Вступивший в силу новый Жилищный Кодекс ознаменовал начало абсолютно нового подхода к решению вопросов в жилищной сфере. Этому была посвящена прошлая статья.
Особое внимание уделено было тому, что граждане осознают необходимость собственной инициативы по обустройству жизни в своем доме, чтобы она была максимально комфортной, и начнут сами принимать участие в управлении общим имуществом дома. Другими словами, власть надеется, прежде всего, на активность самих жильцов в реализации прав и обязанностей, предоставленных им по закону.
Тема этой статьи - помочь собственникам подготовить и провести общие собрания без ошибок. И в первую очередь, рекомендовать определенные практические шаги по выбору одного из способов управления имуществом дома.
Что еще за собрание?! (Определение собрания).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).
Так что же такое общее собрание? Кто такие собственники помещений? Как его проводят? Кто должен этим заниматься?
Конечно, скептик скажет, что собрание – это сплошное наказание, пытка, каторга и тому подобное. Ну, а как еще назвать неопределенное временными рамками пребывание в душном помещении или на холодном дворике, в компании людей, скованных одной целью, но при этом отстаивающих каждый свои идеи, с применением всевозможных способов и методов убеждения.
Но в данном вопросе пессимизм и пассивность нам не союзники.
Общее собрание – это организованное, заранее спланированное мероприятие, целью которого является решение определенных вопросов.
Никто кроме собственников не может решать вопросы управления их имуществом. Поэтому только общее собрание как единственный орган управления домом может и обязан решать вопросы управления, пользования и распоряжения общим имуществом дома.
Собственники – это жильцы квартир, которые приватизировали либо купили, либо унаследовали и т.д. свою квартиру. Так же участниками общего собрания являются собственники нежилых помещений. Например, если в вашем доме располагается магазин, то собственник этого магазина, на равне с другими жильцами дома, должен участвовать в вопросах «жизнедеятельности» дома. Собственником жилых и нежилых помещений может быть и муниципалитет. Если у вас имеется договор социального найма или договор аренды помещения, то собственником этого помещения является администрация города.
У одного помещения может быть несколько собственников. Это зависит от вида собственности: общая совместная собственность или общая долевая собственность. При общей совместной собственности от имени собственника выступает одно лицо (муж или жена), которое действует в общих интересах и совместно решают все вопросы. При общей долевой собственности каждый собственник, согласно определенным долям (доли указываются в документе на право собственности) действует от своего имени и решает вопросы сам. Исключением является, несовершеннолетний или недееспособный собственник. От его имени выступает законный представитель (родитель, опекун, попечитель), предъявивший документы, подтверждающие его полномочия (свидетельство о рождении ребенка или Постановление Главы Администрации о назначении опекуна или попечителя).
Вопрос о том, каким образом управлять домом, решается на общем собрание собственников большинством голосов. Именно выбору способа управления следует посвятить первое собрание.
Следует помнить, что этот выбор – не право, а обязанность собственников. Выбор нужно сделать из трех вариантов:
Все «домовые» проблемы могут решаться управляющей компанией (УК),
Товариществом собственников жилья (ТСЖ)
И непосредственно всеми собственниками.
Зачем мы собираемся? (Цели собрания).
К компетенции общего собрания относятся (ст. 44 ЖК РФ):
Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
Выбор способа управления многоквартирным домом (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление силами управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ);
Создание и ликвидация товарищества собственников жилья;
Утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;
Иные вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).
То есть, собственники, объединяясь, решают вопросы по совместному управлению общим имуществом дома (включая земельный участок, жилой дом и иные объекты недвижимости).
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений (ст. 46 ЖК РФ).
Итак, в зависимости от насущных проблем определяются основные цели собрания и пути их решения. На первом собрании основной вопрос – это выбор способа управления многоквартирным домом.
Цели или основные вопросы общего собрания оформляются повесткой собрания.
Образец повестки общего собрания собственников дома
Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от «___» _______ 2005 г. ПОВЕСТКА Общего собрания расположенного по адресу: в ____ час _____ мин. «____» _____________ 2005 г. 1. Избрание председателя общего собрания (при проведении первого общего собрания – его председателем является собственник, по инициативе которого собирается общее собрание). Нет необходимости избрания председателя при проведении заочной формы голосования. 2. Избрание секретаря общего собрания и счетной группы (численность счетной группы напрямую зависит от количества собственников пришедших на общее собрание). 3. Избрание способа управления многоквартирного дома, расположенного по адресу: __________________________________________________________________________. 4. Выбор Управляющей Компании (для способа управления – управляющая организация). 5. Создание товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления – ТСЖ, ЖСК, ЖК). 6. Принятие решения о заключении договора или договоров оказания услуг и выполнения работ по содержанию, ремонту общего имущества жилого дома, оказания коммунальных услуг (для всех способов управления). 7. Согласование условий договора управления многоквартирным домом (для способа управления – Управляющая организация). 8. Утверждение Устава товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК). 9. Избрание органов управления и контроля товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК). 10.Установление размера платы за содержание и ремонт жилья, обеспечивающего содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями действующего законодательства (для любого способа управления). 11. Определение порядка внесения платы за содержание и ремонт жилья (для любого способа управления). 12. Принятие решения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, с учетом предложений управляющей организации о сроках начала капитального ремонта, необходимого объема работ, стоимости материалов, порядке финансирования и других предложений, связанных с проведением капитального ремонта (для любого способа управления). 13. Наделение одного из собственников полномочиями по представлению интересов собственников многоквартирного дома в отношениях с третьими лицами (для непосредственного способа управления). 14. Определение места (адреса) хранения протоколов общих собраний и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (для любого способа управления). 15. Определение срока и формы проведения очередного общего собрания собственников в многоквартирном доме (для любого способа управления). 16. Принятие решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (для любого способа управления). 17. Принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (для любого способа управления). 18. Принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (для любого способа управления). 19. Определение собственника, у которого должны находиться технические документы на жилой дом (для непосредственного способа управления). 20. Определение места для размещения информации о принятых решениях на общем собрании (для любого способа управления). 21. Определение способа оповещения о проведении последующих общих собраний (для любого способа управления). Собственник (инициатор собрания): ____________________ |
Как мы собираемся? (Формы собрания).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:
1) в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;
Очная форма проведения собрания приемлема, если дом небольшой (одноподъездный или имеет не более пяти этажей). Для проведения собрания лучше выбрать удобный для всех день, например, субботу. Место собрания зависит от того, насколько место общего пользования позволяет вместить всех участников собрания. Если в доме такого места не нашлось, а мерзнуть во дворе дома не хочется, можно переговорить с руководством местного ЖЭУ и собраться в помещении «красного уголка» этого ЖЭУ.
В любом случае, все вопросы по месту и времени проведения собрания должны проработаться заранее. Кроме того, можно предварительно узнать мнение жильцов по вопросам предстоящего собрания. Все это позволит сделать собрание более плодотворным и не растянутым во времени.
Провести общее собрание жильцов в доме, в котором насчитываются сотни квартир, не просто. Поэтому здесь можно воспользоваться заочной формой проведения голосования. Прежде всего, необходимо определиться где, когда и каким образом будет осуществляться голосование по вопросам собрания. Скорее всего, инициатор собрания местом сбора бюллетеней определит свою квартиру. В указанный срок каждый собственник помещения принесет по указанному адресу заполненный бюллетень. Или же сам обойдет жильцов дома, или же возле каждого подъезда установит ящик для сбора бюллетеней. Все зависит от желания и возможности инициатора собрания. Так же, необходима предварительная работа по оповещению собственников о предстоящем заочном голосовании, разъяснению по вопросам собрания и оформлению необходимых бумаг.
Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от ____________ 2005 г.
Бюллетень собственников многоквартирного дома, ФИО № и дата регистрации Получены лично _______ _____________ «___» ______________ г. подпись ФИО дата
ЛИНИЯ ОТРЫВА
Бюллетень собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул._________ № д. ____ № кв. _____ (без повестки общего собрания недействителен) Собственник: _____________________________________________________________________ ФИО Сведения о документе, подтверждающее право собственности _________________________________________________________________________________ № и дата регистрации
Бюллетень отправить до _____________по адресу ____________________________________ Напишите свое решение словами «за», «против» или «воздержался» на против каждого вопроса повестки общего собрания (Например) 1. Избрание секретаря общего собрания и счетной группы Сидоров – Васильев – 2. Избрание способа управления многоквартирным домом Управляющая компания - Непосредственное управление - Собственник _______ _____________ «___» ______________ г. подпись ФИО дата
|
По чьей инициативе собирается общее собрание? (Инициатор собрания).
Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме.
Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:
а) первичного - собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);
б) очередного собрания - лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников – (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано);
в) внеочередного - по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ.
Как провести собрание? (Подготовка собрания).
Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме была инициативная группа собственников помещений. Ранее говорилось, что инициативная группа разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания. В данной работе необходимую помощь может оказать администрация города.
Инициативная группа прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания:
Выявление всех собственников в данном многоквартирном доме,
Предварительный опрос мнений жителей по способу управления домом,
А также сбор информации об организациях, специализирующихся на управлении многоквартирными домами,
Определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома,
Определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и других.
Общее собрание собственников жилья ведет председатель собрания. Для первого собрания, а также, если в повестку дня включен вопрос о выборе способа управления домом, установлено другое правило – собрание ведет его инициатор.
См. образец реестра собственников помещений дома
Кто и как должен информировать жильцов о проведение собрания? (Уведомление жильцов).
Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Его инициаторы обязаны направить каждому собственнику уведомление, где указаны не только обсуждаемые вопросы, но также фамилия, имя, отчество того, кто созывает собрание. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ч. 2, 6 ст. 46, ч. 2 ст. 146 ЖК РФ).
Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
Образец уведомления о проведении общего собрания
Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от ____________ 2005 г. УВЕДОМЛЕНИЕ О проведении «___» ______ 2005 г. в ___ час. ___ мин. Общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: _______________________________________________________________________________________ Собрание проводится в форме: собрания (заочного голосования) По инициативе _________________________________________________________________________ По адресу: _____________________________________________________________________________ Повестка дня прилагается. С информацией и (или) материалами, которые будут представлены на общем собрании, можно ознакомиться по адресу: _________________________________________________________________ Внимание! Вы можете участвовать в собрании через своего представителя путем оформления на него доверенности в соответствии с нормами ст. 185 ГК РФ В случае отсутствия Вас или Вашего представителя на общем собрании, решения по вопросам повестки дня будут приняты без Вашего участия. Обжалование решений общего собрания по принятым вопросам, если они нарушают Ваши законные интересы и наносят Вам существенный ущерб возможно в судебном порядке в течение 6 месяцев со дня принятия решения. При проведении общего собрания в форме заочного голосования, принявшими в нем участие считаются собственники помещений, письменные решения которых отражены в бюллетене заочного голосования и получены до ____ ч. ____ мин «___»_________ 200_ г. (дата окончания приема решений). Решения направлять по адресу: _______________________________________________. ЛИНИЯ ОТРЫВА Собственник: __________________________________________________ Проживающий: ________________________________________________ Не возражаю против проведения собрания «___» ________________ 2005 г. Уведомление и повестка дня собрания получены лично «___» ______________ 2005 г. __________________ (___________________) дата подпись ФИО |
Когда собрание считается состоявшимся? (Правомочность собрания).
Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа собственников (ст. 45 ЖК РФ).
Присутствие собственников на собрании подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, подписью собственника. Если в собрании принимает участие представитель собственника, то необходимо приложить доверенность.
Образец листа регистрации общего собрания собственников
Правом голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).
Перечень объектов общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. ст. 36, 37 ЖК РФ.
Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня после его обсуждения. Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, состав которой утверждается общим собранием. Любое решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ)
Закон не устанавливает каких-либо требований к форме протокола. Но согласно традициям ведения общих собраний протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата, место проведения общего собрания собственников и повестка дня.
Образец протокола общего собрания собственников
Протокол № Общего собрания собственников помещений жилого дома, расположенного по адресу: _________________________ г.Северск «____» ___________ 2005 г. Томской обл. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: _______________________ состоялось «____» ___________ 2005 г. в ___ час. ___ мин. в помещении (место проведения) или (в заочной форме) Присутствовали собственники помещений (их представители), подтвердившие свои полномочия на участие в собрании с правом голоса, в количестве человек, обладающих голосами в количестве (% от общего числа голосов), действующих на основании документов, указанных в приложении к настоящему протоколу. На собрании председательствовал: _______________________________________________________________ Повестка собрания прилагается. По первому вопросу слушали: ___________________________________________________________________ Выступили: ____________________________________________________________________________________ Протокол хранится ____________________________________________________________ Секретарь собрания __________________ (подпись) |
Как оформлять решения? (Оформление решения).
Решение собрания так же должно быть составлено в письменной форме, подписано председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. Решение является неотъемлемой часть протокола собрания.
Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Собственник не участвующий в принятии решений на общем собрании, обязан им подчиняться.
Образец решения общего собрания собственников дома
Итак, организатором первого общего собрания собственников в доме может быть любой собственник или их группа.
размеру принадлежащей ему площади в этом доме. Проще говоря, можно считать, что у собственника столько голосов, сколько квадратных метров ему принадлежит.
Собрание правомочно (может принимать большинство решений), если в нем принимают участие собственники более чем половины жилых площадей в доме.
Для решения некоторых вопросов необходимо, чтобы «за» было не менее двух третей голосов. Это как раз выбор способа управления домом, реконструкция дома, строительство хозпостроек, ремонт общего имущества, передача в пользование общего имущества. Для создания ТСЖ достаточно половины голосов от общего количества плюс один голос. Все остальные вопросы решаются большинством от присутствующих на собрании.
Решения собрания обязательны для всех собственников, даже если они не принимали участия в собрании.
Представленные формы документов по проведению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, необходимо корректировать с учетом особенностей каждого многоквартирного дома, формы проведения общего собрания.
Примерная повестка первого собрания предполагает все возможные вопросы, которые необходимо решить на собрании. При этом, в зависимости от выбранного способа управления, голосование может происходить только по необходимым вопросам (с учетом выбранного способа управления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на " " при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 № 462-ФЗ)
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.12.2017 № 462-ФЗ)
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
(часть шестая введена Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ)
Статья 36.1. Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете
(введена Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ)
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации (далее - специальный счет), и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.
2. Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения.
3. Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение.
4. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.
5. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете.
6. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.
7. Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, являются ничтожными.
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме
1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 27.07.2010 № 237-ФЗ)
4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.
(часть четвертая введена Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ)
Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ)
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ, от 25.12.2012 № 271-ФЗ)
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
(п. 1.1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ)
1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
(п. 1.1-1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ)
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
(п. 1.2 введен Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ)
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ)
2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;
(п. 2.1 введен Федеральным законом от 20.12.2017 № 416-ФЗ)
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
(п. 3 в ред. Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ)
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 27.09.2009 № 228-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ)
3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
(п. 3.2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 № 263-ФЗ)
3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания);
(п. 3.3 введен Федеральным законом от 21.07.2014 № 263-ФЗ)
3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;
(п. 3.4 введен Федеральным законом от 21.07.2014 № 263-ФЗ)
3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;
(п. 3.5 введен Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
(п. 4.1 введен Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
(п. 4.2 введен Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
(п. 4.3 введен Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
4.4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также - договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
(п. 4.4 введен Федеральным законом от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 44.1. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
(введена Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:
1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса);
3) очно-заочного голосования.
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ)
4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ, от 29.07.2017 № 257-ФЗ)
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
(п. 2 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.
(часть 6 введена Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
(часть 7 введена Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.
(в ред. Федеральных законов от 27.09.2009 N 228-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 03.07.2016 N 355-ФЗ, от 20.12.2017 N 416-ФЗ, от 31.12.2017 N 485-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ, от 28.11.2018 N 435-ФЗ)
1.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ)
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
4. Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ)
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (опросным путем) и очно-заочного голосования
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ, от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
Статья 47.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы
(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 263-ФЗ)
1. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решений, предусмотренных пунктами 3.2 - 3.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, система используется для размещения сообщений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, итогов голосования, для хранения протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, для размещения электронных образов решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также для осуществления голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
2. В случае использования системы при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме размещение сообщений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, итогов голосования, хранение протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, осуществляются с учетом части 4 статьи 45, а также частей 3 и 4 статьи 46 настоящего Кодекса.
3. Не позднее чем за четырнадцать дней до даты начала проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы администратору общего собрания должно быть передано сообщение о проведении соответствующего общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, отвечающее требованиям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи, в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, или собственником, по инициативе которого созывается внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. В случае использования системы при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наряду со сведениями, предусмотренными пунктами 1, 2, 4 и 5 части 5 статьи 45 настоящего Кодекса, должны быть указаны:
1) сведения об администраторе общего собрания (наименование (фирменное наименование), организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес, номер контактного телефона, официальный сайт в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (для юридического лица), фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место постоянного проживания, номер контактного телефона, адрес электронной почты (для физического лица);
2) место и (или) фактический адрес администратора общего собрания;
3) дата и время начала и окончания проведения голосования с использованием системы по вопросам, поставленным на голосование;
4) порядок приема администратором общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.
5. Администратор общего собрания размещает сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, переданное ему в соответствии с частью 2 настоящей статьи, в системе не позднее чем за десять дней до даты и времени начала проведения такого собрания. В указанный срок администратор общего собрания направляет сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме каждому собственнику помещения в данном доме посредством системы.
6. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме лично путем указания решения по каждому вопросу повестки дня, выраженного формулировками "за", "против" или "воздержался" в электронной форме, либо посредством передачи администратору общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, до даты и времени окончания такого голосования.
7. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы считаются собственники помещений в данном доме, проголосовавшие в электронной форме, а также собственники, решения которых получены до даты и времени окончания проведения голосования, указанных в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
8. Продолжительность голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы должна составлять не менее чем три дня и не более чем пять дней с даты и времени начала проведения такого голосования.
9. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы проводится без перерыва с даты и времени его начала и до даты и времени его окончания.
10. Администратор общего собрания обязан указать в системе сведения о лице, участвующем в голосовании, сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме, переданное ему собственником помещения в многоквартирном доме в письменной форме и выраженное формулировками "за", "против" или "воздержался" решение по каждому вопросу повестки дня, а также разместить в системе электронный образ указанного решения собственника помещения в многоквартирном доме в течение одного часа с момента получения такого решения.
11. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятые по результатам голосования с использованием системы, по вопросам, поставленным на голосование, автоматически формируются в форме протокола и размещаются в системе в течение одного часа после окончания такого голосования.
12. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, сформированные с использованием системы общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, электронные образы решений собственников помещений в многоквартирном доме по поставленным на голосование вопросам, переданные администратору общего собрания, хранятся в системе.
13. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием иных информационных систем осуществляется в порядке и в сроки, которые предусмотрены настоящим Кодексом, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 267-ФЗ)
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
4.1. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного статьей 47.1 настоящего Кодекса.
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 № 263-ФЗ)
5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
(часть 5.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
На этой странице размещена форма решения собственников помещений в многоквартирном доме, которые жильцы и собственники нежилых помещений приняли на общем собрании.
Перед оформлением протокола общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо в обязательном порядке закрепить все принятые решения собственников помещений в МКД, отразив их в соответствующем документе.
Стоит отметить, что предлагаемый бланк можно использовать для любых случаев, (как в случае, если общее собрание жильцов проводилось в очной или очно - заочной форме).
Для оформления решения жильцов на общем собрании может использоваться прилагаемый образец или иная другая форма, не противоречащая нормам действующего законодательства и ЖК РФ.
Раздайте каждому собственнику в МКД, попросите проголосовать и поставить "галочку" в каждом пункте.
Образец решения общего собрания собственников помещений (жильцов) в доме.
РЕШЕНИЕ
собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. _____________, ул. ____________ , дом № _____ , проведенного в форме очно-заочного голосования
_______________________________________________________________________________________
(Ф.И.О. либо наименование юридического лица - собственника помещения)
________________________________________________________________________________________________________________
(адрес места жительства гражданина или место нахождения юр.лица - собственника помещения)
Являющийся (-щаяся) собственником жилого/нежилого помещения № _______________________________
(квартира, доля в квартире)
На основании ________________________________________________________________________________
(документ, подтверждающий право собственности (свидетельство, договор и т.п.)
Выданного «____» ________________г. _____________________________________________________________
(кем выдан правоустанавливающий документ)
_____________________________________________________________________________________________
Общая площадь помещений в многоквартирном доме __________________ м 2 .
Общая площадь помещения _____________м 2 ., принадлежащего мне на праве собственности.
Размер доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома ____________
(очной или заочной)
Срок передачи решений до «____» _____________________ 20______ года.
* Представитель собственника по доверенности № _________от «_____»________________20___г.
___________________________________________________________________________________________
(Ф.И.О. представителя)
Решение собственника по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений:
- Проведение собрания в форме очно-заочного голосования.
3.Расторгнуть договор управления многоквартирным домом, заключенный с управляющей организацией___________________________________________________________ с «_____» _________________ года.
5. Утвердить управляющую организацию - _______________________________________ и заключить с ней договор управления многоквартирным домом № ___________________ по ул.________________________________ с «____» ____________________________ года.
7. Обязать управляющую организацию ООО «Управляющая организация «______________________» в срок __________________ передать техническую документацию на многоквартирный дом № по ул. ____________________ и иные документы, связанные с управлением этим домом, денежные средства собственников, с лицевого счета многоквартирного дома в управляющую организацию, с которой будет заключен договор управления многоквартирным домом.
_______________________ _____________________ /__________________________/
Выражаю согласие на участие в подсчете голосов ___________________________________
(ДА или НЕТ)
№ контактного телефона _________________________
(собственника или представителя)
К настоящему решению прилагаются (просьба отметить состав приложения):
1. Соглашение собственников помещений на участие в Общем собрании.
2. Доверенность на представительство на участие в Общем собрании.
3. Письменные предложения по отдельным вопросам голосования на ___ стр.
Собрание собственников помещений в многоквартирном доме неоспоримо выступает неким органом самоуправления. Состоит он из владельцев жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (МКД). Только собрание собственников жилья может вынести решение относительно пунктов, которые выносятся на повестку дня. Чтобы общее собрание собственников состоялось, необходимо собрать установленное Жилищным кодексом Российской Федерации количество владельцев, которые смогут обеспечить кворум.
Кворум являет собой требуемое для проведения ежегодного или внеочередного собрания количество фактических голосов, без которого решение общего собрания собственников нельзя принять. Законодательство РФ устанавливает правила и порядок проведения подобных собраний. Более того, следует учитывать, что кворум, может проводиться как очно, так и с помощью заочного голосования. Но если на нём присутствует менее пятидесяти процентов жильцов МКД, то он категорически невозможен, как определяет Жилищный кодекс (ЖК).
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Законодательные утверждения
Все условия, порядок ведения протоколов и проведения общего очного собрания владельцев помещений МКД, регулируется статьями ЖК РФ. Им же установлено, что кворум представляет собой орган самоуправления, в компетенцию которого входит:
Порядок проведения
Очное собрание собственников многоквартирного дома – обязательное мероприятие. Оно должно проходить ежегодно в назначенный собранием МКД срок. При необходимости проводить подобные мероприятия чаще, чем раз в год, правила и порядок действующего ЖК РФ предусматривают внеочередной кворум в многоквартирном доме. Инициатором внеочередного собрания может выступать любой владелец помещения МКД.
Собрание будет правомочным, только если в нём участвовали владельцы, которые составили не меньше пятидесяти процентов. При этом важно понимать, что процент высчитывается не из количества граждан, а из квадратных метров, которыми они обладают. Если на мероприятии не соберётся пятьдесят процентов владельцев недвижимости в данном многоквартирном доме, то собрание проводиться не будет. Его перенесут на другую дату, о чём каждому участнику сообщат в письменном официальном уведомлении. Сообщение о намечающемся внеочередном собрании жильцов МКД направляется не поздней, чем за десять календарных дней до назначенного дня проведения.
Чтобы собрать кворум, в направленном уведомлении указывается дата, время и место проведения мероприятия, а также информация о том, кто выступает инициатором и проводится собрание очно или же оно заочного голосования. Если собрание заочное – указывается конечная дата принятия голоса. Также порядок устанавливает указание повестки дня или где её можно посмотреть.
Нюансы подготовки
Подготовка к проведению описываемого мероприятия в МКД представляет собой перечень определённых действий, без которых кворум невозможен. В соответствии с указанными и оглашёнными вопросами, которые ставятся на повестке дня, инициатор должен провести аналитические работы, чтобы подготовиться, просчитать сумму расходов, подготовить сравнительные сведения и подтвердить необходимость принятия того или иного решения. Только тщательная подготовка с полной информацией и объективным взглядом, изложенным чётко и последовательно, может гарантировать успешное голосование.
Если повесткой дня является выбор управляющей компании для данного МКД, инициатор должен ознакомиться с деятельностью нескольких, проанализировать их и предоставить участникам собрания плюсы и минусы каждой, объяснив, почему он склоняется к выбору той или иной. Учитывать нужно стоимость предоставляемых услуг, их перечень и потребности самого МКД (какие ремонтные работы нужны и во сколько это обойдется).
Если же намечается создание товарищества собственников жилья, то нужно подготовить сведения о его регистрации и необходимую учётную документацию.
Схема проведения
Чтобы понимать законный порядок проведения ежегодного или внеочередного собрания владельцев помещений МКД, можно выделить следующие обязательные этапы:
| Наименование этапа | Особенности проведения |
|---|---|
| Отправление уведомлений о проведении мероприятия | В письменном виде за десять календарных дней до момента фактического проведения |
| Определение инициаторов | Целесообразно собрать группу единомышленников, распределив роли и обязанности, а не выступать от одного лица |
| Подготовка места проведения и выбор времени | Желательно, чтобы выбирать будний день в вечернее время. Тогда наибольшая вероятность, что жильцы будут дома |
| Сбор документов |
|
| Регистрация участников | В бюллетене указывается ФИО участника, номер квартиры, её площадь, паспортные данные, ставится подпись регистратора и указывается его фамилия |
| Оглашение повестки дня | В ней недопустимы никакие изменения |
| Порядок ведения протокола | Секретарь назначается заранее |
| Проведение голосование | В проекте решений заполняются графы |
| Подсчет кворума | Результат голосования фиксируется фактом ведения протокола |
| Отправка уведомлений о принятом решении всем членам, которые не явились на собрание | В срок не более десяти дней от даты проведения мероприятия |
Принятие решений
Абсолютно все решения, как устанавливает порядок действующего на сегодняшний день ЖК РФ, должны быть оглашены и приняты большинством голосов. Большинством считается как минимум две трети от всех имеющихся владельцев помещений МКД. Запрещено вносить изменения в повестку дня и добавлять новые пунктов после того, как о ней были уведомлены участники собрания. Все решения фиксируются путём ведения протоколов, которые должны сохраняться в специальном месте или у доверенного лица, выбранного ранее на таком же общем очном собрании.
ЖК РФ также определяет порядок, согласно которому принятые на проведённом собрании решения являются обязательными для всех жильцов и владельцев, даже если на собрании они не присутствовали. Если кто-либо из собственников с решением не согласен, он имеет право обжаловать его в суде. Однако для этого решение должно нарушать требования ЖК РФ. Подать исковое заявление можно в течение полугода от даты оповещения о решении.
Если кто-то из участников является собственником нескольких помещений, он должен получить официальное сообщение о решениях, принятых на проведённом собрании, в письменном виде единолично.
Заочное голосование
ЖК РФ также определяет порядок, согласно которому можно провести собрание жильцов МКД и принять нужное решение не очно, а путём заочного голосования, то есть, без фактического сбора. Для этого инициаторы отправляют всем владельцам письменные уведомления установленной формы о проведении заочного собрания с указанием способа передачи своего голоса и крайней даты его приёма.
Голоса, которые были получены после обозначенной крайней даты приёма, учтены быть не могут и кворум должен подсчитываться без них.
Для обратной связи участник собрания должен указать свою фамилию, имя, отчество, номер квартиры, её общую площадь, данные свидетельства прав собственности или какого-либо другого правоустанавливающего документа. После чего необходимо обозначить свой голос: «за», «против» или «воздержался».
Заполненный документ нужно передать по указанному в уведомлении адресу. Это может быть почтовый адрес, специальный опечатанный ящик или доверенное лицо, которым будет выступать кто-нибудь из жильцов МКД.
Проведение голосования
Отдельно следует выделить нюансы голосования. Следует отметить, что голосовать может каждый без исключения владелец помещения в МКД. При этом разрешено голосовать как собственнолично, так и через доверенное лицо. У такого лица должна быть при себе нотариально заверенная доверенность, с указанием всех полномочий и сроком действия документа.
Сумма голосов каждого владельца будет пропорциональна той части совместного имущества, которая ему полагается, то есть, она зависит от общей площади его жилого или нежилого помещения. Если мероприятие проводилось очно, то все голоса могут быть оформлены письменно и зафиксированы в протоколе.
Голосование о принятии повестки дня, проводится путём заочного принятия голосов, кворум которых также считается по указанным выше процентам. Весь процесс оформляется в письменном виде. Если были выявлены какие-либо нарушения, решение будет признано недействительным.
Оформление протокола
Опираясь на правила, определённые российским законодательством, для ведения протокола обязательно указать следующие пункты:
Если нет хотя бы одного из этих пунктов, протокол будет признан неправомерным, вплоть до аннулирования принятых решений и повторного проведения общего собрания очно. Поэтому порядок ведения протокола и собрания должен быть соблюдён полностью.
Обращение в суд
Опираясь на ЖК РФ, можно перечислить следующие ситуации, когда владелец квартиры или нежилого помещения в МКД имеет законное право обратиться в арбитражный суд для обжалования принятых на проведённом мероприятии решений:
- Уважительная причина отсутствия участника на проводимом мероприятии очно, притом, что с принятым решением он категорически не согласен и его права были ущемлены;
- Присутствие истца на собрании очно, но его голос оказался в меньшинстве, ущемив его права.
При наличии перечисленных выше оснований, владелец помещения в МКД вправе подать исковое заявление в суд в течение полугода со дня принятия решения, нарушающего права истца. По истечении этого срока оспорить решение будет невозможно. Суд может отказать в удовлетворении поданного заявителем иска, если посчитает основания его подачи не весомыми, а указанные нарушения не принесли истцу никакого материального ущерба.
Важно помнить, что все принятые решения фиксируются путём ведения протоколов, которые должны быть впоследствии подписаны инициатором и председателем общего собрания очного или заочного формата.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Жилищным кодексом четко определены цели проведения общего собрания собственников и компетенции этого органа:
- Организация отдельного входа в помещение. Такая необходимость возникает если: нужно перевести квартиру в нежилое помещение(магазин или офис); если в уже существующем нежилом помещении нужен дополнительный, новый отдельный вход.
- Проведение любых работ, связанных с реконструкцией или ремонтом здания, необходимости возведения пристроек, хозпостроек, и т. д.
- Распоряжение помещениями общего пользования, их передача в пользование третьих лиц: присоединение чердаков, подвалов, лестничных клеток и т.д.
- Все вопросы, связанные с содержанием и ремонтом здания, а также способами и суммой оплаты.
- Другие вопросы, решаемые общим голосованием, определяют ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ.
Порядок проведения
Порядок проведения собрания собственников многоквартирного дома на всех этапах, начиная с момента инициации, заканчивая принятием решения, четко регламентируются ЖК РФ, статья 45
Получение списков собственников
Чтобы провести собрание собственников в каком то доме, во первых нужно иметь списки всех собственников всех помещений. Их можно получить в нескольких гос. органах, но не смотря на это, их не всегда дают вообще, либо не дают быстро. ГкУИСы, МФЦ, Росреестр, Дезы и т.п., каждая организация может написать «отписку», отказ в связи с отсутствием данных, наличием конфиденциальных данных и т.д. Но списки получить необходимо, иначе проведение собрания невозможно. Есть несколько стандартных вариантов, как это сделать наверняка, проверенных нашими специалистами на практике. Это уже дело опыта.
В соответствие с законом собрание может быть проведено не только в очной форме, но и в виде заочного голосования жильцов.
успешных собраний провели в 2016 году
Очное голосование
Все домовладельцы, имеющие доли, должны прибыть для обсуждения проблем в определенное инициатором место. Все вопросы обсуждаются домовладельцами или их представителями лично, решение принимается голосованием.
Заочное
После получения повестки дня, жильцы высказывают свое мнение в письменной форме. Результаты письменного голосования анализируются, подсчитываются, исходя из них принимается окончательное решение, которое и будет впоследствии внесено в протокол.
Независимо от того, кто выступил инициатором обсуждения, для подготовки встречи, решения юридических и организационных вопросов создается инициативная группа. В ее компетенцию входит разработка необходимой документации, определение актуальной повестки дня. Члены инициативной группы также занимаются поиском и подготовкой места проведения общей встречи, определяют оптимальное время. Для определения наличия существенных разногласий среди жильцов может быть проведен предварительный опрос, но это не является обязательным подготовительным этапом.
Уведомление жильцов
Следующий шаг - уведомление жильцов многоквартирного дома о проведении собрания жильцов многоквартирного дома. Его регламентирует ст. 45 ЖК РФ. Уведомление рассылается в письменном виде. Все вопросы, выставленные на повестку дня, указываются в сообщении и после этого они не могут изменяться. Информация должна быть доведена до сведения жильцов за 10 дней до собрания. В некоторых случаях в уведомлении указывается инициатор встречи.
Российский закон гласит, что после принятия собственниками решения, оно становится обязательным для исполнения. В том случае, если на собрании не было кворума, любое принятое решение будет не законным. В такой ситуации рекомендуется либо назначить новую встречу, либо провести заочное голосование. Для того чтобы на собрании был кворум, количество домовладельцев, присутствующих во время обсуждения, должно обладать более 50% голосов. Юридическим подтверждением правомочности принятых и запротоколированных решений является регистрационный лист, в котором обязательно отмечаются все присутствующие на встрече домовладельцы.
Протоколирование
В ходе встречи на обсуждение выносится каждый вопрос, включенный в повестку дня. После обсуждения жильцы голосуют. Итоги подводятся счетной группой, а принятое решение протоколируется. Требований к форме протокола закон не устанавливает, поэтому документация оформляется исходя из сложившихся традиций. Текст должен включать в себя указание на дату проведения встречи, перечень обсужденных вопросов, принятые по каждому из них решения. Регистрационный лист и перечень долей собственников являются приложениями к документу. На протоколе должны стоять подписи председателя, секретаря и членов счетной группы.
Расчет кворума
∑Sk - площади помещений собственников, пришедших на общее собрание
S0 - общая полезная площадь помещений многоквартирного дома
Если Х > 0.5, де-юре общее собрание собственников состоялось
Стоимость наших услуг
Стоимость проведения собраний собственников определяется стоимостью всех совокупных работ: обеспечение всех процедур проведения собрания согласно ЖК РФ, в том числе формирование реестра всех собственников, оповещение о собрание по почте, проведение очного и заочного собрания, сбор необходимого количества подписей.
Стоимость зависит от количества квартир в доме, но не менее 49 тыс. рублей. В том числе стоимость всех работ с привязкой к количеству квартир составляет от 900 руб. до 2000 руб.
Наши специалисты помогут:
- Подготовить необходимые документы.
- Составить реестр собственников.
- Уведомить жильцов о проведении собрания.
- Собрать необходимые подписи.