Что такое передаточный документ. Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры – правила составления

Среди документов, которые оформляются при продаже квартиры, присутствует акт приема-передачи объекта недвижимости. Этот документ подписывается в том случае, если квартира переходит от застройщика к покупателю, а также при реализации квартиры на вторичном рынке. Подписание этого документа является обязательным (согласно положениям ГК РФ) для каждой из сторон сделки, однако не всегда этой составляющей пакета документов уделяется достаточно внимания. Специалисты портала сайт в рамках данной статьи решили выяснить, какое значение имеет этот документ, и какая информация в нем должна присутствовать.

Как правило, основное внимание при продаже квартиры на вторичном рынке уделяется договору, а также порядку передачи денежных средств. Важно правильно составить договор кули-продажи, в противном случае он может быть признан судом как недействительный, что является основанием для аннулирования сделки. В этом случае квартира автоматически переходит к прежнему владельцу, а вот с деньгами могут быть определенные сюрпризы. А вот о составлении акта приема-передачи иногда попросту забывают, хотя в отдельных областях (напр. Московская область), без этого документа договор просто не примут на регистрацию.

Что говорит закон?

Для начала следует рассмотреть, что говорит закон относительно этого документа. В ГК РФ есть статья 556 «Передача недвижимости», которая утверждает, что передача недвижимого имущества происходит исключительно по передаточному акту (либо другому документу о передаче), и момент подписания этого акта является моментом передачи квартиры. Ключевой акцент следует сделать на понятии «момент передачи» – только после того, как этот документ подписан, имущество считается переданным, а обязанности сторон по договору купли-продажи считаются исполненными. Не после подписания договора и не после фактической передачи жилья, и даже не после регистрации сделки, а только после подписания акта приема-передачи.

Итак, упомянутый законодательный акт дает понять, что без подписания акта сделка не является полноценной, поскольку стороны так и не выполнили обязательства друг перед другом. Какие же последствия могут наступить? В большинстве случаев никаких последствий и не наступает, новый владелец квартиры может безбедно прожить в ней всю жизнь, так и не узнав, что чего-то не выполнил. Однако, к сожалению, так бывает не всегда…

Неприятные последствия для продавца

Дело в том, что, помимо невыполнения обязательств (что до сих пор звучало как некая теоретическая абстракция), покупатель, согласно закону, не может принять на себя обязательств относительно содержания, обслуживания квартиры, а также не может нести риски ее случайного повреждения и гибели. Все перечисленные риски продолжает нести продавец. Для того чтобы проиллюстрировать это положение, приведем следующий пример – спустя год после покупки (акт приема-передачи так и не был подписан) квартира сильно пострадала в результате пожара.

Во-первых , поскольку официально недвижимое имущество не передавалось, новый владелец может обратиться в суд, утверждая, что бывший владелец передал ему квартиру не в том состоянии, которое было указано в договоре (обещал, дескать, продать целую квартиру, а вот сейчас она сгоревшая) или вообще не передавал ничего. Во-вторых , если при пожаре пострадали соседи, они вынуждены будут обратиться с претензиями по поводу восстановления имущества. А, раз акт приема-передачи отсутствует, то все риски по прежнему продолжает нести прежний владелец. То есть, претензии соседей, согласно логике, должны быть адресованы ему. На практике, конечно, подобного произойти не сможет, возникнет судебное разбирательство, и суд будет на стороне бывшего владельца квартиры, но возможность открытия судебного процесса его, скорее всего, не обрадует.

Неприятные последствия для покупателя

Составление и подписание акта приема-передачи особенно важно для покупателя в том случае, если речь идет о приобретении квартиры в только что построенном доме. Так, помимо вручения ключей от квартиры не менее важным является тот момент, когда пора зафиксировать полноту выполнения обязательств застройщика перед клиентом. Единственным инструментом, который позволяет это сделать, как раз и является акт приема-передачи квартиры.

Да, строительная компания выстроила дом и ввела его в эксплуатацию, однако насколько качественно были проведены работы? Практика показывает, что при осмотре нового жилья клиенты застройщика иногда не очень довольны тем, как выполнена отделка, как работают инженерные коммуникации, а также замечают прочие недочеты. В то время, как договор (если принимать во внимание стандартный договор долевого участия, в котором оговорено, что работы должны быть выполнены не только с учетом принятых строительных норм и правил, но также быть надлежащего качества) исключает возможность наличия таковых недочетов. То есть, получается, что застройщик не в полной мере выполнил свои обязательства.

Подписывать или нет?

Некоторые счастливые обладатели новых квартир закрывают глаза на различные недочеты по причине того, что считают подобные явления распространенной практикой, с рядом недостатков действительно можно мириться, поскольку они несущественны, а некоторые граждане все равно собираются делать капитальный ремонт, который включает перепланировку по вкусам нового владельца. Акт просто подписывается, и на основании его подписания (и договора) дольщик оформляет свидетельство о праве на собственность. Однако как поступать в том случае, если имеются серьезные недочеты, исправление которых за собственный счет может «встать в копейку»?

Было бы логичным предположить, что раз принялся строить дом, пообещав надлежащее качество квартир, то именно он и должен исправить все, что не соответствует понятию «надлежащее качество». Так и есть, все должен исправить застройщик, причем, в максимально короткий срок и за свой счет. Чтобы этого добиться, необходимо дождаться, когда настанет тот самый момент, когда прибудет представитель застройщика для подписания акта. Если клиент не согласен исправлять все сам, терять время и тратить деньги, необходимо указать выявленные дефекты в смотровом листе и отказаться подписывать акт приема-передачи (до устранения перечисленных дефектов).

Однако смотровой акт с перечнем выявленных недостатков должен подписать и застройщик - фактически, подпись застройщика означает его согласие с наличием дефектов, что автоматически приводит к обязательству их устранения. Но застройщик обычно не торопится подписывать этот документ, поскольку исправление недостатком может привести к дополнительным расходам, которые могут оказаться весьма существенными, особенно, в том случае, если таким же образом поступят .

Что делать в случае отказа застройщика от подписания акта?

Уклонение застройщика от подписания акта приема-передачи, в принципе может избавить его от необходимости исправлять какие-либо дефекты (и нести при этм расходы). Согласно законодательству, если дольщик не подписывает акт в течение двух месяцев, застройщик может подписать документ со своей стороны, и его обязательства, таким образом, будут считаться выполненными. Поэтому, в случае обнаружения недочетов при осмотре новой квартиры, недостаточно просто отказаться подписывать акт, равно как и недостаточно письменной аргументации этого отказа с внесением перечня дефектов в смотровой лист.

Необходимо подписать смотровой лист со своей стороны и направить застройщику официальную претензию, потребовав внести необходимые исправления. Выждав определенный период, нужно обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Наказание за уклонение от подписания акта

Впрочем, уклонение от подписания акта приема передачи (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) также рассматривается Гражданским Кодексом, в котором на этот случай предусмотрены меры наказания. В случае с квартирами в новостройках пункт о порядке и сроках передачи квартиры по акту обязательно указывается в договоре, а в случае продажи недвижимости на вторичном рынке речь о подписании акта может не идти, указывается лишь дата передачи имущества, однако именно эту процедуру предполагает законодательство.

Поскольку сроки передачи обозначены в договоре, нарушение этих сроков застройщиком влечет за собой применение штрафных санкций (которые могут быть и не прописаны в договоре, однако вполне четко определены законодательством). Размер штрафа составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ (принимается за основу текущий показатель) от цены договора. Таким образом, если квартира стоит порядка 3 миллионов рублей, а ставка ЦБ составляет, к примеру, 15%, то продавец квартиры (застройщик) обязан выплачивать по 4500 рублей в день за каждый день просрочки в передачи недвижимости (а передача квартиры, как мы помним, наступает именно в момент подписания акта).

Риск попасть под штрафные санкции

На вторичном рынке все несколько по-другому, несмотря на то, что закон предусматривает штрафные санкции для покупателя и для продавца, ситуации, которые бы могли вызвать применение этих санкций, являются редкостью. Тем не менее, такая опасность все-таки существует.

Затруднения при оформлении налогового вычета

Необходимо также упомянуть, что у покупателя, который не позаботился о том, чтобы акт приема-передачи был подписан, могут возникнуть реальные осложнения с оформлением налогового вычета. Если жилье приобреталось у застройщика по договору долевого участия то, как мы понимаем, наличие такого акта определяется порядком отношений между застройщиком дольщиком. Если жилье приобретается на вторичном рынке, то этот акт, в принципе, не требуется, но налоговая служба потребует свидетельство о регистрации прав собственности, а для получения этого документа в ряде регионов наличие передаточного акта является обязательным условием.

Осложнения во время продажи

Отсутствие акта приема-передачи может привести к определенным осложнениям во время продажи квартиры. Допустим, что потенциальный покупатель нашелся, однако он хочет для приобретения квартиры привлечь ипотечный кредит. В свою очередь некоторые банки кроме свидетельства о собственности желают видеть акт, согласно которому жилплощадь была передана текущему владельцу. Это требование вызвано желанием исключить любую возможность выхода собственности, которая является залоговым имуществом, из-под обременения банка (риск утратить залоговое обеспечение).

Таким образом продавец теряет часть аудитории потенциальных покупателей, которые хотели бы купить его квартиру в ипотеку. Это предполагает необходимость продавца идти на снижение цены в случае желания быстро реализовать недвижимость или увеличивает сроки продажи жилья.

Каким должен быть акт приема-передачи

В законодательстве отсутствует описание формы акта приема-передачи квартиры, единственным руководством для продавца и покупателя при составлении такого акта является судебная практика. В документе должна быть отражена следующая информация:

Дата подписания и место;
Описание передаваемой недвижимости;
Кадастровые данные (адрес, площадь);
Состояние квартиры (отражается в смотровом акте);
Дополнительно могут прилагаться фотографии;
Реквизиты договора (к которому прилагается акт);
Данные сторон (личные данные, адреса);
Подписи сторон.

Заключение

Подводя итоги данной статьи, эксперты портала сайт хотели бы указать на необходимость оформления всех документов, которые, согласно законодательству, должны быть подписаны сторонами при договоре купли-продажи. Естественно, что собственник может и не иметь информации относительно перечня необходимых документов. Однако привлечение для консультации профильных специалистов может обеспечить уверенность продавца и покупателя недвижимости в том, что сделка заключена по всем правилам. Причем, стоимость обычной консультации всегда обходится дешевле, чем устранение каких-либо последствий, наступивших в результате недостаточно правильно оформленной сделки.

Процесс покупки квартиры вызывает множество вопросов, в частности, когда подписывается акт приема передачи ?

Обязательно ли это и как правильно составляется.

Навигация по статье

Зачем составляют акт передачи

Люди, пытаясь разобраться в законах, когда, например, пытаются продать недвижимость, заглядывают в кодексы, другие законы или нормативные акты они не затрагивают или, не зная о них, или не считая нужным делать это.

Процесс переоформления квартиры с одного собственника на другого сложный вопрос для всех сторон сделки, вызывает много волнений, напряжение.

И пока не завершится, все участники в той или иной мере будут в нем находиться. В процессе оформления встает , когда оформляется акт передачи квартиры сторонами договора?

Акт передачи квартиры подтверждает юридически, что конкретное имущество было передано. Вручения ключей недостаточно, как знака передачи имущества, как это делается, например, с товарами на складе согласно договору поставки.

Договор купли-продажи подтверждает факт договоренности между сторонами о предмете и иных условиях, частности, цене, состоянии жилья.

Подписание акта подтверждает, что фактическое владение перешло к покупателю, и ответственность за теперь полностью несет он. Данный факт важен для отношений между сторонами, с налоговой службой, с коммунальными службами, ответственными за содержание дома.

Что говорится в законодательстве на счет акта? В ГК в ст. 556 есть положение о фиксации передачи недвижимости путем составления документа, где бы данный факт отражался. Закон не устанавливает строгой формы или иных требований к нему, важно наличие данного документа.

Согласно закону сделка считается завершенной и исполненной до конца только после передачи имущества согласно документам. Ни фактическая передача, ни регистрация договора, ни иные действия не могут служить подтверждением передачи.

Отказ участника сделки подписывать акт передачи считается нарушением обязанности передать и соответственно принять .

Отсутствие акта ничем обычно не оборачивается для сторон, однако, не все люди в нашем мире добросовестные. Когда подписывается акт приема передачи квартиры при продаже, решают стороны, но желательно сделать все до регистрации договора.

При регистрации требуют акт передачи. В случае с нотариусом проверка пакета документов не проводится, и отсутствие акта может вызвать в дальнейшем проблемы.

Как может пострадать продавец

Пока не будет официального подтверждения о передаче объекта, покупатель вправе заявить, что продавец передал ему квартиру, которая ни на что не годная.

Соседи, пострадавшие из-за потопа или пожара в квартире могут также направить к бывшему собственнику. В случае с потопами, правда, сделано исключение – отвечает за все собственник, чье право было зарегистрировано.

Тем не менее, риски остаются, и лучше принять меры, чтобы ограничить себя от возможных неприятностей. Вероятность выигрыша в таком деле минимальная, стоит учитывать человеческий фактор и разное толкование и не рисковать.

Акт передачи. Квартира в новостройке

На деле ранее используемая квартира также может таить в себе множество сюрпризов.

Чего, например, стоит скрытое незаконное подключение к системе энергоснабжения мимо , учитывающего потребление энергии.

Встречаются и серьезные дефекты сантехники, системы отопления, которые на первый взгляд или незаметны или их целенаправленно скрывали.

С домами в новостройке все яснее. Когда подписывается акт приема передачи квартиры в новостройке? Явно не как только застройщик предложил подписать документ.

Квартира может иметь в себе явные и скрытые дефекты. Со скрытыми дефектами еще не все так сложно, о них можно заявить со временем. Явные дефекты после подписания становятся полностью покупателя.

Нельзя его подписывать, если же подписывается, то с отметками о недостатках, они обязательно указываются в документе. Нельзя соглашаться на обещание представителя компании застройщика удалить все недостатки после подписания акта.

Что служит причиной недовольства:

электросети
система водоснабжения
отделка
лестничные площадки могут быть завалены мусором

Перечень примерный, в каждой ситуации все индивидуально, претензии должны быть четкими, чтобы можно было определить, в чем проблема.

Недостатки квартиры всегда связаны с недоработками компании застройщика. Просто, одни клиенты хотят быстрее подписать , чтобы застройщик им оформил документы и они стали полноправными собственниками.

Другие клиенты, наоборот требуют устранить все недостатки, чтобы обживаться в готовой квартире. Доделывать работу застройщика оказывается порой дорогим удовольствием.

Что касается фиксации прав собственности промежуточный вариант подписание акта с замечаниями. Такой ход дает возможность оформить юридические права и оставляет покупателю возможность требовать устранения недостатков.

Правила составления

Информация в акте может быть вписана в договор. Например, одним из пунктов договора может быть установлено, что квартира считается переданной с момента подписания.

Можно привязать передачу квартиры к передаче или проработать свой вариант. Акт пишут чаще всего на отдельном листе бумаги, но с полным перечнем реквизитов сторон, описания передаваемого объекта.

Соответствующий пункт в договоре ссылается на предмет договора, в акт записываются данные из кадастрового паспорта, адрес квартиры.

В акте можно сослаться на договор, в связи с которым он составляется. Акт должен формулироваться четко. Прямо пишется, что квартира передана продавцом, а покупатель её принял:

акт последний документ, где указывают о недочетах
данные о сторонах берутся полностью из паспорта, прописывается номер паспорта, кем и когда он был выдан
стороны обязательно ставят подписи, ставится дата

Отсутствие недочетов подтверждается записью об отсутствии претензий. Они касаются и технического состояния квартиры и задолженности по коммунальных услуг.

Кто составит акт? Образец акта располагается в МФЦ или управлении Росреестра. Бесчисленное число вариантов предлагается скачать в Интернете. Помощь в составлении оказывают юристы, нотариусы.

Акт составляется в 3-х экземплярах минимум: два для сторон, третий для регистрационной службы, копию себе оставляет нотариус, если он занимается оформлением сделки.

Если сторон больше, то и составляется соответствующее количество копий акта. Такое происходит при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

Если акту не хватает четкости, его нельзя назвать полным с юридической точки зрения, регистратор приостановит регистрацию или откажет в ней до исправления акта.

Дополнительные тонкости

Закон о долевом строительстве обязывает стороны составить акт передачи, кроме этого, он нужен для дальнейшего прав на жилье.

Застройщики стараются уклониться подписывать документы, откладывая это под благовидным предлогом.

Затем составляют акт в одностороннем порядке, ссылаясь на недобросовестность покупателя.

Как только наступает время сдачи жилья, и застройщик, судя по всему, уклоняется подписывать акт с замечаниями покупателя, стоит направить ему наполовину заполненный акт с замечаниями.

Направлять надо с описью и уведомлением.

В суде документы послужат доказательством, не важно, явится кто-то из конторы застройщика забирать письмо или нет.

Кроме этого, на застройщика стоит пожаловаться в управление строительного надзора, в прокуратуру. Это заставит застройщика уступить покупателю, особенно, если замечания не у одного покупателя.

Задержка с передачей квартиры для застройщика еще и чревата неустойкой, сумма может оказаться значительной, особенно в с несколькими покупателями одновременно.

На вторичном рынке распространены ситуации, когда в проданной квартире остаются прописанными бывшие члены семьи продавца. В договоре или акте обязательно нужно указывать, что все жильцы квартиры, связанные с бывшим собственником сняты с регистрационного учета.

Продавец обязан предоставить справку от управляющей компании о том, что все выписаны. Если по каким-то причинам, кто-то остался на учете, после подписания акта, проблем решается новым собственником.

Отсутствие акта способно вызвать сложности в процессе оформления налогового вычета. Не каждый налоговый инспектор требует данный , но все же, он может оказаться нужным.

Не менее дотошными оказываются банки, которым предлагается в качестве залога передача квартиры. Отсутствие акта охладит отношение банка к клиенту.

Ему могут даже отказать в кредите. Банк заинтересован уйти от любого риска потерять обременение и соответственно свои гарантии вернуть деньги при негативном развитии ситуации.

Нуждающийся в деньгах человек может в результате пытаться продать квартиру по сниженной цене.

Таким образом, акт передачи при продаже квартиры не просто формальность, он обеспечит защиту прав всех участников . Для этого, он должен быть составлен максимально полно, чтобы его нельзя было толковать как-то двояко.

Подробнее об акте приема-передачи квартиры, представлено на видео:

Задайте свой вопрос в форму ниже

Еще по этой теме:

Последнее обновление: 27.04.2017

Фактическая передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляются по подписываемому сторонами Акту приема-передачи квартиры (Передаточному акту) . Эта обязанность сторон договора регламентируется Откроется в новой вкладке.">ст. 556 ГК РФ .

По сути, Передаточный акт является продолжением Договора купли-продажи квартиры , и свидетельствует о фактическом исполнении обязательств сторон по договору. Акт составляется в произвольной форме, но с обязательной привязкой к основному договору, и перечнем необходимых сведений и реквизитов (см. ниже ).

Составить Передаточный акт можно и самому. Но если Договор купли-продажи квартиры нам разрабатывал юрист или , то логичнее, чтобы и Акт тоже составил он, вместе с договором.

Акты приемки-передачи квартиры присутствуют как на , так и на рынке жилья; суть у них одна, но они несколько отличаются друг от друга по содержанию.

Передаточный акт на квартиру на «первичке» составляется Застройщиком , и служит приложением к . Акт также входит в обязательный пакет документов для регистрации права собственности на .

Подписанный свидетельствует об исполнении своих обязательств перед дольщиком, а также о передаче ему обязанности по оплате коммунальных платежей за квартиру (еще не оформленную в собственность дольщика ).

Особенность Передаточного Акта на «первичке» в том, что в самом Акте дольщик может зафиксировать свои претензии к качеству передаваемой квартиры. Перечень обнаруженных строительных дефектов или недоделок указывается либо в самом Акте , либо в прилагаемом к нему Смотровом листе .

В таком случае, несмотря на подписанный Акт , Застройщик обязан устранить указанные недоделки или компенсировать это дольщику материально.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке должен содержать следующие пункты (реквизиты ):

Наименование документа, дату и место (город ) его составления;
ФИО дольщика/соинвестора и реквизиты Застройщика ;
Ссылка на основной договор с Застройщиком (т.к. Акт является его неотъемлемой частью );
Адрес дома, этаж и номер квартиры (по данным );
Краткое описание квартиры (количество комнат, общая площадь по обмерам БТИ, наличие балконов/лоджий и т.п. );
Отсутствие или наличие претензий к качеству квартиры (в самом Акте или в прилагаемом к нему Смотровом листе );
Подпись дольщика и уполномоченного лица от компании-застройщика.

В Акт могут быть включены и другие пункты, главное - чтобы они не противоречили законодательству.

Передаточный акт на «первичке» составляется в трех экземплярах: один для Застройщика , один для Покупателя/дольщика, и один в составе пакета документов передается в для регистрации в новом доме.

Передаточный акт на «вторичке » несколько проще, он не содержит никакого смотрового листа для перечня возможных претензий к качеству. Его суть - только подтверждение факта передачи квартиры Покупателю в том состоянии , которое было отражено в .

Акт , обычно, подписывают после визуальной проверки текущего состояния квартиры (убеждаются, что она не сгорела, не затоплена, не «убита в хлам», и т.п. ), и после проверки оплаты всех коммунальных платежей (в т.ч. сверки показаний электро- и водо- счетчиков ). Проверяется также отсутствие долгов по оплате за стационарный телефон в квартире.

Если при приемке квартиры, в ней неожиданно обнаруживаются серьезные технические недостатки или коммунальные долги , то Покупатель имеет право требовать от Продавца устранения недостатков и погашения долгов. Такое условие можно указать отдельным пунктом в самом Акте (если Продавец соглашается ), либо не подписывать Акт вовсе (если Продавец отказывается устранять претензии ). В последнем случае вопрос решается уже через суд. При этом, отсутствие подписанного Передаточного акта будет играть в суде на руку Покупателю, так как Продавец, в данном случае, не выполнил условия договора.

С момента подписания Акта приемки-передачи квартиры Продавец считается полностью исполнившим свои обязательства по Договору купли-продажи , и вся ответственность за квартиру (в т.ч. по оплате коммунальных платежей ) переходит к Покупателю.

Акт не требует нотариального заверения, но может быть заверен по желанию сторон (обычно, в этом нет необходимости ).

В Москве и С-Петербурге фактическая передача квартиры и, соответственно, подписание Акта приема-передачи происходит уже ПОСЛЕ по сделке и получения Покупателем юридических прав на квартиру. То есть для регистрации Акт не нужен.

Но в ряде регионов местные отделения УФРС требуют Передаточный акт в составе пакета документов на регистрацию сделки . Иначе там документы не принимают. Таким образом, в этих регионах формально квартира должна быть передана Покупателю еще ДО получения им права собственности на нее. Это некий юридический нонсенс, от которого постепенно избавляются.

Передаточный акт на квартиру составляется в 2-х экземплярах (для Продавца, и для Покупателя ), а если в сделке участвует банк (например, при ), то в 3-х экземплярах.

При подписании Передаточного акта , как правило, происходит и передача Покупателю ключей от квартиры , после чего он становится полноправным владельцем квартиры. Далее новому владельцу следует представить документы на квартиру в Управляющую компанию или ТСЖ, и зарегистрироваться по новому месту жительства.

Передаточный акт может также понадобиться Покупателю и при оформлении .

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры - на интерактивной карте «Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне ).

При продаже квартиры нужно составить и подписать не только договор, но и передаточный акт. Он подтверждает, что продавец передал покупателю квартиру, а тот принял ее от продавца.

Передаточный акт, который подписан сторонами договора, доказывает факт передачи квартиры. Такую позицию поддерживают суды (к примеру, определение Мосгорсуда от 18.05.2017 по делу № 33-18834/2017).

Важно!

По действующему законодательству составление передаточного акта обязательно (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Если продавец или покупатель уклоняется от его подписания, считается, что он отказывается исполнять свою основную обязанность, предусмотренную в договоре.

О правилах оформления договора купли-продажи можно узнать из статьи Договор купли-продажи квартиры 2017-2018 (скачать образец) .

Возможен вариант, когда акт не оформляется, а в договоре прописывается, что силу передаточного акта имеет сам договор. В подобной ситуации могут возникнуть споры о том, подтверждает ли договор фактическую передачу квартиры, или нет. В судебной практике отсутствует единое мнение по этому вопросу. Встречаются как положительные решения (постановление президиума ВАС РФ № 10885/09 от 12.01.2010 по делу № А33-15660/2008), так и отрицательные (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2011 по делу № А32-1019/2010) Так что оптимальный вариант - это оформление акта в качестве отдельного документа, который будет приложением к договору.

Какие сведения нужно приводить в акте передачи квартиры по договору купли-продажи?

Утвержденной формы акта нет, поэтому его содержание стороны определяют по своему усмотрению. Обычно в нем приводятся:

Информация о договоре (дата и номер), его сторонах, а также пункт договора, который предусматривает оформление передаточного акта.
Подробные сведения о квартире (в частности адрес, площадь, количество комнат).
Информация о передаче продавцом и о принятии (о принятии и оплате) покупателем квартиры на условиях, согласованных в договоре.
Сведения о результатах осмотра квартиры, который покупатель произвел до подписания акта. Указывается, соответствует ли квартира условиям договора, имеются ли недостатки. Если они обнаружены, нужно описать их, а также указать порядок и срок, в которые стороны намерены устранить их.
Сведения о принадлежностях, которые покупатель получает вместе с квартирой (ключи и пр.).

Передаточный акт составляется в нескольких экземплярах. Покупатель и продавец должны получить по одному, а еще один нужно подать в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Когда продавцов (покупателей) несколько, каждый должен получить экземпляр акта.

Таким образом, акт передачи квартиры по договору купли-продажи является подтверждением факта ее передачи. Документ содержит сведения о передаваемом помещении, подписывается сторонами договора.

Переход прав на жилое имущество от одного лица к другому предполагает необходимость составления соответствующего документа . Он называется актом и оформляется по особым правилам.

Составление передаточного акта

Документально заселение на новую жилплощадь требует правовой фиксации, что детально прописано в рамках ст. 556 ГК РФ. В ней сообщается, что в качестве начала действия права выступает момент, в который документ был подписан. Спорные ситуации, возникающие между сторонами, зачастую подлежат решению в судебном порядке. В этой ситуации заключенные ранее устные договоренности никакой юридической значимости не имеют.

Акт – не самостоятельный документ . Его оформление производится в качестве приложения к договору сделки. После передачи сторонами документов в адрес ГКН происходит соответствующий прием и передача правомочий. Фиксация этого факта осуществляется в рамках произвольной формы без какого-либо шаблона. Поэтому допустимо использовать нестандартные методики оформления отношений.

Но стоит понимать, что данная документация является крайне важной. Поэтому текстовая часть составляется максимально рационально и лаконично с соблюдением юридической специфики и точности. В процессе составления во внимание принимаются пожелания и интересы обеих сторон. Это позволит обезопасить проводимую сделку и повысить уровень защищенности ее субъектов.

В соответствии с нормами действующего законодательства, имущественная собственность лица, под которым владелец расписался, отчуждается в адрес принимающей стороны на временной отрезок, фигурирующий в документе. В случае операции с имуществом передача производится на бессрочной основе. Чтобы документ получился полным и емким, необходимо внести в него требуемый набор реквизитов.

Бумага предполагает необходимость во внесении данных, связанных со сторонами и предметом сделки, заключенной и удостоверенной гражданами. В случае необходимости совершенная операция подлежит регистрации в государственном реестре. Перечень реквизитов является следующим :

название документа;
ссылка на правоустанавливающее соглашение;
указание сторон в соответствии с текстовой частью соглашения;
персональные данные участвующих лиц;
место и дата передачи по факту.

Немаловажную роль играет перечисление кадастровых параметров, технических характеристик объекта сделки. К этой категории относятся следующие данные :

показатель общей площади и территории, предназначенной для проживания;
наличие в объекте недвижимости определенных удобств;
описание материалов изготовления постройки, перекрытий, стен;
ремонт (в каком году был сделан, индивидуальные особенности);
общее состояние стен и потолочных конструкций, полового покрытия.

После этого предоставляется формулировка, связанная с передачей и последующим приемом недвижимого объекта без каких-либо претензий к квартире. На последнем этапе проставляются подписи.

Кто подписывает акт

Чтобы документ обрел юридическую силу и стал значимым с точки зрения закона, т. е. мог защитить права и интересы сторон, необходимо, чтобы участвующие в сделке стороны проставили на нем свои «автографы». К субъектам, подпись которых требуется в обязательном порядке, относятся следующие лица :

отчуждающая сторона (подписью он подтверждает факт согласия на отчуждение имущества);
принимающий гражданин (свидетельствует о факте приема собственности в распоряжение и пользование);
поверенное лицо (если оно принимает непосредственное участие в сделке);
посредник (чаще всего это нотариус, подпись нужна только в том случае, если стороны обращались за его услугами).

При необходимости включения в сделку третьих лиц они также проставляют свои подписи на последнем этапе составления документа.

Значение документа

В нормах нынешнего законодательства понятия акта приема-передачи как такового не существует. Однако его оформление требуется в отношении всевозможных разновидностей сделок/соглашений. Целесообразно задуматься о его подписании в следующих ситуациях :

при заключении между сторонами соглашения купли-продажи (акт нужен в целях подтверждения состоявшейся сделки и отсутствия взаимных претензий);
в процессе передачи итога выполненных работ/услуг;
при отсутствующем договоре в письменном виде (устном соглашении).

Базовая задача, стоящая перед документом – обеспечение фиксирования перехода объекта или результата оказанных услуг от исполнителя (продавца) к заказчику (покупателю). Многих людей волнует вопрос, насколько обязательным является данный документ. В большей доле ситуаций такое требование законом не установлено. Тем не менее, для отдельных форматов сделок заключение дополнительного соглашения строго обязательно. Список условий, отраженных в нем, определяются сторонами в индивидуальном порядке.

Данный документ выступает в качестве весомого доказательства в случае наличия претензий по количеству, качеству товара. Он способствует регулированию спорных моментов и фиксации даты фактической передачи товарных позиций. Вот самые распространенные ситуации целесообразного применения данной бумаги:

основание для перевода денег в адрес поставщика (продавца);
база для расчета по оставшейся сумме при недавнем перечислении аванса;
основа предоставления льготной ставки на ипотеку;
инструмент получения вычета имущественного характера.

При указании недостатков и претензий в тексте соглашения оно поможет решить спорные ситуации с учетом интересов обеих сторон.

Составление обязательно осуществляется в письменной форме. Несмотря на отсутствие установленного законодательством образца, на практике применяется формальный шаблон. Он предполагает наличие в бумаге следующих данных :

дата, в которую произошло составление, а также место оформления отношений;
реквизиты, принадлежащие обеим сторонам;
предмет, по которому совершена сделка;
его описание (подробно).

Чтобы иметь представление о структуре и нюансах составления документа, стоит рассмотреть отдельные виды бумаг и порядки их заполнения.

Договор купли-продажи квартиры

В ходе приобретения жилого имущества владелец получает его в собственность на бессрочной основе, т. е. операция актуальна до момента наступления следующей сделки, при которой может последовать отчуждение собственности. Но требуется принимать во внимание полномочие покупателя на возврат жилища и аннулирование составленного договора купли-продажи (в ситуации, если передача произошла ненадлежащим образом, и к продавцу имеются претензии).

Есть несколько этапов , в которых проходит данная процедура:

оформление соответствующего соглашения – договора купли-продажи;
регистрация объекта в соответствии с официальными нормами и требованиями;
формирование акта приема-передачи.

Составлением акта занимается традиционно лицо, отчуждающее объект. В текстовую часть при этом стоит включать перечень переданных имущественных единиц и характеристик с указанием степени амортизации, согласно справочным данным из БТИ и визуальным параметрам.

Если в акт произошло внесение существующих плюсов и минусов в процессе требования возврата лицо, составившее текстовую часть акта, получает право на требование хорошего состояния квартиры или отказ в нерациональных притязаниях.

В ходе изучения данной ситуации судебные органы, скорее всего, потребуют акт передачи жилого имущества, чтобы удостовериться в постановке покупателем его «автографа» под набором указанных характеристик, к которым появились претензии. Если они были указаны в ходе приема жилья, происходит отклонение иска. Документ (акт) выступает в качестве приложения к соглашению купли-продажи и подлежит хранению на всякий случай. Число экземпляров равно числу сторон.

Договор приема-передачи квартиры при аренде / найме

Аренда квартиры зачастую производится без соответствующего оформления в письменном виде. Этот аспект предполагает как преимущества, так и отрицательные стороны. Плюсы заключаются в мобильности действий сторон и возможности выселения арендатора по его собственному усмотрению и/или желанию работодателя. Документы, не подготовленные к приемке, предполагают возникновение определенных последствий правового характера:

отказ арендатора от несения материальной ответственности в случае причиненного ущерба;
принуждение недобросовестного собственника жилья к выплатам за испорченную мебель, если порча произошла до факта заселения.

При присутствии оформленных документов граждане начинают нести ответственность за вверенную собственность.

При безвозмездном пользовании

Владельцы квартиры, вынужденные уехать на определенное время, стремятся оставить свое жилье «под присмотром», заселяя туда друзей, родственников. В этой ситуации по факту происходит передача имущественной собственности.

В качестве одной стороны выступает ссудодатель . Он должен продумать и описать все характеристики жилья с указанием предметов мебели и вещей, которыми получатель может пользоваться в период его отсутствия.
Другой участник соглашения – ссудополучатель . Его задача заключается в проверке всех нюансов договора и внесении корректировок при острой необходимости.

Акт прилагается к договору с указание временных рамок передачи квартиры. В текстовой части нужно предусмотреть перечень требований друг к другу и последствия, которые наступят в случае порчи имущественной собственности.

Квартира в новостройке и от застройщика

Оформление квартир в новостройках осуществляется силами застройщика или подрядчика. В целях выявления юридической дееспособности субъекта, занимающегося отчуждением квартиры, участники долевого строительства обязуются определить уполномоченное на отчуждение собственности лицо. Оно, в свою очередь, занимается подготовкой документации по приемке здания вследствие завершения возведения. Участники также наделены правом – требовать копий этих документов, что позволит предотвратить мошенничество и «серые» схемы (ФЗ №214).

Если оформление акта произошло не по правилам, и некоторые пункты вовсе были проигнорированы, новоселы рискуют не получить свидетельство , которое удостоверяет правомочие на пользование жильем. Аналогичная ситуация сложится и вследствие неправильного оформления бумаг. Стоит также обратиться к договору долевого участия и рассмотреть порядок оформления сделки при его составлении. Оформление акта в этой ситуации осуществляется в соответствии с типовым образцом шаблонного вида без необходимости подробного описания характеристик объекта собственности.

Указание недостатков

Недочеты разделяются на 2 группы :

выступающие в качестве факта покупки квартиры, оказавшие влияние на параметр ее стоимости в меньшую сторону (описание этих моментов осуществляется в контексте);
подлежащие исполнению (владельцы жилья наделены правом указания недочетов, которые впоследствии изучаются и анализируются членами уполномоченной комиссии и включаются в смотровой лист).

В этом пункте фигурируют не только недоработки, но и временные рамки, в которые арендодатель обещает их устранить (исправить). При игнорировании этих требований граждане вправе подать исковое заявление в фискальные органы.

Таким образом, отчуждение квартиры – достаточно простая процедура, которая при грамотном и умелом оформлении пройдет успешно и обеспечит защиту интересов обеих сторон сделки. Акт – документ, не являющийся самостоятельным. Он выступает в качестве приложения к основному соглашению и составляется в индивидуальном порядке, без использования конкретного шаблона.

Дополнительную информацию по составлению акта можно найти ниже на видео.