Общее имущество жилищный кодекс рф. Что входит в состав общедомового имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно ЖК РФ

Перечитывая обязанности управляющих компаний можно встретить такое выражение как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме или общедомовое имущество. ТСЖ и УК должны осуществлять обслуживание нежилых помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. Так что же представляет собой общее имущество в многоквартирном доме? Между собственниками и ТСЖ часто возникают споры, что следует относить к общедомовому имуществу, а что не входит в общую собственность владельцев квартир. Все что относится к данной категории, прописывается в Жилищном кодексе РФ. Однако толковать закон можно по-разному. Особенно этим любят пользоваться нерадивые сотрудники управляющих компаний и недобросовестные ТСЖ.

Какие бывают виды и объекты общедомового имущества? Какие обязанности налагает закон на управляющие компании, ЖКХ и ТСЖ на содержание и обслуживание общей собственности владельцев жилых помещений в многоквартирном доме? Как определить, что входит в состав общедомового имущества в РФ? У кого есть право пользования этим имуществом? Какова доля собственности у каждого владельца квартиры? Где найти перечень, который определяет, что входит, а что не входит в определение «Общедомовое имущество»?

Перечень содержится в Жилищном Кодексе РФ, но чтобы не ошибиться и не исказить информацию, поданную потребителям юридическими терминами, лучше всего обратиться за консультацией к опытным специалистам.

У пользователей нашего портала «ПравПотребитель» есть возможность сделать это бесплатно.

Жилищный Кодекс РФ четко определяет объекты, которые относятся к общей собственности жильцов многоквартирников:

• нежилые помещения, доля собственности на которые, принадлежит более чем одному владельцу квартиры, предназначенные для удовлетворения социальных нужд жильцов (комната отдыха, нежилые помещения для организации досуга детей и взрослых, нежилые помещения для занятий спортом и т.д.);
• любое оборудование, которое стоит в самом доме или за его пределами и предназначено для обслуживания больше чем одного владельца квартиры;
• участок земли, на котором стоит дом и территория возле многоквартирника, а также все объекты, находящиеся на этом участке.

Границы земли, принадлежащей владельцам квартир на праве общей собственности (доля которой есть у каждого владельца жилой площади), устанавливаются земельным законодательством РФ. Они не могут быть уменьшены без согласия каждого собственника жилья в многоквартирнике. Пользование общедомовым имуществом разрешено каждому жильцу. Допускается передача общей собственности в пользование третьим лицам. При условии, что на собрании собственников было принято такое решение.

Если дом по каким-либо причинам будет разрушен или снесен, бывшие владельцы квартир оставляют за собой долю в общедомов имуществе, оставшемся пригодным к использованию после разрушения. Жилищный Кодкс РФ, как нормативно-правовой акт, является документом, положения которого должны исполнятся в обязательном порядке. Перечень общедомового имущества может быть изменен только внесением изменений в жилищное законодательство РФ.

Определение перечня общей собственности

Закон прописывает правила, в соответствии с которым определяется порядок содержания общей собственности многоквартирника. Перечень положений данных правил необходимо знать каждому владельцу квартиры, также как и положения ЖК РФ. Правила содержания приняты правительством РФ и не опровергают жилищный кодекс. Итак:

• объекты, которые относятся к совместной собственности владельцев жилых квартир, определяются самими собственниками. Это делается для того, чтобы они могли выполнять свои обязанности по содержанию совместной собственности;
• объекты, которые относятся к совместной собственности владельцев жилых квартир, определяются государственными органами, чтобы они могли контролировать весь процесс содержания совместной собственности;
• объекты, которые относятся к совместной собственности владельцев жилых квартир, определяются органами местной власти, для того чтобы они могли проводить конкурсы, направленные на определение УК или ТСЖ. Данные действия накладываются на органы местного самоуправления жилищным кодексом РФ.

Основополагающей информацией о составе общедомового имущества является информация, занесенная в гос. реестр по учету прав на недвижимость. Если обнаруживаются какие – либо расхождения с документами собственников или ТСЖ (в том числе и бухгалтерская документация) принято считать правильной информацию, взятую из реестра. По закону (под словом Закон мы предполагаем Жилищный Кодекс, Правила содержания общедомового имущества и иные нормативно – правовые акты РФ в жилищной сфере) определяет, что данные, указанные в Реестре регистрации недвижимости наиболее верные.

Общее имущество дома в соответствии с Правилами

Из правил по содержанию общего имущества многоквартирного дома следует, что к общедомовому имуществу относятся:

• нежилые помещения, которые используются жильцами дома для обслуживания жилых квартир (обслуживание двух квартир и более). Сюда можно отнести площадки лестниц около жилых помещений, оборудование лифта, этажи, предназначенные для технического использования, подвальные и чердачные помещения с наличием инженерных коммуникаций, коридоры, различного вида шахты, непосредственно сами лестницы, места для стоянок, оборудованные внутри дома, гаражи, расположенные в подвальных помещениях, предназначенные для пользования жителями дома. Обязательным условием при этом является наличие коммуникаций в нежилых комнатах;
• крыша, несущие ограждения, стояки, несущие конструкции, фундамент, балки, стены, колоны, перекрытия (в том числе и перекрытия балконов) и т.д.;
• ненесущие ограждения, дверные и оконные проемы, установленные в нежилых помещениях, парапеты, лестничные перила и т.д.);
• любое оборудование, которое стоит в самом доме или за его пределами и предназначено для обслуживания больше чем одного владельца квартиры (трансформаторные будки и т.д.).

По сути, вышеперечисленные объекты совпадают с положениями, которые содержит Жилищный Кодекс. Более подробно о том, что является общей собственностью жильцов многоквартирного дома, вы можете узнать у консультантов сайта. Обращение для пользователей портала «ПравПотребитель» бесплатное. Необходимо заполнить форму обратной связи и с вами свяжется дежурный юрист.

Что еще относят к общему имуществу собственников

Помимо вышеперечисленного к доле общественного имущества по закону относят следующие объекты:

• объекты, которые имеют отношение к подаче горячей и холодной воды (в том числе стояки, общие счетчики (учет потребления воды на общедомовые нужды), краны и т.д.);
• объекты, которые имеют отношение к канализации и водоотведению;
• объекты, которые имеют отношение к снабжению дома газом;
• объекты, которые имеют отношение к отоплению (в том числе и счетчики (учет потребления тепла на общедомовые нужды), стояки, элементы обогрева и др);
• объекты, которые имеют отношение к организации противопожарной безопасности помещениях, предназначенных для общего пользования;
• объекты, которые имеют отношение к снабжению дома электроэнергией (в том числе и счетчики (учет потребления электроэнергии на общедомовые нужды), щитки, шкафы на этажах, приборы освещения нежилых помещений, которыми пользуются все жильцы, распределительные устройства и др.).

Вышеперечисленные объекты находятся в общей собственности в пределах границ, которые устанавливает закон.

Внешней границей считается стена многоквартирного дома (ее внешняя сторона). Внутренняя граница определяется местом, где трубы, провода и т.п. переходят в жилое помещение собственников. При условии, что установлены коллективные счетчики потребляемых ресурсов, внешней границей будет считаться то место, где общедомовой счетчик соединяется с соответствующей коммуникационной сетью, которая подведена к многоквартирнику. Внешней границей газовых коммуникаций считается место, где соединяются газораспределительная сеть и первое устройства запора.

Кто контролирует содержание общей собственности

Контроль со стороны государства за содержанием общедомового имущества должен осуществляться со стороны федеральных органов исполнительной власти. Или со стороны исполнительных властей, осуществляющих свои полномочия на уровне субъектов РФ. Более подробно о компетенции властей вы можете узнать у наших юристов, написав обращение через форму обратной связи. У собственников жилых помещений в многоквартирном доме, при условии, что у них есть доля в общедомовом имуществе, по закону есть следующие права:

• своевременно получать информации от ТСЖ и УК, о том, какие услуги были предоставлены, в каком объеме, какого качества и в какие сроки эти услуги были предоставлены. Если иное не предусмотрено договорными отношениями, данная информация должна быть доведена до жильцов в течение пяти рабочих дней;
• проверять полученную от ТСЖ или УК информацию о том, какие услуги были предоставлены, в каком объеме, какого качества и в какие сроки эти услуги были предоставлены. В том числе, жильцы могут проводить все необходимые экспертизы;
• если обнаруживаются дефекты содержания и облуживания общей собственности, требовать от УК или ТСЖ своевременного устранения этих дефектов, а также проверять, в какие сроки и в каком объеме обнаруженные дефекты были устранены.

В свою очередь законы РФ накладывают на владельцев квартир содержать общее имущество в надлежащем порядке. Ук и ТСЖ несут ответственность за ненадлежащее выполнение своих обязанностей перед собственниками и законодательством РФ.

Страница 1 из 2

§ 1. Право собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома

Гражданское и жилищное законодательство предусматривает спе­циальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в много­квартирных домах: собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под кварти­ру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имуще­ство дома. Из данного положения по существу следует вывод о том, что отношения собственности в многоквартирных домах более мно­гообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектами права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе и недвижимые.

Отношения общей собственности в многоквартирных домах мож­но рассматривать с различной степенью детализации, располагая их на различных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежать двум или более лицам на праве общей собственности. При этом воз­можна как долевая, так и совместная собственность на жилье. Эти отношения общей собственности условно можно назвать внутрен­ними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта (квартира либо изолированные комнаты) 1 . Отношения общей собственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры и другие объ­екты общего пользования, складывающиеся между собственниками одного жилого помещения, с одной стороны, и другими собствен­никами недвижимости в жилищной сфере, с другой стороны, услов­но можно назвать внешними отношениями общей собственности в многоквартирном доме, т.е. отношениями между собственниками квартир в одном многоквартирном доме по поводу объектов общего пользования.

Следует подчеркнуть, что объединение имущества, не относяще­гося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собст­венности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов. Точнее говоря, об­щая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое поме­щение в многоквартирном доме. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с при­обретением права собственности на жилое помещение у него воз­никает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности.

Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенным в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности, осуществляется традиционно по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной недвижимости в жи­лищной сфере, а при его отсутствии - в порядке, устанавливаемом судом. Среди способов достижения соглашения между собственни­ками всех жилых помещений одного многоквартирного дома может быть организация товарищества собственников жилья 1 .

В случае создания объединения собственников некоторая часть правомочий по отношению к доле в праве общей собственности на объекты общего пользования каждого его члена «делегируется» юридическому лицу. Речь идет об управлении общим имуществом, предоставлении его в пользование третьим лицам и о некоторых других правах, предусмотренных разд. VI ЖК РФ. При этом следует иметь в виду, что такое делегирование не влияет на положение собственника по отношению к жилому помещению - сам собственник жилища не лишается права владения, пользования и распоряжения принад­лежащим ему помещением.

§ 2. Особенности правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме

Характеризуя долевую собственность в многоквартирном доме, необходимо понимать, что часть установленных ГК РФ общих пра­вил о распоряжении долей в праве общей собственности на объекты общего пользования не распространяется. Разработка этой проблемы, не получившей должного освещения в юридической литературе, может принести важные практические результаты.

Во-первых, согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, на­ходящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом по правилу, преду­смотренному ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли в общей собст­венности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не дей­ствует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого поме­щения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

В случае перехода права собственности на жилое помещение (квар­тиру или изолированную комнату в квартире) доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы оп­ределяется соответствующей долей предшествующего собственника.

Во-вторых, участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому также применено быть не может, поскольку та его часть, которая не отно­сится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания жи­лых помещений, согласно ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому всегда следует судьбе главных вещей - квартир. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных ве­щей, следование осуществляется в долях в праве общей собственности на принадлежность.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что общая доле­вая собственность на недвижимость общего пользования в многоквар­тирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:

1) отсутствие возможности выдела долей в натуре;

2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;

3) признак, вытекающий из первых двух: доля не может сущест­вовать самостоятельно, она - составная часть квартиры как объекта
права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

Применение правила о долевой собственности рассматриваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных кооперативах по отношению к объектам общего пользования (общим земельным участкам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т.п.). Зачастую подобные проблемы возникают в административных зданиях, принадлежащих различным юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отно­шений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами ГК РФ и ЖК РФ по аналогии 1 . Данный вывод подтвержден в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах соб­ственников помещений на общее имущество зданий», где, в частности, указывается, что отношения собственников помещений, расположен­ных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, не урегулированы законом, поэтому в соответствии сп. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в ча­стности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

§ 3. объекты общего пользования в многоквартирном доме

Нормативные акты, регулирующие в разное время отношения соб­ственности в многоквартирных домах, приводят разные перечни иму­щества, находящегося в общей собственности собственников жилья.

Согласно утратившему силу Закону РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики» в общей собственности находятся лестничные клетки, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженер­ное оборудование и придомовые территории. ГК РФ указывает на не­сущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275 1 , а затем и Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» более подробно пере­числяли объекты, которые находятся в общей долевой собственности собственников жилья 2 .

В ЖК РФ (ч. 1 ст. 36) устанавливается, что собственникам поме­щений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помеще­ния в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуни­кации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, элек­трическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором располо­жен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном уча­стке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Однако во всех документах этот перечень остается далеко не ис­черпывающим. В данном случае можно сформулировать принцип: имущество может быть отнесено к общему только в случае, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения. Следует обратить внимание на то, что в ЖК РФ в от­личие от прежнего законодательства в перечень имущества входят и земельные участки (ч. 1 ст. 36, ст. 16 Федерального закона «О вве­дении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Как верно указывает И.Б. Миронов, правомочие пользования земельным участком как элемент содержания права собственности означает за­крепленную возможность хозяйственной эксплуатации такого участка путем извлечения его полезных свойств 1 .

В соответствии со ст. 290 ГК РФ в ЖК РФ указывается на воз­никновение общей долевой собственности у собственников жилых помещений на объекты общего пользования многоквартирного дома. Между тем первоначально Закон РФ «Об основах федеральной жи­лищной политики» говорил об использовании обоих видов общей собственности - долевой и совместной. Однако по отношению к не­движимости наиболее эффективной, бесспорно, является конструкция общей долевой собственности, находящейся в многоквартирных домах, что и закреплено в ГК РФ. Этот вывод опирается на содержание ст. 4 Федерального закона от 21 октября 1994 г. «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой законы и иные правовые акты Российской Федерации после введения в действие части первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам этого закона. Кроме того, п. 2 ст. 3 ГК РФ устанавливает, что «нормы гражданского права, со­держащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу». 22 декабря 2004 г. Государственная Дума, приняв новый ЖК РФ, решила рассматриваемый вопрос в соответствии с ГК РФ и практикой применения ныне отмененного Федерального закона «О товариществах собственников жилья».

Следует отметить, что конструкция общей долевой собственности на недвижимость, находящуюся в многоквартирных домах, более при­емлема и с практической точки зрения. Это видно из следующего.

С одной стороны, совместная собственность кроме всего прочего ха­рактеризуется незаменимостью ее участников. Таким образом, при этом виде общей собственности какие-либо отчуждения были бы весьма за­труднительны, поскольку необходимо было бы вначале определить долю на объекты общего пользования в доме, затем произвести отчуждение (например, продажу) жилого помещения вместе с частью объектов общего пользования, а затем новому собственнику пришлось бы вновь стано­виться участником общей совместной собственности путем объединения своей части объектов общего пользования с другими частями.

С другой стороны, распоряжение имуществом, находящимся в об­щей совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из уча­стников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Обращаем внимание на то, что критерием определения доли в об­щей долевой собственности является площадь недвижимости, находя­щаяся в собственности. Доля каждого участника общей собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади дома, если иное не ус­тановлено договором.

По общему правилу владение или пользование указанными объек­тами может быть исключительно общим. Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из собственников жилья в многоквартирном доме без ущемления прав и законных ин­тересов других собственников в этом же доме. Например, в некоторых случаях можно предоставить в пользование кому-либо из собственни­ков часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в каче­стве объекта выступает крыша дома или внеквартирное инженерное оборудование.

До введения в действие ЖК РФ и Федерального закона «О товари­ществах собственников жилья» Временное положение о кондоминиуме прямо запрещало товариществу иметь на праве собственности недви­жимость; все недвижимое имущество, приобретенное товариществом, являлось общей долевой собственностью его членов.

Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», а затем и ЖК РФ отменили данный запрет. На сегодняшний день, подобно французским синдикатам, американским ассоциациям кон­доминиумов и другим объединениям такого типа, широко распро­страненным за рубежом, российские товарищества собственников жилья вправе быть субъектами права собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем в отличие от законодательства ряда зару­бежных государств российское законодательство детально не регла­ментирует процедуру принятия решения о приобретении недвижи­мости товариществом. Например, в США такая процедура особенно подробно регламентируется по отношению к жилым помещениям, находящимся в управляемом ассоциацией кондоминиума доме. Так, реализация права приобретать жилье в «своих» домах может быть осуществлена двумя путями. Во-первых, при использовании пре­имущественного права покупки квартиры. Во-вторых, при наличии возможности приобрести жилище на торгах от своего имени либо от имени одного или нескольких собственников жилья. В обоих слу­чаях ассоциация распределяет выплаченную стоимость приобретен­ной квартиры между всеми собственниками и взыскивает ее с них в качестве платежа на коллективные цели пропорционально долям их участия в общем имуществе.

Собственники квартир каждый месяц помимо коммунальных платежей оплачивают еще и квитанции за содержание и обслуживание общего имущества. Это довольно часто становится предметом спора между людьми и ТСЖ.

В данной статье расскажем вам, что такое общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ в 2019 году и что входит в его состав.

Общее имущество – это элементы здания, которые обслуживают несколько помещений одновременно. Они принадлежат собственникам квартир по праву общей долевой собственности.

Состав такого имущества определяется собственниками помещений, а также муниципальными и государственными органами.

Так что же относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме? Перечень элементов содержится в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса.

В него включены:

Такой же перечень описан и в постановлении Правительства №491. Иногда при порче некоторых элементов могут возникнуть серьезные споры, кто должен оплатить его ремонт. Далее рассмотрим самые распространенные случаи.

В п.6 постановления Правительства за №491 указано, что в составе общего имущества находятся внутридомовая система отопления, которая состоит из обогревающих элементов, запорной и регулирующей арматуры, стояков, коллективных приборов, учитывающих тепловую энергию и иного оборудования, которые расположены на этих сетях. Можно уверенно сказать, что стояк отопления относится к общему имуществу.

А является ли батарея в квартире общедомовой собственностью? Радиаторы отопления относятся к общим лишь в том случае, если они не отделены от общей отопительной системы каким-либо вентилем либо иными разделительными узлами.

То есть, если у батареи есть вентили, то он считается собственностью владельца квартиры. Если же их нет, то состоянием радиатора должна следить управляющая организация.

Такая же ситуация состоит с полотенцесушителями . Данный прибор представляет из себя составную часть инженерных систем горячего водоснабжения. Если на ответвлении на змеевике отсутствует отключающий кран, то полотенцесушитель является общедомовой собственностью.

При присутствии кранов для отключения и включения полотенцесушителя, то общим имуществом станет труба до нахождения регулировочного крана, а после – имущество жильца квартиры.

П.5 постановления Правительства за №491 определил, что в состав общедомового имущества включены инженерная система водоотведения, которая состоит из фасонных частей (патрубков, переходов, отводов, тройников, крестовин), канализационных выпусков, заглушек, стояков, водосточных воронок, вытяжных труб, ответвлений стояков до первого стыкового соединения.

Это значит, что ваша собственность начинается именно там, где произошло первое стыковое соединение от общего канализационного стояка.

Является ли балкон общедомовым имуществом?

Балконная плита – это несущая конструкция в доме, которая обслуживает больше одного помещения, то есть в перечень он входит. Такой же позиции придерживается и Верховный Суд.

В своем определении от 17.01.2012 г он подтвердил, что балконная плита является ограждающей несущей конструкцией, которая включена в перечень общего имущества в качестве конструктивной части здания.

Но тут нужно отметить другой нюанс: если балконную плиту признали общедомовым имуществом, то это не означает, что все ограждения, отделка и остекления включены туда. За это уже отвечает сам собственник балкона, а не управляющая организация.

С перечнем разобрались, теперь давайте рассмотрим, кто имеет доступ к общедомовому имуществу по Жилищному кодексу.

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственники квартир владеют, пользуются и в пределах, установленном гражданским законодательством, распоряжаются общедомовым имуществом.

Распоряжение имуществом происходит по решению и согласию общего собрания собственников.

Следует отметить, что общедомовую собственность многоквартирного дома можно передать в безвозмездную собственность только с согласия абсолютно всех собственников (100%). Если хотя бы один против, сделка не может быть осуществлена.

При сдаче общедомового имущества в аренду (например, подвал под офис) потребуется согласие только тех собственников, которые обладают 2\3 площади.

Деньги, вырученные от аренды, распределяются между собственниками соразмерно их доли в общедомовом имуществе.

Все жильцы ежемесячно вносят плату за содержание общедомового имущества . Размер платежей зависит от площади жилья, который принадлежит человеку. Если даже он не проживает по этому адресу, то все равно обязан платить.

Необходимость проведения ремонтных работ решается на собрании собственников. Чтобы предупредить быстрый износ инфраструктуры, они должны проводиться регулярно.

На собрании утверждается список необходимых мероприятий и принимается общее решение путем голосования.

За состояние общедомового имущества отвечают 3 стороны:

1. Собственники помещений. Ответственны за поддержание общего имущества в надлежащем состоянии.
2. Органы государственной власти. Контролируют за содержанием имущества.
3. Органы местного самоуправления. Определяют управляющую организацию.

В идеале, конечно же, собственники должны сами следить за тем, как управляющая компания выполняет свои обязанности.

При ненадлежащем исполнении необходимо сменить подрядчика либо переизбрать председателя товарищества. К сожалению, такая сознательность на практике встречается крайне редко.

Перечень работ по содержанию общего имущества собственников указывается в договоре по управлению многоквартирным домом.

В общем виде мероприятия выглядят так:

В конце статьи хотелось бы отметить, что весь список общедомового имущества многоквартирного дома подробно перечислен в Жилищном кодексе . За их состояние отвечают сами жильцы и управляющая организация.

На деле собственникам не всем нравится такая система, так как они обязаны каждый месяц оплачивать за содержание этого имущества. Но есть и ощутимая польза — качество обслуживания многоквартирных домов значительно повышается.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством .

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме надо содержать и ремонтировать наравне с квартирами. В состав общедомовой собственности входят: стены, фундамент, крыши, чердаки, подвалы, лестничные проемы, инженерно-технические коммуникации и тому подобное. Многоэтажное здание – это сложная техническая постройка, нуждающаяся в контролировании и управленческих действиях. От качества последних зависят комфортные условия жизни в доме, стоимость каждой квартиры и общедомовой собственности.

Состав имущества

Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается действующими законами, в частности 37 статьей Жилого кодекса . Его нужно содержать в надлежащих условиях согласно стандартам и правилам, которые действуют на территории страны.

Несколько слов о том, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К нему причисляют:

• помещения в многоэтажном здании, которые не относятся к квартирам и определенные для обслуживания больше чем одного помещения в этой постройке (лифтовое оборудование, лестничные проемы, бойлерные и т. п.);
• кровля;
• несущие конструкции;
• инженерно-технические коммуникации;
• , на которой построено здание, в соответствии с кадастровым учетом;
• другие сооружения, которые назначены для обслуживания многоэтажного здания (трансформаторные подстанции, детские и спортплощадки на территории МКД).

Состав общего имущества в МКД устанавливают:

• владельцы недвижимости в здании;
• органы госвласти;
• органы регионального самоуправления.

Они определяют порядок обслуживания многоэтажного здания и общего имущества. При решении, что входит в общедомовое имущество, сверяются с Единым госреестром на недвижимость и земельным кадастром. В противоречивых ситуациях преимуществом пользуются сведения из реестра.

Определение доли в общем имуществе

Согласно ЖК доля в общедомовой собственности состоит в прямой зависимости от размеров метража определенной квартиры, на которую у владельца существуют правоустанавливающие документы. Чтобы вычислить долю конкретного владельца, надо разделить метраж его квартиры на площадь здания, кроме общедомовой.

К примеру, здание состоит из 10 помещений, из которых пять – жилые, а остальные пять – нет. Они входят в состав общедомового имущества. Метраж каждого помещения исчисляется в 30 квадратных метров. Сумма площадей состоит из 300 квадратных метров. Чтобы рассчитать долю владельца жилой квартиры, делят метраж его жилья с суммой метража помещений в здании. 30:300=0,1 (10 процентов или 10/100).

При расчете то, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, не принимается во внимание. Отсутствуют и добавочные коэффициенты, которые устанавливаются в соответствии с метражом имущества, отнесенного к общедомовому:

• лестничные клетки;
• коридоры и т. д.

Помимо этого, к расчету доли не относят:

• землю;
• инженерные коммуникации;
• тепловые станции и т. п.

Взыскание средств с собственников МКД

Имущество многоквартирного дома находится в ведении управляющей компании. Это один из способов руководства жилым зданием, которое проводят профессиональные специалисты. При этом владельцы квартир не могут вмешиваться в действия управляющей организации в отношении общедомовой собственности. В такой ситуации домоуправляющая компания может и превысить свои полномочия. Переизбрать в таком случае управляющую компанию или предпочесть можно на собрании владельцев недвижимости.

При втором способе управления руководство домом осуществляется ТСЖ или ЖК. Для выбора такой формы собирают собственников и принимают решение , которое и понесет ответственность за общую собственность. Содержать эти помещения может как само ТСЖ, так и привлеченные подрядчики, с которыми оформят договор на обеспечение сохранности и надлежащего состояния общедомовой собственности многоэтажного здания. При таком способе управления также не гарантировано отсутствие злоупотреблений, так как председатель ТСЖ может нанимать выгодные для него организации с высокими расценками на оказание услуг.

При третьем способе управления входящей в состав общедомовой собственностью руководят сами владельцы квартир многоэтажного здания. Они заключают соглашения на содержание от себя. При таком способе сохраняются средства владельцев недвижимости в многоквартирном доме, но на практике такая форма управления непопулярна среди населения из-за отсутствия инициативности, предприимчивости и информированности среди граждан.

Зачем требуется определение общедомовой собственности

Собственность МКД, которая входит в состав общего имущества, является основным объектом подписываемого соглашения на управление зданием. Руководство многоэтажным зданием без включения в договор общедомовой собственности просто невозможно. Поэтому многие управляющие организации ошибаются, не включая в договор общее имущество, полагая, что довольно перечня, где будет все расписано в подробностях.

Подобные оплошности многих управляющих организаций базируются на Правилах содержания общего имущества от 13.08.2006 года . Там регламентируются предельные размеры инженерных сетей в пределах дома, из-за чего эти системы возможно причислить к общедомовому имуществу жителей многоэтажных зданий. В надежде на то, что в законах прописан весь состав общедомовой собственности, большинство управляющих организаций пренебрегает оформлением перечня для конкретного дома, в который входят и места совместного пользования.

Основой договора управления многоэтажным жилым зданием определяется состав общедомовой собственности, а если подобного в соглашении нет, то и объект, которым требуется управлять, в сущности, отсутствует. При этом управляющей компании угрожают такие возможные следствия отсутствия общего имущества:

• опасность аварий и других чрезвычайных происшествий на управляемой территории;
• написание госжилинспекцией предупреждения о ликвидации нарушений, которые явились следствием обслуживания общей собственности.

При опасности аварий управляющая компания уточняет у жителей многоквартирного дома, кто будет обслуживать общедомовые сооружения и оборудование, а также устранять повреждения при их появлении. Во втором случае с управляющей компании взыщут штраф в соответствии с административным кодексом. При нарушении предписаний он составит от 500 до 300 тысяч рублей. К тому же, управляющую организацию лишат лицензии на три года.

В таких ситуациях начинаются судебные препирательства. На практике управляющие организации и владельцы квартир спорят о том, принадлежат ли помещения к общей собственности многоэтажного жилого дома. В такой ситуации как нельзя кстати придется правильно оформленный договор, содержащий определенный и зафиксированный состав общей собственности. Подобный документ посодействует решению вопроса в свою пользу и оспорит постановление .

К примеру, когда госжилинспекция прислала предписание, в котором требуется привести в порядок участок рядом с домом, то подобное предупреждение возможно опротестовать, когда эта территория не входит в список общей собственности. На практике, придомовая земля располагается на протяженности не более одного метра, вследствие этого земля, которая находится дальше этого расстояния, придомовой не будет. Поэтому управляющая компания не обязана содержать эту территорию в хорошем состоянии.

Заключение

В соответствии с вышеизложенным, надо отметить, что управляющие компании при заключении соглашения с жителями многоэтажного здания в обязательном порядке составляют список общего имущества. Такой перечень поможет отстоять интересы управляющей организации в случае возникновения споров и конфликтов. Утвержденный состав общей собственности является главным условием соглашения по содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого здания.

Более детально об общем имуществе можно посмотреть в лекции видеоролика: