Согласно изменениям машино-место признается самостоятельным объектом недвижимости в случае, если оно является частью здания или сооружения и имеет границы, описанные на основании законодательства о кадастровом учете (п. 1 ст. 130 ГК РФ; п. 3.1 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости)). При этом его не нужно специально ограждать, поскольку границы определены проектной документацией здания (сооружения) и обозначены или закреплены лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания (сооружения), либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами) (п. 6.2 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Отметим, что если зарегистрированное до 1 января 2017 года машино-место соответствует требованиям и характеристикам, установленным в Законе о государственной регистрации недвижимости (п. 6.2 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости), то в отношении такого объекта не требуется замена выданных документов или внесение в них изменений, а также внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). Документы, которые удостоверяют право собственности на машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления (ст. 6 Закона № 315-ФЗ).
Важно!
Машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 29 ст. 1 ГрК РФ).
Ранее исходя из буквального толкования норм гражданского законодательства парковочные места, находящиеся в здании или сооружении, не признавались самостоятельным объектом недвижимости. При этом, по мнению Минэкономразвития России и некоторых судов (пост. Девятого ААС от 11.10.2016 № 09АП-41956/2015 по делу № А40-67735/14, от 14.09.2016 № 09АП-39735/2016-ГК по делу № А40-8131/14), их можно было ставить на кадастровый учет и оформлять в собственность как помещение. В тех случаях, когда машино-места не соответствовали требованиям, предъявляемым к помещениям (например, имели границы, обозначенные лишь разметкой), рекомендовалось регистрировать общую долевую собственность на здание, определив доли пропорционально размерам машино-мест (письмо Минэкономразвития России от 26.05.2015 № ОГ-Д23-7475).
Кадастровый учет машино-мест
Постановка машино-мест на кадастровый учет регламентирована Законом о государственной регистрации недвижимости.
Застройщик должен изначально установить в техническом плане строящегося здания (сооружения) границы каждого машино-места. Если данная процедура соблюдена, то новый собственник машино-места вправе указать приобретенный объект в ЕГРН, а впоследствии получить кадастровый номер в кадастровой палате (по территориальному признаку) или в многофункциональном центре и оформить право собственности.
Обратиться за кадастровым номером можно лично, через представителя, а также подать документы с использованием услуг почтовой связи или интернета.
Необходимые документы: заявление о постановке на кадастровый учет, технический план и документ, подтверждающий право собственности на машино-место (например, свидетельство о регистрации права собственности или иной правоустанавливающий документ).
Срок постановки на учет в общей сложности оставляет не более 18 календарных дней (ст. 16 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Налог на имущество с машино-мест
Объектами обложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве основных средств (далее - ОС) в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Налоговая база определяется как среднегодовая или кадастровая стоимость перечисленного выше имущества (пп. 1, 2 ст. 375 НК РФ).
Вместе с тем в отношении машино-мест порядок исчисления налога на имущество четко не прописан.
По мнению ФНС России (письмо ФНС России от 23.04.2015 № БС-4-11/7028@), исчислять налог с парковочных мест, располагающихся в административно-деловом или торговом центре, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, следует также по кадастровой стоимости (подп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).
Таким образом, на взгляд автора, любые машино-места, которые являются частью нежилых помещений, предназначенных под размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов или перечисленных выше объектов, в отношении которых налоговую базу определяют как кадастровую стоимость, также облагают налогом по кадастровой стоимости (подп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2НК РФ).
Если же машино-места находятся в зданиях (сооружениях), по которым налог на имущество исчисляют исходя из среднегодовой стоимости, то и налоговую базу по машино-местам определяют как их среднегодовую стоимость (пп. 1, 2 ст. 375 НК РФ).
Напомним, среднегодовая стоимость имущества за налоговый период (календарный год) определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества (без учета стоимости имущества, налоговая база в отношении которого определяется по кадастровой стоимости) на первое число каждого месяца налогового периода и последнее число налогового периода, на количество месяцев в налоговом периоде, увеличенное на единицу (п. 4 ст. 376 НК РФ).
Машино-место и налог на прибыль
Машино-места, признаваемые самостоятельными объектами недвижимости, могут учитываться в составе амортизируемого имущества, если находятся в организации на праве собственности, состоят на балансе в качестве ОС и используются для извлечения дохода (ст. 252, 256 НК РФ).
Данный вывод подтверждает и судебная практика. Так, Пленум ВАС РФ указал (п. 9 пост. Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53), что установление судом наличия разумных экономических или иных причин (деловой цели) в действиях налогоплательщика осуществляется с учетом оценки обстоятельств, свидетельствующих о его намерении получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.
При рассмотрении вопросов об экономической целесообразности расходов на приобретение или постройку любых объектов, том числе и объектов недвижимости, суд оценивает, была ли деятельность налогоплательщика при осуществлении указанных затрат направлена на получение прибыли и имелось ли у него намерение получить экономический эффект, учитывая реальные обстоятельства бизнеса.
Вместе с тем Верховный Суд РФ указывает (определение ВС РФ от 22.07.2016 № 305-КГ16-4920 по делу № А40-63374/2015), что отсутствие деловой цели при совершении спорных операций может являться основанием для признания налоговой выгоды в виде расходов, включенных в расчет базы по налогу на прибыль необоснованной.
Аналогичного мнения придерживается и финансовое ведомство (письмо Минфина России от 03.09.2015 № 03-03-06/50884). Чиновники разъясняют, что затраты на строительство парковочных мест (автостоянки) либо учитывают в составе расходов текущего периода, либо погашают посредством начисления амортизации при условии соблюдения критериев статьи 252 Налогового кодекса.
Таким образом, ставя машино-место на учет, организации следует принимать во внимание положения указанной выше статьи и сложившуюся судебную практику. Затраты должны быть обусловлены прежде всего деловой целью, разумными экономическими причинами и связаны с извлечением прибыли.
Если использование машино-места будет непосредственно связано с коммерческой деятельностью организации (например, размещение на парковке автомобилей потенциальных партнеров организации при проведении переговоров), то вероятность предъявления претензий проверяющих в части правомерности учета для целей налогообложения затрат на покупку, строительство или амортизационных отчислений по таким объектам будет минимальной.
При использовании машино-мест не для извлечения прибыли, а, например, персоналом организации в личных, а не служебных целях, вероятность претензий со стороны налоговых инспекторов достаточно велика.
Машино-место по договору дарения
Машино-место, полученное по договору дарения, например от застройщика, признают безвозмездно полученным имуществом (п. 2 ст. 248 НК РФ). Его стоимость включают в состав внереализационных доходов на дату получения (на дату подписания сторонами акта приема-передачи) (п. 8 ч. 2 ст. 250, подп. 1 п. 4 ст. 271 НК РФ).
Одаряемый может учесть машино-место в составе амортизируемых ОС, если оно принимается к налоговому учету по рыночной стоимости, определяемой с учетом положений статьи 105.3 Налогового кодекса (но не ниже остаточной стоимости по данным налогового учета дарителя) с учетом расходов по доведению до его состояния пригодного к использованию (абз. 2 п. 8 ч. 2 ст. 250, пп. 5, 6 ст. 274, п. 1 ст. 257 НК РФ). Стоимость объекта погашают путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ; письмо Минфина России от 27.07.2012 № 03-07-11/197).
При этом начисление амортизации по ОС, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации (п. 4 ст. 259 НК РФ).
До 1 января 2017 действующее законодательство не определяло понятие машино-места. В пункте 21 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ (далее - ГрК РФ) содержалось лишь понятие парковки (парковочного места).
Парковка (парковочное место) – специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.
Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 315-ФЗ) в п. 21 ст. 1 ГрК РФ были внесены изменения: текст «зданий, строений или сооружений» исключили из понятия парковки. Вместе с тем, введен п. 29 ст. 1 ГрК РФ, который закрепил понятие машино-места.
Под машино-местом понимается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Машино-место не нужно специально ограждать, поскольку границы определены проектной документацией здания (сооружения) и обозначены или закреплены лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания (сооружения), либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами) (п. 6.2 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Для машино-места установлено ограничение по минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места. Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792 установлены минимально допустимые размеры машино-места (5,3 x 2,5 метра) и максимально допустимые размеры машино-места (6,2 x 3,6 метра).
В настоящее время машино-места могут быть предметом ипотеки наравне с иными объектами недвижимости – земельными участками, зданиями, помещениями, сооружениями (ст. 69.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При расчете налога на имущество физических лиц за машино-место станет применяться налоговая ставка в размере не более 0,3 процента от его кадастровой стоимости.
До 2017 года машино-места регистрировались как право общей долевой собственности на долю в нежилом помещении. При этом количество сособственников могло быть очень много. В связи с этим, собственники машино-мест испытывали значительные трудности в процессе распоряжения долями, так как для возмездного отчуждения необходимо было получить письменное согласие остальных сособственников либо уведомить их о предстоящей продаже.
Кроме того, такие сделки подлежали обязательному нотариальному удостоверению, что в значительной степени приводило к дополнительным материальным расходам и временным потерям.
В настоящее время законодательство значительно упростило жизнь обладателям машино-мест. Так, в ст. 6 Закона № 315-ФЗ закреплено, если до дня вступления в силу данного закона были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), а также зарегистрировать право собственности на машино-место. Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, которые определяют порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
До прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке, установленном законодательством РФ.
Общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.
В случае если зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест), но права на него зарегистрированы как на иной объект недвижимости до дня вступления в силу Закона № 315-ФЗ, то данный объект признается машино-местом. Полученные до дня вступления в силу Закона № 315-ФЗ документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.
При этом правообладатель объекта недвижимости вправе подать заявление об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями Закона о регистрации.
Владимир Ершов,
заместитель начальника Омского отдела
Управления Росреестра
по Омской области,
государственный регистратор.
Пунктом 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354 (далее - Правила 354) установлено, что поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией .
Ранее на сайте АКАТО были опубликованы статьи о проблемах перехода на «прямые договоры» между РСО и собственниками нежилых помещений, а также об особенностях таких договоров . В настоящей статье рассмотрим такую категорию нежилых помещений, как машино-места, и попробуем разобраться, требует ли законодательство заключать «прямые договоры» с собственниками машино-мест, и каков порядок определения объема потребленных машино-местами коммунальных ресурсов.
Понятие «машино-место»
Пункт 2 Правил 354 к нежилым помещениям относит части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
Пункт 29 статьи 1 ГК РФ дает следующее определение: машино-место - это «предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке
».
Абзацем 3 пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения
, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке
.
Согласно п. 6.2 ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218 «О государственной регистрации недвижимости» границы машино-места определяются проектной документацией
здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами).
Таким образом, машино-места имеют назначение нежилого помещения, предназначены для размещения только транспортного средства, машино-место является самостоятельным объектом гражданских прав, сделки, направленные на отчуждения, подлежат обязательной регистрации, соответственно право собственности на машино-место должно быть оформлено в установленном законом порядке.
Вышесказанное делает невозможным отнесение машино-мест к общему имуществу многоквартирного дома (далее - МКД)
. Более того, право собственности на машино-места может не зависит от права собственности на иное помещение в том же МКД: лицо может иметь в собственности машино-место или несколько машино-мест и не иметь иной собственности в том же МКД.
Содержание общего имущества МКД собственником машино-места
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)
».
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные ПП РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее - Правила 491) более подробно устанавливают состав общего имущества. В частности, пункт 2 Правил 491 устанавливает, что в состав общего имущества включаются
помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта
, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В связи с неверным толкованием и отсутствием несколько лет назад возможности оформления машино-мест в индивидуальную собственность
на практике возникали ситуации (поддерживаемые судами), когда машино-места относили к общему имуществу. Здесь стоит пояснить следующее: возможно отнесение машино-мест к общему имуществу, если данные места не учтены и не выделены в технической документации как отдельные; если же данные места выделены
,
соответственно, указаны в техническом плане и имеют собственников, то они не могут относится к общему имуществу. В данной статье речь идет о выделенных машино-местах, каждое из которых (или их часть) имеет собственников, учтено в технической документации и зарегистрировано в установленном порядке.
В соответствии с чч. 1-2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества
в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности
на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В связи с этим, собственники нежилых помещений - машино-мест несут бремя расходов по содержанию общего имущества МКД пропорционально своей доле в праве собственности
. Это происходит независимо от того, принадлежат ли еще помещения в МКД собственнику машино-места. Если собственнику принадлежит жилое помещение и машино-место, оплата расходов на содержание общего имущества будет производится исходя из общей площади жилого и нежилого (машино-места) помещений.
Обязанность собственников машино-мест заключать прямые договора с РСО
В абз. 3 п. 6 Правил 354 указано, что поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.
В абз. 4 п. 6 Правил 354 содержится следующее положение: управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.
Два вышеприведенных положения говорят о том, что собственник нежилого помещения заключает договора поставки услуг напрямую с ресурсоснабжающей организацией. При этом УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив направляет информацию о нежилых помещениях в РСО, и уведомление собственнику нежилого помещения.
Однако, согласно абз. 6 п. 6 Правил № 354 положения третьего и четвертого абзацев настоящего пункта не распространяются на лиц, являющихся собственниками площадей, отведенных в многоквартирном доме под машино-места
.
Таким образом, Правила 354 устанавливают исключение в отношении машино-мест
, обязанность заключения прямых договоров с РСО для собственников такого типа нежилых помещений не устанавливается. При этом у лица, управляющего домом (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) обязанности по направлению информации в РСО о машино-местах не возникает, собственникам машино-мест уведомление о необходимости заключения «прямого договора» также не направляется
.
Кроме того
, абз. 6 п. 148(1) Правил 354 устанавливает, что у собственника машино-места нет обязанности заключать договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами непосредственно с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами
.
Объем ресурса, потребляемого собственником машино-места
Абзац 3 пункта 43 Правил 354 устанавливает:
«Объем потребляемых в помещении, отведенном в многоквартирном доме под машино-места
, электрической энергии, холодной воды и горячей воды, объем отводимых сточных вод определяется исходя из показаний приборов учета
соответствующего коммунального ресурса, установленных в целях раздельного учета потребления коммунальных ресурсов в этом помещении
, а при их отсутствии исходя из площади указанного помещения и норматива потребления холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии в целях содержания общего имущества
в многоквартирном доме. Указанный объем электрической энергии, холодной воды и горячей воды, а также сточных вод распределяется между собственниками машино-мест пропорционально количеству машино-мест, принадлежащих каждому собственнику. При этом при отсутствии приборов учета электрической энергии, холодной воды и горячей воды, установленных в целях раздельного учета потребления коммунальных ресурсов в этом помещении, размер платы для собственников машино-мест определяется с применением повышающего коэффициента к соответствующему нормативу потребления коммунального ресурса, величина которого принимается равной 1,5
»
Из указанной нормы следует:
1.
Сначала подлежит определению объем коммунальных ресурсов, потребляемых в помещении, отведенном под машино-места, в целом. При этом используются либо показания приборов учета, фиксирующих объемы коммунальных ресурсов, потребленных в помещении, отведенном под машино-места, либо объем этих ресурсов рассчитывается исходя из площади указанного помещения и нормативов потребления соответствующих ресурсов в целях содержания общего имущества, а не нормативов потребления коммунальных услуг в помещениях;
2.
Объем коммунального ресурса, потребленный в помещении, отведенном под машино-места, распределяется среди собственников машино-мест не пропорционально площади этих машино-мест, а пропорционально количеству машино-мест, которым владеет каждый собственник;
3.
В случае отсутствия приборов учета, определяющих объем потребления коммунальных ресурсов в помещении, отведенном под машино-места, подлежит применению повышающий коэффициент 1,5. При этом Правила 354 для машино-мест не устанавливают зависимость применения повышающего коэффициента от наличия или отсутствия технической возможности установки прибора учета.
Таким образом, площадь каждого конкретного машино-места при определении объема потребления коммунальных ресурсов не учитывается, при отсутствии приборов учета расчет ведется исходя из нормативов потребления коммунальных услуг в целях содержания общего имущества, в указанном случае применение повышающего коэффициента обязательно.
Возможности оборудования каждого конкретного машино-места индивидуальным прибором учета коммунального ресурса законодательство не предусматривает.
Заключение
В настоящей статье
разъяснено, что несмотря на наступившую с 01.01.2017 обязанность собственников нежилых помещений заключать договоры предоставления коммунальных услуг непосредственно с РСО, для собственников машино-мест сделано исключение - они от такой обязанности освобождены.
Разумеется, если собственники всех помещений многоквартирного дома будут обязаны заключить «прямые договоры» с РСО в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ , для собственников машино-мест исключений не будет, и они точно также, как и собственники всех остальных помещений дома, будут обязаны заключить договоры с РСО.
Объем потребления коммунальных ресурсов рассчитывается для всего помещения, отведенного под машино-места - либо по соответствующим приборам учета, либо исходя из площади указанного помещения и нормативов потребления соответствующих ресурсов в целях содержания общего имущества (а не нормативов потребления коммунальных услуг в помещениях) с применением повышающего коэффициента 1,5. Объем коммунального ресурса, потребленный в помещении, отведенном под машино-места
, распределяется среди собственников машино-мест пропорционально количеству машино-мест
, которым владеет каждый собственник, площадь самих машино-мест при этом не учитывается
.
Отруцкая Т.В. ,
На страницах нашего журнала мы не раз обращались к вопросу о правовом регулировании машино-мест . Правовой подход к новому для нашего государства объекту вещного права претерпел несколько серьезных изменений как в законодательстве, так и в судебной практике.
Наконец, законодатель созрел для радикальных решений. Федеральный закон от 03.07.2016 № 315‑ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» должен покончить с правовой неопределенностью в области правового регулирования машино-мест.
Напомним существующие проблемы и рассмотрим нововведения.
Современное правовое регулирование
Еще в Определении ВАС РФ от 27.10.2011 № ВАС-11450/11 было указано на существование в судебной практике двух подходов к определению понятия машино-места.При этом практика применения законодательства постепенно свелась к тому, что машино-место в большинстве случаев является частью объекта недвижимости. В Письме Минэкономразвития России от 26.05.2015 № ОГ-Д23‑7475 отмечалось, что государственной регистрации права собственности на недвижимость предшествует постановка объекта на кадастровый учет. При этом согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона № 221‑ФЗ и ст. 1 Федерального закона № 122‑ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются в отношении:
- земельных участков;
- зданий;
- сооружений;
- помещений;
- объектов незавершенного строительства.
Понятие машино-места в законодательстве отсутствует, имеется лишь понятие парковки (парковочного места), которым в силу п. 21 ст. 1 ГрК РФ признается специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.
В связи с этим Минэкономразвития считает, что парковка (парковочное место) не отвечает критериям помещения и может являться частью зданий или сооружений, но не в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а как специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, предназначенное для организованной стоянки транспортных средств.
Постановка машино-места на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на этот объект возможны, только если машино-место создано (построено) с учетом требований законодательства как помещение.
Одним из таких требований является п. 5.2.6 СП 154.13130.2013 , в соответствии с которым в подземных автостоянках не допускается разделение машино-мест перегородками на отдельные боксы. В помещениях хранения легковых автомобилей, принадлежащих гражданам, для выделения постоянно закрепленных мест допускается применение сетчатого ограждения из негорючих материалов.
Конечно, на практике редко кто обустраивает машино-место как отдельное изолированное помещение. Единственным признаком, индивидуализирующим машино-место, является его номер и границы, нанесенные краской на полу. Судебная практика считает это недостаточным для признания машино-места самостоятельным объектом недвижимости. Так, в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015 № 10АП-15550/2014 по делу № А41-44784/14 указано, что спорные машино-места нельзя признать помещениями в том значении, которое имеет данный термин согласно Федеральному закону № 221‑ФЗ. В соответствии с ч. 6 ст. 41 этого закона местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения - на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения. Однако у спорных машино-мест нет наружных стен, границы обозначены условными линиями на полу. Одновременно суд указал, что общество вправе обратиться в бюро технической инвентаризации с заявлением о выдаче технического плана на многоуровневый паркинг с условными обозначениями и нумерацией машино-мест, с указанием площади каждого машино-места для последующей выдачи кадастровых паспортов.
После постановки на государственный кадастровый учет здания (помещения), в котором находится машино-место, возможна государственная регистрация общей долевой собственности на такие здания (помещения) с определением долей в праве собственности на них пропорционально размерам машино-мест, находящихся в таких зданиях (помещениях).
Проблемы с реализацией права собственности на машино-место при его регистрации в качестве доли в праве общей собственности
В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. На практике это положение может привести к определенным неудобствам. В качестве примера можно привести Определение Красноярского краевого суда от 14.10.2015 № 4г-2039/2015. Суть дела заключалась в том, что часть собственников машино-мест, недовольных качеством услуг по их содержанию, захотела сменить соответствующую организацию. Суд посчитал их действия неправомерными, указав следующее. Изначально функции по надлежащему содержанию подземной автостоянки участниками общей долевой собственности на нежилое здание были переданы ТСЖ, с которым сособственниками заключены соответствующие возмездные договоры управления на определенных условиях, чем сособственники реализовали принадлежащие им права, делегировали исполнение ряда своих обязанностей.Истцами был поставлен вопрос об изменении порядка владения и пользования общим имуществом - подземной автостоянкой, а именно о передаче нежилого здания в управление иного юридического лица и на иных условиях, что по общему правилу в силу требований ст. 247 ГК РФ возможно по соглашению всех участников общей долевой собственности .
Статья 247 и иные нормы гл. 16 ГК РФ не определяют порядок достижения участниками общей долевой собственности соглашения по вопросам, связанным с владением и пользованием общим имуществом, в связи с чем соответствующие решения могут быть приняты сособственниками на общем собрании.
С учетом того, что порядок созыва общего собрания участников общей долевой собственности на нежилое здание не регламентирован нормами ГК РФ, подлежат применению положения ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, регулирующие сходные отношения, возникающие при созыве общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Эта норма на момент возникновения спорных отношений предусматривала, что собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
В данном случае имело место ненадлежащее извещение участников общей долевой собственности на подземную автостоянку о времени и месте проведения, повестке дня общего собрания (заказные письма с соответствующими уведомлениями не были вручены иным собственникам на момент проведения собрания).
В результате суд решил, что между участниками общей долевой собственности на подземную автостоянку не достигнуто соглашение об изменении порядка владения и пользования нежилым зданием, о его передаче в управление ООО.
Обратите внимание
Однако проблемы существуют не только с реализацией права на владение и пользование машино-местом, но и с распоряжением машино-местом.
В силу ст. 250 ГК РФ собственник машино-места будет обязан, прежде чем продать его третьим лицам, предложить купить его другим собственникам машино-мест. Начиная с 02.06.2016 сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 24 Федерального закона № 122‑ФЗ). При этом в силу п. 3 ст. 163 ГК РФ если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, то несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Таким образом, чтобы продать машино-место, необходимо не только извещать каждого сособственника, но и оплачивать услуги нотариуса, которые не отличаются своей доступностью.
Новые положения законодательства
В Письме Минэкономразвития России от 26.05.2015 № ОГ-Д23‑7475 указано, что введение специального правового режима для машино-мест, позволяющего осуществить государственную регистрацию собственности на такой объект, возможно только при условии внесения соответствующих изменений в ГК РФ. Как отмечалось выше, такие изменения внесены Федеральным законом от 03.07.2016 № 315‑ФЗ.Остановимся на наиболее важных положениях этого закона. Во-первых, к недвижимым вещам отнесены предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если их границы описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Во-вторых, машино-место может быть предметом ипотеки (пп. 6 п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102‑ФЗ «Об ипотеке»).
В-третьих, в ГрК РФ (п. 29 ст. 1) вводится понятие машино-места - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В-четвертых, местоположение машино-места будет устанавливаться посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения - на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места (ч. 6.1 ст. 24 нового Федерального закона № 218‑ФЗ ).
Границы машино-места будут определяться проектной документацией здания, сооружения и обозначаться или закрепляться лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) будут устанавливаться либо восстанавливаться путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. При этом площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования (ч. 6.2 ст. 24 нового Федерального закона № 218‑ФЗ).
Не забыл законодатель и о судьбе уже существующих машино-мест. Установлено, что объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу нового закона, признается машино-местом. При этом замены и внесения изменений в правоустанавливающие документы не требуется, они сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления (ст. 6 Федерального закона № 315‑ФЗ).
Если машино-место было оформлено как доля в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона № 218‑ФЗ, а также зарегистрировать право собственности на машино-место.
Для выдела в натуре доли и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
При этом право общей долевой собственности на помещение, в границах которого располагаются машино-места, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места, и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.
Перечисленные нововведения вступят в силу 01.01.2017.
В заключение сформулируем выводы.
В настоящее время:
- право собственности на машино-место оформляется посредством регистрации права собственности на долю в праве общей долевой собственности на помещение, здания или сооружение;
- владение и пользование машино-местом осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом;
- собственник машино-места обязан предложить купить его другим собственникам машино-мест, прежде чем продать его третьим лицам. Сделки по отчуждению машино-мест, оформленные как доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, подлежат нотариальному удостоверению.