Консервация объекта незавершенного строительства необходима в случаях, когда работы по возведению объекта не удается завершить в запланированный период. Причиной может стать нехватка денег на выполнение проекта в полном объеме, неблагоприятные погодные условия и так далее. Консервация - процесс, который подразумевает возобновление строительных работ в будущем. Вот почему подрядные договоры не разрываются, а приостанавливаются на определенный срок.
Многие путают понятие консервации и остановки строительных работ. В последнем случае мероприятия могут быть возобновлены, но обязательным условием является замена инвестора. При консервации лицо, которое финансировало проект, остается неизменным. Кроме того, остановка строительства позволяет в будущем реализовать сооружение или ликвидировать его.
Для понимания темы рассмотрим особенности консервации объекта, порядок выполнения таких работ, необходимые документы, тонкости составления акта затрат (сметы) и другие нюансы.
Термин «консервация» по отношению к незавершенному объекту подразумевает временно прекращение строительных мероприятий на территории объекта с обязательным оформлением бумаг и выполнением комплекса мероприятий по сбережению уже построенной части сооружения. К таким действиям приходится прибегнуть техническому заказчику (застройщику) в случаях, когда отсутствуют средства для выполнения работ, ухудшились погодные условия или возникли иные обстоятельства непреодолимой силы.
Процесс консервации оформляется документально, в виде приказа или распоряжения, где указывается следующая информация:
- Период разработки пакета бумаг, которые применяются при консервации.
- Мероприятия по инвентаризации.
- Субъекты и компании, которые несут ответственность за сохранение объекта.
- Объем денег, которые требуется для выполнения поставленных задач.
Порядок консервации
Консервационная процедура, а также связанные с этим процессом работы выполняются застройщиком и подрядной организацией. К этой категории относятся и другие субъекты, а именно инвесторы, субподрядные компании и так далее.
Если заказчик принял решение о необходимости приостановки строительства сооружения, он оповещает об этом подрядную организацию, а также местные органы власти, которые выдали разрешение на возведение объекта. В ГК РФ (ст. 752) указано, что заказчик, который инициирует процесс консервации, обязан произвести оплату подрядчику:
- По выполненным работам.
- По возмещению затрат, связанных с консервацией процесса возведения сооружения.
Как отмечалось ранее, приостановка строительных работ не является поводом для приостановки договорных отношений. Как только организационные мероприятия завершены, застройщик приступает к выполнению работ по консервации недостроенного объекта для сохранения имеющихся элементов и продолжения строительства в будущем.
Подрядчик
Практика показывает, что выполнение консервационных мероприятий возлагается на плечи подрядной организации, которая действует за деньги заказчика. Такой вид деятельности в договоре не рассматривается и в смете не отображается, поэтому необходимые вычисления выполняются отдельно. Как правило, работы выполняет строительная фирма, после чего смета согласовывается с заказчиком.
В документации указывается такая информация:
- Цена выполнения работы.
- Расчеты мероприятий по монтажу, ремонту или восстановлению сооружения.
- Охрана здания.
В соглашении строительного подряда указываются мероприятия, которые должны быть выполнены в первую очередь, а также действия участников в случае приостановки строительства и монтажа во избежание споров в будущем.
Инвентаризация
Одним из главных мероприятий при выполнении работ по консервации незаконченного объекта, является инвентаризация. Этот процесс организован с учетом требований методических указаний, согласованных и утвержденных Минфином РФ (приказ №49). Для работы назначается комиссия по инвентаризации, в которую входят участники строительного процесс и соглашения между сторонами.
Комиссия выполняет проверку и в заключение работ проводит опись законсервированного сооружения. В ней указывается название здания, объем уже выполненных работ по монтажу и строительству, расходы на реализацию мероприятий, а также причины «замораживания» строительства.
Бумаги составляются с учетом действующих рабочих схем и материалов, а именно актов приема-сдачи работ, чертежей (проектных, рабочих), имеющейся сметы, а также журналов учета сделанных работ. Свод сделанных мероприятий выполняется с учетом бумаг, которые оформлялись и заполнялись в процессе выполнения строительных работ.
Задача процесса инвентаризации заключается в фиксации реального состояния здания с учетом всех нюансов. Проводимая работа полезна и тем, что с ее помощью удается определить текущие несоответствия с ведомым учетом. Подготовленные и заверенные бумаги направляются заказчику с целью хранения и обеспечения сохранения незаконченного здания, строительство которого планируется возобновить в будущем.
Необходимые документы
Инвентаризация - только первый этап оформления консервационных процедур. После этого составляется акт о «замораживании» строительных работ, оформляемый по форме КС-17 (утверждена Постановлением Госкомстата РФ). В готовом документе отражается следующая информация:
- Название и назначение объекта, возведение которого «заморожено».
- День, когда строительство было начато.
- Сметная цена работ по соглашению.
- Фактическая стоимость выполненных мероприятий.
- Затраты заказчика.
- Расходы, которые приходится терпеть подрядчику при консервации сооружения, а также его охрану.
На базе акта оформляется еще один документ - смета будущих работ. После выполнения требуемых расчетов бухгалтерия застройщика выплачивает средства подрядной организации. При этом специалисты работают со счетами фирм, передают отчеты в органы надзора.
Зачем нужно консервировать дом?
Консервация сооружения - комплекс мер, которые направлены на предотвращение порчи, будущего разрушения или ухудшения параметров коммуникаций, оборудования и непосредственно здания. Кроме того с помощью консервации удается обеспечить безопасность людей и окружающей среды. Это значит, что строительная площадка и недостроенное здание должны быть в том состоянии, при котором гарантируется их устойчивость, прочностные характеристики и сохранность (для материалов, конструкций, техники). Это требование прописано в Правилах, которые утверждены постановлением российского правительства (утверждены приказом №802).
Консервация - необходимая мера, которая реализуется при отсутствии средств на продолжение работ, а также в периоды дождливого или зимнего сезона, когда материалы портятся из-за низкой температуры и других негативных факторов.
Перечень работ
Мероприятия по консервации включают в себя комплекс мероприятий по отношению к различным элементам уже готовой конструкции.
Фундамент
Если основа здания выполнена с помощью столбов или свай, в ее защите нет необходимости. Такие элементы находятся в земле, а их сохранность обеспечивается имеющимися материалами. Отдельного внимания заслуживает ленточный фундамент. По отношению к нему выполняются следующие работы:
- Элементы конструкции, которые находятся над поверхностью земли, накрываются недорогим рубероидом.
- Для сохранения целостности гидроизоляции требуется ее покрытие специальным утеплителем, который не подвержен воздействию влаги.
- Чтобы материал не слетел, его прижимают с помощью тяжелых предметов, например, кирпичей.
Во избежание проблем в процессе дальнейшего строительства, перед «замораживанием» строительных работ, важно дать бетону набрать марочную прочность. Для этого мероприятия должны проводиться после 28 дней с момента заливки.
Подвал
Если подрядная организация успела выполнить работы по производству подвала, но не закрыла его, придется делать дощатый настил с последующим покрытием пленочным материалом. Такая предусмотрительность позволяет защитить подвальное помещение от попадания снега и последующего образования воды.
Пол рекомендуется покрыть щебенкой или выполнить стяжку на цементно-песчаной основе. Эти мероприятия позволяют избежать поднятия грунтовых вод в период оттепели. Если по периметру стен имеется незасыпанный котлован, его стоит заполнить до холодов, чтобы исключить скопление воды и ее давление на стены подвала в процессе застывания. Если в конструкции предусмотрены отверстия для коммуникаций, их рекомендуется закрыть фанерой или металлом с последующим прижатием.
В случае, когда перекрытие смонтировано, его стоит изолировать с помощью пленки или рубероида. Прижатие материала производится с помощью досок по всему периметру.
Дом со стенами
Отдельного внимания заслуживает консервация индивидуального жилого дома, в котором возведены стены. Если здание построено из камня или кирпича, оно лучше перенесет консервацию при наличии дверных и оконных блоков, а также покрытия кровли. Если крыша не закончена, ставятся перекрытия над стеновым материалом. Это делается для защиты от влаги промежутков между бетоном и кирпичами.
Если здание выполнено из дерева, ставить двери и окна нет необходимости - достаточно закрыть проемы с помощью фанеры или досок. В этом случае обеспечивается нормальная циркуляция воздушных масс. Как результат, бревно или брус зимует без проблем.
В целом, процесс консервации подразумевает следующие работы:
- Создание конструкций, которые возьмут на себя проектные нагрузки.
- Установка оборудования, закрепляющего неустойчивые элементы здания.
- Освобождение трубопроводов и емкостей, заварка больших проемов и люков
- Переведение оборудования в безопасное состояние.
- Отключение коммуникаций (кроме тех, которые применяются для сохранности здания).
- Защита объекта от доступа посторонних лиц.
Составление сметы
Для оценки объема работ и потенциальных расходов на выполнение мероприятия оформляется смета. Для ее разработки привлекается проектная компания. Подготовленная смета применяется подрядчиком при выполнении работ по дополнительному соглашению к подрядному договору.
Затраты подрядной организации на выполнение работы по консервации в смете не указываются. Вот почему перед началом консервационных мероприятий стороны должны оформить дополнительное соглашение и оговорит в нем вопрос стоимости выполняемых работ.
В завершение заказчик и подрядчик подписывают смету на работы, а также акт приостановки строительных работ, составленный по форме КС-17.
Иногда необходимо сохранить работоспособность промышленных мощностей, которые не планируется использовать в ближайшем будущем. Или не успели за летний сезон полностью построить дом. В таком случае необходима консервация зданий и сооружений.
Вводная информация
Неважно, какая причина - или приближающаяся зима, или отсутствие потребности в зданиях. Всегда должен быть проект консервации зданий и сооружений. Также необходимо четко представлять, какие цели преследуются и какие задачи стоят перед людьми, осуществляющими процесс. Давайте рассмотрим вводную информацию, от которой будем отталкиваться. Допустим, что ведется строительство здания. Но завершить его до начала зимнего периода никак не успеть. А по технологии строительные процессы необходимо проводить при плюсовых температурах. Поэтому встала необходимость отложить весь спектр нужных работ до лучшего времени. А для этого необходимо защитить объект от осадков и перепадов температур.
Главная преследуемая цель
Наиболее приоритетным должна быть защита от влаги. Почему? Как известно, вода, когда она превращается в лед, увеличивается в объеме. Если не закрыть от влаги стыки и швы, то элементы конструкции после наступления морозов начнут разрушаться и деформироваться. Чтобы защититься от осадков, над недостроенными объектами возводят временные простые конструкции, выполненные из недорогих и доступных материалов. Оконные и дверные проемы необходимо закрыть с помощью рубероида или пергамина. Можно использовать фанерные щиты и в совсем уж редких случаях - полиэтиленовую пленку (ею удобно заделывать отверстия нестандартной формы). Чтобы не решать вопросы в процессе, необходимо создать адекватный и детальный проект консервации здания.
О фундаменте
Начнем с самой основы. Фундамент и цокольный этаж каменного дома (а также из бетона и кирпича) лучше оставить на год без нагрузки. Это необходимо для того, чтобы он отстоялся и осел. Деревянным постройкам такой временной период не нужен. Ведь они более легкие и создают меньшую нагрузку на основание. Учитывая, что в наших широтах высота снежного покрова регулярно превышает отметку в 0,5, фундамент необходимо подготовить самым тщательным образом. Первым делом необходимо внимательно осмотреть основание. При нахождении трещин и неплотностей, в которые может просочиться вода, их необходимо заделать. Если погодные условия уже не позволяют работать с цементным раствором, то стенки фундамента необходимо закрыть. Для этого, как правило, используется рубероид. Если гидроизоляция уже предусмотрена, то необходимо просто закрыть его верхнюю часть, чтобы на нее не попадали осадки. Также нужно озаботиться, чтобы около ленты фундамента не скапливалась талая вода. Для этого по периметру прокладываются канавки. Если это сделать не позволяет рельеф, то необходимо обязательно озаботиться гидроизоляцией.
О фундаменте с подвальным помещением
В таком случае возникают достаточно серьезные проблемы. Консервация здания требует, чтобы временное укрытие было надежным. Ведь если вода просочится, то она сможет разорвать всю конструкцию. На этот случай есть один народный способ: необходимо накидать в подвальное помещение пластиковых бутылок, которые на одну треть заполнены водой. Тогда при замерзании воды большую часть распорных усилий примут на себя погруженные в объем льда и более податливые к сжатию бутылки, а подвал не пострадает. Данный метод позволяет обеспечить сохранность конструкции, но желательно, чтобы было 3-4 крупных емкостей на один квадратный метр.
Временная кровля
Строительство может остановиться в процессе возведения стен и междуэтажных перекрытий. В таком случае необходимо защитить от осадков горизонтальные участки конструкции. Особенно это актуально в тех случаях, когда стены делаются из щелевого кирпича или являются многослойными (например, комбинируется камень и бетонные блоки). Над недостроенным зданием необходимо сколотить решетку из досок. Сверху ее укрывают рубероидом. Это и есть временная кровля. Можно также соорудить стропильную конструкцию с обрешеткой из необрезанных досок и сверху укрыть ее рубероидом. Снаружи стены ничем закрывать не нужно. С лицевой или черновой кирпичной кладкой в зиму ничего не произойдет. Вода с вертикальных поверхностей стечет. А та влага, которую все же впитают поры, имеет ничтожный объем. Поэтому она не вызовет разрушений.
Специфические моменты с кровлей
Легче всего работы по консервации здания осуществляются с деревянными рублеными домами. Ведь они строятся из материала, который от природы хорошо приспособлен к изменению температурно-влажностного режима. Дерево зависимо от погодных условий, может как впитывать влагу, так и отдавать ее обратно. Поэтому в срубах от прямого попадания осадков закрывают только верхний венец. Если за зиму дом все же отсыреет, то фактически он почти не пострадает. Разве что процесс усадки растянется дополнительно на несколько лет. Не самый худший вариант. К примеру, полная изоляция деревянных стен благодаря полиэтиленовой пленке только создает иллюзию безопасности. В реальности же от такой «защиты» больше вреда. Ведь влага из-за герметичности пленки не сможет испариться, а будет конденсироваться на поверхности. В местах соприкосновения стен и полиэтилена капли конденсата будут впитываться, не давая дереву высохнуть. Поэтому закрытый пленкой сруб сгнивает быстрее, нежели просто открытый. Может возникнуть ситуация, когда крыша дома к окончанию строительного сезона выполнена частично. Например, сделаны стропила и есть обрешетка, но собственно кровельный материал не уложен. В таком случае необходимо сделать временное укрытие сверху, чтобы защитить постройку от частичного разрушения. Над готовыми стропилами укладывается рубероид, который закрепляют рейками. Это особенно важное правило для каркасных домов. Ведь если они намокнут и обледенеют, то существенно увеличится их вес. А из-за распорных усилий недостроенный каркасный дом может завалиться.
О бюрократических моментах
Если человек самостоятельно строит дом, то он отчитывается только перед собой. Но в компании дело обстоит несколько по-другому. Так, необходимо оформить приказ о консервации здания. В нем должна содержаться информация о том, как осуществлять этот процесс. Альтернативный вариант - присутствует ссылка на стандартизированный документ, в котором имеются все необходимые данные. После того как был завершен процесс, нужно составить акт консервации здания. В нем необходимо указать информацию о том, какие действия были предприняты, где и что закреплено и тому подобные данные, чтобы если на следующий год поменялась группа строителей, то они смогли быстро определиться с фронтом работ. Многие думают, что это обуза. И не нужно создавать и заполнять документы. Консервация здания - это специфический процесс. Пускай бумаги оправдывают себя только в части случаев, но они необходимы, чтобы избежать задержек и негативных последствий.
Закрытие доступа
Необходимо защищать недостроенный дом не только от негативных погодных воздействий. Следует помнить и о непрошеных гостях. Правила общей безопасности предусматривают, что доступ на объект необходимо закрыть. И это делается не столько из-за заботы о любителях легкой наживы и бомжах, сколько о детях, что могут пробраться на стройплощадку. Для этого необходимо забить оконные и дверные проемы, а также полностью обесточить объект. Делается это с помощью черновых рам из досок. На них натягивают рубероид, пергамин или фанеру. Полиэтиленовую пленку для этой цели лучше не использовать. Связано это с тем, что она легко рвется. В крайнем случае лучше остановить выбор на армированной пленке. Хотя если разговор идет о рубленых домах, которым необходимо определенное время для усадки, то их лучше оставлять с открытыми оконными проемами. Это нужно для того, чтобы они хорошо проветривались. Конечно, сделать это возможно не всегда, а лучше решаться на подобное только на территории под охраной. Следует уделить внимание и проложенным коммуникациям. Так, если есть автономная система водяного отопления, то ее обязательно необходимо продуть компрессором до наступления зимы, чтобы удалить жидкость и способствовать сохранности трубы. На этом дело не закончено. Следует также слить жидкость из системы водоснабжения. В случаях когда строение консервируется больше, чем на один год, желательно качественно обработать непроветриваемые участки. Это перекрытия со стороны подвала и углы. Для них нужно использовать противогрибковые и антибактериальные составы. Если консервация здания осуществляется только на одну зиму, то в этом нет потребности - в это время года микроорганизмы практически не размножаются.
Заключение
Могут быть оставлены и полностью готовые объекты, в которых на данный момент нет особенной нужды. Список выполняемых действий в данном случае не сильно отличается от представленных выше вариантов действий для недостроенных зданий. Также необходимо защищаться от влаги, проводить дезинфекцию, принимать противогрибковые и антибактериальные меры и делать все возможное, чтобы на объект не проникли посторонние лица.
Консервация объекта незавершенного строительства - это прекращение (обычно временное) производственных работ на объекте с соответствующим документальным оформлением и организационными мероприятиями по сохранению уже возведенной части здания. Такую меру принимают застройщики/заказчики, когда дальнейшее ведение работ по каким-то причинам невозможно (отсутствие финансирования и др.).
Решение о консервации фиксируется документально, оформляется приказ или распоряжение, в котором отражаются:
- Сроки разработки пакета документов, необходимых для консервации;
- Инвентаризационные мероприятия;
- Лица и организации, ответственные за сохранность недостроя;
- Размер средств, необходимых для проведения мероприятий.
Порядок консервации объектов капитального строительства
Процесс оформления консервации и связанные с ней мероприятия реализуется двумя сторонами - заказчиком (застройщиком) и подрядчиком. К этим лицам относятся и субподрядчики, инвесторы и другие участники строительства.
План действий для заказчика
Если заказчик (застройщик) по каким-то причинам приостанавливает возведение объекта, он обязан незамедлительно поставить в известность подрядчика (организацию строителя), местную администрацию, органы управления, выдавшие разрешение на строительство.
Статья 752 Гражданского кодекса РФ обязует заказчика, инициирующего консервацию незавершенного строительства, оплатить подрядчику:
- Все выполненные объемы работ;
- Возместить расходы, вызванные потребностью в остановке рабочего процесса, в том числе его выгоду.
Стоит отметить: процесс консервации не является основанием для прекращения договорных отношений сторон.
Что должен делать подрядчик
В реальной практике консервацию объекта капитального строительства проводит подрядчик за счет средств застройщика. Поскольку данный вид работ не предусмотрен в договоре подряда и не заложен в смету, его расчет производится отдельно. Обычно его осуществляет строительная компания, после чего согласовывает сметы с заказчиком. Что закладывают в документацию:
- Стоимость работ;
- Расчеты ремонтных и монтажных, восстановительных работ;
- Охрана объекта.
В договоре строительного подряда прописывают порядок действий и полномочия сторон при ведении остановки строительно-монтажных работ для предотвращения спорных ситуаций.
Инвентаризация
К основным мероприятиям по консервации незавершенного объекта строительства относится инвентаризация. Она проводится согласно пунктам 3.32-3.34 Методических указаний, утвержденных приказом Министерства финансов России от 13 июня 1995 года №49. Для проведения процесса назначается инвентаризационная комиссия, в которую входят представители всех участвующих в строительстве и договорных отношениях стороны.
Комиссия составляет опись, в которой отражаются:
- Наименование объекта;
- Полный объем выполненных строительно-монтажных работ;
- Стоимость реализованных работ;
- Причины консервации.
Составление документов основывается на работе с рабочими схемами и материалами:
- Сметы, рабочие и проектные чертежи;
- Акты приемки и сдачи работ;
- Журналы учета выполненных работ и др.
Сводку выполненных работ осуществляют на основании всех имеющихся документов, которые составлялись и велись при строительстве. Оформление бумаг осуществляется в унифицированной форме Госкомстата России от 18.08.1998 г №88 (№ ИНВ-1, № ИНВ-2 и т.д.).
Задача инвентаризации - фиксация фактического состояния объекта с учетом всех его составляющий. Мероприятия также могут выявить отклонения от ведомого учета.
Оформленный и заверенный пакет документов передается заказчику для хранения и обеспечения сохранности объекта незаконченного строительства.
Сопровождающие документы
Кроме инвентаризации для оформления консервации здания необходим акт о приостановлении строительства, который составляется по форме №КС-17, утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ». В нем отражают:
- Наименование и назначение здания/сооружения, строительство которого приостановлено;
- Дату начала строительства;
- Сметную стоимость работ по договору;
- Фактическую стоимость работ на момент закрытия объекта;
- Расходы заказчика;
- Расходы на консервацию и охранные мероприятия.
На основании акта составляется смета предстоящих работ.
По результату проведенных расчетов бухгалтерия заказчика производит выплаты в пользу подрядчика. Специалисты работают со счетами компаний, сдают отчеты в надзорные органы.
Консервация незавершенного строительства индивидуального жилого дома
Выше приведено описание процесса консервации больших объектов строительства - жилых многоквартирных домов, промышленных и административных объектов. А как быть, если решено приостановить возведение коттеджа?
В данном случае дела обстоят значительно проще: при заключении договора с фирмой-подрядчиком всё-таки придется произвести расчет за предоставленные услуги на момент консервации.
А вообще под консервацией частного строительства предполагается сохранение конструкций от разрушения до возобновления работ. В основном она осуществляется на период зимнего или дождливого сезона. В это время главные враги материалов - влага и отрицательные температуры. От них и нужно защитить недостроенный дом.
Защита фундамента
Столбчатый и свайный фундаменты защищать смысла нет - их тело практически полностью находится в грунте, где их целостность и гидроизоляцию обеспечивают специальные материалы (рубероидные рулонные или обмазочные).
В защите нуждается ленточный фундамент:
- Выступающую над землей часть необходимо закрыть гидроизоляцией. Для этого можно использовать недорогой рубероид.
- Чтобы сохранить целостность гидроизоляции следует покрыть ее водонепроницаемым утеплителем.
- Чтобы материалы не слетели, их прижимают тяжелыми предметами, например, кирпичами.
Главное условие - перед консервацией бетон должен набрать марочную прочность, то есть мероприятия можно проводить только после 28 дней с момента заливки.
Подвал
Если перед зимой был сделан подвал, но не перекрыт, следует сделать настил из досок, которые нужно накрыть плёнкой. Это защитит внутреннее пространство от проникновения снега и последующего образования стоячей воды.
Пол следует засыпать щебнем или сделать цементно-песчаную стяжку, чтобы избежать поднятия грунтовых вод весной.
Незасыпанный котлован по периметру стен следует засыпать до зимы, чтобы вода в нем не скапливалась и не давила на стены подвала при застывании. Отверстия для коммуникаций или уже проложенные трубы следует закрыть листами фанеры или металла и прижать их.
Если перекрытие установлено, его изолируют рубероидом или пленкой, материал прижимают по периметру досками. Так же следует поступить с лестничными проемами.
Консервация дома с поставленными стенами
Кирпичные и каменные дома лучше перезимуют, если проемы уже заполнены оконными и дверными блоками, а кровля покрыта. Если крыша не закончена, следует завершить строительство установкой перекрытия поверх стенового материала, чтобы вода не проникала внутрь кирпичей и бетона.
Деревянным домам перед зимовкой устанавливать окна и двери не рекомендуется - проемы следует закрыть досками или фанерой, которые обеспечат нормальную циркуляцию воздуха. Это необходимо по технологии - брус и бревно должны перезимовать один сезон, это часть естественной сушки древесины.
Если на стропила еще не смонтирован весь «пирог», достаточно сделать обрешетку и натянуть толстую полиэтиленовую пленку в несколько слоев, чтобы во внутренний объем не попадала вода.
Правительство РФ утвердило Правила проведения консервации объекта капитального строительства (постановление от 30.09.2011 № 802 1). Ранее правовые и технические нюансы нормативно установлены не были, в ряде актов Ростехнадзора регулировалась лишь процедура консервации некоторых видов объектов капитального строительства.
Документ принят на основании положений ст. 52 Градостроительного кодекса. В пункте 4 ст. 52 ГрК РФ сказано, что застройщик (или заказчик) должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства при необходимости прекратить или приостановить работы более чем на шесть месяцев. Нормативными правовыми актами РФ может быть установлен порядок консервации (п. 9 ст. 52 ГрК РФ).
Единого порядка проведения консервации объектов капитального строительства в нормативных правовых актах до сих пор не существовало. Постановлениями Госгортехнадзора России утверждены требования к порядку консервации опасных производственных объектов, связанных с пользованием недрами (от 02.06.99 № 33), консервации подземных сооружений (от 02.11.2001 № 49), консервации опасных производственных объектов (от 05.06.2003 № 56). Отсутствие правовой регламентации процедуры консервации приводило к спорам, должен ли заказчик оплачивать подрядчику работы, выполненные последним с целью консервации объекта строительства, поскольку обязанность заказчика оплатить их предусмотрена ст. 752 ГК РФ. У судов возникали затруднения с квалификацией выполненных работ как работ по консервации (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.10.2005 № А58-2352/04-Ф02-5174/05-С2). Кроме того, если консервация не произведена, застройщика могут привлечь к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ. При рассмотрении споров о правомерности привлечения к ответственности возникают сложности с доказыванием факта совершения правонарушения (постановление ФАС Московского округа от 05.05.2010 № КА-А40/4207-10). Принятые Правила снимают вопросы о том, что представляет собой процедура консервации. В частности, разъясняется, какие мероприятия включает в себя консервация объекта капитального строительства. Ранее суды вынуждены были при разрешении споров сами устанавливать, что считать консервацией объекта строительства.
В соответствии с новыми Правилами под консервацией понимается приведение объекта и территории, используемой для его возведения (строительная площадка), в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды.
Порядок проведения консервации таков. В случае прекращения или приостановления строительных работ более чем на шесть месяцев застройщик (заказчик) принимает решение о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией. В таком решении должны быть определены перечень работ по консервации объекта (перечень некоторых работ приведен в Правилах), лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта (должностное лицо или организация), сроки разработки технической документации, необходимой для проведения работ по консервации, а также сроки проведения самих работ, размер средств на проведение этих работ, определяемый на основании акта, подготовленного подрядчиком и утвержденного застройщиком (заказчиком).
После принятия решения о консервации застройщик (заказчик) обеспечивает подготовку технической документации. Причем он самостоятельно определяет ее объем и содержание.
На основании указанного решения застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования. В Правилах перечислены документы, которые должны быть при этом составлены.
В течение десяти календарных дней после принятия решения застройщик (заказчик) обязан уведомить о консервации объекта подрядчика и орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора, если строительство (реконструкция) объекта подлежит такому надзору.
Кроме того, в Правилах оговорен порядок действий застройщика (заказчика) в случае возобновления строительства (реконструкции) на законсервированном объекте.
Налоговую базу организаций на упрощенке, которые платят единый налог с доходов, расходы на консервацию незавершенного строительства не уменьшают. При данном объекте налогообложения не учитываются никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).
Нельзя их учесть и на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ как материальные расходы (приобретение работ и услуг производственного характера), поскольку в прямые отношения с подрядчиком инвестор не вступает.
О порядке учета расходов при упрощенке у подрядчика см. Как отразить в учете расходы подрядчика по договору строительного подряда .
ЕНВД
Деятельность, которую осуществляет подрядчик в рамках договора подряда (инвестиционного договора), на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Налогообложение такой деятельности производится в соответствии с или .
Если инвестор платит ЕНВД, то расходы на консервацию объекта незавершенного строительства не окажут влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог, исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).
ОСНО и ЕНВД
Если инвестор применяет общую систему налогообложения и платит ЕНВД, то порядок учета расходов на консервацию объекта незавершенного строительства зависит от того, в каком виде деятельности планировалось использование построенного объекта.
Если объект незавершенного строительства предназначен для использования только в рамках деятельности на общей системе налогообложения, то налоговый учет расходов на консервацию ведите по правилам, действующим при .
Если объект незавершенного строительства предназначен для использования только в рамках деятельности на ЕНВД, то налоговый учет расходов на консервацию ведите по правилам, действующим при .
Объект незавершенного строительства может быть предназначен для одновременного использования в деятельности, облагаемой ЕНВД, и в деятельности, с которой инвестор платит налоги по общей системе налогообложения. В этом случае налоговый учет расходов на консервацию организация ведет с некоторыми особенностями.
Кроме того, если инвестором будет принято решение о применении вычета НДС, нужно распределить сумму «входного» НДС по расходам на консервацию. Это необходимо, чтобы определить сумму налога, которую организация может предъявить к вычету. Такой порядок предусмотрен в пункте 4 статьи 170 Налогового кодекса РФ. Подробнее о распределении «входного» НДС см.