Можно ли подарить квартиру в ипотеке. Оформление дарственной на квартиру в ипотеке

Выплата ипотечного кредита обычно происходит не один и не два года. За этот период у заемщика может возникнуть необходимость подарить квартиру. Без разрешения банка это сделать невозможно. В каких ситуациях банк может пойти на уступки и одобрить подписание договора дарения и можно ли вообще подарить квартиру в ипотеке, об этом поговорим в сегодняшней статье.

Дарение квартиры

Все процедуры, связанные с дарением недвижимого имущества, регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации 32 статьей . Под этим понятием подразумевается переход личного имущества от одного собственника к другому на безвозмездной и безвозвратной основе. Лицо, которое осуществляет передачу имущества, называется дарителем. Сделка должна осуществляться по его личной воле и без принуждения. Лицо, которое принимает в дар имущество, - это одариваемый. Договор дарения - это письменное подтверждение факта перехода прав собственности на имущество на этих условиях.

В отличие от купли-продажи, при дарении доли квартиры, согласие других собственников на это не требуется. Если в сделке участвует несовершеннолетний, договор от его имени подписывает законный представитель.

Только с согласия банка

Согласно закону «Об ипотеке» собственник может осуществить дарение недвижимости, которая находится в залоге в банке, но только с официального разрешения кредитора. Эта норма носит рекомендательный характер и реализуется на усмотрение сторон. Таким образом, если заемщик планирует кому-либо подарить квартиру, то, прежде всего, необходимо обратиться в банк с соответствующим письменным заявлением.

Банки соглашаются на такую операцию очень неохотно. Так как смена собственника несет для кредитора дополнительные риски. Запрет дарения может быть внесен отдельным пунктом в договор ипотеки. Если этого нет, вопрос банк будет решать в индивидуальном порядке.

Чтобы банк пошел на уступки и разрешил оформить дарственную, необходимо доказать целесообразность проведения операции. Это может быть, к примеру, резкое ухудшение здоровья дарителя, или его преклонный возраст.

Банк не даст разрешение на дарственную, если переход права собственности увеличит риски банка. То есть, подарить недвижимость человеку преклонного возраста вряд ли удастся. Также банк не разрешит оформить дарственную в пользу несовершеннолетнего лица. Это связано с тем, что в случае невыполнения обязательств заемщиком, банку будет крайне сложно осуществить принудительную продажу залога. Кредитор может согласовать оформление дарственной на недвижимость, только если это не уменьшает возможность реализации всех прав кредитора по взысканию задолженности путем принудительной продажи залога .

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Для получения разрешения потенциальному дарителю вместе с заявлением необходимо предоставить в банк такие документы:

Документы, удостоверяющие личность одариваемого.
Документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость.
Проект договора дарения.

Оформление договора дарения ипотечной квартиры

Если разрешение банка получено, то можно оформлять дарение ипотечной квартиры. Для договора необходимы такие документы:

Гражданский паспорт собственника недвижимости.
Гражданский паспорт одариваемого.
Правоустанавливающий документ на недвижимость.
Технический или кадастровый паспорт на квартиру.
Выписка из реестра прав собственности.
Согласие второго супруга, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
Выписка из домовой книги.
Разрешение опекунского совета, если сделка затрагивает права несовершеннолетних лиц.
Разрешение банка.

Если собственниками квартир являются несколько человек, все они в обязательном порядке подписывают договор. Нотариальное заверение договора не является обязательным . Дарение можно оформить в простой письменной форме. Но если сделка нестандартная, то прибегнуть к услугам нотариуса будет не лишним. Это поможет более подробно и грамотно составить договор, с целью избежать возникновения взаимных претензий сторон друг к другу. После чего дарение необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение года . Если это не было сделано, договор считается недействительным.

Также стоит помнить, что в ситуации, когда первоначальный собственник и одариваемый не являются близкими родственниками, необходимо будет оплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости. Кроме этого за регистрацию стороны обязаны оплатить 1000 рублей в виде государственной пошлины. Поэтому такие операции не всегда финансово выгодны.

Договор дарения недвижимости, которая находится в ипотеке, должен содержать следующую информацию:

Реквизиты сторон: дарителя, одариваемого и ипотекодержателя.
Ссылку на документы, на основании которых даритель владеет недвижимостью.
Технические характеристики объекта.
Должно быть указано, что квартира передается безвозмездно.
Перечень прав и обязанностей всех сторон.
Порядок передачи права собственности, где должно быть указано, что одариваемому известно, что квартира находится в ипотеке, и он принимает на себя как права, так и обязанности ипотекодателя.
Подписи сторон.

Если вам требуется образец или помощь в составлении юридически грамотного договора дарения ипотечной квартиры, то напишите об этом нашему дежурному юристу онлайн.

В результате оформления дарения одариваемое лицо получает свидетельство о собственности на недвижимость с обременением в виде ипотеки.

После перехода права собственности необходимо внести изменения в договор страхования недвижимости, где необходимо указать нового владельца.

Проведение сделки без согласия ипотекодержателя

Оформить дарственную в обход банка не получится . Чтобы дарение считалось состоявшимся, необходимо произвести регистрацию перехода права собственности в Росреестре. В реестре находится вся информация о недвижимости, в том числе все обременения. Если квартира в ипотеке, для проведения регистрации необходимы документы от банка . Без них регистратор откажет в регистрации перехода права собственности.

Если собственник будет пытаться совершить мошенническую операцию, то согласно законодательству, банк имеет право применить к нему следующие санкции:

Подать иск в суд с целью признания сделки недействительной.
Требовать досрочного погашения задолженности и штрафных санкций, которые были наложены вследствие нарушения договора.
Принудительно реализовать залог.

Если заемщик подаст иск в суд с целью признания неправомочными действия банка, то его шансы получить решение в свою пользу равны практически нулю. Так как он совершил действие, которое противоречит договорам между ним и кредитором.

Нюансы при дарении ипотечной квартиры

Принимая в дар квартиру с обременением, одариваемый автоматически соглашается на все особенности владения недвижимостью в ипотеке.

Главная особенность получения квартиры в дар с обременением, это наличие права провести взыскание залога кредитором в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Банк может принудительно выселить собственника из жилья и реализовать квартиру через аукцион.

Если на момент оформления дарения или регистрации дарения у заемщика имеется просроченная задолженность или не оплаченные штрафные санкции, даритель обязан уведомить об этом одариваемого.

Кроме того новый владелец недвижимости не сможет распоряжаться квартирой в полной мере до полного погашения задолженности.

Если согласие банка не получено

В ситуации, когда кредитор не дает согласие на оформление дарственной, единственный способ подарить квартиру - это снять обременение. Для этого необходимо полностью рассчитаться с кредитором. Если нет возможности сделать это за счет собственных средств, и остаток по кредиту небольшой, то можно оформить в этом же банке потребительский беззалоговый кредит. Банк перечислит денежные средства с одного ссудного счета на другой и предоставит заемщику документы, необходимые для снятия обременения в Росреетре. Но в этой ситуации заемщику необходимо быть готовым к увеличению ежемесячного платежа, так как проценты по безналоговому кредиту выше, а срок предоставления меньше.

Если собственник квартиры, еще до покупки недвижимости и оформления кредитного и ипотечного договоров, планирует через определенное время подарить квартиру третьему лицу, то об этом стоит позаботиться заранее. Необходимо предоставить веские доводы своего намерения, чтобы банк включил соответствующий пункт в договор ипотеки. Иначе разрешения банка можно так и не получить, а без него сделка будет недействительной.

Если вы не разобрались, как подарить квартиру в ипотеке, или вам требуется помощь в оформлении необходимых документов, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно ответить на все ваши вопросы совершенно бесплатно.

В настоящее время приобрести жилье за наличные средства может не каждый и это реальный образец того, что наша страна не является одной из самых богатых в мире. Большинство граждан идут другим путем — вступают в кредитные отношения с банком и быстро получают желанную недвижимость в собственность. Безусловно, ипотека – это долговое обязательство, которое может являться обременением более 20-30 лет. Следовательно, в процессе эксплуатации ипотечной квартиры ситуации возникают разные. Кто-то уже через год после оформления кредитного проекта хочет разменять жилье, кто-то сдать квартирантам. Есть и те, кто планирует подарить свою недвижимость. Но можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке, знают немногие.

Содержимое страницы

Эта операция возможна с разрешения банка как кредитора, если возможность дарения написана в договоре. Потому оформлять такой подарок без участия банка не стоит. Вы рискуете попасть на скамью подсудимых.

Ипотека: взаимоотношения кредитора с заемщиком

Ипотека является долгосрочной формой кредита. Как только недвижимость передается банку в качестве залога, не нее накладывается обременение. Этот факт регистрируется в государственном специальном реестре.

Права владельца на распоряжение собственностью ограничены до тех пор, пока сумма кредитной доли с предусмотренными по договору процентами не будет выплачена в полном объеме. Иначе говоря, у квартиры два собственника – заемщик и кредитор.

Важно! Кредитор становится полноправным собственником квартиры в случае невыполнения долговых обязательств заемщиком. Финансовое учреждение может погасить оставшуюся долю долга за счет реализации имущества.

Все банки предлагают разные кредитные программы, поэтому условия выдачи займа на приобретение того или иного вида недвижимости у каждого финансового учреждения свои.

Независимо от требований суть остается неизменной: пока должник не выплатит полную стоимость ипотеки, жилье является собственностью банковской структуры. Права заемщика на собственность также регламентируются банком, потому что имущество является залогом.

Заемщик может прописать в ипотечной квартире семью и зарегистрироваться сам. В некоторых относительно редких случаях возможно заключение сделки для передачи в пользование без получения вознаграждения, не осведомляя кредитора.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Остальные операции касающиеся отчуждения собственности: сдача в аренду, продажа, оформление дарственной происходят под бдительным контролем непосредственного собственника жилья – кредитующего учреждения. Поэтому вопрос о возможности оформления дарственной на квартиру в ипотеке необходимо обговаривать во время заключения кредитного соглашения. Сделать это нужно на первых этапах подписания документов в банке. Тогда многих проблем в будущем можно будет избежать.

Важно! На ипотечную квартиру можно составлять дарственную, но проблемно придать ей юридическую силу.

Особенности дарения ипотечной недвижимости

Прежде чем финансовая организация признает договор дарения квартиры в ипотеке действительным, банковские работники проведут процедуру проверки платежеспособности потенциального собственника. Будет произведен анализ доходов нового собственника и оценка его материального имущества. К сведению берутся данные о количестве членов семьи, находящихся на иждивении заемщика, и стабильность его заработков.

Помимо оценки финансового благополучия учитывается готовность нового владельца выплачивать непогашенную часть долга по кредиту. Если банк полностью уверен в том, что новый собственник сможет выполнять долговые обязательства по существующему кредиту в оговоренные сроки, он дает разрешение на смену собственника и дарение недвижимости, которая находится в кредите, третьему лицу.

Разрешение на оформление дарственной выдается банком, если:

Новоиспеченный заемщик будет финансово платежеспособным и примет все условия кредитования, выдвинутые финансовым учреждением.
В ипотечном договоре указана такая возможность.
Организация сама заинтересована в одобрении данного запроса.

Необходимо учитывать тот факт, что изменение статуса жилья, касающееся передачи права собственности, может негативно сказаться на банке-кредиторе. Ведь суть ипотеки заключается в том, что залоговое имущество служит гарантией выплаты полной суммы кредитного тела должником. Смена собственника влечет за собой смену заемщика.

Важно! В случае совершения такой сделки не с родственниками, стоит учитывать, что с 2017 года налогообложение увеличилось. Теперь такая сделка облагается налогом 13% от стоимости собственности. Куда выгоднее будет оформление договора купли-продажи, где сумма должна быть намного меньше.

Не каждое банковское учреждение положительно относится к заключению соглашений подобного рода, поскольку смена собственника влечет за собой новые риски. Для того чтобы в будущем без особых сложностей оформить дарение квартиры, на стадии создания кредитного проекта и заключения соглашения в банке следует настоять на внесении в документ особого пункта. По образцу высказывание выглядит так — «Возможность отчуждения квартиры на благо третьего лица с разрешения кредитно-финансовой организации».

Включение такого нюанса в договор гарантирует беспрепятственное рассмотрение такой возможности. Перечисленные выше условия касаются, к примеру, и части квартиры, которая находится в ипотеке. Поскольку данная форма отчуждения вынуждает банк приписывать к числу заемщиков третье лицо. То есть кредитная недвижимость может быть получена в качестве подарка в любое время по желанию заемщика.

Если банк не согласен с договором дарения

Если заемщику в обход банковского учреждения удалось оформить дарственную на ипотечную квартиру и передать имущество третьему лицу, банк отреагирует мгновенно. На законных основаниях кредитно-финансовое заведение может:

Написать заявление и подать иск в суд по статье, а также опровергнуть осуществления дарения по закону. Поскольку договор о кредитовании подписывается заемщиком в полном здравии, суд, скорее всего, примет сторону истца и признает дарственную недействительной.
Потребовать досрочное выполнение долговых обязательств. В случае отказа, организация имеет право продать имущество и погасить оставшуюся часть задолженности по ипотеке, независимо от смены собственника.

Чтобы ответить на вопрос о том, можно ли подарить квартиру в ипотеке, необходимо упомянуть о следующих нюансах:

Оформление сделки по передаче права собственности имущества, находящегося в ипотечном кредите, возможно при наличии соглашения банка. Сделать все легально можно лишь, если кредитор не будет против.
Сделки такого рода проводятся при досрочном погашении кредита.

Вышеуказанные случаи тяжело воплотить в реальность из-за того, что не каждый должник может преждевременно погасить долг. Зачастую выплата ипотеки растягивается на десять, а то и двадцать лет. Да и банковские учреждения неохотно разрешают дарить имущество, которое является залоговым.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Покупка квартиры с привлечением ипотечного кредита подразумевает не только долгосрочные отношения с банком, но и определенные обременения на само жилье. А ведь за те же 20 лет многое может измениться, к примеру, дети подрастут и им потребуется отдельное жилье либо же теща пожелает переехать, в связи с чем вопрос распоряжения домовладением и возникнет. В частности, можно ли подарить квартиру в ипотеке, любимой маме?

Что такое ипотечная квартира

В рамках ст.209 ГК РФ полноправным собственником квартиры гражданин становиться с момента подписания договора купли-продажи и прохождения государственной регистрации в Росреестре, что выражается в возникновении права владеть, пользоваться и распоряжаться домовладением по своему усмотрению. Однако, приобретение жилья с помощью ипотечного кредита подразумевается изначальную передачу квартиры в залог банку до полного погашения займа, а также обеспечения покрытия долга домовладением в случае невозможности полностью погасить взятые на себя обязательства.

При этом в силу ст.339.1 ГК РФ сам факт залога также подлежит госрегистрации, как и право перехода квартиры к заемщику в результате покупки жилого помещения. Поэтому при посещении Государственной палаты новый владелец квартиры должен не только представить соглашение о приобретении оной, но и сам кредитный договор, что собственно и приведет к автоматическому наложению обременения на жилое помещение.

Однако, невзирая на все вышеперечисленные правила регистрации, как договора купли-продажи квартиры, так и ипотеки, наиболее важным аспектом является именно кредитный договор, который может включать в себя ряд судьбоносных условий. В частности, ту же возможность передачи квартиры по дарственной иному лицу, но только в порядке определенном законом, и с учетом норм, закрепленных самим договором.

Кстати, сам банк не заинтересован ставить в известность заемщика о всех процедурах, которые возможно произвести с ипотечной квартирой в виду ряда финансовых рисков, а также достаточно громоздкой документальной процедуры. Именно поэтому, если владелец в будущем не исключает вероятности передачи ипотечной квартиры по дарственной тем же близким родственникам, условия дарения жилья желательно изначально отразить в кредитном договоре.

Что такое дарение недвижимого имущества

Согласно нормам ст.572 ГК РФ основой передачи квартиры другому лицу по договору дарения является безвозмездность.То есть дар должен быть осуществлен без каких-либо условий, особенно если они касаются материальной стороны, выражающейся в предоставлении услуг, скидок либо же преимуществ в той или иной сфере.

Еще одной особенностью дарственной является передача недвижимости в дар именно при жизни дарителя, а не после его смерти. Учитывая, что все имущество после ухода в мир иной его собственника переходит уже в раздел наследственных вопросов, которые регулируется уже совсем другими законами и принципами.

При этом квартира купленная в ипотеку теоретически принадлежит ее владельцу, поэтому он может ее подарить иным лицам, но вот по факту, жилье пребывает в залоге, поэтому передать его тому же сыну без разрешения кредитной организации собственник не может, в связи с чем, даже на осуществление своих законных прав разрешение банка, который всегда действует только в рамках ранее заключенного кредитного договора, и требуется.

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру

Безусловно, законом допускается возможность дарения ипотечной квартиры, но только в том случае, если указанное условие изначально прописано в кредитном договоре в рамках норм, оговоренных ст.37 ФЗ №102 и банк не возражает против смены заемщика. Но вот финансовое учреждение, к сожалению, прописывать указанное условие не спешит в виду больших рисков лишиться финансовой выгоды.

В частности, спустя даже десять лет после заключения ипотечного соглашения, сумма займа будет погашена не более чем на половину и шансов, что новый владелец квартиры по дарственной окажется настолько же платежеспособным на долгосрочной основе никто не даст. Также достаточно проблематично будет и передать в дар часть квартиры, даже с целью обеспечения жильем собственного ребенка.

Ведь в случае, если тот же законный представитель малыша не сможет погасить ипотечный кредит и банк будет вынужден будет забрать залоговую жилую площадь в счет погашения долга, реализовать долю квартиры будет практически нереально в связи с чем финансовые потери для банка неизбежны, не говоря уже о проблемах с органами опеки и попечительства.

Также проблематично будет оформить дарственную и на дом в ипотеке, учитывая, что указанный вид жилья сам по себе несет ряд дополнительных рисков. В частности, при рассмотрении вопроса о согласовании дарственной будут учитываться следующие аспекты:

месторасположение населенного пункта в котором и находиться дом;
стабильность, то есть та же возможность трудоустройства и развитость социальной сферы в селе либо же поселке.
платежеспособность нового клиента.

То есть, если та же одинокая женщина захочет подарить свой ипотечный дом в деревне единственному племяннику-студенту, согласия от банка вряд ли стоит ожидать, учитывая, что ни высокого уровня дохода, ни возможности профессионального развития в селе молодой человек гарантировать не сможет, а значит и претендовать на разрешение от банка на оформление дарственной на дом с непогашенной историей тоже.

Договор дарения квартиры в ипотеке

В рамках ст.37 ФЗ №102 оформить договор дарения на квартиру с ипотекой можно, но только при наличии согласия кредитного учреждения, которое в преддверии разрешения проанализирует следующие аспекты:

платежеспособность будущего клиента;
процент оставшихся выплат;
условия кредитного договора.

То есть, если ипотечное соглашение содержит условие о возможности дарения квартиры и до окончательного погашения займа остается незначительное время, к тому же одаряемый может подтвердить свое стабильное материальное положение, положительный ответ вероятно будет получен.

Кстати, близкородственные отношения между участниками договора дарения также будут приниматься в расчет, особенно если заемщик в виду объективных причин утратил прежнюю финансовую стабильность в связи с болезнью либо же потерей работы, а его жена или дочь готовы взять на себя его обязательства.

Сегодня многие люди, которые обзавелись жильем через банк, задумываются над вопросом, можно ли подарить квартиру в ипотеке.

Не всегда к моменту оформления дарственной кредит полностью погашен, но ситуация требует таких действий.

Рассмотрим, как можно подробнее все нюансы дарения ипотечного жилья, чтобы было понятно, как действовать.

Что такое ипотечный кредит

Сначала разберемся, что подразумевают, говоря об ипотечном кредите.

Приобретая имущество через банк, заемщик берет на себя обязательства на долгое время по выплате, взятой у кредитной организации, суммы с процентами.

Банк при этом оказывается в выигрыше, поскольку за несколько десятков лет он получит значительную прибыль.

Для заемщика любое ипотечное кредитование накладно, но, к сожалению, сегодня ситуация на рынке недвижимости такова, что без займа приобрести жилье для большинства россиян нереально. Попробуй скопить огромные суммы на зарплату бюджетника и купить жильё – не получится, как ни старайся!

Важно понимать: перед обращением в банк нужно проанализировать свои возможности, ведь платить придется долгое время.

Кто может взять кредит на жилье или как банки страхуют сами себя

Ставки по ипотечному кредитованию в российских банках слишком высоки, но граждане вынуждены обращаться в банки, чтобы приобрести собственное жилье, а не «путешествовать» с семьей по съемным квартирам. Но не в каждом банке одобряют заявку.

Итак, на что обращают внимание при выдаче кредита?

Требования, предъявляемые к заемщикам, следующие:

Наличие российского гражданства.
Стаж работы в одной организации не менее 6 месяцев. Преимущество у граждан с большим стажем, так как доходы стабильные.
Возраст заемщика 30-35 лет. Что касается мужчин, то 20-60 лет, женщин 20-55. Учитывается также, что выплаты должны быть завершены до исполнения заемщику 75 лет.
Подтверждение официальных доходов.
Обеспеченность потенциального заемщика, наличие у него движимого или недвижимого имущества.
Наличие средств на первоначальный взнос, а это суммы от 10 до 30 % от общей суммы кредита (каждый банк решает по-своему).
Семейные люди имеют больше возможностей, поскольку гарантия возвращения займа выше. Если оформляется поручительство, то чаще всего это родственники.
Наличие чистой кредитной истории – большой плюс.

Какой закон регулирует взаимоотношения сторон

Регулирование взаимоотношений между кредитором и заемщиком соответствуют законодательным актам.

Существует ряд нормативных документов, выполнение которых выполняется обязательно:

Гражданский кодекс.
ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке» — о залоговых отношениях.
ФЗ № 122-ФЗ о государственной регистрации недвижимого имущества.

Часть правил, касающихся отношений между кредитными организациями и заемщиками, прописывается непосредственно в договоре.

Примите во внимание: в случае нарушений с любой стороны при оспаривании в суде предъявляется для детального изучения именно договор.

Зачем нужен залог при ипотеке

Как правило, при оформлении ипотечного кредита банки требуют предоставление залога. Это может быть как движимое, так и недвижимое имущество.

Кредитные организации таким способом пытаются снизить возможные риски. Пока имущество в залоге у банка, заемщик будет платить.

Если по каким-то причинам кредит не погашался длительное время, то банк может вернуть свои средства, продав залоговое имущество. Гражданина в этом случае выселяют вместе с семьей.

Квартира или дом продаются на аукционе. Заемщик получает от этого долю в том случае, если что-либо из вырученных средств осталось.

Стоит отметить: чем больше выплат было произведено, тем большую сумму от разницы продажи недвижимости может получить человек, лишившийся заложенного у банка жилья.

Права заёмщиков

Рассмотрим, какими правами обладает заемщик.

Недвижимость является собственностью по закону. У него есть право распоряжаться ипотечной недвижимостью по своему усмотрению согласно ст. 209 ГК РФ.

Собственника могут ограничить во власти, если его действия будут направлены на причинение ущерба прав другой стороны.

Заемщик имеет право на владение и пользование имуществом, находящимся в залоге. Банк не ограничивает владельца в его действиях, если использование недвижимости не нарушает закона, поддерживается в надлежащем состоянии (ст. 29 ФЗ № 102).

Если говорить о возможности дарения квартиры, дома, находящихся в ипотеке, то на данное действие потребуется согласие банковского учреждения, согласно ст. 37 ФЗ № 102.

Примите к сведению: любые действия заемщика, а так же завещание и дарение залогового имущества, прописаны в договоре. Если данный вид деятельности указан, то гражданин имеет право им воспользоваться.

Можно ли подарить квартиру с невыплаченной ипотекой

Подарить жилье, находящееся в ипотеке, можно. Главное, придать сделке юридическую силу.

Этот вопрос решить уже сложнее. Заниматься оформлением договора дарения можно, если на это даст добро кредитное учреждение.

Заемщик может поступить по-разному.

Первый вариант – полностью погасить ипотеку, тогда права на имущество перейдут к заемщику. После этого можно сделать с квартирой все, что заблагорассудится.

К сожалению, для многих россиян такой способ решения вопроса практически невозможен, потому что срок ипотечного кредитования длительный, а заемщики ограничены в средствах. Если кредит не выплачен полностью, можно подарить имущество с обременением. Одним словом, остатки кредита перейдут на одариваемого.

Существует большое «но»: банкам такая ситуация не по нраву, поскольку смена собственника грозит дополнительными рисками.

Совет юриста: при оформлении договора с кредитором нужно настоять, чтобы пункт дарения третьему лицу был прописан. В этом случае банк обязан рассмотреть смену собственника на залоговое жилье.

Как правильно оформить договор дарения

Договор дарения и можно оформить через нотариуса, юриста, риелтора, они же предоставляют образец написания. В любом варианте будут свои нюансы.

Нотариальный вариант не обязателен. Но, если придется оспаривать договор дарения, у него больше юридической силы.

Рассмотрим вопрос оформления дарственной в нотариальной конторе.

После того, как гражданин обратится к нотариусу, тот потребует документального подтверждения права собственности:

Документы, подтверждающие личность дарителя и одариваемого. В данном случае паспорт.
Документы на право распоряжаться недвижимостью.
Выписку из Государственного реестра на квартиру или дом.

Затем со стороны нотариуса будет проведена проверка представленных материалов. Если у дарителя есть супруг, то потребуется его письменное согласие. Только после этого составляется договор дарения. Подписание дарственной проходит в присутствии трех сторон: нотариуса, дарителя, одариваемого.

Плата за нотариальные услуги устанавливается в соответствии с тарифами. Подробную информацию можно узнать при первичном посещении нотариуса.

В каком случае банк даст согласие

После того, как заемщик обратился в банк за получением согласия на оформления дарственной, сотрудники кредитного учреждения займутся проверкой платежеспособности одариваемого. Ведь именно он будет новым собственником.

При расчете платежеспособности используют те же принципы, что и при обычном кредитовании.

В первую очередь банкиров интересует вопрос, останется ли у нового владельца достаточно средств на проживание после оплаты ежемесячных взносов. Учитывается и наличие иждивенцев, стабильное место работы и сумма зарплаты.

Обратите внимание: если происходит смена собственника, то третье лицо должно взять на себя обременение по оставшемуся ипотечному долгу.

К сожалению, встречаются недобросовестные граждане, нарушающие законы Российской Федерации. Они совершают сделку дарения, не получив на то согласие кредитного учреждения. Но тайна рано или поздно становится явью.

Тогда банк имеет право:

обратиться в суд с иском для отмены сделки;
потребовать досрочного исполнения кредитных обязательств.

Полезно знать: если деньги и проценты банку не будут возвращены, то он имеет право выставить имущество на реализацию, независимо от того, кто владелец.

Как видите, оформление дарственной на квартиру, за которую еще не до конца выплачена ипотека, возможно, хотя некоторые трудности все же придется преодолеть.

Но такой вариант нужно предусматривать еще на стадии рассмотрения договора. Да и одариваемый должен быть платежеспособным. От него потребуется согласие на соблюдение условий банка. Остается еще один нюанс – оплата налога, а это 13% от общей суммы жилья.

Стоит учесть: если квартира дарится близким родственникам, то по изменениям, внесенным в законодательство в 2017 году, налог в 13 процентов платить не придется.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет нюансы дарения квартиры:

Gorilla/Fotolia

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дети от первого брака в любом случае будут иметь отношение к приобретаемому имуществу. Они имеют равные права с Вашей нынешней женой и другими детьми. Недвижимость, которая находится в залоге, несовершеннолетнему подарить нельзя, так как дети являются нетрудоспособными иждивенцами наследодателя, следовательно, они имеют обязательную долю в наследстве (не менее половины от того, что причиталось бы по закону), поэтому данная доля в любом случае будет существенна.

Отвечает директор компании «Мой семейный юрист» Алина Дмитриева:

Приобретая недвижимость в ипотеку, Вы должны понимать, что данная недвижимость будет находиться в залоге у банка. Соответственно, подарить или совершить иные действия с квартирой Вы сможете только с согласия банка, если иное не будет предусмотрено договором об ипотеке. При этом Вы вправе завещать свою долю детям. Также можно подарить свою долю после того, как ипотека будет погашена.

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, находится в залоге у банка, поэтому для того, чтобы осуществить какую-либо сделку, необходимо получить согласие залогодержателя.

Поскольку у нового собственника возникают обязанности по уплате ипотечных платежей, банк будет тщательно проверять его платежеспособность. Учитывая, что несовершеннолетний ребенок не может иметь своих доходов, тем более достаточных для погашения ипотеки, банк вправе отказать в согласовании подобной сделки, даже если получено согласие и подтверждена платежеспособность его родителей.

Если же банк согласовал дарение заложенной квартиры ребенку, то необходимо заключить договор дарения и вместе с согласием банка сдать его на регистрацию в Росреестр для перехода права собственности на квартиру. При этом залог в пользу банка на квартиру будет также зарегистрирован.

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Наталья Пархоменко:

Как вариант заключить с несовершеннолетним ребенком договор дарения ½ доли квартиры, которая находится в залоге у банка. Для этого обязательно потребуется согласие банка, однако многие банки не разрешают сделки, в результате которых собственником заложенного имущества становится ребенок. Этот вопрос нужно предварительно решить со специалистом Вашей кредитной организации. Также еще один выход сначала Вы полностью выплачиваете свой ипотечный кредит, а затем заключаете договор дарения с несовершеннолетним.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

До момента погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка, а значит, на нее устанавливается обременение или ограничение по купле-продаже, а также дарению. Поэтому Вы не имеете права подарить недвижимость своим детям без согласия банка. Однако есть и другие варианты, гарантирующие то, что наследники и от первого брака получат долю недвижимости, принадлежащую отцу.

Способ № 1. Написать завещание, в котором будет указано, что дети от первого брака получат после кончины отца выделенную долю в квартире.

Способ № 2. Оформить дарение после погашения ипотечного кредита.

Способ № 3. Ничего не предпринимать. При отсутствии завещания происходит наследование по закону. Дети от первого брака как раз являются таким наследниками, а значит, имеют права на долю отца, пусть квартира и была приобретена в новом браке. Тем не менее есть риск, что новая жена в таком случае попытается уменьшить долю, которая перейдет к детям, поскольку супруга также являются наследником первой очереди. Поэтому гораздо надежнее все же оформить дарение или написать завещание. Тогда дети гарантированно получат ½ долю квартиры, купленной в ипотеку.

Отвечает адвокат Инна Белякова:

Никакого законодательного запрета на дарение квартиры или доли квартиры родителем своему несовершеннолетнему ребенку не установлено. В то же время для совершения предполагаемой сделки, в соответствии с законодательством, потребуются дополнительные разрешения.

С момента приобретения покупателями недвижимого имущества с помощью ипотечного кредита банка приобретенная недвижимость находится в ипотеке (залоге) у предоставившего кредит банка до момента полной выплаты кредита. Это означает, что, во-первых, в случае, если должник (покупатель) перестанет платить по кредиту, то есть своевременно вносить в кассу банка оговоренные кредитным договором платежи, банк вправе в судебном порядке взыскать с должника всю сумму кредита с предусмотренными договором процентами и обратить взыскание на заложенное имущество (на приобретенную покупателем с помощью ипотечного кредита квартиру). То есть продать эту квартиру с торгов, а из вырученной суммы погасить задолженность, для чего предварительно в судебном опять же порядке выселить из квартиры всех проживающих в ней лиц и снять их с регистрационного учета (попросту говоря, выписать). Как можно понять, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, то с продажей этой квартиры и обращением на нее взыскания по обязательствам должника у банка могут возникнуть очень большие проблемы.

Во-вторых, для любого правового действия с недвижимостью, находящейся в залоге (продажи, дарения, передачи в залог другому лицу и даже для регистрации в квартире по месту жительства любых лиц), требуется письменное разрешение залогодержателя, то есть в данном случае банка. Внимательно перечитав предыдущий абзац, можно легко понять, что банки практически никогда не дают разрешения ни на приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита в собственность несовершеннолетних, ни на последующую передачу (продажу, дарение) должниками детям уже приобретенной доли. И даже дождавшись совершеннолетия ребенка, все равно трудно будет рассчитывать на согласие банка, поскольку банки вообще крайне неохотно дают согласие на смену собственника находящегося у них в залоге имущества. Поэтому представляется крайне маловероятным, что до полной выплаты ипотечного кредита удастся получить разрешение кредитора (банка) на дарение доли ребенку и подарить ребенку долю в праве собственности на квартиру. Кроме того, если квартира приобретается в общую совместную собственность (а при приобретении имущества супругами это неизбежно), то при предоставлении ипотечного кредита супруги являются еще и созаемщиками. То есть для внесения любого изменения в кредитный договор (а смена собственника заложенного банку имущества требует внесения изменения в кредитный договор) необходимо, кроме согласия залогодержателя (банка), также и согласие второго должника, то есть супруги.

Поэтому для того, чтобы подарить своему ребенку долю в квартире, приобретенной на средства ипотечного кредита, проще всего будет дождаться полной выплаты ипотечного кредита. В этом случае от собственника не понадобится ничье дополнительное согласие на совершение сделки. Для совершения дарения понадобятся правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи квартиры), на основании которых даритель является собственником квартиры или доли в праве собственности на квартиру, а также документ, подтверждающие полную выплату ипотечного кредита банку. Обычно это справка банка о погашении кредита и закладная с отметкой банка о погашении кредита. Все эти документы необходимы для предоставления в регистрирующий орган (Управление Росреестра по субъекту Федерации). Это, собственно, все.

Если же собственник доли в праве собственности на квартиру, приобретенную на средства ипотечного кредита и находящуюся в залоге у банка, задастся целью подарить долю в праве собственности своему несовершеннолетнему ребенку еще до полной выплаты ипотечного кредита, то, кроме правоустанавливающих документов, ему понадобится также официальное письмо банка с разрешением на такую сделку. Чтобы получить такое разрешение (если это в принципе окажется возможным, что вряд ли) потребуется внести изменения в кредитный договор, подписанные не только банком, но и всеми созаемщиками.

Текст подготовила Мария Гуреева