Узаконить перепланировку квартиры: способы и возможности легализации. Перепланировка жилья: как оформить

М.А. Кокурина, юрист

Перепланировка жилья: как оформить

«Как у вас просторно!» - иногда восторгаемся мы, оказавшись в гостях у приятелей после ремонта. Вроде наши квартиры похожи, а у них и холл больше, и вход в кухню с другой стороны, да и санузел вместил необъятное угловое джакузи. Волшебство? Нет, это перепланировка жилого помещения.

Не беремся рассказать, какого размера проемы можно сделать в несущих стенах или на сколько можно изменить площадь санузла. За этим следует обращаться в специализированные проектно-строительные компании. Мы же подскажем вам, как правильно получить разрешение на перепланировку: какие для этого нужны документы и в каком органе нужно будет согласовать преобразования в вашей квартире.

Что можно «натворить»

Перепланировка - это наиболее привычный для нас термин, под которым обычно мы понимаем любые отличия чьей-то квартиры от типового жилья. На самом деле не все изменения в жилом помещении являются именно перепланировко йОбзор судебной практики, утв. Президиумом ВС 19.03.2014 .

Какие жилищные преобразования бывают

Перепланировка - это изменения конфигурации квартиры, которые нужно внести в ее технический паспор тч. 2 ст. 25 ЖК РФ . Это потребуется, в частности, если вы захотит еабз. 3 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила); п. 2.2.3 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (далее - Требования); п. 2.2 Положения, утв. Постановлением главы городского округа Рошаль МО от 20.11.2009 № 579 ; п. 1.3.2 Положения, утв. Решением Совета депутатов городского поселения Можайск Можайского муниципального района МО от 29.04.2009 № 94/30 ; подп. 2 п. 2.1 Порядка, утв. Постановлением администрации Дальнереченского городского округа Приморского края от 06.06.2014 № 711 ; п. 1.3 Положения, утв. Распоряжением администрации города Тобольска от 19.07.2006 № 191 рк :

  • перенести и разобрать перегородки;
  • перенести и устроить дверные проемы;
  • объединить несколько квартир по вертикали или горизонтали;
  • образовать дополнительные кухни и санузлы;
  • расширить жилую площадь за счет вспомогательных помещений;
  • устранить темные кухни или переоборудовать существующие тамбуры.

Например, вы увеличиваете жилую площадь квартиры за счет лоджии или коридора, устраиваете мансарду в чердачном помещении, переносите из коридора в комнату вход на кухню.

Помимо перепланировки, может проводиться переустройство (переоборудование) жилого помещения. Это установка, замена или перенос инженерных сетей, сантехники, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещени яч. 1 ст. 25 ЖК РФ . Наприме рабз. 2 п. 1.7.1 Правил :

  • установка бытовых электроплит взамен газовых плит;
  • перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
  • устройство новых и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
  • прокладка новых или замена существующих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Для удобства в статье будем пользоваться термином «перепланировка» при обозначении любых преобразований в квартире, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Всегда ли нужно согласовывать жилищные преобразования

Задумывая перепланировку, помните, что в таком случае почти всегда необходимо согласование с местным органом власт ич. 1 ст. 26 ЖК РФ . Для каких преобразований в своем жилище вам понадобится разрешение, а для каких нет, вы сможете узнать из местного законодательства.

Обычно оформлять разрешение на перепланировку не нужно, если вы хотите разобрать встроенную мебель или антресоли, заменить без перестановки инженерное оборудование аналогичным по техническим параметрам, закрыть коробом стояк инженерных коммуникаци йПостановления администрации Советско-Гаванского муниципального района от 15.02.2011 № 155 ; администрации Арамильского городского округа от 25.01.2012 № 13 .

А вот для разборки части ненесущей перегородки в каких-то муниципальных образованиях согласование не нужн оПостановление главы городского поселения Луховицы от 14.07.2009 № 271-П , а в каких-то разрешение необходим оРешение Старожиловского районного собрания депутатов от 19.02.2015 № 164 ; Постановление администрации Дальнереченского городского округа Приморского края от 06.06.2014 № 711 .

Имейте в виду, что вам могут разрешить переделать в квартире не все, что вы захотите. Например, в Москве вам точно не согласуют перепланировку, если вы собралис ьпп. 11.7, 11.8 Требований :

  • перенести на лоджию или балкон радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления;
  • устроить полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.

Готовимся к перепланировке

Основное требование к перепланировке - это не нарушить прочность несущих конструкций здания или работу инженерных систем домап. 1.7.2 Правил . Вряд ли вы самостоятельно сможете оценить, допустимы ли ваши строительные задумки. Поэтому лучше, как только у вас в голове сложился план преобразований, обратиться за консультацией в проектную организацию, чтобы понимать, что вам разрешат сделать, а о чем не стоит грезить.

ШАГ 1. Заказываем проект перепланировки квартиры

Не путайте такой проект с дизайн-проектом квартиры, который делается дизайнером-архитектором и включает в себя несколько вариантов планировки помещений, отделки полов, потолков и стен, расстановки мебели и оборудования.

Сейчас вам нужен проект, который бы отражал изменения в конфигурации вашего жилища, например перенос или разборку стен, перенос или устройство входов в различные помещения квартиры.

Если вы хотите согласовать проведение перепланировки по типовому проекту, проект перепланировки делать не нужно. Типовые проекты можно найти на официальных сайтах региональных или муниципальных органов власти, которым поручено согласование перепланировок. Например, в Москве это Мосжилинспекци яп. 2.4 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (далее - Административный регламент) .

Если же у вас индивидуальный проект, то обратитесь в проектную компанию или к предпринимателю, имеющим свидетельство саморегулируемой организации (СРО) о допуске к проектным работа мп. 2.10.5. Административного регламента . Обычно сразу проектировщикам нужны от вас:

  • технический паспорт квартиры или поэтажный план. Их вы можете заказать в БТИ, оплатив изготовление документов по тарифам, установленным в вашей местности;
  • ваш эскиз желаемых преобразований в квартире.

С проектировщиком вы заключите договор о подготовке проекта перепланировки, по исполнении которого у вас будет на руках примерно такой пакет документов (может быть разным в зависимости от сложности вашей перепланировки):

  • пояснительная записка к проекту, описание противопожарных мероприятий, план и экспликация помещения до переустройства и после переустройства, план расстановки сантехники с трубной разводкой, экспликация полов, схема устройства гидроизоляции, схема усиления проема, разрезы возводимых перекрытий;
  • заключения Роспотребнадзора, СЭС, пожарного надзора, а также проектной организации - автора проекта вашего жилого дома (если вы объединяете квартиры по вертикали или горизонтал ип. 39 Регламента, утв. Постановлением администрации городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района МО от 19.05.2014 № 559 ) о согласовании проекта перепланировки. Таких заключений может не быть, допустим, если вы не оплачивали по договору услугу согласования, а планируете идти по этим инстанциям самостоятельно.

Для составления проекта перепланировки может понадобиться техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания (если вы хотите, например, сделать проем в несущей стене). В некоторых муниципальных образованиях требуют такое заключение в обязательном порядк еп. 4.1 приложения № 3 к Постановлению главы Ленинского муниципального района Московской области от 11.09.2007 № 102 , в некоторых - «при необходимост и»п. 3.1.3 Постановления главы г. Пущино МО от 11.08.98 № 366 .

Для составления такого технического заключения проектная компании должна тоже иметь допуск СРО. Поэтому, когда будете выбирать фирму для подготовки проекта вашей перепланировки, спрашивайте ее о наличии всех необходимых допусков. Заказать пакет услуг в одной компании, имеющей право оказывать их все, возможно, выйдет дешевле, чем сделать необходимые заключения и проекты в разных конторах.

ШАГ 2. Собираем документы на перепланировку

К полученному от проектировщиков проекту перепланировки нужно приложить такие документ ыч. 2 ст. 26 ЖК РФ ; пп. 2.10, 2.11 Административного регламента :

  • заявление о перепланировке. Его форму придумывать не нужно, она утверждена Правительством РФ и едина для всех российских регионо вПостановление Правительства от 28.04.2005 № 266 . При заполнении бланка заявления обратите внимание вот на что:

Срок производства ремонтно-строительных работ с «__» _________ 200_ г. по «__» _________ 200_ г. Запишите этот период с запасом, чтобы не пришлось обращаться за продлением срока перепланировки, если ваши подрядчики будут задерживать выполнение работ

Режим производства ремонтно-строительных работ с _________ по _________ часов в _________ дни.Укажите периоды проведения шумных работ, учитывая региональные ограничения. Например, может быть запрещено проводить ремонтные работы в квартир ест. 2 Закона Приморского края от 29.09.2014 № 467-КЗ ; :
с 22.00 до 7.00 или 9.00 в будние дни (с понедельника по пятницу включительно);
с 22.00 или 23.00 до 10.00 в выходные дни (суббота, воскресенье) и нерабочие праздничные дни;
с 13.00 до 15.00 ежедневно

  • правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии):
  • <если> квартира принадлежит вам на праве собственности или вы проживаете в ней по договору найма жилого помещения, то свидетельство о праве собственности или договор социального найма;
  • <если> квартира в новостройке и на нее еще нет свидетельства о собственности, то пакет документов, включающий договор участия в долевом строительстве, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры, согласие застройщика на проведение перепланировки, справка от застройщика об исполнении участником долевого строительства его договорных обязательств;
  • письменное согласие на перепланировку всех членов семьи нанимателя, занимающих квартиру по договору социального найма.

Для утверждения перепланировки нужны еще технический паспорт квартиры и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки, если ваша квартира находится в доме, который является памятником архитектуры, истории или культуры. Но такие документы вы вправе не подавать, так как местный орган власти, согласовывающий перепланировку, должен запросить их самостоятельно. Кстати, свидетельство о праве собственности тоже можете не прикладывать, если право на квартиру зарегистрировано в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП)ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ .

Обратите внимание, если перепланировка затрагивает общее имущество собственников многоквартирного дома (предположим, вы хотите установить дверь на свою укрупненную квартиру в общем коридоре или устроить на чердаке мансарду), вам придется получать согласие всех собственников помещений в многоквартирном домеч. 2 ст. 40 ЖК РФ . Подробнее об этой процедуре - в одном из ближайших номеров .

ШАГ 3. Согласовываем перепланировку

Перечисленные документы нужно подать в орган местного самоуправления, который согласует вашу перепланировку. Это может быть, к примеру, жилинспекция, департамент или управление архитектуры и градостроения, межведомственная комиссия по рассмотрению вопросов переустройства, перепланировки при администрации городского округа, комитет градостроительств ап. 4.2.1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 № 336-ПП ; Постановления администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 21.12.2015 № 4097 ; администрации Дальнереченского городского округа от 06.06.2014 № 713 .

Документы по перепланировке вы можете подать:

  • <или> в сам орган местного самоуправления;
  • <или> в многофункциональный центр предоставления госуслуг (МФЦ), который направит ваши документы в этот орган.

Претворяем перепланировку в жизнь

После подачи документов вам больше ничего не нужно делать, никаких вызовов в муниципальный орган по вашей перепланировке законодательством не предусмотрено.

ШАГ 4. Получаем разрешение на перепланировку

Ждать разрешения с момента подачи вами документов придется, возможно, довольно долго, так как законом на это отводитс яч. 4, 5 ст. 26 ЖК РФ :

  • 45 календарных дней - на принятие решения о согласовании перепланировки;
  • 3 рабочих дня с даты принятия решения - на отправку его вам.

Прибавьте к этому еще несколько дней на пробег почты, если решение направят вам по почте.

ШАГ 5. Проводим перепланировку

Когда приступите к перепланировке, помните, что нужно:

  • проводить перепланировку строго по проекту, который вам согласовали в органе местного самоуправления. Причем за этим могут следит ьп. 17 Требований :
  • <если> вы заключили договор авторского надзора с проектной компанией, которая делала вам проект, - ваша проектная фирма. Кстати, в некоторых местных нормативных актах предусмотрено обязательное заключение такого договор аподп. «в» п. 2.11 Положения, утв. Постановлением администрации Ставропольского района Самарской области от 01.07.2003 № 205 ;
  • <если> вы такой договор с проектировщиками не заключали - работники ведомства, согласовавшего перепланировку. Допустим, в Москве это инспекторы Мосжилинспекци ип. 17 Требований ;
  • соблюдать региональные нормы тишины в многоквартирных домах. За нарушение спокойствия соседей вас могут оштрафовать, например в Москве на 1000- 2000 руб.ст. 3.13 , п. 1 ч. 3 ст. 16.5 Закона г. Москвы от 21.11.2007 № 45 , в Хабаровском крае - на 2000- 4000 руб.ст. 34 КоАП Хабаровского края от 24.06.2009 № 256

В Москве вас не накажут за шумную перепланировку в любое время дня и ночи, если вы ремонтируете квартиру в новом доме, который был введен в эксплуатацию не более полутора лет наза дп. 1.1 ст. 2 Закона г. Москвы от 12.07.2002 № 42 ; ст. 3.13 Закона г. Москвы от 21.11.2007 № 45 . Подобная «льгота» для новоселов новостроек есть, в частности, в Якутии, но она распространяется только на дневное врем яч. 3 ст. 3.5 КоАП Республики Саха (Якутия) от 14.10.2009 726-З № 337-IV .

ШАГ 6. Фиксируем проведенную перепланировку

Когда вы завершите свои перестроечные работы, об этом нужно сообщить в орган, который согласовывал вашу перепланировку:

  • <если> специальных форм и порядка уведомления об этом вашим местным законодательством не предусмотрено, то можно направить в орган, согласовывающий перепланировку, извещение (заявление) в произвольной форме или позвонить и уточнить, когда ждать приемочную комиссию;
  • <если> есть специальная форма уведомления (заявления), то воспользуйтесь ею. Например, в Москве, Находкинском городском округе Приморского края после окончания перепланировки нужно направить заявление об оформлении акта о завершенной перепланировк еприложение 2 к Административному регламенту ; приложение 3 к Регламенту, утв. Постановлением администрации Находкинского городского округа от 21.05.2012 № 859 .

В назначенный день к вам придут представители из местного органа власти. Если все работы проведены согласно утвержденному проекту перепланировки, то комиссия составит акт о принятии перепланировки и направит один его экземпляр в Росреест рст. 28 ЖК РФ ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства от 01.06.2009 № 457 .

ШАГ 7. Вносим уточнения по квартире в Росреестр

Если в результате перепланировки у вас, предположим, изменилась площадь квартиры или вы объединяли несколько квартир, в результате чего получился новый объект недвижимости, вам нужно будет внести уточнения в ЕГРП. Поэтому обратитесь в БТИ за обновленным кадастровым паспортом, а с ним - в территориальное отделение Росреестра с заявлением об уточнении сведений об объекте недвижимого имуществ аПисьмо Минфина от 10.04.2014 № 03-04-05/16457 . То есть при продаже новой квартиры в ближайшие 5 лет с даты ее регистрации придется уплатить НДФЛ, даже если отдельными квартирами, из которых она образовалась, вы владели более 5 летпп. 1- 4 ст. 217.1 , подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ ;

  • <если> в результате перепланировки не был создан новый объект недвижимости (например, не менялись внешние границы квартиры, перестройка проводилась внутри одной квартиры), то даже при получении нового свидетельства на обновленную квартиру срок владения ею все равно исчисляется с даты первоначального свидетельства о праве собственности на квартиру. Поэтому при продаже перестроенной квартиры, находившейся в собственности более 5 лет, НДФЛ уплачивать не придетс я :
    • оштрафовать на 1000- 1500 руб. при перепланировке жилых домов или помещений и на 2000- 2500 руб. при перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах;
    • обязать восстановить жилое помещение в прежнем состоянии.

    А если вы не восстановите первоначальный вид квартиры, то последствия таки еч. 5 ст. 29 ЖК РФ :

    • <если> вы собственник квартиры, то по решению суда ее могут выставить на публичные торги с выплатой вам вырученных от продажи денег за вычетом расходов на организацию торгов;
    • <если> вы наниматель по договору социального найма, то с вами могут расторгнуть такой договор.

    Поэтому лучше не рисковать и заранее согласовывать с органом местного самоуправления свои творческие порывы в переделке жилья. Или хотя бы пойти «с повинной» и постараться узаконить то, что вы натворили самовольно.

    А вот как можно легализовать несогласованные перестройки, читайте в , .

Перепланировка квартиры представляет собой определенное изменение конфигурации жилого помещения, которое требует получения специального разрешения с последующим внесением всех произведенных изменений в технический паспорт квартиры. При перепланировке квартиры функциональное назначение помещения не меняется.

Как правило, перепланировка квартиры связана с изменением полезной площади жилого помещения. В зависимости от желания собственника жилая площадь может быть увеличена (например, когда объединяют кухню с гостиной) или уменьшена (например, при установке дополнительного санузла).

Любая перепланировка требует согласования и разрешения уполномоченных органов.

Однако многие собственники не всегда понимают, что же считается перепланировкой, а что обычным ремонтом. Все ремонтные работы в квартире можно разделить на четыре категории:

  • Косметический ремонт. При данном виде ремонта собственник квартиры осуществляет отделочные работы, в том числе меняет отделочное покрытие стен, потолков, полов и т.п. В названном случае никаких разрешений и согласований не требуется. Это же относится и к замене на новое инженерного оборудования, установке или демонтажу встроенной мебели.
  • Средний ремонт, который предполагает разборку старых несущих перегородок с последующей установкой новых перегородок, заделку дверного проема, установку дополнительного инженерного оборудования либо его демонтаж с сохранением имеющихся стояков горячего и холодного водоснабжения и канализации. При проведении таких ремонтных работ, по общему правилу, нужно провести предварительное согласование.
  • Капитальный ремонт, который в обязательном порядке требует согласования и получения разрешения уполномоченных органов. Капитальный ремонт предполагает переустройство и перепланировку жилого помещения, а также все капитальные работы, затрагивающие несущие стены, потолки и полы.
  • Запрещенный ремонт, то есть те ремонтные работы и изменения, которые запрещены российским законодательством. В том случае, если собственник квартиры все же произвел данные работы в своем жилом помещении, узаконить перепланировку в дальнейшем ему не удастся. Поэтому он, скорее всего, столкнется с проблемами при продаже, приватизации или других сделках с квартирой.

Перепланировка квартиры бывает простой и сложной. Простая перепланировка – это перенос и монтаж несущих перегородок, включая устройство в них проемов, монтаж перегородок без дополнительного увеличения нагрузок на перекрытия, заделка дверных проемов.

Чаще всего простая перепланировка выполняется по эскизу. Для проведения сложной перепланировки (например, увеличение жилой площади за счет каких-то дополнительных помещений) обычно нужен проект.

Помимо перепланировки в жилищном законодательстве встречаются термины «переустройство» и «реконструктивные работы», которые также используются для обозначения изменений в квартире, требующих предварительного согласования.

Переустройство означает установку, перенос или замену электрического, санитарно-технического или другого оборудования, а также инженерных сетей.

Реконструктивные работы , которые могут осуществляться как отдельно, так и вместе с работами по переоборудованию и перепланировке квартиры, предполагают частичное изменение в архитектурном облике здания и (или) частичное изменение в несущих конструкциях.

Разрешение на перепланировку

У собственника квартиры, планирующего проведение работ по перепланировке, есть два варианта оформления соответствующих изменений:

  1. осуществить перепланировку по закону, предварительно получив необходимое разрешение;
  2. узаконить самовольную перепланировку после ее завершения.

Стоит учитывать, что сделать перепланировку по закону гораздо легче, чем пытаться ее оформить после завершения ремонтных работ. Кроме того, владелец квартиры может получить отказ в оформлении произведенных изменений, и тогда ему придется приводить квартиру в первоначальный вид и восстанавливать прежние конструкции.

Получение разрешения на перепланировку по закону

Чтобы провести все необходимые согласования и получить соответствующее разрешение необходимо:

1. Представить в районную администрацию следующий комплект документов:

  • заявление о перепланировке и (или) переустройстве, заполненное по определенной форме;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • подготовленный лицензированной организацией и оформленный в надлежащем порядке проект проведения перепланировки квартиры;
  • технический паспорт квартиры (при его отсутствии нужно предварительно обратиться в БТИ для его получения);
  • заключение территориального органа по охране памятников истории, архитектуры и культуры, если дом, в котором находится соответствующая квартира, является памятником истории, архитектуры или культуры. В заключении указывается, допустимо ли проведение перепланировки данного жилого помещения.

2. Получить разрешение на перепланировку квартиры. Соответствующие разрешение или отказ в согласовании выдается районной администрацией, по общему правилу, в течение 45 дней с момента подачи всех названных документов. После получения разрешения можно осуществлять согласованную перепланировку.

3. Когда все работы по перепланировке будут завершены, необходимо обратиться в БТИ для проведения внеплановой инвентаризации квартиры. Сотрудники БТИ произведут все необходимые замеры и засвидетельствуют, что перепланировка выполнена верно. После подписания соответствующего акта через 10 дней можно будет получить новые документы.

4. Получить в районной администрации распоряжение о сохранении квартиры в перепланированном виде.

5. Занести все изменения в техническую документацию. Для этого нужно получить в БТИ технический план квартиры (обычно нужно 2 экземпляра плана и электронная версия).

6. На основании всех проведенных изменений оформить в кадастровом органе новый кадастровый паспорт на квартиру, который обычно выдается в течение месяца.

7. Со всеми правоустанавливающими документами на квартиру и новым кадастровым паспортом обратиться в Управление службы государственной регистрации, кадастра и картографии, чтобы осуществить регистрацию и получить новое свидетельство о праве собственности на жилое помещение.

С этого момента перепланировка квартиры считается законной.

Как видно, вся процедура получения разрешения на перепланировку занимает достаточно много времени. Тем не менее, узаконить самовольную перепланировку еще сложнее.

Почему не стоит делать незаконную перепланировку

Ниже приведено несколько причин, почему не стоит заниматься перепланировкой без предварительного согласования:

  • рано или поздно узаконивать данную перепланировку все равно придется, причем алгоритм согласования произведенных изменений будет еще сложнее. Собственник квартиры обязательно столкнется с ситуацией, когда нужно будет получать все разрешения. Это связано с тем, что с квартирой, где была проведена самовольная перепланировка, нельзя совершать какие-либо юридические действия (продавать, передавать в наследство, приватизировать, передавать в дар). Кроме того, о незаконной перепланировке может стать известно контролирующим органам, которые и обяжут владельца квартиры узаконивать перепланировку или восстанавливать первоначальное состояние всех конструкций;
  • за незаконную перепланировку уполномоченными органами может быть наложен штраф;
  • существуют перепланировки, которые невозможно узаконить. Например, если они ухудшают условия эксплуатации здания или снижают прочность несущих конструкций дома. В этом случае придется восстанавливать первоначальное состояние квартиры.

Как узаконить самовольную перепланировку

1. Обратиться в БТИ с паспортом и правоустанавливающим документом на жилое помещение. Сотрудник БТИ зафиксирует, что была сделана перепланировка.

2. Заказать технический проект (в проектной организации или БТИ).

3. С полным пакетом документом, необходимым для получения разрешения, обратиться в районную администрацию или суд с соответствующим заявлением.

4. Получить разрешение и снова обратиться в БТИ.

Запрещенные изменения

Существуют такие изменения, которые даже не стоит пытаться осуществить, так как их узаконить все-равно не получится.

В соответствии с российским законодательством запрещены:

  • ремонтные работы, связанные с разборкой и перепланировкой любых межквартирных перегородок;
  • оборудование полов с подогревом от общедомовых сетей;
  • перенос радиаторов и батарей в застекленные лоджии;
  • перенос стояков водоснабжения (холодного и горячего), газоснабжения, отопления и канализации;
  • перепланировки, в результате которых образуются комнаты, имеющие площадь меньше 9 квадратных метров или ширину меньше 2,25 метров;
  • перепланировки, ухудшающие условия эксплуатации здания и проживания граждан, включая затруднение свободного доступа к инженерным сетям;
  • полный демонтаж несущих конструкций;
  • размещение туалета и ванной комнаты над жилыми комнатами и кухнями (это допускается только в двухуровневых квартирах);
  • уменьшение или полная ликвидация сечения каналов естественной вентиляции.

Комментарии (60)

Майя Минеева | 2014/09/05

Здравствуйте! Пожалуйста подскажите как можно узаконить лишние метры жилья (чтоб приватизировать) дело в том что мы проживаем в сборно-щитовом бараке без фундамента он 10-квартирный. мы по вине соседей два раза горели и муж сам восстанавливал нашу квартиру сохранив при этом облик дома и не делая переноса стен, просто мы расчистили сгоревшую квартиру, возвели наружную стену и заварили по кругу отопительные батареи и так как никто не претендовал на этот сгоревший участок жилья, мы его присоединили себе, нас трое жильё общей площадью 37 кв, присоединили 10 квадратов лишних, пользуемся ими единолично почти 15 лет, стою в очереди на улучшение жилусловий с 2001 года очередь не движется совсем (я инвалид по зрению 2 гр) мы даже не подозревали что эта площадь у нас не засчитана, так как неоднократно приходили работники ЖЭКа и администрации и делали обмеры, а тут собрались приватизировать, а то ведь не дождёшься лучшего жилья и вот узнали что нам эти метры не зачли, администрация отказывает в узаконивании. Как быть, как правильно составить иск в суд?? С уважением Майя Минеева

admin | 2014/09/08

Здравствуйте Майя! По возможности, лучше обратиться за профессиональной консультацией и составлением иска к юристу, занимающемуся непосредственно узакониванием перепланировок, поскольку положительное решение суда зависит от многих правовых нюансов. Если такой возможности нет, возьмите образец типового иска (их много в интернете) и подробно опишите свою ситуацию. Но здесь возможно и отрицательное решение суда.

Павел Метелёв | 2014/09/19

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, какую последовательность действий мне осуществить, чтобы узаконить перепланировку квартиры? Дело вот в чём:
Квартира приобретена под ипотечный кредит. Квартира в черновой отделке, поэтому решили сразу объединить лоджию с комнатой (соответственно, утеплить). Для того, чтоб получить свидетельство о регистрации права собственности (оно еще не получено), необходимо оценить квартиру. В “оценке” сообщили, что Банк не примет перепланировку. А чтобы узаконить перепланировку, нужно свидетельство о регистрации, а у меня его нет. Замкнутый круг получается… Помогите, пожалуйста, разобраться. Спасибо.

admin | 2014/09/26

Здравствуйте Павел! Возможны два варианта – договориться с застройщиком или с банком. С застройщиком можно договориться о внесении изменений в проект, а с банком – о разрешении перепланировки с ее обязательным узакониванием после получения свидетельства.

Жанна | 2014/09/25

здравствуйте,вопрос такой.мы хотим купить квартиру,но в ней незаконная перепланировка.в дальнейшем мы хотим её сами узаконить.вход в кухню из прихожей заложен и сделан в комнату аркой.будут ли у нас проблемы с узакониванием такой планировки?

admin | 2014/10/09

Здравствуйте Жанна! Лучше всего, чтобы перепланировку узаконил сам продавец до продажи. Если такой вариант не устраивает, пригласите в квартиру сотрудника БТИ, который занимается согласованием перепланировок. Он достоверно оценит все шансы узаконивания и укажет на возможные сложности, поскольку заочно все нюансы узнать невозможно.

Денис | 2014/10/30

Здравствуйте. Я начал приватизацию своей квартиры вызвал инженера БТИ (для технического паспорта) и вскрылся неприятный момент, что старые жильцы сделали небольшую перепланировку, что мне делать сейчас?

admin | 2014/11/05

Здравствуйте Денис! Вас могут обязать вернуть квартиру в первоначальное состояние, а вы можете в судебном порядке на основании ст. 29 Жилищного кодекса узаконить данную перепланировку путем доказывания в суде того, что данная перепланировка не несет угрозы сохранности конструкций, а также жизни и здоровью проживающих в квартире.

Елена | 2015/01/16

Здравствуйте!Cделали в квартире перепланировку и узаконили ее,теперь подали документы на изготовление нового тех.паспорта,есть вероятность,что площадь квартиры станет меньше, обязательно ли менять свидетельство на собственность?
И могут ли заставить поменять свидетельство,если я после получения тех.плана хочу оформить договор дарения на своего отца? Спасибо заранее.

admin | 2015/01/20

Здравствуйте Елена! Если площадь вашего жилого помещения изменится, то данные, которые будут содержаться в прежнем свидетельстве о праве собственности, будут являться недостоверными данными, и именно поэтому вам необходимо будет получить новое свидетельство о праве собственности, содержащее достоверные данные. Что касается договора дарения, то после того, как вы оформите договор дарения на вашего отца, ваш отец получит уже новое свидетельство о праве собственности на свое имя, а для регистрации договора дарения вам необходимо будет приложить к договору имеющееся у вас свидетельство о праве собственности.

ЕЛЕНА | 2015/02/08

У меня есть однокомнатная квартира и по договору мены я получила комнату в соседней квартире.я объединила квартиру и комнату без согласования с БТИ, пожарниками и т.д. стена, в которой я сделала дверь из однокомнатной в комнату, не является несущей. так живем уже 15 лет. мой муж умер и я хочу узаконить перепланировку, чтобы дети потом не мучились с оформлением. как мне лучше поступить, как сделать все правильно с минимальными финансовыми затратами: узаконить через суд или как-то по другому?

admin | 2015/02/18

Здравствуйте Елена! Вам необходимо обратиться в БТИ с заявлением о получении новой технической документации на квартиру и вызовом к вам технического специалиста БТИ для проведения новых замеров. После получения новой технической документации вам необходимо в СЭС получить заключение о соответствии перепланировки всем техническим нормам. Далее вам необходимо известить отдел архитектуры администрации вашего города о проведенной перепланировке. Далее со всеми полученными документами вам придется обращаться в суд для признания проведенной перепланировки законной.

Евгений | 2015/02/26

Добрый вечер! Во время узаконивания перепланировки, изменилась общая площадь жилого помещения в меньшую сторону. Задался вопросом как такое могло произойти, поскольку стенка которую я возвел, если и уменьшает площадь, то только жилую, но не как не общую (была 34,4 стала 31,2). Как оказалось, ошибка была в старом тех.паспорте. Но… В договоре купле-продаже фигурирует старая площадь 35 кв.м. Что делать? Ни с того ни с сего куда-то пропали целых 4 кв. метра.

admin | 2015/03/10

Здравствуйте Евгений! Перед продажей квартиры вам необходимо привести в порядок всю имеющуюся у вас техническую документацию на квартиру.
Для разрешения вашей проблемы вам необходимо получить новый технический план на квартиру. Для этого вам необходимо обратиться в БТИ
вашего населенного пункта с заявлением о вызове техника и проведении соответствующих замеров, после проведения которых вы сможете
получить технический план с достоверными сведениями о площади.

Ирина | 2015/03/30

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста на сколько сложно будет узаконить перепланировку и в какой последовательности необходимо действовать, если у себя в кварите я снесла 2 не несущие небольшие стенки? Квартира приобретена в ипотеку.

admin | 2015/04/06

Здравствуйте Ирина! В вашей ситуации необходимо выяснить, содержит ли ипотечный договор с банком на квартиру запрет на проведение перепланировки без согласия банка. Если такой запрет имеется, то вам необходимо обратиться в банк и договориться о том, чтобы банк предоставил вам заявление о своем согласии на уже имеющуюся у вас перепланировку квартиры. Если запрета на проведение перепланировки не имеется, то вам необходимо обратиться в БТИ со старым техническим планом на квартиру и заявлением о вызове техника для проведения новых замеров. После получения заключения БТИ о перепланировке вам необходимо узаконить самовольную перепланировку в судебном порядке, а после чего уже на основании судебного решения получить в Росреестре новый кадастровый паспорт на квартиру. В качестве третьего лица при рассмотрении дела в суде обязательно привлечение банка как собственника ипотечной квартиры.

Лариса | 2015/04/03

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, перепланировку квартиры мы сделали при получении квартиры в 1993 году, когда Крым был с составе Украины, в 2006 году квартиру приватизировали, представители БТИ никаких претензий при оценке не высказали и подписали техпаспорт с первоначальным планом квартиры. Теперь мы в составе РФ! Как правильно поступить, чтобы не было в будущем проблем например с продажей? Сделанная перепланировка не относится к запрещенным.

admin | 2015/04/08

Здравствуйте Лариса! Вам необходимо узаконить данную перепланировку. Для этого вам необходимо вызвать техника БТИ для проведения замеров и впоследствии получения нового технического плана на квартиру. Впоследствии вам необходимо обратиться в суд для признания сделанной перепланировки законной.

Анна | 2015/04/23

Здравствуйте!!! Подскажите пожалуйста как оформить незаконную переделку квартиры Жильё приватизировано -Снесла не несущую стену из гипсокартона между кухней и залом и убрала стеклянные двери между лоджией и комнатами Мне ответили что выльется это в хорошую копеечку Заранее благодарна

admin | 2015/05/03

Здравствуйте Анна! В принципе, вам ответили верно, поскольку оформление незаконно проведенной перепланировки – предприятие не из дешевых. Для начала, вам необходимо вызвать техника из БТИ для проведения новых замеров, далее с полученным новым планом БТИ вам необходимо обратиться в управление жилищной инспекции для признания планировки законной. Планировка будет узаконена также после прохождения специальной экспертизы и получения заключения о том, что сделанная перепланировка не противоречит всем нормам и стандартам. После получения всех необходимых документов вам необходимо обращаться в суд для признания планировки законной.

Василий Сафронов | 2015/05/04

Здравствуйте! Хотим сделать перепланировку однокомнатной квартиры, а именно: поменять местами кухню с гостиной. Никакие инженерные сети затронуты не будут (на воду и газ будет сделана новая подводка от общедомовых стояков). Квартира изначально имеет нестандартную планировку – кухня, ванная и туалет сдвинуты под жилые комнаты (это указано в паспорте квартиры, т.к. квартира была переделана из двухкомнатной в однокомнатную и офисное помещение). Скажите, пожалуйста, возможно ли сделать такого рода перепланировку и с чего нужно начинать процесс оформления документов?

admin | 2015/05/13

Здравствуйте Василий Сафронов! Для начала вам необходимо составить в уполномоченной на то организации проект перепланировки, после составления проекта вам необходимо получить разрешение на перепланировку в жилищной инспекции. После одобрения проекта перепланировки и проведения перепланировки, вы вызываете техника БТИ для проведения новых замеров.

Лилия | 2015/05/29

Добрый день! Сделали перегородку в проходной комнате из газоблоков 100 мм в двухкомнатной не приватизированной квартире. РЭО выписал предписание предоставить документы. Мы хотим ее узаконить. Скажите пожалуйста, какие наши дальнейшие действия?

admin | 2015/06/08

Здравствуйте Лилия! Сначала вам необходимо обратиться в БТИ для вызова техника, который проведет замеры и документально зафиксирует перепланировку. Далее вам необходимо обратиться с заявлением о согласовании имеющейся перепланировки в Управление жилищной инспекции вашего города. К заявлению вам необходимо предоставить дополнительно: правоустанавливающие документы на квартиру, проект перепланировки и иные необходимые документы. После получения заключения о том, что перепланировка отвечает всем требованиям законодательства, вам необходимо обращаться уже в суд для окончательного признания имеющейся планировки законной.

Евгения | 2015/06/06

Здравствуйте. Проконсультируйте, пожалуйста. Квартира в свидетельстве о гос. рег-ции права (от начала 2005 года) и тех. паспорте (тоже от начала 2005 года) указана как 3-хкомнатная. А по факту она 2-хкомнатная (была перепланировка в середине 2005 года – имеется согласованный проект). Законная ли продажа данной квартиры как 3-хкомнатной или собственник обязан сначала переделать тех. паспорт и св-во о гос. рег-ции права? Будут ли проблемы в дальнейшем у покупателя? Добавлю, что в результате перепланировки снесена не несущая стена и объединена комната и кухня. Заранее благодарна.

admin | 2015/06/15

Здравствуйте Евгения! В данном случае после перепланировки необходимо получение нового свидетельства о праве собственности, поскольку перепланировка считается оформленной официально только после получения нового свидетельства с новыми сведениями о жилом помещении. В случае продажи квартиры без оформления перепланировки, впоследствии у собственника могут возникнуть проблемы с признанием законности перепланировки. Кроме того, если у вас отсутствует кадастровый паспорт на квартиру, для его оформления вам понадобится новый технический паспорт, который отличается от старого ввиду наличия перепланировки.

Валентина | 2015/06/08

Здравствуйте,подскажите пожалуйста,в квартире по проекту предусмотрен проем между кухней и общей комнатой,проем примерно 1,5 метра шириной,также в эту же комнату предусмотрен вход из корридора, будет ли считаться перепланировкой если проем между кухней и комнатой будет заделан стеной из гипсокартона. А так же дверной проем который больше 1 метра уменьшен до размера стандартного 90 сантиметрового проема,уменьшен конструкцией из гипсокартона,это перепланировка и нужно узаканивать? Ну и последний вопрос,если утеплить балкон и демонтировать балконную дверь это тоже нужно узаканивать,отопление на балкон выводиться не будет?

admin | 2015/06/15

Здравствуйте Валентина! Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Так, любое изменение конфигурации квартиры считается перепланировкой. В вашем случае в узаконивании перегородок из гипсокартона какой-то срочной необходимости нет, поскольку при продаже квартиры вы можете демонтировать эту перегородку, тогда вопросов к вам не будет. Что касается утепления балкона и демонтажа двери – данные изменения можно впоследствии не регистрировать, если все замеры и конфигурация жилого помещения останутся неизменными – то есть, замеры дверного проема итд.

виолета | 2015/07/21

Здравствуйте! Купила квартиру коммунальную, решила сделать перепланировку в том числе и проем в несущей стене, но после того как сняли обои со стен обнаружили что в несущей стене когда-то уже был сделан проем, где можно достать старый план квартиры чтоб сделать законную перепланировку по старому плану то есть вернуть квартире первоначальный вид.

admin | 2015/07/29

Здравствуйте Виолета! Как правило, информация о всех имеющихся технических планах квартиры и внесенных в них изменениях имеется в БТИ (бюро технической инвентаризации). Так, для предоставления необходимых вам сведений вы можете обратиться в БТИ по вашему месту жительства.

Анна | 2015/09/10

Здравствуйте. Нахожусь сейчас на последней стадии “узаканивания” перепланировки квартиры. Разрешение администрации получила, технический и кадастровый паспорт получила новые. Сейчас подала документы на новое свидетельство о регистрации собственности, т.к. поменялась площадь квартиры. Позвонили из Росреестра сказали, что для замены свидетельства необходимо разрешение банка на перепланировку, т.к. квартира находится в ипотеке. Дело в том, что разрешение банка я уже получала и сдавала в администрацию города со всеми другими необходимыми документами. Получается, что сейчас мне второй раз надо писать заявление в банк на это же самое разрешение, второй раз собирать для них пакет документов и снова ждать месяц. Вопрос: Имеет ли право Росреестр требовать у меня это разрешение? Или они должны самостоятельно сделать запрос в администрацию города, чтобы те им его направили?

admin | 2015/09/18

Здравствуйте Анна! Требования Росреестра правомочны, поскольку регистрация квартиры без согласия банка в данном случае невозможна. Вы можете обратиться в банк и получить дубликат уже имеющегося разрешения на перепланировку, чтобы избежать новой бумажной волокиты по сбору очередного пакета документов.

Анатолий | 2015/11/14

Здравствуйте. В своей квартире в ванной комнате я переставил ванну и умывальник на другое место, в углу прихожей сделал шкафчик из ДВП размером 40 см х 60 см на высоту комнаты и застеклил две лоджии металлопластиковыми окнами. Администрация требует узаконить перепланировку. Подскажите пожалуйста какие нужны документы и кому. Спасибо.

admin | 2015/11/23

Здравствуйте Анатолий! Вам нужно обратиться в БТИ (бюро технической инвентаризации) и вызвать техника для проведения новых замеров. После получения нового технического плана с изменениями на нем вам необходимо будет составить проект проведенной перепланировки и получить заключение жилищной инспекции о соответствии вашей перепланировки всем техническим и санитарным нормам. После получения заключения о соответствии перепланировки вам также будет нужно обратиться в БТИ за выдачей технической документации с учетом всех изменений.

Константин | 2016/02/28

Здравствуйте, для узаконения перепланировки что нужно сделать вначале – заказать замеры техниками БТИ или сделать проект перепланировки. Я уже заказал приезд техников БТИ. И что нужно было заказать план или технический паспорт.

admin | 2016/03/07

Здравствуйте Константин! Сначала необходимо составить проект перепланировки и утвердить его в управлении жилищной инспекции. После утверждения проекта перепланировки можно будет приступать непосредственно к проведению замеров и осуществлению перепланировки.

ИРИНА | 2016/03/31

квартира приватизирована в 2005 г..перепланировка сделана в 1995 г возникла сложность у меня на руках новый план квартиры(с переделкой) выданный бти в 2005 г,а при запросе в бти выдают старый перепланировка не регистрировалась но приватизацию сделали..как теперь быть чтоб документы сходились..

admin | 2016/04/11

Здравствуйте Ирина! Вам нужно «узаконить» имеющуюся перепланировку. Для этого вам необходимо утвердить проект перепланировки, после чего вы сможете внести изменения в техническую информацию в БТИ.

Екатерина | 2016/05/12

Здравствуйте. Ситуация, как и у многих до меня. Была сделана незаконная перепланировка – соединен санузел. По ответам юристов не могу разобраться, что требуется для узаконивания. Где-то пишут о проекте (делается проектной организацией), где об экспертизе (это то, что дает жилищная инспекция или отдел архитектуры города?), кто-то говорит о разрешении от администрации. Где можно узнать актуальный список необходимых документов для подачи иска в суд о признании перепланировки законной? Спасибо.

admin | 2016/05/23

Здравствуйте Екатерина! Для обращения в суд вам необходимы следующие документы: актуальный технический план (с внесенными изменениями перепланировки), а также заключение эксперта, подтверждающие безопасность произведенной перепланировки, а также ее соответствие всем техническим и санитарным нормам. Кроме того, необходимо будет предоставить документы на квартиру, а также оплатить госпошлину для подачи иска.

Светлана | 2016/06/09

Здравствуйте, скажите от какой стоимости рассчитывается госпошлина при подаче иска об узаконивании перепланировки. Это вообще имущественный или неимущественный спор?

admin | 2016/06/20

Сергей | 2016/07/20

Добрый день!Ситуация следующая. Ванная комната увеличена в ширину на 1 метр за счет жилой комнаты. В образовавшемся кармане установлена ванна.Квартира на 2 этаже.Какова перспектива узаконить увеличение ванной комнаты?

admin | 2016/07/29

Здравствуйте Сергей! Вам необходимо получить заключение жилищной инспекции о соответствии произведенных изменений всем нормам и правилам. Если заключение будет положительным, вы сможете вызвать техника БТИ, провести замеры и узаконить перепланировку. Также узаконить перепланировку вы можете в судебном порядке.

Ксения | 2016/10/05

Здравствуйте. Была сделана незаконная перепланировка.В не несущей стене,сдвинут дверной проем,т.е. в одном месте забетонирован,а в другом проделан. Квартира приватизирована после этого. Могут ли возникнуть проблемы при продаже квартиры?

admin | 2016/10/13

Здравствуйте Ксения! Если на квартиру была оформлена новая техническая документация (новый технический план), то проблем при переходе права собственности не возникнет. Однако если перепланировку не узаконить, у нового собственника впоследствии могут возникнуть проблемы вплоть до судебного разбирательства.

Сергей | 2017/02/02

Собираюсь купить студию из переделанной 3-х комнатной квартиры. Т.е произведена перепланировка.Перепланировка не согласована и не оформлена.Чем это грозит в дальнейшем.Какова стоимость оформления перепланировки(примерно)будет в таком случае.

admin | 2017/02/08

Здравствуйте Сергей! В случае, если перепланировка не зарегистрирована и не согласована, это может грозить для вас тем, что вас могут обязать привести квартиру в первоначальный вид за свой счет, если будет установлено, что перепланировка квартиры не соответствует техническим нормам и стандартам. Стоимость оформления перепланировки вы сможете уточнить, обратившись в БТИ или в управление жилищной инспекции.

Александр | 2017/07/26

Здравствуйте! Мы купили квартиру в 2-х этажном старом доме на втором этаже, с/у находился над кухней соседа с первого этажа! Имеется план БТИ, тех. Паспорт помещения, где указан с/у. Но сосед с первого этажа утверждает что это не законно и требует убрать с/у. Как быть?

admin | 2017/08/07

Здравствуйте Александр! Вы можете обратиться в управление жилищной инспекции для получения заключения о соответствии жилого помещения санитарным и техническим нормам. Если вынесенное заключение подтвердит, что технические и иные характеристики жилого помещения не противоречат требованиям законодательства, претензии вашего соседа могут считаться необоснованными.

Надежда | 2017/10/24

Здравствуйте, мы произвели нелегальную перепланировку: убрали не несущую перегородку между гардеробной и комнатой и продлили трубы водоснабжения до этой получившейся большой комнаты, сделали там кухню и гостиную, а из помещения кухни – жилую комнату, стояк не переносили, с/у также не трогали. Будут ли у нас проблемы при узаконивании такой перепланировки? (снизу нежилой этаж – ветклиника)

admin | 2017/11/03

Здравствуйте Надежда! Вам необходимо обратиться в БТИ для проведения новых замеров с учетом изменившейся планировки жилого помещения. Также вам будет необходимо заключение экспертной компании/жилищной инспекции, подтверждающее, что проведенная перепланировка соответствует техническим нормам. При соответствии перепланировки санитарным и техническим нормам проблем с утверждением такой перепланировки у вас не возникнет.

Александр | 2018/03/23

Мы 1,5 года назад купили квартиру и естественно сделали ремонт. Вход из прихожей в кухню заделали, а сделали его в зале(с дверью) и перенесли межкомнатную стенку между кухней и залом на 50 см в пользу кухни.Стояки не трогали. Да и нужно ли согласие соседей снизу? Хотим узаконить перепланировку.

admin | 2018/04/04

Здравствуйте Александр! Для того, чтобы узаконить перепланировку, вам необходимо подготовить проект и утвердить его в Управлении жилищной инспекции. Если сделанная вами перепланировка не затрагивает несущих конструкций и никак не влияет на характеристики жилого помещения ваших соседей, то их согласие для перепланировки требоваться не будет.

Александр | 2018/05/23

Здравствуйте! Я убрал дверь балконную и хочу убрать оконный блок и кирпичную кладку она не является несущей и установить во весь проем большую стеклянную дверь. Нужно ли узаконивать переделку?

admin | 2018/05/31

Здравствуйте Александр! В любом случае, для приведения всей технической документации на квартиру в соответствие с ее текущим состоянием вам будет необходимо пригласить БТИ и провести новые замеры с внесением изменений в технический план. В случае, если изменения будут не согласованы (то есть, без разрешения), впоследствии у вас могут возникнуть различного рода правовые проблемы. Таким образом, в первую очередь вам необходимо подготовить проект перепланировки и получить разрешение на ее проведение. С данным вопросом вы можете обратиться в администрацию и управление жилищной инспекции по вашему месту жительства.

Многоэтажное жилое здание подвергается существенным нагрузкам. Проектировщиками и строителями с самого начала возведения дома выполняются нормативы по соблюдению прочностных норм конструкции. Ведь обрушение здания из-за просчетов конструкции, непрочных или ветхих перекрытий может привести к трагическим последствиям. Следовательно, под эксплуатацию жилых зданий, в т.ч. внесение изменений в конструкцию подведена солидная нормативно-правовая база и бюрократический аппарат. Поэтому чтобы провести ремонт, включающий перепланировку, требуется предварительно провести согласование работ с жилищной инспекцией.

Если же перепланировка уже произведена без согласования, существует вероятность штрафа согласно статье Кодекса об Административных Правонарушениях за номером 7.21, предусматривающей штраф в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда.

И дело даже не в сумме, которая составит примерно 5 тыс. рублей. Гражданина, производящего незаконную перепланировку, жилищная инспекция обяжет официально вносить изменения в документацию . В тех случаях, когда собственник квартиры не исполняет предписание контролирующей организации, следует еще один штраф, уже на порядок больше предыдущего. Далее следует иск жилищной инспекции об отчуждении собственности. Приватизированная квартира продается через суд с публичных торгов с существенным дисконтом. Деньги за минусом судебных издержек конечно возвращаются предыдущему владельцу, который может начинать искать себе более скромное жилье.

И это еще только цветочки! Сбыть квартиру с незаконной перепланировкой просто не получится. Для нотариальной регистрации сделки требуются документы БТИ , которые можно получить только через осмотр сотрудником БТИ жилых помещений и установления соответствия их планировки первоначальному плану. Конечно, иногда можно «договориться» с техником. Однако бремя узаконивания ранее сделанной перепланировки квартиры ляжет на будущего владельца и даст тому аргументированный простор для торга по цене в меньшую сторону.

Так что если собственник квартиры уже был оштрафован, или предстоит сделка по продаже квартиры, следует позаботиться как узаконить уже выполненную перепланировку квартиры. Да, процесс не быстрый и требует обращения в суд , но деваться по сути уже некуда.

В этой статьей будут рассмотрена процедура оформления и различные нюансы уже сделанной перепланировки.

В каких случаях требуется узаконивание?

Под узаконивание перепланировки квартиры подпадают следующие виды работ :

  • Операции по сносу-перемещанию-строительству не несущих стен квартиры.
  • Демонтаж газовой плиты и замена ее электрической.
  • Перемещение газовой плиты.
  • Объединение-разъединение санузла.
  • Внесение изменений в конструктивную схему сантехнического оборудования.
  • Операции по изменению констукций пола.
  • Операции с оконными и дверными проемами.

Документы для оформления перепланировки

Часть 4 ст. 29 Жилого Кодекса РФ предусматривает узаконить уже сделанную перепланировку квартиры только через суд. Для вынесения положительного решения о внесении изменений в планировку в суд надо предоставить следующие документы :

  • Правоустанавливающие бумаги на собственность жилья.
  • Оба экземпляра технических паспортов.
  • Бумага о соответствии санитарным нормам, выдается Санэпидемстанцией.
  • Заключение экспертов о достаточной прочности опорных конструкций из проектировочной организации, имеющей лицензию.
  • Исковое заявление от собственника или его представителя, в качестве истца выступает владелец, ответчиком же в крупных территориальных образованиях администрация района, в небольших - города.
  • Одобрение Госпожарнадзора о соответствии перепланировки пожарной безопасности.

С чего начать узаконивание перепланировки?

Начать узаконивание проведенной планировки надо с похода в территориальное отделение БТИ для изготовления нового технического паспорта. К заявлению надо будет приложить:

  • Свидетельство о собственности.
  • Экземпляр технического паспорта до перепланировки.

Порядок действий

После осмотра заявленной собственником перепланировки в жилых помещениях, техническим сотрудником Бюро Технической Инвентаризции и внесении им изменений в план помещения через некоторое время будет выписан новый технический паспорт . Выдача документа по процедуре происходит в течение 2-3 месяцев.

Как уже было указано, узаконивание перепланировки квартиры начинается с внесения изменений в паспорт БТИ, но это только первый этап.

Далее требуется оформить справку о соответствии санитарным нормам в СЭС, разрешение госпожарнадзора и ждать от БТИ свежий паспорт на жилье с внесенными изменениями, с которым можно будет обращаться в проектную компанию, лицензированную на проведение технических проектов перепланировок. На предпоследнем этапе надо уведомить архитектурный отдел района о внесенных в планировку изменениях.

Решение о признании перепланировки правомерной принимает районный или городской суд по месту нахождения жилья, куда надо предоставить:

  • Правоустанавливающий документы собственности на жилье - обычно свидетельство.
  • Новый и старый технический паспорт на квартиру.
  • Справка их СЭС о соотвествии санитарным нормам.
  • Технический проект от лицензированной проектной компании, включающий заключение о достаточной прочности опорных конструкций дома.
  • Заявление, где в качестве истца выступает владелец жилья, а в качестве ответчика администрация района или города.
  • Разрешение Госпожарнадзора о соответствии перепланировки нормат пожарной безопасности.

Сроки

Сроки приобретения разрешения на уже сделанную перепланировку достаточно длительные. Получение нового технического паспорта БТИ - в среднем 2 месяца. Рассмотрение простого гражданского дела в суде в зависимости от очереди занимает 1-2 месяца. Остальные нюансы зависят от сложности согласования внесенных в планировку изменений. Замена инженерного оборудования и внесение изменений в несущие стены может занять до 5 месяцев. Итого по грубым прикидкам прохожение бюрократических процедур в среднем может занять порядка полугода.

​

Стоимость узаконивания перепланировки

Стоимость решения вопроса как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры зависит от следующих составляющих:

  • Тариф на выдачу нового технического паспорта от БТИ устанавливается для каждого региона и квартиры индивидуально, чем больше общая площадь, тем дороже
  • Государственная пошлина на выдачу кадастрового паспорта
  • Оплата судебных издержев в виде как минимум пошлины суду, как максимум - услуг юриста, так как многие не сведующи в юридических вопросах и не могут узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно
  • Составление технического проекта квартиры лицензированной организацией от 5000 рублей

В целом с судебными издержками признание перепланировки законной может стоить 20-100 тысяч рублей

Не многие уже вспомнят случай, как не законная перепланировка в одном из жилых домов Санкт Петербурга привела к обрушению межэтажных перекрытий. Тогда хозяин квартиры решил вырубить проем в несущей стене и рухнули перекрытия, что повлекло за собой гигантские восстановительные работы.

Зачастую бывает, что люди дооборудуют квартиру- делают джакузи или сауны в жилых комнатах, кухни переоборудуются в туалеты. Нередки случаи сноса несущих стен, присоединяются чердаки, демонтируются стены между лоджией и комнатой.

Видимо, принимая во внимание это случай в конце 2013 года суд впервые выселил из своей квартиры хозяина за не законную перепланировку. Тогда перепланированную квартиру восстановили в первоначальном виде, продали, а деньги, с учетом издержек за восстановление, вернули хозяину.

Давайте разберемся- что такое перепланировка, какая перепланировка считается не законной, как узаконить уже проведенные работы.

Статья 25 ЖК РФ определяет два понятия:

1. Переустройство жилого помещения - установка или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического, или иного оборудования, которое требует внесения в техпаспорт квартиры

2. Перепланировки жилого помещения - изменение конфигурации, которое требует внесения изменений в техпаспорт квартиры.

Статья 29 ЖК РФ определяет последствия переустройства и перепланировки квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольные- это переустройство или перепланировка квартиры, проведенные без согласовании переустройства или перепланировки квартиры.

1. Часть 2 ст. 7.21. КОАП РФ самовольная перепланировка квартир в многоквартирных домах влечет административный штраф на граждан от 2 000 до 2 500 рублей.

2. Кроме этого на основании ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник квартиры, которая была переустроена или перепланирована без разрешения (или наниматель по договору соцнайма) обязан привести квартиру в прежнее состояние в порядке, установленном органом который осуществляет согласование.

3. Если квартира не будет приведена в прежнее состояние, суд по иску администрации района в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ принимает решение:

  • Собственник- о продаже с публичных торгов квартиры с выплатой собственнику средств за вычетом всех расходов на исполнение решения суда с возложением на нового собственника квартиры обязанности по приведению квартиры в прежнее состояние
  • Наниматель- о расторжении договора найма с возложением на собственника квартиры обязанности по приведению квартиры в прежнее состояние.

4. На собственника возлагается так же обязанность возместить вред имуществу других соседей и общему имуществу дома. Расходы могут оказаться выше, чем затраты на ремонт.

Без согласования перепланировку можно делать только с теми изменениями, которые не трогают параметров квартиры, указанных в техническом паспорте.

Перепланировка без согласования:

  • Устройство встроенной мебели, не образующей отдельного помещения
  • Косметический ремонт
  • Перенос плиты
  • Установка наружных устройств (антенн, кондиционеров) на фасадах
  • Замена инженерного оборудования (без перестановки) такими же по параметрам техническими устройствами
Все остальное, отраженное в техпаспорте должно согласовываться. Даже при ликвидации межкомнатных дверей, остеклении балкона или сносе перегородки (не несущей стены) нужно согласовать это в жилищной инспекции нужно.

При перепланировке запрещено:

  • Увеличение площади туалета
  • Изменение площади ванной комнаты
  • Размещение туалета, ванной над жилыми комнатами или кухней
  • Перенос батарей на лоджии и балконы (а это часто встречающаяся перепланировка).
    Объединение балконов или лоджий и комнат
    Установка теплых полов от общих домовых систем отопления.
    Изменения в вентиляционных коробах
    Демонтаж несущих капитальных стен
    Перенос стояков ГВС, ХВС
    Перенос труб канализации и газоснабжения.

Жилинспекция не согласует перепланировку и если предусмотрено устройство комнаты без окна, или комнаты меньше 9 квадратов или шириной меньше 2,25 м.

Работа это не сложная, но потребуется длительное время- от 2 до 6 мнсяцев.

Для согласования понадобится:

  • Проект, созданный организацией, имеющей лицензию на такие работы
  • Копия паспорта
  • Заявление о согласовании переустройства или перепланировки
  • Копии правоустанавливающих документов
  • Технический паспорт квартиры
  • Согласие всех собственников квартиры

Документы предоставляются в службу одного окна Мосжилинспекции. Можно заполнить форму на портале госуслуг Москвы (pgu.mos.ru). К этому заявлению прикладываются электронные копии всех документов. Принятие решения займет 20- 35 дней, но по закону- срок 45 дней.

Можно сначала сделать перепланировку, а потом задуматься – а нужно было ли её согласовывать с уполномоченными органами? Как узаконить сделанные изменения?

Иногда приходится делать это в судебном порядке, потому что никакие инстанции согласия на такие работы не дают!

Понятие

Это понятие включает в себя 2 подпонятия – «переустройство» и «перепланировку».

Перепланировка является действием по переустройству помещения, которые требуют специального согласования с уполномоченными органами.

К таким действиям можно отнести:

  • изменение конфигурации квартиры;

    Например, снос стен для увеличения площади одной комнаты за счёт «стационарной» кладовки.

  • задел новых проёмов для дверей и окон;
  • другие действия собственника, которые требуют внесения изменений в техническую документацию помещения.

В случае, если перепланировка уже сделана, то её нужно будет узаконить «задним» числом. Это можно сделать, обратившись в уполномоченные инстанции.

Когда ремонт не затронул несущих конструкций и не угрожает целостности постройки, то согласование пройдёт без проблем.

Если же ни одна инстанция не согласиться дать разрешение на проведение работ, то можно попробовать узаконить перепланировку через суд.

Переустройство – это также действия собственника, но их последствия не нужно отражать в техническом паспорте.

К таковым можно отнести:

  • перенос сантехнического, электрического или иного оборудования;
  • замена или перенос инженерных сетей;
  • другие действия собственника, которые не требуют дополнительного согласования с уполномоченными органами, и которые не отражаются в технической документации на помещение.

Чем регулируется

Переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена В статьях этой главы даётся определение этих 2-ух понятий , раскрываются их виды и типы, а также описываются последствия проведения ремонтных работ без согласования с уполномоченными органами.

Ответственность за проведение несогласованной и неутверждённой перепланировки указана в . Санкцией по этой статье является штраф.

Какие виды перепланировок нуждаются в узаконивании

Не каждый вид ремонтных работ по перепланировке помещения необходимо согласовывать с уполномоченными инстанциями.

Не нужно согласовывать работы, исчерпывающий список которых представлен в .

Но в обязательном нужно согласовывать:

  • демонтаж встроенного шкафа;

    Но этот шкаф должен быть указан в технической документации на помещение.

  • сделаны работы по переносу перегородок, которые не являются несущими стенами;
  • изменена площадь жилого помещения за счёт вспомогательного помещения;

    Например , увеличена площадь холла за счёт демонтажа кладовки.

  • демонтаж балконной двери, если за счёт этих действий увеличена площадь вспомогательного помещения.

Чтобы не попасть «впросак», необходимо обратиться в отдел архитектуры администрации муниципального образования, к сотруднику, который может проконсультировать относительно сделанных работ.

Видео: сущность процесса

Пошаговый план обращения в суд

Если всё же нужно узаконить перепланировку через суд, то нужно соблюдать алгоритм действий:

  • нужно собрать все документы, имеющиеся на помещение;

    Достаточно будет свидетельства о собственности или договора соцнайма. Эти документы подтверждают, что заявитель имеет право пользоваться данным помещением.

  • обратиться в БТИ и вызвать специалиста. Он зафиксирует факт сделанных работ;
  • после этого специалист из БТИ изготовит новый технический паспорт на помещение;
  • согласование сделанных работ с СЭС и МЧС;
  • получить разрешение на проведение работ у архитекторов;
  • подать иск в суд о согласовании перепланировки.

По такой инструкции проводится согласование любого помещения. В том числе и частного дома, через суд.

Документы права собственности

Заявитель на согласование сделанной перепланировки должен подтвердить, что он имеет право пользоваться данным помещением на законном основании.

Таким документом является свидетельство о праве собственности или же договора соцнайма.

Сейчас свидетельство о праве собственности заменяется на выписку ЕГРП, то есть выписку, которая подтверждает право владения.

У этого документа ограниченный срок действия – 30 дней.

Поэтому получать его нужно непосредственно перед подачей документов в суд.

Обращение в БТИ

Нужно вызвать техника из БТИ, чтобы он зафиксировала сделанные работы. Он придёт со старым техническим паспортом, который считается действительным, пока в него не внесут изменения.

В этом паспорте он сделает пометки в виде красных линий, отметив сделанные в помещении изменения. На основании этих линий он будет делать новый технический паспорт.

Срок изготовления нового техплана – примерно 2 недели, в зависимости от того количества изменений, которые необходимо отразить. Услуга эта не бесплатная. Стоимость можно узнать в местном отделении БТИ.

Изготовление нового техпаспорта

Специалист из БТИ, осмотрев сделанные изменения в помещении, наносит на «старый» технический паспорт красным цветом линии, обозначающие изменения тех или иных конструкций.

Пока владелец помещения занимается согласованием перепланировки с другими инстанциями, в БТИ делают новый технический паспорт. Регламентный срок изготовления документа – 10 дней.

Новый документ будет изготовлен в том случае, если перепланировка была сделана без нарушения санитарных, технический и гигиенических норм.

Получение справки из МЧС и СЭС

Владелец помещения должен доказать, что проделанные ремонтные работы соответствуют санитарным и гигиеническим нормам, и не нарушают пожарной безопасности. Для этого необходимо посетить местное отделение СЭС и МЧС. Для того чтобы убедиться в безопасности ремонта, сотрудники этих организаций посетят помещение.

На основании сделанного осмотра они составят акт, в котором будет отражено их решение. Пример документа

  1. Если оно положительное, то можно двигаться далее для оформления перепланировки. Если же оно отрицательное, то нужно, либо устранить недостатки, либо оспаривать такое решение в суде.
  2. Если выносится отрицательное решение, то оно должно быть оформлено в письменном виде, и содержать в себе ссылки на нормы законодательства.

Получение заключения от архитекторов

Это самый длительный этап в согласовании сделанной перепланировки. Такие функции, как правило, возложены на муниципальные Управления по архитектуре и градостроительству.

Заключение архитекторов подтверждает тот факт, что перепланировка не коснулась несущих конструкций, и соответствует всем градостроительным нормам.

Образец заявление в суд о перепланировке квартиры

Как только все вышеизложенные этапы будут пройдены, и документы будут на руках у владельца помещения, можно подавать в суд исковое заявление.

В нём указывается следующая информация:

1. Об истце. Подаётся заявление от заинтересованного лица, не обязательно собственника.

Например , перепланировка ущемляет права соседа.

2. Об ответчике.
3. О третьих лицах, которые могут участвовать в процессе.
4. Сведения о помещении:

  • адрес, по которому находится;
  • вид помещения – жилое или нежилое;
  • реквизиты документа, который подтверждает право собственности;
  • период, когда была произведена перепланировка;
  • если работы выполняла нанятая бригада, то нужно указать сведения о ней, а также контактную информацию;
  • если же собственник производил работы самостоятельно, то необходимо указать какими навыками он обладает;
  • если работы производила специализированная организация, то нужно указать сведения о ней.

5. Причины, по которым собственник не смог получить разрешение на проведение работ от специалистов жилищного отдела.
6. Реквизиты заключения СЭС о том, что сделанная перепланировка не противоречит требованиям.
7. Реквизиты заключения МЧС о том, что сделанная перепланировка не нарушает требований пожарной безопасности.
8. Для уверенности в положительном исходе процесса, владелец помещения может пригласить независимого эксперта для того, чтобы он вынес своё заключение, в котором будет указано, что данное помещение может быть сохранено в переделанном виде, и что это не угрожает жизни и здоровью граждан.
9. Просьба истца сохранить переустроенное помещение в таком состоянии. Здесь же нужно указать, что именно изменилось после проведения перепланировки.
10. Список документов, которые истец прикладывает к иску для подтверждения изложенных сведений.
11. Дата составления документа и подпись истца.

Судебное разбирательство

К иску необходимо приложить все имеющиеся у владельца документы в оригиналах и копиях.

Суд будет рассматривать дело:

  • в присутствии истца;
  • а также в присутствии специалистов из БТИ и других организаций.

Подсудность дел о согласовании сделанной перепланировки принадлежит районным судам по месту нахождения объекта недвижимости.

Если пакет документов исчерпывающий, и суда не возникает вопросов относительно материалов дела, то в течение 1 – 2 судебных заседаний , дело будет рассмотрено.

Если суд вынесет положительное решение, то на его основании перепланировку можно считать узаконенной. На основании этого документа, будет получен новый кадастровый паспорт с изменениями, и новое свидетельство о собственности, если площадь помещения изменилась в ходе ремонтных работ.

Если же решение суда отрицательное, то собственник может подать в вышестоящую инстанцию для апелляции.

Уплата госпошлины

Сколько стоит подача заявления?

Согласно , размер государственной пошлины при рассмотрении дел в районных судах, равен 1 000 рублей для физлиц. Квитанцию необходимо приложить к иску.

Стоимость согласования может возрасти, если нанимать адвоката.

Нотариальное заверение документов

Заверять копии всех документов у нотариуса не нужно. Если от лица собственника будет выступать его представитель, то нужна будет нотариальная доверенность.

Подача документов

Документы подаются в районный суд по месту нахождения помещения. Как правило, заседание будет назначено через 1 – 2 недели после подачи документов, если пакет документов полный.

Рассмотрение и вынесение решения

За 1 – 2 судебных заседания дело будет рассмотрено. Суд вынесет решение либо в пользу истца, либо откажет ему в согласовании.

Решение оформляется письменно. Если оно отрицательное, то суд аргументирует его ссылками на нормы закона.

Оспаривание решения суда о перепланировке

Если истец не согласен с таким решением суда, он может подать апелляцию в вышестоящий суд в течение 1 месяца с момента поступления дела в канцелярию суда.

Подавать апелляцию нужно через суд, который вынес неудовлетворительное решение. Последней инстанцией будет решение верховного суда.