Пошаговая инструкция по самостоятельной продаже дачи. Порядок оформления сделки по купле или продаже дачи в рф

Вот и все. Вы решились расстаться с семейной «фазендой» и вкусить в полной мере все проблемы, связанные с продажей кусочка российской земли.

Стоит вам только наметить план: как продать дачу в Московской области, вдруг начинаются проблемы. Прежде всего, необходимо определить нормативную цену земли и оценочную стоимость дома:

вы пишете заявление на инвентаризацию дома
В назначенный день принимаете оценочную комиссию на своем участке
Производите обмер дома
Через два месяца получаете справку об оценочной стоимости для предъявления в нотариальную контору

Следующий этап - определение границ земельного участка, его оценка и присвоение кадастрового номера. Опять те же очереди и сроки. Как только ваш участок получил «пожизненный» номер, а вы – правоустанавливающие документы и геодезический план, можно занимать очередь к нотариусу.

Понадобятся справки:

об отсутствии обременений;
об уплате налога на землю и недвижимость;
о согласовании границ с соседями;
свидетельство права собственности или иной документ о принадлежности дома владельцу.

Все нужно ждать, за все нужно платить, то есть, как всегда, - потребуются время и деньги.

Задумали продать дачу в Московской области - не пугайтесь

С оценкой участка история о том, как продать дачу в Московской области, еще больше запутывается. В одном районе вам могут оценить землю 75000 рублей за сотку, а в другом 400000 рублей. С домами такая же неразбериха. Чтобы оформить сделку уйдет «эпоха».

Понятно, что если дача в очень хорошем и ухоженном состоянии, продать ее будет куда проще. Но если с участком или постройками имеются некоторые проблемы, их нужно максимально быстро решить, чтобы покупатель о них даже не узнал и не начал «сбивать» цену. Существует множество мнений по данному поводу, и практически для каждого из нас не этично скрывать проблемы участка перед покупателем. А поэтому их нужно решать, но так, чтобы мы не теряли много времени и не вкладывали серьезные средства в процессе.

Сегодня сайт расскажет читателям сайта о том, как быстро продать дачный участок с домом или без него. В виду того, что нас читают не только в России, но также во многих других странах и регионах, мы не будем говорить о документальной части, ведь не везде процесс переоформления одинаков. Но вот о подготовке участка и построек к продаже мы расскажем подробно!

Продажа дачи: составляем план

Это даже скорее не план определенных действий, а изначальное описание проблем, которых, мы уверены, на даче будет довольно много. Даже если все в более-менее нормальном состоянии, вы должны знать самые мельчайшие дефекты в доме, канализационной системе, в саду, чтобы адекватно отреагировать на факт обнаружения их покупателем.

Вы должны быть готовы к тому, что цену будут стараться серьезно снизить, а потому все найденные проблемы нужно по возможности устранить!

Осмотр дачного участка

Начать можно прямо со входа. Ворота и калитка, забор вокруг дачи, ограждения между вами и соседями, на хозяйственном дворе, в саду. Все это будет обязательно осматриваться будущими покупателями, а потому тут все должно быть без сюрпризов.

Далее, переходите к газону и поливочным системам, молодому саду и той зоне отдыха, которая здесь создана. По окончанию осмотра данной территории, переходите к постройкам и обязательно записывайте все, что не нравится и что можно исправить.

Понятно, что полноценный ремонт дачи, о котором мы говорили в данной статье , делать не придется, ведь это очень дорого, но программа-минимум должна быть составлена и реализована.

Постарайтесь обратить внимание на самые мелкие детали и, если они способны повлиять на решения покупателя и стоимость дачи, поработайте с ними. Можно ознакомиться с материалом о кредите на дачу .

Ремонт забора и ограждений

Приведите в порядок забор, о ремонте которого мы советуем вам , ворота, калитку, чтобы все работало без скрипов и рывков, а под ограждениями или внутри них не было разрывов и щелей. Возьмите краску и обновите внешний вид забора, поправьте устойчивость секций, определите на калитку новые петли, чтобы та плотно закрывала проем входа. Все это даст первое положительное впечатление, ведь вход и ограждение дачи – это ее лицо.

Комплексный осмотр газона

Работа с газоном – удовольствие для того человека, который любит природу и зелень на собственном участке. Поэтому мы уверены, что здесь все в порядке. Но если вы точно знаете, что некоторые проблемы имеются, тут же устраните их.

Вам необходимо осмотреть газон, произвести покос травы, укатывание, возможно, подсеять кое-где молодую траву, если это необходимо.

Обязательно проверьте систему полива, почистите форсунки, проверьте, насколько хорошо работает оборудование.

Если у вас на даче мавританский газон, подробности о котором можно выяснить в данном материале , позаботьтесь о своевременной посадке однолетников, они дадут хорошие впечатления о зеленом ковре. Если же рулонный газом, возможно, придется прикупить несколько метров ковра и застелить его в тех местах, где он поизносился. Но достаточно может быть и того, что часть газона будет срезана, а земля на данных участках обработана и мульчирована. О том, чем можно украсить данные участки, рекомендуем . Это может быть галька, керамзит и даже щебень.

Наводим порядок в цветниках

Для начала, рекомендуем вам изучить, что собой представляют альпийские горки , чтобы вы понимали устройство подобных ландшафтных элементов. Мы уверены, что практически на каждой даче есть таковая, но необязательно, что сам хозяин занимался обустройством, а приводить горку в порядок придется именно вам. Здесь важно поправить детали и установить равновесие, но ничего не нарушить, тем более, рост растений.

Также, поработать стоит и с клумбами, а особенно, с их ограждением. Часто это просто бордюры из бетона, камня или кирпича, но бывает, что это и невысокие декоративные заборчики. Очень важно сделать так, чтобы они не были скрыты растениями, и были в хорошем состоянии, чистыми и реставрированными. Это возможно без финансовых вложений, например, нужно будет только поправить ограждения, потереть их мешковиной или веником, чтобы убрать подсохшую почву, налипшую во время полива.

Обязательно нужно убрать и сорняки из цветников, вынести их и сжечь. Важно поработать и с растениями – произвести обрезку, уборку сухостоя, прополку клумб внутри, чтобы сорняки не закрывали красоту цветов.

Позаботьтесь и о более примечательных местах, если вы в свое время построили подпорные стенки (если нет, прочесть об устройстве таких можно в этой статье). Они довольно заметны на участке, как и габионные конструкции, а потому должны быть в очень хорошем состоянии.

Рекомендуем обратить внимание и на подвесные цветочные горшки, и описанные нами ранее высокие клумбы и грядки , где многие из нас выращивают цветочки или зелень. Их опоры должны быть прочными, подвесы – крепкими, а общий вид оставлять только положительные впечатления.

Предпродажная подготовка сада

В данном разделе мы хотим поговорить не только о самом плодовом саде, но также о кустарниках и декоративных растениях в этой зоне. Здесь вам потребуется некоторый опыт, ведь работа с секатором и ножовкой подходит не всем.

Желательно выбрать правильный инвентарь для сада, можно даже по нашим рекомендациям , и изучить технику работы с ним.

Вам нужно расчистить территорию так, чтобы по саду было приятно прогуливаться, ну или провести здесь время на скамейке, с чашечкой чая. Поэтому, уборка сорняков, их обязательный вынос, обрезка сухих ветвей в кронах и тех, что особенно мешают передвижению по дорожкам сада. Стволы деревьев стоит побелить именно так, а также мульчировать приствольные круги каждого дерева. Это придаст аккуратный и ухоженный вид, что очень хорошо действует на покупателя!

Поговорим о кустарниках. Здесь не нужно практически ничего, кроме уборки сухих веток и листьев. Просто брать и обрезать кустарники ради их хорошего вида не стоит, разве только это живая изгородь. А вот мульчировать почву и убраться около них можно, ведь все мы понимаем, что под основание любого куста сквозняками натягивает много паутины, перьев, листья, бумажки и прочий мусор.

Когда чистота наведена около каждого растения, на газоне, клумбах и в саду, нам предстоит осмотреть и подправить все, что мы когда-то строили на даче, ведь состояние каждого сооружения не должно вызывать никаких негативных эмоций у будущего покупателя!

Дачные дорожки

Для начала, рекомендуем прочесть статью о сооружении дачных дорожек , а также о реставрации дорожек , ведь такая информация в данном случае будет очень полезной. Можно не особо останавливаться на подборе материалов и полноценном ремонте, ведь важно просто привести все в порядок.

Используя материалы строительства или даже строительный мусор, замешанный в раствор, есть возможность качественно подправить все дефекты. В результате важно получить дорожки, из которых не будут вываливаться части камешков, песок, или отпадать крупные куски. Порой, для этого достаточно просто затереть сыпучими материалами швы между плиткой или камнем.

Позаботьтесь и о том, чтобы все бордюры были приведены в порядок, для этого их достаточно обмести и немного подровнять.

Приводим в порядок дачные постройки

Начнем мы с дачного дома, ведь это главное сооружение на участке. Покупатели часто обращают внимание на дом или даже небольшой домик, в зависимости от статуса дачи.

Но, каким бы он ни был по площади и сколько лет назад ни строился, дом должен быть в жилом состоянии.

Здесь важно произвести наружную и внутреннюю уборку, слегка подремонтировать сколы и трещины, вымыть и покрасить окна, а если необходимо, то даже отремонтировать их так, как мы советовали в данной статье . Описывать весь процесс уборки нет никакого смысла, ведь каждая хозяйка и сама прекрасно понимает, что такое чистота. Но вот ремонт дачного дома – совсем другое дело, и о нем мы рекомендуем обязательно задуматься.

Естественно, что капитальный ремонт дома перед продажей никто не будет производить, ведь это серьезные капиталовложения, но потратить чуть денег все-таки придется. Вам нужно будет подремонтировать кровлю, лестницу на чердак, который покупатели захотят осмотреть, замазать трещины в стенах, а внутри дома и вообще, навести косметику.

Когда вы справились с дачным домом, переходим к другим постройкам. Здесь все то же самое – наружная и внутренняя уборка. Но помимо этого, все, что мы строили ранее, должно быть исправным:

Сарай должен хорошо закрываться, внутри должно быть чисто и сухо, все полки в порядке, садовый инвентарь чистый и сложенный на стеллажах;
Гараж сухой и теплый, с минимумом сквозняков, с чистой ремонтной ямой или погребом, который может быть внутри. Важно максимально привести в порядок пол, убрать замасленную ветошь, разложить все запчасти по ящикам и шкафам;
Туалет и летний душ (о строительстве которого рекомендуем ), должны полностью функционировать. Естественно, минимум запахов и влажности, хорошая вентиляция, обязательная подача воды в душ, ну, или рабочий бак и новая лейка. По поводу гигиены ничего говорить не будем, тут все понятно;
Беседки, навесы, печи и мангалы, хозяйственные и ландшафтные постройки… осмотрите их и просто спросите у себя, какими бы вы их хотели видеть? Естественно, ухоженными, чистыми и готовыми и далее выполнять свои задачи, ведь так? Тогда все в ваших руках!!!

Подобный подход можно применить к любой зоне вашего участка или объекту, здесь построенному. Очень важно показать покупателю, что все в порядке, а самое важное, чтобы при проверке все именно так и было!!!

Стоимость подготовки дачи к продаже

Многие скажут, что такая чистая, ухоженная и отремонтированная дача нужна и самим, и так оно и есть. Ведь когда участок прибран и «работает» как настоящая дача, а не просто заросшее поле, с ним и расставаться не хочется. Но у нас задача быстро и выгодно продать дачный участок, поэтому никаких сожалений!

Фактом остается то, что подготовка дачи на продажу может стоить денег, и порой, немалых. Качественная подготовка с косметическим ремонтом и реставрацией может оцениваться даже в 20-30% от выставленной стоимости, но никто не заставляет вас тратить столько денег. Конечно, довести все до ума очень нужно, но есть и другие методы, например, качественная подготовка дачи и просто милый разговор с покупателем, в котором вы распишите все преимущества своего участка!!!

Как продавать правильно (видео)

Как предложить дачу покупателю

Каждый понимает, что чем больше хорошего рассказать о своем участке и доме, тем больше положительных впечатлений должно остаться у покупателя. Именно они могут убедить его в положительном решении. Частично это так, но нужно обязательно понимать, что можно говорить покупателю, а что нет.

Здесь уже каждый вправе поступать по совести, расписывать преимущества и умалчивать недостатки, делать скидки или рассказывать о том, чего никогда не было и не будет. Но мы не станем вам давать «черных советов» по подобным методам, а просто упомянем то, от чего будет толк.

Что говорить покупателю дачи

В первую очередь, укажите на преимущества размеров участка. Если он небольшой, говорите о компактности, близости каждого объекта друг к другу, исключению усталости от ходьбы по участку и переносу тяжелых грузов. Если наоборот, очень большой, расскажите о своих идеях, которые, к сожалению, не успели реализоваться – небольшое футбольное поле, газон альпийский луг с цветами, зона для пикника, огромная детская площадка, возможность ведения бизнеса на участке с постройкой теплиц и цветников, прочее;
Далее, нужно самостоятельно познакомить покупателя с каждым уголком вашей дачи. Лучше вести его к недостаткам, чем скрывать их, ведь многие как назло сами находят проблемы дачи, но мнение о скрытном хозяине уже испорчено. Покажите недостроенный мангал, но укажите и на все необходимые материалы в сарае. Подведите покупателя к старой беседке, но тут же расскажите о том, что не стали ее ремонтировать только по причине выбора нового места под более современную беседку. Обязательно укажите на все преимущества сада, опишите количество урожая, покажите банки с вареньем или бочки с мочеными яблоками. Очень важно, чтобы вы много упоминали об огородных растениях, если заметили, что покупатель интересуется овощами, зеленью и прочими подобными культурами;
Постарайтесь познакомить покупателя с будущими соседями и, что естественно, ведите их не к сварливой бабуле напротив, которая вас недолюбливает из-за шумных посиделок, а к соседу сбоку, которому не раз давали попользоваться инструментом или угощали домашним вином.

По мнению очень многих людей, даже не вдаваясь в психологию, важно убедить человека в максимуме положительного. Нужно даже весь негатив поворачивать в положительную сторону, и тогда нужный результат станет ближе!

О чем лучше умолчать

Мы сразу скажем, что вовсе не рекомендуем умалчивать о серьезных дачных проблемах, ведь когда-то они могут обнаружиться. Это сулит неприятности или просто плохое мнение о вас. Но, сказать по правде, если раскрывать все факты о проблемах с участком, он навсегда может остаться вашим, так как очень многие его показатели могут стать причиной ухода покупателя.

Поэтому стоит «вызвать на аудиенцию» свою совесть и постараться понять, насколько сильно вы хотите продать свою дачу. Конечно, можно идти на самые разнообразные шаги, но говорить о проблемах или серьезно перенасыщать красками преимущества, решать только вам.

Еще раз обратите внимание!

Чтобы продать дачу, вам необходимо подготовить все документы. Пара подписей на собранных бумагах, это не недели хождения по нотариусам. Кроме того, далеко не каждый покупатель будет ждать, пока вы тянете с бумагами, ведь вариантов хороших дач сегодня много;
Обязательно обратите внимание на сезон, в который намечены торги. Самый лучший куш можно получить весной, ближе к зиме стоимость участков и дач в целом серьезно падает;
Не забывайте о приветливости и дружелюбности. Никто не любит людей без настроения или слишком куда-то спешащих. Уделите покупателю нужное время и подарите несколько улыбок, это повысит шанс продажи;
Торгуйтесь только до тех пор, пока вам выгодно. Если сможете заинтересовать покупателя качествами и преимуществами дачи, он даст за нее достойную плату;
Заведомо предсказывая торг и возможные скидки, накиньте пару процентов стоимости, то есть, заложите скидку в предварительную стоимость дачи.

Подобных советов может быть очень много, но для действительной помощи в продаже дачи нужно знать о ней практически все. Поэтому, будем надеяться, что и указанные ранее требования, и наши советы, помогут вам выгодно продать дачу.

Продать дачу можно, и даже по высокой цене, но нужно обязательно хорошо для этого постараться. Помните, что лучший помощник в таком деле – громкая информационная поддержка. Объявите о продаже в своем кооперативе или коттеджном поселке, и поверьте, соседи действительно помогут найти покупателя. Но не забывайте также и о том, что объявления в тематических изданиях, а также в сети Интернет тоже отлично работают. Полезной будет и информация о бизнес идеях для дачи зимой .

Просим присоединиться к данному обсуждению всех читателей статьи. Мы уверены, что и у вас есть что посоветовать по поводу продажи дачи!

Дача – это самое любимое место для каждого городского жителя. Там можно спрятаться от городской суеты, подышать свежим воздухом. Но иногда приходится расставаться с загородным домом. Причин для продажи может быть большое количество.

В этой статье мы подробно остановимся именно на этапе продажи дачи и на том, что нужно делать, чтобы дачу продать быстро. А также поговорим о том, что может помешать продаже дачи.

Как продать дачу без посредников: пошаговая инструкция

Если Вам так удобнее,
напишите онлайн-консультанту!

Все консультации бесплатны.

Для того чтобы продать загородный дом , необязательно идти в агентство. Продать дачу можно и самостоятельно. Для этого необходимо соблюдать следующие этапы:

Сделать оценку стоимости загородного дома. Не выставляйте завышенную цену на участок. Постарайтесь объективно оценить свой загородный дом.
Провести необходимые работы на участке. Если в доме есть сломанная техника, уберите её. Если есть какие-то трещины – заделайте. Уберите весь сор в доме и на участке. Если на участке есть грядки, их можно и нужно прополоть. А также можно прочистить дорожки между насаждениями.
Найти покупателя. Способов для продажи дачи очень много. Можете воспользоваться «сарафанным радио», интернетом, газетой.
Оформите документы на продажу.

Все эти этапы продажи дачного участка работают в том случае, если участок приватизирован.

Для того чтобы процесс продажи шёл быстрее , необходимо составить и разместить больше объявлений. Чем больше объявлений, тем большее количество людей их увидит. Соответственно, шансы на быструю продажу дачи увеличиваются.

Здесь возникает вопрос, где же размещать объявления о продаже? Разместить можно в интернете. Самыми популярными площадками для продажи недвижимости являются следующие сайты:

Также можете оставлять объявления в газете, которая выходит в вашем городе.

Теперь поговорим о том, что же должно быть в объявлении:

Для начала поставьте себя на место покупателя, что вам было бы интересно и важно знать о недвижимости при покупке.
Опишите положительные моменты. Если ваша находится недалеко от водоёма, то укажите это в объявлении. Опишите площадь дачного участка, как близко он находится к дороге, далеко ли находится от города, чистятся ли дороги зимой. Укажите, какие деревья растут.
Делайте фотографии. Этот пункт обязателен, если вы хотите быстро продать дачный участок. Чем больше фотографий, тем лучше. На них должно хорошо быть видно весь участок, что на нём находится. Конечно, нужно сфотографировать дом снаружи и внутри.
Указывайте цену.
Обязательно нужно указывать свои контактные данные. Лучше всего номер мобильного телефона.

Какие нужны документы для продажи приватизированного участка

Одним из пунктов продажи недвижимости является подготовка документов. Подготавливать их необходимо сразу же. Так как они понадобятся и для клиента, и для оформления сделки купли-продажи.

Не откладывайте оформление документации в долгий ящик. Если вы занимаетесь продажей дачи самостоятельно, то оформление каждого документа вы берете на себя. Что должно входит в пакет документов для продажи дачи:

Бывают ситуации, когда дачный участок не оформлен юридически . Чтобы не тратить время и деньги на оформление, владелец решается на продажу. Отсюда возникает логичный вопрос, как это сделать? Продать дачный участок без правоустанавливающих документов можно, но в цене придётся уступить. Такой дачный участок не может стоить дорого, даже если он имеет огромное количество плюсов. К тому же найти покупателя для такого участка трудно. Возможно, что объявление будет висеть на сайте очень долго .

Покупатели на часто соглашаются на заключение такой сделки. Так как есть риск столкнуться с мошенниками. Если у вас нет оформленной документации о праве собственности на дачный участок, то оформить её необходимо. Это будет намного выгоднее, чем снижать цену при продаже. Одним из вариантов оформления права собственности является Закон о дачной амнистии.

Собственник дачного участка имеет право продать его за наличный расчёт, а также может предложить покупателю рассрочку. Что касается процедуры продажи дачи, то она не будет меняться. Изменения необходимо внести в договор о купле-продаже:

Сумма на дачный участок целиком;
Сумма, которую покупатель будет вносить каждый месяц;
Как будет проходить оплата за дачный участок. Можно выбрать два способа – это наличный расчёт и безналичный;
На какой срок оформляется рассрочка;
Как будет использоваться дачный участок во время выплаты рассрочки.

После того как договор будет составлен его необходимо зарегистрировать нотариально . Нотариус проверить договор на соответствие закону. Если все будет в порядке, то выдаст свидетельство с обременением на дачный участок. Этот документ передаётся покупателю.

После того как вся сумма по кредиту будет выплачена, стороны должны прийти в уполномоченный орган и снять обременения с дачного участка. После того как все ограничения будут сняты, орган выдаст свидетельство на право собственности.

Как оформить рассрочку на продажу дачи: пошаговые действия

Для самостоятельной продажи дачи в рассрочки необходимо пройти следующие этапы:

Продать дачный участок в рассрочку можно. Главное, собрать все документы для этого и грамотно составить договор купли-продажи.

Заключительным этапом в продаже дачного участка является заключение договора купли-продажи . Заключается он между продавцом и покупателем. Правила составления договора купли-продажи изложены в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Стоит отметить: Законодатель разрешает участникам сделки не заверять документ у нотариуса.

Есть 2 основные причины , по которым это сделать необходимо:

Первая причина – это защита. Если договор будет заверен нотариально, то оспорить его будет крайне сложно. Так как, прежде чем заверить его, нотариус проверяет изложенное в договоре на соответствие с законом.
Вторая причина – это надёжность. Сделка по продаже дачного участка – это немалая сумма. Если она будет утрачена по вине нотариальной конторы, то именно она будет выплачивать все убытки.

По этим причинам нотариус внимательно относится к таким договорам. Если есть спорные моменты, то он обязательно их разъясняет сторонам.

Что касается передачи денег за дачный участок , здесь есть также несколько вариантов:

Продажа недвижимости – это всегда трудное занятие. А самостоятельная продажа дачного участка – это трудно вдвойне. Так как, на вас ложатся все обязанности. Вы должны не только подготовить дачу к продаже, но и подготовить необходимые документы. С другой стороны, вы сможете сэкономить некоторую сумму, если не будете обращаться к посредникам.

Продать дачный участок осенью, когда на рынке начинается стагнация, гораздо сложнее, чем летом - в высокий сезон. Традиционно с окончанием дачного сезона спрос на подмосковные дачи резко падает. И даже традиционное сокращение предложения в это время года на 5-8% не облегчает положения продавцов. Самые "ликвидные" объекты в ценовой категории 1,1-1,5 млн. рублей зачастую остаются на рынке до следующей весны. Как заинтересовать потенциальных покупателей и продать дачу не только быстро, но и выгодно рассказывают риэлторы.

По мнению экспертов Некоммерческого партнерства "Корпорация риэлторов "Мегаполис-Сервис" главное избегать эмоционального подхода в определении цены объекта. Нужно четко для себя понимать, что покупатель оценивает исключительно состояние объекта - состояние строений, имеющихся коммуникаций и ухоженность земельного участка. Да и позиция многих клиентов такова, что дача не должна стоить дорого. Поэтому лучше трезво оценить стоимость дачи, ведь не особо притязательные покупатели могут подождать и до зимы, когда цены на дачи будут еще ниже, считают в агентстве недвижимости "Century 21 Римарком".

Наведите порядок в доме

Так же одним из важных моментов, по словам риэлторов загородного рынка, это подготовка дома к продаже. Наведите элементарный порядок: помойте окна, выбросите старую мебель и вещи, свезенные из городских квартир за все время пользования домом. Не помешает и легкий косметический ремонт - освежите двери, рамы, при необходимости, и пол. Проверьте и подремонтируйте электропроводку, если имеются огрехи. Если были протечки, следы от них лучше закрыть новыми обоями. А места протекания кровли отремонтировать самым простым и доступным способом - залить битумом.

Создайте привлекательный вид участка

Если предпродажная подготовка дома - дело само собой разумеющееся, то о земельном участке зачастую просто забывают. Время, потраченное на наведение порядка, компенсирует достойная цена за ваш объект, отмечают в АН "Престиж-Плюс". Часто дачный участок становится местом спиленных деревьев и прочего строительного хлама. В результате страдает внешний вид участка. Из-за этого бардака покупатель может потребовать скидку в размере 25-30 тыс. руб., хотя вывоз всего скопившегося обойдется не дороже 5 тыс. руб. Также желательно подстричь деревья и кустарники, скосить траву, предупреждают специалисты.

Оформите все документы

Убедитесь, что дача готова к продаже и с точки зрения оформления всех необходимых документов. Процесс это длительный, и лучше все подготовить заранее: не каждый покупатель захочет ждать! Собственник на момент продажи должен иметь свидетельства на право собственности на землю и постройки, кадастровые паспорта участка и дома, справки об отсутствии задолженности перед СНТ и выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и запрещений.

Будьте внимательны к покупателю

"Лучше встретить клиента при въезде в поселок и проводить до дачи, показывая наиболее удобный путь. Обратите внимание на достоинства своей дачи, сорта культур, планировку участка и размещение строений. Сделайте небольшой презент в виде плодов, выращенных на даче", - рекомендуют в НП "КР "Мегаполис-Сервис".

Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права.

Проверьте документы

Убедитесь, что продавцу действительно принадлежит интересующая вас дача. Для начала попроситеу него копии документов. На этом этапе возможны ситуации:

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

«Это наиболее предпочтительная ситуация. Однакоя бы рекомендовала все равно обратиться в МФЦ за новой выпиской, ведь с момента выдачи старого документа участок мог быть продан, заложен, на него мог быть наложен арест и т.д. В новой выписке такие моменты будут видны», - рассказала ЦИАН Дарья Третьякова, адвокат КА «Юрпроект».

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года , в ЕГРН информация об участке не вносилась.

«В этом случае нужно убедить продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права и только после внесения записи в реестр заключать сделку», - советует Анастасия Миловская,старший юрист «Крайнев, Корчуганова и партнеры».

3. Продавец предъявляет судебное решени е, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества .

Совет аналогичный - нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку.

4. П раво собственности на дачный участок отсутствует , есть только членская книжка садового или дачного объединения.

Ни в коем случае не покупайтедачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность.

Один покупатель два года не появлялся на участке, а приехав с семьей, обнаружил, что его дача принадлежит другому хозяину. Выяснилось, за неуплату обязательных членских взносов садовый кооператив заочно исключил формального владельца участка, передав членство новому, ничего не подозревающему о бывшем «собственнике». Новый хозяин успел оформить недвижимость в собственность. В итоге суд встал на его сторону.

Илья Менжунов управляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE

Реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) появился в 1998 году. Впоследствии он вошел в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это означает, что все права на недвижимое имущество, возникшие после 1998 года, подлежали государственной регистрации. То есть, с 1998 года в отношении недвижимости стал действовать принцип публичной достоверности - любое третье лицо может проверить, кто именно является собственником объекта.

На сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличии зарегистрированных прав и обременений.

Справка для продавца

Обратите внимание и на личность самого продавца. «Задавайте ему вопросы, возможно, он не тот, за кого себя выдает. Видите несоответствие между версией продавца и документами, излишнюю нервозность -отказывайтесь от сделки», - советует Анастасия Миловская.

Валерий Новиков, управляющий партнер юридической компании «Юристат», также советует не стесняться: «Если продавец не совсем адекватно себя ведет, нужно попросить справку из психдиспансера. Если есть сомнение, можно потребовать и справку из наркодиспансера».

Если продавец состоит в браке - просите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В обратной ситуации есть риск, что сделка будет признана недействительной.

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние тригода. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имуществаоговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи - подложная доверенность. «Если продают по доверенности, следует встретиться непосредственно с собственником и потребовать его документы, копию паспорта оставить себе. Также нужно проверить доверенность у нотариуса, который ее выдавал. Или хотя бы - по реквизитам в специальном публичном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты (http://reestr-dover.ru)», - советует Валерий Новиков.

супруга против

Супруга продавца дачи оспорила сделку как совершенную без ее согласия. В результате судебные расходы покупателя составили около 10% от стоимости дома, процесс был проигран. Единственным плюсом можно назвать то, что продавец все-таки вернул деньги.

Из практики юриста.

Кадастровый учет

Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурацияучасткасоответствуют тому, что продавец вам показывает. Оптимально, когда в ЕГРН,помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах.Однако, как говорится, доверяй, но проверяй: все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на местность и покажет, как данные ЕГРН соотносятся среальным положением дел.

«Такая проверка особенно важна, когдавы приобретаетеучасток с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать снос такого строения. Также не стоит забывать, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома - в 3 метрах», - говорит Дарья Третьякова.

Если данных о границе участка в ЕГРН нет, товы очень рискуете: спор с соседями может возникнуть в любой момент.

«Проблема в том, что около 70% дачников оформили в собственность свои строения по дачной амнистии - упрощенной процедуре без обязательного межевания. То есть, границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы. Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенными в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», - убежден Илья Менжунов.

Еще один нюанс - вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН. Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка. В частности, законом запрещается строить жилые дома на землях сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации.

Дача в охранной зоне

Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. «В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб (в зависимости от специфики охранной зоны)», - уточняет Дарья Третьякова.

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта. В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились.

К сожалению, пока земельный участок официально не зарезервирован для нужд государства, заранее узнать, изымут ли объект у собственника, невозможно. Как правило, такую информацию «пробивают» по своим каналам в администрации риэлторы или юристы. Максимум, на что можно рассчитывать при самостоятельной оценке объекта, так это изучение генерального плана развития территории.

Илья Менжунов управляющий директор "Метриум премиум", участник партнерской сети CBRE

Если через ваш поселок планируется строительство шоссе или железнодорожных линий, есть риск, что рано или поздно ваш купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта.

Проведение сделки

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В нем важно досконально прописать все характеристики - как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. По словам Дарьи Третьяковой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным, но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание.

В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Иначе если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу.
Отдельным пунктом стоит отметить отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
Все нужно доводить до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН. Ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ.

«На мой взгляд, привлечение юриста необходимо на этапе даже не сбора документов, а подбора жилья. И самое главное - не ведитесь на объекты с самыми низкими ценами. Варианты без «подводных камней» не будут стоить дешево», - Илья Менжунов.