нужно.
Если гражданином за год продано более одного объекта недвижимости, то имущественный вычет применяется ко всем в сумме.
Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности , то вычет предоставляется в сумме 1 000 000 рублей на всех собственников пропорционально их долям. Однако, есть исключения:
- в случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, по разным договорам купли-продажи;
- у каждого собственника имеется свое свидетельство о регистрации права (или выписка из ЕГРП).
Также имеется иной способ воспользоваться налоговой льготой. А именно уменьшить доход от продажи объекта недвижимости на расходы по покупке нового объекта недвижимости. НДФЛ придется заплатить с разницы между этими суммами. При использовании такого способа гражданин обязан подтвердить свои расходы на покупку жилья (например, чеки или квитанции).
Как и когда подавать налоговую декларацию?
В случае продажи квартиры в обязанность гражданина входит подать декларацию в Инспекцию федеральной налоговой службы России (ИФНС России) по месту жительства. Подается она по форме 3-НДФЛ.
Декларация должна быть подана не позднее 30 апреля года следующего за тем, в котором была продана квартира. Важно знать, что декларация подается даже если налог равен нулю .
Данный документ можно заполнить как в электронном виде, так и на бумаге. Подать декларацию можно лично, а также посредством почтового отправления с описью вложения. В электронном виде она подается через личный кабинет на официальном сайте ИФНС России.
Кроме того непосредственно к декларации необходимо в обязательном порядке приложить:
- Копии документов на основании, которых произошел переход права собственности к другому владельцу. Это может быть договор купли-продажи, мены и др. Этот же документ будет подтверждать и сумму продажи квартиры (относится к случаю, если объект приобретен до 1 января 2016 года, после этой даты применяется кадастровая стоимость).
- Копии документов, подтверждающие расходы налогоплательщика. Данное относится к тем налогоплательщикам, которые уменьшают доход от продажи квартиры на расход от покупки новой в одном налоговом периоде. К ним можно отнести расписки, чеки и др.
При предоставлении копий вышеуказанных документов нужно предоставить для сверки налоговому инспектору их подлинники .
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Существует два способа получить налоговый вычет при продаже квартиры. Каким способом воспользоваться зависит от ситуации.
Так, если квартира продана и другой объект недвижимости взамен не приобретался , то применяется налоговый вычет, где доход от продажи уменьшается на 1 000 000 рублей.
Расчет налога будет осуществляться по следующей формуле :
Сумма НДФЛ, подлежащая уплате = (Стоимость квартиры по договору или ее кадастровая стоимость - налоговый вычет (1 000 000) × налоговая ставка (13 %).
Куприн И.И. продал квартиру в 2016 году, купленную в 2015 году. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи, составляет 5 000 000 (именно она применяется при расчете налога, так как объект приобретен в собственность до 1 января 2016 года).
Следовательно, НДФЛ от продажи квартиры будет равен:
(5 000 000 - 1 000 000) × 13%= 520 000.
Во втором случае квартира продана и в этом же году куплена другая . В этой ситуации можно уменьшить доход, полученный с продажи квартиры, на расход на покупку нового жилья. Налог полежит уплате с полученной разницы .
Расчет налога следует производить по следующей формуле :
НДФЛ = (цена проданной квартиры - цена купленной квартиры) × налоговая ставка (13%).
Закиров В.И. продал квартиру в 2016 году за 3 600 000 рублей и в этом же году купил другую за 2 600 000 рублей. Договорная цена и в том и другом случае выше кадастровой стоимости, поэтому при расчете используется договорная.
НДФЛ, подлежащий уплате равен 130 000 рублей. Поскольку разница между ценами продажи и покупки квартир составляет 3 600 000 - 2 600 000 = 1 000 000, то налогооблагаемая база равна 1 000 000 рублей. Далее 1 000 000 × 13% = 130 000 (сумма налога, подлежащая уплате).
Парфенов К.М. продал свою квартиру после 1 января 2016 года, и кадастровая стоимость составила за 4 200 000 (больше чем указана в договоре купли-продажи), и приобрел новую квартиру за 3 000 000 рублей.
Расчет будет следующий: 70% от 4 200 000 составит 2 940 000. Она и будет применена к расчету.
Итак, 2 940 000 меньше 3 000 000. Таким образом, налог будет равен нулю, и платить ничего не придется.
Налогоплательщикам выгоднее использовать второй способ уплаты НДФЛ, а именно «доход минус расход». Его лучше применять, когда расход превышает 1 000 000 рублей .
Однако закон запрещает применение двух способов одновременно . Налогоплательщику для расчета налога следует выбрать один из них.
Заключение
Нововведения в налоговом законодательстве коснулись широкого спектра. Кроме положительных моментов они несут и отрицательные для граждан - налогоплательщиков.
Применение кадастровой стоимости, а не договорной, связано, прежде всего, с тем, чтобы у недобросовестных граждан не возникало желания намеренно занижать стоимость квартиры при ее отчуждении другому лицу. Ранее такие случаи встречались часто.
Это, безусловно, привело к увеличению поступлению денежных средств в казну государства.
Очень удобно и выгодно воспользоваться налоговым вычетом, уменьшив доходы от реализации квартиры на расходы по приобретению новой. Особенно это выгодно, когда покупается жилье более дорогое по стоимости, поскольку налогооблагаемая база будет равна нулю.
Вопрос
Налог при продаже квартиры, приобретенной по долевому участию в строительстве
По каким правилам будет рассчитываться НДФЛ, если я приобрел квартиру в 2013 году по договору долевого участия, и хочу продать ее в 2017 году? Право собственности зарегистрировано в 2016 году.
Ответ
Поскольку право собственности зарегистрировано в 2016 году, то расчет будет производиться по новому законодательству. Чтобы избежать уплаты НДФЛ, продавать такую квартиру следует только в 2021 году (владеть ею не менее 5 лет).Если же квартира была продана в 2016 году или ее продажа планируется в 2017 г., то к расчету налога будет применена кадастровая либо договорная стоимость, умноженная на понижающий коэффициент (0,7).