Кто должен привезти землю во двор. Приватизация придомовой территории в многоквартирном доме: какие есть правила. Что входит в придомовые территории

О таком понятии, как «придомовая территория» слышали многие. Но что это такое, где именно находится и для чего нужно, мало кто понимает. Вместе с тем у жильцов домов часто возникают вопросы об использовании этой территории и несении расходов по ее содержанию. Придомовая территория – это не только кусок земли, но и часть общей собственности, нюансы управления которой должен знать каждый.

Что такое придомовая территория и как она определяется? Фото № 1

Абстрактное понятие о придомовой территории имеют многие. Говоря простым языком, это земля, находящаяся возле дома. Четкого определения данного понятия в законодательстве не содержится. А правовое регулирование прилегающих к домам территорий осуществляется нормами различных актов.

По гражданскому законодательству отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей. Она нужна не только для возведения на ней различных зданий и строений, но и для их эксплуатации.

Жилищным Кодексом РФ устанавливается право всех жильцов дома, в том числе и на участок земли, на котором он располагается.

Помимо самой земли законодатель относит к общему жильцов:

зеленые насаждения;
объекты благоустройства;
иные объекты, необходимые для эксплуатации (обслуживания) дома.

Следовательно, согласно закону придомовой территорией является участок земли под самими домом и около него. Это означает, что регулирование его использования осуществляется также законодательством о земле. В совместное имущество жильцов многоэтажки входят также расположенные на этом участке площадки для детских игр, стоянки, трансформаторные будки, зеленые насаждения, гаражи и другие объекты, нужные для обслуживания дома, облагораживания его двора.

Отдельные вопросы, касающиеся границ и размеров таких территорий, решаются с применением норм Градостроительного кодекса.

Как определяется размер придомовых территорий?

Для чего нужна придомовая территория? Фото № 2

Придомовые территории, как и любые другие земельные участки, должны иметь определенные границы. Единого размера для таких территорий законом не устанавливается. Все дома имеют разные размеры, расположение, условия застройки, поэтому площадь земельного участка определяется индивидуально. Для ее вычисления используется такие показатели, как:

площадь всех жилых помещений дома;
доля земли на квадратный метр жилья;
возраст, количество этажей дома.

Кроме того, в расчет берутся и условия застройки района, расположение дома относительно других домов и объектов на основании градостроительных норм. Если придомовая земля была в установленном оформлена, то сведения о ней включены в Единый кадастр. И точные характеристики участка, в том числе его размер и границы, отражены в кадастровых паспортах. Для частных домовладений размеры (границы) придомовой земли определяются условиями договоров, иной документации о правах на пользование землей.

Однако далеко не все придомовые участки прошли оформление и поставлены на учет. Без прохождения данной процедуры установить границы территории, решать вопросы ее использования будет невозможно.

Кто должен содержать придомовые земли?

Кто несет расходы по содержанию и благоустройству придомовой территории? Фото № 3

Ответ на этот вопрос будет зависеть от того, прошел ли участок процедуру оформления и кадастрового учета. Если да, то он становится всех квартирантов дома. А у любого собственника, помимо прав владеть и пользоваться имуществом, имеется и обязанность его содержать. Статьей 158 ЖК РФ устанавливается обязательство для жильцов участвовать в расходах на содержание общего имущества, в том числе, землю. Каждый должен нести эти расходы пропорционально своей доле, то есть площади квартиры.

Непосредственно мероприятия по уходу за придомовой землей осуществляют сами жильцы, ТСЖ либо выбранная ими управляющая организация. В их задачу входит поддержание ее чистоты, уборка мусора, озеленение, благоустройство. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 устанавливаются по содержанию придомового участка и остального общего имущества.

Состояние придомового участка земли не должно нарушать требования санитарных, градостроительных и иных законодательных норм.

Если же участок жильцами не сформирован, то фактически он будет находиться во владении муниципалитета. Тогда и участвовать в содержании участка нужно будет ему.

Распоряжение придомовой землей

Если земельный придомовой участок прошел все необходимые , то он становится общей собственностью всех жильцов (собственников) дома. Согласно нормам гражданского и жилищного законодательства, они наделены правом использования, владения и распоряжения своим имуществом. Поскольку собственность является общей, то и принимать решения по вопросам распоряжения ею нужно совместно.

На общем собрании они могут договориться о строительстве на участке детских или спортивных площадок, стоянок, установке скамеек, посадке растений, размещении рекламы, иных объектов. Они также вправе заключать с другими лицами об использовании данной территории на платной основе. Распоряжаться своей землей жильцы должны разумно в соответствии с требованиями закона. Следует иметь в виду, что они не вправе ограничивать движение иных лиц по придомовому участку.

Кроме того, следует обеспечивать возможность проезда специальных служб.

Нюансы

Какие нюансы могут возникнуть при установлении размеров придомовой территории и при определении расходов на ее содержание? Фото № 4

Для эксплуатации любых зданий необходима прилегающая территория. Определение ее границ и ответственных за содержание лиц для частных домов не составляет труда. С придомовыми территориями многоэтажек сделать это не так просто. Если участки земли прошли процедуру оформления и учтены в кадастре еще до начала действия нового Жилищного кодекса, то они автоматически совершенно бесплатно переходят во владение всех собственников жилых помещений дома.

Если участок не сформирован, то жильцы могут сообща принять решение о необходимости его выделения в общую собственность. Затем они могут обратиться в муниципалитет или иной уполномоченный орган для решения вопроса о формировании и выделении придомового участка. Важно понимать, что с момента перехода к ним прав на , они принимают и обязанности по его содержанию.

Выводы

Жильцы многоквартирных домов зачастую не задумываются о вопросах принадлежности и содержания придомовых участков земли. Однако, если под окнами устраивают свалку или стоянку, это становится актуальным. Собственникам многоэтажек следует знать о статусе территории возле их дома, правах на нее, правилах ее содержания.

Подробнее о том, кому принадлежит придомовая территория, вы можете узнать, посмотрев видео:

Компактность застройки в современных городах является непреложным условием в процессе урбанизации. Тесное соседство, близость к дорожным сетям и различным объектам инфраструктуры заставляет жителей вникать в характеристики собственного домовладения. Одной из них является площадь территории, входящей в придомовую зону. При этом актуальны не только вопросы относительно того, какой площадью располагает придомовая территория многоквартирного дома, но и особенности ее содержания и эксплуатации. Не менее остро стоят и проблемы распределения и межевания участков, которые входят в зону владения собственников частных построек. Чтобы разобраться в этих и других вопросах, следует подробнее ознакомиться с тем, что представляет собой территория, входящая в придомовую зону.

Общие сведения о придомовой территории

Строго определения данного понятия нет - по крайней мере, они относительны и в том или ином контексте могут иметь свои особенности. Тем не менее сущность понятия придомовой территории подразумевает площадь возле здания, которая может эксплуатироваться в интересах его собственника. Например, если речь идет о многоквартирном доме, то ее могут использовать жильцы для благоустройства окружающего их пейзажа, для отдыха, прогулок с детьми, организации автостоянок и других целей. Иными словами, придомовая территория - это часть земли, прилегающей к дому, которая предназначена для непосредственной эксплуатации жильцами. Важно отметить, что стоимость квартир в определенной степени зависит и от того, насколько высок уровень благоустройства данной территории. Наличие детских площадок, средств обеспечения безопасности и парковочных мест, несомненно, повышает привлекательность такого жилья. Теперь следует детальнее разобраться, что представляет собой территория возле многоквартирных и частных домов.

Придомовая территория многоквартирного дома

В случае с многоквартирными домами стоит рассматривать придомовую площадь как часть участка, непосредственно примыкающую к зданию. На эту землю действует право собственности со стороны владельцев квартир. Особенностью такой собственности является то, что территория все же является общей по отношению к жильцам.

Важно отметить, что границы, в которых находится придомовая территория многоквартирного здания, определяются на основании данных кадастрового учета. В состав же этой зоны могут входить не только элементы благоустройства и озеленения, но и объекты, за счет которых обеспечивается содержание самого дома. К примеру, тепловые пункты и трансформаторные станции. Также в инфраструктуру могут входить уже упоминавшиеся детские и спортивные площадки, гаражные боксы и автостоянки.

Придомовая территория частного дома

По сравнению с многоквартирными объектами, на частные дома не распространяется понятие придомовой территории. Обычно под ним подразумевается земельный участок, правом владения которым наделен хозяин дома. Основанием для этого права может быть документ, подтверждающий собственность владельца этого участка или договор на его аренду.

Так или иначе, придомовая территория частного дома также предназначена для использования в интересах владельца. Как правило, такие участки эксплуатируются с целью обслуживания домовладения, благоустройства и т. д. При этом одной из характеристик таких придомовых территорий является отгороженность - то есть наличие забора, который отделяет частную зону от муниципальной или соседской.

Каков метраж придомовой территории?

Нередко встречаются ситуации, когда необходимо точно определить, сколько придомовая территория многоквартирного дома места занимает в метрах. К сожалению, единых для всех данных не существует, но в среднем этот показатель варьируется от 3 до 6 м. Конечно, оно может составлять и 10 м - конкретные величины зависят от многих аспектов. В частности, в расчет берутся характеристики дома в строительном плане, количество жильцов, требования к озеленению и наличию парковочных мест. Кроме этого, должно быть оставлено расстояние на пожарные подъезды и учтены градостроительные нормативы применительно к конкретному микрорайону.

Не так очевидна и ситуация с частными домами, но в таких случаях ошибки допускаются реже и последствия их не так плачевны. Итак, в первую очередь надо учитывать площадь земельного участка, который может находиться в собственности, хотя это скорее условная придомовая территория. Сколько метров от дома можно отнести к этой зоне частного владения, следует определять с учетом 1,5 м за забором. Это как раз то расстояние, выходящее за границы частного домовладения, которое можно отнести к придомовой территории.

Предметом споров при определении границ придомовой территории может быть и выяснение, какая из сторон является ответственной за ее содержание. Опять же, в случае с многоквартирными домами содержанием должны заниматься жильцы. На практике непосредственные работы по этой части выполняют товарищества или подрядчики в лице управляющих компаний. Как правило, содержание придомовой территории подразумевает выполнение мероприятий по озеленению, поддержанию технического состояния объектов обслуживания, а также проведение текущего ремонта жилого фонда. Не избавлены от этой обязанности и владельцы частных домов. Как уже было сказано, их придомовая зона выходит за границу собственного участка. То есть поддержание частоты и соблюдение санитарных норм в прилегающей к их дому площадке также должно соблюдаться.

Проблемы размещения парковок

Наличие парковочных мест на придомовой территории давно стало распространенным явлением и, по мере увеличения количества автомобилей, породило немало проблем. Собственно, трудности в эксплуатации площадей с автостоянками и парковками известны - они затрудняют не только проезд для самого транспорта, но и противоречат нормативам благоустройства придомовой территории. Поэтому вырабатываются специальные правила организации парковок, которые минимизируют негативные факторы. В частности, придомовая территория уже на этапе проектирования дома рассчитывается с учетом возможности расположения на ней частных гаражей и автостоянок. Согласно правилам, расстояние от стоянки на 10 авто-мест до самого дома должно составлять не менее 10 м. В свою очередь, гаражные боксы могут размещаться в 7,5 м от здания, но при условии, что выезды из них не обращены в сторону к подъездам.

Приватизация земли многоквартирного дома

Новые квартиры реализуются уже с возможностью распоряжения придомовой территорией. Конечно, и в таком случае действует правило общего имущества, но в старых домах бывает, что и такого права жильцы не имеют. Сложность связана с тем, что придомовая территория в многоэтажках может быть приватизирована только при условии организации жильцов. При этом вовсе не требуется оформлять ТСЖ. На практике это делается путем избрания уполномоченного, который от лица жильцов подаст документы на приватизацию. Если администрация утвердит это право, то придомовый участок поставят на кадастровый учет. Он будет считаться общим имуществом, которое пропорционально делится между собственниками квартир дома.

В то же время следует понимать и ответственность, которую будут нести владельцы участка в плане его содержания. Независимо от того, сколько метров придомовая территория будет занимать в рамках приватизации, 3 или 10 м, все объекты в его границах должны будут обслуживаться жильцами. Правда, есть и другие схемы содержания, но практически все альтернативные способы обслуживания предполагают уплаты налогов.

Аренда придомовой территории

Относительно частных домов аренда третьими лицами менее распространена, когда речь идет о прилегающих участках. Однако имеются случаи, когда придомовая территория дома на несколько квартир сдается в аренду. Так, например, организуются торговые центры, те же автостоянки, салоны и другие коммерческие объекты, от эксплуатации которых сами жильцы не получают никакого дохода. Арендодателями в таких случаях обычно выступают управляющие организации. Жильцы, со своей стороны, вправе требовать от получаемого дохода оплату расходов на ремонт дома.

Во всяком случае, управляющие компании должны составлять ежегодные бухгалтерские отчеты с указанием всех доходов, получаемых от сдачи имущества в аренду. В то же время придомовая территория может эксплуатироваться третьими лицами только с согласия собственников.

Оформление частной придомовой территории

Площадку, которая прилегает к забору, можно оформить как собственность или арендовать. Для этого необходимо иметь один из двух документов - потребуется или свидетельство о госрегистрации права на дом и прилегающий участок или договор покупки с регистрацией в БТИ. В любом случае для того, чтобы придомовая территория частного домовладения могла полноценно использоваться для личных нужд, следует обратиться в соответствующие органы местного самоуправления. Далее необходимо написать заявление и подготовить документ, подтверждающий, что земля на текущий момент является бесхозной. Как правило, на решение о статусе участка принимается в течение 3-х недель. Если решение будет принято в пользу заявителя, то участок заносится в единый реестр ЕГРП.

Заключение

Прилегающая к дому земля является обязательным элементом жилого фонда. Независимо от того, кто является ее юридическим владельцем, она должна быть подчинена обеспечению комфортного проживания владельцев квартир. Сегодня придомовая территория имеет два основных назначения - она служит как зона для благоустройства окружающей местности с элементами ландшафтного дизайна, детскими площадками и т. д., и как инфраструктурный комплекс, без которого невозможно полноценное содержание здания. В то же время не стоит исключать такие объекты как автостоянки, дороги и подстанции. Несмотря на их негативное влияние на комфортность проживания, они необходимы в современной городской инфраструктуре.

К каждому дому прикреплен участок земли. Именно на нем располагаются площадки, газоны и тротуары. Часто собственники дома интересуются границами всей придомовой территории тем, кто обязан ухаживать за ней.

Согласно СНиП, придомовая территория многоэтажного здания – это определенный земельный участок, имеющий отношение к многоэтажному дому, и его общей собственности. К придомовым землям относятся: площадки для детей, пожарные и аварийные проезды, гаражи, сушки для белья, большие автостоянки, находящиеся в границах, принадлежащих дому.

Основываясь на статье 36 ЖК, к данному участку земли прилагаются проезды, тротуары, различные озелененные участки, основные тепловые пункты и трансформаторные будки, созданные для обеспечения многоквартирного дома комфортом.

Многоквартирные дома, запущенные в эксплуатацию еще в Советском Союзе и раньше, имеют участок, который подвержен абсолютно бесплатной приватизации, относящийся к общедолевой собственности всех владельцев жилья в этом многоквартирном доме. Приватизированный участок в последствие может быть загорожен или использоваться в некоторых коммерческих целях. Сколько метров будет составлять земельный участок, планируется застройщиком во время возведения новостроек. Данное условие является пунктом СНиП о градостроительстве. Стоимость и размер прилегающего участка составляет цену приобретаемой квартиры.

Так, участок считается достоянием многоквартирного дома, его эксплуатация и хорошее содержание производится вместе со всем зданием за счет всех собственников жилья.

Границы прилегаемой земли

Как границы, так и площадь всего земельного участка можно определить исходя из строительных специальных актов, предусмотренных Российским земельным законодательством, законом об осуществлении градостроительной деятельности. Мерилом для вычисления площади участка выступают
размер дома. Составлять акт нужно на данную землю, где определяются границы всей придомовой территории, указывая ее размер.

Бывают ситуации, когда управляющая компания полностью отказывается обслуживать участок. Согласно СНиП, рекомендуется обратиться к представителю управляющей фирмы, имеющему план района, подробнее ознакомиться с имеющимся актом на определенный земельный участок, узнать реальные границы данного участка своего дома.

Достоинства и недостатки

Потребовать провести межевание участка могут сами собственники, путем проведения всеобщего собрания и принятия необходимого решения. После этого управляющая организация сама (на основании заключенного договора) должна привлечь специалистов для проведения процедуры межевания участка.

Результаты межевания этой придомовой территории, определенные границы фиксируются с учетом всех особенностей месторасположения дома. Размер измеренного участка всегда регистрируется кадастровой палатой. После этого выдается кадастровый паспорт, точный план участка. Узнав границы участка, а также получив на него все документы, собственники (жильцы) многоквартирного дома имеют право обустроить участок на свое усмотрение, также допускается передача участка в аренду на возмездной основе. Этот вопрос, как и размер платежа за аренду участка, тоже решается на всеобщем собрании жильцов. Средства, полученные от аренды участка, зачисляются на коммунальный счет дома.

Необходимо помнить, благоустройством отмежеванного участка, вне зависимости от того, сколько метров составляет его размер, будет заниматься управляющая фирма, ТСЖ за счет всех собственников, а не городская служба с использованием городского бюджета. Также отмежеванный участок является главным требованием для включения какого-либо многоквартирного дома в современную программу софинансирования капремонта.

Плюсы приватизации своей придомовой территории:

хорошая защита своего двора от любого незаконного строительства;
приватизация данного участка бесплатная;
приобретение прибыли с последующим распределением этой суммы на благоустройство всего двора и ремонты подъездов.

Минусы оформления:

на участке разрешается строить площадки для детей, гаражи ветеранов и инвалидов;
обслуживание, а также ремонт территории за счет всех собственников дома;
плата налога на землю.

Кто относится к владельцам, и кто занимается обслуживанием? Чаще всего собственниками территории возле здания являются его жильцы. Чтобы это осуществить, как уже сказано выше, участок должен стать придомовой территорией, обязательно поставлен на российский кадастровый учет (требование СНиП).

Согласно СНиП, придомовая земля является собственностью определенного многоквартирного дома, именно поэтому за его содержание и уход должны платить сами жильцы.

Ответственное лицо данного жилого дома, или сами жильцы, заключают соответствующий договор со своей управляющей фирмой, оказывающей услуги по уходу и качественному содержанию участка. Компания
обязана содержать предоставленный участок в том порядке, который определяется всеми санитарными нормами. Если это не соблюдается, компания будет нести строгую ответственность за некачественный уход за территорией.

Все жильцы имеют полное право интересоваться у своей фирмы качеством и регулярностью оказанных услуг качественного ухода за всей придомовой территорией, знать размер и направление потраченных средств из ежемесячной оплаты собственников участка на содержание общедомового имущества.

Собственники должны всегда принимать меры против некачественно предоставленных услуг. Не нужно ждать, когда ТСЖ отремонтирует детские площадки, займется озеленением территории, необходимо проявлять инициативу, твердо требовать выполнения данных обязанностей на общедомовом собрании жильцов. Иногда жильцы сами восстанавливают площадку за свои кровные, так и не дождавшись предоставления этих услуг от управляющей фирмы, а затем выставляют общую претензию, указывая размер потраченных средств, в адрес компаний.

Ответственность за плохое содержание всей придомовой территории. Российский закон предусматривает обязательный порядок прилегающих к многоэтажному дому территорий самими управляющими организациями, очень часто по факту никакие услуги не выполняются: детские площадки абсолютно не ремонтируются, озеленять участок приходится самим жильцам. Здесь уже наблюдается нарушение закона управляющей компанией.

Жилищная инспекция каждого города (или района) строго контролирует состояние всех прилегающих к многоэтажному дому территорий. В статье 7 кодекса Российской Федерации об
административных нарушениях лица, которые отвечают за благоустройство общедомового имущества, при абсолютном невыполнении своих обязанностей подвергаются административной ответственности и крупному штрафу, размер которого не зависит от того, сколько метров составляет площадь участка.

Проведение перерасчета облагораживания придомовой территории. Основной перечень услуг содержит:

уборка отведенной территории;
тщательный уход за газоном;
создание цветочных клумб;
оборудование разных площадок для детей;
покраска и очистка фасада предоставленного многоквартирного дома.

Замечаний по поводу оказания данных услуг всегда много: зимой – сильные снежные заносы, летом – плохая уборка территории или не вывезенный вовремя мусор. Если предоставленные работы не соответствуют указанному в договоре уровню, управляющая компания обязана пересмотреть размер оплаты и точно решить, сколько жильцы должны выплачивать за предоставленный уровень работ. По требованиям СНиП, заявление на пересчет тарифов должно подаваться жильцами не позднее полугода с момента обнаружения нарушений работ. Основанием для снижения оплаты станет акт, который отражает все факты некачественного выполнения услуг, составленный жильцами и управляющей фирмой.

Вот и все основные моменты, многоквартирного дома. Всем жильцам следует лично следить за работой управляющих организаций и бороться за свои средства, оплаченные напрасно. Зато в качестве вознаграждения жильцы получают чистый и ухоженный двор, красивые и безопасные детские площадки, а вместе с тем и оптимальную ежемесячную оплату.

Что такое придомовая территория? Перед началом строительства многоэтажного дома должен происходить перевод вида земельного участка из одной категории в другую, если в этом есть необходимость.

Кроме того, определяются и уточняются границы участка , которые обязательно должны принадлежать этому строению.

Это означает, что земельный участок для данного дома делится на две части – под домом и вокруг него. Юридической проблемой часто является корректное выделение земли, которая окружает дом. Именно эта часть и называется придомовой территорией .

Важно! Определение функций и статуса придомовой территории даётся в Жилищном кодексе (ст. 36 п.4) и в законе № 189 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса» (ст.16).

Таким образом, придомовой территорий называется участок земли, прилегающий к дому, имеющий чёткие границы, зарегистрированный в органах государственной регистрации недвижимости , обеспечивающий жителям реализацию права на благоприятную среду, содержащий объекты озеленения и благоустройства данного дома.

Особый статус земли , прилегающей к дому, необходим для обеспечения следующих функций (ЖК РФ ст. 36, Закон № 189 ФЗ, ст. 16, ГрК РФ, Ст. 35).

Создания территориальной структуры , позволяющей жителям дома реализовывать свои потребности в рамках существующего законодательства. Структура участка – это его разделение на зоны по их функциональности. К таковым могут относиться зоны зелёных насаждений, тротуары и тропинки, детские площадки, автомобильные стоянки и т.п.
Контроля использования земли в соответствии с её целевым назначением. В данном случае подразумевается контроль со стороны жильцов дома и собственников земли.
Реализация обязанностей жильцов совместно содержать придомовую территорию в соответствии с санитарными нормами федерального и регионального уровня.

Нормативная база

Любой участок суши, находящийся в юрисдикции государства, имеет свой юридический статус . Придомовые территории не являются исключением из этого права. Их статус обеспечивают следующие нормативные акты.

Конституция Российской Федерации , гарантирующая гражданам право частной собственности на землю (ст. 36), право на благоприятную окружающую среду (ст.42), а также определяющая обязанность сохранять природу и окружающую среду (ст.58).
Статья 36
1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
3. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Статья 42

Каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением.

Статья 58

Каждый обязан сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам.
Земельный кодекс РФ , в соответствии с которым земельный участок имеет свою категорию и целевое назначение (ст.8).
Гражданский кодекс , регламентирующий порядок застройки территории (ст. 222).
Градостроительный кодекс , в соответствии с которым устанавливаются размеры придомовой территории. При этом допускается существование регламента, установленного субъектами федерации. Однако региональные нормы не должны противоречить нормам федерального уровня.
Жилищный кодекс , дающий определение основным понятиям, связанным с жилыми помещениями (ст. 16 и ).
Закон «О введении в действие Жилищного кодекса» . Согласно статье 16 данного закона придомовая территория принадлежит всем владельцам квартир на правах долевой собственности. Это означает, что каждый собственник квартиры может распоряжаться данным земельным участком в соответствии с его целевым назначением. Однако реализовать такое право жильцы могут только через коллегиальный орган – общее собрание.
К обязательной нормативной базе следует отнести и такие ведомственные документы как Строительные нормы и правила (СНиП) и Санитарные правила и нормы (СанПиН). Эти юридические документы основаны на государственных стандартах, в соответствии с которыми и осуществляется та или иная деятельность.

Внимание! Из всего разнообразия нормативных документов следует выделить главные, которыми следует руководствоваться жильцам многоквартирных домов. Это Градостроительный кодекс и Закон «О введении в действие Жилищного кодекса».

Права и обязанности собственников многоквартирного дома

Проблема реализации норм права и обязательств относительно земельного участка данного целевого назначения затруднена тем, что его границы не определены на местности .

Мало того, они часто не определены и юридически, так как по своей сути не опираются ни на какие правовые нормы. Ведь каждый участок земли должен быть зарегистрирован в органах Росеестра .

Именно в документах этого органа должно быть зафиксировано целевое назначение участка, а также описаны его границы и положение . Если это не сделано, то де-факто у данного дома придомовой территории не существует. Особенно эта проблема стоит остро для домов старой постройки, которые возводились на основании других норм (Закон № 189 ФЗ, ст. 16).

Для того, чтобы определить размер и границы придомовой территории , необходимо воспользоваться регламентом, заключённым в статье 43.4 Градостроительного кодекса. Каждый субъект федерации может вносить в этот регламент свои коррективы, но делается это в соответствии с общей формулой расчёта придомовой территории.

В этой формуле учитываются размеры и существенные особенности дома , плотность застройки (как близко находятся соседние дома), площадь данного микрорайона. Учитывается общая площадь квартир и нежилых помещений, этажность дома, год постройки, региональный норматив площади территории.

После того, как придомовая территория получила свои параметры и формализовалась в Росреестре , определяется порядок её содержания. Управляет этим процессом товарищество собственников жилья (ТСЖ). Характер управления формулируется на общем собрании. Там же определяется управляющая компания , с которой заключается договор (ст. 46 ЖК РФ).

Поскольку все владельцы квартир являются собственниками своей доли придомовой территории, то такое право собственности сохраняется за жильцами даже в том случае, если дом разрушится или его снесут. Каждый бывший жилец дома продолжает быть владельцем земельного участка на основании действующего земельного законодательства .

Однако такое право сохраняется только до тех пор, пока данный земельный участок остаётся в прежнем статусе. После того, как земля перейдёт в другую категорию или изменит своё целевое назначение , изменится и право владения ею. Например, строительство нового дома на месте старого с новыми жильцами и владельцами в корне меняет, как придомовую территорию, так и её владельцев (Закон № 189 ФЗ, ст. 16).

Внимание! Следует помнить, что долевое владение придомовой территорией накладывает ряд ограничений на собственников. Двор возле дома – это не отдельная квартира.

Здесь нужно жить по правилам совместного проживания , которые определяются не только на общем собрании ТСЖ, но и нормативами федерального, регионального и муниципального уровня (ГрК ст. 36 , Закон № 189 ФЗ, ст. 16).

В городах обычно самой больной темой является проезд и парковка. Проезд на определённом пространстве придомовой территории можно ограничить, но при условии, что при этом не перекрываются подъездные пути к объектам для многих других собственников автомобилей.

Многочисленные парковки , находящиеся на придомовой части территории, так же как и в иных местах общего пользования, подчиняются всем нормативам из правил дорожного движения. Данное требование соответствует обременению земельного участка придомовой территории правом ограничения пользования другими лицами (ЖК РФ ст.36 п.5).

Это сочетание долевой собственности с правилами жизни по нормативам территории общего пользования является спецификой таких земельных участков.

В условиях современной жизни важно знать, какая роль отведена придомовой территории вашего дома, а также кто отвечает за поддержание порядка на ней. Интерес к этой теме совсем не праздный, так как содержание в нормальном виде земельного участка требует от собственников определенных расходов, но при умелом распоряжении этим ресурсом близлежащий участок может стать и хорошим источником доходов. Так что такое ─ придомовая территория многоквартирного дома и как ее грамотно эксплуатировать?

Приобретая квартиру, каждый дольщик точно знает, что после завершения сделки он станет . Но при этом далеко не каждый новосел задумывается о том, кому принадлежит прилегающая к дому территория. По простой логике она должна быть собственностью жильцов построенного на ней многоквартирного дома, ведь придомовой участок с его скверами, лавочками и детскими площадками изначально планировался для отдыха людей, проживающих в доме.

На практике вместо жильцов близлежащую к дому территорию нередко используют все кто угодно и на свое усмотрение. Вместо спортивной площадки вырастает магазин, а на месте сквера – еще одна новостройка. Могут ли жильцы стать полновластными хозяевами придомовой территории?

Состав и площадь придомовой территории

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, располагающаяся вокруг жилого дома, которая определена и закреплена за ним землеустроительной и градостроительной документацией в рамках отведенного участка. Кроме самого дома, на этой территории могут находиться принадлежащие дому сооружения и необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребности ее жильцов и арендаторов нежилые помещения. Поддерживать ее состояние в нормальном виде должны жильцы многоквартирного дома, который построен на этом участке, потому что она является их совместной собственностью.

Придомовую территорию собственникам квартир в многоэтажке передают бесплатно, хотя она и считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Площадь, границы территории и другие ее параметры отображают в . На основании этих данных управляющие компании проводят расчет расходов на уборку этого участка. Если нет соответствующего оформления придомового участка, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета. Как определяется придомовая территория многоквартирного дома? Размеры придомового участка определяются на основе существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Минимальным размером придомовой территории принято считать участок, равновеликий площади самого дома. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам. За основу берут формулу, где нормативная площадь придомового участка МКД вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв. м жилья с учетом этажности и возраста здания. Фактически же площадь земельного участка определяет расположение всех других объектов по отношению друг к другу, территория, которая была выделена застройщику на строительство зданий и прочие аспекты. Придомовая территория не всегда находится на кадастровом учете. В таких случаях используют данные техпаспорта земельного участка.

Придомовой участок ─ территория единая, и выделить из нее часть в распоряжение отдельного подъезда или для продажи отдельной квартире нельзя. Согласно Правилам содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 от 13.08.2006) придомовая территория многоквартирного дома состоит из:

участка земли, где возведено строение;
элементов озеленения и прочего благоустройства;
детских и спортивных площадок;
сушилок для белья;
коллективных автостоянок;
пожарных проездов;
трансформаторных подстанций;
тепловых пунктов;
других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.

Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте. Управление своим участком собственники могут доверить:

домовому комитету (самостоятельное управление),
ТСЖ или другой специальной некоммерческой организации;
управляющей компании.

Использование земельного участка при доме

Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка. У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку. Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и т.п.

Судьба придомовой территории многоквартирного дома – строительство детских и спортивных площадок, высадка деревьев, обустройство парковок и установка ограждающих столбиков – решается только на общем собрании владельцев жилья. Так же коллективно распределяется и полученная прибыль. Для того, чтобы решение было правомочным, участвовать в голосовании должна половина всех проживающих в доме, пропорционально по каждой квартире. Если после установки ограждения на участке нарушаются права людей, проживающих в соседних домах, то согласно решению суда на придомовую территорию может быть наложен . После таких мер (если нет иного прохода) соседи получают свое законное право свободно перемещаться по вашему земельному участку.

Плюсы и минусы оформления в собственность придомового участка

Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность? Аргументы «за»:

защита двора от незаконного строительства – магазинов, автозаправок, жилых домов;
получение прибыли с дальнейшим распределением ее на благоустройство двора и ремонт подъездов;
приватизация участка бесплатная.

Выделение придомовой территории в общую долевую собственность дает жильцам право использовать ее по своему усмотрению. Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.

Можно дать разрешение на установку киоска на территории двора и распоряжаться всем вместе арендной платой его владельца. Собственники придомовой территории имеют право требовать арендную плату с хозяев парикмахерских, супермаркетов и других заведений, которые располагаются на первых этажах с соответствующими подъездными путями и пристройками и переводить ее на счет дома.

Аргументы «против»:

необходимость платить налог на землю;
на участке можно размещать только детские и спортивные площадки, а также гаражи для инвалидов и участников ВОВ:
ремонт и содержание территории (в том числе и дорог, внутридворовых проездов) теперь осуществляется за счет собственников дома.

Пока дороги и придомовая территория находится в муниципальной собственности, их кое-как латают из городского бюджета. Кстати, ямочный ремонт 1 кв. м асфальта обходится в 700 рублей, а капитальный – в 1000 рублей.

Кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома и кто и за что должен платить? Придомовая территория принадлежит жилому дому, ее содержание и эксплуатация осуществляются вместе с домом из одного источника, то есть за счет владельцев жилья. В соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса владелец жилого помещения в многоквартирном доме должен принимать участие и в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей части в праве общей собственности. А она в свою очередь соразмерна общей площади квартиры, которая принадлежит ее собственнику. Схема проста – чем больше жилплощадь, тем более высокую плату за содержание придомового участка ее владелец обязан вносить. Так зачем нужна эта приватизация?

Необходимость приватизации земельного участка МКД

Появление на придомовой территории нового жилого дома, заправки или супремаркета – обычное явление. И происходит это за счет сокращения детских площадок и зеленых зон отдыха. Самое печальное, что жильцы повлиять на ситуацию не могут никак, даже при обращении во все компетентные органы. Если по закону земля вам не принадлежит, значит, ей будет распоряжаться кто-то другой.

Но если владельцев жилья, то без разрешения собственников никто и ничего построить на ней не сможет. Приватизация земли у дома четко обозначит границы придомовой территории, что позволит скорректировать стоимость уборки и благоустройства участка. Всем, наконец, станет понятно, куда уходит их ежемесячная плата.

Это так сказать, верхушка айсберга. Большинство свои квартиры сейчас приватизирует, и если вдруг с домом происходит стихийное бедствие (пожар, взрыв газа) или просто жилье будет в аварийном состоянии от старости, надеяться на новые квартиры от государства сегодня не приходится. В такой ситуации землю можно продать, чтобы возместить свои убытки и не оказаться на улице. Если аргументы убедительные, стоит узнать, как оформить права жильцов на свою территорию.

Заявите о правах на участок

Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно. В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию. Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья. Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.

Если территория была сформирована до начала действия Жилищного кодекса, то формально для перехода в долевую собственность вроде бы ничего не нужно. Но на практике жильцы должны обратиться в Федеральную регистрационную службу для регистрации своего права долевой собственности на придомовую территорию. На языке юристов такая регистрация является не правоустанавливающей, а правоподтверждающей. Это означает, что все права и обязанности владельца по отношению к своей территории жильцы дома приобретают независимо от реристрации.

Второй вариант наиболее распространен: придомовая территория не сформирована (это означает, что в кадастровом учете на нее документов нет) до появления Жилищного кодекса. Для бесплатного перехода в общую долевую собственность такой территории надо соблюдать общий порядок его оформления:

Принять решение о необходимости сформировать территорию и провести кадастровый учет (решение принимается общим собранием владельцев жилья).
Подготовить заявление для соответствующих органов о передаче территории из муниципальной (государственной) собственности в собственность владельцев жилья.
Обратиться с документами на государственную регистрацию права общей долевой собственности на придомовую территорию в местное отделение кадастра.

Чиновники рассматривают заявление и формируют земельный участок с постановкой на кадастровый учет. После этой процедуры территория переходит в собственность жильцов дома (бесплатно).

Проведите перерасчет содержания и благоустройства участка

В перечень услуг по благоустройству и санитарному содержанию участка входит:

уборка придомовой территории;
вывоз мусора и снега;
обустройство и уход за газонами;
разбивка клумб и уход за цветами в летний сезон;
изготовление металлической ограды для территории дворов;
оборудование детской площадки (горки, песочницы);
чистка и покраска фасада (облицовки, решеток, ворот, скамеек).

Нареканий на качество оказания этих видов услуг всегда было достаточно, особенно зимой, когда снежные заносы не позволяют нормально выбраться из дома, да и несвоевременная уборка участка летом или срыв графика вывоза бытовых отходов также нередкое явление. Естественно, если услуги или выполненные работы не соответствуют заявленному уровню, компания должна пересмотреть расценки на оплату. Заявление на пересмотр тарифов (с обязательной регистрацией) собственники участка направляют письменно не позднее 6 месяцев после замеченного нарушения. Основанием для уменьшения размера оплаты за ухудшение качества содержания общего имущества будет акт, отражающий все факты оказания услуг не на должном уровне, который составляют собственники и управляющая компания.

Законодательное несовершенство

Качество содержания и благоустройства придомовых территорий многоквартирных домов – проблема не единственная для его собственников. По общим формулам площадь придомового участка не должна быть меньше площади всего МКД, чаще она бывает намного больше. Документы, по которым сегодня проводят все расчеты, после введения Жилищного кодекса РФ морально устарели, чем с успехом пользуются на местах некоторые муниципальные власти. В некоторых городах на собственников придомовой территории вешают несоразмерно огромные площади земли, которые к их жилому дому никакого отношения не имеют. Ряд других населенных пунктов (например, Ростов) ударились в другую крайность, оставляя жильцов МКД без придомовой территории вообще. Президент поручил подготовить нормативный документ с новыми принципами формирования придомовой территории под МКД, но и сегодня земля по-прежнему является объектом спекуляций и самоуправства.

Приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома не всегда просто, зато в итоге жильцы будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они.