В нашей стране построено громадное количество многоквартирных домов, которыми необходимо разумно управлять и постоянно поддерживать в надлежащем состоянии, чтобы предотвратить раннее обветшание и преждевременный износ. Для таких целей собственникам многоэтажек нужно собрать деньги, и открыть спецсчет капитального ремонта. Как и кому это следует делать, пойдет речь ниже.
Выбор способа сбора средств на капремонт
В соответствии с действующим законодательством фонд капремонта многоэтажек может формироваться двумя способами:
- Спецсчет дома.
- Счета регионального оператора.
Перед тем как открыть спецсчет многоквартирной постройки, необходимо собрать владельцев недвижимости или и большинством проголосовать за это действие. Также следует определиться с суммой платежей и финансово-кредитной компанией, где будут храниться деньги.
Обладатели жилых помещений сами решают, как им собирать средства на капремонт дома, при этом Минстрой РФ советует открывать счет именно на свой дом. Таким образом, вы будете сами решать – как собрать и израсходовать деньги. В случае, когда ТСЖ не избрано, то инициатива правления передается на государственные органы – деньги копит региональный оператор, он же и распределяет их, контролируя сбор средств.
Когда собственники недвижимости в многоэтажных домах решают открывать счет в банке самостоятельно, то они одновременно могут не только выбирать банк для управления денежными средствами, но и сократить время ожидания . Для этого понадобится преодолеть несколько этапов, чтобы самостоятельно управлять взносами от жителей многоэтажек.
Преимущества открытия счета
Самое главное преимущество организации спецсчета – это способность в любой момент проверить его сохранность и пополнение собственниками многоэтажек. В случае с ТСЖ, нужно избрать представителя, который будет этим заниматься и отчитываться каждый месяц перед жильцами. При создании счета на имя регионального оператора никаких подробных отчетов вы не дождетесь.
Предпочтенная кредитно-финансовая организация ежемесячно начисляет проценты на вложенные деньги, поэтому, выбирая банк, где можно оформить спецсчет на капремонт, рекомендуется внимательно изучить условия хранения средств. Проверить проценты и сумму можно в любое удобное время, снять деньги вы также сможете, когда хотите. Для этого понадобится соответствующее решение собрания ТСЖ.
Создание лицевого счета в банке имеет и свои минусы, главным из которых является необходимость оплаты за открытие и обслуживание. К тому же, счет на базе регионального оператора очень редко включается в государственные или региональные дотационные и субсидированные программы. Из этого следует, что рассчитывать нужно будет только на себя, а банк из-за инфляции может потерпеть убытки и объявить о банкротстве. Все эти сведения необходимо иметь в виду при оформлении спецсчета на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Открытие спецсчета
Открытие спецсчета происходит после собрания жильцов, которые решили таким способом копить деньги на капремонт. Когда счет оформляется на ТСЖ, то выбранный представитель обращается в банковские структуры с соответствующим решением. Если для этих целей выбрали регионального оператора, то все бумаги адресуют ему. Созданный на таких основаниях счет, должен использоваться только по прямому назначению, то есть быть целевым. Существуют некоторые тонкости управления подобным счетом:
- при создании указывается многоквартирное здание, для которого предназначен сбор средств;
- деньги, переводимые на этот счет, направляют только на капремонт;
- любой собственник может, когда захочет требовать сведения о поступлении средств и проведенных операциях, для чего нужно написать запрос в банковское учреждение;
- никто не имеет права арестовывать спецсчет.
Извещение о создании счета и переводе на него зачисленных ранее платежей адресуют региональному оператору Фонда.
Перевод денег от регионального оператора на спецсчет
Когда владельцы недвижимости принимают решение о создании специального счета, то это не значит, что деньги от регионального оператора переведут туда незамедлительно. Существуют определенные тонкости подобной операции:
- принятое владельцами недвижимости постановление о том, что они расторгли договор с региональным оператором, будет иметь силу не раньше, чем через год после получения документов;
- при наличии долгов за сборы на капитальный ремонт постановление о переводе денег будет действительно только после их полной оплаты;
- когда решение вступит в силу, региональный оператор переведет деньги не позже пяти дней.
С этого времени зачисляющиеся средства будут собираться на персональном счёте определенного многоэтажного дома.
Основные нюансы
Открываемый спецсчет нужно размещать в финансово-кредитном учреждении, которое удовлетворяет требованиям, изложенным в действующих законах и постановлениях. Например, открывать счет можно только в организациях, которые имеют генеральную лицензию от Центробанка на проведение финансовых операций, и их уставной капитал составляет не меньше чем 20 миллиардов рублей.
В процессе формирования счета расходовать деньги на иные нужды нельзя, а средства возможно снимать только после предъявления соглашения с подрядчиками и акта на . В соответствии с законодательством возможно перечислять авансовые платежи на основании подписанного договора, но в таком случае сумма не должна быть более 30 процентов от общей сметы.
Подрядчиков выбирают владельцы недвижимости в лице ТСЖ. Если срок выполнения капитального ремонта (отраженный в региональном перечне) истекает, а денег собрано мало, то собственники самостоятельно ищут способ собрать дополнительные деньги на проведение работ. Они могут постановить увеличить ежемесячные взносы или взять кредит в банке на эти цели.
ВНИМАНИЕ! При срыве указанных сроков организации капитального ремонта, деньги со счета многоэтажки переведут региональному оператору по решению местных органов власти. Об этом проинформируют жильцов дома.
Также собственники недвижимости в многоэтажках обязаны контролировать своевременное перечисление средств на счет капремонта, для чего в постановлении общего собрания определяют методы борьбы с неплательщиками и отвечающих за это людей. Действия по отправке жителям МКД платежек, сбор взносов и их контроль поручают ТСЖ или другому органу управления.
Формирование размера платежа
Согласно 171 статье Жилищного кодекса , когда средства сконцентрированы на спецсчете, то лицо, ответственное за его создание, обязано предоставить собранию собственников жилья платежную документацию на уплату взносов на капитальный ремонт. Определенных условий в Жилищном кодексе нет, что означает возможность самостоятельного регулирования платежей в соответствии с возможностями и желаниями жильцов.
Размер взносов рассчитывают исходя из нужд многоэтажки, числа зарегистрированных граждан и площади жилых помещений в постройке. Хороший вариант – переадресовать обязанности по определению размера платежей управляющей организации, которая точно имеет определенный опыт в таких вопросах.
При создании спецсчета нужно будет также платить за его открытие и обслуживание банковской организацией. Персонально за это ответственность не возлагается ни на одного жильца. Как правило, в контракте с банковскими структурами регламентируется вероятность взятия денег со спецсчета на определенных процентных ставках.
Способы оплаты региональному оператору и на спецсчет
И тот и другой способ подразумевают оплату взносов , которые высылают каждый месяц владельцам недвижимости. После внесения денег банки переводят их либо региональному оператору, либо на спецсчет многоэтажки. На собранные деньги и будет в установленное время капитально отремонтирован многоквартирный дом. Собирают средства только в рублях.
Владельцы спецсчета
Собственниками специального счета могут быть регоператоры, ТСЖ, кооператив, управляющая компания, которые обслуживают многоэтажку по заключенному соглашению с собственниками. Никакое физлицо не может быть хозяином спецсчета.
Если собственники решили изменить способ формирования фонда капремонта, то им нужно провести собрание и проголосовать за открытие собственного счета и перевода денег от регионального оператора. Для утверждения решения необходима половина жильцов дома плюс один голос.
При необходимости поменять владельца предыдущему и предполагающемуся держателю нужно посетить банковское учреждение с собственников многоэтажки и организовать передачу счета другим людям, составив письменные заявления. Руководство финансово-кредитного учреждения разберет подобную просьбу за несколько рабочих дней и проинформирует о вынесенном решении представителей ТСЖ.
Кто несет ответственность за счет
Распоряжаются деньгами в такой ситуации владельцы недвижимости. ТСЖ при этом только номинальный обладатель. За целевые траты несет ответственность кредитно-финансовая компания.
ВАЖНО! Распоряжаться деньгами могут собственники, принимая нужные решения на собрании, это касается только использования средств конкретно на капремонт.
Банки со своей стороны также контролируют расходование денег только на капитальный ремонт.
В жилищном законодательстве регламентируется многоэтажек. Капремонт обходится в огромные суммы, которые внести единовременно очень проблематично. Только для замены кровельного покрытия хрущевки понадобится не менее 1,5 миллиона рублей. Поменять лифтовое оборудование и кабину в многоэтажке – 2 миллиона. Из этого следует, что единственный способ собрать деньги – копить их на спецсчете необходимое время.
Контроль за собранными деньгами
Банковские структуры контролируют расходы на целевых счетах при помощи документов, которые должны собрать и оформить представители ТСЖ или управляющих компаний. Это значит, что только после выполнения работ и подписания соответствующих бумаг, денежные средства перечислят подрядным организациям. Как уже говорилось выше, любой собственник может затребовать выписку по движению средств на счете.
Все региональные операторы учитывают деньги, которые перечисляют владельцы квартир, и публикуют отчеты на своих страницах в интернете в соответствии с указом Минстроя . Все, кто захочет, могут просмотреть сведения о доме, узнать сумму накопленных средств, операции со счетом и т. д.
Выбор регионального оператора
Фонд капитального ремонта на спецсчете регоператора может собираться после соответствующего выбора владельцев квартир. Также регоператор собирает средства, когда собственники жилых помещений не приняли никакого решения по этому вопросу.
Сведения о региональном операторе в определенной местности вы можете выяснить в органах самоуправления, которые действуют в вашем городе или поселке. Обычно такая информация публикуется на сайтах и в СМИ.
Льготы на капремонт
Существуют льготы на платежи за капремонт. Не выплачивать взносы имеют право следующие группы лиц:
- герои Советского Союза, кавалеры ордена Славы;
- герои соцтруда;
- ветераны труда и войны;
- инвалиды;
- узники концлагерей;
- дети-сироты.
Субсидии могут предоставляться только лицам, которые не имеют долгов по оплате услуг ЖКХ и найму. Также не должно быть недоимок по взносам на капремонт. Помимо этого, многие региональные власти предоставляют компенсационные льготы по платежам за капремонт людям пенсионного возраста:
- в размере 50 процентов – для 70-летних граждан;
- 100 процентов – для 80-летних людей.
Такой список не является фиксированным, его могут дополнить региональные власти или муниципалитеты. Например, 72 региона утвердили законодательные акты о компенсационных выплатах, а в 13 регионах такие постановления все еще разрабатываются.
Заключение
Открывать спецсчет на капремонт нужно после постановления собрания владельцев недвижимости. Делать это следует как можно быстрее, иначе после месяца местная администрация или муниципалитет вправе передать здание региональному оператору.
Абсолютное большинство построек в нашей стране можно отнести к категории многоквартирных домов. Вполне естественно, что за ними должен осуществляться должный уход, чтобы предотвратить возможность преждевременного износа. На данную цель жильцы собирают денежные средства, которые в дальнейшем будут направлены на необходимые ремонтные работы.
Однако, прежде чем начать сбор денежных ресурсов, необходимо открыть спецсчет на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Выбираем способ формирования фонда кап. ремонта
Согласно действительного жилищного законодательства, существует два основных способа формирования фонда капремонта (ст.170 ЖК РФ):
- Перечисление взносов на специальный счет в кредитной структуре.
- Перечисление взносов на лицевой счет счет фонда (регионального оператора).
Каждый из представленных способов имеет свои некоторые особенности, потому, при принятии решения необходимо учитывать преимущества и недостатки каждого из способов.
Особенности и преимущества каждого способа
Формирование фонда капремонта на специальном счете означает, что жильцы перечисляют свои средства на тот счет, который открыт под патронажем кредитной или банковской структуры. При этом важно помнить, что спецсчет на капремонт может быть только один для многоквартирного строения.
Открытием счета должно заниматься юр. лицо, которое все собственники помещений выберут в качестве своего представителя. При этом, законодательно закреплено, что несмотря на то, что средства аккумулируются на счете, открытом на имя конкретного юридического лица, все ресурсы, которые тут накапливаются, являются собственностью жильцов.
Главное достоинство данного способа заключается в том, что наличные средства всегда доступны для пользователей, и могут быть направлены на капремонт в любой момент.
В другом случае, взносы будут перечисляться на счет регионального оператора капитального ремонта, который создается муниципальными властными структурами. Причем средства являются собственностью оператора, однако это не избавляет его от необходимости вести тщательный учет и отчитываться перед собственниками помещений.
В отличии от первого способа, проведение капремонта при наличии оператора будет проходить только в тех временных рамках, которые регламентированы программами капремонта . Нередко данное обстоятельство может вызывать значительные споры.
Положение о спецсчете ТСЖ
В соответствии с положением о спецсчете ТСЖ, обозначенном в ст.175 ЖК РФ, ТСЖ имеет полное право открыть спецсчет для сбора средств на капремонт. При этом, в качестве владельца счета может выступать как само товарищество, так и посредник (юр. лицо).
Для ТСЖ гораздо более предпочтительным будет вариант с формированием фонда капремонта на отдельном счету.
Если же открывать счет с участием регионального оператора, можно столкнуться с проблемами, так как необходимые ремонтные действия будут проведены исключительно в рамках утвержденных муниципальных программ, а это - довольно длительный срок ожидания.
Как открыть счет на капитальный ремонт дома
Для открытия спецсчета необходимо придерживаться нескольких основных действий:
- ТСЖ должно организовать собрание всех жильцов и представить им план по формированию счета на капремонт.
- В рамках общего собрания жильцы должны решить основные вопросы, среди которых размер взносов, порядок их перечисления, перечень необходимых работ, выбор банка и многое другое. Причем обязательно, что все условия должны соответствовать требованиям законодательства.
- По итогам собрания должен быть составлен единый протокол, который должны подписать все присутствующие на сборе собственники. Документ составляется в нескольких экземплярах.
- После составления протокола каждый собственник помещений в обозначенном МКД должен получить свою личную копию с итоговыми решениями. На информирование граждан дается 10 дней с момента проведения встречи.
- Руководство ТСЖ организовывает диалог с местными операторами и заключает с ними соглашение.
Что необходимо для открытия спецсчета для капремонта в ТСЖ
Крайне важно знать о том, как открыть спецсчет. Для этого потребуется протокол общего собрания жильцов, при этом преимущественное большинство голосов (более половины), должны поддержать данное решение.
На законодательном уровне предъявляется требование, согласно которому все жильцы дома должны заключить с ТСЖ персональные договора , на основании которых у товарищества появится право представлять интересы собственников и решать многие бытовые вопросы, в том числе и по капремонту.
Дополнительно банковская или кредитная структура могут затребовать дополнительную сопроводительную документацию в зависимости от своей внутренней политики.
В любом случае, полный перечь необходимой документации можно будет получить сразу же после выбора структуры, где будет открыт счет.
Можно ли открыть спецсчет без ТСЖ
В соответствии с требованиями законодательной базы, открыть спецсчет без ТСЖ вполне возможно. Обновленные нормы жилищного законодательства гласят, что открытие отдельного счета на капремонт может проходить под патронажем жилищных кооперативов, управляющих организаций.
Кроме того, собственники помещений вполне могут решить самостоятельно создать определенную структуру, которая будет находится под их полным контролем, на базе которой и будет открыт счет для аккумуляции денег на капремонт .
В данной ситуации средства могут быть в любой момент направлены на выполнение необходимого объема работ по итогам собрания жильцов.
В какой валюте открывается спецсчет
Довольно часто возникают определенные сложности при открытии счета. Связанные с валютным наполнением. Так как средства на протяжении определенного временного промежутка накапливаются, пользователи могут принять решение открыть счет в иностранной валюте, чтобы средства приумножались. Однако тут имеется весьма высокая степень риска, так как валюты (доллар, евро и т.д.) могут в любой момент потерять в цене, что скажется на итоговой массе накопленных средств.
Также следует учитывать политику учреждений, где будут открыты счета. Так, кредитный кооператив открывает счета преимущественно в рублях, стараясь не связываться с иностранными валютами. А вот банковские организации предоставляют широкий выбор валют для открытия счета.
В любом случае, законодательно данный вопрос не регламентируется , но все же уполномоченные чиновники рекомендуют перечислять взносы в рублевом эквиваленте во избежание сложностей.
Спецсчет на капитальный ремонт дома как платить
Вопрос оплаты взносов на спецсчет традиционно является весьма актуальным у всех владельцев жилых помещений. Согласно положений ч.6 ст.175 ЖК РФ, оплата должна быть осуществлена только после того, как необходимые работы выполнены, и у заказчиков не возникло никаких претензий к их качеству.
В данной ситуации оплата может происходить двумя способами:
- Перевод денег на счет заказчика. Для этого будет достаточно получить реквизиты его счета, и по итогам исполнения ремонта перевести установленную сумму.
- Можно переместить денежную массу на другой спецсчет, однако при обязательном условии, что данное решение одобрено всеми жильцами.
В вопросах внесения взносов на спецсчет все куда проще. Пользователи могут вносить деньги тем способом, который им наиболее удобен, а это передача наличных средств на счет, или же перечисление с банковских карт.
Что же касается размера оплаты, то установить конкретный размер должны собственники на общем собрании.
Как платить взносы на капитальный ремонт через регионального оператора
В том случае, если выбрать открытие счета при активном участии регионального оператора, внесение взносов должно происходить в тех кредитных и банковских организациях, с которыми у оператора имеются соответствующие договоренности.
Как показывает статистика, в случае оплаты через банк все куда проще, так как оплата возможна через любое учреждение.
Правда, во многих ситуациях с пользователя может изыматься дополнительный взнос за перечисление денег региональному оператору.
Внести платеж можно как наличными, так и электронными деньгами. В первом случае необходимо будет посетить банк (кредитное учреждение) и внести оплату через кассу. Во втором случае можно использовать разнообразные средства интернет банкинга и специализированные сервисы.
Кто имеет право стать владельцем специального счета на капитальный ремонт
Вопросы, затрагивающие процесс открытия спецсчетов для аккумуляции средств на капитальный ремонт крайне тщательно рассматриваются в ст.175-177 ЖК РФ. Здесь рассматриваются абсолютно все проблемы, которые могут возникнуть. Нередко возникают сложности при определении того, кто может выступать в качестве владельца счета.
Законодатель на данный вопрос дает максимально четкий ответ, и предусматривает, что собственниками счета могут быть:
- Жилищный кооператив и товарищества;
- Управляющие компании и их подразделения;
- ТСЖ, но при соблюдении обязательного условия, что оно образовано исключительно жильцами одного МКД.
Как можно изменить способ формирования фонда
Если пользователи захотят изменить методику формирования фонда капремонта, законодатель предусматривает для них отсутствие любых дестабилизирующих факторов и сложностей. Таким образом, изменение может быть совершено в любое время, что гарантировано положениями ст. 173 ЖК РФ.
Впрочем, необходимо обратить внимание, что данное решение может быть реализовано исключительно по итогам общего собрания жильцов, и при условии, что большая их часть поддержат перемены. По итогам собрания будет создан протокол, в котором нужно указать все условия изменения способа, а также рассмотреть порядок перехода к новой методике.
В течении 5 дней с момента вынесения протокольного решения будет направлено письмо собственнику счета, который в такой же срок должен будет перечислить собранные денежные резервы новому оператору.
Кто несет ответственность за распоряжение средствами спецсчета, если домом управляет ТСЖ
По закону ТСЖ выступает как номинальный владелец, потому вся ответственность за распоряжение аккумулированными деньгами будет возложена на собственников, которые и вносят определенные платежи. И даже если домом будет управлять ТСЖ, вопросы использования денег зависят от членов товарищества. Что же касается кредитных учреждений, то они будут отвечать исключительно за целевое расходование денег.
Вопрос распоряжения деньгами относят к компетенции общего собрания. Любое использование средств должно быть одобрено и согласовано большинством голосов граждан, владеющими помещениями в конкретном доме. По итогам собрания выносится вердикт, который в последствии направляется в ТСЖ. В свою очередь товарищество будет отвечать за исполнение общего решения.
Как узнать лицевой счет за капитальный ремонт
Если возникла необходимость в поиске номера накопительного счета на капремонт, то получить необходимые данные не так уж сложно. В данной ситуации все будет зависеть от того, кто регистрировал счет, и является его владельцем.
Если счет был открыт при поддержке управляющей компании, то получить номер счета можно будет посредством обращения в офис УК. По запросу пользователя тут должны сразу же предоставить реквизиты, и отчитаться о расходах денег с данного счета.
Если же счет открыт региональным оператором, то в таком случае потребуется написать заявление на получение номера счета. Оно должно будет передано в администрацию, откуда будет направлено оператору. Закон предоставляет 2 недели, чтобы оператор предоставил ответ заявителю, причем он может быть дан как в письменной форме, так и электронной.
Для справки: что входит в работы по кап. ремонту общего имущества МКД
- Осмотр инженерных коммуникаций, их замена в полном или частичном выражении;
- Реконструкция фасада здания, или же его полная замена при необходимости;
- Ремонт лифтов, если их текущее состояние крайне плачевно, что вызывает повышенную общественную опасность;
- Замена оконных и дверных конструкций;
- Частичная или полная замена кровельного покрытия, а также восстановление приемлемого уровня гидроизоляции на крыше;
- Покраска и штукатурка стен и потолков в доме, а также всех мест общественного пользования.
Более детальный перечень всех запланированных мероприятий по капитальному обновлению строения подан в постановлении Госстроя «Правила и нормы техэксплуатации жилищного фонда», которое было принято 27.09.2003 года.
Сейчас все больше жильцов многоквартирных домов хотят выйти из фонда капитального ремонта региональных операторов и создать для каждого отдельного МКД специальный счет, чтобы иметь возможность управлять своими денежными средствами по собственному усмотрению и контролировать процесс проведения капремонта. Поэтому многие управляющие компании интересуются алгоритмом действий и законными основаниями для осуществления этой задачи.
Формирование специального счета
Решение о переводе денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета должно быть принято не позднее 6 месяцев со дня опубликования региональной программы капитального ремонта, к которой относится многоквартирный дом. В аналогичный период требуется отправить копию протокола ОСС региональному оператору. Общее собрание собственников помещений в МКД решает следующие вопросы касательно проведения капитального ремонта:
- сумму ежемесячного взноса
- список услуг и/или работ
- сроки проведения
- владельца специального счета
- банк, в котором будет открыт специальный счет
Сумма ежемесячного взноса, список ремонтных работ/услуг и сроки проведения капремонта должны полностью соответствовать регламенту региональной программы . В качестве владельца специального счета по сбору средств для капитального ремонта может быть назначена управляющая компания, которая осуществляет управление МКД, согласно ст.175 ЖК РФ . Банк, в котором может быть открыт специальный счет, должен обладать уставным капиталом не меньше 20 миллиардов рублей.
Преимущества специальных счетов
Формирование фондов на специальных счетах обладает целым рядом преимуществ:
- разрешается начисление процентов на хранящиеся в банке денежные средства для проведения капитального ремонта.
- любой собственник помещений в МКД может получить интересующую его информацию о сумме денежных средств и операциях по нему.
- в рамках регионального законодательства может быть установлен лимит денежной суммы, по достижении которой общее собрание жильцов МКД может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов.
- денежные средства полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием.
- на денежные средства не накладывается взыскание по обязательствам владельца счета, если они не связаны с капремонтом.
- денежные накопления не входят в конкурсную массу при банкротстве владельца счета.
Как поменять способ формирования фонда капитального ремонта
Если жильцы МКД не довольны способом формирования фонда капремонта, то они могут изменить его в любое время на основании решения проведенного собрания. Если жильцы решили перевести свои денежные средства на специальный счет, то их решение в пятидневный срок необходимо отправить региональному оператору.
Но решение это вступит в законную силу только по прошествии 2 лет согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ . А до этого момента оплата по-прежнему будет поступать на счет регионального оператора. Однако по усмотрению регионов этот период может быть уменьшен. Например, Мосгордума приняла поправки к закону , которые сокращают период перевода денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета с 2 лет до 3 месяцев.
Главным условием для перевода денежных накоплений со счетов региональных операторов на спецсчета выступает отсутствие задолженностей собственников помещений в МКД за капитальный ремонт, а также непогашенных кредитов и займов.
В целом же алгоритм перехода на специальные счета выглядит следующим образом:
- Жильцы МКД инициируют и проводят общее собрание, на котором решением не менее 2/3 голосов выбирают способ перевода денежных накоплений на проведение капитального ремонта со счетов региональных операторов на спецсчет.
- Этим же решением выбирается банк, где открывается спецсчет, сумма ежемесячных взносов, перечень работ/услуг и сроки проведения капремонта.
- В качестве владельца счета избирается управляющая компания, которая осуществляет деятельность по управлению этим домом.
- Утвержденное решение и протокол ОСС отправляется в адрес регионального оператора в течение 5 дней с момента принятия этого решения.
- В эти же сроки необходимо уведомить ГЖИ о создании спецсчета, назначении управляющей компании в качестве его владельца и переводе денежных средств на него.
- Ждете 2 года или меньшего периода, оговоренного в региональном законодательстве, для вступления в законную силу решения общего собрания собственников помещений в МКД.
Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью
Управляющей компании он нужен в первую очередь для того, чтобы осуществлять расчеты. Дело в том, что согласно законодательству все расчеты между УК и другими лицами должны быть безналичными.
Поэтому там хранятся средства, которые перечисляют собственники квартир. Организация обязана перечислять эти деньги ресурсоснабжающим организациям, подрядчикам и т.д.
Виды счетов
Естественно, одного банковского счета УК мало. Счета управляющей компании могут быть нескольких видов, которые можно использовать в своей деятельности :
- лицевой счет управляющей компании, используемый для расчета с конкретным субъектом;
- расчетный, открываемый для расчетов управляющей компании с несколькими лицами.
Открытие лицевого счета дома в управляющей может произойти по инициативе собственников.
Это позволяет контролировать движение средств и уменьшает количество мошеннических схем, которые могут использоваться в отношении денег жильцов.
Особенно эффективны они для тех УК, на балансе которых находится большое количество многоквартирных домов.
Еще один вид – это специальные счета . Чаще всего они открываются, если есть необходимость собрать средства для проведения капитального ремонта. К тому же, он необходим для того, чтобы УК не потратила эти средства на текущие расходы, так как обычно деньги для капремонта собираются десятилетиями.
Справка : собственникам затруднительно проверять общие счета, так как доступ к ним УК может ограничить. Причина – сведения о других МКД.
Открытие спецсчета на капитальный ремонт управляющей компанией: пошаговая инструкция
Спецсчет управляющей компании можно открыть согласно статьям 175-177 ЖК РФ. Но она не может сделать без участия жильцов:
- проводиться собрание жильцов;
- осуществляется сбор документов;
- будущий владелец подает их в банк.
Владельцы квартир обязаны решить вопрос о необходимости сбора денег для капремонта на собрании, а затем выбрать банк и ответственное лицо. Желательно, чтобы банк начислял проценты, тогда сбор средств будет гораздо выгоднее.
Главный документ для обращения в банковское учреждение – это протокол заседания жильцов . Он подается в банк, поэтому в нем обязательно указывается:
- решение о том, как именно будет финансироваться капремонт МКД;
- размер взносов, которые будут оплачивать жильцы;
- лицо, которое наделяется полномочиями открыть счет и использовать деньги;
- период, когда требуется провести ремонтные работы;
- список работ, которые необходимо осуществить;
- выбор банка.
Помимо протокола в банк следует подать
:
- свидетельство о регистрации УК;
- учредительные документы;
- документы, подтверждающие постановку на налоговый учет;
- выписку из ЕГРЮЛ;
- образцы подписей и печатей руководства УК;
- личные документы заявителя;
- бумага, удостоверяющая соответствующие полномочия лица.
Особенности
Открытие спец счета для управляющей организации происходит только при участии жильцов . Что касается траты этих средств, то за этим всегда следят сотрудники банка.
Они проверяют платежные поручения и если деньги должны быть перечислены на другие нужды, они отказывают в проведении операции.
Владелец специального счета на капитальный ремонт
Средства на капремонт собирают жильцы, но владельцем специального счета управляющей компании не может быть частное лицо. Нередко владелец специального счета на капитальный ремонт — управляющая компания, но если в МКД есть товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, то владельцем могут быть и эти организации.
У должностного лица обязательно должна быть доверенность или другой документ, подтверждающий полномочия .
Открыть счет в банке для УК не составляет труда. Поэтому собственникам квартир необходимо тщательно проверять, куда уходят их деньги.
Обязательно следует настаивать на открытие для своего многоквартирного дома отдельного счета, так как иначе проследить судьбу средств практически невозможно. Это касается и сбора средств на капремонт, так как деньги там аккумулируются немалые.
Кто может получить льготы на уплату за капремонт?
Право на компенсацию расходов на оплату взносов на капитальный ремонт имеют следующие категории граждан:
Герои СССР, РФ, полные кавалеры ордена Славы; Герои социалистического труда, Герои труда РФ, полные кавалеры ордена трудовой славы; ветераны труда и ветераны военной службы; инвалиды войны, участники Великой отечественной войны и их семьи; лица, награжденные знаком "Жителю блокадного Ленинграда", признанные инвалидами; несовершеннолетние узники концлагерей; члены семей военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей; граждане, пострадавшие от политических репрессий; ветераны боевых действий и их семьи; труженики тыла; дети-сироты; граждане, подвергшиеся воздействию радиации, и их семьи.
Стоит обратить внимание, что компенсация предоставляется гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, в том числе взноса на капитальный ремонт, или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.
Кроме того, в большинстве регионов установлена компенсация расходов по уплате взноса на капитальный ремонт для пенсионеров:
Достигших возраста 70 лет - в размере 50% (от регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий);
Достигших возраста 80 лет - в размере 100% (от регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий).
Данный перечень может быть расширен по решению субъекта РФ и муниципалитетов.
Так, 72 региона уже приняли закон, предусматривающий предоставление компенсации расходов на уплату взноса. В 13-ти документ находится в стадии разработки.
В текущем году в России предполагается израсходовать на капитальный ремонт 175 миллиардов рублей, отремонтировать 45 тысяч жилых домов.
Всего в региональные программы капремонта включены 745 тысяч домов.
А где можно узнать, какие регоператоры имеются в том или ином регионе?
В каждом субъекте создан один регопертор, хотя законодательно и предусмотрена возможность создания нескольких.
Информацию регоператоре в конкретном регионе можно узнать в местной администрации, в том числе не их сайтах. Кроме того, все регоператоры информационно открыты, регулярно в местных СМИ они публикуют информацию о себе и проделанной работе.
Кто может выбрать счет регионального оператора?
Формирование фонда капитального ремонта доступно для всех на счете регионального оператора - на основании решения собственников помещения или если собственниками не принято или не реализовано решение о способе формирования фонда капитального ремонта.
Как проконтролировать, что собранные средства используются по целевому назначению?
По расходованию средства на специальном счете банк осуществляет перечисление денег только при предоставлении владельцем спецсчета предусмотренных законом документов. То есть, до того, как будут проведены работы и подписаны нужные документы, деньги не будут перечислены со счета банка подрядчику. Также по требованию любого собственника банк предоставит выписку по всем операциям.
Каждый регоператор ведет учет средств, поступающих от собственников и ежеквартально размещает отчет на своем официальном сайте по формам, которые утверждены Минстроем России. Каждый собственник может ознакомиться с отчетом и узнать размер накоплений по его дому выяснить - заимствовались ли деньги его многоквартирного дома на ремонт других домов, размещались ли на депозитах, либо наоборот, на ремонт его дома привлекались кредитные средства.
Какая предусмотрена юридическая ответственность за сбор средств по обеим схемам?
Жилищным кодексом предусмотрена обязанность по сбору средств на капитальный ремонт.
Капитальный ремонт - очень дорогостоящее мероприятие, оплатить которое разом невозможно. Чтобы обновить текущую крышу стандартной пятиэтажки, придется потратить около полутора миллионов рублей. Замена лифта стоит около двух миллионов. Поэтому здесь есть один выход - копить, причем копить долго.
Кто будет отвечать за распоряжение средствами спецсчета, если дом управляется ТСЖ?
За распоряжение средств в этом случае будут отвечать собственники. ТСЖ - лишь номинальный владелец счета. За целевое расходование средств со спецсчета отвечает кредитная организация.
Распоряжение средствами на общем счете относится к компетенции общего собрания, конечно в рамках их целевого использования. Кредитная организация на своем уровне также отслеживает, чтобы средства расходовались именно на цели капитального ремонта. Таким образом, за распоряжение средств отвечают все собственники, решение по расходованию средств принимается на собрании собственников дома, которое потом ретранслируется ТСЖ.
Могут ли собственники изменить способ формирования фонда и как?
Передумать никогда не поздно - собственники в любой момент могут открыть свой спецсчет и перевести накопления на него. Теперь для это нужно половину и еще один голос в пользу принятия решения, а не две трети, как это было раньше.
Кто может стать владельцем специального счета?
Владельцем специального счета может быть региональный оператор, ТСЖ, жилищный кооператив или управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.
Физическое лицо (конкретный человек) не может стать владельцем спецсчета.
В какой валюте можно открывать спецсчет?
Специальный счет открывается в рублях.
Как оплачиваются взносы на капремонт через регионального оператора, а как на спецсчет?
И в том и в другом случае взносы на капитальный ремонт оплачиваются через квитанции, которые собственники получают ежемесячно. После оплаты квитанции взноса на капремонт, средства попадают либо на спецсчет, либо на счет регоператора, открытый им для формирования фондов капремонта. На эти средства оператор организует и проводит ремонты по утвержденному краткосрочному плану на территории конкретного субъекта.
В чем особенности/преимущества каждого способа?
Общий счет (счет регоператора), безусловно, удобен для собственников домов, которым уже вскоре может потребоваться капитальный ремонт. Региональная программа капитального ремонта устанавливает очередность проведения капремонта во всех многоквартирных домах того или иного региона. Таким образом, дом может быть отремонтирован еще до того, как его жильцы соберут нужную сумму. Программа формируется на основании предложений местных администраций и, конечно, состояния домов. Каждый житель региона может ознакомиться с ней на официальном сайте регионального оператора.
Средства, которые уплачивают собственники регоператору, идут исключительно на проведение капремонтов. Даже содержание регоператора осуществляется за счет средств бюджетов субъектов - ни одна копейка из платежей граждан не будет потрачена ни на что, кроме ремонта.
Что касается спецсчета, его главное преимущество - это возможность самостоятельно управлять содержанием своего дома. Собственники сами решают, как копить и тратить деньги какие работы производить и в какие сроки.
На специальном счете собираются средства собственников одного конкретного дома. Собственники самостоятельно распоряжаются этими средствами - они вправе принять решение о проведении ремонта в более ранние сроки, конечно, при условии, что средств на специальном счете достаточно для финансирования работ или выбраны другие способы финансирования.
При рациональном подходе и ответственном отношении всех жильцов формирование фонда на специальных счетах дает заметный результат даже в течение небольшого срока. Есть примеры, когда жильцы менее чем за год собирают нужную сумму и проводят капремонт в своем доме.
Например, собственники многоквартирного дома (79 квартир) в Чите капитальный ремонт в 2015 году проводили самостоятельно, открыв годом ранее спецсчет. "Как только вышел закон о капитальном ремонте, мы обратились к жильцам с предложением открыть спецсчет и копить на ремонт самостоятельно. Поначалу люди платили мало. Обзванивала все квартиры, развешивала объявления в подъездах, проводила собрания. Накопили определенную сумму и решили закрыть самый проблемный вопрос - заменить гнилые трубы горячего водоснабжения в подвале. Нашли компанию, которая все быстро сделала", - рассказала жительница дома.
"Теперь, - добавила она, - планируем заменить теплоузел, проект уже есть. Еще нам необходимо отремонтировать лифты - через два года они встанут. И в этой части нужна поддержка государства, ведь даже при стопроцентной собираемости копить на них придется десять лет".
Даже если граждане занимаются формированием фонда самостоятельно, они всегда могут обратиться консультационной поддержкой к регоператору. Так, в Астраханской области люди активно проводят капитальный ремонт за счет взносов собственников, аккумулирующихся на специальных счетах. Граждане спрашивают у регоператора, как оформить документы, какие требования предъявлять подрядчикам, как правильно составить и оформить договоры с подрядными организациями.
Чаще всего на собранные деньги собственники меняют оконные блоки в подъездах, ремонтируют сами подъезды.
Но есть случаи, когда собственники желают провести более масштабные работы - отремонтировать систему водоснабжения, электроснабжения, кровли, отмостки здания. При недостаточном объеме средств на специальных счетах, собственники принимают решение об утверждении иных источников финансирования: взносы в ТСЖ, в УК, собственные средства.
Размер взноса на капремонт в Астраханской области составляет 4 рубля с 1 квадратного метра площади помещения. Так, например, в многоквартирном доме из 99 квартир общей площадью 5345,7 квадратных метров был провел капитальный ремонт кровли, стоимость 450 тысяч рублей. Собственники помещений этого дома накапливали денежные средства на своем специальном счете на ремонт кровли в течение года, с ноября 2014 года.
Как выбрать способ формирования фонда капитального ремонта?
Существуют два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома: на специальном счете или на счете (счетах) регионального оператора.
Для того чтобы оформить спецсчет на дом, собственники должны принять соответствующее решение на общем собрании. Там же им нужно определить размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть меньше минимального размера взноса, установленного в субъекте, владельца специального счета, и кредитную организацию, в которой он будет открыт. При этом важно, чтобы кредитная организация соответствовала требованиям по надежности, предусмотренных в жилищном кодексе.
Собственники квартир в каждом доме самостоятельно принимают решение - как копить деньги на капитальный ремонт, причем Минстрой России рекомендует открыть спецсчет своего дома. Так вы сможете самостоятельно принимать решение - как собирать и тратить деньги. Но, если жильцы не хотят участвовать в управлении собственным домом, государство берет организационную часть на себя. Деньги будут перечисляться на счет регионального оператора, который отвечает за ремонт домов в регионе.
Что входит в перечень услуг/работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома?
Перечень работ по капитальному ремонту установлен Жилищным кодексом и включает ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада и ремонт фундамента многоквартирного дома. Могут выполняться как отдельные виды работ, так и комплексный ремонт.
Собственники могут принять решение увеличить размер взноса и, таким образом, расширить перечень работ, который можно провести по капитальному ремонту, в том числе, повышая энергоэффективность дома и, таким образом, снижая свои расходы на коммунальные ресурсы.