Российское законодательство устанавливает различные виды права собственности. В Семейном Кодексе регламентируется только совместная собственность, тогда как Гражданский Кодекс дополнительно выделяет долевую собственность .
Эти понятия предполагают, что недвижимость или другое имущество имеют нескольких собственников . При совместной собственности закон не предусматривает разделения квартиры на определенные доли. Долевая собственность свидетельствует о том, что у каждого владельца имеется определенная .
Следующий порядок устанавливает, как выделить долю в квартире для продажи:
- Заключение соглашения о выделении определенной доли.
- При изменении планировки квартиры производится согласование с БТИ.
- Выплата компенсации, если в результате процедуры произошло изменение долей других собственников.
- Регистрация изменений в Росреестре.
Если собственники не смогли прийти к соглашению, то требуется :
- Получение документа, подтверждающего возможность выделения доли.
- Сбор документов и написание искового заявления.
- Рассмотрение дела в суде.
- Вынесение решения.
- При положительном исходе проводится регистрация изменений в Росреестре.
Выделение доли осуществляется при наличии следующих документов:
- подтверждения личности;
- заключение специалистов о возможности выделить необходимую долю;
- справки из БТИ;
- квитанции о перечислении госпошлины;
- расчет компенсации.
Право преимущественного выкупа
Перед проведением сделки требуется получить согласие соседей, если квартира является собственностью нескольких человек.
Для этого направляется уведомление о продаже доли в квартире (посмотреть и скачать можно здесь: ). Граждане, в собственности которых имеются другие доли недвижимости, наделены преимущественным правом на ее покупку. Получить ее гражданин имеет право по аналогичной цене и при соблюдении условий, по которым планируется провести сделку.
Отправить извещение необходимо как минимум за месяц до проведения сделки. Документ оформляется в письменном виде с указанием цены и остальных условий.
При отсутствии ответа собственник может заключить сделку с третьими лицами спустя месяц после отправки извещения. Если получен письменный отказ от всех собственников, то допускается провести процедуру ранее данного срока.
Если продажа состоялась без согласия заинтересованных лиц , то они имеют право обратиться в суд. При этом действует срок, равный 3 месяцам с того момента, когда гражданин получил информацию (или должен был ее получить) о нарушении своих прав.
При положительном судебном вердикте в производится замена покупателя. Затем это изменение нужно внести в .
Риски при продаже доли
Продажа доли в квартире сопряжена с определенными рисками для каждой из сторон:
- На жилье наложен арест , жилье находится в залоге или участвует в судебном разбирательстве.
Избежать подобных ситуаций поможет запрос выписки из госреестре. Если справку предоставляет продавец, то следует обратить внимание на ее дату. Рекомендуется самостоятельно отправить запрос в Росреестр.
- Соответствие тех.плана и фактической .
Перед покупкой необходимо оценить жилье, подлежащее продаже. В ходе осмотра могут выявиться вмешательства, сделанные в планировку. Если появляются какие-либо сомнения, нужно получить от продавца справку из БТИ. При наличии изменений владелец жилья должен оформить новый тех.план квартиры.
- Недвижимость оформлена в собственность с нарушениями .
Перед покупкой жилья нужно изучить основания, по которым квартира является собственностью продавца. Если жилье приобретено на средства маткапитала, то его нужно оформить в собственность родителей и детей.
- Ошибки при оформлении .
В договоре должна указываться достоверная информация. Обязательно проверяются реквизиты подтверждающих документов и характеристики жилья.
- Покупка с целью дальнейшего приобретения всей квартиры .
Если целью покупки доли является покупка оставшейся части жилья, то нужно учитывать, что другие собственники имеют право отказаться от продажи. Приобретаемая доля может оказаться недостаточно большой, чтобы перевести ее в жилую площадь.
Порядок продажи доли
Чтобы продать долю, нужно выполнить определенные действия. Порядок продажи доли в квартире является следующим:
- Отправляется уведомление о предстоящей сделке остальным собственникам.
- Заинтересованные лица направляют отказ. Если ответ не получен, к следующему этапу переходят только спустя месяц.
- купли-продажи доли в квартире
.
Текст документа можно составить самостоятельно или доверить процедуру нотариусу. Предварительно рекомендуется заполнить образец договора купли-продажи доли в квартире (посмотреть и скачать можно здесь: ), после чего внести необходимые корректировки.
Договор обязательно содержит сведения о каждой из сторон (ФИО, паспортные реквизиты, место регистрации и проживания) и продаваемой доли. При этом указывается, какая часть участвует в сделке, цена сделки, расположение и характеристики квартиры.
- Заверение документа у нотариуса
.
Проведение сделок, где участвуют доли недвижимости, обязательно проходит заверение в нотариальной конторе. Стоимость услуг при этом зависит от цены, зафиксированной в договоре.
Расчет производится по ставке 0,5% от данной величины. Стоимость таких услуг не может превышать 20 тысяч руб . Минимальный размер оплаты составляет 300 руб . Сюда входит составление договора, проверка сделки и другие технические работы.
- Уплата госпошлины в размере 2 тысячи руб . на регистрацию прав нового собственника.
- Предоставление пакета документов в Росреестр или МФЦ.
Заявка принимается ответственными сотрудниками при личном посещении отделений или почтовым отправлением. Допускается отправить заявку в электронном формате через интернет.
- Получение собственником подтверждающего документа - выписки.
Список документов
Продажа доли в квартире в 2017 году требует следующих документов со стороны продавца:
- подтверждение личности;
- о праве распоряжаться недвижимостью (решение судебного органа или заключенный ранее договор);
- свидетельство о госрегистрации прав собственности на квартиру;
- согласие со стороны супруга на проведение сделки, если жилье является совместно нажитым;
- договор купли-продажи, оформленный в трех экземплярах.
Со стороны покупателя нужно предоставить:
- заявление о проведении госрегистрации;
- подтверждение личности;
- квитанция о переводе госпошлины.
В особых случаях могут потребоваться дополнительные документы :
- доверенность на представителя, заверенная нотариально;
- отказ со стороны других собственников жилья, оформленный в письменном виде;
- согласие службы опеки на проведение сделки, если собственником является несовершеннолетнее лицо.
Для уменьшения рисков при проведении сделки покупатель имеет право запросить у продавца определенные документы:
- об отсутствии ;
- справка из ЕГРП с указанием собственника квартиры и отсутствие обременений;
- справка из паспортного стола, где указываются лица, ;
- справка из наркологического и психоневрологического диспансера.
Пример по продаже доли квартиры
В 2013 году Семенов Александр Иванович, его брат Егор Иванович и сын Владимир Александрович приобрели квартиру в равных долях . После ухода из жизни отца в 2014 году его сын получил по наследству 1/3 данной недвижимости. В 2017 году Семенов Е.И. решил продать племяннику свою долю квартиры.
Кадастровая стоимость квартиры составляет 1 млн 200 тысяч руб . Стоимость сделки составила 400 тысяч руб. Поскольку других собственников квартиры нет, то допускается провести сделку в любые сроки.
Заключение
- Перед продажей доли третьим лицам нужно предложить проведение сделки другим собственникам квартиры.
- Уведомление заинтересованным лицам направляется на бумажном носителе.
- Допускается провести операцию по продаже, если в течение месяца собственники не предоставили ответа.
- При наличии письменного отказа от всех заинтересованных лиц допускается продать долю до истечения установленного срока.
- Продажа доли жилья связана с определенными рисками, которые нужно учесть при проведении сделки.
- Запрос дополнительных документов позволит снизить риски при продаже доли.
- Подтверждением сделки является договор, заключенный между ее сторонами.
- В договоре указывается, какая часть квартиры подлежит продаже.
- Для заключения сделки требуется определенный перечень документов .
- При наличии дополнительных обстоятельств потребуются специальные справки.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже доли в квартире
Ответ : После продажи недвижимости собственник должен уплатить налог на полученный доход. Ставка налога составляет 13%.
При нахождении жилья в собственности в течение 3 и более лет выплата налога не производится . В остальных случаях производится заполнение налоговой декларации и перечисление необходимой суммы.
Декларация заполняется до конца апреля следующего года после продажи жилья. Произвести оплату допускается до 15 июля после отправки документа. При уплате налога можно получить за счет уменьшения суммы, облагаемой налогом.
Образцы заявлений и бланков
Вам понадобятся следующие образцы документов.
Итак, вы столкнулись с ситуацией продажи доли в квартире. Как справиться с этой задачей наилучшим образом, правильно оформить документы и не переплатить налоги, что на практике означает долевая собственность на квартиру, мы расскажем сегодня: после чтения данной статьи продажа доли в квартире не будет представлять для вас трудности.
Долевая собственность на квартиру
Причинами возникновения долевой собственности на квартиру могут быть:
Стоит знать, что стандартная квартира, находящаяся в долевой собственности, физически никак не разделяется. Для раздела жилого помещения, как говорят юристы, «в натуре» необходимо, чтобы у такого помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям (газ, вода, электричество). Реализовать все это возможно разве что в «квартирах на земле», когда один дом ИЖС делится наследниками на несколько реальных долей. В прочих случаях возникают так называемые «идеальные доли».
Что такое идеальная доля?
Необходимо понимать, что идеальная доля - это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры - в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.
То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.
Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей. Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому - 18 кв. м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.
Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.
Продажа доли в квартире одним из сособственников
Если только один из собственников квартиры продает свою долю в праве на нее, это, разумеется, не в лучшую сторону скажется на скорости продажи и цене данной доли. Не так много найдется желающих разделить жилье с посторонними людьми.
Однако это не единственная сложность при продаже доли в общей собственности. Дело в том, что сособственники продавца доли имеют преимущественное право ее покупки.
Оно работает следующим образом. Продавая долю необходимо предложить ее, с указанием основных условий купли-продажи, другим собственникам квартиры. Если они согласятся, тогда доля реализуется им. Если же сособственники откажутся или в течение 1 месяца с момента их уведомления не купят предложенную долю, то можно продать ее посторонним людям. Но только на тех же самых условиях, по той же цене, что предлагалось сособственникам.
Если нарушить данный порядок, то другие собственники могут требовать через суд перевода прав по договору купли продажи на себя. Такой иск можно подать в течение 3-х месяцев с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права.
Как правильно оформить соблюдение преимущественного права сособственников?
Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно оформлять документы: предложение о покупке доли направлять сособственникам в письменном виде и обязательно организовать подтверждение получения. Так, можно передать уведомление о продаже доли в квартире из рук в руки и попросить у сособственника подпись на дубликате уведомления с обязательным указанием даты, когда оно было вручено. Или направить его по почте заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении. Так вы подстрахуете себя от недобросовестных действий сособственников, которые вначале проигнорируют предложение о покупке доли, а потом заявят, что вы их не уведомляли.
Аналогичное преимущественное право необходимо соблюсти, если речь идет о договоре мены.
Способы обойти преимущественное право покупки
Договориться с другими собственниками получается не всегда. Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки. Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском. При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору.
Договор дарения
При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет. Однако возникают следующие риски.
Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.
Для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него эти деньги законными методами не получится.
Договор купли-продажи по завышенной цене
Чтобы сособственники отказались покупать долю, им делается предложение по слишком высокой цене. После получения отказа (или неполучения ответа) заключается договор купли-продажи и оформляется расписка на цену, аналогичную цене в уведомлениях для сособственников. На самом же деле покупатель платит значительно меньше.
Неприятным последствием здесь будет увеличение налога с продажи доли в квартире (ведь налоговая база считается по документам, прилагаемым к декларации, той же расписке). В каждом конкретном случае нужно соразмерить стоимость доли и размер полагающегося налогового вычета, а также выяснить, возникает ли вообще обязанность по уплате НДФЛ (в некоторых случаях продажа квартиры или доли в ней налогом не облагается).
Договор займа
В такой ситуации заключается договор займа на сумму равную покупной цене доли в праве на квартиру и одновременно соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. Кстати, этот договор залога как раз и называется ипотекой (а вы-то думали, что это такой кредит под материнский капитал?). Ипотека нуждается в государственной регистрации. Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет 1000 руб.
Затем «должник-заемщик» пропускает срок возврата займа. А покупатель доли в квартире, якобы «займодавец-кредитор», обращает взыскание на долю в квартире. Чтобы не связывать с системой судопроизводства, оформляется это соглашением об отступном. В этом соглашении стороны договариваются, что вместо взятой взаймы суммы «займодавец» получит находящуюся в залоге долю в праве на квартиру.
Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире . В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю. Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.
Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?
Есть полное ограничение в отношении сделок с долями в праве на квартиру. Гражданское право России знает такой вид сделок с правами и долями в них как уступка права (цессия).
Цессия часто используется при отчуждении доли одного из учредителей ООО, но продажу доли в квартире таким способом производить запрещается
Когда преимущественное право не работает?
Единственный случай, когда дозволяется продать долю (без всяких обходных маневров), не соблюдая преимущественное право покупки - это продажа с публичных торгов. Таким способом реализуют долю в квартире кредиторы, когда другого имущества и денег должника не хватает, чтобы расплатиться по долгам.
Однако далеко не каждую долю в квартире можно взыскать в счет долга (ведь по общему правилу отнимать единственное жилое помещение нельзя). Есть только два случая, когда такое взыскание разрешается:
- когда доля в праве на квартиру стала предметом ипотеки (в данном случае можно взыскать даже единственное жилье);
- когда должник не проживает в квартире, где ему принадлежит доля и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора соцнайма, либо имеет иное жилье в собственности.
Долевая собственность в квартире. Продажа квартиры целиком
Небольшая по площади квартира, несколько собственников, которые в ней не проживают или не хотят жить вместе - это явные предпосылки к продаже квартиры в долевой собственности целиком.
Если все сособственники согласны, продажа квартиры в долевой собственности не составит проблемы. Необходимо будет просто правильно оформить сделку. Можно предложить 2 способа:
- договор купли-продажи целой квартиры со множественностью лиц на стороне продавца;
- несколько договоров купли-продажи, когда каждый из собственников продает свою долю покупателю (в итоге у того собирается несколько долей, составляющих в совокупности право собственности на целую квартиру).
Первый вариант удобен, если сособственники проживают недалеко друг от друга. Он более выгоден по оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности покупателя, т.к. придется заплатить за 1 объект - квартиру (государственная пошлина составляет 1000 руб.) Второй, отдельной продажи каждой доли в квартире , может быть предпочтителен для покупателя, если сособственники не общаются друг с другом или проживают в разных местах и не хотят давать одному из них доверенность на подписание договора. Здесь придется заплатить по 1000 руб. за каждую долю в праве, а кроме того соблюсти вышеописанный порядок преимущественного права покупки.
Ниже мы рассмотрим, как отличается право на налоговый вычет при вышеуказанных способах продажи.
Как быть, если один из сособственников против продажи?
Такая ситуация возникает, когда несколько собственников хотят продать ненужную им квартиру и разделить между собою деньги. Один же по какой-то причине против. Здесь много зависит от размера долей данных собственников.
В случае небольшого размера доли лица, сопротивляющегося продаже имущества, есть возможность выкупить у него долю принудительно. Для этого необходимо обратиться в суд с соответствующим иском. Обосновав свои требования ничтожно малым размером доли сособственника, нужно просить суд обязать такого сособственника передать свою долю другим собственникам взамен на предоставление денежной компенсации. Конечно, если сособственник проживает в общей квартире, то суд не может обязать его продать свою долю, т.к. основанием к этому является не только малый размер доли, но и отсутствие заинтересованности в использовании общей квартиры.
Оплата налога
Деньги, полученные от продажи квартиры или доли в ней, являются доходом, с которого положено заплатить налог (НДФЛ), в размере 13 % от полученной по договору суммы.
Есть случаи, когда НДФЛ платить не нужно: если доля принадлежит собственнику более 3-х лет. Трехгодичный срок считается с той даты, которая указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в квартире.
В тех же случаях, когда платить налог необходимо, государство предоставляет налоговый вычет. Он представляет собою сумму, на которую уменьшается стоимость квартиры или доли в ней (налоговая база) при исчислении налога. Для случаев продажи недвижимости или доли в праве на недвижимость налоговый вычет равен полученному доходу, но не более 1 млн. руб.
Однако налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности имеет особенности.
Налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности
Дело в том, что предельная сумма вычета в 1 млн. руб. установлена для 1-го объекта. Этим объектом может быть квартира, если она продается полностью. Или доля, если договоры составлены на каждую долю отдельно.
Таким образом, когда продается вся квартира, фактически максимальная сумма вычета определяется пропорционально долям сособственников (если у них по ½ доле, то каждому положен вычет в 500 тыс. руб.). Когда же продается каждая доля отдельно, то каждый сособственник вправе получить вычет в 1 млн. руб.
После продажи доли в квартире, принадлежавшей вам менее 3-х лет, у продавца возникает обязанность подать налоговую декларацию с указание дохода от такой продажи. В ней есть отдельные графы для налогового вычета. В итоге заплатить налог Вам нужно будет с меньшей суммы, чем цена доли. То есть собственник ½ доли в праве собственности на квартиру, проданную полностью, при цене доли в 1 млн., заплатит НДФЛ только с 500 тыс. руб.(65 тыс. руб.). Налог с оставшихся 500 тыс. руб. не платится, т.к. инспекция предоставляет ему налоговый вычет, пропорционально размеру доли - 500 тыс.руб.
Если же собственник продаст за 1 млн. свою долю по отдельному договору купли-продажи, то обязанность по оплате налога не возникнет. Нужно будет просто подать декларацию, в которой указать на вычет в размере 1 млн. руб.
Рынок долевой недвижимости функционирует по особым правилам. Продавцу доли в квартире потребуется их изучить, чтобы провести законную сделку по ее отчуждению. Сособственники обладают правом преимущественной покупки доли, а договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса. Особыми случаями являются отчуждение доли ребенка или части ипотечной квартиры.
Возможность продать часть квартиры, соответствующую доли собственника, приводит к множеству конфликтов и злоупотреблений. В «закромах» Госдумы находится несколько законопроектов, призванных навести порядок на долевом рынке. Один из них принадлежит группе депутатов-единороссов во главе с Павлом Крашенинниковым. Ими, в частности, предлагается ограничить куплю-продажу микродолей – менее региональной учетной нормы. Документ также вводит серьезное ограничение по вселению 3-х лиц на жилплощадь, поделенную между несколькими сособственниками.
Но пока продажа квартиры в долях осуществляется по старым правилам. По каким именно – рассмотрим.
Владельцу доли, желающему ее продать, придется действовать поэтапно. Лишь методичное выполнение всех необходимых требований позволит продавцу провести чистую сделку, которую невозможно будет оспорить.
Соблюдение преимущественного права покупки
Совладельцы долевой недвижимости имеют преимущество выкупа реализуемой части квартиры. Содольщик вначале обязан именно им сделать письменное предложение о покупке, указав стоимость и другие условия сделки.
218-ФЗ можно здесь. Редакция документа от 28.02.2018.
Примерный список документации, который нужно подготовить хозяину квартирной доли, демонстрирует таблица.
Таблица 1. Перечень документов для нотариуса, который будет удостоверять сделку
| Вид бумаги | Пояснения |
| Свой паспорт. | Идентифицирует личность продавца. |
| Доверенность. | Если от его имени действует агент, риэлтор или иной представитель. |
| Предварительный договор купли-продажи недвижимости. | Основной документ составят непосредственно в нотариате по разработанной форме. Образец договора можно найти в интернете, однако приходить с ним в контору нет смысла. Шаблон можно использовать только, чтобы оформить предварительный договор. |
| Письменные отказы остальных сособственников. | Или документальные подтверждения, что они должным образом извещались о цене и условиях сделки. |
| Выписка из Единого госреестра недвижимости. | Нотариусу надо знать, не находится ли продаваемая недвижимость в залоге. Также данный документ подтверждает право собственности на продаваемую долю. Правомочие собственника также доказывается свидетельством, которое выдавалось раньше (о праве собственности). |
| Бумаги, на основании которых у продавца появилось право собственности на долю в квартире. | Обычно это один из следующих документов:
|
| Форма-9 или выписка из домовой книги. | Нотариально удостоверяя отчуждение доли, необходимо проверить, кто зарегистрирован на данной площади, в каких родственных связях они состоят и т.д. Это поможет нотариусу оценить полноту представленных документов. Например, если он увидит, что в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то обязательно потребует от продавца предъявить согласие органов опеки на планируемую сделку. |
| «Квартирные» паспорта. | Технический и кадастровый. |
| Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. | Берется в бухгалтерии управляющей компании или ТСЖ. |
Список нужных документов для продажи доли в квартире, предоставляемых для нотариуса, может быть дополнен – в зависимости от требований конкретной конторы или наличия особых обстоятельств, значимых для оформления сделки. В частности, если долю будет продавать человек семейный, ему потребуется письменное согласие супруга на отчуждение части недвижимого имущества.
Также дополнительные бумаги может потребовать и покупатель. Наиболее распространенным документом, который его интересует, является справка из психо- или наркодиспансера, подтверждающая вменяемость и адекватность продавца.
Взаиморасчеты покупателя и продавца
Дольщик и покупатель могут по-разному договориться, в какой момент и каким образом осуществляется расчет между ними. Условия прописываются в тексте договора. Как правило, деньги передаются нейтральной стороне – банку или нотариусу. Продавец сможет забрать их лишь после того, как покупатель станет полноправным собственником доли, что будет подтверждено соответствующим документом.
Популярным способом взаиморасчета становится внесение денег на . В этом случае средства «замораживаются» на специальном банковском счету, открытом на конкретного работника нотариата. Если в оговоренный договором срок право владения пользования и распоряжения долей не перейдет к ее приобретателю, деньги будут отданы покупателю.
Обычно банки принимают указанные суммы только после подписания всех документов, в том числе, и договора купли-продажи. Чтобы продавец чувствовал себя уверенно, юристы рекомендуют в его тексте указать, что бумаги на регистрацию права собственности передаются только после внесения на депозит денег за покупку доли.
Регистрация сделки
Права нового собственника регистрируются в органах Росреестра. Участники договора могут либо самостоятельно направить туда документы (вместе с заявлением о регистрации), или сделать это через нотариуса. При втором варианте за услугу придется заплатить. Сколько точно она будет стоить, следует уточнять в нотариальной конторе, так как единых расценок не существует.
Обратите внимание! Нотариально заверенные сделки регистрируются быстрее – в течение трех рабочих дней. Если документы в Росреестр передавались электронным способом, то время сокращается до одного рабочего дня.
В регистрирующий орган покупателю обязательно нужно представить передаточный акт на квартиру. Без этого документа оформлять на него право собственности чиновники не будут.
Получение документов сторонами
Переход права собственности к другому лицу фиксируется в ЕГРН. Отметка об этом факте ставится и на договоре купли-продажи, экземпляры которых возвращаются покупателю и продавцу. Также они получают:
- выписку из Единого госреестра недвижимости;
- кадастровый паспорт.
После этого сделка по приобретению доли в квартире считается совершенной, а право нового ее владельца – зарегистрированным. Полученные документы являются основанием для выдачи продавцу «замороженных» денег покупателя.
Особые случаи
Кратко рассмотрим, как законом регулируются различные нюансы подобных сделок.
Как выделяется доля
Любой из участников общей собственности на квартиру имеет право выделить отдельную долю, которой он сможет распоряжаться по собственному усмотрению. Это можно сделать:
- в договорном (добровольном) порядке;
- через суд.
Если между сособственниками квартиры нет конфликта, они вправе составить у нотариуса соглашение, добровольно распределив доли. Данный документ явится основанием для перерегистрации права собственности в Росреестре. В ЕГРН будет зафиксирован конкретный размер доли каждого совладельца.
Когда договориться не удается, дело передается на рассмотрение суда. Если доля заявителя слишком мала или ее нельзя выделить в натуре, обычно принимается решение о выплате истцу денежной компенсации другими совладельцами квартиры.
Необходимость выдела доли часто возникает в отношении когда-то приватизированной квартиры, когда в свидетельство о собственности вписывались все участники договора. Если кто-то из родственников – дольщиков в дальнейшем пожелает распорядиться своей частью жилья, ему потребуется ее выделить из общей собственности.
Нужно ли согласие сособственников на продажу доли
В отношении иных совладельцев недвижимости продавец ограничен лишь соблюдением права преимущественной покупки. Если сособственники отказались выкупать долю или ничего не ответили на его предложение в течение месяца, он вправе продать ее кому угодно. Письменного или устного разрешения других дольщиков ему не требуется.
Продажа доли несовершеннолетнего
Продать долю несовершеннолетнего ребенка можно только при наличии письменного разрешения органов опеки. Перед тем как его оформить (или отказать в этом), чиновники выяснят, где в дальнейшем будет проживать ребенок, в каких условиях и т.д.
Чтобы получить разрешение, родителю или иному представителю ребенка следует обратиться в местную администрацию и написать заявление (о выдаче требуемого документа). Вопрос решается в 15-дневный срок со дня его подачи.
Квартира в ипотеке
Если совладелец квартиры, взятой в ипотеку, захочет продать свою долю, ему необходимо иметь в виду, что без согласия банка-кредитора это сделать невозможно – жилплощадь находится у него под залогом. В случае положительного ответа банка на нового собственника переоформляется кредитный договор, и остаток долга будет отдавать уже он.
При продаже доли в ипотечной квартире остальные ее совладельцы также имеют преимущественное право ее купить. Только их отказ или месячное молчание позволит дольщику продать свою часть третьим лицам.
Налогообложение сделки
Поскольку доход от приобретения новым собственником доли получает продавец, обязанность по уплате с него налога ложится именно на него. По общему правилу для россиян он составляет 13%.
Однако в некоторых ситуациях платить его не нужно. НДФЛ не взимается, если продавец стал собственником доли до 1 января 2016 года и владел ею не менее 3-х лет. Если же право собственности на часть квартиры у него появилось позже, то не платить налог с дохода он сможет только после 5-летнего владения долей. Впрочем, значение имеет, на каком основании продавец стал ее хозяином, так как для некоторых из них сохранен 3-летний срок, а именно:
- по наследству;
- по дарственной;
- по договору пожизненного содержания бывшего владельца (или ренты);
- по приватизации государственного жилья.
Также он вправе воспользоваться правом на вычет – 1 000 000 рублей (независимо от того, как долго являлся собственником доли). То есть, налог уплачивается с цены, которая осталась после вычета данной суммы.
Покупатель доли приобретает не только право проживать в квартире, часть которой он купил, но и обязанность ежегодно платить за нее налог (на имущество физических лиц). Лишь принадлежность к льготным категориям граждан избавит его от этой миссии.
Высшее образование. Оренбургский государственный университет (специализация: экономика и управление на предприятиях тяжелого машиностроения).
15 марта 2018
.
Квартиры не такое уж простое занятие, как кажется на первый взгляд. Важность этого процесса трудно переоценить по причинам, которые Вы узнаете ниже.
Во-первых, составим полный перечень основных из них (не считая всякого рода доверенностей и пр.):
- Свидетельство о праве собственности или ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)
- Правоустанавливающие документы (на основании которых получено свидетельство о праве собственности) на выбор:
- свидетельство о праве на наследство;
- договор передачи (если приватизация);
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- договор мены;
- решение суда;
Полезно!
Зачастую, начиная , Содольщики начинают спотыкаться уже на первом пункте. Например, когда речь идет о собственности, которая приобреталась в период брака.
Обычно, счастливые супруги заранее не помышляют о разделе имущества, выделе из него долей, и, оформляют квартиру, либо на одного из супругов, либо на двоих в общую совместную собственность. Если время делить жилье, к несчастью, всё же пришло, то обращение в суд становится неизбежным.
Выделение доли через суд значительно затормаживает сбор документов для продажи доли квартиры. Для того, чтобы выделить свою долю из общей собственности, необходимо подать иск в районный суд по месту нахождения жилого помещения. С учётом нерасторопности судов, эта процедура вполне может растянуться на срок от 3-х до 6-ти месяцев. Ещё месяц уйдет на вступление в законную силу решения суда. После чего, необходимо будет получить надлежащим образом заверенное (круглой печатью судьи и квадратной печатью судебной канцелярии) судебное решение, в 2-х экземплярах. Именно в 2-х экземплярах его нужно сдать в регистрационную службу. Спустя ещё месяц после сдачи, можно получить желанное свидетельство о собственности на долю кввартиры.
Подытожим!
Итого: 5-8 месяцев уйдёт только на то, чтобы получить документ о собственности! Так что, стоит позаботится об этом заранее. В этом случае, правоустанавливающим документом будет решение суда, а сбор документов для продажи доли квартиры задержится на срок его получения.
Совершая сбор документов для продажи доли квартиры, слегка споткнуться можно и на пункте номер два. Например, если доля получена на основании договора передачи (приватизация). Этот документ выдается в одном экземпляре, и, в случае, если Содольщиков много, достается самому проворному и расторопному. Остальным, при необходимости, придется получать его дубликаты, что тоже потребует лишней суеты и времени.
Совет!
Выписку из домовой книги получать следует в самую последнюю очередь, поскольку в регистрирующем органе сей документ принимают не позднее месяца со дня выдачи.
Обратите внимание!
С согласием супруга всё более-менее понятно. Этот документ имеет неограниченный срок действия, хотя бывали случаи, когда по истечении года с момента выдачи супругом своего согласия, при регистрации сделки, регистраторы требовали его "освежить". Имейте ввиду, что это требование незаконно.
И, наконец, извещение участников долевой собственности о своих намерениях. Это самый основной камень преткновения в 99% случаев, когда люди совершают сбор документов для продажи доли
квартиры. Самым крупным везением будет, если Содольщик соблаговолит пойти к нотариусу и оформить отказ от первоочередного права покупки. Однако, подписывать самому себе приговор желающих всегда не много.
В связи с чем, придется совершить визит к нотариусу и потом подождать полтора месяца. Этот срок потребуется для соблюдения требований закона. В течение 1-го месяца участник долевой собственности вправе в приоритетном порядке выкупить долю, и лишь потом, после его молчания или отказа, можно продать ее постороннему лицу. Таким образом, месяц придется выжидать, плюс заказная корреспонденция будет ходить туда-сюда еще пару недель.
Важно!
Стоит заметить, что процесс подготовки документов к сделке стоит производить самому хозяину недвижимого имущества.
Старайтесь это сделать самостоятельно для того, чтобы не попадать в зависимость от кого-либо. Некоторые Содольщики абсолютно напрасно доверяют сбор документов для продажи доли квартиры представителям агентства недвижимости, с которым заключают договор. Впоследствии, эти непредусмотрительные граждане попадают в зависимость, и не имеют возможности расторгнуть свой договор, так как недобросовестные агентства неправомерно удерживают правоустанавливающие документы. А получить их заново бывает весьма проблематично.
Смена собственника недвижимости всегда вызывает много вопросов у граждан. А что уж говорить о ситуации, когда происходит продажа доли в квартире! Тут много непонятного для людей. В нашей статье мы хотим разобраться, как верно оформить документы, что вообще такое долевая собственность и как быть с уплатой налогов.
Что такое долевая собственность?
Давайте вначале разберемся, а почему вообще возникает ситуация долевой собственности. На самом деле, причин может быть много:
- Жилье приватизировано на абсолютно всех зарегистрированных членов семьи на момент оформления документов.
- Квартира, находящаяся в общей собственности, разделена после развода супругов.
- Недвижимое имущество унаследовано несколькими потомками.
Следует заметить, что обычную квартиру, которая находится в долевой собственности, физически невозможно разделить. Чтобы это осуществить, как говорится, «в натуре», нужно, чтобы в этом жилье были отдельные входы и подключения ко всем коммуникациям. Реализовать это на практике невозможно. Таким образом иногда удается поделить лишь частные дома. Во всех остальных случаях получаются идеальные доли.
Что такое идеальная доля?
Нужно прежде всего понимать, что идеальная доля - это не ваша часть жилья, а всего лишь доля в праве на него. По сути, делению подлежит само право собственности, а не квартира. Как говорится, пощупать эту часть в реальности не представляется возможным. Один из нескольких собственников не может считаться хозяином жилья, ведь он владеет лишь долей, а это, по сути, лишь разновидность права, но никак не сама квартира.
Получается, что каждый из владельцев имеет возможность пользоваться жильем, но при этом не должен нарушать права остальных. Конечно, на практике реализовать это совсем не просто. Доходит до того, что устанавливается режим пользования гостиной, ванной, туалетом или кухней, делятся комнаты между жильцами.
Однако если одному из совладельцев судом выделена комната для пользования площадью пятнадцать метров, а другому, например, двенадцать, то коммунальные платежи они будут оплачивать в соответствии с тем, какие доли им принадлежат. Если каждый из них имеет половину, то и получит счета на половину квартиры, а не на занимаемую площадь.
Продажа доли в квартире вызывает наибольшие сложности. Тут возникает масса вопросов и проблем. А значит, необходимо в этом более детально разобраться.
Продажа доли в квартире собственником
Такая ситуация, безусловно, не очень хороша. Объясним почему. Дело в том, что собственник (а точнее, один из них) может продать не само жилье, а право владения им. Согласитесь, что это непременно скажется как на цене, так и на длительности процесса. Наверное, не так много людей найдется, которые захотят приобрести недвижимость в придачу еще с чужими людьми по соседству. Хотя человек, по сути, имеет право продажи доли в квартире, однако реализовать его не так-то просто.
Но это не единственная сложность в подобных ситуациях. Дело в том, что собственники долей имеют преимущественное право на приобретение этого жилья. Как это работает? Прежде всего нужно предложить приобрести недвижимость другому совладельцу. Если он согласен, то происходит продажа доли квартиры родственнику (как правило, совладельцами оказываются дальние и близкие родственники), а если он отказывается и не приобретает реализуемую часть в течение месяца, то ее можно продать совершенно чужим людям. Есть одно но. И довольно существенное. Договор купли-продажи доли квартиры должен иметь одинаковые условия как для собственника части, так и для постороннего человека (цена должна быть одной и той же). Это поможет исключить возможность мошенничества.
При нарушении этого условия совладельцы могут обратиться в суд с иском о переводе права продажи на себя. С таким заявлением можно обратиться в течение трех месяцев, начиная с того момента, как стало известно о нарушениях преимущественного права. Продажа доли в квартире другому собственнику сопровождается многими проблемами и нюансами, которые лучше знать заранее. Чтобы в дальнейшем избежать ненужных промахов.
Оформление преимущественного права
Используя советы юристов, которые хорошо знакомы с подобными ситуациями, нужно верно оформлять все документы, чтобы не было неприятных казусов. Например, для соблюдения преимущественного права предложение о приобретении доли лучше оформлять в письменном виде по почте письмом с уведомлением или заказным. А можно также лично вручить в руки, но при этом попросить расписаться на копиях с указанием времени и даты получения. Должно остаться подтверждение о получении бумаг. Таким образом вы перестрахуетесь от возможных нечестных действий других собственников. Ведь они могут и проигнорировать ваше предложение, а позднее заявить, что вы их не ставили в известность.
Кстати, аналогичным образом реализуется преимущественное право и при обмене.
Как можно обойти преимущественное право?
Если у вас оказалась доля собственности в квартире, продажа, как сами понимаете, будет непростым делом, поскольку по-хорошему договориться с совладельцами не всегда возможно. Что же делать в этом случае? Ведь другого выхода нет, кроме как избавиться от такой недвижимости. Тут на помощь придут советы юристов. Вам могут предложить схитрить и обойти преимущественное право. Такой вариант не совсем хорош и сопряжен с определенным риском. Дело в том, что покупатель может оказаться не совсем честным, а значит, вы, обходя мнимым договором преимущественное право, можете не получить деньги по соглашению.
Возможен ли договор дарения?
Безусловно, продажа доли в квартире возможна через дарение. И в этом случае преимущественное право не срабатывает. Ведь нельзя запретить дарить что-либо. Но и тут есть свои нюансы и риски.
Факт дарения для покупателя может быть признан недействительным как скрывающий договор купли-продажи. Собственник же может потребовать перевести права по сделке на него. А значит, покупатель потеряет приобретение.
Продавец же может пострадать иным способом. Если покупатель честно не заплатит, то взыскать с него деньги законным способом не получится.
Завышенная цена в договоре
Для того чтобы вынудить совладельцев не приобретать продаваемую часть собственности, можно предложить им договор купли-продажи доли квартиры по очень завышенной цене. Получив отказ или не получив его, продавец может оформить расписку на ту же сумму, что указана в договоре, но согласовать с покупателем, что тот будет платить меньшую сумму (реальную).
Какие подводные камни могут быть при таком развитии ситуации? Как следствие, произойдет завышение налога от сделки, поскольку в декларации будет отражена та сумма, что указана в расписке.
В общем, идеальных вариантов нет. В каждом случае нужно просто соотнести размер налога и цены доли, а также выяснить условия возникновения обязательств по уплате НДФЛ (бывают случаи, когда продажа недвижимости не облагается налогом).
Оформление договора займа
Можно оформить договор займа, в котором будет указана сумма, равная цене выкупаемой доли жилья. Одновременно делается соглашение, по которому займ обеспечивается правом доли имущества. Именно такой залоговый договор и называется ипотекой. Это совсем не кредит, как многие считают. Ипотека должна пройти государственную регистрацию. Госпошлина составит тысячу рублей.
Далее заемщик намеренно пропускает сроки возврата денег. В свою очередь покупатель части квартиры, который выступает в данном случае кредитором, обращается с взысканием на долю недвижимости. Чтобы не ввязываться в судебные тяжбы, подписывают соглашение об отступных, в котором обе стороны договариваются, что вместо возврата суммы займа передается право на долю имущества.
Но и в этом случае не так все просто. Все равно существует риск отмены договора по инициативе остальных собственников жилья в случае их обращения в суд. Если иск будет удовлетворен, то покупателю необходимо будет вернуть долю, а продавец еще и останется должен деньги по фиктивному заемному договору, поскольку отступные будут признаны недействительными.
Какие сделки с долями незаконны?
Продажа доли в квартире невозможна в случае уступки права (цессия). Такие сделки запрещены.
Цессия может использоваться при отчуждении долей одного учредителя ООО, но продавать долю в квартире таким образом нельзя.
Всегда ли работает преимущественное право?
Есть один случай, когда долю в квартире можно продать и при этом не блюсти преимущественное право. Это продажа на публичных торгах. Так поступают с долей недвижимого имущества только кредиторы, если нет других путей и денежных средств должника недостаточно для покрытия долгов.
Но далеко не всякую долю можно взыскать в качестве задолженности (ведь нельзя забирать единственное жилье). Есть только два варианта, когда могут отобрать долю:
- Доля в праве стала залогом ипотеки (в этом случае взыскивают даже единственное жилье).
- Если должник не живет в квартире, в которой у него есть доля, и зарегистрирован по иному адресу, либо он имеет еще и другое жилье в собственности.
Продажа всей квартиры при долевой собственности
Если квартира небольшая, плюс имеется несколько совладельцев, которые не имеют никакого желания проживать вместе на одной территории, то наилучшим решением в такой ситуации будет продать всю квартиру целиком. Такой вариант решения проблемы предложит вам любой юрист.
Если все стороны согласны, то никаких трудностей не возникнет. Хотя вам все равно может понадобиться юридическое сопровождение для правильного оформления сделки. Возможны несколько вариантов:
- Заключить договор купли-продажи, но в качестве продавца будут выступать все собственники долей.
- Оформить столько соглашений, сколько собственников. В итоге у покупателя оказывается столько договоров о купле-продаже долей, что он становится единственным хозяином квартиры.
Первый вариант предпочтительнее тогда, когда совладельцы проживают рядом. Он более интересен и в смысле оплаты госпошлины регистрации прав собственности.
Хотя, если вы будете иметь юридическое сопровождение, вам подскажут более выгодный вариант в каждом случае.
Второй вариант может быть удобен в тех случаях, когда совладельцы категорически не хотят и не могут общаться друг с другом, либо живут далеко, либо не хотят предоставлять доверенность на подписание договора один другому. Нюансов может быть много. Правильное решение вам поможет принять юрист.
Однако во втором случае придется потратиться покупателю на уплату госпошлины за каждую долю по тысяче рублей.
Как разрешить ситуацию, если одна из сторон против продажи?
Такая ситуация возникает наиболее часто. Обусловлена она тем, что несколько собственников имеют намерение продать совершенно ненужную им квартиру. А впоследствии разделить деньги. А одни участник, например, по каким-то причинам против такого решения. Не стоит забывать, что здесь многое зависит и от размеров долей.
Если противник продажи имеет малую часть, то можно принудительно ее у него выкупить. Делается это в судебном порядке. Подается соответствующий иск. Аргументировав свои требования малой долей совладельца, можно ходатайствовать о принуждении передачи его доли другим совладельцам, естественно, за денежную компенсацию.
Безусловно, если человек живет на этой жилплощади, то никто его не вправе заставить продавать свою часть, ведь основанием является всего лишь малый размер его части.
Каков размер налогов?
Средства, полученные при продаже имущества или доли, определяются как доход. А значит, он облагается налогом НДФЛ. Размер его составляет тринадцать процентов от суммы договора.
Но есть и исключения, когда не нужно оплачивать налог. Например, в том случае, когда доля находится в собственности человека более трех лет. Датой отсчета является момент государственной регистрации гражданином прав собственности на его долю.
В остальных же случаях, когда НДФЛ все-таки придется оплатить, государством предоставляется налоговый вычет. Это сумма, на которую следует уменьшить цену квартиры или ее доли при расчете суммы налога.
Но налоговый вычет относительно продажи права доли имеет свои нюансы.
Налоговый вычет
Установлена максимальная сумма вычета в один миллион рублей для одного объекта продажи. Таким объектом может стать и квартира в случае ее продажи целиком. А может это быть и доля, если соглашение составлено на каждую часть в отдельности.
Получается, что при продаже всей квартиры максимальная сумма вычета исчисляется пропорционально долям хозяев. Но если продается по отдельности каждая часть, то каждый собственник имеет право на получение вычета суммой в один миллион рублей.
Если вы продали долю в квартире, которая вам принадлежала меньше трех лет, то у вас возникает необходимость заполнить и подать декларацию, где будет указана сумма дохода, полученного от сделки. Там же вы найдете и графу налогового вычета. Налог вы будете платить с меньшей суммы, чем заявлена в договоре купли-продажи.
Соответственно, если доход, полученный гражданином, составит миллион рублей, то и налоговые обязательства не возникнут, ведь налоговый вычет погасит эту сумму. Человек только подаст декларацию, где все подробно укажет.
Документы для продажи доли в квартире:
- Паспорт продавца или всех совладельцев имущества.
- Если один из хозяев несовершеннолетний, то понадобится его свидетельство о рождении и разрешение опекунского совета (оно дается после написания заявления в органы опеки с указанием данных той квартиры, которую хотите приобрести взамен старой). Еще нужно согласие родителей ребенка. А вот, если они находятся в разводе, то понадобятся услуги нотариуса для заверения документов.
- Свидетельство о праве собственности на жилье, документы о приватизации, договор купли-продажи (если квартира покупалась).
- Справка из ЕГРП.
- Паспорт технический из БТИ. Паспорт кадастровый на недвижимое имущество.
- Справка об отчуждении из БТИ, которая является годной только в течение месяца.
- Документ о составе семьи от управляющей организации.
- Письменное согласие всех участников на сделку. Тут снова понадобятся услуги нотариуса, чтобы заверить документы.
Следует помнить о том, что сделка, а значит, и сам договор, будут недействительны до тех пор, пока они не будут зарегистрированы государством. Только заверение документов дает им юридическую силу. И только в этом случае сделка является законной и правильно оформленной.
Вместо послесловия
Как видите, продажа права доли квартиры сопряжена со знанием огромного количества нюансов. Надеемся, что после прочтения статьи у вас не останется вопросов относительно этой темы.