Кредит на покупку коммерческой недвижимости. Ипотека коммерческой недвижимости

Высокие арендные ставки вынуждают вас подумывать о приобретении коммерческой недвижимости в собственность? Однако изымать крупную сумму на покупку из оборота вашего бизнеса не хочется или просто нет возможности? Тогда бизнес-ипотека идеальный для вас вариант. Попробуем разобраться, на каких условиях банки готовы предоставить компании такой кредит.

Коммерческая ипотека — это покупка нежилых помещений в кредит под залог приобретаемой недвижимости или под залог коммерческого помещения, находящегося в собственности заемщика. Для получения бизнес-ипотеки компаниям малого бизнеса требуется предоставить в банк: правоустанавливающие документы (свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет), документы по основной деятельности заемщика (налоговые декларации, отчетности, оборотно-сальдовые ведомости).

Но тут есть свои сложности из-за недостаточной проработки законодательных норм. В законе «Об ипотеке» речь идет только о жилой недвижимости, о коммерческой — нет ни слова. При коммерческой ипотеке заемщикам запрещается оформлять закладную на приобретаемое имущество до заключения сделки купли-продажи. То есть сначала банк выдает компании-заемщику деньги на приобретение недвижимости, после чего покупатель вступает в право собственности и лишь затем оформляется залог. А между процедурой выдачи кредита и получение залога возникают риски для банка, из-за этого далеко не все банки предоставляют коммерческую ипотеку.

В остальном, кредиты на приобретение нежилых помещений похожи на ипотечное кредитование при покупке жилья. Получение такого кредита подразумевает внесение первоначального взноса за приобретаемую недвижимость, а также ее оценку и обязательное страхование. Срок такого кредитования — до 10 лет, первоначальный взнос — от 15% стоимости приобретаемой недвижимости, процентные ставки — 9-17% годовых.

Что предлагают банки?

Самую низкую ставку по кредитудля малого бизнеса предлагают в Росбанке, от 9% годовых. Сумма ипотечного кредита варьируется в диапазоне от 1 млн до 40 млн рублей, на срок до пяти лет с возможной отсрочкой погашения основного долга до 6 месяцев. Минимальный размер первоначального взноса — от 20% стоимости приобретаемой недвижимости. Комиссии за оформление сделки и досрочное погашение кредита отсутствуют.

Бизнес-ипотеку можно получить без комиссии за оформление также в Сбербанке, Ханты-Мансийском банке, «Моем Банке», Интехбанке и Транскапиталбанке. Фиксированная плата — в Бинбанке (1,1% от суммы сделки), УБРР (1,5%), НОМОС-Банке (1,5%) и Примсоцбанке (2%). За оформление кредита в Меткомбанке, МТС-банке, банках «Абсолют» и «Ак Барс» придется заплатить комиссию от 0,5%, в Первобанке — от 0,2%, в Ижкомбанке — от 1%, в «Советском» — от 2%.

У многих банков верхний потолок по таким кредитам определяется индивидуально и полностью зависит от финансового состояния заемщика. Например, в банке «Кредит-Москва», ВТБ24, Сбербанке, Бинбанке, Ханты-Мансийском банке, банке «Солидарность» и в Примсоцбанке. Среди тех, у кого максимальная сумма кредита на покупку нежилой недвижимости определена, самым щедрым стал банк «Уралсиб», он готов предоставить займ до 170 млн рублей. Взять ссуду на сумму до 100 млн рублей можно в Промсвязьбанке, Моем Банке, Интехбанке и банке «Ак Барс».

Самые терпеливые кредитные организации — Промсвязьбанк, Сбербанк, Бинбанк, ВТБ24, Абсолют Банк, Запсибкомбанк, банки «Зенит», «Уралсиб», «Солидарность», «Ак Барс», НОМОС-Банк и Транскапиталбанк. Они готовы предоставить заимствования на покупку коммерческой недвижимости сроком до 10 лет.

Оформить коммерческую ипотеку без первоначального взноса можно в банке «Кредит-Москва», Ханты-Мансийском банке, ВТБ24 и НОМОС-банке. Однако есть ряд ограничений. Например, воспользоваться данным продуктом в «Кредит-Москве» смогут лишь те, чья фирма зарегистрирована в регионах присутствия банка — Москве, Санкт-Петербурге, Белгороде, Рязани, Волгограде, Воронеже. В Ханты-Мансийском банке нужно предоставить поручительства собственников бизнеса (для ЮЛ), супруга (для ИП). А ВТБ24 готов кредитовать без аванса лишь при наличие дополнительного обеспечения. Стандартная для рынка ситуация, когда банк готов оплатить 70-85% стоимости приобретаемой недвижимости.

Стандартные требования к заемщику — минимальный срок существования бизнеса (6-12 месяцев), возраст заемщика (20-60 лет) и регистрация компании в регионе присутствия банка. Однако для многих банков немаловажным фактором при выдачи кредита является размер годовой выручки предприятия.

Например, программой «Бизнес-недвижимость» в Сбербанке могут воспользоваться лишь компании малого бизнеса с годовой выручкой не более 400 млн рублей. Чтобы получить заем в Меткомбанке, годовая выручка вашей компании не должна превышать 1 млрд рублей, в Бинбанке — 900 млн рублей, в УБРР — 700 млн рублей. В банке «Ак Барс» — 400 млн рублей для малого бизнеса, 1 млрд рублей — для среднего бизнеса. Еще одним требованием при получении кредита в некоторых банках может стать размер штата сотрудников вашей организации. В Примсоцбанке и МТС-Банке — это минимум 100 человек.

При оформлении бизнес-ипотеки попросят вас открыть расчетный счет в Росбанке, МТС-Банке, Ижкомбанке и в банке «Советский». Также для многих банков важно отсутствие отрицательной кредитной истории или негативной деловой репутации у заемщика . В банке «Зенит» требуют, чтобы руководители или акционеры предприятия-заемщика ранее не были владельцами или руководили предприятиями, признанными банкротами или имевшими длительный период неплатежеспособности.

В НОМОС-Банке попросят предоставить документы, доказывающие отсутствие у вашей компании просроченной задолженности перед бюджетом и контрагентами. А в Примсоцбанке выдадут кредит на покупку коммерческой недвижимости, если финансовый результат деятельности компании-заемщика имеет положительное значение.

Как видно из требований, получение коммерческой ипотеки порой хлопотное дело. Однако помните, что грамотное использование коммерческого помещения — это залог удачного развития бизнеса и гарантия того, что получаемый доход будет значительно превышать суммы выплат по кредиту.

Топ-25 самых выгодных кредитов на покупку коммерческой недвижимости
данные на октябрь 2013 года

№	Банк, кредит	Мин. ставка	Макс. сумма начала работы	Срок	Условия	Мин. размер первонач. взноса	Комиссия за оформление сделки
1.	Росбанк, Коммерческая ипотека	9,00%	40 млн рублей	До 5 лет	Требуется открытие счета в банке	20%	отсутствует
2.	Кредит-Москва, Недвижимость	9,50%	От 1,5 млн рублей	До 3 лет	Срок работы предприятия — не менее 6 мес. отсутствие отрицательной кредитной истории	0%	зависит от суммы, срока кредита и финансового состояния заемщика
3.	Промсвязьбанк , Коммерческая недвижимость	10,00%	100 млн рублей	До 10 лет	Возраст заемщика — 23-60 лет; Срок работы бизнеса — не менее 9 месяцев; Компания имеет постоянную регистрацию в регионах присутствия банка — не менее 6 месяцев	20%	Нет данных
4.	ВТБ24 , Бизнес-ипотека	10,10%	От 4 млн рублей	До 10 лет	Возможность кредитования без аванса, при условии дополнительного залога	20%	Нет данных
5.	Сбербанк , Бизнес-недвижимость	10,69%	Не ограничена	До 10 лет	Компания-резидент РФ с годовой выручкой более 400 млн рублей, зарегистрированная не менее 6 месяцев назад	20%	отсутствует
6.	Локо-Банк , Бизнес-ипотека	11,90%	30 млн рублей	До 5 лет	Срок работы бизнеса — не менее 12 месяцев	30%	Нет данных
7.	Меткомбанк , Коммерческая ипотека	12,00%	50 млн рублей	До 7 лет	Компания-резидент РФ Срок ведения хозяйственной деятельности — не менее 6 мес. Размер годовой выручки — до 1 млрд руб. Расположение и регистрация бизнеса — в регионе присутствия банка	15%	От 0,5%
8.	Бинбанк , На недвижимость	12,40%	От 300 тыс. руб.	До 10 лет	Компания-резидент РФ; годовой оборот — от 60 до 900 млн рублей	20%	1,10%
9.	МТС-Банк , Инвестиционный кредит	12,50%	80 млн рублей	До 5 лет	Возраст заемщика — 20-60 лет; постоянная регистрация в регионе присутствия банка; открытие расчетного/текущего счета в МТС Банке; численность работников — не более 100 человек	Нет данных	От 0,5%
10.	Ханты-Мансийский Банк, Коммерческая ипотека	12,75%	От 50 тыс. рублей	До 5 лет	Компания-резидент РФ; Компания расположена в регионах присутствия банка; отсутствие отрицательной кредитной истории или негативной деловой репутации	0%	отсутствует
11.	Мой Банк, Коммерческая недвижимость	13,00%	100 млн рублей	До 3 лет	Компания расположена в регионах присутствия банка	30%	отсутствует
12.	Абсолют Банк , «Инвестиционный»	13,00%	40 млн рублей	До 10 лет	Срок работы бизнеса — не менее 1 года;	15%	От 0,5%
13.	Уральский Банк Реконструкции и Развития , Бизнес-инвестиции	13,50%	30 млн рублей	До 7 лет	Возраст заемщика — 21-60 лет; Срок работы бизнеса — не менее 6 месяцев; Объем выручки не более 700 млн руб./год; стоимость имущества — не более 60 млн руб.	20%	1,5%, но не более 50 тыс. руб.
14.	Запсибкомбанк, Ипотека для бизнеса	13,50%	10 млн рублей	До 10 лет	Срок работы бизнеса — не менее 6 месяцев; Расположение компании в регионах присутствия банка	20%	Нет данных
15.	Интехбанк, Коммерческая ипотека	14,00%	100 млн рублей	До 5 лет	Компания-резидент РФ; Компания расположена в регионах присутствия банка	15%	отсутствует
16.	Банк «Зенит» , На недвижимость	14,00%	75 млн рублей	До 10 лет	Руководители или акционеры предприятия ранее не были владельцами или руководили предприятиями, признанными банкротами или имевшими длительный период неплатежеспособности	30%	Нет данных
17.	Первобанк , Ипотека	14,00%	50 млн рублей	До 7 лет	Срок работы бизнеса — не менее 6 месяцев; отсутствие отрицательной кредитной истории или негативной деловой репутации	30%	От 0,2%
18.	Ижкомбанк, На покупку коммерческой недвижимости	14,00%	30 млн рублей	До 5 лет	Наличие расчетного счета в Ижкомбанке	30%	От 1%
19.	Банк «Уралсиб» , Бизнес-ипотека	14,25%	170 млн рубле	До 10 лет	Требуется страхование залога	20%	Нет данных
20.	Банк «Солидарность», Коммерческая ипотека	14,50%	От 500 тыс. руб.	До 10 лет	Возраст заемщика — 21-65 лет; Стаж на последнем месте работы не менее 6 мес.); Регистрация на территории присутствия банка	20%	Нет данных
21.	Банк «Ак Барс» , На приобретение коммерческой недвижимости	14,50%	100 млн рублей	До 10 лет	ЮЛ, ИП с годовым объемом выручки 400 млн рублей для малого бизнеса, до 1 млрд рублей — для среднего бизнеса	30%	От 0,5%
22.	НОМОС-Банк , Коммерческая ипотека	14,50%	50 млн рублей	До 10 лет	Срок работы бизнеса — не менее 6 месяцев; Расположение компании в регионах присутствия банка; отсутствие просроченной задолженности перед бюджетом и контрагентами	0%	1,50%
23.	Банк «Советский» , Бизнес-ипотека	15,00%	7 млн рублей	До 5 лет	Компания-резидент РФ; срок работы бизнеса — не менее 12 месяцев; Компания расположена в регионах присутствия банка; открытие расчетного счета в банке	20%	От 2%
24.	Примсоцбанк , Бизнес-ипотека	15,50%	От 100 тыс. руб.	До 6 лет	Срок работы предприятия — не менее 12 мес.; основной бизнес и залог расположены не более 200 км от города, в котором присутствует банк; финансовый результат должен иметь положительное значение; численность сотрудников не более 100 человек	Нет данных	2%, но не более 50 тыс. руб.
25.	Транскапиталбанк, Бизнес-ипотека	17,50%	30 млн рублей	До 10 лет	Возраст заемщика ИП/поручителей от 21 года; фактический опыт работы в торговле не менее 3 месяцев, производстве и услугах не менее 6 месяцев	30%	отсутствует

Николай Новодвидский , Кредит для Бизнеса. Ру

Заявка на кредит для бизнеса

Ваша заявка будет отправлена в несколько банков в вашем городе, которые занимаются кредитованием малого бизнеса. Можно выбрать один или сразу несколько банков.

Евгений Маляр

# Кредиты для бизнеса

Особенности предоставления

Годовая ставка по коммерческой ипотеке колеблется в пределах 11,5–20%. Без залога или первоначального взноса получить заем практически невозможно.

Навигация по статье

Физические и юридические лица в ипотечных отношениях
Как и на каких условиях можно взять бизнес-ипотеку
Процедура заключения договора
Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса
Требования к заемщику
Банки, дающие коммерческую ипотеку
Калькулятор коммерческой ипотеки
Выводы

Объекты недвижимости обычно составляют наиболее ценную часть основных фондов предприятия. Соответственно, их приобретение требует больших затрат, а часто и привлечения заемных средств. Статья рассказывает о том, как получить кредит на покупку коммерческой недвижимости в 2019 году.

Физические и юридические лица в ипотечных отношениях

Бизнес-ипотека для юридических лиц доступнее, чем для физических. Связано это со спецификой практики начисления комиссии: процентные ставки для ООО или других видов предприятий в банках традиционно выше.

Причина кроется и в степени ликвидности. Если предположить, что заемщику, вознамерившемуся купить коммерческую недвижимость на кредитные деньги, не удалось вернуть задолженность, у банка могут возникнуть проблемы при реализации залога. Помещение, интересное для собственников бизнеса, не всегда нужно кому-то еще, а покупателей придется долго искать. Продать обычную квартиру намного легче.

Тем не менее и физическим лицам дают ипотечный кредит на приобретение нежилых объектов, предполагающих использование в коммерческих целях. Правда, им для этого нужно соответствовать одному из требований:

зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя;
быть фермером;
владеть собственным успешным малым бизнесом;
быть акционером или соучредителем крупного российского предприятия с хорошей репутацией;
руководить компаний (занимать должность генерального директора или топ-менеджера).

Кроме этого, обязательны еще два условия:

российское гражданство физического лица, претендующего на ипотечный кредит;
возрастной диапазон 21–65 лет.

При этом следует учитывать особенности российского законодательства, регламентирующего процесс предоставления физическим лицом залога в виде коммерческой недвижимости. Единого механизма не существует, а каждый случай рассматривается банком в индивидуальном порядке.

В частности, от владельцев бизнеса, выступающих в качестве физлиц, требуется пакет документов, подтверждающий не только персональную платежеспособность, но и успешность возглавляемых ими предприятий.

Купить коммерческое помещение для юр. лиц посредством ипотечного кредитования технически проще.

Физлицам, при тех же равных условиях, предлагаются более жесткие условия заимствования:

годовые ставки выше (до 20%);
срок кредитования короче (максимально до 10 лет, в отличие от юридических лиц, которым предоставляют до 30 лет);
больший процент первого взноса (от 30% цены);
расширенные требования к предоставляемому пакету документов;
при покупке здания в залог попадает и земля, на котором оно расположено (в том числе ее часть, занимаемая долей строения).

Также следует обратить внимание на неизбежные ограничения, которым подвергается физическое лицо, приобретая коммерческую недвижимость по ипотеке:

имущество становится залогом;
если объект представляет собой апартаменты, планируемые под офис, регистрировать в них владельцев в качестве жильцов нельзя;
коммунальные тарифы для нежилых помещений всегда выше, что затрудняет выполнение долговых обязательств;
использование материнского капитала и субсидий в этом случае запрещено;
налоговые вычеты, связанные с приобретением недвижимого имущества коммерческого назначения, для ФЛ законодательством не предусмотрены.

Все эти факторы приводят к тому, что большинство физических лиц при покупке бизнес-недвижимости избегают ипотеки, а чаще пользуются возможностями обычных потребительских кредитов.

Как и на каких условиях можно взять бизнес-ипотеку

Первый закономерный вопрос касается стоимости заимствования, то есть банковских годовых процентных ставок. Так как каждый ипотечный договор уникален, вывести универсальную формулу, описывающую условия этого вида кредитования, практически невозможно.

Но все же, есть статистические данные, по которым можно судить о средних значениях основных показателей по стране. Вот они:

годовая ставка по коммерческой ипотеке колеблется в пределах 11,5–20%;
выдаются суммы в диапазоне 150 тыс.–200 млн руб.;
первый взнос – от 20%;
срок погашения кредита – 5–15 лет.

При этом к кредитуемому объекту банки предъявляют стандартные требования:

Капитальность конструкции приобретаемого строения или здания, частью которого является залоговое имущество. Ипотеку не выдадут для покупки ветхой или временной недвижимости.
Отсутствие проблем (на юридическом языке – обременений) с определением права собственности. Иными словами, если недвижимость уже заложена, арестована или на нее обоснованно претендуют некие третьи лица, то кредита ее потенциальный приобретатель не получит.
Площадь не менее 150 кв. м.
Территориальная близость к отделению банка.

Процедура предоставления залога при коммерческой ипотеке в общих чертах регулируется Федеральным законом 102-ФЗ. Все моменты, выходящие за рамки этого акта, произвольно устанавливаются финансово-кредитными учреждениями, в том числе:

требования к кредитуемым субъектам и объектам;
состав пакета предоставляемых документов;
прочие условия кредитования.

Процедура заключения договора

Последовательность действий, ведущих к заключению договора о заимствовании под залог приобретаемой коммерческой недвижимости, включает следующие этапы:

Подача заявки на ипотечное кредитование с приложением требуемых банком документов.
Рассмотрение заявки банком и ее одобрение. Процесс может длиться до двух недель.
Расчет суммы и условий предоставления кредита.
Предоставление банку правоустанавливающих и технических документов на объект недвижимости.
Заключение договора ипотеки.
Приобретение объекта коммерческой недвижимости (подписание договора купли-продажи).
Регистрация прав собственности в Российском реестре недвижимости.

Чтобы заключить договор ипотеки с ООО, банку требуется следующий пакет:

устав компании и прочие учредительные документы;
выписка о постановке акционерного общества на учет в реестре юридических лиц;
лицензия (если деятельность ее требует);
карточки подписей и оттиски печати предприятия;
кредитная история;
бухгалтерский баланс для оценки финансового состояния компании;
по требованию – договоры и проект реконструкции объекта недвижимости.

Индивидуальному предпринимателю нужно предоставить:

общегражданский паспорт Российской Федерации;
регистрационное свидетельство;
лицензию (если нужна);
образец подписи.

Через 15 дней после заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества она должна быть зарегистрирована в Росреестре. Процедура облагается пошлиной в 4 тыс. руб. для юридического лица и 1 тыс. руб. для ИП.

Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса

Одно из существенных преимуществ ипотеки состоит в ее схожести с лизингом, то есть арендой, в конце срока которой актив переходит в собственность плательщика. Однако есть и различие: чаще всего требуется начальный взнос, составляющий пятую часть цены объекта или более.

Это обстоятельство мешает многим кредитуемым покупателям. Крупные фирмы вынуждены изымать средства из оборота, а у малых предприятий и ИП таких денег может вовсе не быть.

В России есть несколько банков, предоставляющих ипотечные кредиты без первоначального взноса в рамках действующих программ. Условия их предусматривают широкий диапазон параметров договора:

сумма – 150 тыс. руб. и более;
срок погашения – от 3 до 10 лет;
годовая ставка – 9–17,45%;
банковская комиссия за оформление – 0–1,5%;
открытие расчетного счета в данном финучреждении (не всегда);
залоговое обеспечение или поручительство (часто).

Для облегчения контроля, некоторые банки кредитуют ипотечное приобретение объектов, расположенных территориально близко.

Требования к заемщику

Для того чтобы не вносить первоначальный взнос, клиенту банка чаще всего нужно соответствовать следующему набору критериев:

Компания (ИП) зарегистрирована и ведет хозяйственную деятельность в России.
Фирма работает на рынке не менее полугода (лучше – год).
Возраст лица, полномочно представляющего кредитуемую организацию (руководителя, владельца, индивидуального предпринимателя) находится в «золотом» диапазоне 20–60 лет.
Положительная кредитная история. Ее отсутствие лучше, чем наличие скверной, но ненамного.
Для индивидуальных предпринимателей во многих банках действуют ограничения на величину годового финансового оборота. То, что он не должен быть ниже 400 тыс. руб., понятно – в противном случае ИП может «не потянуть» ежемесячные выплаты. Но есть и верхний предел – один миллиард, и он иногда вызывает вопросы. Этот лимит объясняется тем, что при такой выручке могут возникать сомнения в финансовой устойчивости, а иногда и законности деятельности «скромного частного бизнесмена».
Минимальная штатная численность – сто сотрудников. Это условие предъявляется не всеми банками и не всегда. Количество работников не обязательно отражает состояние финансов фирмы.

Общим правилом кредитования является превышение цены вероятной реализации залогового имущества над суммой выдаваемого займа плюс проценты по нему. Так как в качестве материального обеспечения выступает чаще всего сам приобретаемый объект недвижимости, естественным требованием кредитора считается предоставление дополнительных гарантий, компенсирующих отсутствие первоначального взноса.

Сведения об условиях кредитных организаций, предлагающих ипотеку без начального взноса, формулируются несколько расплывчато.

Например, Сбербанк, Транскапиталбанк, Сургутнефтегазбанк, ФК Открытие и некоторые другие вроде бы как предлагает подобную программу, но готовы предоставить в кредит только 70–80% от суммы оценочной стоимости объекта. Плюс обязательное поручительство.

ВТБ могут дать коммерческую ипотеку в полном размере с 15% авансом под 15% годовых с отсрочкой до полугода, но при обязательном дополнительном обеспечении. Мотивация все та же – стремление обезопаситься от невыплат.

Банки, дающие коммерческую ипотеку

Условия ипотеки во всех банках, как правило, общие для собственников фирм и индивидуальных предпринимателей. Выбирая кредитора, клиент сам должен оценить все предложения и выбрать из них наиболее приемлемое.

В обобщенном виде наиболее выгодные варианты сведены в таблицу.

Банк	Сумма, руб.	Минимальная годовая процентная ставка, %	Первоначальный взнос или процент стоимости объекта, %	Срок, мес.
Сбербанк	500 тыс. – 600 млн (для сельхозпредприятий от 150 тыс.)	11	25 (для сельхозпредприятий 20)	До 120
ВТБ	До 150 млн	10	15	До 120 (10 лет)
Россельхозбанк	До 200 млн	Индивидуально	Не требуется	До 96
Абсолют Банк	От 1 млн до 16 млн в Москве и Петербурге. До 9 млн в регионах	17,45	Выдается сумма в 60% от стоимости объекта (без залога) при наличии залога – 80%	До 60
Росбанк	1–100 млн	От 10,38 до 12,53%	Под дополнительный залог	От 3 до 84
Уралсиб	До 100 млн	10	Под дополнительный залог	До 120
ЮниКредит	500 тыс. – 73 млн	Индивидуально	20	До 84
МТС Банк	До 80 млн	12,5	20	До 60
РНКБ	До 150 млн	13	Индивидуально	До 120
Интеза	5–120 млн	Плавающая	Займ до 80% стоимости объекта	До 120

Наиболее выгодная ипотека для бизнеса доступна клиентам, способным убедительно доказать свою платежеспособность и имеющим опыт хозяйственной деятельности более одного года.

Калькулятор коммерческой ипотеки

Практически все банки на принадлежащих им электронных ресурсах предоставляют пользователям возможность самостоятельно произвести примерный расчет бизнес-ипотеки онлайн, с помощью программных калькуляторов. Эти виртуальные инструменты не дают полного и точного представления об условиях кредита, что, как правило, подтверждается предложением обсудить их лично с менеджером.

К тому же калькуляторы имеют универсальную направленность и не предназначены для расчета параметров именно коммерческого ипотечного займа. Для того чтобы ими пользоваться, необходимо самому ввести процентную ставку. Ее, как правило, бизнесмен, еще не обращавшийся в банк, достоверно не знает. Неизвестны ему и размеры различных дополнительных комиссий и сборов.

Впрочем, ориентируясь на указанные выше и публикуемые на банковских сайтах показатели, приблизительно «прикинуть» условия ипотечного кредита все же можно, воспользовавшись калькулятором .

После ввода всех данных и нажатия кнопки «Рассчитать», потенциальный клиент получит примерное представление о том, какую сумму он будет платить в месяц до конца периода кредитования, и какой получится общая переплата.

Выводы

Банки делают все возможное для обеспечения максимальной доступности ипотеки на покупку коммерческой недвижимости для физических и юридических лиц.

Кредит такого рода могут брать представители успешных субъектов хозяйствования, пользующиеся хорошей репутацией и имеющие высокие финансовые возможности.

Получить ипотечный кредит на всю сумму стоимости приобретаемого объекта без первоначального взноса, залога или поручительства невозможно. Банк в любом случае обеспечит себе возвратность выданных средств плюс набежавшие проценты. Для этого он может действовать несколькими способами: требовать внесения первоначального взноса, получать дополнительное залоговое имущество или выплачивать не всю сумму, требующуюся для приобретения объекта.

Приветствуем! Тема нашей встречи сегодня – коммерческая ипотека. Ипотека под коммерческую недвижимость только начинает развиваться в нашей стране, еще не все требования и порядок выдачи стандартизированы, имеются пробелы в законодательном регулировании данного вида кредитования. Тем не менее, многих руководителей организаций и индивидуальных предпринимателей волнует вопрос, можно ли взять коммерческую ипотеку, как осуществлять по ней бухгалтерский учет, калькулятор расчета платежей и много других вопросов ответы, на которые мы дадим в этом посте.

Коммерческая ипотека – это, как правило, приобретение недвижимости для использования в качестве офиса, торгового или производственного помещения. Такую недвижимость может купить как компания (юридическое лицо), так и просто человек (физическое лицо).

Первая особенность коммерческой ипотеки состоит в предмете покупки. Если классическое ипотечное кредитование подразумевает приобретение и одновременный залог жилой недвижимости, иными словами квартиры или дома, то коммерческая ипотека выдается для приобретения складов, офисов или производственных помещений.

Экономический смысл ипотеки на коммерческую недвижимость состоит в том, чтобы приобрести стабильное место работы, не зависеть от арендодателя, который в любой момент может расторгнуть договор (в соответствии с процедурами, предусмотренными договором).

При принятии решения о приобретении нежилого помещения рекомендуется учитывать следующие факторы:

Размер аренды. Если арендные платежи сравнимы с платежами по ипотеке, то покупка помещения в ипотеку имеет экономический смысл. В противном случае выгоднее арендовать цех, офис или торговую точку.
Риски расторжения договора. Если такие риски минимальны, то, возможно, не стоит увеличивать кредитную нагрузку. Если же арендодатель настаивает на скорейшем освобождении помещения, то выгоднее взять ипотеку и обрести стабильность.

Вторая особенности коммерческой ипотеки состоит в сроках кредитования. Они значительно меньше по сравнению с ипотекой жилья. Если по ипотеке для физических лиц срок кредитования достигает 30 лет, то для приобретения коммерческой недвижимости банки предлагают кредитные продукты на срок до 10 лет.

Также отличается и ставка кредитования. По ипотеке для физических лиц она в настоящее время не превышает 10-11% годовых, а для юридических лиц стоимость денег может достигать 18-19% годовых (чаще всего встречаются ставки в размере 13-15% годовых).

Такие различия связаны с более высокими рисками по коммерческой ипотеке. Законодательством предусмотрено, что в случае получения стандартного ипотечного кредита, он направляется только на приобретение жилых помещений, которые передаются в залог немедленно. В отношении займов на покупку коммерческих объектов такой нормы закона нет.

Сначала должен состояться переход права собственности на нежилое помещение, и только потом она может быть передана в залог. Следовательно, у банка возникает период, когда кредит ничем не обеспечен. Это период повышенного риска, за что и вынужден платить заемщик.

Также необходимо отметить, что оценка объекта коммерческой ипотеки затруднена. Сделок на рынке нежилых помещений значительно меньше, чем на рынке жилой, поэтому, чтобы определить адекватную цену объекта, необходимо приглашать оценщика, что также требует дополнительных расходов.

Для физических лиц

Такой вид кредитования применяется только для определенных категорий. Это владельцы бизнеса, руководители организации и индивидуальные предприниматели. Такие условия обусловлены тем, что приобретенное в ипотеку здание должно приносить доход и использоваться в коммерческой деятельности.

Если же физическое лицо приобретет, например, производственное помещение, чтобы сдавать его в аренду, риски для банка очень высоки (если арендатор расторгнет договор, не понятно, из какого источника человек будет гасить кредит).

Для получения коммерческой ипотеки физическому лицу необходимо предоставить следующий пакет документов:

Копия паспорта (всех страниц),
СНИЛС;
При наличии супруги и детей, следует представить документы на них (свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей);
Копию военного билета (при запросе банка мужчинам призывного возраста);
Страховой полис на страхование собственной жизни и здоровья (выгодоприобретателем должен быть банк);
Документы по объекту недвижимости, который планируется приобрести (свидетельство о праве собственности, справку об отсутствии обременений, проект договора купли-продажи, оценка объекта);
Справка о величие доходов за последние 6 месяцев.

В определенных случаях банк имеет право потребовать документы организации, владельцем которой является физическое лицо. Чаще всего это правоустанавливающие и финансовые документы, позволяющие банку оценить состояние организации и возможность платить арендную плату за приобретаемое нежилое помещение.

Коммерческая ипотека для физических лиц выдается, только если здание удовлетворяет определенным требованиям, а именно:

Здание должно быть капитальным;
Объект недвижимости должен быть без каких-либо обременений;
Нежилое помещение должно находиться на территории, где банк имеет право выдавать кредиты.

Схем приобретения физическим лицом коммерческой недвижимости в ипотеку бывает три:

Первая подразумевает выплату покупателем продавцу аванса в размере первоначального взноса, затем регистрацию продавцом права собственности на покупателя. После этого покупатель передает нежилое помещение в залог в банк, банк перечисляет средства продавцу.
Вторая схема, аналогичная, только продавец сначала передает предмет сделки в залог, а потом продает ее с обременением покупателю.
Третья схема требует регистрации отдельной фирмы, на которую регистрируется объект сделки, а покупатель затем на кредитные средства покупает эту фирму.

Для ИП и компаний

Ипотека на коммерческую недвижимость выдается при соблюдении заемщиком определенных критериев:

Компания должна быть резидентом Российской Федерации, то есть осуществлять свою деятельности на территории нашей страны более 180 дней в году, а также быть зарегистрированной в соответствии с законами РФ и состоять на налоговом учете в одном из регионов страны.
Выручка компании не должна превышать 400 миллионов рублей в год.
Компания должна вести свою деятельность не менее 6 месяцев, а фактически многие банки не выдают кредиты, если компания не может предоставить отчетность за год. Наличие деятельности подтверждается бухгалтерской и управленческой отчетностью, а также постоянными операциями по расчетному счету.

При оформлении коммерческой ипотеки банк обязательно проверит финансовое состояние потенциального заемщика и его правоспособность. Для этого требуется предоставить в банк определенный пакет документов:

Заявление и заполненная анкета заемщика. В данных документах указывается сумма, цель, желаемый срок и уровень процентной ставки. Также в анкете раскрываются определенные данные о бизнесе клиента, его учредителях и руководстве.
Устав, учредительный договор, выписка из ЕГРЮЛ и другие документы, подтверждающие, что организация имеет право заключать сделки и привлекать кредиты.
Финансовые отчеты и другие документы, которые потребует банк, чтобы оценить свои риски и принять решение о возможности выдачи кредита.

После того, как кредит одобрен, сама сделка может осуществляться в трех вариантах:

Первый самый длительный по срокам, но самый простой. Покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос и предоставляет банковскую гарантию об оплате остальной суммы после регистрации договора залога. Продавец передает право собственности покупателю, тот оформляет залог недвижимости в пользу банка, банк перечисляет денежные средства продавцу.
Второй вариант заключается в том, что залог в пользу покупателя оформляет продавец и переход права собственности на помещение происходит с обременением (то есть покупатель приобретает заложенную по его же кредиту помещение или здание).
Третья схема предполагает создание специального юридического лица, на которое оформляется объект купли-продажи. Покупатель приобретает само юридическое лицо, но не имеет право отчуждать имущество, пока полностью не рассчитается с банком.

Необходимо отметить, что во всех схемах первую часть стоимости объекта недвижимости покупатель оплачивает из своих средств (делает первоначальный взнос), чтобы снизить риски продавца и банка. В некоторых случаях возможна коммерческая ипотека без первоначального взноса. Она предоставляется только, если приобретаемое здание или помещение очень ликвидное и покупатель готов предоставить дополнительный залог по займу.

Коммерческая ипотека для ИП выдается ровно на тех же основаниях, что и для юридических лиц. Необходимо предоставить пакет документов, и, если заемщик удовлетворяет требованиям банка, ему будет предоставлен кредит.

Ипотека в бухгалтерском учете

В соответствии с требованиями законодательства по бухгалтерскому учету для ООО, операции по ипотеке отражаются следующим образом:

Сумма задолженности по кредиту отражается на счете 67 «Долгосрочные займы»;
Информация о наличии выданного залога по кредиту на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные»;
Начисленные проценты входят в расходы предприятия и уменьшают налогооблагаемую прибыль;
Операции по получению и гашению кредита отражаются на счете 51 «Расчетный счет»;
Операции по договору купли-продажи объекта недвижимости отражаются на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или на счете 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» — в зависимости от того, как определено в учетной политике предприятия;
На приобретенные здания или помещения обязательно начисляется амортизация в соответствии с методом, указанным в учетной политике предприятия и отражается на счете 02 «Амортизация основных средств»;
Само здание или помещение по остаточной стоимости учитывается на счете 01 «Основные средства».

При отражении ипотечных кредитов в регистрах бухгалтерского учета необходимо особое внимание уделять формам документом. Ипотека в бухгалтерском учете не терпит вольностей, поскольку данные операции касаются такого сложного актива, как недвижимость, а также отношений с банками. Неверное оформление операций может привести к существенным санкциям.

Банки и программы

Чаще всего коммерческая недвижимость в ипотеку приобретается с помощью Сбербанка. Данный банк предлагает своим клиентам отработанный продукт, который называется «Бизнес-Недвижимость». Активно на данном рынке также работают банк ВТБ24, Россельхозбанк, Альфа-Банк. Ипотека коммерческой недвижимости для физических лиц может быть получена в Росбанке (сумма до 1 миллиона рублей), РосЕвроБанке и Юникредитбанке (срок кредита – до 84 месяцев, ставки и суммы оговариваются в индивидуальном порядке).

Сравнить условия большинства банков по коммерческой ипотеке можно следующим образом:

Наименование банка	Величина первоначального взноса, %	Процентная ставка, % от	Максимальная величина кредита, тыс руб	Срок, лет
Сбербанк	20	11,8	10 000	10
ВТБ24	20	10,9	60 000	10
Росбанк	20	11,31	100 000	7
Россельхозбанк	20	12	200 000	8
Уралсиб	20	13,1	170 000	10
АК Барс	20	10	150 000	8

Таким образом, коммерческая ипотека довольно индивидуальный кредитный продукт, следовательно, чтобы фирма его получила, потребуются значительные временные затраты. Отвечать на вопрос, стоят ли они того, необходимо в каждом отдельном случае.

Рекомендуется просто взять калькулятор и сравнить величину арендной платы и планируемых платежей по ипотечному кредиту. Это поможет ответить на многие вопросы. Но при этом, необходимо учитывать и то, что те, кто брал ипотеку и уже по ней рассчитался, редко жалеют о своем решении.

Также вам будет интересно узнать, как взять нужную коммерческую недвижимость или деньги на бизнес с помощью .

По всем сложным вопросам вы можете обратиться к нашему онлайн-юристу. Который, на бесплатной консультации, подскажет вам интересные варианты решения вашего вопроса.

Будем ждать ваши лайки, комментарии и вопросы.

Срок кредитования	От 1 до 120 месяцев
Процентная ставка	От 11,0% в рублях 1
Валюта кредита	Рубли РФ
Первоначальный взнос	От 20% для сельхозпроизводителей, От 25% для всех остальных заемщиков. Первоначальный взнос не требуется при кредитовании под залог имеющегося(ихся) объекта(ов) недвижимости.
Отсрочка оплаты основного долга	До 12 месяцев 2
Сумма кредита	От 500 000 рублей. От 5 000 000 рублей при кредитовании под залог имеющегося объекта недвижимости 3 . Максимальная сумма до 200 000 000 рублей, для отдельных городов до 600 000 000 рублей 4 .
Обеспечение	Залог приобретаемых объектов недвижимости Залог имущественных прав по договору долевого участия в строительстве, при приобретении строящегося объекта недвижимости у аккредитованного застройщика Залог имеющегося имущества на срок строительства, при приобретении строящегося объекта у не аккредитованных застройщиков Залог имеющегося в собственности объекта недвижимости Поручительство физических и/или юридических лиц Гарантии АО «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства»
Комиссия за выдачу кредита	Отсутствует
Комиссия за досрочное погашение кредита	Отсутствует
Страхование	Залоговое имущество подлежит обязательному страхованию 5
Неустойка за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита или уплату процентов	0,1% от суммы просроченной задолженности. Начисляется на сумму просроченного платежа за каждый день просрочки платежа.

1 Данная процентная ставка действует при сроке кредитования 120 мес. и сумме кредита более 5 млн руб. Итоговый размер процентных ставок устанавливается индивидуально и зависит от финансового состояния заемщика, срока и суммы кредита, а также предоставляемого залога. Подробную информацию о кредитных продуктах ПАО Сбербанк для малого бизнеса, условиях кредитования и документах, необходимых для получения кредита, вы можете получить в отделениях Банка, обслуживающих юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

2 Указан максимальный размер отсрочки для отдельных категорий Заемщиков. Итоговый размер отсрочки погашения основного долга устанавливается индивидуально для каждого Заемщика и зависит от его платежеспособности и кредитной истории в Банке по ранее выданным кредитам для юридических лиц.

3 Продукт не предоставляется отдельным категориям клиентов, в т.ч. индивидуальным предпринимателям.

4 Максимальная сумма кредита до 600 млн руб. действует в следующих городах: Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Иркутск, Казань, Краснодар, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Санкт-Петербург, Уфа, Челябинск, Балашиха, Красногорск, Мытищи, Одинцово, Подольск, Раменское, Хабаровск. В остальных городах на территории РФ максимальная сумма кредита составляет до 200 млн. руб.

5 За исключением земельных участков