Типовой договор купли продажи квартиры предварительный ипотека. Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке в сбербанке

Оформление ипотечного займа – длительный и непростой процесс. Он основывается на договорных отношениях сначала между заемщиком и продавцом недвижимости, а затем между кредитором и его клиентом. Для исключения недоразумений стороны сделки заключают предварительный договор ипотеки. О том, что представляет собой этот документ, читайте в статье.

Предварительный договор в Сбербанке по ипотеке: форма

Предварительный договор ипотеки – это документ, оформленный согласно требованиям Управления Росреестра и банка, являющегося кредитором. Форма предварительного и основного кредитного договоров схожи. Оба вступают в законную силу после их подписания сторонами сделки. Право собственности на недвижимость переходит к заемщику только после государственной регистрации. Требования, предъявляемые к предварительному договору:

Составлен письменно.
Включает в себя все необходимые сведения о сторонах сделки.
Основой договора является описание перехода права собственности на недвижимость от одного лица к другому.
Содержит полные идентифицирующие признаки недвижимости: месторасположение, жилая и нежилая площадь, квадратура, планировка и т. д.
Описывает, на основании каких документов продавец имеет право на недвижимость. Необходимы номер и дата записи в Реестре, реквизиты Свидетельства о регистрации права собственности.
Оговаривает составление придаточного акта при передаче недвижимости от продавца к покупателю. Уточняют, в каком виде должен быть объект сделки, когда стороны подписываютпредварительный ипотечный договор.
Содержит точные данные о цене объекта ипотеки и способе расчетов между продавцом и покупателем. Необходима пометка, что вся сумма по договору передается продавцу в обозначенный срок.
Описывает переход залога от продавца к кредитору.
Последний пункт – заключительные положения.

Предварительный договор купли продажи по ипотеке: для чего нужен

Предварительный договор ипотечного займа является гарантией исполнения обязанностей сторонами сделки. На продавца налагают штраф, если после подписания данного документа он нарушит обязательства и продаст недвижимость третьему лицу. Задаток будет возвращен покупателю в двойном размере.

При нарушении договора покупателем или при отказе в кредите со стороны банка задаток остается у продавца.

Только после одобрения Сбербанком предварительного договора заключают ипотечный договор. Позже составляется третий документ – основной договор сделки, необходимый для регистрации имущества в государственных органах.

Предварительный договор особенно нужен, если:

Продавец только что вступил в права собственности на недвижимость.
Продавец не может присутствовать лично на всех этапах совершения сделки (уехал на длительный срок и т. п.).
Квартира или дом приобретаются по жилищной субсидии или с участием материнского капитала.
Есть сомнения в благонадежности продавца.

Образец предварительного договора ипотеки Сбербанка

Предварительный договор несет в себе ряд рисков: заключение нескольких договоров на одну жилплощадь, изменение объекта ипотеки при оформлении на незавершенное строительство, предоставление продавцом старого техпаспорта.
При заключении договора не стоит надеяться только на порядочность продавца. При подписании не лишним будет присутствие юриста.
Покупатель заранее должен убедиться, что в квартире или доме не прописаны несовершеннолетние, и на недвижимость не наложен арест.

Некоторые граждане не уделяют должного внимания составлению предварительного договора купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка. Такая беспечность может дорого стоить ипотечному заёмщику. Он может остаться без квартиры и без денег. Соглашение о передаче задатка должно быть составлено в соответствии с нормами действующего законодательства.

Ипотека от Сбербанка — это один из самых популярных финансовых продуктов на российском кредитном рынке. Выделяют следующие этапы ипотечной сделки:

Оцените финансовые возможности своего домашнего бюджета и выберите банк-кредитор;
Выберите кредитную программу и узнайте основные параметры ипотечного займа (размер, срок, полная стоимость);
Подайте заявление на получение займа (к заявке прилагается комплект документов, указанный на корпоративном портале Сбербанка);
Получите уведомление о предоставлении ипотеки (выдаётся в офисе кредитной организации);
Найдите залоговый объект (жильё должно соответствовать требованиям банкиров);
Получите документы по приобретаемой квартире (оформляются Сбербанком);
Заключите с продавцом жилья предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка;
Оцените залоговую жилплощадь (список аккредитованных оценочных компаний можно найти в интернете);
Подготовьте основной договор купли продажи жилья и пакет бумаг для Росреестра (бумаги сдаются под расписку);
Отдайте полученную расписку кредитному менеджеру;
Заберите бумаги из Росреестра (в основном соглашении ставится отметка об ипотеке).
Получите справку из ЕГРП;
Застрахуйте залоговую недвижимость, а также собственную жизнь и здоровье;
Получите кредитные средства и рассчитайтесь с продавцом недвижимости;
Оплатите ипотечный заём и снимите обременение с квартиры.

Если клиент Сбербанка планирует , то ему следует воспользоваться . На этой цифровой площадке есть список аккредитованных застройщиков и крупных риелторских агентств. Также там можно найти обширную базу данных строящихся многоэтажных домов.

В кредитном договоре указываются следующие данные:

Дата заключения;
Реквизиты контрагентов;
Населённый пункт, в котором подписан договор купли продажи;
Подробное описание ипотечной квартиры (полезная площадь, адрес, количество комнат, кадастровый код и др.) и правоустанавливающих документов;
Рыночная цена строительного объекта (в данном пункте необходимо сделать акцент на том, что стоимость квартиры является фиксированной);
Условия расчётов и перечисления денежных средств;
Сроки передачи квартиры;
Количество лиц, прописанных в квартире (в этом пункте указывается время, за которое хозяин жилья обязуется выписать посторонних граждан);
Сторона сделки, которая будет оплачивать госпошлину за регистрацию жилья;
Срок заключения основного договора.

Если интересы сторон представляют третьи лица, то в предварительном договоре купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка указываются реквизиты соответствующих доверенностей. В бумаге делается пометка о том, что жилплощадь не отягощена обременениями (арест, рента, аренда и др.). Соглашение о купле продаже жилой площади составляется в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

Все претензии разрешаются в ходе переговорного процесса. Если сторонам не удалось преодолеть разногласия, то они вправе обратиться в суд. Название договора купли продажи должно свидетельствовать о том, что квартира приобретается за счёт заёмных средств. Если одна из сторон сделки не является резидентом РФ, то в бумагах должна присутствовать отметка о гражданстве.

Проверьте паспорт контрагента через сервис ФМС (соответствующий сайт можно без труда найти в глобальной сети). Удостоверьтесь в том, что человек не менял свою фамилию. Если изменения имели место быть, то нужно запросить у гражданина бумаги, на основании которых изменялась фамилия. Неправильное написание личных данных приведёт к тому, что предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка признают недействительным.

Обязательно обсудите с продавцом порядок выезда из квартиры его прежних владельцев. Также в бумаге нужно сделать акцент на том, что собственник помещения не будет менять техническое состояние здания до момента подписания основного договора купли продажи. В противном случае он может вывинтить лампочки, а также снять выключатели, розетки и демонтировать сантехнику.

В практике риелторских агентств были ситуации, когда продавец недвижимости снимал межкомнатные двери и оконные блоки. Если вы планируете приобретать жильё вместе с хозяйской мебелью и бытовой техникой, то лучше сделать опись имущества. В этом документе следует перечислить предметы, которые должны перейти к новому собственнику помещения.

Мнение эксперта

Сергей Богданов

Стаж работы в ипотечном отделе Сбербанка 12 лет.

Задать вопрос эксперту

Если продавец жилплощади состоит в законном браке, то покупателю нужно потребовать письменное согласие супруга на реализацию недвижимого имущества. Также необходимо запросить справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Приложение к предварительному договору купли продажи

Юристы и риелторы советуют составить сторонам сделки отдельное соглашение о задатке. В этой бумаге указываются следующие пункты:

Реквизиты сторон (их можно скопировать из предварительного соглашения);
Описание залога;
Величина задатка. В этом пункте нужно написать о том, что передаваемая сумма входит в цену помещения и не увеличивает его стоимости;
Действия сторон при аннулировании сделки;
Дата возврата задатка и размер неустойки за несвоевременное перечисление денег.

Соглашение о задатке заверяется подписями контрагентов. Передача денежных средств заверяется долговой распиской, которая составляется в соответствии со статьями ГК РФ (ст. 807-810) и иными нормативными актами.

Документ, подтверждающий передачу денег, вырученных от продажи квартиры

Образец долговой расписки можно без труда скачать в интернете. Этот документ включает следующие пункты:

ФИО заёмщика и заимодавца;
Адреса проживания продавца и покупателя;
Срок, на который предоставляются денежные средства;
Паспортные данные контрагентов;
Размер суммы, передаваемой заимодавцем;
Дата составления документа;
Подписи сторон (с расшифровкой).

Расписка составляется в простой письменной форме и может быть заверена у нотариуса (данное действие не является обязательным согласно действующему законодательству). Процесс передачи денежных средств может проходить при свидетелях (они обязаны оставить свои росписи и личные данные в долговом документе).

Если заёмщик получает средства в долларах или евро, то в расписке указывается текущий курс иностранной валюты. Получатель задатка, который нарушил срок передачи денежных средств, обязан уплатить неустойку (она определяется знаением ключевой ставки, которую устанавливает Банк России). Расписка может быть предоставлена сотруднику ФНС с целью получения налогового вычета.

Предварительный договор

Обращаясь в банковское учреждение за согласованием оформления и выдачи ипотечного кредита, клиент должен быть уверен, что сделка купли-продажи по заранее выбранной им жилой площади не сорвется. Именно для этого юристы рекомендуют оформлять предварительный договор ипотеки, на основе которого и будет выдаваться банковский ипотечный кредит.

После того, как клиент подобрал себе жилье, оговорил исключительно все нюансы предполагаемой сделки, он должен осознать, что любые устные договоренности не несут в себе никакой юридической силы. В данном случае, отсутствует уверенность в том, что недвижимость не будет продана раньше или же не изменятся условия внесения за нее оплаты. Следовательно, наиболее благоразумный выход из данной ситуации - это оформление предварительного договора ипотеки.

Этот документ выступает в качестве своеобразной гарантии того, что в прописанные сроки одна сторона внесет требуемый размер средств, а вторая сторона полностью передаст право на владение недвижимостью. Настоятельно рекомендуется в момент оформления ипотеки оформлять данное соглашение, поскольку в дальнейшем это позволит избежать возникновения разного рода проблем.

В некоторых случаях клиент уверен, что оплата задаточной части средств станет гарантией дальнейшего приобретения жилья. Однако данное действие выполняется совершенно на личный страх и риск покупателя, так как предварительное соглашение не предусматривает в себе подобный пункт. В том случае, если покупатель все-таки внес задаток, необходимо потребовать расписку и прописать это действие в договоре. Если же продавец не исполняет свои обязательства и совершение сделки стоит под вопросом, он обязан в полном объеме вернуть денежные средства. В ином случае, если покупатель не сдержал своих обязательств и соглашение потеряло силу, получить обратно средства он уже не вправе.

Пункты предварительного договора по ипотеке

Следует отметить, что предварительный договор включает в себя обязательное заполнение следующих пунктов:

паспортные данные, а также личную информацию всех участников сделки;
техническая характеристика и полное описание жилой площади: точное месторасположение, общая площадь, дата проведения и окончания строительных работ и т.д.;
документальные доказательства того, что продавец вправе распоряжаться данной жилой недвижимостью;
определенный день непосредственной передачи покупателем денежных средств за квартиру в полном объеме;
предварительная дата подписания завершающего варианта соглашения на покупку жилой недвижимости.

Отметим, что заключение договора должно осуществляться в полном соответствии с действующим законодательством. Непосредственно обе стороны несут полную ответственность за законность и правомерность совершения сделки. Предварительный договор ипотеки выступает в качестве основы для оформления окончательного соглашения, а также выступает гарантией того, что в итоге покупатель получит во владение свое жилье.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Для того чтобы исключить возникновение каких-либо трудностей, клиент должен обратиться в отделение банка до подписания предварительного договора, и со специалистом обсудить все тонкости его оформления. Как правило, банк требует предоставление предварительной информации о жилой недвижимости, а именно:

оценочная стоимость недвижимости, то есть потребуется отчет от эксперта со всеми актуальными данными;
сведения, касающиеся всех лиц, которые имеют право на долю жилья, в том числе прописанные в нем;
документ, подтверждающий тот факт, что недвижимость не выступает в качестве залогового имущества в любых других кредитных организациях.

После того как все пункты, подтверждающие чистоту сделки, будут проверены, банковское учреждение согласовывает выбранную недвижимость.

Как только предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке будет оформлен, покупатель должен дополнительно использовать методы, которые полностью его обезопасят. В частности, документы на квартиру могут быть переданы на хранение нотариусу или же положены в банковскую ячейку . Отметим, что при этом всем, иметь доступ будут обе стороны, но исключительно при условии одновременного обращения, если оформлена ячейка «для осуществления сделок, связанных с недвижимостью». Подобной услугой чаще всего пользуются риелторы, которые проводят крупные сделки, таким образом, обеспечивая себе безопасность, а клиенту дополнительные гарантии.

После того, как оформляется предварительный договор, выбранный клиентом банк выдает ему ипотеку. Завершающий этап - это подписание ипотечного соглашения купли-продажи.

Одним из вариантов покупки ипотечной квартиры может быть погашение покупателем оставшейся суммы залога перед банком-кредитором. Опасность в том, что банк снимает залог через 5 дней после внесения суммы, а регистрация права собственности происходит через 10 дней. В этот период продавец может не захотеть продавать квартиру после закрытия его ипотечного кредита .

Чтобы обезопасить свои средства покупателю стоит позаботиться о составлении нотариальных расписок, пользоваться банковскими ячейками при передаче денег, а главное, заключить предварительный договор с собственником жилья. К составлению предварительного ДКП квартиры, находящейся в ипотечном кредите, стоит отнестись серьезно и постараться учесть все возможные проблемы, которые могут возникнуть в процессе сделки.

Рассмотрим основные правила составления ДКП :

Договор должен быть в типовой форме, к которой участники могут добавить дополнительные условия.
Оформление лучше всего проводить у нотариуса, а при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности это обязательное условие.

Важно! Если у одной из сторон имеются сомнения при составлении предварительной договоренности, выходом может быть привлечение опытного специалиста по сделкам с недвижимостью.

Обязательные условия прописанные в договоре :

Как составить основной ДКП?

Процедура заключения ДКП зависит от того, какой способ погашения залога выбрал покупатель.

Если покупатель выбрал полное погашение суммы залога . Необходимая для снятия обременения сумма вносится покупателем, залог считается погашенным.
Справка! ДКП в таком случае заключается по обычному стандартному алгоритму и ничем не отличается от обычной покупки квартиры.
Если покупатель выбрал покупку квартиры вместе с залоговым обязательством . Оформить такую сделку без участия банка не получится. При выборе этого варианта стоит помнить об его особенностях:
- продавец должен подать заявление в банк, чтобы получить разрешение на продажу залоговой квартиры;
- банк должен одобрить сделку, проверить платежеспособность покупателя;
- иногда банк также настаивает на заключении предварительного договора, в котором выступает третьей стороной;
- если покупателю необходим дополнительный кредит для оплаты, то банк не одобрит взятие кредита в другом месте.

При составлении договора купли-продажи квартиры с обременением третьей стороной по договору выступает банк (залогодержатель). Оформляется ДКП в стандартной форме нотариально . В нем содержатся:

Особенности

Необходимость согласия банка на проведение сделки, участие кредитора в качестве третьего лица.
Открытие аккредитивов покупателем (стоимость до 2% от суммы) для оплаты стоимости квартиры.
Покупатель становится на место залогодателя, договор должен включать в себя информацию о переходе обременения на покупателя.

Риски

Привлекательность ипотечных квартир обусловлена низкой ценой по сравнению с остальным рынком недвижимости. Существует несколько нюансов оформления сделок купли-продажи с обременением ипотекой :

Заключение

Ответственное отношение к проведению сделки с недвижимостью и соблюдение мер предосторожности обезопасят покупателя от потери средств и длительных попыток добиться их возврата через суд. Перед подписанием каких-либо бумаг по сделке купли-продажи стоит ознакомиться с их содержанием либо проконсультироваться у юриста.

Сбербанк предлагает своим клиентам ряд кредитных проектов, в том числе и ипотечных. По условиям этих программ, займы выдаются под конкретный дом, участок или квартиру. Так как нередко бывают срывы сделок по недвижимости, следует обезопасить себя, заключив предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке от Сбербанка.

Зачем нужен предварительный договор о покупке недвижимости?

Оформление ипотеки на вторичное жилье - дело нескорое, и пока покупатель соберет необходимую документацию и заполнит заявление, продавец, в свою очередь, может передумать, найти другого клиента или повысить стоимость жилья. Договор, не подкрепленный печатями, не стоит ничего. Чтобы не оказаться в такой ситуации, рекомендуется прийти к обоюдному соглашению, заключив предварительное соглашение.
Договор выгоден обеим сторонам. Покупателю гарантирована передача этой недвижимости в его владение, а продавцу - выплата оговоренной суммы в установленные сроки. Невозможно отказаться от юридически скрепленных договоренностей. Такой предварительный договор - не прихоть банка, а необходимость.
Приобретая недвижимость, часто покупатели выплачивают продавцам определенный задаток. Но это не гарантирует, что сделка не сорвется. В предварительном договоре условия по предоплате нет, а значит, покупатель действует самостоятельно. Если дается задаток, требуется и расписка, и отметка об этом в договоре. Но, в то же время, если клиент, покупающий квартиру, не выполнил требования договора, он аннулируется, а задаток остается у продавца.

Важные пункты данного договора

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке от Сбербанка включает в себя следующие моменты:

информация личного характера: ФИО, данные паспорта обеих сторон и пр.;
информация об объекте недвижимости: адрес, метраж, дата постройки и пр.;
список документов, подтверждающих, что объект находится во владении продавца;
дата полного расчета с покупателем;
дата, когда договор будет подписан и вступит в силу.

Предварительный договор следует оформить юридически, следуя нормам закона, и подписать его необходимо обеим сторонам. Обязательства, указанные в договоре, выполняются всеми участниками сделки: и покупателем, и продавцом. Клиенту, оформляющему ипотеку, будет гарантировано получение именно этого объекта после сделки.

Как подобрать ипотеку?

Только заключив предварительный договор купли-продажи недвижимости в ипотеку от Сбербанка, можно заняться сбором документов и подачей заявки на оформление займа.

Проект подбирается, исходя из характеристик и условий покупателя. Под разную недвижимость Сбербанк предлагает свои проекты. Все зависит от того, что приобретается: квартира в новострое, участок, вторичное жилье, частный дом.
Если взять средние условия по всем ипотечным программам Сбербанка РФ, то выглядят они примерно так:

величина займа от 300 тысяч руб.;
максимальный срок выплат по ипотечному кредиту до 30 лет;
можно погасить ипотеку досрочно, но происходит это по договоренности с банком и требует предварительной подачи заявки;
сумма первого взноса от 15%.

Размер процентной ставки зависит от характеристик заемщика, его уровня дохода и параметров ипотечной программы. Лучшие условия предоставлены тем клиентам, кто уже сотрудничает с банком, например, получая зарплату. Если говорить о величине ипотечного займа, то она равняется 80-85% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Какие нужны документы для оформления ипотеки

Перед подачей заявки необходимо собрать документы. В начальный пакет входит:

паспорт ;
или другой документ, удостоверяющий личность. Это может быть загранпаспорт, военный билет или водительское удостоверение, удостоверение пенсионера и пр.;
трудовой договор, любые справки с места работы;
форма НДФЛ-2 или другая справка о доходах физического лица;
документы, подтверждающие доходы близких родственников;
документы обязательного созаемщика (мужа или жены);
документы на льготы и скидки, которые предоставляются многодетным или молодым семьям.

Как правильно составить предварительный договор?

Правильно составить предварительный договор вам могут помочь в Сбербанке. Обязательно стоит его посетить до подачи заявки. Менеджер подскажет, какие сведения нужно собрать. Банку предварительно нужно знать:

во сколько оценивается выбранная недвижимость. Это должен быть экспертный анализ, изложенный на бумаге;
кто прописан и имеет право на часть объекта;
документ, подтверждающий, что жилье не является залоговым.

Всю эту информацию банк проверяет.

Чтобы заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости в ипотеку от Сбербанка, следует посетить нотариуса или юриста и заполнить соответствующий бланк. Договор, подписанный обеими сторонами - не единственный вариант гарантирующий сделку. Застраховать себя можно и другими способами. Можно арендовать ячейку для хранения документов на недвижимость или передать их нотариусу. Доступ к содержимому ячейки имеют оба участника сделки. Это гарантирует, что ни одна из сторон не нарушит предварительную договоренность.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости для ипотеки в Сбербанке

(cкачиваний: 10289)
Посмотреть онлайн файл:
Выбирая недвижимость, которая уже находится в обеспечении (под нее взят ипотечный займ), следует отдать продавцу сумму задолженности, которая выступит авансом. И об этом указывается в предварительном договоре. Но не получится передать деньги, пока банк не рассмотрит заявку и не вынесет свое решение.
И продавец, и покупатель в предварительном договоре должны указать две даты. Первая сторона: когда будет оплачен аванс. Вторая сторона: дата погашения долга перед банком. Как правильно заполнить дополнительные графы, подскажет менеджер Сбербанка. Грамотный договор, составленный профессиональным юристом и согласованный со Сбербанком, гарантирует сделку «без сюрпризов».
Не стоит волноваться, если владелец недвижимости своевременно не погасит долг перед кредитной организацией. Банк обратится в суд.

Финальное соглашение о покупке-продаже квартиры/дома на основании предварительного договора

Одобрив ипотечный кредит, банк дает два месяца на погашение первоначального взноса и подписание заключительного договора.
В этом договоре будет учтено все то, о чем договаривались стороны в предварительном соглашении. Есть еще несколько пунктов (их можно запросить у сотрудника банка), которые также буду внесены в договор. На момент подписания ипотечного договора обязательно надо предоставить банку следующие документы:

выписка из ЕГРП об изменении права собственности на объект недвижимости;
согласие родственника продавца;
отказ от права на часть недвижимости от всех лиц;
бумага от эксперта о рыночной стоимости жилья.

Если аванс продавцу переведен (и это отмечено в предварительном договоре), банк потребует соответствующие копии бумаг (расписку, соглашение, квитанцию о переводе). Если сделка оформляется без залога, то перед оформлением ипотечной сделки следует сделать выписку о наличии денежных средств на счете в сумме необходимой для первоначального взноса.