Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Вся оценка недвижимости построена на трёх классических подходах: доходном, сравнительном и затратном . Каждый подход позволяет подчеркнуть особые характеристики объекта.
Доходный подход.
Основная идея доходного подхода состоит в том, что цена недвижимости зависит от дохода, который она может принести в будущем. В качестве таких доходов выступают:
Доход от эксплуатации недвижимости;
Доход от перепродажи недвижимости (реверсии).
Ключевыми понятиями, которые используются при применении доходного подхода являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД ) и ставка капитализации (К к ).
В общем виде, основу доходного подхода составляет простая известная формула: доход (ЧОД ) равен стоимости (V ) умноженной на ставку капитализации (Кк ):
Из этого в свою очередь следует:
Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации. Эта формула лежит в основе разновидностей методов доходного подхода:
Метода капитализации дохода (МКД);
Метода дисконтированных денежных потоков (МДДП ).
В этом случае задача оценщика состоит прежде всего в том, чтобы грамотно определить чистый операционный доход (ЧОД) от оцениваемого объекта недвижимости.
Метод капитализации дохода для оценки недвижимости применятся в том случае, когда сумма доходов не будет меняться со временем (ЧОД=const ), не будет меняться и ставка капитализации (К к ), а доходы не ограничены во времени.
С целью уяснения данного метода рассмотрим следующий пример.
Для оценки объекта недвижимости, обеспечивающий доход (ЧОД ) в сумме 900 тыс. руб. оценщик нашел сопоставимый с оцениваемым объект, который был продан за 4000 тыс. р. На основании отчета о прибылях и убытках проданного объекта был реконструирован его ЧОД, который оказался равным 760 тыс. р. На основании приведенной формулы (12.1) оценщик рассчитал рыночную ставку капитализации:
R=760/4000=0,19 (19% годовых)
Стоимость оцениваемого объекта будет равна:
V=900/0,19=4737 тыс. р.
Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП) используется для определения рыночной стоимости объектов с нестабильным потоком доходов. Данный метод значительно точнее метода капитализации дохода, но требует больших объемов информации и большей квалификации оценщика, поскольку следует учитывать уровень инфляции, положение на рынке недвижимости, условия кредитования, расходы на содержание, рекламу и др.
Оценка недвижимости методом дисконтированных денежных потоков включает следующие этапы:
Выбор длительности прогнозного периода;
Расчет денежного потока для каждого прогнозного года;
Расчет ставки дисконтирования для пересчета будущих доходов в текущую стоимость;
Расчет стоимости реверсии (продажи);
Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков.
Для того, чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде получения дохода, времени его получения и применяется метод дисконтирования денежных потоков, в основе которого лежит понятие сложного процента. Для его использования имеются специальные таблицы. Читателям, заинтересованным в детальном изучении метода ДДП с пользованием функций сложного процента необходимо обратиться к работам Фридмана Дж. и Ордуэя Ник. (Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Дело, 1997).
Введение
Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества
1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости
1.2 Законодательно-правовая основа, цели и этапы проведения оценки имущества
Глава 2. Основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение
2.1 Сущность и особенности подходов и методов оценки имущества
2.2 Преимущества и недостатки в применении различных подходов к оценке имущества
Заключение
Список литературы
Введение
На сегодняшний день в России существуют различные формы собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В связи с этим возникают вопросы о стоимости собственности, необходимость разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.
Развитие оценочной деятельности в РФ напрямую определяется развитием рыночных отношений. Оценка стоимости имущества различных видов собственности все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
В условиях развития рыночной экономики оценка машин, оборудования и автотранспорта приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.
Следует отметить, что машины и оборудование характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров и разнообразием номенклатуры. Число объектов машин и оборудования в стране и даже в отдельном регионе очень велико.
Определение рыночной стоимости машин и оборудования представляет собой сложный процесс, поскольку часто в процессе оценки невозможно найти абсолютно идентичный аналог для оцениваемого объекта.
Для достижения максимально точной оценки имущества используются специальные приемы и методы, которые рассмотрены в данной курсовой работе.
Курсовая работа состоит из введения двух глав и заключения. В первой главе рассматриваются понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости, а также законодательная база оценочной деятельности, цели и этапы проведения оценки имущества. Во второй главе рассматриваются основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение.
В ходе написания курсовой работы использованы следующие материалы: Федеральный закон «об оценочной деятельности в РФ», Федеральные стандарты оценки, государственные стандарты оценки, учебные пособия по оценке имущества, материалы журнала «Вопросы оценки» и др.
Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества
1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. .
Оценка стоимости имущества - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего объекта собственности с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.
Оценка имущества – наиболее общий термин, применяемый к оценочной деятельности и всем ее возможным объектам.
Согласно статьи 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ » № 135-ФЗ оценка имущества может распространяться на следующие объекты:
1. Отдельные материальные вещи (квартира, машина, коллекция минералов и т.д.);
2. Совокупность вещей, составляющих имущество юридического или физического лица (сюда входит и бизнес, как объект оценки);
3. Право собственности и иные вещные права;
4. Права требования, обязательства (долги);
5. Работа, услуги, информация;
6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Как правило, оценку имущества разделяют на четыре большие группы:
1. Оценка стоимости предприятия (бизнеса);
2. Оценка недвижимости;
3. Оценка оборудования (в том числе машин, транспортных средств);
4. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.
Оценка стоимости - определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости.
Стоимость - это затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте.
Определяемая стоимость имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки - реализацию цели оценки.
При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результатов оценки .
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки :
· рыночная стоимость;
· инвестиционная стоимость;
· ликвидационная стоимость;
· кадастровая стоимость.
1. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
4. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии.
Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.
1.2 Законодательно-правовые основы, цели и этапы проведения оценки имущества
Законодательными основами оценочной деятельности в Российской Федерации являются:
1) Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (последняя ред. Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 220 – ФЗ). Основные положения.
2) Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. Основные положения.
3) Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Основные положения.
4) Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Основные положения.
Согласно Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность подлежит обязательному лицензированию.
Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.
Изменения, внесенные в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливают передачу значительной части контроля за деятельностью в этой сфере от государственных органов саморегулируемым организациям оценщиков, что связано с отменой лицензирования оценочной деятельности. Оценщик принимается в члены саморегулируемой организации оценщиков решением ее коллегиального органа управления. За нарушение законодательства и федеральных стандартов оценки оценщик может быть исключен из числа членов организации также решением ее коллегиального органа.
Согласно ст. 8 ФЗ-135, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.
Обычно целями оценки стоимости имущества являются:
· определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;
· использование имущества в качестве предмета залога;
· продажа или иное отчуждение имущества;
· переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
· передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
· ипотечное кредитование физических и юридических лиц;
· выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;
· проведение оценки объектов имущества с целью контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;
· составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
Таким образом, цели оценки имущества могут быть самыми различными, но очень часто оценка необходима для совершения различных сделок.
Проведение оценки имущества включает в себя следующие этапы:
1) Определение задач.
На данном начальном этапе проведения оценочных работ одним из важнейших является вопрос формулирования цели оценки. В процессе общения между заказчиком и оценщиком на этапе постановки задачи определяют объект оценки, то есть, что заказчик хочет оценить в виде совокупности материальных объектов и (или) прав; цель и задачи проведения оценки объекта оценки, а также вид стоимости.
Зачастую осуществляется при заключении договора купли-продажи .
Сторона, которая продает объект, заинтересована в том, чтобы не занизить цену. Продавцу нужна не только реальная стоимость недвижимости, но и сумма, которая позволяла бы совершить небольшой торг и при этом не потерять существенную сумму.
Заинтересован в оценке и покупатель . Иногда продавцы слишком завышают цену, хотя, очевидно, что объект не стоит таких больших денег. Установленная цена помогает выгодно продать и купить любой объект.
Страхование
Оценка недвижимости обязательна при страховании объекта.
Такая процедура делается для того, чтобы в случае возмещения компенсации , страховщик четко знал, какую сумму нужно выплатить.
В оценке заинтересованы обе стороны. Владелец квартиры хочет получить максимальное возмещение, а страховщик нуждается в указании адекватной стоимости .
Аренда объекта
Если при аренде объекта будет произведена оценка недвижимости, то обе стороны могут принять арендную стоимость .
Арендодатель объяснит, почему нужно заплатить именно такую стоимость, исходя из документа об оценке , а арендатор будет полностью уверен, что цена обоснованная, а не придуманная.
Зачем это нужно?
При оценке объекта различными методами появляется шанс узнать множество скрытых и интересных фактов . Например:
- различные повреждения, которые требовали оценки или были вовсе скрыты продавцом;
- проверка экологии, так как многие объекты находятся в районах с загрязненным воздухом, окруженные заводами, фабриками и других местах с неразвитой инфраструктурой;
- юридические «странности», во время которых возникают неизвестные ранее обстоятельства (например, в квартире прописан человек, пропавший без вести) и которых можно легко избежать.
Методы
- доходный;
- затратный;
- сравнительный (рыночный).
Доходный
Доходный метод основывается на том, что он учитывает не только полную стоимость недвижимости, но и будущую прибыть от сделки , а также риски и другие нюансы. Этот метод является самым распространенным.
Доходный метод предполагает получение дохода от сделки. Это может быть сдача квартиры в аренду. Данный метод при подсчете стоимости использует такие методики:
- капитализация доходов (разделение дохода и капитализации);
- дисконтированные денежные доходы.
Затратный
Затратный метод предполагает подсчет стоимости объекта, учитывая все затраты и улучшения в нем в будущем, а также высчитывает процент стоимости за износ .
Он используется для домов и других отдельно стоящих зданий, и позволяет увидеть, насколько стоимость такого объекта отличается от цены новой постройки дома .
При затратном методе сравнивается новый дом и существующий объект . Учитываются затраты на все материалы постройки, ремонтные работы, а также существующие на рынке цены.
Такой метод предполагает два результата :
- недвижимость можно продать по цене новой или улучшенной;
- недвижимость обесценивается, так как при постройке нового жилища используются уже прогрессивные технологии.
Затратный метод является единственно возможным в таких случаях:
- страхование недвижимости;
- объекты, которые обязательно нужно реконструировать;
- обложение здания налогом;
- оценка стоимости нового объекта;
- основа для улучшения постройки.
Сравнительный
Сравнительный метод предполагает сравнение стоимости данного объекта с аналогичными строениями , цена на которые уже известна. Аналогичным объектом считается недвижимость, которая совпадает по всем характеристикам с тем, которое оценивают. Этими характеристиками могут быть:
- площадь недвижимости;
- площадь земельного участника;
- технические характеристики объекта;
- месторасположение;
- инфраструктура;
- транспортная и экологическая ситуация.
Оценивание ликвидационной стоимости
Ликвидационная оценка – определение стоимости объекта, который должен быть продан в сжатые сроки .
Чаще всего такими строениями являются офисы для бизнеса, помещения предприятий, а также незавершенные строения для жилья, объекты, требующие реставрации.
Ликвидационная стоимость – сумма, которую получают в результате ликвидации недвижимости в сжатые сроки при учете поведения всех маркетинговых компаний.
- прямой;
- косвенный.
Прямой метод – сравнение всех сделок купли-продажи на современном рынке, с учетом объектов с аналогичными характеристиками. Ликвидационная стоимость напрямую зависит от всех факторов, что влияют на цену.
Косвенный метод определяет реальную стоимость объекта на современном рынке недвижимости. Стоимость также зависит от факторов, которые заставили выставить объект на продажу или торги.
Оценить ипотечную недвижимость
Если человек решил взять недвижимость в ипотеку, вначале независимый эксперт должен провести оценку помещения . предполагает расчет суммы кредита, которую банк выдает клиенту, а тот обязуется его выплачивать.
Клиент может обратиться в любую компанию, которая специализируется на оценке недвижимости . Банк может предоставить своего оценщика, но сейчас такое редко практикуется. Компания составляет документ, где указывается рыночная стоимость объекта . Это является основанием для положительного или отрицательного решения банка.
Кадастровая оценка объектов
На основе кадастровой оценки начисляется налог .
Именно поэтому она необходима каждому помещению и их владельцам.
Также поможет при покупке квартиры или ее делении.
Кадастровая стоимость может меняться по истечении нескольких лет . При поднятии стоимости на объекты недвижимости в одном районе, цена на все сооружения также вырастает. Именно поэтому кадастровую стоимость нужно иногда обновлять .
Оценивать недвижимость необходимо для того, чтобы быть уверенным в правильности заключения сделки . Для оценки недвижимости существуют различные методы , которые подходят под сложившуюся ситуацию с объектом.
Также при оценивании строения можно узнать про него гораздо больше , чем предлагает продавец. Например, обнаружить дефекты или узнать, что по рыночной стоимости объект стоит почти в два раза дешевле.
При оценке недвижимого имущества используют следующие три подхода:
оценка с точки зрения стоимости строительства здания, аналогичного оцениваемому;
оценка стоимости с точки зрения сравнения стоимости аналогичных объектов;
оценка с точки зрения доходности, которую потенциально может принести оцениваемый объект
Различают три метода оценки недвижимости:
- Затратный (экономический) . Совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрачиваемых денежных средств на замещение или восстановление объекта, с учетом накопительного износа;
- Рыночный. Совокупность оценочных методов, основанная на сравнении объекта оценки с аналогичным объектом, по которому имеется информация о цене сделок;
- Доходный.
Совокупность оценочных методов недвижимости, основанная на определении будущих доходов при коммерческом использовании оцениваемого имущества.
Структура методов оценки недвижимости также основывает на трех подходах:
- Доходный подход служит основой для метода капитализации доходов и обоснуется на дисконтировании доходов будущих периодов;
- Затратный подход (экономический) основывается на анализе возможных затрат замещение или восстановление оцениваемого объекта. Оценщик рассчитывает примерную сумму строительных расходов, определяя стоимость строительства аналогичного объекта недвижимости и количество времени, которое будет затрачено на строительство. Зачастую данный показатель определяет, каков будет верхний предел стоимости недвижимости. Логика данного подхода вполне обоснованна, кому захочется переплачивать за существующую собственность, если за строительство аналогичного сооружения можно потратить меньше? Однако в затратном подходе не учитываются такие особенности как удобства и местоположение объекта недвижимости, которые играют немаловажную роль.
- Рыночный подход включает методы, основанные на информации по уже состоявшейся продаже аналогичных объектов на открытом рынке (или методы сравнительных продаж). Рыночная стоимость (для её установления производится рыночная оценка) - это наиболее вероятная цена, по которой соответствующий объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. В рыночную стоимость входят как стоимость самого объекта, так и стоимость некоторых прав в отношении оцениваемого объекта. Нередки случаи, когда после выявления рыночной стоимости цена объекта корректируется с помощью проведения профессиональной оценки недвижимости.
1. Методы оценки объектов недвижимости
Сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
Список литературы
1. Методы оценки объектов недвижимости
Оценка недвижимости необходима при совершении практически любой операции с недвижимостью, таких как отчуждение, постановка на баланс неучтенных объектов, переоценка основных средств, разрешение имущественных споров, определении размера ущерба от залива, пожара, других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в качестве залога при получении кредита и т.д.
В современном обществе помимо случаев обязательной оценки, увеличивается надобность оценки недвижимости, приносящей доход в целом. Часто, стоимость недвижимости является очевидной для ее хозяев или потенциальных покупателей. Однако, после проведения оценки, ее стоимость может быть значительно скорректирована. С целью определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:
·рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
·потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
·инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
·страховая - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
·замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
·восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
·залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
·ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
·для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
·утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
·действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.
Определение вида стоимости непосредственно зависит от изначально поставленной цели оценки недвижимости. Оценка недвижимости может производиться для: 1.Совершения сделок;
2.Налогообложения недвижимости;
.Государственного и муниципального управления.
Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации. Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода. Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами. Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости - сложный, творческий процесс. Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта- оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта. Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).
2. Сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости- совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности. Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являются права собственности на недвижимость, условия финансирования сделки, условия и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, физические характеристики оцениваемого объекта. Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости: ·Объект не должен быть уникальным;
·Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
·Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Этапы сравнительного подхода: 1.Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми. Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или родственниками - нет. 3. Временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам. Стоимостные поправки: а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже; б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий. Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х; Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%). если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%
Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.
если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%
Х = (1,0 - 0,15) * 1 = 0,85.
если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться
0 = (1,0 + 0,15) * Х; .
если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться
0 = (1,0 - 0,15) * Х; .
Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки. 5. Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Вопрос о сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе. Сравнительный подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость. При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта. Например
Известна следующая информация по рыночным продажам:
ФакторыОбъекты1234Площадь, м2150150200200Садесть естьестьНетГаражестьнетестьНетЦена продажи, $32000300004500040000
Определить: 1.Корректировку на разницу в площади.
.Корректировку на наличие гаража.
Для определения корректировки на разницу в площади сравниваем 1 и 3 объект. 55000-44000=11000 вносим корректировку на разницу в площади в таблицу. При этом, если объект лучше аналога, то цена аналога должна увеличиться если объект хуже аналога, то цена аналога должна уменьшиться. Т.к аналог 3 по площади лучше объекта 1, то корректировка идет со знаком (-). Для определения корректировки на наличие гаража сравниваем 1 и 2 объект. 44000-40000=4000. Вносим корректировку на наличие гаража в таблицу. Т.к объект 1 по наличию гаража лучше аналога 2, то корректировка идет со знаком (-). Для определения корректировки на наличие сада сравниваем 2 и 4 объект. 40-39=1т. Вносим корректировку на наличие сада в таблицу. Т.к объект 1 по наличию сада лучше аналога 4, то корректировка идет со знаком (-). Рассчитываем суммарные корректировки по всем аналогам. Определяем стоимость объекта с учетом скорректированных цен аналогов.
ФакторыОбъектыОцениваемый1234Площадь, м2150150150200200Корректировка-13000-130001и3СаднетестьестьестьнетКорректировка-3000-3000-30003и4ГаражестьестьнетестьнетКорректировка+2000+20001и2Цена продажи, $2900032000300004500040000Суммарная корректировка-3000-1000-16000-11000Скорректированная цена29000290002900029000
Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья. В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ)
- это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Для применения данного метода необходимо: 1)оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2)определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
)умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле
Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;ПВДо- валовой доход от оцениваемого объекта;ВРМа- усредненный валовой рентный мультипликатор;Цia- цена продажи i-го сопоставимого аналога;ПВДia- потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;m- количество отобранных аналогов.
Пример
Расчет ВРМ
АналогЦена продажи, у.е.ПВД, у.е.ВРМОбъект оценки150000*5,08 =7621691500005+5,43+4,81 = 5,08А800000160000800000/160000 = 5,00В950000175000950000/175000 = 5,43С650000135000650000/135000 = 4,81 Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК). ОКК
- это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.
В этом случае
;
,
Ккап -общий коэффициент капитализации;ЧОДо- чистый операционный доход от оцениваемого объекта;Цia- цена продажи i-го сопоставимого аналога;ЧОДia- чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;m- количество отобранных аналогов.
Пример
Расчет ОКК АналогЦена продажи, у.е.ЧОД, у.е.ОККОбъект оценки375000500000,13А350005000несопоставимВ500000400000,08С35000035000(за истекший год)несопоставимD450000480000,11 Преимущества сравнительного подхода: ·В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
·В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
·Статически обоснован;
·Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
·Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
·Различия продаж;
·Сложность сбора информации о практических ценах продаж;
·Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. ;
·Зависимость от активности рынка;
·Зависимость от стабильности рынка;
·Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
3. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа. Данный подход чаще всего применяется для оценки объектов недвижимости, приносящих доход. Он основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, достаточно точно определяют стоимость недвижимости. При использовании затратного подхода также исходят из предположения, что суммарные издержки на строительство объекта без износа равносильны рыночной стоимости этого объекта (что не всегда соответствует действительности). Другая особенность применения затратного подхода заключается в необходимости разграничения понятий "стоимость замещения" и "восстановительная стоимость" (или стоимость воспроизводства). Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования. Восстановительная стоимость (или стоимость воспроизводства) определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта-аналога. Какую из этих двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, должен решить эксперт- оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной ситуации. Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Информация, необходимая для применения затратного подхода:
Уровень заработной платы; величина накладных расходов; затраты на оборудование; нормы прибыли строителей в данном регионе; рыночные цены на строительные материалы. Основные этапы применения затратного подхода:
·оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
·оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
·расчет выявленных видов износа;
Принято выделять следующие виды износа:
физический износ
- износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
- функциональный износ
- износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
- внешний износ
- износ в результате изменения внешних экономических факторов.
Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый. Устранимый износ
- это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. ·оценка рыночной стоимости земельного участка;
·расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Сон=Свс-Сизн.
Определение итоговой стоимости недвижимости производится по формуле:
Сит= Сз+Сон.
Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Затратный подход применяется в настоящее время для налогообложения имущества физических лиц или ареста объектов недвижимости. Элементы затратного подхода применяются также при оценке объектов недвижимости для налогообложения прибыли. Часто величиной полной стоимости замещения пользуются для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта, поскольку опытный покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он затратит на постройку нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключением из этого правила могут быть случаи, когда покупатель не имеет времени ждать, пока будет построено новое здание, либо когда покупатель желает избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта. Метод сравнительной единицы.
Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)
Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:
Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,
Со - стоимость оцениваемого объекта;
См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;
Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);
Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);
Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);
Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;
Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);
Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).
Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать: единое функциональное назначение; близость физических характеристик; сопоставимый хронологический возраст объектов; другие характеристики. Метод разбивки по компонентам
. Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты - фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:
Где
Сзд - стоимость строительства здания в целом;
Vj - объем j-го компонента;
Сj - стоимость единицы объема;
n - количество выделенных компонентов здания; Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.
Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:субподряд; разбивка по профилю работ; выделение затрат. Метод субподряда
основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.
Метод разбивки по профилю
аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.
Метод выделения затрат
предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются
Метод количественного обследования Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. Расчет стоимости строительства.
Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства). Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией. На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию. Сметная стоимость строительства включает следующие элементы: строительные работы; работы по монтажу оборудования (монтажные работы); затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря; прочие затраты. Методы расчета затрат.
При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:
ресурсный; ресурсно-индексный; базисно-индексный; базисно-компенсационный; на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов. Ресурсный метод -
расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.
Ресурсно-индексный метод -
это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.
Индексы стоимости (цен, затрат) -
относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.
Базисно-индексный метод -
перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.
Базисно-компенсационный метод
- суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.
Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости. Метод срока жизни.
Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель. Физическая жизнь здания (ФЖ)
- период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ)
- период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ)
определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ)
рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ)
здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.4).
Рис.. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:
Где
И - износ; ЭВ - эффективный возраст; ФЖ - типичный срок физической жизни; .
Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях: 1.Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
2.В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования здания;
.Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
.Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
.Для оценки в целях страхования;
.В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.
В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный. Преимущество затратного подхода
- является наиболее надежным при оценке новых объектов.
Недостатки затратного подхода:
·Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
·Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;