Налогообложение доходов от сдачи в аренду нежилого помещения ип. Сдача нежилого помещения в аренду

Поводов брать в аренду имущество очень много. Во-первых, это нехватка денежных средств на покупку.

Возможно, арендуемое имущество необходимо на время, тогда его приобретение становится бессмысленным (нецелесообразным). В этом случае, обращаются к тем, у кого данное имущество находится в собственности.

Общие требования к соглашению об аренде

Суть аренды заключается во временном использовании имущества за соответствующую плату. Это означает, что данная сделка возмездная.

Объектом аренды может выступать все, что угодно. Им может являться и оборудование, и помещение, и транспортные средства, и так далее. В любом случае необходимо будет оформлять договор аренды.

Сторонами по нему является арендатор и арендодатель. Отсюда видно, что сторон-участников две. Стало быть, количество экземпляров документа - не менее двух.

Участниками такой сделки могут являться юридические лица (компании), индивидуальные предприниматели (ИП), и частные гражданские лица.

Данный документ имеет простую письменную форму. Законодательство не устанавливает никаких унифицированных бланков. Это означает, что текст может быть свободным.

В тоже время, при оформлении данного соглашения, необходимо придерживаться норм, оговоренных Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Итак, документ печатается на бумаге, формат листов - А4. Существует набор обязательных атрибутов. Ими является дата составления, город события, название, порядковый номер, подписи сторон-участников с расшифровкой и печатями (печать - при необходимости).

Текст соглашения разбивается на разделы, а те, в свою очередь, на пункты. При необходимости можно ввести и подпункты. Важнейшими разделами договора является предмет и стоимость.

Если их в тексте не будет, соглашение признается недействительным. Такое же происходит при отсутствии необходимых атрибутов, о которых говорилось ранее.

Предметом арендного соглашения является передача во временное пользование объекта сделки за установленную оплату. Размер арендной платы оговаривается в соответствующем разделе.

В этом же разделе нужно определить порядок ее внесения. То есть необходимо будет четко прописать, является ли она наличной или безналичной. Кроме того указывается, на каком этапе она вносится, будет ли она являться оплатой наперед или по истечению установленного срока.

Не менее важным разделом является тот, в котором устанавливается срок аренды. По его завершению имущество должно быть возвращено владельцу. Для того, чтобы продлить аренду, необходимо либо подписать новое соглашение, либо оформить допсоглашение к уже имеющемуся договору.

По законодательству нет никаких ограничений на то, кто может снять нежилое помещение.

Это может быть юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или обычный гражданин.

Важно только, чтобы физическое лицо было совершеннолетним.

Для снятия нежилого объекта в аренду оформление статуса ИП не требуется.

Как снять нежилое помещение у юридического лица?

Снять нежилое помещение можно у юридического лица.

Для этого стоит ознакомиться с документами, которые должны быть предоставлены данной организацией.

Необходимые документы:

свидетельство о регистрации юридического лица;
документ о постановке на учет в налоговую службу;
сертификат о праве собственности на сдаваемую в аренду нежилую недвижимость;
при наличии устава предприятия следует потребовать копию этого документа;
доверенность на гражданина, который заключает договор: у него обязательно должны быть оформлены полномочия на подписания подобных документов. Отдельно стоит обратить внимание на срок действия этих полномочий. Если лицо, подписавшее сделку по аренде не имело таких полномочий, то данная операция согласно статье 174 ГК будет считаться недействительной.

Пошаговая инструкция

1 шаг. Подбор объекта аренды. Ознакомление с необходимой документацией юридического лица.

2 шаг. Оформление арендного договора – самый важный этап заключения сделки. В документ должны быть включены все существенные стороны операции. Только при согласии по этим условиям договор будет считаться заключенным согласно статье 432 ГК.

Статья 432 ГК РФ. Основные положения о заключении договора

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

К существенным требованиям относятся:

В договор включаются разделы по ответственности сторон, условия по досрочному его расторжению. Данный документ должен быть составлен в письменной форме в трех экземплярах. Нотариального заверения не требуется, если только одна из сторон не настаивает на этом.

Документ может быть составлен самостоятельно. Можно привлечь к этому делу юристов.

3 шаг. Подписание договора аренды. Передача нежилой недвижимости по акту приема-передачи. Данный документ не является обязательным, но лучше его составить. В нем должно быть зафиксировано фактическое состояние арендуемого помещения.

4 шаг. Сбор документов для регистрации договора в ЕГРН. Для постановки на учет потребуются следующие документы:

заявление с просьбой о регистрации;
договор аренды в 3 экземплярах;
кадастровый паспорт нежилого имущества;
паспорт арендатора;
учредительные документы организации (арендодателя): свидетельство о государственной регистрации, приказ о назначении директором;
квитанция об оплате госпошлины.

Если в ЕГРН обращается только одна сторона сделки, то для физического лица размер выплат составит 2000 рублей, для организации – 22000 рублей. Если обращение в ЕГРН будет совместным, то каждая сторона должна внести половину госпошлины: арендатор – 1000 рублей, арендодатель -11000 рублей, так как он является юридическим лицом.

5 шаг. Передача документов в ЕГРН. Проверка правильности и подлинности бумаг государственной службой.

6 шаг. Выдача документов о постановке на учет в ЕГРН. Каждой стороне будет выдан договор аренды с записью о государственной регистрации.

Как арендовать помещение у физического лица?

Взять в аренду нежилую недвижимость можно у физ лица. Для этого требуется ознакомление с определенной документацией.

Необходимые документы:

паспорт собственника недвижимого имущества;
свидетельство о праве владения;
кадастровый паспорт.

Алгоритм действий

Для аренды имущества у физического лица следует пройти все те же шаги, что и для оформления арендных отношений с организацией.

1 шаг. Знакомство с документацией на недвижимость.

2 шаг. Составление договора. Он также должен быть составлен с включением в него всех существенных условий. Только в качестве арендодателя будет выступать физическое лицо.

3 шаг. Визирование договора. Составление и подписания акта приема-передачи нежилого помещения.

4 шаг. Документы для постановки на учет в ЕГРН:

заявление о постановке на учет;
паспорт арендатора;
паспорт арендодателя;
согласие супруга/супруги на сдачу в аренду имущества (если арендодатель состоит в браке);
свидетельство о собственности;
кадастровый паспорт;
арендный договор;
акт приема-передачи;
платежка с госпошлиной: если документы подает одна сторона, то она оплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. Если обе стороны, то каждая оплачивает по 1000 рублей.

5 шаг. Сдача документации в ЕГРН. Срок регистрации составляет 10 рабочих дней.

6 шаг. Получение документов о подтверждении государственной регистрации.

База арендаторов коммерческой недвижимости

Для того, чтобы найти подходящее помещение для снятия его в аренду, следует изучить предложения, предоставленные на специальных сайтах в интернете. Многие из них оснащены удобным поисковым сервисом.

Достаточно ввести такие данные как:

город;
район или округ: большинство сайтов предлагают сделать уточнение станции метро (если это крупный город), можно также ввести название улицы (если имеется конкретное предпочтение);
тип недвижимости позволяет определить для каких целей происходит сдача данного помещения: офис, склад, торговля, гараж, производство, бытовой сервис;
стоимость: следует также ввести ограничения по цене сделки;
площадь.

Подобную информацию можно найти на таких сайтах недвижимости, как Базаметров.ру , Comrent.ru , Arendator.ru и другие.

Достаточно в строчке поисковика набрать База арендаторов коммерческую недвижимость. Выбор только за вами.

Арендовать коммерческую недвижимость физическое лицо может как у организации, так и у такого же гражданина, который имеет в собственности нежилое помещение.

Для этого потребуется собрать документы, заключить арендный договор, подписать акт о приеме-передаче, затем зарегистрировать сделку в ЕГРН, оплатив госпошлину.

Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является в отношении этого физлица-арендодателя. То есть она должна исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физлицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226 , ст. 228 НК РФ). Перекладывать уплату НДФЛ на самого арендодателя - физлицо нельзя. И неважно, что при этом будет записано в договоре аренды с физическим лицом. НДФЛ в любом случае должен платить арендатор - организация (Письмо Минфина России от 27.08.2015 №03-04-05/49369).

НДФЛ при сдаче в аренду

Начисление НДФЛ с аренды производится при каждой выплате дохода физлицу по следующей формуле:

Ставка НДФЛ равна:

если арендодатель - резидент РФ - 13%;
если арендодатель - нерезидент РФ - 30%.

А физлицу арендная плата перечисляется уже за минусом удержанной суммы налога.

Уплата НДФЛ в бюджет

Удержанный организацией налог перечисляется в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты физлицу арендной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ).

КБК по НДФЛ при аренде — 182 1 01 02010 01 1000 110. То есть такой же, как при перечислении НДФЛ за сотрудников организации.

Отчетность при аренде у физлица

На арендодателя-физлицо нужно завести отдельный налоговый регистр по НДФЛ и по итогам года в общем порядке подать в ИФНС справку 2-НДФЛ. В ней нужно отразить доход в виде арендной платы, сумму исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет НДФЛ.

Код дохода в 2-НДФЛ при аренде у физлица - 1400.

Кроме того, информация по физлицу-арендодателю включается в ежеквартальный отчет 6-НДФЛ.

Страховые взносы при аренде помещения у физлица

Сумма выплачиваемой физлицу арендной платы страховыми взносами в ПФР, ФСС и ФФОМС не облагается (

Приобрести помещение для бизнеса на начальном этапе его создания может быть проблематично. Потому предприниматели предпочитают брать недвижимость в аренду. Это позволяет уменьшить единовременные траты. Однако сдача в аренду нежилого помещения связана с рядом особенностей, которые отличают процесс от классического. Это приводит к возникновению целого перечня вопросов, неспособность быстро решить которые становится причиной задержки в начале осуществления деятельности.

Если юридическое или физическое лицо хочет избежать их и максимально ускорить процесс сдачи нежилой недвижимости в аренду, начать процедуру нужно с анализа актуальной информации по теме. О порядке осуществления действий, об особенностях, которые накладываются на процедуру в зависимости от статуса арендатора и арендодателя, а также об особенностях налогообложения поговорим далее.

Нужно ли физ лицам регистрировать в качестве ИП для аренды нежилого помещения?

Право владеть жилым имуществом закрепляется за физическими лицами статьями 131 и 213 Гражданского кодекса РФ. Человек, который признан собственником недвижимости, имеет право распоряжаться ею и пользоваться по собственному усмотрению. Подобную возможность фиксирует статья 209 ГК РФ. При этом каждый гражданин обладает возможностью сдать нежилое помещение в аренду. Правило отражено в статье 608 ГК РФ. Физ лицо может реализовать свое право на сдачу нежилой недвижимости. При этом статьи закона не обязывают регистрироваться в качестве ИП. Однако человек занимается предпринимательской деятельностью при помощи сдачи недвижимого имущества, потребуется открыть ИП.

Когда избежать открытия ИП невозможно?

Физ лица могут начать осуществлять предпринимательскую деятельность только после того, как пройдут соответствующую регистрацию и получат статус ИП. Однако закон не обязывает гражданина становится юр лицом. Подобное правило отражено в статье 23 Гражданского кодекса РФ. От иных манипуляций предпринимательскую деятельность отличает ряд особенностей.

В состав которых входят:

со съемщиком недвижимости наблюдаются устойчивые связи;
в течение определенного периода сделки осуществляются регулярно;
человек ведет учет по заключенным сделкам и проведенным операциям;
недвижимость была приобретена специально для совершения сделок;
человек имеет регулярную выручку в результате использования недвижимого имущества.

Чтобы процесс сдачи недвижимости в аренду был признан предпринимательской деятельностью и привел к необходимости регистрации в качестве ИП, должно быть доказано, что все сделки были заключены с целью получения постоянного дохода.

Например, в качестве подтверждения может выступать подписание договора аренды на один год и более, а также заключение сделок с одними и теми же организациями. В этой ситуации потребуется регистрация в качестве ИП.

Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?

Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.

В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:

денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).

Как заключается договор с юридическими и физическими лицами?

Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.

В статье 606 Гражданского кодекса РФ отражено, что арендодатель, который не является юридическим лицом, обязан передать нежилую недвижимость арендатору во временное пользование и владение после того, как будет внесена определенная плата.

Договор аренды составляется в соответствии с нормами, содержащимися в статьях 434 и 609 Гражданского кодекса РФ. Участники соглашения обязаны составить документ в письменном виде. Готовая бумага подписывается каждой из сторон.

В договоре должны содержаться обязательные сведения, в список которых входят:

реквизиты юридических и физических лиц;
информация об объекте;
условия использования недвижимости;
размер арендной платы.

Стороны имеют право настоятельно указать, на какой срок заключается договор. Если подобная информация отсутствует, считается, что имущество передано в аренду на неопределенное время.

Подобное правило зафиксировано в статье 610 ГК РФ. В тексте договора нужно обозначить код ОКВЭД. Если осуществляется сдача помещений в аренду, используется код 70.20.2. Правило актуально только в том случае, если речь идет о нежилых помещениях. Заполняя характеристики объекта в договоре, необходимо проявить внимательность.

В документе предстоит отразить следующую информацию:

инвентарный номер помещения;
точный адрес с указанием этажа и местоположения помещения на нем;
назначение (напр., офисное, для склада и т.п.);
наименование помещения;
площадь недвижимости.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ, договор считается официально заключенным только после того, как он будет зарегистрирован в Росреестре. Если сделка заключается на период менее 1 года, регистрация не требуется. Соглашение может быть составлено в любой форме. Аналогичное правило действует и в отношении продления договора на такой же срок.

Чтобы пройти госрегистрацию, потребуется подготовить пакет документов. В его состав нужно включить:

заявление, которое можно получить у нотариуса или иного специалиста, занимающегося приемом необходимых документов;
договор и все приложения к нему;
паспорта физ лиц сделки;
чек об уплате госпошлины
иная документация, если существует потребность в ее предоставлении.

Как осуществляется налогообложение?

Если имущество приносит доход, оно облагается налогом. Сроки внесения денежных средств и порядок осуществления расчетов напрямую зависит от статуса налогоплательщика. Если расчет осуществляется по УСН с дополнительными страховыми взносами, размер отчисления в пользу государства составит 6% от суммы арендной платы. Подобное правило применяется в отношении ИП. Разбираясь, может ли физ лицо сдать помещение, удастся выяснить, что подобная возможность присутствует. Однако гражданину предстоит заплатить 13% НДФЛ с оплатой единожды. Правила отражены в статье 208 НК РФ. Если гражданин уклоняется от уплаты налогов, его привлекут к уголовной ответственности или наложат административный штраф.

Если арендодателем является организация

Сдавать недвижимость может и юридическое лицо. В соответствии со статьями 209, 213 и 608 ГК РФ, организации имеют такое же право на владение, пользование и распоряжение собственным имуществом, как и физ лица. При этом закон не накладывает ограничения на количество находящихся в собственности юридического лица сооружений. Подобное правило отражено в статье 213 ГК РФ. Если сдача помещения в аренду осуществляется юридическим лицом, договор заключается в соответствии со статьями 606 и 670 ГК РФ. При этом в документе должен быть указан код ОКВЭД 70.20.2.

Договор с юридическим лицом в обязательном порядке составляется в письменном виде. При этом неважно, на какой период предоставляется недвижимость.

В договоре также должна присутствовать обязательная информация, в которой входят:

характеристики помещения;
сведения об юридических и физ лицах, фигурирующих в договоре;
арендная плата;
особенности использования помещений и проведения ремонта;
подписи участников сделки.

Если в договоре не обозначен срок аренды, считается, что он заключен на неопределенное время. Такое правило закреплено в статье 610 ГК РФ. Договор и все приложения к нему также должны пройти регистрацию в Росреестре, если нежилая недвижимость передается в аренду на срок более 1 календарного года.

Чтобы уполномоченный орган согласился провести регистрацию, представителю юридического лица потребуется подготовить следующие документы:

заполненное в соответствии с правилами заявление;
оформленный и подписанный договор, а также приложение к нему;
кадастровый паспорт недвижимости;
бумаги, подтверждающие правовой статус организации;
документы, подтверждающие факт внесения госпошлины;
дополнительные бумаги, если их предоставление необходимо.

Если арендодателем является физическое лицо

Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, процесс составления договора и особенности оформления сделки меняются. Так, в документе необходимо указать адрес и характеристику помещения. При этом адресные выплаты не будут подлежать начислению НДС. В ее состав включаются и коммунальные платежи.

Человек, который арендует коммерческое помещение, может начислять плату на банковский счет физ лица или предоставлять ее наличными.

Изменение арендной платы должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством. В статье 614 ГК РФ закреплено, что корректировка размера выплаты должна происходить не чаще одного раза в год. Если договор заключается более, чем на один год, документ нужно зарегистрировать в территориальном подразделении Росреестра.