Проведение капитального ремонта – вопрос, касающийся каждой управляющей компании и любого из жильцов. В статье мы рассмотрим как общие принципы организации капремонта, так и отдельные неочевидные тонкости, которые помогут УК выстроить процесс более эффективно и с меньшими затратами.
Как организуется и проводится капитальный ремонт
Конструктивные элементы, инженерные системы и оборудование многоквартирных домов постепенно изнашиваются, поэтому требуют периодического вмешательства для восстановления нормального состояния. Из этих процедур складывается капремонт, который планируется в каждом МКД. Порядок его проведения с последними изменениями рассмотрим в данной статье.
Общие принципы капремонта МКД
К многоквартирным домам предъявляется перечень санитарных и технических требований. Если текущий ремонт не позволяет привести здание в соответствие с нормативными документами, то проводится капитальный ремонт. В ходе него восстанавливаются или заменяются основные элементы и конструкции МКД.
Порядок проведения капитального ремонта предполагает обязательное согласование мероприятий на общедомовом собрании. До недавнего времени жильцы утверждали все, что касалось:
- перечня выполняемых работ;
- сметы расходов;
- сроков выполнения;
- источников финансирования;
- лиц, принимающих работы со стороны владельцев квартир.
Осенью 2017 года правила проведения капитального ремонта были существенно пересмотрены. В соответствии с ними, к примеру, ОСС больше не занимается утверждением сметы капремонта. Это касается даже тех случаев, когда формирование фонда капитального ремонта происходит на специальном счете.
Потребность в капитальном ремонте жилых объектов регламентирована законодательно. Его нужно проводить для зданий при следующем износе:
- деревянные – от 65 процентов;
- каменные – от 30 до 70 процентов.
Как проводится капитальный ремонт
Нужно помнить, что в понятии капитального ремонта существует разграничение на его полное и выборочное проведение. Выборочно он проводится только для части элементов МКД, нуждающихся в безотлагательном обновлении. Полный капитальный ремонт по нормативным документам необходимо проводить через 30 лет после того, как дом начал эксплуатироваться, выборочный – по истечении 20 лет. Для конструктивных элементов зданий конкретный срок службы определяется материалом изготовления. Например, фундаменты, стены и перекрытия могут прослужить от 30 до 80 лет, а внутренняя отделка – от 3 до 30 лет.
В процессе строительства у каждого дома появляется технический паспорт, в котором отображается, в том числе, и состояние его элементов. Необходимость проведения капремонта МКД определяется, в том числе, по информации из этого документа. Нужно ли ремонтировать дом, решает специальная комиссия, состоящая из специалистов разных ведомств. Они предварительно осматривают здания и выносят решение о потребности в проведении тех или иных мероприятий.
Жильцы тоже могут влиять на то, нужно ли проводить в многоквартирном доме работы по капремонту. У собственников есть право отказаться от определенных работ, если они посчитают, что дом может обойтись и без них. Однако в отношении лифтов, ответственных коммуникаций и важных элементов здания проводить работы придется и без согласия владельцев квартир.
Сбор средств на финансирование капремонта
Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов выполняется за счет средств, которые собираются с жильцов в виде обязательных ежемесячных взносов. Собственники квартир выбирают один из вариантов формирования фонда капремонта:
- у регионального оператора (в общем котле);
- на специальном счете, относящемся только к конкретному дому.
Главным преимуществом использования специального счета является свобода распоряжения собранными на нем средствами. В этом случае сами жильцы определяют, когда будут проводиться работы по капремонту в многоквартирном доме. Они не зависят от решений относительно очередности проведения работ, принимаемых на уровне региона. Минус собственного счета – необходимость тратить время и силы на его открытие и сопровождение. Во всех деталях работа со спецсчетом описана в экспертной статье в нашем журнале.
Если владельцы квартир не выбирают самостоятельного способа сбора средств на капремонт, то регулярно выплачиваемые ими средства по умолчанию отправляются региональному оператору. РО аккумулирует денежные средства и несет ответственность за капитальный ремонт общего имущества в МКД, но сам выполнением работ не занимается. Регоператор привлекает необходимых подрядчиков и следит за тем, чтобы они соблюдали сроки и требования относительно качества.
Многие считают, что отправленные РО денежные средства потеряны для УК и ТСЖ. Однако на деле это не так. Управляющие организации сами вполне могут стать подрядчиками, то есть теми, кто проводит капитальный ремонт. В таком случае они могут заработать на выполнении работ, даже если денежные средства на них собираются на счете регионального оператора. Как именно это сделать , описано в статье шеф-редактора журнала «Управление многоквартирным домом». Из материала вы узнаете:
- что нужно сделать для участия в предварительном отборе;
- как проводятся электронные аукционы;
- по каким критериям выбирается победитель.
Если денежные средства собираются на спецсчете конкретного дома, то его владельцем считается управляющая организация, ТСЖ или кооператив. УК в таком случае более свободна в распоряжении собственными средствами, так как вопросы их выделения на ремонтные работы решают сами жильцы на ОСС. Однако это не значит, что денег управляющей компании хватает всегда и на все.
Нередко случается так, что Госжилинспекция выписывает предписание о необходимости ремонта, например, кровли, а накопленных денежных средств для этого недостаточно. Естественно, инспекторов не заботят вопросы о том, за счет чего УК будет финансировать ремонтные работы. ГЖИ важен результат, которым является исполненное предписание. При его отсутствии ответственную организацию ожидают штрафы и прочие санкции.
Если денежных средств недостаточно, то их можно одолжить. Этому вопросу посвящена , в которой рассматриваются следующие моменты:
- по каким общим правилам финансируется капитальный ремонт ;
- как осуществляется финансирование, если работы проводятся в досрочном порядке;
- как оформляется банковский кредит на выполнение капитального ремонта ;
- как собственникам выдаются займы.
Вопрос кредитования капитального ремонта встает все чаще, потому что не только контролирующие органы, но и сами жильцы зачастую хотят видеть результат немедленно. Отдельные УК и ТСЖ переходят к практике использования исключительно заемных средств. Они сначала выполняют необходимые ремонтные работы, и лишь потом начинают собирать на них денежные средства. Как именно организовать этот процесс, при котором регулярные взносы жильцов будут направляться на погашение кредита на уже сделанный ремонт, рассказывается в кейсе ТСЖ «Калининец» из Ростовской области.
Многие полагают, что сбор денежных средств на капремонт с жильцов и их накопление на счете это бесконечный процесс, проводящийся от введения МКД в эксплуатацию (с поправкой на новостройки) до сноса здания. На самом деле это работает немного иначе. В отдельных случаях сбор денег даже может быть приостановлен, но это справедливо только для домов, у которых аккумулирование средств происходит на специальном счете.
Для спецсчетов региональные власти определяют минимальный размер фонда КР, и при его достижении сбор можно временно приостановить. Здесь имеет значение также мнение собственников, которые вправе увеличить размер взносов для того, чтобы провести в доме какие-то дополнительные работы. Подробнее тема прекращения сборов на капремонт рассматривается в специальной статье. В том числе, в ней можно найти ответы на следующие вопросы:
- 5 случаев, когда средства не собираются;
- сколько необходимо накопить для приостановки сбора взносов;
- на какое время приостанавливается сбор взносов;
- можно ли прекратить собирать средства.
В порядке исключения нужно упомянуть о домах, которым государство обязано оказывать финансовую помощь в выполнении капитального ремонта. С конца 2017 года особый порядок предусматривается для МКД, которые нуждались в капремонте еще до того, как в них была приватизирована первая квартира. Таких домов в стране немного, но они есть, и их собственники могут рассчитывать на государственную помощь. Как именно организован этот процесс, и какой объем помощи можно получить, описано в статье журнала «Управление МКД» за август 2018 года.
Виды и сроки работ определяются индивидуально для каждого дома в зависимости от его состояния и возраста. Уточнить виды и сроки работ, запланированные в вашем доме, вы можете:
- на сайте ;
- на портале . В разделе поиска введите адрес своего дома, справа выберите «Многоквартирные дома», далее выберите «Региональная программа капитального ремонта»;
- на официальном сайте Мэра Москвы .
Если капитальный ремонт вашего дома будет производиться за счет Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы, фонд уведомит вас о сроках и перечне запланированных работ. может одобрить или отклонить предложенный перечень.
2. Какие дома не входят в программу капитального ремонта?
3. Как оплачивать капремонт?
С 1 января 2019 года все собственники недвижимости платят за капитальный ремонт по единой минимальной ставке 18,19 рубля за один квадратный метр, находящийся у них в собственности.
Платеж за капитальный ремонт включен в вашу ежемесячную квитанцию за коммунальные платежи или единый платежный документ (ЕПД). Для оплаты капитального ремонта оплатите всю сумму, указанную в квитанции.
Ставка 18,19 рубля за один квадратный метр - минимальная, ее можно увеличить решением общего собрания собственников. Все собранные средства направляются в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы, или так называемую общемосковскую кассу взаимопомощи. По решению средства можно перевести на специальный счет дома в банке.
4. Что такое специальный счет дома в банке?
Средства, накопленные на специальном счете дома в банке, можно потратить только на ремонт этого дома. Целевое использование средств на счете контролируют банк - держатель счета и Мосжилинспекция.
Жильцы сами выбирают подрядчика и контролируют качество работ по капитальному ремонту, подписывают акт их приемки и определяют, каким будет взнос на капитальный ремонт (но не менее 18,19 рубля за один квадратный метр).
Однако ремонт дома все равно должен производиться в срок, установленный региональной программой. Если собственники жилья не успевают накопить необходимую сумму, им придется увеличить взнос за капитальный ремонт. Если они накопят необходимую сумму раньше, то имеют право провести капитальный ремонт раньше установленного срока.
При продаже квартиры получить обратно средства со специального счета дома в банке нельзя. Права на них перейдут к новому владельцу квартиры. Кредиторы также не смогут их изъять.
5. Как перейти на специальный счет дома в банке?
Шаг 1. Убедитесь что ваш дом включен в .
Шаг 2. Убедитесь, что ваш дом еще не перешел на специальный счет. Для этого проверьте, нет ли его в соответствующем .
Шаг 3. Проведите Кроме этого, на собрании нужно утвердить:
- размер ежемесячного взноса;
- перечень работ и сроки проведения работ (в соответствии с региональной программой или по отдельному графику, с которым участники собрания должны быть ознакомлены отдельно);
- банк, где будет открыт специальный счет, из списка одобренных Банком России;
- владельца специального счета (им может выступать только юридическое лицо);
- физическое лицо, уполномоченное на открытие специального счета;
- источники финансирования содержания и обслуживания счета (ежемесячные взносы свыше 18,19 рубля за один квадратный метр или иные доходы многоквартирного дома).
Шаг 4. Откройте специальный счет в одном из российских банков, указанных в этом перечне Центробанка России . Владельцем счета может быть региональный оператор (Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы), товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания, жилищный, жилищно-строительный или другой специализированный потребительский кооператив.
Шаг 5. После открытия счета в течение пяти рабочих дней отправьте справку из банка и копию протокола общего собрания собственников в Мосжилинспецию: 129090, город Москва, проспект Мира, дом 19, строение 1 и в Фонд капитального ремонта города Москвы: 129090, город Москва, проспект Мира, дом 9, строение 1. Если счетом будет управлять Фонд капитального ремонта города Москвы, можно не уведомлять Мосжилинспекцию. В течение 10 дней сообщите о решении всем собственникам помещений в вашем доме.
Шаг 6. Предоставьте всем собственникам новые реквизиты для оплаты взносов на капитальный ремонт.
Решение общего собрания собственников вступит в силу через три месяца после того, как вы уведомите Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы. Неиспользованные средства на капремонт вашего дома фонд перечислит на ваш новый счет в течение пяти рабочих дней по окончании трех месяцев с момента принятия решения. Фонд имеет право не перечислять средства, если есть задолженность, непогашенный кредит или заем по оплате оказанных услуг или выполненных работ по капитальному ремонту.
6. Что такое «общемосковская «касса взаимопомощи»?
При этом способе накопления средства на капитальный ремонт, собранные жильцами, поступают в региональный фонд - общемосковскую кассу взаимопомощи. Средства хранятся на едином счете в Центральном банке России, с которого, исходя из утвержденного графика, оплачивается капитальный ремонт всех домов, выбравших этот способ накопления.
Если вы живете в доме, требующем капремонта, у вас проведут работы на средства жителей новостроек, но потом вы будете выплачивать деньги в фонд, чтобы сделать капремонт им, и наоборот. При выборе этого варианта собственникам не нужно самим организовывать ремонт, обеспечивать сохранность собранных средств и так далее. Этими вопросами занимается Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы - региональный оператор, учрежденный Правительством Москвы. Полный список льготников вы можете посмотреть на сайте Городского центра жилищных субсидий. Помимо них, на социальную поддержку имеют право:
- одиноко живущие и неработающие москвичи, имеющие в собственности жилье и достигшие возраста 70 лет, - на компенсацию 50% взносов на капремонт, достигшие возраста 80 лет - 100%;
- москвичи, имеющие в собственности жилье, живущие в семье, состоящей только из неработающих пенсионеров, и достигшие возраста 70 лет, - на компенсацию 50% взносов на капремонт, достигшие возраста 80 лет - 100%;
- неработающие инвалиды I и (или) II групп.
В соответствии с пунктом 8.3 статьи 13 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Москвы постановляет:
1. Утвердить Порядок установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы (приложение).
2. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Бирюкова П.П.
| Мэр Москвы | С.С. Собянин |
Порядок
установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы
1. Порядок установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы (далее - Порядок) определяет правила установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, включенных в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015-2044 годы, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. N 832-ПП "О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы" (далее - региональная программа), в случаях, предусмотренных пунктом 2 части 4 статьи 168, частью 5 статьи 181, частью 7 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации.
2. Необходимость проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее - капитальный ремонт) устанавливается комиссией по установлению необходимости проведения капитального ремонта, созданной Департаментом капитального ремонта города Москвы (далее - Комиссия) с учетом утвержденных в установленном порядке методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме:
2.1. В случае, предусмотренном частью 5 статьи 181 Жилищного кодекса Российской Федерации, - при поступлении в Департамент капитального ремонта города Москвы сообщения Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы (далее - Фонд) о поступившем в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы от 6 июня 2016 г. N 306-ПП "Об утверждении Порядка зачета средств в размере, равном стоимости ранее оказанных отдельных услуг и (или) выполненных отдельных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме", заявлении о зачете средств в размере, равном стоимости ранее оказанных отдельных услуг и (или) выполненных отдельных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, от представителя собственников помещений в многоквартирном доме (далее - заявление о зачете средств в счет ранее выполненного капитального ремонта).
2.2. В случае, предусмотренном частью 7 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации, - при поступлении в Департамент капитального ремонта города Москвы информации о том, что капитальный ремонт в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой.
2.3. В случае, предусмотренном пунктом 2 части 4 статьи 168 Жилищного кодекса Российской Федерации, - при поступлении в Департамент капитального ремонта города Москвы обращения с приложением акта обследования технического состояния многоквартирного дома о переносе установленного срока капитального ремонта на более поздний период, сокращения перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту в связи с тем, что оказание или выполнение запланированного вида услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в срок, установленный региональной программой, не требуются, от собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих не менее чем 10 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, или от лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее - управляющая организация), или от Фонда (далее - обращение о переносе в региональной программе срока выполнения капитального ремонта).
3. В состав Комиссии включаются представители Департамента капитального ремонта города Москвы, Государственной жилищной инспекции города Москвы, Фонда, управляющей организации, а также представители собственников помещений в многоквартирном доме.
Положение о Комиссии, порядок ее работы утверждаются Департаментом капитального ремонта города Москвы.
4. В случае поступления в Департамент капитального ремонта города Москвы сообщения Фонда о поступившем заявлении о зачете средств в счет ранее выполненного капитального ремонта Комиссия принимает одно из следующих решений:
4.1. О необходимости повторного оказания услуг и (или) повторного выполнения работ по капитальному ремонту в части отдельных конструктивных элементов, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в срок, установленный региональной программой.
4.2. Об отсутствии необходимости повторного оказания услуг и (или) повторного выполнения работ по капитальному ремонту в части отдельных конструктивных элементов, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в срок, установленный региональной программой.
5. При принятии Комиссией решения, предусмотренного пунктом 4.1 настоящего Порядка, Департамент капитального ремонта города Москвы в срок не позднее 5 рабочих дней со дня принятия Комиссией решения извещает Фонд о необходимости проведения капитального ремонта в сроки, установленные региональной программой.
6. При принятии Комиссией решения, предусмотренного пунктом 4.2 настоящего Порядка, Департамент капитального ремонта города Москвы:
6.1. Подготавливает предложения по актуализации региональной программы в части переноса срока повторного оказания услуг и (или) повторного выполнения работ по капитальному ремонту отдельных конструктивных элементов, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, на более поздний период в срок не позднее 30 календарных дней со дня принятия Комиссией решения.
6.2. Уведомляет Фонд о принятом решении способом, подтверждающим получение указанного уведомления, в срок не позднее 5 рабочих дней со дня принятия Комиссией решения.
7. В случае если капитальный ремонт в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой, Комиссия принимает одно из следующих решений:
7.1. О необходимости проведения капитального ремонта.
7.2. О возможности оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту в более поздние сроки, чем установленные в региональной программе сроки.
8. При принятии Комиссией решения, предусмотренного пунктом 7.1 настоящего Порядка, Департамент капитального ремонта города Москвы:
8.1. Принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора в порядке, установленном частью 7 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации.
8.2. Подготавливает предложения по актуализации региональной программы в срок не позднее 30 календарных дней со дня принятия Комиссией решения.
8.3. Уведомляет владельца специального счета, управляющую организацию, Государственную жилищную инспекцию города Москвы, Фонд о принятом решении способом, подтверждающим получение указанного уведомления, в срок не позднее 5 рабочих дней со дня принятия Комиссией решения.
9. При принятии Комиссией решения, предусмотренного пунктом 7.2 настоящего Порядка, Департамент капитального ремонта города Москвы:
9.1. Подготавливает предложения по актуализации региональной программы в части переноса срока оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту на более поздний период в срок не позднее 30 календарных дней со дня принятия Комиссией решения.
9.2. Уведомляет владельца специального счета, управляющую организацию, Государственную жилищную инспекцию города Москвы о принятом решении способом, подтверждающим получение указанного уведомления, в срок не позднее 5 рабочих дней со дня принятия Комиссией решения.
10. В случае поступления в Департамент капитального ремонта города Москвы обращения о переносе в региональной программе срока выполнения капитального ремонта Комиссия принимает одно из следующих решений:
10.1. О необходимости проведения капитального ремонта в сроки, установленные в региональной программе.
10.2. О возможности оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту в более поздние сроки, чем установленные в региональной программе сроки.
11. При принятии Комиссией решения, предусмотренного пунктом 10.1 настоящего Порядка, Департамент капитального ремонта города Москвы уведомляет лицо, направившее обращение о переносе в региональной программе срока выполнения капитального ремонта, способом, подтверждающим получение указанного уведомления.
12. При принятии Комиссией решения, предусмотренного пунктом 10.2 настоящего Порядка, Департамент капитального ремонта города Москвы:
12.1. Подготавливает предложения по актуализации региональной программы в части переноса срока проведения капитального ремонта в срок не позднее 30 календарных дней со дня принятия Комиссией решения.
12.2. Уведомляет собственников помещений в многоквартирном доме, управляющую организацию, Государственную жилищную инспекцию города Москвы, Фонд о принятом решении способом, подтверждающим получение указанного уведомления, в срок не позднее 5 рабочих дней со дня принятия Комиссией решения.
13. Региональная программа подлежит актуализации на основании предложений Департамента капитального ремонта города Москвы, указанных в пунктах 6.1, 8.2, 9.1 и 12.1 настоящего Порядка, не реже чем один раз в год.
14. Решения Комиссии о необходимости проведения капитального ремонта должны содержать адрес многоквартирного дома, наименование видов работ и (или) услуг по капитальному ремонту, необходимость проведения которых установлена Комиссией, срок проведения таких работ и (или) оказания таких услуг по капитальному ремонту.
Обзор документа
Необходимость проведения капремонта общего имущества в многоквартирном доме устанавливается комиссией, созданной Департаментом капитального ремонта. В состав комиссии включаются представители Департамента капитального ремонта, Государственной жилищной инспекции, Фонда капитального ремонта многоквартирных домов г. Москвы (далее - Фонд), управляющей организации, представители собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае поступления в Департамент сообщения Фонда о поступившем заявлении о зачете средств в счет ранее выполненного капремонта комиссией принимается решение о необходимости проведения повторного капремонта или об отсутствии необходимости его проведения. В первом случае Департамент извещает Фонд о необходимости проведения капремонта в сроки, установленные региональной программой. Во втором случае Департаментом готовятся предложения о внесении изменений в региональную программу в части переноса срока выполнения работ по капремонту на более поздний период.
Если капремонт в многоквартирном доме, собственники которого формируют фонд капремонта на спецсчете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой, комиссия принимает решение о необходимости проведения капремонта или о возможности проведения капремонта в более поздние сроки, чем установлено в региональной программе.
При поступлении в Департамент обращения о переносе срока выполнения капремонта, комиссией также принимается решение о необходимости проведения капремонта в сроки, установленные в региональной программе, или о возможности проведения капремонта в более поздние сроки, чем установленные в региональной программе.
Региональная программа может корректироваться на основании поступивших предложений Департамента капитального ремонта не реже чем один раз в год.
О порядке проведения капитального ремонта в многоквартирных жилых домах сегодня говорится немало, однако у многих собственников остаются вопросы.
О порядке проведения капитального ремонта в многоквартирных жилых домах сегодня говорится немало, однако у многих собственников остаются вопросы. Для правильного ответа на них иногда бывает полезно обратиться к тексту закона (в данном случае - Жилищного кодекса РФ) и посмотреть, что сказано в нем. Здесь мы ответили на некоторые вопросы, которые жители задают чаще всего.
Какие работы относятся к капремонту?
Согласно статье 166 Жилищного кодекса РФ, это:
1. Ремонт внутридомовых систем отопления, электро-, газо- и водоснабжения, канализации;
2. Ремонт или замена признанного непригодным для эксплуатации лифтового оборудования и лифтовых шахт;
3. Ремонт крыши;
4. Ремонт подвалов;
5. Ремонт фасадов;
6. Ремонт фундамента.
Важно понимать, что речь идет только об общедомовом имуществе. То есть ремонт квартир никто делать не должен - это забота самих собственников. В принципе, по пунктам 2–6 и так не возникает недопонимания: в них перечисляется только общее имущество. А вот пункт 1 часто вызывает вопросы. Поэтому поясним.
В каждой квартире есть так называемая линия разграничения прав собственности. По одну сторону от нее - общая собственность, по другую - индивидуальная. Например, если мы говорим об электроснабжении, то эта граница проходит через рубильник в межквартирном холле (на лестнице), который полностью обесточивает вашу квартиру. Все, что установлено после него, включая счетчик и квартирный электрощиток, - ваше.
В системе водоснабжения граница проходит через шаровые краны (вентили) на отводах от стояков горячей и холодной воды. В системе канализации - общие стояки и отводы. А вот с отоплением немного сложнее.
«В домах с горизонтальной поквартирной разводкой отопления, где стояки в общих холлах, а каждая квартира имеет собственный тепловой ввод с индивидуальным счетчиком, граница раздела проходит через этот ввод. Но таких зданий в России всего 2–3%. В остальных - разводка вертикальная стояковая, то есть фактически общие стояки пронизывают все квартиры, проходя прямо через комнаты. Естественно, сами стояки относятся к общему имуществу. А радиаторы? Здесь вопрос спорный, и об него было сломано уже немало копий», - говорит Антон Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования.
В общем случае специалист рекомендует придерживаться следующего принципа. Во многих домах советской постройки, а также возведенных в 1990–2000-е годы, перед отопительными радиаторами не устанавливались отсекающие шаровые краны или вентили. То есть собственникам вообще не предоставлялась возможность отключить радиаторы. В этом случае вся система отопления является единым целым, поэтому ее ремонт, включая замену радиаторов, должен полностью выполнить региональный оператор капитального ремонта.
Кстати, при этом должны быть соблюдены те нормативы и требования к отопительной системе, которые действуют сейчас, а не в год постройки дома. Это значит, что каждый радиатор необходимо в обязательном порядке оборудовать автоматическим радиаторным терморегулятором, позволяющим жильцам самостоятельно устанавливать комфортный для них температурный режим в каждой комнате. Терморегулятор монтируется перед радиатором (или может быть встроенным в него), а перед терморегулятором, в свою очередь, делается перемычка (байпас), обеспечивающая сквозной ток воды при отключенном радиаторе.
Также специалист отмечает, что радиаторный терморегулятор не является запорной арматурой. А значит, и после его установки система отопления остается единым целым и в отношении нее по-прежнему действует тот же принцип. То есть за нормальную работу радиаторов и терморегуляторов отвечает управляющая компания, а при следующем ремонте менять их снова должны централизованно. Исключение могут составлять ситуации, когда помимо терморегулятора каждый отопительный прибор оборудован двумя шаровыми кранами, установленными перед ним и после него.
Куда идут наши деньги?
Жилищный кодекс предусматривает два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома:
1. На счете регионального оператора капитального ремонта (ст. 170 п. 3.2 + гл. 17);
2. На специальном счете многоквартирного дома (ст. 170 п. 3.1 + гл. 16).
Если собственники не хотят отдавать деньги в «общий котел» региона, они могут избрать вариант с собственным счетом. Для этого необходимо решение, принятое большинством голосов на общем собрании. Решение определяет владельца спецсчета (управляющая компания, ТСЖ и пр.) и банк, в котором он будет открыт. В противном случае деньги автоматически будут перечисляться на счет регионального оператора. Кстати, последний может быть также выбран собственниками в качестве владельца спецсчета, при этом счет все равно будет автономен.
Сменить способ накопления средств на капитальный ремонт можно в любой момент. Однако если деньги уже поступают региональному оператору и вы решили от него «уйти», чтобы собирать деньги на спецсчете дома, то оператор имеет право перечислить на этот счет уже собранную сумму в течение двух лет (ст. 173 п. 5). А вот обратная операция - отказ от собственного счета и переход «под крыло» регионального оператора - производится в течение месяца (ст. 173 п. 6).
Деньги на спецсчете дома собственники контролируют полностью?
Это не совсем так. Деньги на спецсчете могут быть использованы только целевым образом - на финансирование капремонта (ст. 174 п. 1). Тратить их на текущие нужды собственники не имеют права. Впрочем, никто другой тоже, включая управляющую компанию. Контроль за доступом к средствам на счете осуществляет банк, в котором он открыт. Не могут эти средства быть изъяты и в счет уплаты долговых обязательств или судебных издержек, а сам счет - не может быть арестован или заблокирован (ст. 177 пп. 2–6).
Однако если капремонт не выполнить в срок, определенный региональной программой, то он будет проведен по решению органа местного самоуправления на средства, накопленные на спецсчете.
Кстати, если денег на необходимые работы там не хватит, то может быть также принято решение о дополнительном финансировании за счет средств регионального оператора.
Кто определяет сроки проведения капремонта и размер ежемесячных взносов?
Это делают органы местного самоуправления. Капитальные ремонты и обследования жилых зданий на предмет сроков их выполнения проводятся в соответствии с региональной программой. Исходя из нее определяется и размер ежемесячных обязательных взносов - независимо от выбранного способа накопления.
Если это спецсчет, то по решению общего собрания собственники имеют право увеличить размер взносов (уменьшить нельзя). Полученные за счет этого дополнительные средства можно использовать либо на расширение перечня работ сверх определенного региональной программой, либо на проведение капремонта раньше установленного срока.
Если взносы собираются на счете регионального оператора капремонта, то жильцы вправе провести дополнительные работы, собрав на них средства самостоятельно. Подрядчиком может выступить как сторонняя организация, так и региональный оператор.
Станет ли наш дом современным после ремонта?
Однозначного ответа на этот вопрос нет, поскольку на данный момент он во многом зависит от самих собственников жилья, их гражданской активности и готовности бороться за достижение поставленной цели. В первую очередь это относится к старым зданиям и их приведению в соответствие с современными нормативами в части комфортабельности и энергоэффективности жилья.
Пункт 2 статьи 166 ЖК РФ говорит о том, что модернизация в ходе капремонта проводиться может, если это предусмотрено нормативным актом субъекта Федерации. То есть не является обязательной. Однако и не запрещена, и это первое, что вы должны ответить, если представители регионального оператора заведут речь о том, что после ремонта дом должен полностью соответствовать первоначальному проекту, по которому он был построен (а такому проекту может быть и 50 лет, и больше). При контакте с региональным оператором или муниципальными органами исходить можно из того, что кодекс разрешает модернизацию, и об этом там прямо сказано. Соответствующий закон в некоторых субъектах Федерации, например в Московской области, тоже есть. А там, где его нет, нет и запрещающих законов. А все, что прямо не запрещено, делать можно.
С другой стороны, помимо ЖК в России есть еще, например, закон «Об энергосбережении», который устанавливает определенные требования к системам отопления жилых многоквартирных зданий. И хотя требования эти не имеют ультимативной формулировки, всегда можно напомнить исполнителям, что законы следует соблюдать.
«Законом «Об энергосбережении» предусмотрена регулируемая подача тепла в жилые дома. Это значит, что на тепловом вводе должен быть установлен автоматизированный индивидуальный тепловой пункт или узел насосного управления с погодозависимой автоматикой. В этом случае здание будет получать только то количество тепла, которое ему необходимо, не будет возникать перетопов, а жители смогут значительно меньше платить за отопление. Кроме того, законом предусмотрена и установка радиаторных терморегуляторов, а также введение поквартирного учета тепла. Последнее особенно важно, поскольку в этом случае каждый собственник оплачивает только свои личные потребности в обогреве и не должен расплачиваться за менее экономных соседей», - добавляет Антон Белов («Данфосс»).
К этой же категории работ относятся установка энергосберегающих окон в холлах и на лестницах, утепление подъездов, замена плоских кровель на скатные, а также установка навесных вентилируемых фасадов.
Текст закона может быть труден для понимания, но, как правило, он содержит все необходимые ответы. Чтобы получить наиболее исчерпывающие, лучше пользоваться актуальной редакцией документа, которую всегда можно найти на одном из известных правовых серверов. Как правило, там имеются также отсылки к уточняющим комментариям и другим законодательным актам, что значительно облегчает задачу.
Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов утверждается на законодательном уровне с учётом климатических особенностей региона и типов домов.
Капитальный ремонт многоквартирных домов - это устранение неисправностей, замена изношенных частей фасада, а также установка вспомогательных систем для лучшей эксплуатации сооружения. Перечень работ капремонта закреплен на федеральном уровне.
Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома
Восстановление начинается с проведения замеров, которые служат ориентирами для прокладки электропроводки, канализации, стояков и прочих частей дома.
Бесплатная юридическая консультация
Заявка успешно отправлена!
В ближайшее время с вами свяжется наш юрист и проконсультирует вас.
Восстановительные работы включают в себя следующий перечень:
- Проведение мониторинга текущего состояния зданий, выявление отклонений от нормативов, составление технического анализа и проектно-сметной документации перечня работ.
- Ремонтные работы по восстановлению износившихся элементов многоквартирных зданий - услуги капремонта затрагивают лишь балконы, электрику, стояки, отмостки, отопление, но не распространяются на бетонные перекрытия и фундамент здания.
- Увеличение эксплуатационных характеристик многоквартирного дома - в перечень обязательных работ входит прокладка современных узловых частей водо-, тепло-, газоснабжения, модернизированных лифтовых шахт, отопительных помещений (котельных). По регламенту проводится перечень работ по замене окон и дверных проёмов, если того требует ситуация. При необходимости рабочие занимаются перепланировкой помещений, расширяя межкомнатное пространство за счёт лестничных клеток и других комнат.
- Прокладка теплоизоляционных слоев - утеплению подвергаются оконные проемы, подъезды и тамбуры. В перечень работ также входит замещение межпанельных стыков фасада, особенно в северных районах нашей страны.
- Инженерные работы - заменой неработающей электрики занимаются профильные инженеры. Происходит прокладка новых магистральных линий, а если система многоквартирного дома нуждается в дополнительной безопасности (тройной буферизации) - то и расширение текущих внутристенных проёмов.
- Монтаж приборов учета и счетчиков тепло-, газо- и водоснабжения. Капитальный ремонт многоквартирных домов относится к числу того перечня работ, который влияет на эксплуатационные свойства здания. От учета энергии зависит общая экономия воды, света, газа и т.д.
- Услуги по замене кровли - необходимы для объединения кровельных систем, не имеющих вентиляционные каналы в многоквартирном доме.
- Соблюдение проектной документации - в ходе капремонта дома сотрудники следят за тем, чтобы здание не утрачивало свой архитектурный облик и не выбивалось из градостроительного регламента.
- Технический надзор за соблюдением всех правил по перечню восстановительных мероприятий.
По итогам капремонта подрядчик сдает результаты по перечню работ, а принимающая сторона выносит оценку выполненных услуг.
Как происходит капитальный ремонт многоквартирных домов
Федеральный закон о капремонте обязывает собственников квартир оплачивать восстановительные работы. Ответственность за исполнение реконструкции несут муниципалитеты или региональные операторы. Им поручено следить за соблюдением перечня выполняемых работ.
Голосованием за капитальный ремонт в многоквартирных домах занимаются сами жильцы. Общий вердикт о необходимости восстановления поврежденных частей выносится на Собрании собственников жилья - по одному члену от каждого семейства.
Согласно ст. 44 ЖК РФ, для того чтобы утвердить проведение капремонта и начать сбор средств необходимо добиться не менее, чем ⅔ голосов (большинства) от числа присутствующих на заседании членов. Инициаторами проведения Собрания выступают либо отдельные собственники, либо управляющая компания (ТСК).
Региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов утверждается на уровне государственной власти. После ее одобрения региональный оператор информирует жильцов о:
- Сроках проведения капитального ремонта (точные или примерные).
- Перечне восстановительных работ.
- Стоимости услуг подрядчика.
- Источниках финансирования капитального ремонта.
Сведения доносятся до жильцов не позднее, чем за полгода до старта программы капремонта в том или ином регионе нашей страны. Обсуждение продолжается в течение 3 месяцев, после чего собственники жилья направляют решение в адрес регионального оператора, который, в свою очередь, информирует об этом жилищные структуры.
Обязательные работы при капитальном ремонте дома
Жилищный кодекс устанавливает, что виды работ по капитальному ремонту многоквартирных домов оплачиваются владельцами квартир и нежилых помещений за 8 месяцев до старта региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов.
Характер работ зависит от бюджета капремонта. Закон устанавливает так называемую минимальную квоту взносов, уплата которой обязательна. При необходимости жильцы могут повысить размер платежей, воспользовавшись ч. 8.2 ст. 156 ЖК РФ. В случае уплаты минимального тарифа, региональный оператор осуществляет «урезанный» вариант капитального ремонта.
Перечень обязательных работ:
- Оснащение фундамента (технический осмотр).
- Ремонт фасада, кровли, нежилых помещений (покрасочные работы, замена панельных плит, теплоизоляция окон).
- Обустройство инженерных систем, отопления, электропроводки, канализации.
- Проверка работоспособности лифтовых шахт (движение легковых и грузовых лифтов, пригодность шахтовых тросов, эксплуатация механизма подъема лифта).
Обязательные работы капитального ремонта могут дополняться перечнем других операций, например, установкой счётчиков или кровельным слиянием. Такие работы требуют внесения дополнительных средств. Повышение бюджета обсуждается все на том же Собрании собственников жилья в многоквартирном доме. Голосование в объеме ⅔ квоты всех присутствующих автоматически обязует владельцев квартир к уплате дополнительных взносов.