Погашение кредита в большинстве случаев означает внесение заемщиком ежемесячных платежей на счет кредитной организации. При заключении кредитного договора каждый заемщик получает от банка график ежемесячных платежей, который он должен обязательно придерживаться, если иное не предусмотрено договором. При нарушении сроков заемщик должен будет оплачивать штрафы и пени по кредиту.
В некоторых случаях банки могут отступить от своих правил и предоставить заемщику индивидуальный график погашения кредита, но такая возможность предоставляется только VIP-клиентам банка. При этом суммы выдаваемых кредитов достаточно большие, но кардинально изменить ситуацию на кредитном рынке они не могут.
Для всех остальных заемщиков существует два основных вида ежемесячных платежей: аннуитетные и дифференцированные. Многие заемщики не знают, что означают эти термины, просто погашая кредит без всяких для себя выгод и удобств. Однако у каждого из этих видов платежей есть свои особенности. Это особенно интересно тем заемщикам, которые привыкли считать свои деньги.
Аннуитетные платежи
| Банк | Сумма(руб.) | Процентная ставка | Возраст заемщика | Оформить |
| до 300 000 | от 19,9% годовых | от 18 до 70 лет | ||
 |
от 10 000 до 1 000 000 | от 10,9% годовых | от 22 до 70 лет | |
 |
от 30 000 до 1 000 000 | от 11% годовых | от 21 года до 75 лет | |
 |
до 1 000 000 | от 16,99% годовых | от 22 года до 70 лет | |
 |
до 1 000 000 | от 11,5% годовых | от 25 года до 68 лет | |
 |
до 1 300 000 | от 11,99% годовых | от 23 лет | |
 |
до 3 000 000 | от 9,99% годовых | от 21 до 70 лет | |
 |
до 3 000 000 | от 11,5% годовых | от 21 до 70 лет |
Аннуитетные платежи подразумевают внесение ежемесячных выплат по кредиту в виде равных денежных сумм. При этом ежемесячный включает в себя уплату начисленных процентов и не изменяется в течение всего периода погашения кредита. Поэтому аннуитетные платежи не имеют привязки к основного долга, а размер таких платежей не зависит от остатка долга.
Дифференцированные платежи
Дифференцированные виду зависимость размера выплаты от суммы остатка долга. При этом наибольшие платежи будут на начальном этапе погашения кредита, но они будут постоянно уменьшаться по мере погашения задолженности.
В чем различие?
Аннуитетные платежи более удобны для заемщика, но за удобство надо платить. Поэтому итоговые переплаты при аннуитетных платежах будут намного больше, чем при дифференцированных. Дифференцированные актуальны для тех заемщиков, которые хотят оформить наиболее дешевый кредит, а не наиболее удобный. Но при выборе дифференцированной схемы необходимо реально оценить свои финансовые возможности, так как первые выплаты по кредиту будут достаточно большими.
Если заемщик не хочет забивать себе голову лишними расчетами, то ему больше подойдут аннуитетные, а если он хочет максимально сэкономить на переплатах, то в этом случае лучше выбрать дифференцированные платежи.
В обществе к кредитам сложилось двоякое отношение: одни считают их злом, загоняющим людей в долговую яму, из которой выбираются годами, а другие придерживаются точки зрения, что это позволяет нормально строить свою жизнь. Например, без ипотеки не купишь жилья. Правы, как ни странно, и те, и другие — ссуда решает многие проблемы, одновременно усложняя жизнь. Кредиты как брали, так и продолжают массово оформлять. Поэтому нужно не повторять, как мантру, что кредиты зло, а учиться правильно пользоваться этой финансовой услугой.
Если провести социологический опрос на улицах любого города России, то менее 1% знают, что погашение займа может быть в виде фиксированных ежемесячных платежей. Еще с советских времен все привыкли, что с каждым разом платишь все меньше и меньше. Еще меньшее количество опрошенных респондентов правильно скажут название этих платежей:
- аннуитетные - сумма платежа фиксированная;
- дифференцированные - проценты начисляются на остаток долга.
Чем отличается аннуитетный от дифференцированного платежа? Как меняют жизнь заемщика различные виды платежей по кредиту? Как этим воспользоваться, если правила уже навязаны и изменить их нельзя? Давайте вместе разбираться.
За кредит, как и за любой товар, необходимо платить. В торговых точках в цене товара уже заложены затраты на его покупку, издержки продавца на реализацию и его прибыль. Банки свои затраты возмещают за счет комиссионных, а прибыль формируют процентной ставкой по кредитам.
Поэтому любой месячный платеж в счет погашения займа включает:
- основной долг по ссуде, его еще называют тело кредита;
- проценты за кредит;
- комиссионные.
Оплату платежей, в соответствии ФЗ № 353 «О потребительском кредите», можно проводить аннуитетно и дифференцированно. Какая мне разница, какой вид платежа, если указаны годовые проценты по кредиту, подумают многие? И ошибутся. Классический пример: разница между аннуитетными и дифференцированными платежами при:
- сумме ипотеки 1 000 000 руб.;
- годовой ставке 15%;
- сроке кредитования в 30 лет, составляет 1 296 000 руб. в пользу дифференцированного погашения.
В такие цифры трудно поверить, но можно проверить все на кредитном калькуляторе любого банка. Общая сумма кредита при аннуитетных платежах составляет 4 552 000 руб., при дифференцированных - 3 256 000 руб. Естественно, при меньших сроках ипотеки и меньшей процентной ставке разница будет меньше, а вот увеличение суммы ипотеки пропорционально увеличивает переплату.
Аннуитетный платеж и дифференцированный - в чем разница?
Что такое аннуитетные платежи
Под аннуитетными платежами финансовое право понимает фиксированную сумму траншей, направленных на погашение полной суммы займа, включающую тело кредита и проценты по ним, растянутые на весь период кредитования.
Казалось бы, здесь все понятно и прозрачно. Так и есть для тех, кто, во-первых, не знает, что есть дифференцированный тип платежа, а, во-вторых, будет регулярно платить до окончания срока действия кредитного соглашения.
Необъяснимые для обычного заемщика вещи начинаются при досрочном погашении, полном или частичном, ипотечного кредита (относится ко всем длительным по срокам займам).
По здравой логике, если взят кредит 2,0 млн. руб. на 10 лет, его досрочная выплата ровно через 5 лет обойдется в 1,0 млн. руб. Прошла половина срока - выплачена половина кредита. Однако это не соответствует видению банком сложившейся ситуации. По его расчетам, долг составляет 1,35 млн. руб. И заемщику придется платить именно эту сумму.
Обращение в суд на такую несправедливость не поможет. Так решил законодатель, вернее установил такую схему погашения кредита, когда в первые годы погашаются в основном проценты по кредиту, а его тело в последние - в ст. 6 Федерального закона № 353 приведена сложнейшая формула расчета. Простыми словами ее не объяснишь. В ней не могут разобраться математики, в чем можно убедиться, посетив страницу «Википедии» (статья «Аннуитет »). Что тогда можно сказать о заемщиках.
Порядок расчета
Вначале банк по формуле ведет расчет суммы месячных процентов в каждом расчетном периоде отдельно. Затем от фиксированного месячного платежа вычитается величина рассчитанных процентов, что и дает сумму погашаемого тела кредита. В виде формулы это выглядит так.
Ti = S - Pi , где:
- Ti - погашаемая сумма тела кредита за конкретный месяц;
- S - величина ежемесячного взноса в счет погашения кредита;
- Pi - сумма процентов, подлежащих выплате в конкретный месяц, рассчитанная по формуле.
Как происходит аннуитетное погашение ссуды в течение всего периода, хорошо видно на схеме.
Такой метод расчета процентов принят Думой под воздействием банковского лобби. Всем хочется иметь прибыль и при этом, желательно, ничего не делать. Выдав ипотечный кредит, кредитор обеспечивает себя доходом на долгие годы. Если заемщик его досрочно погасит, то придется работать - искать новых клиентов. Принятая схема погашения платежей позволяет финансовым организациям получать сверхприбыли за счет рядового заемщика.
Плюсы и минусы
Финансовые специалисты плюсами аннуитета считают:
- для банков - получение сверхприбыли при досрочном погашении займа;
- для заемщиков фиксированная сумма платежей позволяет: планировать семейный бюджет; не путаться в суммах ежемесячных платежей.
В отношении заемщиков с ними можно поспорить. Утверждая, что такие платежи по кредиту позволяют планировать семейный бюджет, они автоматически констатируют, что дифференцированный кредит этого не позволяет сделать. Но кто или что мешает планировать свои расходы, если применяется дифференцированная схема погашения займа?
С помощью можно рассчитать платежи на любое количество месяцев. Достаточно потратить 10-15 минут. То же самое и по суммам ежемесячных платежей. Если есть сомнение, достаточно зайти в личный кабинет онлайн-банка своей кредитной организации, где показана величина очередного платежа.
Минусы относятся только к клиенту банка. Их два:
- значительная переплата по ипотеке;
- большие потери семейного бюджета при досрочном погашении ссуды.
Что такое дифференцированные платежи
Схема формирования дифференцированных платежей относится к классическим, при этом она хорошо знакома населению РФ еще с советских времен, где она была единственной.
Ее отличие от аннуитета в том, что месячная сумма процентов не рассчитываются по специальной формуле, а определяется простым умножением процентной ставки, прописанной в договоре, на остаток тела кредита.
Сам заем делится равными долями на весь период кредитования. Как распределяются по срокам общие выплаты и выплаты по процентам, видно на схеме.
Как видно из рисунка, что подтверждается расчетами, в первую четверть срока кредитования приходится платить значительные суммы, большие, по сравнению с аннуитетом, примерно на 15 процентов. Зато в последнюю четверть эти платежи сведены к минимуму. Не забываем при этом, что имеется значительная экономия денег по сравнению с альтернативным вариантом оплаты.
Плюсы и минусы
Разбор схемы оплаты кредита по ипотеке дифференцированными платежами показывает, что выгоднее досрочно погашать заем при такой системе платежей, по сравнению с аннуитетом, а также то, что общая сумма выплат значительно меньше.
Недостатки дифференцированного погашения:
- большие ежемесячные платежи сразу после получения кредита;
- сумма ипотеки будет меньше, что вытекает из первого недостатка (банк не может дать ссуду, платежи по которой превышают 50% месячного дохода заемщика, при аннуитете они меньше и, следовательно, сумма займа будет больше).
Основные отличия
Среди приведенных типов платежей есть несколько принципиальных отличий.
- В одном случае месячные платежи фиксированные, во втором - снижающиеся.
- При аннуитете заемщик значительно переплачивает кредитору за взятую ссуду.
- Досрочное погашение дифференцированного кредита никаких сюрпризов не преподносит - остаток задолженности соответствует расчетам заемщика. Досрочное погашение ипотеки с аннуитетным типом платежей эффективно в первой трети срока, во второй - непредвиденные убытки в виде большего остатка тела ссуды, чем планировал заемщик.
- Рефинансирование аннуитетной ипотеки только увеличивает общую сумму платежей. При дифференцированных выплатах наблюдается снижение общей задолженности за счет уменьшения процентной ставки.
Что лучше
Что выбрать, аннуитетный платеж или дифференцированный? Однозначный ответ дать невозможно. Так, если совокупного дохода заемщика и созаемщиков достаточно для получения необходимой суммы кредита, а семья будет иметь средства для существования в первый период выплаты займа, то вопрос, что лучше, не стоит - однозначно дифференцированные.
Другой вопрос, что найти такие банки практически невозможно. Даже Сбербанк, лидер в выдаче ипотечных кредитов, в открытой оферте указывает аннуитетную схему погашения займа.
При недостаточности дохода, для требуемой суммы ссуды, единственный выход - соглашаться на аннуитет.
Видео по теме
Аннуитетный платеж и дифференцированный разница между платежами, плюсы и минусы обоих видов платежей по кредиту.
На заре кредитной системы в нашей стране была распространена система дифференцированных платежей по кредитам, затем это явление поутихло и кануло в лету.
На смену им пришли аннуитетные платежи, которые в подавляющем большинстве встречаются в потребительских и ипотечных кредитах.
Что касается почти повсеместного введения аннуитетных платежей, то это целиком и полностью инициатива кредитных организаций, в целях своей выгоды и удобства.
Что касается заемщиков, то многим неудобен аннуитетный платеж и приводит к просрочкам, а в дальнейшем и отказу в выплате кредита.
Аннуитетный платеж и дифференцированный разница
Минусы аннуитетных платежей
Сущность аннуитетного платежа заключается в выплате заемщиком, кредитной организации, в которой он оформил кредит, одной и той же суммы денег, в качестве ежемесячной выплаты в счет возврата долга.
Но это только вершина айсберга. Я упоминал про удобство, о котором позаботились кредитные организации. А состоит оно в том, что заемщик, осуществляя аннуитетные платежи, сначала выплачивает проценты по кредиту (т. е. прибыль кредитной организации), а затем сам долг.
Очень удобно устроились, ребятки, не правда ли?)
С одной стороны сразу получается прибыль, с другой, в случае прекращения выплат по кредиту, бОльшая часть прибыли получена, а вот за не выплаченный долг можно взыскать по полной программе.
Так же банк не остается в накладе при досрочном погашении кредита, т. к. опять же сначала покрываются проценты (его прибыли) за использование кредита.
Если вам нужен наглядный пример, то я его приведу..
Нас, конечно, интересует ипотека на покупку квартиры. Например, возьмем 2,4 млн. рублей под 15% (возьмем среднюю температуру по больнице) на 10 лет (загадывать надолго не будем).
Пример выплаты аннуитетных платежей
- Срок кредита: 120 месяцев
- Ежемесячный платеж: 38 720,39 рублей
- Платеж по основному долгу (первый месяц) 8 720,39 рублей
- Платеж по процентам (первый месяц) 30 000,00 рублей
- Платеж по основному долгу (последний месяц) 38 242,37 рублей
- Платеж по процентам (последний месяц) 478,03 рублей
Карамба! Как говорится — почувствуй разницу!))
Сумма переплаты: 2 246 446,81 рублей (не учитывая страховку и различные комиссии, если они имеются)
Пример выплаты дифференцированных платежей
Честно признаться искал долго, но не нашел калькулятора ни у одного из банков, которые заявляют о выдаче ипотеки с дифференцированными платежами. Пришлось найти такой на сайте ipotek.ru, за что низкий поклон.
При этом нас предупреждают, что это приблизительный расчет и может отличаться от данных в разных банках. Но вы прекрасно понимаете, что любой онлайн калькулятор, даже на сайте банка всегда дает примерный результат.
Итак, ввожу те же самые исходные данные, что и в случае с аннуитетными платежами.
- Размер кредита: 2 400 000 рублей
- Срок кредита: 120 месяцев
- Ежемесячный платеж: 50 000.00 — 20 250.00 рублей
- Платеж по основному долгу (первый месяц) 20 000.00 рублей
- Платеж по процентам (первый месяц) 30 000.00 рублей
- Платеж по основному долгу (последний месяц) 20 000.00 рублей
- Платеж по процентам (последний месяц) 250.00 рублей
Сумма переплаты: 1 815 000.00 рублей (без учета страховых взносов и комиссии)
Плюсы дифференцированных платежей
И вот мы подошли к плюсам дифференцированных платежей. По результатам наших вычислений видно, что в первые месяцы дифференцированные платежи будут выше, чем у аннуитетных. И это тест на нашу дальновидность.
Тот, кто недальновиден, сочтет дифференцированные платежи более дорогими и неудобными. Кто же живет с планами на 10 лет (а именно на этот срок мы определили ипотеку в выбранном примере), легко смекнет, что вначале всегда тяжело, зато потом намного легче..
Намного, это примерно на 30 000 рублей/месяц, пусть и не сразу. К платежу примерно равному аннуитетному (38 720,39 рублей) — 38 750.00 рублей, согласно графика дифференцированных платежей мы подойдем через 4 года и 9 месяцев.
Какая разница между аннуитетными и дифференцированными платежами
Как вы заметили сумма переплаты по дифференцированным платежам — 1 815 000.00 рублей, а по аннуитетным — 2 246 446,81 рублей. Разница 431 446, 81 рублей.
Пойду выпью водички.. подождите немного..
Итак, о чем это я.. ага о разнице, между аннуитетными дифференцированным платежами.
Т.е. все плюсы и минусы аннуитетных и дифференцированных платежей, о которых я говорил выше вы можете забыть, потому что главная разница между этими платежами - размер переплаты.
Я понимаю, что на сегодняшний день микроскопическое количество из многочисленных банков предоставит вам возможность взять ипотеку с дифференцированными платежами.
И это значит только то, что вы с бОльшим рвением должны искать именно эти предложения, если уж так получилось, что без ипотеки никак.
Если моя статья про разницу между аннуитетными и дифференцированными платежами вам очень понравилась и нелишний раз напомнила, что стОит потратить время на поиски выгодного предложения от банков - поставьте лайк в любой соцсети или киньте ссылку на любой форум.
Банки Сегодня Лайв
Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны . Мы следим за этим
А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.
Если вы всерьез задумались брать кредит, то обязательно проконсультируйтесь с работником банка о способе погашения задолженности. На сегодняшний день существует только 2 вида платежей: аннуитетные и дифференцированные. Для тех кто не понимает принципиальную разницу того, какие бывают платежи по кредиту, мы разберем сейчас каждый из них подробно.
Аннуитетными платежами называют взносы по кредиту, которые представлены в виде равных частей и вносятся плательщиком ежемесячно без изменения на всем промежутке времени погашения задолженности. При этом в обязательном порядке меняется структура платежа. То есть: изменяемыми являются части ежемесячного платежа. В самом начале погашения задолженности кредитующийся выплачивает большую часть процентов, и меньшую часть кредитного тела. Со временем эта тенденция меняется, и уже к концу кредита, остается в основном тело займа.
Важно! Большинство банком предлагают именно этот способ погашения задолженности, так как именно он гарантирует максимально получение прибыли, даже в случае досрочного погашения задолженности.
Удобство такого типа погашения задолженности для клиента состоит в следующем:
- клиент достоверно знает какая сумма должна быть внесена ежемесячно, ведь она остается неизменной на протяжении всего кредитования;
- подобный способ кредитования практически всегда предусматривает возможность досрочного погашения кредита.
Что представляет собой дифференцированный платеж?
Дифференцированные платежи принципиально отличаются от предыдущих тем, что выплаты в самом начале значительно выше чем в конце. Это зависит от того, что тело кредита погашается равномерно на протяжении всего срока кредитования, а вот проценты начисляются на остаток кредитной суммы.
Конечно, подобный способ оплаты долга может быть и лучше для некоторых заемщиков, ведь постепенно уменьшится сумма ежемесячного платежа. Однако досрочное погашение не так уж и практично, ведь погашать придется практически весь займ, так как большая часть процентов уже давно выплачены.
Обратите внимание! Если платить по кредиту больше чем это прописано в договоре, то и сумма процентов на следующий платеж будет насчитана значительно меньше.
Как рассчитать аннуитетный платеж?
Большинство кредитных организаций, стараясь максимально точно предоставить информацию о будущем кредите и стоимости его для клиента, предлагает на своих официальных сайтах сделать предварительный расчет будущего займа. Сделать это можно с помощью кредитного калькулятора, в который заложена сложная вычислительная формула.
Однако, для тех кто не боится математических расчетов, проделать предварительную процедуру подсчета кредитных обязательств можно и самостоятельно.
Так, для расчета аннуитетных платежей используют формулу:
n – количество месяцев, в которые платится ипотека
i – процентная ставка по займу в месяц
Если у вас указана годовая ставка, нужно поделить её на 12 (I = 0.12/12 = 0.01)
Читайте также:
Способы получения информации о балансе на карте Сбербанка
- Сумма кредита будет составлять - 2000 рублей;
- Срок кредитования - 12 месяцев;
- Ставка процента - 20% годовых.
| Месяц | Платеж | Проценты | Тело кредита | Остаток |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 185.27 | 33.33 | 151.94 | 1848.06 |
| 2 | 185.27 | 30.8 | 154.47 | 1693.59 |
| 3 | 185.27 | 28.23 | 157.04 | 1536.55 |
| 4 | 185.27 | 25.61 | 159.66 | 1376.89 |
| 5 | 185.27 | 22.95 | 162.32 | 1214.57 |
| 6 | 185.27 | 20.24 | 165.03 | 1049.54 |
| 7 | 185.27 | 17.49 | 167.78 | 881.76 |
| 8 | 185.27 | 14.7 | 170.57 | 711.19 |
| 9 | 185.27 | 11.85 | 173.42 | 537.77 |
| 10 | 185.27 | 8.96 | 176.31 | 361.47 |
| 11 | 185.27 | 6.02 | 179.25 | 182.22 |
| 12 | 185.27 | 3.04 | 182.23 |
Исходя из полученных данных:
- Общая сумма платежа составит 2223,24;
- сумма процентов, уплаченная на протяжении кредитования составит 223,24.
Расчет дифференцированного платежа
где, ОД - остаток долга;
СП - ставка процента;
ОТК - доля оплаты по телу кредита.
Для того чтобы иметь возможность наглядно увидеть отличия в процессе погашения задолженности по дифференцированным платежам произведем расчет по тем же показателям.
| Месяц | Платеж | Проценты | Тело кредита | Остаток |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 200 | 33.33 | 166.67 | 1833.33 |
| 2 | 197.22 | 30.56 | 166.67 | 1666.67 |
| 3 | 194.44 | 27.78 | 166.67 | 1500 |
| 4 | 191.67 | 25 | 166.67 | 1333.33 |
| 5 | 188.89 | 22.22 | 166.67 | 1166.67 |
| 6 | 186.11 | 19.44 | 166.67 | 1000 |
| 7 | 183.33 | 16.67 | 166.67 | 833.33 |
| 8 | 180.56 | 13.89 | 166.67 | 666.67 |
| 9 | 177.78 | 11.11 | 166.67 | 500 |
| 10 | 175 | 8.33 | 166.67 | 333.33 |
| 11 | 172.22 | 5.56 | 166.67 | 166.67 |
| 12 | 169.44 | 2.78 | 166.67 |
При этом общая сумма выплаты по кредиту составит 2216,67, а сумма переплаты в виде процентов будет равна 216,67.
Сравним полученные данные
Путем несложных математических вычислений мы получили график будущих платежей по обоим типам погашения кредитной задолженности. То же мы получаем в итоге: какой кредит выгоднее?
А итог весьма прост, как бы ни казались одинаковыми предложения банка по типу оплаты своих кредитных обязательств, а дифференцированные платежи будут значительно выгоднее аннуитетных, особенно в долгосрочной перспективе и особенно заметны на крупных займах.
Так, взяв за основу кредит в размере 2 тысяч, и оформив его на 12 месяцев по 20% годовых, мы переплатим банку:
- по аннуитетным платежам - 223,42 рубля ;
- по дифференцированным - 216,67 рублей .
Разница, конечно, не принципиальная, но весьма очевидная. Выгода от оформления дифференцированных платежей составит 6,75. Следовательно, если выплачивать свою задолженность большими платежами чем это прописано в соглашении, то сумма переплаты процентов будет еще меньше.
Читайте также:
Почему трейдеры теряют деньги? Как играть на валютной бирже и не обанкротиться
Плюсы и минусы каждого из видов платежей
Как мы уже определились, каждый из видов погашения задолженности имеет свои достоинства и недостатки. Например, аннуитетные платежи будут более выгодные людям, которые не хотят путаться с постоянными изменениями платежных сумм и не могут позволить себе слишком большую сумму первоначальных платежей. Но при всем этом есть явный минус - значительная переплата по кредиту за простоту и удобство.
А вот дифференцированные платежи, соответственно получат другие преимущества:
- выплаты стабильно снижаются, высвобождая семейный бюджет для других покупок;
- внося суммы превышающие установленные банком, вы быстрее погасите задолженность и сэкономите на процентах;
- общая переплата процентов будет также значительно меньшей.
Но при всех этих явных плюсах можно определить и минусы:
- сумма первых платежей будет больше чем при аннуитетных, особенно это будет заметно на крупных займах (для некоторых заемщиков она может стать неподъемной);
- оформить кредит с таким типом выплат весьма сложно, банки не хотят терять свою выгоду.
Следовательно, какой выбрать тип отплаты по кредиту, аннуитетный или дифференцированный решать только вам. Все зависит от ваших возможностей и сроков, на которые планируется оформлять займ.
Я хочу взять ипотеку, но в банках не объясняют, как выгоднее: с дифференцированными или аннуитетными платежами. Расскажите, пожалуйста, что выбрать.
Вика, для начала немного матчасти.
Наталья Троян
Ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости, которая на этот кредит покупается или которая у вас уже есть. Пока долг банку не выплачен, квартира находится у него в залоге. Если вы не сможете рассчитываться по долгу, банк сможет забрать заложенную квартиру, продать ее с торгов и вернуть свои деньги. Если после продажи что-то останется, то вам тоже вернут часть денег.
Плюс ипотечного кредита в том, что он дается на много лет и под относительно низкий процент (по сравнению с другими кредитами). В России сейчас дают кредит на покупку жилья под 10-15% годовых. В других странах можно найти под 1-5% годовых.
Кредит состоит из двух частей: сам кредит (основной долг) и плата за его использование, которую в народе называют процентами. Что и как погашается - как раз и определяется типом платежа. И теперь к вашему вопросу.
Аннуитетный платеж - это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму.
Дифференцированный платеж - когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько вы еще должны банку. В результате в первые месяцы кредита вы платите сильно больше, в последние - сильно меньше.
Если гасить строго по графику
Аннуитетный платеж одинаковый всю дорогу. Но сначала вы по большей части платите банку проценты, а уже потом возвращаете сам долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа для вас критичен - например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.
Дифференцированный платеж сначала большой, потом всё меньше. Основной долг уменьшается равномерно. В итоге банку вы платите меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас не критичен.
Если гасить вперед графика
Если получается гасить часть кредита досрочно, нужно просто составить экселевскую табличку и сравнить варианты: если гасить с уменьшением платежа, сокращением срока, гасить сразу или потом. Просто строите модели для каждой ситуации и сравниваете те показатели, которые вам важны, - время, переплаты и т. д.
Особенности
Аннуитетный платеж обманчивый. Каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму, но это не значит, что вы равномерно гасите долг. Банк рассчитывает платежи так, чтобы сначала они уходили в счет процентов, а только потом - в счет основного долга. Если через 10 лет у вас улучшится материальная ситуация и вы захотите погасить долг досрочно, вы не сможете значительно уменьшить переплату - к тому моменту вы ее почти всю заплатили.
Но и дифференцированный платеж не так прост. В первый год платежи на треть выше, чем аннуитетные, и уравниваются с ними только лет через шесть. Если гасить ипотеку досрочно в первые несколько лет, срок будет сокращаться незначительно.
При любом виде платежа не стоит сбрасывать со счетов влияние инфляции. Деньги постепенно обесцениваются, но это играет на руку, только если ваш доход увеличивается соразмерно росту процента инфляции или больше - тогда траты на ипотеку постепенно будут менее существенны. Если зарплата не растет, инфляция будет играть против вас.
Подводные камни
Продажа квартиры. Принимая сегодня решение о покупке квартиры в кредит, сразу подумайте о ее продаже в будущем. Некоторые думают, что квартиру нельзя продать, пока ипотечный кредит не будет выплачен полностью, или что сделка совершится только с согласия вашего банка-кредитора. Это не так: квартиру можно продать в любой момент, согласие банка нужно не всегда. Если к моменту продажи вы не погасите кредит, сделку нужно будет проводить через банк, потому что недвижимость всё еще в залоге. Если покупатель платит собственными деньгами, обычно согласие банка не нужно: гасите ипотеку деньгами покупателя, обременение снимается, Росреестр регистрирует переход права к покупателю. Если у ваших покупателей не будет на руках всей суммы, вероятнее всего, им придется брать кредит в том же банке, куда вы вносите свои платежи по ипотеке. Некоторые банки проводят формальную процедуру одобрения. Это сложнее, но реально.
Плавающая ставка. Отнеситесь скептически к предложению банка о плавающей ставке. Обычно она состоит из двух частей: фиксированного процента и индекса какой-либо биржи. Российские банки чаще всего используют индекс Mosprime. С начала этого года он снизился более чем на один процент , что выгодно. Но может быть и обратная ситуация, когда придется платить больше. Если вы всё-таки соблазнились плавающей ставкой, убедитесь, что в кредитном договоре предусмотрено ограничение конечной ставки при резком увеличении индекса.
Страховка. Еще одна составляющая ипотечного кредита - ежегодная страховка. Как правило, для новостройки это страхование жизни и здоровья покупателя и страховка самой квартиры. Последняя не защитит от затопления соседями - это страховка целостности недвижимости как объекта - стен, пола, потолка. При покупке вторички еще может добавиться страхование титула. Внимательно прочитайте кредитный договор: некоторые банки допускают отказ от страхования полностью или частично, взамен увеличивая процентную ставку по кредиту. В любом случае стоит просчитать все риски и расходы.