Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, чем метод прямой капитализации дохода, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
Длительность прогнозного периода;
Прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
Ставка дисконтирования.
Прогнозный период определяем по данным Кропоткинского городского комитета государственной статистики, а именно подраздела 2.11. «Ожидаемая продолжительность жизни по регионам РФ» раздела 2 «Показатели воспроизводства населения» статистического бюллетеня Госкомстата РФ от 2002 года «Предположительная численность населения Российской федерации до 2016 года», средняя ожидаемая продолжительность жизни в г. Кропоткине мужчин и женщин – 67,1 лет, для мужчин – 60,9 лет, для женщин – 73,7 года. Год рождения Рентополучателя – 1939. Произведя гипотетический теоретический расчет, получаем 9 лет – срок выплаты ренты Плательщиком ренты.
Прогнозирование величины денежных потоков, включая реверсию, происходит на основе ретроспективного анализа платежей.
Так как «плательщиком ренты» является юридическое лицо, а оно в свою очередь налогоплательщиком, использующим упрощенную систему налогообложения, то от налога на имущество «плательщик ренты» освобожден.
Расчет доходов приведен в таблице 4.
Таблица 4.
Расчет коммунальных и иных платежей на период 9 лет приведен в таблице 5.
Таблица 5.
8.1.6. ОБОСНОВАНИЕ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ
Ставка дисконтирования – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.
Ставку дисконтирования рассчитываем методом кумулятивного построения.
Как и в расчете коэффициента капитализации, за безрисковую ставку была принята средняя ставка дохода Сбербанка России по рублевым депозитам на срок более 12 месяцев, которая на дату оценки составляет 10,75%. Риск вложения в данную недвижимость учитывается в размере 50% безрисковой ставки.
Ставка дисконтирования с учетом темпа роста размера коммунальных платежей 5% на остаточный период (последний год) равна:
10,75% + (10,75 х 0,5) + 5% = 21%
8.1.7. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ
Расчет рыночной стоимости методом ДДП по формуле:
PV = + M ,
где PV – текущая стоимость;
С i – денежный поток периода t ;
i t - ставка дисконтирования денежного потока периода t ;
М – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по факту последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры, обремененной пожизненной рентой, равна:
Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков +
Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
Расчет рыночной стоимости квартиры, с учетом условия проживания «получателя ренты» в данной квартире и обязательных платежей по договору пожизненной ренты, представлен в таблице 6.
| Таблица 6. Расчет рыночной стоимости квартиры обремененной пожизненной рентой | |||||||||||
| Наименование позиции | |||||||||||
| прогнозный период | остаточный период | ||||||||||
| Чистый доход, руб. | 35 831 | 39 414 | 43 356 | 47 691 | 52 460 | 57 706 | 63 477 | 69 824 | 73 316 | ||
| Коммунальные платежи, руб. | 4 786 | 7 418 | 8 902 | 10 682 | 12 819 | 15 383 | 18 459 | 22 151 | 26 581 | ||
| Рента, руб. | 1 800 | 1 800 | 1 800 | 1 800 | 1 800 | 1 800 | 1 800 | 1 800 | 1 800 | ||
| Денежный поток, руб. | 29 245 | 30 196 | 32 654 | 35 209 | 37 841 | 40 524 | 43 218 | 45 874 | 44 935 | ||
| Коэффициент текущей стоимости | 0,82645 | 0,68301 | 0,56447 | 0,46651 | 0,38554 | 0,31863 | 0,26333 | 0,21763 | 0,17986 | ||
| Коэффициент капитализации | 0,16 | ||||||||||
| Ставка дисконтирования, % | |||||||||||
| Сумма текущей стоимости денежного потока, руб. | 128 516 | 24 170 | 20 624 | 18 432 | 16 425 | 14 589 | 12 912 | 11 381 | 9 983 | ||
| Остаточная стоимость, руб. | 280 841 | ||||||||||
| Текущая стоимость остаточной стоимости, руб. | 50 512 | ||||||||||
| Рыночная стоимость, руб. | 179 028 |
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3. Подбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен объектов-аналогов.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.
При подборе аналогичных единиц сравнения был осуществлен поиск 1-комнатных квартир, обремененных договором пожизненной ренты. В виду отсутствия таковых, за аналоги приняты квартиры, без обременений.
На этапе сбора исходной информации были найдены данные о ценах предложений в г. Кропоткине объектов, аналогичных оцениваемому по техническим характеристикам. Источник информации: газеты «Из рук в руки» № 40 за ноябрь 2003г.; «Все для всех» №24 за октябрь 2003г.; журнал «КДО» №40 за ноябрь 2003г.; сайт www.kropotkinrealty.ru. При сравнительном анализе стоимости объекта Оценщики опирались на цены-предложения объектов-аналогов. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При этом полученный результат будет представлять собой стоимость объекта.
В оценочной практике принято выделять пять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться:
· права собственности на недвижимость;
· условия финансирования;
· условия и время продажи;
· местоположение;
· физические характеристики (размеры, уровень отделки, этажность)
Объект-аналог №1 . 1-комнатная квартира, р-он Успенки, площадь 20/14/4 кв.м., 8-ой этаж 9-ти этажного кирпичного дома, санузел раздельный, линолеум, металлическая дверь, телефон, дата предложения - ноябрь 2003 года, цена предложения – 14 000$.
Объект-аналог №2 . 1-комнатная квартира, р-н Маросейка, ул. Садовая, площадь 26/16,5/4 кв. м., 5-ый этаж 5-х этажного кирпичного дома, санузел совмещенный, паркет, металлическая дверь, хорошее состояние, дата предложения - ноябрь 2003 года, цена предложения – 16 000$.
Объект-аналог №3 . 1-комнатная квартира, р-н Цветной Бульвар, площадь 23/12,5/5,5 кв. м., 5-ый этаж 5-ти этажного кирпичного дома, санузел совмещенный, линолеум, мет. дверь, телефон, дата предложения – ноябрь 2003, цена предложения – 13 500 $.
Описание объектов и расчет корректировок представлен в таблицах 2,3. Объекты условно обозначены №1, №2, №3.
Курс доллара, установленный Центральным банком РФ на 10.11.2003г. составляет 29,8590 рублей.
Таблица 7 . Исходные данные для расчета рыночной стоимости
| Номера объектов | Объект оценки | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 |
| Оцениваемый объект | 1-комнатная квартира, 21,3/11,6/4,6 | 1-комнатная квартира, 20/14/4 | 1-комнатная квартира, 28/16,5/4 | 1-комнатная квартира, 20/11/5 |
| Общая площадь, м 2 | 21,3 | |||
| Цена предложе- ния, ($) руб. | Определяется | (14 т.у.е.) 418 026 | (16 т.у.е.) 477 744 | (13,5 т.у.е.) 403 097 |
| Дата предложения | Ноябрь 2003г. | Ноябрь 2003г. | Ноябрь 2003г. | Ноябрь 2003 |
| Местоположение | г. Кропоткин р-н Успенка | г. Кропоткин р-н Маросейка | г. Кропоткин р-н Цветочный Бульвар | |
| Права собственности | Собственность, обремененная договором пожизненной ренты | Собственность | Собственность | Собственность |
| Техническое состояние | Неудовлетворитель- ное | Удовлетворительное | Удовлетворительное | Хорошее |
При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов, вводились поправки только на различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами. Условия продажи объекта оценки и объектов-аналогов практически совпадали, поэтому поправки не применялись.
Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.
Таблица 8. Расчет рыночной стоимости 1м 2 площади объекта оценки
| Номера объектов | Объект оценки | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 |
| Цена предложения, руб. | Определяется | 418 026 | 477 744 | 403 097 |
| Общая площадь, м 2 | 21,3 | 20,0 | 26,0 | 23,0 |
| Цена предложения одного метра кв., руб. | 20 901 | 18 375 | 17 526 | |
| Скидка с цены предложения, % | -5 | -5 | -5 | |
| 19 856 | 17 456 | 16 650 | ||
| Местоположение | г. Кропоткин, ул. Садовая, 120, кв.1 | г. Кропоткин р-он Успенка | г. Кропоткин р-он Маросейка | г. Кропоткин р-он Цветочный Бульвар |
| Корректировка, % | +5 | -5 | +5 | |
| Скорректированная стоимость 1 м 2 , руб. | Определяется | 20 849 | 16 583 | 17 483 |
| Техническое состояние | Неудовлетворит. | Удовлетворит. | Удовлетворит. | Хорошее |
| Корректировка, % | -10 | -10 | -15 | |
| Скорректированная стоимость 1 м 2 , руб | Определяется | 18 864 | 14 925 | 14 860 |
| Валовая коррекция, руб. | 2 037 | 3 450 | 2 665 | |
| Валовая коррекция, % | ||||
| Весовые коэффициенты | ||||
| Средневзвешенное значение: | 16 862 |
Полученный результат рыночной стоимости находится в пределах от 14 861 руб. до 18 864 руб. за 1 м 2 общей площади квартиры. Для определения окончательного результата рыночной стоимости находим ее средневзвешенное значение, при этом результату, полученному с меньшими корректировками, присваиваем наибольший вес.
Таким образом, рыночная стоимость 1-комнатной квартиры 5-этажного жилого дома, не обремененной пожизненной рентой по состоянию на 14 ноября 2003 года, рассчитанная сравнительным подходом составляет:
21,3 х 16 862 = 359 161
(Триста шестьдесят пять тысяч пятьсот пятьдесят один) рубль.
Объяснение корректировок
Рассматриваемые корректировки включают в себя права на объект недвижимости, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций, местоположение.
Скидка с цены предложения
По результатам анализа, проведенного риэлтерской фирмой «КДО», Оценщики пришли к выводу, что цена предложений на недвижимость превышает цену совершенной сделки купли-продажи в пределах 5%.
Права на местоположение.
Поправка на местоположение рассчитана методом анализа парных продаж с учетом проведенного исследования рынка недвижимости в г. Кропоткине. Информация о рынке недвижимости была взята по данным сети Интернет (сайт www.kropotkinrealty.ru).
Корректировка на техническое состояние принята по экспертной оценке.
Результат рыночной стоимости, полученной сравнительным подходом, не отражает рыночной стоимости квартиры с обременением пожизненной рентой, поэтому для согласования итоговой стоимости этот подход Оценщиками не использовался.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.
Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.
Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.
Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости:
Определение рыночной стоимости земельного участка;
Расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости замещения объекта;
Определение величины физического, функционального и внешнего износов здания;
Уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износа;
Увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа.
Давать оценку бизнес-собственности бывает необходимо по различным поводам, например, будущая продажа или анализ рисков инвестирования. Можно для определения стоимости сложить стоимость всех активов, находящихся в собственности. Но бизнес – это не только основные средства, прежде всего, это тот доход, который они приносят или могут приносить.
Мало оценить, какой финансовый поток способно дать предприятие и входящее в него имущество, нужно еще соотнести эти денежные потоки с настоящим временем, с тем, чтобы определить, целесообразна ли сегодняшняя цена, которую нужно заплатить, с прогнозируемой прибылью в будущем.
Подробно рассмотрим метод дисконтирования денежных потоков (ДДП), применяемый для оценки стоимости бизнеса.
Суть метода дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (англоязычный вариант названия «discounted cash flow method») – это анализ стоимости бизнес-собственности, основанный на оценке ожидаемых доходов от оцениваемых активов.
Дисконтирование означает понятие реального соотношения будущих денежных потоков, которые может дать оцениваемая собственность, и этих денег на сегодняшний день.
Экономический закон убывающей стоимости денег гласит, что в настоящее время за ту же сумму можно приобрести меньше, чем в будущем. Смысл дисконтирования – в выборе точкой отсчета настоящий момент, к которому приводится стоимость ожидаемых финансовых потоков как прибылей, так и убытков. Для этого применяют ставку (коэффициент, норму) дисконта , представляющую собой отдачу от денежных потоков, то есть их доходность.
Важным показателем является также временной: в течение скольких лет учитывается прогнозируемый доход.
Сфера применения метода дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков считается универсальным, поскольку позволяет определить, чего стоят будущие доходы в настоящем времени. Потоки денег могут быть изменчивыми, прибыли сменяться убытками, их динамику далеко не всегда можно предусмотреть. Но всегда можно оценить приобретаемую собственность с точки зрения приобретаемых сегодня преимуществ, которые она может дать в будущем.
Целесообразно применять метод ДДП, если:
- есть основания считать, что в будущем денежные потоки могут существенно измениться;
- информации об объекте оценки достаточно для прогнозирования будущих прибылей (или убытков);
- на потоки финансов оказывает сильное влияние сезонность;
- предмет оценки представляет собой коммерческий объект с большим количеством возможных функций;
- оцениваемая недвижимость только что построена или введена в эксплуатацию.
ВАЖНО! Помимо очевидных преимуществ метода, нужно принять во внимание факторы, могущие снизить его достоверность: возможность ошибки в осуществлении прогнозов и так называемую симпатию оценивающего.
Практическое применение метода ДДП
Для прогнозирования будущих денежных потоков и их приведения к текущему моменту необходимы следующие данные:
- доходность (сами денежные потоки);
- сроки расчетов;
- ставка дисконтирования.
Рассмотрим на их основе алгоритм расчетов по методу дисконтирования денежных потоков.
Исходная величина для дисконтирования денежных потоков
Базой для расчетов является доходность, то есть реальные денежные потоки от оцениваемой собственности. Учитывается «чистый свободный денежный поток », то есть те финансы, которые останутся в распоряжении собственника после вычета всех затрат, в том числе и инвестиций.
Сроки прогнозов
Определение расчетного периода зависит от объема сведений об объекте оценки. Если их достаточно, чтобы делать прогнозы на долгий срок, можно выбрать более длительный временной период или повысить точность оценки.
В условиях российских экономических реалий средний срок более или менее точных экономических прогнозов составляет 35 лет.
Расчет коэффициента дисконта
Этот показатель приводит величину доходов к текущему времени относительно стоимости. Для этого потоки денег нужно умножить на ставку дисконтирования, представляющую собой установленную норму доходов, которую может ждать инвестор, вложивший средства в объект оценки. При определении ставки используются следующие факторы:
- инфляционный коэффициент;
- доходность по активам, не предусматривающим финансовых рисков;
- прибыль за счет риска;
- ставка рефинансирования;
- процент по кредитным вкладам;
- средняя стоимость капитала и др.
Коэффициент дисконта определяется по формуле:
К д = 1 / (1 + С д) N t
- К д – коэффициент дисконта;
- С д – ставка дисконтирования;
- Nt – номер временного периода.
Порядок применения метода ДДП
Для адекватного использования метода ДДП необходимо действовать по следующему алгоритму, зарекомендовавшему себя в оценочной практике:
- Выбор оценочного периода. Как уже говорилось, для российских компаний он не может превышать 35 лет, тогда как мировая практика использует значительно более длинные периоды оценки за счет снижения количества неконтролируемых факторов.
- Определение исследуемого типа денежного потока.
Можно оценивать величины денежных потоков в обе стороны (доходы и убытки) путем анализа финансовой отчетности (текущей и за предыдущие годы) и реальной рыночной ситуации с учетом прогнозов. Учитывается несколько типов доходов, как-то:
- действительный валовой доход (за вычетом налога на недвижимость и предпринимательских расходов собственника);
- возможный валовой доход;
- чистый операционный доход (за вычетом капитальных вложений и платежей по обслуживанию займов);
- денежные потоки до и после уплаты налогов.
- Расчет реверсии
– остаточной стоимости объекта оценки после того, как доходы перестали поступать. Реверсию можно примерно определить с помощью:
- изучения стоимости аналогичных объектов на отечественном рынке;
- прогноза рыночной ситуации;
- самостоятельного расчета ставки капитализации – дохода за год, следующий после окончания прогнозного периода.
- Вычисление ставки дисконтирования.
Самый сложный момент в этом расчете – правильно определить ставку дисконтирования, то есть норму дохода. Для этого существует более 10 экономических методов, каждый из которых обладает рядом достоинств и недостатков. Выбирается оптимальный метод в каждом конкретном случае. Специалисты РФ предпочитают кумулятивный метод (сложение всех рисков). В западной практике чаще всего применяются методы:
- сравнения альтернативных инвестиций – чаще всего применяется при оценке недвижимости (за ставку признается задаваемая инвестором доходность либо доходы от других проектов этого же инвестора);
- выделения – вычисляется сложный процент от сделок относительно аналогичных объектов на рынке;
- мониторинга – основан на регулярном отслеживании рынка для анализа инвестиций в недвижимость, ставка выводится путем качественного сравнения сводных показателей.
- Применение метода ДДП по вычисленным исходным показателям . Для вычисления применяют формулу:
Амортизацию при учете потоков не учитывают. Во внимание принимаются потоки отдельно за каждый год прогнозного периода.
СПРАВКА! В РФ чаще всего выбирается для применения метода ДДП не сами потоки, а чистый операционный доход без отягощения долгами, налогооблагаемая прибыль и наличный поток за вычетом эксплуатационных расходов.
ДДП = ∑ N t=1 ДП / (1+ Сд) t
- ДДП – дисконтированные денежные потоки;
- ДП – денежный поток в выбранный период времени (t);
- Сд – ставка дисконтирования (норма дохода);
- t – временной прогнозный период;
- N – количество прогнозных периодов проявления денежных потоков.
Один из способов оценки бизнеса, суть которого в вычислении дисконтированной цены финансовых потоков, ожидаемых от оцениваемого имущества (объектов недвижимости) в будущем.
Метод дисконтирования денежных потоков - популярный метод вычисления общей цены бизнеса, являющийся частью доходного подхода. Сокращенное название метода - ДДП, английский вариант названия - «discounted cash flow method». Главный помощник в расчете - ставка дисконтирования, которая равна ставке отдачи (доходности).
Метод дисконтирования денежных потоков: сфера применения и основные плюсы
Главные преимущества ДДП - большая глубина и детальность расчетов, чем в случае с другими методами. С его помощью возможно проведение оценки бизнеса даже при наличии нестабильных финансовых потоков. Для достижения лучших результатов при расчете моделируются особые черты поступления средств.
На практике метод дисконтирования (ДДП) используется, когда:
Есть достаточный объем информации, позволяющей вычислить и объяснить размер будущей прибыли от объектов недвижимости;
Имеется предположение, что финансовые потоки в будущем будут отличаться от прибыли в текущий момент времени (в сторону повышения или понижения);
- методом сравнения альтернативных вложений. Он наиболее эффективен при расчете инвестиционной цены объекта. В учет берется доходность, которую ожидает инвестор, и потенциальная прибыль от финансовых активов и альтернативных проектов;
- метод выделения . Особенность метода - в подробном изучении и анализе сделок на рынке недвижимости с такими же объектами. Сам расчет подразумевает учет будущих доходов и их сопоставление с начальными вложениями. Алгоритм расчета заключается в реализации следующих шагов - моделировании расходов и доходов для определенного объекта, вычислении ставки доходности, обработке полученных результатов любым из способов;
- метод мониторинга . Его суть - в постоянном отслеживании состояния рынка и информации на основе экономических показателей. Собранные данные унифицируются и публикуются. Как правило, они выступают в роли ориентира для оценщика и помогают сравнить расчетные показатели со средними параметрами. Для учета влияния риска на размер прибыли в ставку дисконтирования могут вноситься поправочные коэффициенты.
Отечественные специалисты по оценке рассчитывают ставку дисконтирования по кумулятивной методике. Это объясняется наибольшей простотой вычисления ставки и возможностью учета текущих рыночных условий.
5. Вычисление цены объекта недвижимости с помощью методики ДДП
Для расчета применяется следующая формула:
Здесь есть несколько особенностей :
Во-первых, для стоимости реверсии обязательно за последний прогнозный год, а также ее прибавление (реверсии) к общему объему цен финансовых потоков;
Во-вторых, после выполнения расчетов стоимость объекта должна быть равна сумме двух параметров - текущей реверсии и стоимости будущих денежных потоков.
Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш
При использовании метода дисконтированных денежных потоков (Discount Cash Flow, DCF) доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы нестабильны. Применяется, когда:
- – предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
- – имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
- – потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
- – оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
- – объект недвижимости строится или только что построен.
Метод дисконтированных денежных потоков – универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
Основные этапы оценки недвижимости методом DCF.
Этап 1. Определение прогнозного периода, который зависит от объема информации.
В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода – 5–10 лет; для России реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз, – период длительностью 3–5 лет.
Этап 2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года требует:
- тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективный период;
- изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
- прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
При оценке недвижимости методом DCF рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
- – потенциальный валовой доход;
- – действительный валовой доход;
- – чистый операционный доход;
- – денежный поток до уплаты налогов;
- – денежный поток после уплаты налогов.
В российской практике вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
- – ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами);
- – чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию;
- – облагаемую налогом прибыль.
Этап 3. Расчет стоимости реверсии – остаточной стоимости объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
- – назначения цены продажи исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
- – принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
- – капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации;
- – определения ставки дисконтирования – ставки процента, используемой для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем, которая отражает взаимосвязь "риск – доход", а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.
Ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции; компенсацию за риск; компенсацию за низкую ликвидность; компенсацию за инвестиционный менеджмент.
Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы.
1. Метод кумулятивного построения – основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости:
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.
- 2. Метод сравнения альтернативных инвестиций
– применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования могут быть взяты:
- – требуемая инвестором доходность (задается инвестором);
- – ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.
- 3. Метод выделения – ставка дисконтирования как ставка сложного процента рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.
Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть нс может, так как се нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.
Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.
Алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения:
- – моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени но сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
- – расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
- – обработка полученных результатов любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
- 4. Метод мониторинга – основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. Но аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.
Этап 5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом DCF производится по формуле:
где PV – текущая стоимость; C t – денежный поток периода t, i – ставка дисконтирования денежного потока периода t ; R – стоимость реверсии; п – длительность прогнозного периода, лет.
Пример. Инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на три года с получением следующих сумм арендной платы: первый год – 62 000 у.е.; второй год – 64 000 у.е.; третий год – 66 000 у.е. Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить порядка 300 000 у.е. Определить текущую стоимость недвижимости при ставке дисконта, равной 11%.
Определим текущую стоимость арендной платы:
- 1-й год = 62 000/(1 + 0,11)1 = 55 855,86 у.е.;
- 2-й год = 64 000 / (1 + 0,11)2 = 51 943,81 у.е.;
- 3-й год = 65 000 / (1 + 0,11)3 = 48 258,61 у.е.
Определим текущую стоимость реверсии:
4-й год = 300 000 / (1 + 0,11)< = 197 628,46 у.е.;
PV= 55 855,86 + 51 943,81 +48 258,61 + 197 628,46 = 353 686,74 у.е.
Ответ : текущая стоимость объекта недвижимости составляет 353 686,74 у.е.
Преимущества метода дисконтирования денежного потока заключаются в том, что этот метод применим к любой эффективно функционирующей недвижимости, способен отразить реальную рыночную стоимость компании, учитывает в расчетах фактор времени, дает возможность прогнозировать будущие денежные потоки.
Применение метода дисконтирования денежного потока затруднительно, когда недвижимость не генерирует постоянных денежных потоков, а сам метод носит вероятностный характер.
В статье подробно расскажем про дисконтирование денежных потоков, формулу расчета и анализа в Excel.
Дисконтирование денежных потоков. Определение
Дисконтирование денежных потоков (англ. Discounted cash flow, DC F , дисконтированная стоимость ) – это приведение стоимости будущих (ожидаемых) денежных платежей к текущему моменту времени. Дисконтирование денежных потоков основывается на важном экономическом законе убывающей стоимости денег. Другими словами, со временем деньги теряют свою стоимость по сравнению с текущей, поэтому необходимо за точку отсчета взять текущий момент оценки и все будущие денежные поступления (прибыли/убытки) привести к настоящему времени. Для этих целей используют коэффициент дисконтирования.
Как рассчитать коэффициент дисконтирования?
Коэффициент дисконтирования используется для приведения будущих доходов к текущей стоимости за счет перемножения коэффициента дисконтирования и потоков платежей. Ниже показана формула расчета коэффициента дисконтирования:
где: r – ставка дисконтирования, i – номер временного периода.
 |
★ |
Дисконтирование денежных потоков. Формула расчета
DCF (Discounted cash flow) – дисконтированный денежный поток;
CF (Cash Flow ) – денежный поток в период времени I;
r – ставка дисконтирования (норма дохода);
n – количество временных периодов, по которым появляются денежные потоки.
Ключевым элементов в формуле дисконтирования денежных потоков является ставка дисконтирования. Ставка дисконтирования показывает, какую норму прибыли следует ожидать инвестору при вложении в тот или иной инвестиционный проект. Ставка дисконтирования использует множество факторов, которые зависят от объекта оценки, и может в себя включать: инфляционную составляющую, доходность по безрисковым активам, дополнительную норму прибыли за риск, ставку рефинансирования, средневзвешенную стоимость капитала, процент по банковским вкладам и т.д.
Расчет нормы дохода (r) для дисконтирования денежных потоков
Существует достаточно много различных способов и методов оценки ставки дисконтирования (нормы дохода) в инвестиционном анализе. Рассмотрим более подробно достоинства и недостатки некоторых методов расчета нормы доходности. Данный анализ представлен в таблице ниже.
|
Методы оценки ставки дисконтирования |
Достоинства |
Недостатки |
| Модели CAPM | Возможность учета рыночного риска | Однофакторность, необходимость наличия обыкновенных акций на фондовом рынке |
| Модель Гордона | Простота расчета | Необходимость наличия обыкновенных акций и постоянных дивидендных выплат |
| Модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC) | Учет нормы дохода как собственного, так и заемного капитала | Сложность оценки доходности собственного капитала |
| Модель ROA, ROE, ROCE, ROACE | Возможность учета рентабельности капиталов проекта | Не учет дополнительных макро, микро факторов риска |
| Метод E/P | Учет рыночного риска проекта | Наличие котировок на фондовом рынке |
| Метод оценки премий на риск | Использование дополнительных критериев риска в оценке ставки дисконтирования | Субъективность оценки премии за риск |
| Метод оценки на основе экспертных заключений | Возможность учесть слабоформализуемые факторы риска проекта | Субъективность экспертной оценки |
Вы можете более подробно узнать про подходы в расчете ставки дисконтирования в статье « ».
|
★ (расчет коэффициентов Шарпа, Сортино, Трейнора, Калмара, Модильянки бета, VaR) + прогнозирование движения курса |
Пример расчета дисконтированного денежного потока в Excel
Для того чтобы рассчитать дисконтированные денежные потоки необходимо по выбранному временному периоду (в нашем случае годовые интервалы) расписать подробно все ожидаемые положительные и отрицательные денежные платежи (CI – Cash Inflow , CO – Cash Outflow ). За денежные потоки в оценочной практике берут следующие платежи:
- Чистый операционный доход;
- Чистый поток наличности за исключением затрат на эксплуатацию, земельного налога и реконструирования объекта;
- Облагаемая налогом прибыль.
В отечественной практике, как правило, используют период 3-5 лет, в иностранной практике период оценки составляет 5-10 лет. Введенные данные являются базой для дальнейшего расчета. На рисунке ниже показан пример ввода первоначальных данных в Excel.
На следующем этапе рассчитывается денежный поток по каждому из временных периодов (колонка D). Одной из ключевых задач оценки денежных потоков является расчет ставки дисконтирования, в нашем случае она составляет 25%. И была получена по следующей формуле:
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премия за риск
За безрисковую ставку была взята ключевая ставка ЦБ РФ. Ключевая ставка ЦБ РФ на настоящий момент составляет 15% и премия за риски (производственные, технологические, инновационные и др.) была рассчитана экспертно на уровне 10%. Ключевая ставка отражает доходность по безрисковому активу, а премия за риск показывает дополнительную норму прибыли на существующие риски проекта.
Более подробно узнать про расчет безрисковой ставки можно в следующей статье: « »
После необходимо привести полученные денежные потоки к первоначальному периоду, то есть умножить их на коэффициент дисконтирования. В результате сумма всех дисконтированных денежных потоков даст дисконтированную стоимость инвестиционного объекта. Формулы расчета будут следующие:
Денежный поток (CF) = B6-C6
Дисконтированный денежный поток (DCF) = D6/(1+$C$3)^A6
Суммарный дисконтированный денежный поток (DCF) = СУММ(E6:E14)
В результате расчета мы получили дисконтированную стоимость всех денежных потоков (DCF) равную 150 981 руб. Данный денежный поток имеет положительное значение, это свидетельствует о возможности дальнейшего анализа. При проведении инвестиционного анализа необходимо сопоставить итоговые значения дисконтированного денежного потока по различным альтернативным проектам, это позволит проранжировать их по степени привлекательности и эффективности в создании стоимости.
Методы инвестиционного анализа, использующие дисконтированные денежные потоки
Следует заметить, что дисконтированный денежный поток (DCF) в своей формуле расчета сильно походит на чистый дисконтированный доход (NPV). Главное отличие заключается во включении первоначальных инвестиционных затрат в формулу NPV.
Дисконтированный денежный поток (DCF) используется во многих методах оценки эффективности инвестиционных проектов. Из-за того, что данные методы используют дисконтирование денежных потоков, их называют динамическими.
- Динамические методы оценки инвестиционных проектов
- Чистый дисконтированный доход (NPV, Net Present Value)
- Внутренняя норма прибыли (IRR, Internal Rate of Return)
- Индекс прибыльности (PI, Profitability index)
- Эквивалент ежегодной ренты (NUS, Net Uniform Series )
- Чистая норма доходности (NRR, Net Rate of Return )
- Чистая будущая стоимость (NFV, Net Future Value )
- Дисконтированный срок окупаемости (DPP, Discounted Payback Period)
Более подробно узнать про методы расчета эффективности инвестиционных проектов вы можете в статье « ».
Помимо только дисконтирования денежных потоков существую более сложные методы, которые в дополнение учитывают реинвестирование денежных платежей.
- Модифицированная чистая норма рентабельности (MNPV, Modified Net Rate of Return )
- Модифицированная норма прибыли (MIRR, Modified Internal Rate of Return )
- Модифицированный чистый дисконтированный доход (MNPV, Modified Present Value )
|
★ (расчет коэффициентов Шарпа, Сортино, Трейнора, Калмара, Модильянки бета, VaR) + прогнозирование движения курса |
Достоинства и недостатки показателя DCF дисконтирования денежных потоков
+) Использование ставки дисконтирования является несомненным достоинством данного метода, так как позволяет привести будущие платежи к текущей стоимости и учесть возможные факторы риска при оценке инвестиционной привлекательности проекта.
-) К недостаткам можно отнести сложность прогнозирования будущих денежных потоков по инвестиционному проекту. К тому же трудно отразить в ставке дисконтирования изменения внешней среды.
Резюме
Дисконтирование денежных потоков является основой для расчета многих коэффициентов оценки инвестиционной привлекательности проекта. Мы разобрали на примере алгоритм расчета дисконтированных денежных потоков в Excel, их существующие достоинства и недостатки. С вами был Иван Жданов, спасибо за внимание.