Среди банковских услуг помимо аккредитива есть другие со схожими функциями. Одним из таких финансовых инструментов являются счета эскроу. Они появились в России относительно недавно, только в 2012 году. Рассмотрим, каковы же отличия эскроу от аккредитива.
Понятие и особенности применения в России
Счет эскроу – финансовый инструмент, который предназначен для снижения рисков при осуществлении торговых сделок, например, купли-продажи недвижимости. Сам счет носит условный характер. На нем учитываются документы, подтверждающие право собственности, деньги, но до определенного момента. Этот момент как раз и указывается в договоре на открытие эскроу.
В Россию этот финансовый инструмент пришел в 2012 году, тогда в законодательстве впервые был использован новый вид соглашения, предназначенного для условного хранения имущества, а также специальная разновидность счетов для учета подобных сделок.
В мировой финансовой практике счета эскроу открываются банками, финансовыми компаниями, эскроу-агентами и т.п. Они очень похожи по своему функциональному предназначению на такие банковские инструменты, как аккредитив, инкассо, гарантия, вексель, банковская ячейка.
Наиболее часто счета эскроу используются для снижения риска при торговых операциях, когда контрагенты мало знакомы между собой и уровень доверия между ними низкий. Например, в США подобный финансовый инструмент сопровождает сделки по купли-продаже недвижимости.
Обычно участие в операции принимают три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Задача последнего осуществлять контроль над тем, чтобы сделка прошла в полном соответствии договорным условиям. И только после заключения договора, проверки документов эскроу-агентом продавцу выплачиваются деньги. Таким образом, эскроу выступают дополнительной гарантией выполнения сторонами всех условий сделки.
В России счета эскроу используются аналогично. Они подойдут как для отечественных компаний, так и для нерезидентов, которые проводят торговые операции на территории РФ. С их помощью можно:
- Обеспечить выполнение условий контракта.
- Гарантировать надежное хранение денежных средств, которые выступают оплатой по контракту.
Обычно деньги хранятся в банке, который выступает эскроу-агентом и не является заинтересованной стороной в сделке.
Чаще всего этот финансовый инструмент применяется для обеспечения выполнения таких операций, как:
- купля-продажа недвижимости, в т.ч. между застройщиком и дольщиком;
- торговые сделки между контрагентами, предметом которых выступают товары, услуги, права на интеллектуальную собственность;
- покупка ценных бумаг.
Во время торговой операции принимают участие три стороны:
- депонент – покупатель товаров или услуг;
- бенефициар – продавец имущества;
- эскроу-агент – банк, который следит за выполнением условий контракта, отвечает за сохранность денежных средств и документов. И после проверки сделки по всем условиям договора выплачивает деньги продавцу и отдает активы покупателю.
Отличия от аккредитива, преимущества и недостатки
Какое же отличие эскроу от аккредитива, ведь по своему функциональному назначению эти два инструмента очень похожи – они предназначены для снижения риска при торговых сделках. Но все же между ними есть существенная разница, и заключаются она в следующем:
- В отличие от аккредитива, счета эскроу закрываются только при личном присутствии всех участников сделки. Аккредитив же может быть отозван в любой момент покупателем, а отзывной – самим банком без предварительного уведомления сторон. В международной практике отзывные аккредитивы с 2007 года запрещены.
- Аккредитивная форма расчета строго регламентируется законодательством, а договор с использованием счетов эскроу носит более гибкий характер. В последнем стороны могут указать только те условия, которые им нужны для осуществления сделки. А вот что необходимо для аккредитива, строго прописано в законодательных актах Центробанка. Другими словами пакет документов, набор условий по счетам эскроу формируется сторонами, а при аккредитивных формах расчетов он предусмотрен законодательством.
- При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложиться полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Имеется ввиду, что выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным условиям. А при использовании счетов эскроу банк обязан полностью контролировать и проверять выполнение сделки от самого начала до ее завершения.
Существенным преимуществом счетов эскроу по сравнению с аккредитивами является их более гибкий характер, простота оформления. А с другой стороны, эта форма расчетов имеет и недостатки:
- На сегодняшний день право открывать счета эскроу имеет только 21 банк. А аккредитив относится к стандартным банковским продуктам, который присутствует в линейке финансовых услуг каждого банка.
- Деньги депонента на счетах эскроу на случай банкротства финансового учреждения застрахованы Агентством только в пределах суммы до 10 млн. рублей.
- Денежные средства на счетах эскроу слабо защищены от мошеннических схем, где участие принимают сотрудники банка. Аккредитив в этом случае имеет более существенный уровень защиты. Но в противовес сказанному, хочется отметить, что отбор банков, которые имеют право открывать подобные счета, осуществляется Центробанком после тщательной проверки, и это в большой степени исключает подобные риски.
Следует также отметить, что эта финансовая услуга развивается в России стремительными шагами. Так, по прогнозам банкиров до конца 2019 года около 30% всех ипотечных сделок будут осуществляться с помощью эскроу счетов. И кстати, большой взнос в расширение функционала этого банковского инструмента делает судебная практика, которая формируется в ходе отношений между застройщиками и покупателями недвижимости.
Предложения российских банков
На сегодняшний день осуществить страхование рисков ипотечной сделки и открыть счета можно в 21 российском банке. Речь идет о Сбербанке, «Газпромбанке», ВТБ, «Россельхозбанке», «Совкомбанке» и других. 
В «Генбанке» же для физических лиц действуют другие тарифы:
- открытие счета обойдется в 1 250-2500 рублей (зависит от отделения банка);
- выполнение условий сделки – 1 250-2500 рублей;
- изменение условий – 1 000 рублей.
Вот еще для сравнения условия обслуживания счетов эскроу от «Первоуральскбанка»:
- открытие – 1 000 рублей;
- изменение условий – 500 рублей;
- выдача наличных бенефициару в сумме более 3 млн. рублей – 0,05%, но не более 3 000 рублей.
Как видно из вышеизложенного, банки обычно берут плату за открытие счета эскроу, а также при заключении дополнительных соглашений. Название же остальных комиссий носит индивидуальный характер и зависит от банка-агента.
Следует отметить, что большинство финансовых организаций открывают счета эскроу бесплатно в качестве комплексной услуги, сопровождающей ипотечное кредитование. Стоит отметить, что также применяется довольно часто.
Эскроу-счет (от англ. escrow) – особый тип доверительных счетов, широко используемый в мировой практике для совершения безопасных торговых операций. Суть такой услуги заключается в следующем. При заключении сделки с недвижимостью или другим ценным имуществом стороны регистрируют в банковской или другой компании специальный аккаунт, на котором учитывается оговоренная сумма денежных средств. В случае выполнения одной из сторон всех условий, прописанных в договоре, независимый доверительный агент передаёт ей размещённые деньги, тем самым закрывая соглашение. До этого момента средства блокируются (депонируются), и не могут использоваться в расходных операциях.
Договор счета эскроу
Так называемый доверительный договор счета (эскроу) широко используется для проведения практически любых торговых операций. В частности, во многих западных странах (включая США) подобная форма расчётов очень часто используется при заключении соглашений с недвижимым имуществом. При этом в escrow-сделке участвуют три стороны: продавец, покупатель и агент – независимое третье лицо, берущее на себя обязательства по временному сохранению финансовых средств до наступления определённых обстоятельств, оговоренных контрактом. Роль агента может играть банк, юридическая компания или специализированная коммерческая организация.
Открытие счета эскроу
Услуги по открытию счета эскроу в России сегодня предлагаются сразу несколькими банковскими организациями. При этом владельцем escrow может стать как юридическое лицо (компания) или индивидуальный предприниматель, так и физическое лицо. Процедура включает следующие этапы:
- составление и подписание трехстороннего договора, сторонами которого являются плательщик (т.н. депонент), получатель (бенефициар), а также доверительное лицо;
- регистрация соответствующего счета;
- размещение на нём оговоренной денежной суммы, используемой для выполнения расчётов по торгово-финансовой операции, выступающей предметом договора.
В свою очередь, банк (доверительная сторона) обязуется обеспечивать наличие неснижаемого остатка путём технической блокировки денег до выполнения оговоренных обязательств.
Эскроу счет в Сбербанке
Большинство российских банков пока что не оказывают услуги по полноценной поддержке escrow. Сбербанк России – не исключение. По состоянию на начало 2016 года на официальном сайте крупнейшей банковской организации РФ нет никакой информации о возможности открытия эскроу-счета в Сбербанке. Впрочем, руководство банка не отрицает, что такой продукт в скором времени может появиться в списке банковских услуг. Более того, официальные представители компании неоднократно заявляли о целесообразности использования escrow для «дольщиков» (участников программ по купле-продаже недвижимости в долевом строительстве).
Станет ли эскроу дороже аккредитива?
Ещё один насущный вопрос, волнующий как агентов, так и потенциальных депонентов – станет ли эскроу дороже аккредитива (особого типа денежного обязательства, принимаемого банком по поручению плательщика). В настоящее время большинство финансовых экспертов не исключают подобной возможности. При этом такая разница может быть обусловлена тем, что к эскроу-агентам (банкам) предъявляются гораздо более высокие требования. Впрочем, данное утверждение нельзя назвать постулатом, и с развитием популярности такой финансовой услуги её стоимость может снизиться по сравнению со стоимостью аккредитивов.
Эскроу-счета: перспективы в российском законодательстве
Что ожидает в будущем такой вид банковских услуг, как эскроу-счета? Перспективы в российском законодательстве пока что не определены, поскольку в правовой базе подобные инструменты расчётов появились относительно недавно (летом 2014 года) и пока не получили должного распространения. При этом эксперты обращают внимание на то, что даже если escrow-услуги в ближайшем будущем получат широкое распространение в РФ, их функционал будет во многом отличен от западных аналогов, поскольку в российском законодательстве конструкция такого контракта представляет собой «урезанный» вариант. Кроме того, сами условия, на которых будут заключаться такие сделки, не могут быть облечены в строгие рамки, а их главной чертой станет максимальная гибкость.
Плюсы и минусы счета эскроу
Каковы плюсы и минусы счета эскроу? Договоры условного депонирования имеют как свои преимущества, так и целый ряд спорных моментов. В числе главных достоинств – сведение к минимуму финансовых рисков (включая вероятность контакта с мошенниками) и гарантии успешного проведения коммерческих сделок с недвижимостью и другим ценным имуществом. Что касается проблемных моментов, то здесь можно упомянуть необходимость сотрудничать с посредником, что влечёт дополнительные комиссионные расходы и повышает общую стоимость операции. К тому же, как было сказано, в России с такими операциями пока что работают считанные компании.
Для каких видов сделок применяется счет эскроу?
Кратко рассмотрим, для каких видов сделок применяется счет эскроу, открываемый в банке или другой агентской компании. В зарубежных странах наибольший процент заключаемых контрактов приходится на операции с недвижимым имуществом. Кроме того, такие финансовые платформы нередко используются в странах Европы и США для внесения денег для оплаты налогов на недвижимость и страховых ипотечных выплат. Впрочем, сферу использования продукта можно назвать по-настоящему универсальной, поскольку подобные услуги сегодня используются в любых договорных отношениях, от покупки авто до слияния и поглощения крупных компаний.
Какова схема действия счета эскроу?
Для того чтобы наглядно представить, какова схема действия счета эскроу, достаточно привести простой алгоритм.
- Две стороны, решившие заключить соглашение (продавец и покупатель), обращаются к третьей – незаинтересованному и независимому лицу, выступающему в роли escrow-агента.
- Агент регистрирует отдельный договорной счет, основываясь на инструкциях и поручениях бенефициара и депонента.
- На нём временно размещаются денежные средства или другие ресурсы, обозначенные условиями контракта.
При выполнении одной из сторон всех принятых обязательств посредник принимает на себя обязанность перечислить заблокированные деньги и успешно закрыть контракт.
У россиян появилась возможность открывать в банках новый вид счета - счет-эскроу, который очень популярен на Западе. Но в России он как-то не прижился. Впрочем, в скором времени все может измениться.
Счет-эскроу можно использовать, к примеру, для расчетов при сделках с недвижимостью. Схема проста: покупатель и продавец договариваются о сделке и всех условиях, при которых она будет считаться выполненной.
Потом в банке открывается счет-эскроу, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости недвижимости, которую собирается приобрести. Проверить состояние этого счета в любое время могут все стороны, но забрать средства продавец сможет только после подписания всех документов, список которых обговаривается заранее. Эскроу-агент (банк) следит за тем, чтобы все договоренности были соблюдены.
Как отмечает вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов, эскроу-счета в мире используются повсеместно, особенно при международной торговле, когда требуется оплатить товар, который еще в пути и не дошел до покупателя. Но в России их применение в силу законодательных особенностей пока ограничено сферой недвижимости. Впрочем, и здесь инструмент пока не нашел популярности.
"Наш народ привык, что в таком деле без банковской ячейки не обойтись - стороны деньги пересчитали, проверили, положили в сейф, а потом забрали", - напоминает он. Эскроу - почти то же самое, только в безналичном варианте. Казалось бы - выгодно, потому что поход в банк и обратно с крупной суммой может выйти боком. Но есть проблема, о которой говорят и риелторы: для определенной категории наших граждан такие счета слишком прозрачны, а "светить" реальную сумму сделки и в случае чего объяснять, откуда деньги, горят желанием далеко не все и не всегда. К тому же у покупателей возникают налоговые последствия, а это не всегда приятно.
В результате сейчас в нашей стране даже точной статистики по количеству открытых эскроу-счетов нет. "Центробанк такую информацию не собирает, потому что и собирать-то пока, скорее всего, нечего, - сетует Иванов. - Кроме того, есть много нерешенных юридических вопросов, а потому сильно экспериментировать банки не торопятся".
10 миллионов рублей страхуются государством на эскроу-счете. Для обычных депозитов эта сумма не превышает 1,4 миллиона рублей
Со своей стороны, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко называет еще одну важную проблему. Львиная доля сделок с недвижимостью сегодня относится ко вторичному рынку, на котором, в свою очередь, много альтернативных сделок.
"Здесь в цепочке участвует не три стороны (продавец, покупатель, банк), а несколько - пять и более, - говорит он. - И часто происходит, что продавец второй квартиры не может внести деньги, пока не продаст первую". Так что рушится вся с трудом налаженная цепочка. Для открытия эскроу-счетов такая ситуация недопустима.
Кстати, счета-эскроу, которые граждане открывают при совершении сделок с жилой недвижимостью, входят в систему страхования вкладов. Причем сумма, подлежащая страхованию, достигает 10 миллионов рублей, а не 1,4 миллиона, как при обычных вкладах.
Добавить эскроу-счетам популярности могут поправки в закон о долевом строительстве, которые находятся на рассмотрении в Госдуме и уже прошли первое чтение в феврале этого года. Они обязывают хранить средства дольщиков на эскроу-счетах. Застройщикам эти деньги будут доступны только после выполнения всех обязательств. Но эксперты пока сомневаются, что законопроект при рассмотрении во втором чтении будет принят без всяких изменений.
С одной стороны, в случае принятия этих поправок дольщики будут защищены. С другой - интерес застройщиков, которым средства нужны "здесь и сейчас", будет потерян. полагает Олег Иванов. Поэтому они могут пролоббировать некоторые поправки в существующий законопроект.
Эксперты тем временем отмечают еще одну проблему, из-за которой эскроу-счета пока не получили большого распространения в нашей стране. "В массовом сознании наших граждан наличные деньги все еще играют огромную роль", - отмечает Олег Иванов. Да и бизнес к прогрессивным технологиям относится с недоверием. К тому же есть старый проверенный способ - аккредитив. Здесь, правда, задействованы четыре стороны: покупатель и продавец, и два банка, представляющие их интересы. Схема похожая, хотя эскроу-счет более гибкий инструмент, условия которого стороны могут изменять как угодно. Естественно, предварительно договорившись об этом.
Как отмечает гендиректор юридической компании BMS Law Firm Алексей Матюхов, сдерживающим фактором является наличие ограничений, которые действуют в России. Например, на счет-эскроу у нас можно внести исключительно денежные средства, а эскроу-агентами могут быть только банки. В международной практике перечень имущества значительно шире, вплоть до интеллектуальной собственности, а агентом могут выступать, в том числе, адвокат или нотариус, которому доверяют обе стороны.
Новые ценные бумаги
РЖД планирует выпустить облигации с дисконтом
РЖД рассматривает возможность размещения облигаций. "Мы предложим, возможно, новые финансовые механизмы. По облигациям мы сейчас платим купоны, а может быть, предложим не купонный доход, а выпустим дисконтные облигации", - сказал журналистам глава компании Олег Белозеров.
Но пока этот вопрос в стадии обсуждения. Какое будут принято решение - узнаем через месяц, дал понять Белозеров. По его словам, компания планирует в ближайшее время определиться с тем, будет ли она выходить именно с дисконтными облигациями или разместит традиционные бумаги с купонным доходом.
"Сейчас коллеги прорабатывают. Надо понять, насколько и какой из механизмов нам даст более низкие расходы", - пояснил глава РЖД.
Дисконтные облигации, напомним, размещаются с "маржой" по номиналу. Разница цены размещения и погашения и составляет доход инвестора. Сегодня в обращении находится 15 выпусков биржевых облигаций РЖД белее чем на 312 миллиардов рублей. Еще есть 13 выпусков классических облигаций почти на 190 миллиардов.
Инфографика "РГ". Фото: Антон Переплетчиков / Юлия Кривошапко
С 1 июля 2014 года в ГК РФ появился новый инструмент взаимодействия между контрагентами – договор счета эскроу. Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (). Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большинства предусмотренных законом сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости. Однако, несмотря на популярность этого института за рубежом, в России договор счета эскроу широкого распространения даже после его законодательного урегулирования так и не получил. Разберемся в причинах этого, а также рассмотрим особенности этого договора подробнее.
Что такое договор счета эскроу?
Если изложить данную в ГК РФ формулировку более понятным языком, то эскроу-отношения можно описать как трехсторонние отношения, при которых должник во исполнение своего основного обязательства передает деньги не непосредственно контрагенту, а третьему лицу (эксроу-агенту). Кредитор, что важно, может получить эти деньги только после того, как наступят определенные в договоре обстоятельства. Заключается такой договор, как правило, в трех экземплярах.
МНЕНИЕ
Анастасия Малюкина, юрист адвокатского бюро Forward Legal:
"В мировой практике соглашения об эскроу широко распространены. И я в данном случае говорю не только о таких странах, как США, Германия, Швейцария, Англия, но и о странах восточного направления: Китае и Японии. Недавно я столкнулась с делом, в котором эскроу-агентом выступал банк Монголии, причем выступал весьма успешно, обеспечивая соответствующие обязательства. И вот такая популярность этого механизма, несмотря на то, что в большинстве стран он нормативно не урегулирован, объясняется тем, что счет эскроу действительно удобен и что он действительно выполняет свою главную функцию – обеспечивает надлежащее обеспечение обязательств по основному договору. Причем распространяется это на совершенно разные сферы – неважно, идет ли речь о слиянии или поглощении компаний, лицензионных отношениях, покупке гражданином квартиры, самолета, яхты и др. "
Таким образом, договор счета эскроу – достаточно универсальная конструкция, которая позволяет повысить уверенность сторон сделки в том, что они получат то, на что рассчитывали. В крайнем случае, даже если сделка не состоится, должник сможет вернуть себе часть тех денег, которые он планировал передать кредитору, но не передал в силу того, что тот не исполнил свои обязательства надлежащим образом.
Если раньше, решив открыть счет эскроу, стороны прибегали к нормам международного права, то в прошлом году возможность заключать такие договоры была закреплена и в российском законодательстве. Говоря об этой разновидности договора, стоит отметить несколько основных его особенностей или характеристик.
1
В договоре счета эскроу участвуют не только эскроу-агент (банк) и депонент, то есть владелец счета, но и бенефициар – тот, кому денежные средства предназначены. И, соответственно, бенефициар имеет реальную возможность на равных с остальными влиять на условия соответствующего договора.
2
Денежные средства, передаваемые на счет эскроу, обособляются. То есть они перечисляются на специальный счет, учитываются банком, блокируются и по общему праву ни депонент, хотя он является владельцем счета, ни бенефициар, хотя эти денежные средства ему предназначены, не имеют права распорядиться ими до наступления определенных в договоре обстоятельств (). При возникновении таких обстоятельств банк обязан выдать причитающуюся бенефициару сумму ему на руки или перечислить на указанный счет в установленный договором срок, а при его отсутствии – в 10-дневный срок с момента наступления обязательства ().
3
Стороны сохраняют возможность контроля за тем, что происходит на счете эскроу – и бенефициар, и депонент могут в любой момент времени попросить банк предоставить им актуальную информацию по счету ().
4
Конструкция договора счета эскроу достаточно гибкая. Как подчеркивает директор Юридической дирекции Росбанка , на сегодняшний день масштаб спроса на такой вид договора не позволяет банкам сделать стандартный продукт. Более того, она убеждена, что даже если эскроу станет действительно популярным инструментом, подход к заключению договора все равно останется гибким и будет соответствовать характеру сделки и потребностям сторон. Так, депонент и бенефициар могут влиять на перечень оснований, при наступлении которых последний может получить предназначенные ему денежные средства, находящиеся на счете. С учетом конкретных отношений, сложившихся между сторонами, с учетом специфики конкретного основного обязательства они могут определить подходящие условия. Более того, Анастасия Малюкина добавляет, что депонент и бенефициар могут предусмотреть в договоре условие, обязывающее эскроу-агента проверять наступление соответствующих оснований и осуществлять проверку предоставленных сторонами документов не формально, а более основательно – в этом, по мнению эксперта, заключается основное отличие договора счета эскроу от аккредитива.
НАША СПРАВКА
Аккредитив – денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика. Позволяет производить платежи в пользу получателя средств по аккредитиву, а также оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо передать другому банку полномочия осуществить эти операции ().
Однако стоит отметить, что в отечественном законодательстве конструкция договора счета эскроу представляет собой урезанный вариант того соглашения, который получил распространение в мировой практике. В российском праве этот институт характеризуется:
- ограниченным перечнем имущества, которое может быть передано на счет эскроу – в этой роли могут выступать только денежные средства (тогда как за рубежом эскроу-агенту может передаваться любое имущество);
- ограниченным перечнем эскроу-агентов – на сегодняшний день эту функцию могут выполнять только кредитные организации (за границей в качестве эскроу-агентов могут выступать адвокаты, страховые агенты и любое другое лицо, которому доверяют стороны сделки). При желании стороны могут задействовать нотариуса, воспользовавшись другим похожим институтом – внесением денежных средств на депозит нотариуса (), однако этот инструмент не дает тех же возможностей, которые предусматривает договор счета эскроу.
МНЕНИЕ
Полина Лебедева, директор Юридической дирекции Росбанка:
"Мне представляется, что статус эскроу-агента как кредитной организации сохранится достаточно долго, поскольку таким образом, в частности, будет обеспечиваться противодействие легализации доходов, добытых преступным путем, именно в силу особой специфики и жесткости банковского регулирования в этой сфере.
Вместе с тем мы на нашей практике видим, что запрос со стороны бизнеса к договорам счета эскроу есть. Могу также заметить, что упоминание об использовании счетов эскроу существует и на уровне нормативных актов, регламентирующих различные аспекты расчетов – в частности, по сделкам купли-продажи недвижимости, где прямо определена возможность использования эксроу-счета на период до регистрации перехода права собственности и завершения расчетов между сторонами [подп. 4.45.3 п. 4 разд. 4 гл. А ч. II Приложения к Положению Банка России " " от 16 июля 2012 г. № 385-П. – Ред .]. Более того, размер возмещения по вкладам на эскроу счетах, используемых в сделках купли-продажи недвижимости, значительно выше, чем по обычным счетам [ , Федерального закона от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ " ". – Ред .]".
Давая оценку положениям о договоре счета эскроу в российском законодательстве, Анастасия Малюкина считает, что у него есть перспективы для развития: "На мой взгляд, хотя сложившейся практики за более чем год его существования пока нет, у этого института есть хорошее будущее, и я не исключаю, что в ближайшее время законодатель все же решит расширить сферу его применения, и, возможно, мы доживем до того момента, когда и у нас, в российском праве, будут реализованы такие специфические конструкции, как, например, эксроу исходного кода программного обеспечения, которое применяется в лицензионных отношениях за рубежом".
Некоторые особенности использования договора счета эскроу
Решив обратиться к данному институту при совершении сделки, стороны могут столкнуться с рядом нюансов. Рассмотрим некоторые из них.
1
На договор счета эскроу распространяются общие основания изменения договора. Это значит, что он может быть изменен:
- по инициативе сторон ();
- по решению суда ();
- в связи с существенным изменением обстоятельств ().
2
Истечение срока действия – главное основание прекращения договора счета эскроу (). Как правило, этот срок указывается в тексте самого договора. Но основаниями закрытия счета эскроу могут стать и иные обстоятельства () – например, признание физического лица недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также ликвидация юридического лица и т. д.
По общему правилу при закрытии счета эскроу, если нет оснований для передачи денег бенефициару или иное не предусмотрено договором, остаток денежных средств перечисляется или выдается депоненту ().
3
Момент банкротства (несостоятельности) кредитной организации, являющейся эскроу- агентом, напрямую влияет на то, кто именно, депонент или бенефициар, должен встать в реестр кредиторов. Если обстоятельства, при которых денежные средства должны быть списаны со счета, еще не наступили, то в реестр, по мнению старшего партнера адвокатского бюро Forward Legal Алексея Карпенко , должен вставать владелец счета (депонент). Если же такие обстоятельства уже наступили, то – бенефициар.
Станет ли эскроу дороже аккредитива?
Эксперты не исключают, что стоимость услуг по ведению счета эскроу действительно может быть выше стоимости аккредитива, поскольку в рамках договора эскроу к банкам предъявляется больше требований. Но с равной долей вероятности цена может быть и ниже, если учитывать систему гарантий по вкладам, которую предоставляет сторонам счет эскроу. На данный момент средняя стоимость открытия счета эскроу составляет 2,5 тыс. руб., а внесение в договор изменений и осуществление платежа в счет его исполнения могут обойтись в сумму от 500 руб. до 2,5 тыс. руб. При этом, как правило, банк получает вознаграждение не из тех денежных средств, которые находятся на счете эскроу ().
Вместе с тем Анастасия Малюкина убеждена, что расценки, в первую очередь, будут зависеть от того, насколько сложные отношения урегулированы в рамках каждого конкретного договора. "Когда только начинала изучение этой темы, увидела, что лишь единичные банки решили предоставлять такую услугу. При всем уважении к банковской системе я озадачилась, потому что когда мы говорим о том, что возможность выбора эскроу-агента ограничена, это создает определенные риски в реализации института. Как бы мы с вами ни хотели использовать счет эскроу, нам нужен третий, эскроу-агент. И если он не готов предоставить нам соответствующую услугу, если он чего-то боится или не уверен в том, насколько законодательство позволяет ему применять те или иные механизмы, то он в эти отношения вступать не будет. Поэтому я думаю, что сейчас вопрос тарифов – это вопрос политики, которую выберут банки", – рассуждает она.
Полина Лебедева также исключает возможность установления точного тарифа, поскольку договор счета эскроу – не массовый стандартизированный продукт. "Этот договор составляется пока под конкретный запрос. Безусловно, уже это обстоятельство требует гораздо больших трудозатрат со стороны банков и более высоких операционных издержек на поддержание этого продукта. Поэтому может получиться, что действительно такая вот сшитая на заказ одежка будет стоить дороже, чем костюм, сшитый на фабрике. Но опять же это вопрос рынка и практики", – считает эксперт.
При этом директор по правовой и корпоративной работе компании ЗАО "Русатом Оверсиз" Константин Кряжевских , ориентируясь на международную практику, придерживается мнения, что стоимость ведения счета эскроу в любом случае запредельной не будет.
Понятие «счет эскроу» в отечественном законодательстве появилось относительно недавно – с 2014 года. Это особый вид банковского счета, который, кстати, с 1 июня 2018 года Гражданский кодекс РФ регулирует более детально (параграф 3 гл. 45). Рассмотрим, что этот счет из себя представляет и в каких случаях целесообразно работать именно с ним.
Что говорит ГК РФ
Согласно статье 860.7 Кодекса, по договору счёта эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денег, полученных им от владельца этого счета (депонента) с целью их передачи их другому лицу (бенефициару), когда на то будут основания, предусмотренные договором счета эскроу.
Таким образом, до возникновения соответствующего основания у бенефициара нет возможность забрать деньги со счета.
Если резюмировать, что это – счет эскроу простыми словами, то это современный расчетный и одновременно обеспечительный механизм, который защищает интересы обеих сторон в расчетах по сделке.
Кто может открыть
Формально открыть эскроу счет для расчетов на территории РФ может как российская фирма (ИП, физлицо) – продавец или покупатель, так и иностранная компания – нерезидент РФ.
Преимущества механизма эскроу
Можно выделить очевидные плюсы, которые даёт рассматриваемый счёт:
- обеспечивает исполнение расчётных обязательств по договору;
- деньги в безопасности, так как находятся у независимого третьего лица (банка как эскроу-агента), которому они никак не принадлежат и у него нет своего интереса в сделке;
- позволяет перераспределять нагрузку по уплате комиссий банку между покупателем и продавцом.
| Плюсы для покупателя (депонента) | Плюсы для продавца (бенефициара) |
| Деньги в безопасности у банка независимой стороны по основному обязательству | Бенефициаром по счету эскроу может быть:
|
| Уверенность в том, что оплата будет сделана только после возникновения оснований, предусмотренных договором счета эскроу (отгрузки товаров, предоставление услуг и др.) | Бенефициар не обязан быть клиентом банка, где открыт счет эскроу |
| Банк контролирует соответствие и полноту представленных документов условиям договора счета эскроу | Банк контролирует операции по счету и соблюдение сторонами установленных договором счета эскроу ограничений на распоряжение деньгами на счете |
| Минимизация рисков неоплаты | |
| Сведения, составляющие банковскую тайну по договору счета эскроу, предоставят и депоненту, и бенефициару | |
Где применяется эскроу
Назовём основные сферы применения счетов-эскроу:
- купля-продажа недвижимости, в том числе земельных участков;
- купля-продажа товаров, работ, услуг, прав на результаты интеллектуальной деятельности;
- купля-продажа акций, долей участия;
- долевое строительство (ст. 15.4 и 15.5 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ <Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости˃.
Многие интересуются, подлежат ли страхованию счета эскроу. Да, если это прямо предусмотрено законом. Например, такой порядок с 02.04.2015 действует для расчетов по сделкам с недвижимым имуществом (ст. 12.1 Закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ <О страховании вкладов физлиц в банках РФ˃).
В чём отличие от аккредитива
Между эскроу счетом и аккредитивом разница есть, несмотря на всю похожесть этих механизмов расчёта: деньги будут получены только при выполнении бенефициаром определенных условий.
Вот в чём отличие эскроу от аккредитива (параграф 3 гл. 46 ГК РФ):
- при аккредитиве банк – сторона сделки поручения, а при эскроу – лишь агент, который получает деньги и потом переводит их кому нужно;
- с эскроу-агентом заключают договор об условиях перечисления денег, выдачи документов с возможностью включить любые сложные условия, а с банками и аккредитивами возможность включения различных условий на практике очень затруднена.
Эскроу для зарплатных целей: проект закона завис в Госдуме
Депутаты Госдумы, которые вносили законопроект № 133709-7 , планировали, что счет эскроу с 2018 года для работодателей по зарплате станет обязательным. Однако этого не произошло, поскольку проект им вернули на доработку.
Он предполагал, что работодатель на открытый ему банком счет эскроу обязан вносить денежные средства в размере и сроки, согласованные с работниками, но не реже 1 раза в месяц и не менее 1/10 МРОТ на каждого работающего по трудовому договору.
Проще говоря, на счете эскроу наниматель формировал бы зарплатный резерв на случай своей неплатёжеспособности или банкротства.