Высокая стоимость жилья является причиной того, что покупателям крайне сложно собрать сумму, необходимую для покупки жилой недвижимости. Поэтому большинство сделок на данном рынке совершается на условиях ипотеки на жилье или рассрочки, и отличия между этими вариантами финансирования весьма существенные.
Обычно при приобретении жилой недвижимости покупатель вносит лишь часть ее стоимости. На это идут собственные сбережения или деньги, полученные от продажи имеющегося жилья — например, когда люди хотят переехать в квартиру большей площади. В некоторых случаях компании-застройщики предлагают приобрести жилую недвижимость даже без стартового взноса.
При покупке жилья важно понимать преимущества и недостатки каждого варианта оплаты. Это поможет совершить сделку на наиболее выгодных для себя условиях. Здесь нужно принять во внимание размеры и регулярность получения собственных доходов, возможное наличие в ближайшем будущем других крупных расходов, и прочие факторы.
Что выгоднее: ипотека от банка или рассрочка от застройщика?
Ипотека и рассрочка являются современными финансовыми инструментами, позволяющими приобрести недвижимость даже при отсутствии достаточной суммы денег. Каждый из них имеет свои преимущества и особенности.
При ипотечном кредитовании сделка совершается между покупателем и продавцом с участием третьей стороны — банка, предоставляющего кредит под залог приобретаемой недвижимости. Это сразу порождает дополнительные риски: если в финансировании будет отказано, сделка не состоится независимо от желания продавца и покупателя. Данный фактор относится к числу основных недостатков ипотечного кредитования. Кроме этого, привлечение заемных средств подразумевает плату за их использование, которая устанавливается банком в виде процентной ставки. Это приводит к дополнительным расходам, однако длительные сроки кредитования (в отличие от рассрочки, которая предоставляется максимум на пару лет) позволяют распределить платежи таким образом, чтобы минимизировать нагрузку на семейный бюджет. С этой точки зрения кредитование является более привлекательным вариантом, особенно для граждан с невысоким уровнем дохода.
При использовании рассрочки сделка между клиентом и застройщиком совершается без участия третьих лиц в виде банков. Это снимает дополнительные риски из-за отказа в финансировании, и с этой точки зрения рассрочка является более выгодным вариантом. По ней отсутствует переплата, поскольку практически всегда она предоставляется без процентов. Однако сроки, предоставляемые для погашения задолженности, сравнительно невелики (не более пары лет).
Поэтому, в отличие от ипотеки, рассрочкой от застройщика выгоднее пользоваться людям со стабильно высоким уровнем дохода, для которых внесение крупных платежей не будет финансово обременительным. Однако следует понимать, что данный вариант практически невозможен на вторичном рынке: частные продавцы в большинстве случаев не согласны предоставлять незнакомым покупателям время для поэтапной оплаты за квартиру. Рассрочка обычно предлагается только компаниями-застройщиками на первичном рынке.
Чем отличается рассрочка от ипотеки?
Оба варианта являются популярными методами финансирования сделок по приобретению жилой недвижимости. Их актуальность особенно возрастает в связи с тем, что большинство сделок без них неосуществимо в принципе по причине отсутствия у покупателей требуемой суммы денег.
Несмотря на то, что в каждом случае подразумевается предоставление денежных средств в долг, они имеют ряд существенных отличий.
Юридический статус и оформление
Рассрочка представляет собой форму расчета за приобретаемое недвижимое имущество. Что касается ипотечного кредитования, то с юридической точки зрения это один из вариантов залога недвижимости. В первом случае решение о предоставлении такой возможности принимает компания-застройщик, что подразумевает оперативность совершения сделки и отсутствие лишних формальностей.
Разница между ипотекой и рассрочкой состоит в том, что банковское оформление предполагает прохождение множества оформительских процедур, в числе которых:
- сбор клиентом необходимых документов: справки о доходах, договора о приобретении квартиры и пр. (перечень зависит от требований конкретного банка);
- подача заявки на кредитование;
- рассмотрение пакета документации;
- принятие решения.
В случае с рассрочкой все формальности решатся в офисе компании-застройщика.
Покупка на первичном или вторичном рынке
Воспользоваться ипотечным кредитованием можно для покупки как новой квартиры, так и жилья на вторичном рынке — если иное не оговорено условиями конкретного банка. Например, «Сбербанк» предлагает кредитование до 7 лет («Акция на новостройки») для приобретения жилья на первичном рынке, а также отдельные варианты со сроком погашения до 30 лет каждый:
- «Приобретение готового жилья»,
- «Приобретение строящегося жилья»,
- «Загородная недвижимость».
Аналогичные предложения имеются и у других банков: «Райффайзен банк», «Тинькофф», ВТБ и др.
Что касается рассрочки, то она почти всегда предоставляется только на первичном рынке.
Сроки погашения
Ипотечное кредитование отличается большими сроками погашения: в зависимости от условий конкретного банка они могут достигать 30 лет. Что касается рассрочки, то в данном случае рассчитывать на длительные сроки не приходится: в большинстве случаев они варьируются в пределах от 1 до 3 лет.
Выплата процентов
Ипотека относится к одной из форм банковского кредитования под залог недвижимости, поэтому подразумевает выплату процентов. У разных банков ставка варьируется от 7 до 17% годовых.
Рассрочка предоставляется или без процентов, или их размер минимален. С этой точки зрения данный вариант является более выгодным.
Что выбрать — рассрочку или ипотеку?
Необходимо четко уяснить, чем отличается ипотека от рассрочки, и на основании этого принимать решение.
Оцените свои финансовые возможности: если вы не в состоянии вносить крупные платежи от года до трех лет — лучше воспользоваться ипотечным кредитованием. Если же у вас есть возможность погасить долг за короткое время — оптимальным вариантом будет рассрочка.
Покупка квартиры для подавляющего большинства россиян является самой крупной сделкой в жизни. Кроме того, только единицы могут позволить себе приобрести жильё, оплатив всю стоимость квартиры разом. Ипотека или рассрочка может быть хорошим подспорьем в улучшении жилищных условий. LIVING разобрался, в каких случаях лучше воспользоваться рассрочкой от застройщика, а в каких – стоит пойти в банк за кредитом.
В чем отличия между ипотекой и рассрочкой?
Если попытаться уместить определение «ипотеки» и «рассрочки» в одну строку, то они будут выглядеть так:
Ипотека – это целевой кредит в банке под залог приобретаемой квартиры.
Рассрочка – способ оплаты напрямую застройщику, которая производится по частям.
|
Рассрочка |
||
|
Срок займа |
Длительный срок кредитования (может растягиваться сроком до 20-30 лет) |
Короткий срок погашения (выдается на срок от 1 до 4 лет) |
|
Документы |
Банк запрашивает значительное количество документов, рассматривает кредитную историю |
Меньше запрашиваемых документов |
|
Требования |
Более жесткие условия (банк проверяет каждого заёмщика) |
Более лояльные условия. Можно купить квартиру даже с негативной кредитной историей |
|
Срок рассмотрения заявки |
Более длительный (от недели до месяца) |
Оформить сделку можно за несколько посещений (несколько дней) |
|
Переплата |
Большая сумма переплаты |
Меньше сумма переплаты |
|
Первый взнос |
Низкий, а иногда и 0% первый взнос |
Большой первый взнос (от 30% от стоимости квартиры) |
|
Дополнительные расходы |
Нотариальные расходы, банковские расходы, страховка |
Нет сопутствующих расходов |
|
Относительно небольшой размер платежа, на который влияет срок кредита, размер первого взноса и другие факторы. |
Большие платежи |
|
|
Права на жилой объект |
Право на владение жильем переходит к покупателю сразу после сдачи дома в эксплуатацию |
Переход права собственности только после погашения последнего взноса |
|
Ипотечный кредит предоставляется как на первичное, так и вторичное жилье. |
Рассрочка предоставляется на квартиру только на первичном рынке |
|
|
Гарантии |
Надежность застройщика (банк проверяет компанию-застройщика и его проектную документацию) |
|
|
Ипотеку можно получить при покупке практически любого объекта |
Ограничение выбора жилья у застройщика, предоставляющего рассрочку |
Рассрочка – это платно?
Рассрочка бывает двух видов: платная (с процентной ставкой) и бесплатная. Подробные расчеты, как правило, делает сам застройщик, но, чаще всего, это выглядит следующим образом: к стоимости объекта по договору ДДУ прибавляется процентная ставка, после чего составляется график погашения рассрочки.
Мы хотим купить квартиру за 6 млн рублей, взяв рассрочку на 6 месяцев. Застройщик указал, что рассрочка является процентной (3%). В нашем распоряжении есть первый взнос 30% от стоимости квартиры.
6 000 000 + 3% = 6 180 000 руб.
6 180 000 - 30% = 4 326 000 руб.
Таким образом, если разделить остаток на три платежа, то он составит 1 442 000 руб.
Переплата: 180 000 руб. (3%).
Что выгоднее рассрочка от застройщика или потребительский кредит?
Анна Борисова, руководитель департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family:«Понятия «выгода» и «потребительский кредит» несовместимы в принципе, так как средняя ставка по потребительскому кредиту, во-первых, не опускается ниже 15%, во-вторых, схема начисления этих процентов подразумевает, что первые год-полтора «выкачиваются» практически одни проценты с небольшой частью, которая идет в погашение основного долга. Поэтому, если стоит выбор – рассрочка или потребительский кредит, перво-наперво нужно рассмотреть вариант с рассрочкой и взвесить комфортность возникающих выплат. В случае, если платежи получаются большими и некомфортными, делающими пользование рассрочкой невозможным, можно будет рассмотреть вариант с потребительским кредитом, однако, в этом случае не совсем понятно, почему человек не может воспользоваться ипотекой». |
В каком случае выгоднее покупать квартиру в ипотеку?
По мнению экспертов, воспользоваться ипотечным кредитом будет уместнее, если платеж по рассрочке превышает 60% уровня семейного дохода. Кроме того, если клиент располагает первым взносом в размере 10-20% от стоимости объекта, то рассрочка такому клиенту недоступна.
Помимо этого, ипотека будет выгоднее для клиента, если процентная ставка по такому кредиту будет хотя бы на 1% ниже, чем по предлагаемой застройщиком рассрочке. В этом случае, даже с учетом сопутствующих затрат по получению ипотеки, переплата с банковским кредитом окажется ниже.
Почему одни застройщики дают рассрочку на короткий срок, а другие на более продолжительный?
Как правило, срок предоставления рассрочки напрямую связан со строительной готовностью дома, а именно со сроком ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, чем раньше клиент приобрел квартиру, тем длиннее будет срок рассрочки.
На что стоит обращать внимание при покупке квартиры в рассрочку?
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:«При оформлении рассрочки обратите внимание, что к договору долевого участия обязательно должен прилагаться график платежей, согласованный покупателем и застройщиком. Прежде чем подписывать договор, выясните о штрафных санкциях и возможных дополнительных комиссиях, ведь в случае просрочки вы можете лишиться купленной недвижимости через суд. Наконец, обратите внимание на то, что некоторые девелоперы с целью продвижения проекта рекламируют проценты по рассрочке в размере всего 2%, однако не уточняют, что это переплата, которая начисляется на остаток каждый месяц. То есть речь идет фактически о кредите в 24% годовых. Конечно, покупатель это заметит. Однако потерянного времени при посещении офиса продаж ему никто не вернет». |
Кроме того, эксперты рекомендуют обращать внимание на оформление недвижимости. При такой сделке её могут записать как в собственность покупателя сразу, так и не сразу. Для примера, при получении ипотечного кредита, недвижимость сразу оформляется в собственность клиента, правда, с обременением. С рассрочкой могут быть разные варианты. Если квартира оформляется сразу в собственность, то для беспокойств нет причин, если застройщик с этим тянет, то, соответственно, рисков больше.
Что будет, если я не смогу внести остаток вовремя? Могу ли я остаться без квартиры и денег?
Если по какой-то причине клиент не может выплатить в срок платежи по рассрочке и закрыть сделку, то риск остаться без квартиры есть. Возможны два сценария:
1. Застройщик через суд расторгает с покупателем договор и возвращает клиенту денежные средства, включая первоначальный взнос.
2. Застройщик может предложить переоформить рассрочку на ипотеку. В этом случае, клиент должен предоставить в банк платежные поручения, сумма оплаты по которым идет в качестве первоначального взноса. Как отмечают эксперты, данная процедура является вполне стандартной практикой на первичном рынке недвижимости.
Подводя итог, можно отметить, что и ипотечный кредит, и покупка квартиры в рассрочку имеют свои преимущества и недостатки. Каждый сам для себя выбирает предпочтительный вариант решения квартирного вопроса. Если попытаться сформулировать портрет покупателя под каждый из двух этих инструментов, то можно отметить, что рассрочка более подходит тем, кто располагает внушительным первым взносом и готов выплатить остаток в сжатые сроки. Ипотеку же можно назвать более демократичным вариантом, ведь первый взнос и регулярные платежи будут заметно меньше, чем при рассрочке.
Невозможность совершить единовременную покупку жилья за счет собственных средств заставляет многих покупателей рассматривать доступные схемы кредитования. Изучая предложения от застройщика или банка, следует четко понимать, чем отличается рассрочка от ипотеки, и как подобрать оптимальную программу кредитования. Выбор зависит от величины первого взноса, уровня доходов клиента и требований кредиторов.
Понятие «рассрочки» и «ипотеки» при покупке недвижимости
Рассрочка - система частичной оплаты покупки, где зачисление денег продавцу производится равными или неравными частями.
Сделка осуществляется согласно условиям договора беспроцентной или процентной рассрочки. В чем между ними разница? Беспроцентная рассрочка позволяет купить, как правило, элитное жилье с авансовым платежом более 50%, разделив следующие взносы на период около 6 месяцев. Процентная рассрочка используется при приобретении жилья класса «эконом» или «комфорт». Размер процентных ставок определяется суммой первого взноса и длительностью рассрочки, общий диапазон составляет 3 - 12%. Многие застройщики предоставляют рассрочку на срок 1-4 года, предусматривая полную выплату стоимости недвижимости до сдачи объекта в эксплуатацию.
Важно! Дают рассрочку только крупные строительные компании. Программы доступны покупателям с высоким уровнем доходов. Это объясняет минимальные объемы продаж в рассрочку даже в период акций, спецпредложений (снижения процентных ставок, уменьшения первоначального взноса, увеличения срока кредитования).
Ипоте ка - это не только одна из форм залога, но и программа по кредитованию недвижимости, обременение которой является гарантией покрытия расходов банка при непогашении обязательств заемщиком.
Если клиент не может выплатить ссуду по кредитному договору, имущество выставляется на продажу, доход от реализации покрывает остаток долга.
Условия предоставления – это основное, чем отличается рассрочка от ипотеки.
Рассрочка от застройщика - альтернатива ипотеке
Порядок получения рассрочки от застройщика предусматривает этапы:
- определение объекта приобретения покупателем;
- заключение договора с девелопером;
- получение платежного графика;
- госрегистрация ДДУ и графика платежей;
- зачисление первичного платежа (обычно в течение недели после регистрации договора);
- внесение взносов согласно установленному графику;
- получение у застройщика документа об исполнении обязательств, предусмотренных договором.
Схема покупки квартиры в ипотеку или рассрочку по договору купли-продажи (ДКП), предусматривает наложение обременения на приобретенную собственность до полной выплаты долга. Условия кредитования прописываются в ДКП. При несоблюдении сроков внесения очередных платежей застройщик насчитывает неустойку за весь период просрочки и налагает штраф . Систематическое нарушение договора грозит взысканием остатка долга и расторжением договора. Также возможен возврат покупателю внесенных денег за минусом 10%.
Что выгоднее: ипотека или рассрочка
Отзывы аналитиков и владельцев недвижимости утверждают, что покупка жилья в рассрочку выгоднее ипотеки, благодаря минимальным затратам на покупку (низкие проценты, отсутствие необходимости оплачивать услуги страховщиков, оценщиков, банков) и гибким условиям расчетов. Но квартира станет собственностью покупателя только после полной оплаты стоимости жилья. При этом в соответствии с некоторыми договорами рассрочки стоимость жилья может изменяться в процессе постройки дома.
Ипотека же позволяет зафиксировать стоимость в рублях при подписании договора и погашать долг относительно небольшими суммами на протяжении длительного периода. Но при большом сроке переплата будет ощутимой за счет начисленных процентов.
Понять, что лучше, поможет сравнительная таблица программ:
| Параметры | Ипотека | Рассрочка |
|---|---|---|
| Максимальный срок | 20 - 30 лет | 1 - 4 лет |
| Документы | Кредитная организация запрашивает полный пакет бумаг, рассматривает кредитную историю | Минимальный список документов |
| Требования к клиенту | Жесткие условия | Лояльное отношение к клиента. Можно приобрести жилье с отрицательным кредитным рейтингом |
| Продолжительность процедуры | Процедура займет 7 - 30 дней | Оформление сделки проходит за несколько посещений (2 - 3 дня) |
| Размер ставки | От 6% и выше | 0 - 12% |
| Первоначальный взнос | Минимум 5 - 15% | Более 30% от цены недвижимости |
| Дополнительные расходы | Нотариальные, страховые, банковские (за оформление бумаг, оценочные услуги) | Сопутствующие расходы отсутствуют |
| Платежи | Сравнительно небольшие взносы аннуитетным или дифференцированным способом | Размер ежемесячных выплат от 100 000 рублей |
| Права на жилой объект | Покупатель становится собственником сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и оформления прав собственности | Клиент получает право на владение имуществом после погашения последнего взноса |
| Объект | Объекты первичного и вторичного рынка | Новостройки |
| Гарантии | Банк проверяет финансовую устойчивость компании-застройщика | - |
| Выбор | Любой объект | Выбор жилья застройщиков, предоставляющих рассрочку |
Сравнение программ рассрочки и ипотеки
Для того, чтобы определить, что выгоднее, ипотека или рассрочка, следует сопоставить конкретные условия покупки квартиры в банке и у застройщика. Например, Иванов А. А. планирует купить однокомнатную квартиру в строящемся доме в ЖК «Лучи» стоимостью 4 млн. рублей. Для проведения расчетов потенциальный заемщик использует основные условия программ:
Результат:
Наглядное сравнение ипотеки с рассрочкой платежа позволяет сделать вывод, что переплата по ипотеке значительно выше, но сумма ежемесячного платежа втрое меньше. Выгода по рассрочке достигается путем сокращения процентных ставок и сроков кредитования, но требует ежемесячного внесения увеличенной суммы .
Рассрочка или ипотека: плюсы и минусы
Рассрочка на рынке первичной недвижимости существует с конца 90-х годов. До 2008 года застройщики предлагали покупателям кредит только под определенный процент, но экономическая обстановка в стране заставила девелоперов пересмотреть условия программ, снизив процентные ставки и увеличив срок действия займов.
Плюсы:
- возможность покупки элитного жилья, которое считается неликвидным у банков;
- минимальная переплата;
- оперативность сделки;
- при неуплате рассрочки застройщик возвращает клиенту выплаченные средства.
Минусы:
- малый срок для погашения полной суммы. Сроки ограничиваются датой сдачи объекта в эксплуатацию;
- повышение стоимости на неуплаченные квадратные метры по ходу возведения дома;
- при оформлении рассрочки в долларах существует риск повышения расходов при колебаниях курса;
- клиенты несут риски повышения цен при высоком уровне инфляции.
Ипотечные программы также имеют ряд преимуществ и недостатков.
Положительные моменты :
- возможность покупки недвижимости с нулевым взносом;
- длительный период кредитования - 20…30 лет;
- цена на жилье фиксируется на этапе заключения кредитного договора, и останется неизменной в ходе
- строительства;
- фиксация цен в рублях нивелирует риски падения курса отечественной валюты.
Отрицательные стороны :
- затраты на оформление;
- высокие ставки;
- допустимые ежемесячные платежи не больше 30-40% от дохода;
- при просрочке платежей клиент рискует лишиться жилья.
Кому подходит
Эксперты выделяют несколько категорий граждан, кому выгодна и удобна рассрочка:
- Бизнесмены, обладающие достаточным объемом денег для приобретения жилья. Однако не всегда владельцы бизнеса и частные предприниматели могут вывести из оборота крупную сумму денег.
- Руководители и топ-менеджеры больших компаний, ежемесячный заработок которых позволяет выплачивать крупные суммы в рассрочку. А премии и бонусы по итогам года обеспечивают возможность внесения первого платежа суммой в несколько миллионов рублей.
- Владельцы 2-3 квартир, располагающие суммой 65-70% от стоимости недвижимости при продаже других объектов или находящиеся в процессе реализации нескольких квартир.
- Обладатели крупных депозитов, не желающие предварительно расторгать договора по вкладам. Это грозит снижением процентной ставки до 0,1% в год.
- Граждане с неофициальным доходом или плохой кредитной историей, получившие отказ в банке.
Ипотека подойдет для граждан, использующих программы государственного субсидирования (материнский капитал, социальная ипотека, военная ипотека) или не имеющих возможности внести крупную сумму первоначального взноса. В последнем случае наиболее выгодные условия получают постоянные клиенты банков, участники акций, спецпредложений.
В целом, застройщики оставляют за покупателями возможность использования ипотеки или рассрочки, а также полной выплаты стоимости жилья, не дожидаясь срока истечения кредитного договора.
Покупка квартиры при отсутствии необходимой суммы денег возможна двумя способами: рассрочка от застройщика и ипотека в банке. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Но что все-таки лучше: ипотека от банка или рассрочка от застройщика?
Ипотека
Ипотека – это кредит в банке под залог приобретаемой квартиры. Для его получения необходимо, прежде всего, обратиться в банк, лучше в несколько одновременно. После полученной информации о требованиях и условиях выдачи, заемщик подает документы и получает ответ от кредитора.
При покупке квартиры в новостройке есть одна особенность. Если дом еще не сдан в эксплуатацию, то далеко не каждое финансовое учреждение предоставит кредит. В такой ситуации необходимо узнать у застройщика, с какими именно банками он работает. Чаще всего это банки, которые также финансировали строительную компанию, и для привлечения дополнительных средств застройщику, кредит физическому лицу выдается на льготных условиях.
При положительном решении в банк подаются документы по недвижимости. Их перечень также выдает кредитор. По итогу проверки документов, назначается дата сделки. После подписания договора купли-продажи или долевого участия и оформления ипотеки (залога имущественных прав) заемщик становится владельцем квартиры и выплачивает ежемесячные взносы банку.
Преимущества ипотеки
Ипотека является более популярным способом приобретения жилья. Она имеет много преимуществ, которые можно выделить следующие:
- Минимальный первый взнос. Есть банки, которые выдают кредит в размере до 90% от стоимости квартиры, а при предоставлении дополнительного залога можно купить жилье и без собственных средств.
- Длительный срок кредитования. Деньги можно получить на период до 30 лет. Это дает возможность погашать задолженность относительно небольшими платежами. Многие семьи со средним доходом могут себе позволить такой кредит.
- Квартира сразу оформляется на имя собственника. Только в Россреестре есть запись, что она обременена ипотекой. Но это не накладывает никаких ограничений на пользование, кроме ее отчуждения до полного погашения кредита.
- Возможность досрочного погашения. Законодательством запрещено вносить в кредитный договор пункт, который не позволяет заемщику частично или полностью досрочно погашать задолженность (тем не менее, могут быть ограничения по сумме и сроку досрочного возврата).
Среди недостатков ипотечного кредитования можно выделить:
- Требования банка. Конечно, есть финансовые учреждения с более жесткими или лояльными требованиями, но все имеют ограничения по возрасту, доходам и т.д. Чем привлекательней условия, тем требовательней банк будет подходить к заемщику. Получить деньги без официальных доходов можно только при условии оплаты не менее 50% стоимости за счет личных средств. В остальных случаях заемщику необходимо предоставить документы, которые подтверждают его платежеспособность.
- Процентная ставка. На текущий момент она находится на таком уровне, что за 20 лет ипотеки заемщик выплачивает 2-3 стоимости квартиры. Сложно найти ставку меньше 10% годовых.
- Долгое рассмотрение. Хотя многие банки декларируют возможность подачи заявки прямо на сайте банка, но на практике это возможно далеко не всегда. Потенциальному заемщику обычно приходится не один раз посетить банковское отделение до того момента, как банк назначит дату сделки.
- Дополнительные расходы. Помимо оплаты первоначального взноса, заемщику придется оплатить нотариальные расходы, страховые платежи и услуги банка.
Рассрочка от застройщика
Практически все строительные компании имеют собственные программы рассрочки для клиентов, которые не могут сразу полностью рассчитаться за квартиру. Для ее оформления достаточно подписать договор купли-продажи или договор долевого участия, в котором будут отдельно внесены пункты по отсрочке платежа и графику его оплаты. Право собственности (имущественные права) могут оформляться как после внесения первой суммы, так и после полного расчета.
Преимущества рассрочки
Рассрочка имеет ряд преимуществ, которые делают ее привлекательной для многих желающих купить новое жилье:
- Скорость оформления. Оформить сделку можно за 1-2 посещения в течение нескольких дней. Покупатель выбирает квартиру, бронирует ее. Продавец готовит договор и заключается сделка.
- Минимальный пакет документов. Большинство застройщиков просят предоставить только паспорт. Не нужно собирать справки о доходах, подтверждать трудовую занятость, искать поручителей или созаемщиков.
- Возможность купить квартиру даже с негативной кредитной историей. Большинство компаний не проверяют будущего покупателя или ограничиваются минимальной проверкой.
- Низкая процентная ставка. Обычные ставки по таким договорам ниже банковских. Рассрочку можно получить и под 2-3%. А если срок маленький, то она может быть беспроцентной.
- Отсутствие сопутствующих расходов. Застройщик не требует оформлять договора страхования имущества и личного страхования.
В тоже время такой способ приобретения жилья имеет ряд недостатков:
- Большой первый взнос. Его размер обычно на уровне 30-50%.
- Маленький срок. Рассрочка обычно ограничивается 1-3 годами, редко можно найти предложения до 5 лет.
- Большие платежи, которые являются результатом маленького срока.
При оформлении такого договора необходимо особо обратить внимание на возможность застройщика изменять стоимость квадратного метра . Так как заемщик не полностью выкупил квартиру, некоторые компании позволяют себе увеличивать стоимость жилья, помещая такой пункт в завуалированном виде в договор купли-продажи. Это может объясняться ростом цен на стройматериалы, дополнительным благоустройством территории, которое не было предусмотрено заранее. В итоге покупателям приходиться платить куда больше, чем он рассчитывал.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
Если вы хотите узнать,
как решить именно вашу проблему , то
спросите
об этом нашего дежурного
юриста онлайн
Это быстро, удобно и
бесплатно
или по телефону:
Что выгодней?
Однозначно ответить на вопрос что лучше, купить квартиру в рассрочку или ипотеку, конечно же нельзя. Но из приведенных плюсов и минусов, можно сделать вывод, что ипотека интересна клиенту, который не имеет возможность оплатить большой первый взнос и хочет взять кредитные средства на длительный срок. При этом необходимо понимать, что кредитор попросит предоставить немаленький пакет документов.
Если же заемщик готов оплатить хотя бы половину стоимости жилья сразу, и может погашать ежемесячно остаток большими платежами, то ему будет более интересна рассрочка от застройщика. Это позволит сэкономить на процентах и сопутствующих расходах.
При этом не стоит забывать о рисках того, что застройщик так и не завершит строительство. Если покупатель оформил ипотеку и рассчитался за квартиру, которую в итоге так и не получил, то решить вопрос с банком практически невозможно. В итоге покупатель остается без жилья и с большим кредитом.
При оформлении рассрочки, в договоре может быть предусмотрено, что окончательный расчет будет произведен после сдачи объекта в эксплуатацию. Это уменьшит риск финансовых потерь покупателя.
Оба варианта покупки требуют тщательной подготовки, в том числе консультацию с юристом. Это поможет избежать неприятных ситуаций в будущем.
В среднем россияне минимум трижды в течение жизни продают, покупают или меняют недвижимость. Как правило, цель таких сделок – улучшение жилищных условий. Дополнительные квадратные метры, хороший район и удобная планировка стоят недешево - редкий покупатель может позволить себе решить квартирный вопрос за счет накоплений. Большинству приходится брать в долг. Остается только решить, где выгоднее занимать недостающую сумму – у банка, или у застройщика. Эксперты рынка недвижимости поясняют, как купить жильё в рассрочку, и чем такая схема выгоднее ипотеки.
Рассрочка от застройщика – типичные условия сделки
По сути рассрочка – это механизм, при котором покупатель занимает недостающую сумму у продавца, выплачивая стоимость квартиры по частям. В России этот способ оплаты появился в середине 90х, когда ипотечный рынок находился в зачаточном состоянии – банки давали жилищные кредиты только на короткие сроки и под гигантские проценты. К примеру, в 1999 году ставка по ипотеке составляла 35%, а средства предоставлялись лишь на 5 лет. В такой ситуации рассрочка часто была единственной альтернативой – она стоила не намного дешевле ипотеки, зато оформить подобную сделку было значительно проще.
Со временем условия кредитования недвижимости стали гуманнее и большинство сделок с участием заёмных средств стали проводиться по ипотеке. Однако рассрочка от застройщика продолжает занимать существенную долю рынка. Как правило, она существует в рамках специального предложения конкретного девелопера, поэтому условия существенно варьируются в зависимости от объекта и его степени готовности.
«Обычно сумма минимального первоначального взноса колеблется в пределах 30-50%, а оставшаяся сумма разбивается на ежемесячные платежи с индексацией», - поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». По словам эксперта, стандартная рассрочка предоставляется на срок от 2 месяцев до трех лет, но чаще всего застройщики предлагают рассрочку на срок, совпадающий с окончанием строительства. «При этом рассрочка является достаточно безопасной схемой оплаты: если объект реализуется в соответствии с 214-ФЗ, график оплаты в рассрочку является одним из условий ДДУ. Во всех других случаях с покупателями заключается договор рассрочки платежа», – резюмирует Ирина Доброхотова.
Специалисты выделяют несколько распространенных ситуаций, в которых покупка квартиры в рассрочку максимально выгодна покупателям:
- Встречная покупка
Новое жильё на первичном рынке недвижимости приобретается за счет продажи старой квартиры, при этом между клиентом и застройщиком заключается договор с рассрочкой платежа.
- Покупка с использованием субсидии
Часто рассрочка оптимальный вариант для людей, которые ждут получения материнского капитала или другой жилищной субсидии в определенный срок. К примеру, она позволяет максимально выгодно вложить имеющуюся сумму при покупке новостройки по стартовой цене и не переплачивать проценты за кредит в ожидании оставшейся части денег.
- Покупка с невозможностью подтвердить доход
Рассрочка становится выходом для людей, которые не могут получить ипотеку, так как их высокий материальный доход не может быть подтвержден работодателем. Также этот вариант удобен для покупателей, который рассчитывают покрыть сумму сделки за счет наследства, будущей продажи имущества или крупного гонорара, которые пока невозможно официально предъявить банку.
Новостройка в рассрочку – примеры недвижимости в Москве
Не секрет, что лишь малая часть россиян может позволить себе единовременно выплатить 100% стоимость новой квартиры. При этом, по оценкам экспертов рынка недвижимости, при определенных условиях рассрочка может вполне конкурировать с ипотекой. Чем дольше времени застройщик готов дожидаться последнего взноса, тем активнее клиенты интересуются предложенной схемой.
К примеру, специалисты «БЕСТ-Новострой» подсчитали, что примерно 45% квартир девелопера приобретаются в ипотеку, а на рассрочку (в зависимости от условий и стоимости квартир) приходится порядка 30% предложений. «Примером может служить ЖК «Новое Бутово»: здесь нет рассрочки, зато доля ипотеки достигает 80%. В то же время в ЖК «Белые Росы» рассрочка предоставляется до окончания строительства при условии выплаты первоначального взноса от 50%. Как результат – в октябре доля ипотеки и рассрочки практически сравнялись. При этом сделки со 100%-ной оплатой отошли на третье место», - комментируют текущую ситуацию представители застройщика.
В среднем при покупке жилья на первичном рынке рассрочка предоставляется на период от года до трёх лет. При этом беспроцентный срок будет совсем небольшим – около пары месяцев. Хотя в ЖК «Белые Росы» клиент, который внес 80% стоимости объекта, может бесплатно отсрочить окончательный платеж на полгода. Но в большинстве других комплексов «БЕСТ-Новострой» эта опция доступна на срок до полутора лет под 1-1,5% в месяц.
В целом большинство крупных девелоперов готовы предоставить клиентам возможность платить по частям. Сегодня рассрочка возможна примерно в 70% жилых комплексов на первичном рынке Москвы. Само наличие такой опции считается конкурентным преимуществом застройщика - свидетельствует о финансовой стабильности компании и лояльности к покупателям. «Хотя идеализировать данный способ оплаты не стоит: в отличие от ипотеки, срок, на который предоставляется рассрочка, гораздо меньше, чем при ипотеке, соответственно и платежи, как правило, выше», - отмечают эксперты «БЕСТ-Новострой».
Когда рассрочка лучше ипотеки
Рассрочка – это оптимальный вариант для платежеспособных представителей среднего класса, доход которых позволяет оплатить всю стоимость недвижимости в сжатые сроки. Вот типичные причины, по которым рассрочка оказывается предпочтительнее ипотеки:
- Плохая кредитная история
Прошлые «кредитные грехи» часто не позволяют людям получить ипотеку под приемлемый процент, даже несмотря на высокий доход. В отличие от банка, застройщик не будет так щепетилен.
- Нежелание возиться с документами
Процедура оформления рассрочки пройдет гораздо быстрее ипотечной сделки и потребует оформления гораздо меньшего объема документов.
- Экономия на банковских комиссиях и страховке
Покупателю не придется платить за дополнительные обязательные сервисы вроде оценки недвижимости или страхования из своего кармана.
- Уверенность в том, что сделка будет одобрена
При подаче заявки на ипотеку покупатель никогда не может быть уверен на 100%, что его сделка одобрят и время не будет потрачено в пустую. В случае с рассрочкой такой риск минимален.
- Экономия на процентах
За счет более коротких сроков рассрочки по сравнению с ипотекой переплата получается несравнимо меньшей. Также иногда девелоперы предлагают более низкую процентную ставку, чем банки.
«Рассрочка значительно увеличивает интерес к объекту, особенно когда продажи начинаются на «низкой» стадии его готовности», - резюмируют эксперты компании «БЕСТ-Новострой». – «Однако говорить, что она является драйвером спроса на новостройки, как, например, ипотека, нельзя. К тому же, когда у застройщика остается небольшой объем непроданных квартир, и они пользуются спросом, то и рассрочки, как правило, уже не предоставляются».
Главный минус рассрочки – крупные ежемесячные платежи, несоразмерные регулярному доходу существенной доли покупателей недвижимости. Однако для людей, которые уже располагают большей частью суммы, она может стать выгодной альтернативой дорогому жилищному кредиту. При определенных условиях рассрочка на несколько лет под разумный процент может стать оптимальным компромиссом между бесконечным откладыванием денег на новое жильё и ипотечным ярмом.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Эксперты констатируют: практически во всех проектах на первичном рынке можно купить жилье, не прибегая к ипотеке. Рассрочка все еще уступает ипотеке по величине первого взноса (минимальный платеж начинается с 20% от стоимости) и сильно уступает по срокам (успеть погасить нужно за 2,5 года), однако заем у застройщиков часто может быть беспроцентным.
Как правило, предлагается сразу несколько вариантов программ с рассрочкой: варьируются первоначальный взнос и срок погашения кредита. По данным девелоперских компаний, самым привлекательным для покупателей вариантом является 50%-ная оплата стоимости квартиры, к этому способу прибегают почти в трети всех проектов. Следующим по популярности является первый платеж в 30%. После оплаты данной суммы девелоперы предоставляют от 3 до 12 месяцев рассрочки. При этом четкую зависимость между первым взносом и сроком погашения проследить невозможно.
Раз взять рассрочку на много лет не выйдет, какие у нее плюсы?
У рассрочки есть еще некоторые преимущества перед ипотекой. Большим плюсом является возможность заключить сделку без передачи застройщику данных о доходах, а также документов, подтверждающих трудовую занятость. Чтобы оформить покупку, нужен только паспорт.
Ипотечный кредит оформляется долго, а с рассрочкой не возникнет таких проблем. На все нюансы у покупателя уйдет не больше нескольких дней, в офисе продаж нужно будет побывать два-три раза. Большинство строительных компаний не будет копаться в кредитной истории своих клиентов. Получается, что воспользоваться данной опцией могут все, даже те, у кого негативная кредитная история. Покупателям также не нужно оформлять страховку (которая составляет в среднем 0,5-1% от суммы займа) и нести расходы по ней.
Кто же тогда покупает квартиры в рассрочку?
При всех плюсах данной схемы у нее есть один большой минус – величина взносов. Если удалось купить с рассрочкой на 2,5 года квартиру за 5 млн при минимальном 20%-ном взносе в 1 млн рублей, то каждый последующий взнос может равняться 133 тыс. рублей. Эта сумма явно превышает доступную планку для семей со средним доходом. Ну а если придется выплачивать оставшуюся сумму быстрее, говорить об условном среднем классе вообще не имеет смысла: при рассрочке в полтора года каждый месяц придется платить по 222 тыс. Рассматривая эти цифры, напрашивается вывод, что сегмент квартир по такой схеме оплаты точно не является массовым.
Разумеется, удобно приобретать жилье в рассрочку предпринимателям. Представители бизнеса располагают крупными суммами, но не всегда могут вывести их из оборота. Второй категорией покупателей являются держатели больших депозитных вкладов или собственники большого количества недвижимости, которая сдается в аренду. Крупной суммой для оплаты большей части покупки могут располагать и топ-менеджеры корпораций после получения бонусов или премий, эти люди просто зарабатывают на порядок выше обычных потребителей.
Из обычных, а не состоятельных граждан стоит выделить тех, у кого есть на руках деньги от продажи квартиры, например, 70-75% от стоимости нового жилья. Оставшиеся сотни тысяч рублей вполне по силам собрать за год или два. Им совершенно не обязательно брать ипотеку и начинать тяжелые взаимоотношения с банком.
Отдельной категорией покупателей являются граждане, которые не могут рассчитывать на ипотеку. Сюда попадают как заемщики с неблагоприятной кредитной историей, так и покупатели с высоким заработком, но совсем небольшим официальным доходом.
Понятно, что предприниматели и топ-менеджеры не покупают жилье в «хрущевках», в каких же сегментах популярна рассрочка?
Да, действительно, покупать жилье в рассрочку массовый покупатель не может, по данным застройщиков и агентств недвижимости, количество клиентов по такой схеме в массовом сегменте не превышает 10%. Но совсем другая ситуация сложилась в дорогих сегментах жилья, классах «бизнес», «элит» и «премиум». Здесь пользуется рассрочкой гораздо больший процент покупателей.
В отличие от массового сегмента, получить ипотеку на покупку дорогой недвижимости, которая стоит, например, более 50 млн рублей, даже при высоком уровне дохода очень сложно. Поскольку речь идет об эксклюзивном объекте, который потенциально может стать для банка проблемным залогом (элитную недвижимость будет непросто быстро продать), кредиторы захотят дополнительно подстраховаться. В этом случае процент по кредиту будет увеличен. Также сроки одобрения кредита и проведения самой сделки будут увеличены из-за дополнительного андеррайтинга (это услуги, предоставляемые финансовыми учреждениями, такими как банки, страховые компании, которые гарантируют получение выплат в случае финансовых убытков) и оценки залога. Некоторые продавцы недвижимости считают, что доля сделок с рассрочкой в сегменте «элит» может достигать 50% от общего объема.
Логично, что и в массовом, и в дорогих сегментах покупатели хотят получить именно рассрочку без процентов. Разумеется, в эконом- и комфорт-классах никто клиентам такую рассрочку не дает. А вот жилье категорий «элит» и «премиум» гораздо чаще продается с рассрочкой без процентов.
Когда же рассрочка станет популярной? Она будет массовым явлением? Хочется уже поскорее взять квартиру с десятипроцентным первым взносом и рассрочкой на пятнадцать лет!
О тенденции к росту популярности данной схемы в массовом сегменте действительно говорят. Причиной будущей популярности рассрочки в классах «комфорт» и «эконом» эксперты считают постоянное увеличение объема предложения на рынке недвижимости столичного региона. Конкуренция между застройщиками уже способствует увеличению сроков рассрочки, уменьшению (или исчезновению) процентной ставки по ней, а также уменьшению первого взноса.
В СМИ появилась информация о том, что за последние годы во многих проектах регистрируется увеличение рассрочки для покупателей в несколько раз. Совершенствуются и схемы расчетов. Логично было бы предположить, что при сохранении данного тренда количество предложений с рассрочкой будет увеличиваться. Но не все так просто. Для того чтобы предоставлять подобную услугу, строительным компаниям требуются большие ресурсы, которые есть далеко не у всех. Также понятно, что и к срокам ипотечных кредитов подступиться, так или иначе, нереально.
К этому нужно добавить, что роста продаж по схемам с рассрочкой, может быть, и стоит ждать, но не ранее кардинального улучшения экономической ситуации в стране. Выкладывать компании-застройщику более 100 тыс. рублей в месяц, а еще перед этим внести первый взнос в несколько миллионов способны далеко не все покупатели. Ну а после того, как «подскакивают» доходы населения, обычно начинается и рост цен, в том числе на недвижимость. Замкнутый круг получается, а это значит, что покупка жилья в рассрочку останется привилегией богатых.
Добавлено в закладки: 0
Сегодня приобрести жилье несложно. Человек может взять ипотеку или оформить недвижимость в рассрочку. Способы схожи между собой, однако имеют ряд существенных отличий. На первый взгляд рассрочка кажется выгодней. Но предложение имеет ряд подводных камней. Перед тем, как совершать окончательный выбор, стоит разобраться в том, что выгоднее: ипотека или рассрочка.
Покупка квартиры в ипотеку
Разбираясь, что лучше: ипотека или рассрочка, стоит детально ознакомиться с каждым способом приобретения недвижимости. Если оформляется ипотека, человек сможет получить займ в банке. Приобретаемая квартира будет являться залогом. Жилье можно купить как в старом, так и в новом фонде.
Если гражданин хочет приобрести недвижимость в новостройке, он может столкнуться с рядом проблем. Не каждая финансовая организация готова предоставить займ на покупку такой квартиры. Чтобы упростить получение одобрения на ипотеку, человек может обратиться к застройщику. Обычно в таких организациях существуют банки-партнеры. Учреждения, входящие в этот перечень, могут выдать физическому лицу займ на льготных условиях.
Если заявка одобрена, далее следует стандартная процедура оформления. Человеку потребуется предоставить пакет документов в банк. Список может отличаться в зависимости от требований кредитора. Затем проводится проверка бумаг. По итогам осуществления действия назначается дата заключения сделки.
Когда договор купли-продажи или долевого участия будет подписан, а также оформлено ипотечное соглашение, человек становится полноправным владельцем недвижимости. Однако распоряжаться ей в полной мере гражданин не сможет. Все юридические действия должны выполняться в строгом согласовании с банком. Для закрытия обязательств придётся вносить ежемесячные платежи.
Банк позволяет закрыть обязательства досрочно. Однако для этого потребуется заранее предупредить кредитную организацию. Заявление нужно написать за месяц до планируемого момента внесения денежных средств. Дополнительные комиссии за досрочное закрытие обязательств не взимаются.
Существующие преимущества
Вне зависимости от того, оформляется ипотека или рассрочка, стоит уделить внимание преимуществам услуги. В случае с получением займа на приобретение недвижимого имущества можно выделить следующие плюсы:
- Человек сразу же становится владельцем недвижимого имущества. Однако в Росреестре будет внесена запись о том, что недвижимость находится в обременении. Это не наложит дополнительных ограничений, кроме невозможности отчуждения недвижимости без разрешения банка.
- Размер первоначального взноса по ипотеке небольшой. Минимальная величина стартового платежа должна составлять 10-20%.
- Займ на покупку недвижимости можно получить на длительный период. Для возврата денежных средств предоставляется от 20 до 50 лет. Это позволяет вносить небольшие ежемесячные платежи, что снижает нагрузку на бюджет собственника.
- Закрыть задолженность можно до истечения срока действия договора. Это не приведет к дополнительным платежам или штрафам. Досрочное погашение позволит избежать внесения части процентов, что снизит общую стоимость кредита.
Недостатки, о которых нужно помнить
Вне зависимости от того, оформляется ипотека или рассрочка, услуга будет иметь ряд минусов. Для ипотечного кредитования недостатками являются следующие особенности:
- Долгое вынесение решения по заявке. Анализ поступивших анкет может выполняться в срок до 2 недель. При этом потенциальному заемщику предстоит посетить отделение кредитного учреждения несколько раз. Скорость можно повысить, воспользовавшись существующими экспресс предложениями. Однако это приведет к увеличению процентной ставки.
- Требования к заемщику. Не все желающие могут взять ипотеку в банке. Финансовые организации готовы сотрудничать только с лицами, которые способны осуществить своевременный расчет по взятым обязательствам. Компании устанавливают ограничение по возрасту, размеру дохода, продолжительности трудового стажа и прочим нюансам, оказывающим влияние на финансовое положение заемщика. Дополнительно человеку придется продемонстрировать свою денежную состоятельность, предоставив первоначальный взнос. Обширный перечень необходимых документов также может привести к возникновению затруднений при оформлении ипотеки.
- Размер переплаты. По сравнению с другими предложениями, ставка по ипотеке находится на относительно низком уровне. Однако длительный период кредитования приводит к тому, что размер переплаты будет существенным. Итоговая стоимость предложения может превысить первоначальную цену недвижимости в несколько раз.
В процессе оформления заемщик столкнется с дополнительными расходами. Чтобы заключить сделку, предстоит приобрести страховку, оплатить расходы на услуги нотариуса и иные затраты. Все платежи ложатся на плечи заемщика.
Оформление недвижимости в рассрочку
Если человек пытается решить, что лучше: ипотека или рассрочка, стоит ознакомиться и со вторым предложением. В большинстве строительных компаний имеются собственные программы кредитования для клиентов. Чтобы воспользоваться таким предложением, потребуется подписать договор долевого участия или купли-продажи. В таком соглашении будут иметься пункты, касающиеся отсрочки платежа и графика внесения денежных средств. Владельцем имущества в этой ситуации гражданин станет после внесения первого платежа или полного закрытия обязательств. Особенности расчета зависят от внутренней политики в выбранной организации.
Плюсы использования метода
Если приобретается квартира в рассрочку без ипотеки, человек столкнется с рядом преимуществ, которые выгодно выделяют услугу на фоне других. Предложению свойственны следующие плюсы:
- Минимальный пакет документации. Чтобы принять участие в программе от застройщика, потребуется только паспорт. Справку о доходах и документальное подтверждение трудовой занятости предоставлять не нужно. Привлечение созаемщиков и поручителей также не требуется.
- Оформить сделку можно максимально быстро. Процедура занимает всего несколько дней. Все действия выполняются за два-три посещения. Покупателю предстоит выбрать подходящую недвижимость и забронировать ее. Далее происходит подготовка договора, которым занимается продавец. Затем заключается сделка.
- Процентная ставка по предложению низкая. Квартира в рассрочку в Москве без ипотеки может быть куплена под 2-3% годовых. Если период возврата долга небольшой, застройщик может предоставить услугу и вовсе без процентов.
- Услугой могут воспользоваться клиенты, успевшие испортить кредитную историю. Большинство застройщиков не проверяют рейтинг клиента и ограничиваются минимальным анализом данных.
- Дополнительные расходы практически отсутствуют. Застройщик не требует от клиента приобретения страхового полиса.
Минусы применения услуги
Ипотека в рассрочку от застройщика имеет ряд минусов. Так неприятными из них являются:
- Небольшой срок кредитования. Деньги предстоит внести в течении 1-3 лет. В редких ситуациях период может доходить до 5 лет.
- Наличие стартового платежа. Его размер составит 30-50%. Ипотека или рассрочка без первоначального взноса не предоставляется.
- Большие ежемесячные взносы. Вытекают из маленького срока возврата денежных средств.
Разбираясь, как купить квартиру без ипотеки в рассрочку, стоит уделить особое внимание договору. Некоторые компании оставляют за собой возможность менять стоимость квадратного метра. Такое положение может быть помещено в договор купли-продажи в изолированном виде. Потребность в изменении стоимости квадратного метра может объясняться следующими особенностями:
- повышением цены на строительные материалы;
- потребностью в благоустройстве территории;
- иными моментами, которые не были учтены ранее.
О повышении стоимости квадратного метра приведет к существенному увеличению общей цены жилья. Гражданину, купившему квартиру в рассрочку, в итоге предстоит заплатить гораздо больше, чем он рассчитывал изначально.
Что выбрать?
Решая, что лучше: ипотека или рассрочка, человек должен дать ответ на следующие вопросы:
- Какая квартира планируется для приобретения – новая и в старом фонде?
- Какое количество денежных средств заемщик готов предоставить в качестве первоначального взноса?
- Сможет ли человек закрыть обязательства в течение короткого промежутка времени или ему требуется продолжительный период для расчета по обязательствам?
- Имеется ли у гражданина возможность оплатить дополнительные расходы.
Оба способа имеют ряд положительных и отрицательных особенностей. Судить о выгодности предложения стоит, исходя из конкретных нюансов сложившейся ситуации. Ипотека полезна гражданам, которые не могут одновременно предоставить большую сумму денежных средств. Услуга позволит осуществлять расчет в течение продолжительного периода, внося при этом маленькие платежи.
Рассрочка позволит снизить стоимость покупки квартиры за счет привлечения заемных средств, но потребует наличие большой суммы для первоначального взноса. Гражданин, выбравший это предложение, должен быть готов к большой ежемесячной нагрузке на бюджет. Нередко рассрочка предоставляется только на период строительства недвижимости. При этом гражданин не будет являться владельцем квартиры до расчета с финансовой организацией.
В среднем россияне минимум трижды в течение жизни продают, покупают или меняют недвижимость. Как правило, цель таких сделок – улучшение жилищных условий. Дополнительные квадратные метры, хороший район и удобная планировка стоят недешево - редкий покупатель может позволить себе решить квартирный вопрос за счет накоплений. Большинству приходится брать в долг. Остается только решить, где выгоднее занимать недостающую сумму – у банка, или у застройщика. Эксперты рынка недвижимости поясняют, как купить жильё в рассрочку, и чем такая схема выгоднее ипотеки.
Рассрочка от застройщика – типичные условия сделки
По сути рассрочка – это механизм, при котором покупатель занимает недостающую сумму у продавца, выплачивая стоимость квартиры по частям. В России этот способ оплаты появился в середине 90х, когда ипотечный рынок находился в зачаточном состоянии – банки давали жилищные кредиты только на короткие сроки и под гигантские проценты. К примеру, в 1999 году ставка по ипотеке составляла 35%, а средства предоставлялись лишь на 5 лет. В такой ситуации рассрочка часто была единственной альтернативой – она стоила не намного дешевле ипотеки, зато оформить подобную сделку было значительно проще.
Со временем условия кредитования недвижимости стали гуманнее и большинство сделок с участием заёмных средств стали проводиться по ипотеке. Однако рассрочка от застройщика продолжает занимать существенную долю рынка. Как правило, она существует в рамках специального предложения конкретного девелопера, поэтому условия существенно варьируются в зависимости от объекта и его степени готовности.
«Обычно сумма минимального первоначального взноса колеблется в пределах 30-50%, а оставшаяся сумма разбивается на ежемесячные платежи с индексацией», - поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». По словам эксперта, стандартная рассрочка предоставляется на срок от 2 месяцев до трех лет, но чаще всего застройщики предлагают рассрочку на срок, совпадающий с окончанием строительства. «При этом рассрочка является достаточно безопасной схемой оплаты: если объект реализуется в соответствии с 214-ФЗ, график оплаты в рассрочку является одним из условий ДДУ. Во всех других случаях с покупателями заключается договор рассрочки платежа», – резюмирует Ирина Доброхотова.
Специалисты выделяют несколько распространенных ситуаций, в которых покупка квартиры в рассрочку максимально выгодна покупателям:
- Встречная покупка
Новое жильё на первичном рынке недвижимости приобретается за счет продажи старой квартиры, при этом между клиентом и застройщиком заключается договор с рассрочкой платежа.
- Покупка с использованием субсидии
Часто рассрочка оптимальный вариант для людей, которые ждут получения материнского капитала или другой жилищной субсидии в определенный срок. К примеру, она позволяет максимально выгодно вложить имеющуюся сумму при покупке новостройки по стартовой цене и не переплачивать проценты за кредит в ожидании оставшейся части денег.
- Покупка с невозможностью подтвердить доход
Рассрочка становится выходом для людей, которые не могут получить ипотеку, так как их высокий материальный доход не может быть подтвержден работодателем. Также этот вариант удобен для покупателей, который рассчитывают покрыть сумму сделки за счет наследства, будущей продажи имущества или крупного гонорара, которые пока невозможно официально предъявить банку.
Новостройка в рассрочку – примеры недвижимости в Москве
Не секрет, что лишь малая часть россиян может позволить себе единовременно выплатить 100% стоимость новой квартиры. При этом, по оценкам экспертов , при определенных условиях рассрочка может вполне конкурировать с ипотекой. Чем дольше времени застройщик готов дожидаться последнего взноса, тем активнее клиенты интересуются предложенной схемой.
К примеру, специалисты «БЕСТ-Новострой» подсчитали, что примерно 45% квартир девелопера приобретаются в ипотеку, а на рассрочку (в зависимости от условий и стоимости квартир) приходится порядка 30% предложений. «Примером может служить ЖК «Новое Бутово»: здесь нет рассрочки, зато доля ипотеки достигает 80%. В то же время в ЖК «Белые Росы» рассрочка предоставляется до окончания строительства при условии выплаты первоначального взноса от 50%. Как результат – в октябре доля ипотеки и рассрочки практически сравнялись. При этом сделки со 100%-ной оплатой отошли на третье место», - комментируют текущую ситуацию представители застройщика.
В среднем при покупке жилья на первичном рынке рассрочка предоставляется на период от года до трёх лет. При этом беспроцентный срок будет совсем небольшим – около пары месяцев. Хотя в ЖК «Белые Росы» клиент, который внес 80% стоимости объекта, может бесплатно отсрочить окончательный платеж на полгода. Но в большинстве других комплексов «БЕСТ-Новострой» эта опция доступна на срок до полутора лет под 1-1,5% в месяц.
В целом большинство крупных девелоперов готовы предоставить клиентам возможность платить по частям. Сегодня рассрочка возможна примерно в 70% жилых комплексов на первичном рынке Москвы. Само наличие такой опции считается конкурентным преимуществом застройщика - свидетельствует о финансовой стабильности компании и лояльности к покупателям. «Хотя идеализировать данный способ оплаты не стоит: в отличие от ипотеки, срок, на который предоставляется рассрочка, гораздо меньше, чем при ипотеке, соответственно и платежи, как правило, выше», - отмечают эксперты «БЕСТ-Новострой».
Когда рассрочка лучше ипотеки
Рассрочка – это оптимальный вариант для платежеспособных представителей среднего класса, доход которых позволяет оплатить всю стоимость недвижимости в сжатые сроки. Вот типичные причины, по которым рассрочка оказывается предпочтительнее ипотеки:
- Плохая кредитная история
Прошлые «кредитные грехи» часто не позволяют людям получить ипотеку под приемлемый процент, даже несмотря на высокий доход. В отличие от банка, застройщик не будет так щепетилен.
- Нежелание возиться с документами
Процедура оформления рассрочки пройдет гораздо быстрее ипотечной сделки и потребует оформления гораздо меньшего объема документов.
- Экономия на банковских комиссиях и страховке
Покупателю не придется платить за дополнительные обязательные сервисы вроде оценки недвижимости или страхования из своего кармана.
- Уверенность в том, что сделка будет одобрена
При подаче заявки на ипотеку покупатель никогда не может быть уверен на 100%, что его сделка одобрят и время не будет потрачено в пустую. В случае с рассрочкой такой риск минимален.
- Экономия на процентах
За счет более коротких сроков рассрочки по сравнению с ипотекой переплата получается несравнимо меньшей. Также иногда девелоперы предлагают более низкую процентную ставку, чем банки.
«Рассрочка значительно увеличивает интерес к объекту, особенно когда продажи начинаются на «низкой» стадии его готовности», - резюмируют эксперты компании «БЕСТ-Новострой». – «Однако говорить, что она является драйвером спроса на новостройки, как, например, ипотека, нельзя. К тому же, когда у застройщика остается небольшой объем непроданных квартир, и они пользуются спросом, то и рассрочки, как правило, уже не предоставляются».
Главный минус рассрочки – крупные ежемесячные платежи, несоразмерные регулярному доходу существенной доли покупателей недвижимости. Однако для людей, которые уже располагают большей частью суммы, она может стать выгодной альтернативой дорогому жилищному кредиту. При определенных условиях рассрочка на несколько лет под разумный процент может стать оптимальным компромиссом между бесконечным откладыванием денег на новое жильё и ипотечным ярмом.