Жизнь всегда более изобретательна, чем люди. Поэтому она может создать ситуации, которые способны привести к сложностям с юридической стороны вопроса. Ярким примером тому является оформление дарственной на квартиру в ипотеке. Поскольку данный тип договора дарения является сделкой, касающейся недвижимости с обременением, для оформления юридически правильного документа потребуется помощь квалифицированного юриста и соблюдение некоторых условий.
Ипотечная квартира
Каждый человек, хоть раз оформляющий ипотеку, знает, что до полной выплаты стоимости всей квартиры юридически данная территория принадлежит банку и является залогом надежности и стабильности своевременных выплат. Единственное, что может сделать человек, покупавший ипотечную квартиру, это прописаться в ней самостоятельно и зарегистрировать на жилплощади членов семьи. А также жить в ней.
Остальные операции с данной недвижимостью, такие как договор дарения ипотечной квартиры, купля-продажа объекта и прочие сделки запрещены банком-кредитором. Поэтому осуществлять дарение без уведомления об этом банка и без получения его разрешения юридически невозможно.
Что будет, если оформить дарственную на квартиру в ипотеке без согласия банка
Оформление договора дарения ипотечной квартиры без согласия банка на проведение процедуры считается недействительным. Факт о несоблюдении соглашения с банком станет известен, поскольку возникнет необходимость переоформления регистрации жителей. И в такой ситуации будут два пути развития действия:
- Банк подаст в суд и признает дарственную на ипотечную квартиру и последующие изменения недействительными. Причем суд всегда принимает сторону банка, поскольку ипотечные договоры составлялись с учетом всех нюансов и предыдущего опыта работы с клиентами.
- Также банк может потребовать исполнения ипотечных обязательств в полной мере. То есть выплатить всю ипотеку в короткие сроки. В противном случае банк продает квартиру по своему усмотрению.
Пути, при которых можно оформить дарственную на ипотечную квартиру
С юридической точки зрения также существует два выхода для владельца квартиры, находящейся в ипотеке:
- Самый относительно простой способ - выплатить заранее всю ипотеку, чтобы недвижимость уже находилась в полной собственности дарителя.
- Если планы оформить дарственную на квартиру в ипотеке были еще до оформления ипотеки, тогда необходимо заранее известить банк и попросить их рассмотреть вопрос о включении возможности дарения в права покупателя квартиры . Далеко не всегда банк на это соглашается. Однако, в большинстве случаев данные вопросы рассматриваются.
- Прямое обращение к банку о разрешении дарения . Здесь также имеется ряд сложностей, таких как проверка будущего владельца на предмет возможности осуществления стабильных выплат по ипотеке.
- Также можно составить дарственную на квартиру в ипотеке, когда даритель будет продолжать выплачивать взносы, не передавая их новому владельцу . Последний до момента полной выплаты кредита будет являться участником по ренте. И выплата кредита перейдет в его обязанность только в случае смерти основного плательщика.
Если банк соглашается на осуществление сделки, с его стороны последует долгая проверка платежеспособности будущего владельца. В критерии входят:
- стабильность работы;
- размер заработной платы, точнее сколько будет оставаться у одариваемого после уплаты ипотеки;
- наличие иждивенцев и другие нюансы.
В случае приемлемости нового плательщика для банка одариваемый становится новым участником договора по ипотеке. Следует учитывать, что с недавнего времени существует закон, который облагает одариваемого пошлиной в виде 13%, если он не является близким родственником дарителя.
Для оформления договора дарения доли квартиры в ипотеке также потребуется согласие банка, поскольку ему принадлежит вся жилплощадь. Вопросы по выплатам также следует уточнять у банка-кредитора.
Несмотря на большое количество ограничений с финансовой стороны на осуществление действий с недвижимостью, многие владельцы ипотечных квартир задаются вопросом, можно ли оформить дарственную на такое жилье. Как показывает практика, лучшим решением будет подумать о совершении безвозмездной сделки заранее и уведомить об этом банк. Либо, если это желание возникло после оформления кредита, опять же попросить рассмотреть прошение на осуществление договора дарения доли квартиры в ипотеке или всей ипотечной квартиры.
Видео: Советы юриста по оформлению договора дарения на квартиру.
Реалии дня таковы, что приобретение жилья за собственные средства у многих представляется несбыточной мечтой. Поэтому вынужденным шагом является обращение в банк за ипотечным кредитованием. Жизнь не стоит на месте и иногда возникают ситуации, требующие выполнения определённых действий с ипотечной недвижимостью:
- обмен;
- сдача в аренду;
- дарение.
Возникает законный вопрос – можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру? Рассмотрим возможные варианты ответов по оформлению дарственной.
Сущность ипотеки: права сторон
Процедура ипотечного кредитования у каждого банка имеет свои нюансы. Это не меняет главного в ипотеке – до того момента, пока заёмщик полностью не выплатит кредит, банк является полновластным собственником недвижимости. Квартира в ипотеке у банка выполняет функцию гаранта безопасности.
Сам и прописать членов семьи. Спрашивать у банка разрешения на такие действия не обязательно. При желании заёмщик может передать недвижимость на безвозмездной основе во временное пользование сторонним лицам.
Но когда речь идёт об отчуждении имущества, а это такие действия как дарение, продажа, покупка, сдача в платную аренду, то тогда без обращения в банк не обойтись.
Собственник (банк кредитор) стоит на страже своих интересов. На его стороне Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и в ситуациях отчуждения залогодателем квартиры в ипотеке без ведома банка, применяются положения, предусмотренные статьями 351 (подпункт 3 пункт 2), 352 (подпункт 2 пункт 1), 353 ГК РФ.
Институт ипотеки и договора дарения
Оформить дарственную на ипотечную недвижимость по всем правилам не сложно. Будет ли такая дарственная на квартиру в ипотеке иметь юридическую правомочность? И здесь возникают проблемы. Можно ли подарить такое жильё? Да, возможно, но исключительно после получения разрешения от кредитора (банка).
Оптимальным вариантом решения этой проблемы будет такой вариант – погасить перед банком свою задолженность, получить законные права владельца недвижимости и делать любые процедуры (подарить, продать, обменять и т. п.) на свой страх и риск.
Казалось бы всё просто. Но есть одно, но. Немного найдётся желающих (имеющих возможности) погасить значительные суммы разовым платежом (остаток по ипотеке за 10-20 и более лет).
Соображения материального плана вынуждают применять вариант оформления дарственной с обременением по ипотечной недвижимости.
Банк по факту является законным владельцем ипотечной квартиры, для него смена будущего собственника довольно рискованна. Можно ли что ни будь предпринять для решения проблемы? Да, возможно.
Для этого на стадии согласования, подписания ипотечного кредита следует попытаться внести пункт, дающий возможность подарить жильё третьим лицам по согласованию с банком. Наличие такого пункта договора даёт шанс решить вопрос дарственной положительно для заёмщика.
Как склонить банк на принятие решения о составлении на ипотечную недвижимость дарственной?
Процедура признания договорного соглашения на дарение квартиры в ипотеке сопровождается всесторонней проверкой платёжеспособности нового вероятного собственника недвижимости. Всё проверяется досконально:
- стабильность заработка;
- количество иждивенцев;
- уровень доходов после уплаты обязательных платежей и т. д.
Если финансовая сторона вопроса не вызывает опасений (новый собственник платёжеспособен), то банк должен быть уверенным в том, что третье лицо готово принять бремя (оставшиеся обязательства) ипотеки (погасить в оговорённые сроки).
Возможно ли подарить ипотечное жильё, минуя банк?
Любители сомнительных операций должны чётко себе представлять, что оформленная дарственная за спиной банка будет выявлена и признана ничтожной. Кредитор любителей «подарить» ипотечное жильё без его на то разрешения может «остепенить» такими действиями:
- судебное разбирательство и аннулирование сделки (закон на стороне кредитора банка);
- потребовать исполнить обязательства по ипотеке (кредитор вправе выставить на продажу недвижимость без учёта факта кто её владелец на этот момент).
Подарить (оформить дарственную) на жильё в ипотеке дело довольно сложное, но не безнадёжное. Для этого необходимо совпадение таких обстоятельств:
- ипотечный договор включает пункт о возможности дарения третьим лицам;
- новый собственник (заёмщик) готов выполнять условия банка и обладает достаточной платёжеспособностью;
- готовность кредитора (банка) идти вам навстречу.
Подарить недвижимость третьим лицам (не близкие родственники) довольно накладная процедура. Налог на доходы при заключении дарственной в таких случаях взимается по ставке 13% от стоимостной оценки жилой недвижимости. Близким родственникам выгодно дарить жильё, с 2016 года по новому законодательству такие дарственные не облагаются налогом.
Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
Дарение недвижимости – одна из самых распространенных сделок между родственниками и близкими людьми. Это связано с тем, что при заключении дарственной внутри семьи, даритель освобождается от уплаты каких-либо налогов. В результате этой сделки право собственности на подарок всегда переходит одаряемому лицу. Это значит, что с момента подписания договора он будет иметь право владеть и распоряжаться подаренным имуществом по своему усмотрению.
Зачастую, оформляя сделку дарения квартиры, ее участники сталкиваются с различного рода трудностями. К примеру, предмет сделки может находиться под обременением, начиная от ипотеки и заканчивая сервитутом. Многие владельцы такой недвижимости задаются вопросом — можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке? Об этом вы узнаете в данной статье. Более того, мы расскажем, как правильно оформить такую сделку и на что еще следует обратить внимание при составлении договора.
Перед тем, как приступить к дарению квартиры или ее доли, находящейся в ипотеке, вспомните, что у вас все еще есть финансовые обязательства перед банком. Это значит, что данная процедура будет иметь множество нюансов и ограничений. Так, ее главная особенность заключается в том, что в сделке будет присутствовать третье лицо – кредитная организация, поскольку она также имеет некоторые права на квартиру, наряду с ее владельцем. Обратите внимание, что возможность заемщика на осуществление подобных сделок должна быть прописана в кредитном договоре.
Информация!
Если заемщик, приобретая квартиру, заведомо знает о том, что он будет ее продавать, ему следует включить этот пункт в кредитный договор еще до того, как он будет подписан. Это снизит его риски получить отказ от кредитора, а также значительно упростит саму процедуру получения согласия.
Процедура продажи
Весь порядок действий, связный с дарением недвижимости, регламентируется гл. 32 ГК РФ. И все же, как подарить квартиру, которая находится в обременении? Необходимо руководствоваться следующей инструкцией:
- Решите, кому именно вы хотите подарить квартиру;
- Внимательно изучите договор ипотечного кредитования;
- Обратитесь в банк с консультацией;
- Получите письменное согласие кредитора;
- Соберите необходимые документы;
- Оформите дарственную;
- Зарегистрируйте сделку в регистрационной палате;
- Получите свидетельство о праве собственности.
Информация!
Несмотря на то, что квартира находится в ипотеке, будущему собственнику также придется заплатить государственную пошлину за предоставление регистрационных услуг. Согласно Налоговому кодексу, ее размер для физических лиц составляет 2000 рублей. Оплатить пошлину можно как в отделении любого банка, так и в режиме онлайн, например, на портале Госуслуг. Последний способ позволит вам сэкономить время и избавит от необходимости стоять в очередях. Обязательно сохраните квитанцию об уплате, поскольку ее необходимо предъявить при регистрации сделки в Росреестре вместе с комплектом других документов.
Как получить разрешение банка?
Чтобы получить разрешение на дарение, заемщику следует обратиться в соответствующее отделение банка с заявлением и подкрепить свое решение всеми возможными аргументами. Так, озвучьте все веские причины, которые побудили вас осуществить данную сделку. Кроме того, вам придется предоставить кредитору следующий комплект документов:
- Паспорт заявителя;
- Справку о доходах физического лица;
- Свидетельство о браке (если есть);
- Свидетельство о рождении детей (при их наличии);
- Документы, подтверждающие право собственности на другое имущество.
Пункт о возможности дарования квартиры может быть указан в самом кредитном договоре. Если его нет, то кредитор, в случае удовлетворения заявления, может уже после внести в соглашение данное условие. На принятие решения у банка обычно уходит от 3 до 7 рабочих дней . Перед тем, как дать свое согласие сотрудники организации внимательно изучают сведения об одаряемом – об уровне его дохода, кредитной истории и составе семьи. К тому же, на решение кредитора может повлиять и мотив сделки.
К примеру, если заемщик оказался в трудной жизненной ситуации и не имеет возможности выплачивать проценты по ипотеке, то банку будет только выгодна смена владельца. Еще одна веская причина – семейные обстоятельства, побудившие заемщика подарить квартиру другому лицу – близкому родственнику.
Информация!
Особенность оформления дарственной на ипотечную недвижимость – непосредственное участие банка. Именно поэтому в ней обязательно следует указать тот факт, что на момент совершения сделки имущество находилось в обременении, а именно в залоге у банка. В остальном же порядок составления такого дарения не сильно отличается от стандартного документа.
Рассмотрим структуру подобного договора подробнее. Итак, оно должно содержать:
- Дату и место составления документа;
- Реквизиты дарителя и одаряемого лица;
- Информация о залогодержателе;
- Сведения о квартире (адрес, этаж, общая площадь, стоимость и т.д.);
- Права и обязанности сторон сделки;
- Сведения о переходе права собственности;
- Порядок передачи квартиры;
- Подписи обоих участников.
Образец договора
Ниже вы можете скачать образец договора:
Система налогообложения
Как и любая сделка с недвижимостью, дарение квартиры облагается соответствующим налогообложением. Однако это правило касается исключительно граждан, которые не приходятся друг другу близкими родственниками. Размер налога при этом составит 13% от общей стоимости имущества . Все обязанности по уплате, как правило, возлагаются на будущего владельца недвижимости. В остальных случаях, если даритель и одаряемый – близкие родственники, то они оба освобождаются от уплаты налога.
Почему банк может отказать?
Как уже было сказано выше, кредитная организация, в свою очередь, имеет право отказать вам в выдаче письменного согласия на дарение квартиры. На каких основаниях кредитор может отказать заемщику? Выделяют несколько веских причин:
- Заявитель является злостным неплательщиком;
- Заемщик выплатил еще слишком маленькую часть от общей стоимости ипотеки;
- В ипотечном договоре содержится пункт о запрете на дарение недвижимости;
- У заемщика нет постоянной работы, а следственно, возможности выплачивать кредит.
Внимание!
Стоит отметить, что если вы по какой-то причине решили подарить квартиру без согласия банка, в дальнейшем у вас могут возникнуть серьезные проблемы. Так, вам, конечно же, откажут в регистрации сделки в Росреестре, и это несколько затянет всю процедуру дарения. К тому же, кредитная организация, предоставившая вам ипотеку, может подать на вас в суд. Вам также могут выставить требования о досрочном погашении кредита, с выплатой всех процентов. Если вы не сможете выполнить данное условие, у вас, скорее всего, заберут саму квартиру, выступавшую в качестве залога.
Ни для кого не секрет, что в настоящее время наиболее реальный способ стать счастливым обладателем собственной недвижимости — это вступить в кредитные отношения с банком. При стечении определенных обстоятельств возникает необходимость по особому распорядиться ипотечным жильем — обменять, сдать, подарить и др. Далее будет рассмотрена ситуация, когда квартира в ипотеке — можно ли оформить дарственную на нее и что для этого нужно?
Суть ипотечного кредитования и права каждой из сторон
Каждая банковская структура имеет свои особенности относительно выдачи кредитов на жилье. Но, по сути, все они сходятся в одном: банк является полноправным владельцем квартиры
, приобретенной в кредит, до тех пор, пока не будет полностью погашена сумма задолженности. При этом жилье служит залоговым обеспечением безопасности сделки.
Перечень прав, которыми наделяется заемщик в отношении собственности, каждый банк определяет самостоятельно. Чаще всего разрешение кредитора не требуется, чтобы прописаться в квартире самому и зарегистрировать там же членов своей семьи.
Также нередко сделки на передачу в безвозмездное пользование квартирой совершаются без ведома банка, и это не противоречит законодательству. А вот все то, что относится к сделкам по отчуждению имущества — купля-продажа, дарение, возмездная аренда — находится под неусыпным контролем у реального владельца недвижимости, то есть банка.
Ипотека и договор дарения
Составить дарственную на ипотечное жилье не составляет труда. Но сделать так, чтобы она приобрела юридическую силу — весьма проблематично. Это возможно только с разрешения банка.
Самый простой вариант — выплатить оставшуюся часть долга. Именно с момента погашения ипотеки заемщик становится полноправным владельцем собственности, а значит, может распоряжаться ею по своему усмотрению — дарить, продавать, менять и т. д.
Но при всей простоте этого варианта есть одно, но очень большое «но» — людей, которые в состоянии погасить ипотечный долг за 10 или 20 лет вперед очень немного. А потому для абсолютного большинства случаев характерна необходимость дарения ипотечной недвижимости с обременением, то есть когда вся сумма долга за нее еще не уплачена.
Сложность данной ситуации заключается в том, что для кредитора смена собственника — это дополнительные и совсем ненужные риски. Но если вы все-таки хотите попытать удачу, то еще на стадии оформления ипотечного договора, настаивайте, чтобы среди ваших прав значилась возможность дарения квартиры в пользу третьих лиц с согласия кредитора. В этом случае есть вероятность, что банк пойдет вам на уступки и хотя бы рассмотрит возможность смены собственника .
Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жилье?
Перед тем как договор дарения квартиры в ипотеке будет признан банком действительным, он тщательно проверит платежеспособность возможного нового собственника жилья. Расчет материальных возможностей будет производиться по тому же принципу, что и при выдаче новых займов на жилье.
Сотрудники банка проанализируют, какая часть доходов будет оставаться у гражданина после ежемесячной уплаты ипотечных взносов. Кроме того, во внимание будет принято и то, сколько иждивенцев находится у него на содержании, насколько стабилен заработок и другие нюансы.
Помимо финансового благополучия сотрудники банка при принятии решения о смене собственника должны четко усмотреть желание третьего лица принять на себя бремя по выплате оставшейся суммы ипотечного долга.
Можно ли подарить ипотечную квартиру в обход банка?
Не секрет, что нечистые на руку граждане могут попытаться совершить сделку без согласия банковского учреждения. Даже если им каким-то образом удастся тайно оформить дарственную на квартиру в ипотеке и произвести ее отчуждение, банк обязательно примет ответные меры. Возможные варианты:
- Признание сделки недействительной через суд. При этом в подобных ситуациях закон всегда оказывается на стороне банка.
- Требование об исполнении ипотечных обязательств. Для его реализации банк даже может продать квартиру вне зависимости от того, кто на данный момент является ее владельцем.
Подытоживая все вышесказанное на тему, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, подчеркнем, что это довольно сложно, но в принципе при стечении определенных обстоятельств возможно. Главное, чтобы:
- такая возможность была оговорена в ипотечном договоре;
- новый заемщик был платежеспособен и согласен на все условия банка;
- сам банк захотел рассмотреть этот вопрос.
Если, несмотря на все сложности, сделка по безвозмездной передаче жилья все-таки состоялась, самое время подумать о других сопутствующих вопросах, например, налогообложении. При заключении договора дарения не с близкими родственниками в 2019 году придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.
Из-за налога в 13% совсем не выгодно дарить ипотечную квартиру не родственникам, в этом случае гораздо выгоднее будет передать квартиру по договору купли-продажи, об особенностях такой сделки смотрите видео ниже.
Видео: Покупка и продажа ипотечной квартиры
Ипотека – один из наиболее доступных способов стать обладателем собственного жилья. Это можно сделать, не имея больших накоплений, благодаря тому, что недвижимость будет оплачена банком, а заемщику нужно только вернуть ему деньги, внося ежемесячно определенную сумму денег. Но, учитывая срок ипотечного кредита (до 30 лет), нередко возникает необходимость совершения определенных юридических действий с имуществом. При этом важно знать, какие права есть у заемщика, например, можно ли подарить квартиру в ипотеке. Учитывая специфику кредитной недвижимости, данный вопрос имеет некоторые нюансы, которые нужно тщательно изучить.
У каждого банка свои условия предоставления ипотечного кредита, но большинство из них имеют общую позицию – до полного погашения долга именно финансовая организация регулирует все юридические операции с недвижимостью. Поэтому подарить такую квартиру можно только с согласия банка.
При этом закон не ограничивает возможность передачи имущества в безвозмездное пользование, и даже извлечение из него выгоды (например, путем передачи в аренду). Но придать юридическую силу дарственной на квартиру в ипотеке можно исключительно с согласия банка.
Смена заемщика является лишним риском, который не нужен финансовой организации, поэтому они относятся отрицательно к любому изменению условий кредитного договора.
Детям
Составить договор дарения в отношении несовершеннолетнего ребенка невозможно. Объясняется это тем, что данная категория граждан не является дееспособной (не несет юридической ответственности за свои действия) и нетрудоспособной. Следовательно, не может рассматриваться банком в качестве заемщика.
При желании передать ипотечную квартиру ребенку, следует учитывать его завещательное право на него. Передача по наследству – это единственный вариант распоряжения залоговой недвижимостью. Согласно законодательству, несовершеннолетние дети будут иметь права на данную квартиру даже при отсутствии завещания.
Таким образом, составление дарственной в отношении ребенка не является целесообразным.
Супругам
Дарение ипотеки мужу или жене также не предусматривается, потому что их имущество изначально является общим. Составление дарственной возможно в следующих случаях:
- если квартира приобретена в ипотеку до заключения брака;
- если супруги развелись и один из них хочет аннулировать статус созаемщика.
В подобной ситуации необходимо согласие банка на процедуру. Как и в стандартных ситуациях, будет проводиться оценка платежеспособности потенциального заемщика, и исследоваться его кредитная история.
Если финансовая организация примет положительное решение по данному вопросу, процедура дарения супругами между собой будет законной.
Родственникам
В данном случае также необходимо согласие банка, который будет оценивать кандидатуру одариваемого. Если финансовая организация посчитает, что смена заемщика не увеличивает ее риски, составление дарственной на квартиру, находящуюся в ипотеке допускается.
Созаемщик имеет равные с основным заемщиком права на залоговую недвижимость. Соответственно, ему нельзя подарить то, чем он и так владеет. Ситуация меняется, когда речь идет о желании перестать быть созаемщиком и полностью передать не только права на недвижимость, но и обязательства по кредитным выплатам.
В подобном случае банк должен также оценить, как скажутся изменения условий договора на уровне финансового риска. Если будет определено, что доходов созаемщика достаточно для выплаты долга, то составление дарственной на жилье возможно.
Согласие банка
Согласие кредитора является определяющим в вопросе, можно ли подарить квартиру в залоге. Если банк согласен на смену заемщика, проблем с составлением дарственной не будет. Поэтому его получение является определяющим фактором в возможности передачи ипотечной недвижимости в дар.
Как получить
Чтобы не иметь проблем с составлением дарственной, стоит позаботиться о снижении риска возникновения препятствий со стороны банка. Для этого нужно еще на этапе составления кредитного договора включить текст пункт о возможности совершения юридических действий с залоговой недвижимостью, в том числе и передачи ее в дар.
Финансовые организации крайне неохотно идут на подобный шаг, поэтому необходимо быть готовым к отрицательной реакции на подобное требование.
Но даже если удалось включить в кредитный договор данный пункт, это не отменяет необходимость получения согласия банка на сделку. А оно будет дано только в том случае, если платежеспособность нового заемщика не вызывает сомнений. При этом учитывается не только его доход, но и количество иждивенцев, а также объем финансовых средств, который будет оставаться у него после внесения ежемесячного платежа.
Список документов
Для составления дарственной нужно собрать следующие документы:
- личные паспорта участников сделки;
- ходатайство о регистрации договора;
- правоустанавливающие документы на предмет соглашения;
- техпаспорт недвижимости;
- согласие со стороны второго супруга, заверенное нотариально (если жилплощадь приобреталась после регистрации брака);
- выписка из похозяйственной книги;
- согласие со стороны органов опеки и попечительства (если одним из участников сделки является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин);
- согласие банка.
Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры
При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.
Порядок оформления дарственной:
- подача заявления в банк;
- получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
- оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
- регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
- передача недвижимости одариваемому.
Образец договора дарения
Несмотря на то, что дарственная оформляется в простой письменной форме, следует крайне внимательно отнестись к составлению текста документа. Необходимо указать:
- сведения о сторонах (дарителе, одариваемом, а также реквизиты банковской организации);
- указание получения согласия от кредитора;
- описание и техническая характеристика недвижимости;
- условия передачи жилплощади (безвозвратно и безвозмездно);
- права и обязанности участников соглашения;
- информация о переходе прав собственности с указанием информирования одариваемого о том, что получаемая жилплощадь находится в залоге у банка;
- дата и подписи сторон.
Можно ли подарить без согласия банка
Проведение сделки дарения без согласия кредитора является незаконным. Поэтому следует учитывать вероятность ответных действий банка. Финансовая организация может:
- обратиться в суд с иском о признании дарственной недействительной (вероятность исхода процесса в пользу кредитора высокая);
- выставить требование о досрочном погашении долга;
- продать недвижимость, независимо от того, кто является ее собственником (в случае невыполнения требования о досрочном возврате долга).
Ни один из вариантов не предполагает благополучный исход для заемщика и это важно учитывать, при принятии решения пойти на подобную хитрость.
Что делать, если банк не дает разрешение, а подарить нужно
Если составление дарственной необходимо, а банк не согласен на подобный шаг, остается единственный выход – снять с жилплощади обременение. После этого права собственника не будут ничем ограничены.
Сделать это можно двумя способами:
- выплатить оставшийся долг;
- провести рефинансирование (это довольно популярный способ решения проблемы, который предлагают многие кредиторы).
Например, если квартира в залоге в Сбербанке можно сделать рефинансирование в другой финансовой организации. Но здесь нужно учитывать, что для одобрения заявки по проведению рефинансирования, необходимо полное отсутствие просрочек по выплате долга. Поэтому стоит заранее позаботиться о добросовестном исполнении своих обязательства.
Важные нюансы дарения ипотечной квартиры
Если квартира в ипотеке, ответ на вопрос, можно ли оформить дарственную неоднозначный. Здесь многое зависит от позиции банка. Даже если удалось получить от него согласие, следует учитывать главную особенность залоговой недвижимости – наличие у кредитора прав на нее. Поэтому одариваемый должен понимать, что он принимает в дар не только имущество, но и обязательства по нему. Также следует учитывать, что банк в любое время может произвести отчуждение жилплощади и продать ее через аукцион, если условия кредитного договора не выполняются заемщиком или одариваемым лицом.
Обратите внимание! Вероятность принятия положительного решения по ходатайству о смене заемщика минимальна, если остаток долга составляет более трети от всего объема.
В соответствии с законами РФ, квартира является собственностью лица, купившего его, независимо от того, на чьи средства была сделана покупка, личные или заемные. Но если речь идет об ипотечной недвижимости, она находится в банковском залоге весь период выплаты долга. Поэтому все юридические операции с ней возможны исключительно с согласия банка (кроме передачи жилплощади по наследству).
О том, можно ли завещать квартиру в ипотеке читайте далее.
Ждем ваших вопросов и напоминаем, что в тексте приведены типовые примеры развития ситуации. За персональной бесплатной консультацией вы можете обратиться к юристу. Записаться можно на нашем сайте в специальной форме.
Просьба оценить наш пост и нажать на кнопки соцсетей.