Оформление купли-продажи дома с земельным участком. Основные документы для продажи дома с участком земли

При продаже частного дома на этапе заключения договора со стороны продавца должны быть представлены определенные документы. Выясним, какие справки нужны для проведения юридически чистой сделки в 2019 году.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Совершая сделку купли-продажи дома, стороны могут сталкиваться с несколькими рисками, тем более если речь идет о доме с земельным участком.

Дело в том, что каждый объект недвижимого имущества граждане должны регистрировать в отдельности. Вот и получается, что необходимо готовить не один пакет справок.

Решаясь на приобретение дома, покупателю необходимо быть внимательным, чтобы не попасть в неприятности. Ведь бывают случаи, когда лицом утрачивается право собственника.

Что нужно знать

Порядок совершения сделки купли-продажи дома такой:

Сначала продавец решает, каким способом провести имущества	При помощи или самостоятельно
Производится оценка недвижимости	Привлекают профессионального оценщика или устанавливают свою цену, предварительно ознакомившись с аналогичными предложениями на рынке. Учитывают месторасположение дома, наличие инфраструктуры, экологические нюансы, состояние объекта и т. д
Стоит найти покупателя	—
Покупатель осматривает недвижимость	И проводятся переговоры
Составляется	Оно не обязательно, но может предоставить дополнительные гарантии того, что стороны не сорвут сделку и не будут нарушать ранее установленных договоренностей
Собираются все необходимые документы	Для совершения сделки
Оформляется основной договор	В 3 экземплярах
Готовится акт

Основные понятия

Действующие нормативы

К примеру, об отсутствии необходимости госрегистрации договора купли-продажи объекта недвижимости сказано в , что был принят 30 декабря 2012 года.

При рассмотрении данной темы стоит руководствоваться также , .

Какие документы нужны, чтобы продать частный дом

Все справки необходимо собрать сторонам заблаговременно, чтобы можно было совершить сделку максимально быстро. Поэтому стоит понимать, какие документы нужны для продажи частного дома и земли.

Общий список

Необходимо наличие таких документов:

правоустанавливающих и правоудостоверяющих справок на дом;
на объект;
из ;
письменного согласия всех жильцов, что прописаны в помещении (должно быть установлено обязательство выписки из дома в определенный срок);
справки, что подтвердит отсутствие долга по налоговым платежам;
на земельный участок или уведомление о том, что сведения в кадастровом органе отсутствуют.

Если есть такая необходимость, представляется и:

Стороны могут составить предварительный договор. В таком случае в нем отражают все существенные условия, которые должны быть выполнены продавцом и покупателем неукоснительно.

Прописывается, когда стороны должны заключить . Когда дом будет передан покупателю, необходимо будет зарегистрировать права собственности.

Для этого нужно будет подать регистратору:

правоустанавливающую документацию на дом и участок;
соглашение купли-продажи;
образец кадастрового паспорта или технический план, а также кадастровая выписка на земельный участок;
согласие супруга с нотариальным заверением;
разрешение органа опеки;
паспорта заявителей.

Какие стоит проверить

И получится, что после покупки дома новый владелец не сможет распоряжаться земельным участком. Да и дальнейшее распоряжение имуществом станет проблемным.

Могут встречаться и такие ситуации – покупатели решают купить объект, заключая , на котором дом находится.

А так как здание не оформлялось и не регистрировалось, оно считается самовольной постройкой, которую не удастся зарегистрировать.

В результате придется обращаться в суд и долгие годы разбираться в этом вопросе. Нередко сделка купли-продажи проводится мошенниками.

К примеру, дом продается по поддельным . Проверяйте, действителен ли такой документ. Для этого стоит отправиться к нотариусу, да и просто поинтересоваться, существует ли доверитель.

Что еще продавец должен показать:

Свидетельство о госрегистрации прав собственности на здание.
Акт приемочной комиссии о том, что объект введен в эксплуатацию, если недвижимость строилась продавцом.
Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о правах наследника и иные правоустанавливающие справки.
Техпаспорт на дом и участок, выданный областным БТИ по местонахождению недвижимости.
, чтобы увериться в отсутствии .
Правоустанавливающие документы дадут уверенность в том, что и дом и участок находится в собственности продавца.
Кадастровый паспорт.

Чтобы перестраховаться, покупателю стоит помнить о таких нюансах:

Лучше заключить 2 отдельных соглашения	Купли-продажи дома и участка. Так вы будете уверены в том, что землю не перепродадут третьему лицу, и сделку, по которой приобретено дом, не признают недействительной
Пересматривайте соответствие площади участка по документам	Размеры наделов, что предъявляются. Так можно определить, не продается ли вам участок, что получен путем самозахвата. Если возникнут вопросы относительно площади, лучше отказаться от совершения сделки
Проверяйте, соответствует ли государственный акт	На землю участку, что вам предложили
Нужно проверить	Нет ли межевого спора с соседом
Проверяйте, нет ли	На дом
Лучше проверить, как ранее проведено и оформлено ли сделки с домом	Выясните, не совершена ли продажа лицами, что не имели на такие действия полномочий
Важно обратить внимание на наличие документов не только на дом, но и на инженерные системы	Желательно наличие всех сертификатов, инструкция, гарантийных талонов, схем разводом коммуникаций. Ведь, не зная расположения труб и проводки, трудно будет устранять поломки в будущем
Нужно проверить, не проведено	Ли самовольную

Возникающие нюансы

При продаже частного дома возникают нюансы, которых нет при совершении сделки с помещением в многоквартирном доме.

К примеру, как быть с участком, который имеет свой и принадлежит продавцу как отдельный объект?

Задаются также вопросы относительно привлечения при купле-продаже.

С земельным участком

Опишем, какие проблемы возникают при совершении покупки:

Дать уверенность в том, что сделка совершается максимально чисто и не несет рисков, может такая документация:

кадастровый паспорт на земельный участок;
свидетельство, что подтвердит право собственности на землю.

Но важно проверять, подлинны ли такие документы. Свидетельство должно выдаваться представителями Росреестра . Сам документ должен иметь герб РФ.

При совершении сделки важно получить отказ или согласие на продажу. Совладельцы имеют преимущественное право помещения.

Если же такого желания не возникает, тогда стоит получить отказ, который оформлен в нотариальной конторе.

Предложение выкупить часть помещения продавец должен направлять в виде заказного письма с уведомлением.

Если этого не сделать, можно позже столкнуться с очередной неприятностью – совладелец подаст иск в судебный орган, чтобы признать сделку купли-продажи незаконной.

Видео: покупка дома

Могут возникать такие нюансы – вы решаете продать свою часть дома, но не имеете свидетельства о праве собственности (оно лежит у второго владельца).

Решение – обратиться в уполномоченный орган для получения дубликата свидетельства или выписки из . Так вы сможете собрать необходимые справки для совершения сделки.

Бывает, что установлены ограничения на какие-либо сделки с долями помещения, к примеру, по договору цессии.

Стоит оговорить и ситуацию, когда все владельцы дома соглашаются на продажу. В таком случае может составляться:

По материнскому капиталу

Материнский капитал может быть использован для покупки недвижимости, о чем говорится в ст. 10 .

Как только малышу исполнится 3 года, родители могу купить дом с привлечением таких средств в любое время. Если малышу нет 3 лет, придется оформлять .

Оплата за дом может производиться:

средствами материнского капитала с доплатами из своих средств;
средствами только материнского капитала;
кредитными средствами, когда маткапитал вносится в качестве первого взноса или им погашается задолженность.

Особенность – получатель на момент заключения соглашения не имеет полной суммы, чтобы заплатить за жилье.

Чтобы средства были переведены на счет продавца, покупатель после заключения договора должен отправиться в ПФ России, собрав ряд справок:

заявление в ПФ России , в котором попросить направить средства продавцу после регистрации сделки в Росреестре или заключения соглашения;
удостоверение личности обладателя сертификата;
и удостоверение личности супруга, который является участником сделки;
обязательство оформить жилье в собственность каждого члена семьи;
образец соглашения купли-продажи;
СНИЛС;
свидетельство о госрегистрации прав собственника на недвижимость или выписка из ЕГРН.

В течение полугода после покупки дома стоит исполнить нотариальное обязательство по оформлению жилого объекта в общую собственность.

Дело в том, что выставляя на продажу земельный участок с домом (документы для этой сделки вам предварительно придется собрать), собственник получит рыночную цену за землю, которая обычно значительно выше кадастровой. Если ЗУ не в собственности – плату за него взимать с покупателя недопустимо. Сколько стоит оформление купли-продажи дома с земельным участком мы также будем рассказывать.

Подготовка

Оформленный в собственность надел требуется размежевать, установив границы и согласовав их с соседями. Без межевания продать дом с участком можно, но это снизит его покупательскую способность.

Кроме этого следует полностью собрать документы при продаже дома и земельного участка. Если земля в собственности – документы на неё собираются отдельно от документации на строение.

После предварительной подготовки , можно приступать к поиску покупателей. Для этого можно обратиться в компанию, работающую на рынке недвижимости, а так же – заняться поиском покупателей самостоятельно. Однако следует учесть, что нужно сделать выбор, так как оформив контракт с риэлтерской компанией, граждане не вправе осуществить продажу без её участия – сделку потребуется проводить через риэлторов, выплачивая оговоренную в договоре сумму комиссионных. В противном случае – может возникнуть прецедент для судебного спора.

Документы при продаже дома и земельного участка

С самого начала, еще до заключения сделки, вам потребуется знать перечень документов для продажи дома с земельным участком.

Участие недвижимости в имущественной сделке требует наличия следующих документов:

правоустанавливающая документация;
правоудостоверяющая документация;
технический паспорт строения;
кадастровый паспорт дома и участка;
справка об отсутствии ареста и залога;
выписка о имеющемся или отсутствующем обременении.

Без обозначенных документов продажа дома с земельным участком не допускается.

Если земля не оформлена в собственность – сведения об участке и форме собственности ЗУ указываются в свидетельстве о собственности на дом, так как земля следует судьбе капитального строения.

Эта документация потребуется при регистрации купли-продажи в Росреестре. Она прилагается к заявлению, совместно с договором имущественной сделки и квитанцией об уплате государственной пошлины.

Составление предварительного договора (ПДКП)

Образец типового предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком

Главное в процедуре передачи прав – составление гражданско-правового договора купли-продажи. До его составления требуется провести предварительные действия, заключив предварительный договор купли продажи дома с земельным участком (бланк ПДКП можно скачать ниже или в конце статьи). Стороны обговаривают условия сделки и подтверждают договорённости составлением официального документа.

Сведения, вносимые в положения ПДКП должны соответствовать тем, которые будут внесены в основной договор.

Лица, представляющие контрагентов сделки, так же должны идентифицироваться по всем документам. Исключение составляют представители интересов той или иной стороны, действующие на основании нотариально удостоверенной доверенности.

По этому договору покупатель вносит задаток (ст. 380 ГК РФ) или авансовый платёж (ст.487 ГК РФ). Отличие этого вида процедур в том, что в случае рассогласования сделки, аванс возвращается в полной мере и без переплат. Задаток регламентирован следующими нормами:

Если сделка отменяется по инициативе покупателя, задаток остаётся у продавца.
Если сделку отменяет продавец – он возвращает деньги в двойном размере.

При заключении последующего основного договора задаток так же выступает авансовым платежом и учитывается при взаиморасчётах. При оформлении этого документа следует отдельно указать характеристики дома и земельного участка.

Если ЗУ в собственности – приложить пакет документации в виде ксерокопий – отдельно на дом и на участок.

Следует знать, что статус ПДКП допускает только снятия объекта с торгов и зарезервировать за потенциальным покупателем. Он ориентирован на последующее составление и заключение основного договора.

Так как ПДКП не подлежит внесению в учётные записи Государственного кадастра недвижимости (ГКН) – на основании его заключения ни в коем случае недопустимо вносить полный платёж за недвижимость. Иначе право собственности останется за продавцом, а перечисленная оплата за недвижимость перейдёт ему же, изъять которую окажется более чем сложно даже в судебном порядке.

Порядок оформления купли-продажи дома с земельным участком

В предварительном договоре указывается срок и условия проведения сделки, которым контрагенты обязаны следовать. Соответственно в назначенный день таковые встречаются в офисе юридической компании или риэлтерской фирмы. Если они решили составить договор самостоятельно – место выбирается по усмотрению.

Оценка недвижимости

Оформление купли-продажи дома с земельным участком предусматривает предварительную оценку имущества .

Предварительно проводится оценка жилого дома и земельного участка, стоимость которых указывается порознь при оформлении соответствующего пункта в положении о предмете договора. Затем она суммируется и из неё вычитается сумма уплаченного по ПДКП, аванса (задатка). Отдельным подпунктом указываются сведения о планирующемся сторонами способе передачи денег:

безналичным перечислением;
наличными, под расписку и при свидетелях;
через банковскую ячейку.

У покупателя должен остаться документ, подтверждающий передачу денег – в виде чека или расписки.

Анализ правоустанавливающих документов

При оформлении имущественной сделки особое внимание следует уделить анализу правоустанавливающей документации на дом и земельный участок. К таковым может относиться один документ, если имущество переходило в результате возникновения прав:

купли-продажи дома с ЗУ;
мены иного объекта недвижимости на дом с ЗУ;
получения таковых в дар или по наследству.

В таком случае продавец предъявляет договор перехода прав, что констатирует его правоспособность как лица, выставляющего принадлежащий ему объект на торги.

Если участок приобретался или приватизировался без наличия капитального строения , а дом был построен впоследствии – потребуется предъявить отдельные правоустанавливающие документы.

То же – если приобретался жилой дом, а земля приватизировалась после его приобретения . К числу правоустанавливающих документов могут относиться выписка из решения суда или свидетельство о наследовании недвижимости.

Как правильно оформить договор купли-продажи дома с земельным участком?

В договоре купли-продажи дома с земельным участком (образец можно скачать ниже или в конце статьи) предмет формулируется на основании правоустанавливающего документа продавца. Далее следуют положения, которые определяют права и обязанности сторон, а так же – их ответственность, неисполнение которой приводит:

к штрафным санкциям;
начислению пени за просрочку платежа;
к расторжению сделки.

Существенным условием договора, кроме прочего, является положение о действии сторон в ситуации форс-мажора. Так же – причины, допускающие расторжение договора по согласию сторон или в одностороннем порядке через суд (ст. 450 ГК РФ). Допускается включение пунктов, которые предусматривают любые предпочтения контрагентов, если они отражают обстоятельства дела и регулируют проведение процедуры надлежащим образом.

Договор купли-продажи составляется в трёх экземплярах и подписывается сторонами . Одна или обе стороны могут воспользоваться услугами посредников, что не снижает правоспособности сделки. Допускается нотариальное удостоверение документа.

Теперь мы знаем как составить договор купли-продажи дома с земельным участком, далее его необходимо зарегистрировать.

Регистрация. Где его оформить?

После заключения договора, буквально в самом конце процедуры продажи дома с земельным участком, стороны отправляются в Многофункциональный центр (МФЦ), где проводится регистрация имущественных прав, с внесением сведений в учётные кадастровые записи.

Здесь нет ничего особенного : приходите вместе с покупателем/продавцом в МФЦ со списком документов выше и деньгами для оплаты госпошлины.

Сколько стоит оформление купли-продажи дома с земельным участком?

Регистрация требует оплаты госпошлины при продаже дома с земельным участком в сумме 2 тысячи рублей , за исключением случаев нотариального удостоверения сделки.

Стоимость оформления сделки в риэлтерской компании регионального центра составляет фиксированную базовую сумму 50-90 тысяч рублей.

К ней прибавляются дополнительные начисления и комиссионные за различные виды юридических услуг. Некоторые компании, особенно в городах федерального значения, отдают предпочтение процентной ставке, которая может составлять 0,5-1% общей стоимости дома с участком .

Если поиск покупателей производился собственником недвижимости – допускается обращение в юридическую фирму, услуги которой в регионах составляют 5-7 тысяч рублей

Продажа дома и участка земли, на котором он находится, должна проводиться с соблюдением правил и требований закона. Главное, о чем никогда не стоит забывать желающим продать или купить дом или землю, — это то, что дом и земельный участок под ним и прилегающий к нему, неотделимы. Нельзя продать или купить одно без другого, так как это противоречит здравому смыслу и правилам.

Важным этапом в оформлении купли-продажи дома считается оценка объектов, подлежащих отчуждению. От того, насколько правильно оценены продаваемые объекты, зависит выгодность сделки для обеих сторон.

Оценку может произвести сам продавец, исходя из личного опыта и информации из различного рода источников. Однако если продавец сомневается в своих силах, лучше воспользоваться услугами организаций, занимающихся оценкой.

Документы

Необходимые бумаги для оформления сделки:

паспорт гражданина РФ;
документы, подтверждающие права продавца на законность владения недвижимостью и землей;
государственная регистрация права собственности на дом и землю (свидетельства), подтверждающая принадлежность объектов именно продавцу;
технический паспорт дома и паспорт на сопутствующие строения, если таковые имеются;
согласие супруга(и) продавца на совершение продажи. Необходимо только в том случае, если продаваемые объекты нажиты совместно в браке;
согласие иных собственников. Если дом с земельным участком находится в совместной собственности, необходимо нотариально заверенное согласие на отчуждение всех остальных владельцев;
кадастровый паспорт участка земли;
справка из налоговых органов, гарантирующая отсутствие долгов по налогам на землю и недвижимость;
выписка из ЕГРП.

Для покупателя главным моментом в принятии решения о покупке дома и земли, а также обсуждения цены за указанные объекты, считается отсутствие-наличие обременения. Выписка из ЕГРП достоверно покажет, есть ли обременение на объекты.

Предварительный договор

Для предварительного обсуждения деталей и удобства стороны могут составить предварительный договор. В нем содержатся все основные условия, на которых участники сделки хотели бы ее заключить. Последующее заключение основного документа купли-продажи происходит на базе предварительного.

Основные пункты:

значимые условия осуществления сделки;
условия, касающиеся непосредственно предмета сделки;
период времени, отведенный сторонами на заключение основного договора.

Основной договор и передача денег

Основанием считать осуществление купли-продажи дома с земельным участком состоявшимся выступает договор. Он заключается между заинтересованными сторонами и обязательно подписывается ими. При обоюдном желании можно заверить его у нотариуса, но это не обязательно. Обязательные положения такого документа:

Наименование;
Дата и место заключения;
Перечень всех объектов, которые охватывает договор с указанием характерных признаков;
Сумма сделки (цена продажи);
Любые дополнительные условия, оговоренные и принятые сторонами, и не противоречащие законам РФ.

Договор купли-продажи дома с земельным участком составляется в 3 экземплярах:

первый — для продавца;
второй — для покупателя;
третий — для последующей регистрации права собственности.

Непосредственную передачу указанного в договоре имущества правильнее оформить отдельным актом передачи.

Передача денег может осуществляться несколькими путями:

наличными средствами;
по безналичному расчету.

Если безналичный расчет подтвердить легко, то передачу наличных средств лучше выполнить при свидетелях или оформить соответствующим документом, устанавливающим факт передачи денежных средств (расписка).

Окончательно совершенной и законной сделка купли-продажи дома с земельным участком считается после осуществления государственной регистрации. Для этого необходимо написать заявление и представить собранный пакет документов, в который входят:

все перечисленные документы для оформления купли-продажи дома и земельного участка;
договор купли-продажи, уже подписанный обеими сторонами;
акт передачи, при условии его оформления.

Кроме того, придется оплатить государственную пошлину за совершение регистрации. Квитанция обязательно должна прилагаться к переданным в регистрирующий орган документам.

После принятия документов сотрудник Росреестра выдаст расписку об их получении. Участникам сделки остается только дождаться регистрации, которая производится в срок максимум 10 суток. По истечению срока покупатель может явиться за свидетельством о государственной регистрации права.

Нюансы, которые следует знать

Существуют моменты, которые покупатель или продавец может упустить из виду:

Если продавец владел продаваемой недвижимостью менее 3 лет, то после ее продажи придется заплатить налог ставкой 13%. Однако и право на получение вычета также имеется (не более 1 млн.руб.).
Покупателю не стоит забывать, что с момента приобретения дома и земельного участка и его государственной регистрации, он становится плательщиком соответствующих налогов.
Несоблюдение рекомендаций по сбору документов может кончиться плачевно, особенно для покупателя. Например, если продавец не представил письменного, нотариально заверенного согласия иных собственников на продажу объектов, сделку купли-продажи в последующем они смогут легко оспорить в суде.
Если кто-то из участников сделки не уверен в своей правовой грамотности, лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов.

Таким образом, купля-продажа дома с земельным участком – серьезная и ответственная сделка. Для оформления договора необходимо собрать все документы и договориться об основных условиях. После подписания договора и акта передачи имущества сделку нужно зарегистрировать соответствующим образом.

Продажа дома – сложный процесс, требующий внимательности, сосредоточенности и некоторых навыков работы с документами. Людям, желающим избежать бумажной волокиты и долгого поиска, рекомендуется сразу подобрать надёжного посредника, который займётся этими вопросами. Для самостоятельной продажи потребуется подготовить ряд документов, оценить участок, разместить объявления и быть готовым отвечать на звонки и вопросы людей.

При установлении стоимости не следует её завышать, надеясь в дальнейшем снизить. Потенциальный покупатель изучает рынок недвижимости и ориентируется на среднюю стоимость. Дома той же категории, но с меньшим ценником, будут рассмотрены в первую очередь. Поэтому велика вероятность, что до объявления с завышенной ценой очередь уже не дойдёт.

Если требуется продать дом быстро, то разумным выходом станет установить цену несколько ниже рыночной – это привлечёт потенциального покупателя и позволит заключить сделку без проблем. Также при продаже учитывается сезон – дома, находящиеся в сельской местности, гораздо лучше продаются в весенне-летний период.

Для расчёта рыночной стоимости можно воспользоваться услугами оценщика, который быстро определит адекватную цену для участка и строения. Чтобы правильно оценить самостоятельно, следует обратить внимание на следующие пункты:

Месторасположение участка. Популярные или спокойные районы с развитой структурой оцениваются выше, нежели заброшенные деревеньки с затруднённым доступом;
Размеры и границы участка. Ровный земельный участок с прямыми границами гораздо привлекательнее и смотрится более выгодно, чем холмистая территория с неправильными формами;
Наличие построек и их состояние. Отличное качество размещённого на участке здания предпочтительнее полуразвалившегося строения и имеет большую рыночную стоимость;
Имеющиеся коммуникации. Несомненный плюс к цене дома – это подведённые коммуникации: водоснабжение, обустроенный антисептик, электропитание;
Ландшафт. Обустроенная территория вокруг дома, не требующая вложений, поднимает цену.

Для определения расценки следует объективно и беспристрастно оценить эти пункты и формировать ценник с учётом ответов на них.

Предпродажная подготовка дома

Дом необходимо подготовить для продажи, но совсем необязательно делать в нём евроремонт – достаточно исправить недостатки, которые явно бросаются в глаза. Это сделает здание более выгодным и привлекательным для потенциальных клиентов. Начинать следует со входа в дом: прилегающего земельного участка и входной двери. Территория вокруг строения должна быть очищена от мусора и аккуратно прибрана. Входную дверь подновляют и моют, она не должна скрипеть или плохо захлопываться. Кусты подстригают, удаляют сухие старые ветви. Если вокруг дома растут деревья, необходимо оценить, насколько они мешают обзору из окна и загораживают солнечный свет. С фасада дома удаляют грязь и плесень, ничто не должно портить первое впечатление и мешать оценить покупку.

Потёртую и поцарапанную мебель следует подновить, даже если она не предназначена для продажи. На данный момент она составляет единую композицию с домом и существенно влияет на общее впечатление. Можно подтянуть дверцы у шкафов, убедиться, что всё закрывается плавно и без скрипа. Порванные или грязные обои лучше переклеить, можно выбрать недорогие бумажные, но и они освежат обстановку, делая её приятнее.

Следует обратить внимание на мелочи: подтянуть протекающие краны, починить неисправную сантехнику, убрать ржавчину с ванны. Отремонтировать неработающие светильники, заменить лампочки, чтобы в вечернее время дом выглядел уютным и хорошо освещённым. Готовя дом для продажи, важно избавиться от нагромождения старого хлама, это визуально расширит пространство. При покупке клиент может заинтересоваться кладовыми и антресолями, поэтому стоит заранее позаботиться о том, чтобы они не напоминали свалку и можно было оценить их объём.

Чтобы непредвзято оценить впечатление от дома, можно попросить риелтора или знакомого указать на недостатки, которые бросаются в глаза. Мелкие проблемы, которые привычны владельцу, могут оттолкнуть потенциального покупателя.

Оформление объявления на сайте

Прибегнув к услугам профессионального риелтора, многие на этом успокаиваются. Как заинтересованное лицо, получающее свой процент, он сделает всё, чтобы найти покупателя. Но если дом необходимо продать срочно, можно затратить собственные силы и создать объявления. Размещают их в тематических газетах, на сайте объявлений города и ресурсах по продаже недвижимости.

Объявление должно давать подробную информацию о продаваемом участке и строении. Указывают размеры участка и здания и что ещё размещено на территории. Если район благоустроен и живописен, выгодно добавить информацию и об этом. Повышают шансы быстрее продать недвижимость качественные снимки объекта, но только те, что объективно отражают реальность. Можно распространить информацию среди друзей и знакомых, а также на личных страницах в социальных сетях. Указанный в объявлении телефон должен быть всегда включён. При невозможности разговаривать в определённое время, указывают промежуток, в котором общение произойдет спокойно и без торопливости.

Общение с потенциальным клиентом происходит сразу, если время перенести на более удобное для собственника, то покупатель может передумать или найти более сговорчивого продавца. В разговоре следует отвечать на все задаваемые вопросы и описывать достоинства дома, но избегать длинных рассказов о личных переживаниях или историях, связанных с этим местом.

Подбор риелтора

При отсутствии возможности самостоятельно заняться продажей дома, на помощь приходят профессиональные посредники. Чтобы не ошибиться в выборе и заручиться поддержкой истинного специалиста, следует ответственно подойти к подбору. Лучшим решением станет обращение к риелтору, которого рекомендовали друзья или родственники, пользовавшиеся его услугами в недавнее время. Если подобные знакомства отсутствуют, то рекомендуется остановиться на крупной и известной компании, которая дорожит своими клиентами и репутацией и способна быстро продать требуемый объект.

При выборе компании обращают внимание на следующие пункты, которые присутствуют у надёжных компаний:

срок работы на рынке;
предоставление устава и регистрационных документов компании;
пройдена добровольная сертификация;
пройдена процедура страхования ответственности;
наличие компьютерной базы данных.

Несомненный пункт, указывающий на компетентность риелтора, это проверка пакета документов на недвижимость. Профессиональный специалист лично убедится в наличии всех бумаг, не оставляя это на откуп владельцам.

При выборе риелтора важно руководствоваться личными ощущениями и не работать с человеком, причиняющим дискомфорт. Не должно возникать чувство приниженности при работе с крупной компанией, это равноправная сделка с обоюдовыгодными интересами. Если риелтор позволяет себе отзывы в негативном ключе о предыдущих клиентах или о компании, то это служит неприятным сигналом о том, что человек не дорожит своей репутацией и не сможет эффективно и быстро продать дом или земельный участок. Сотрудничество должно быть плодотворным и вызывать доверие.

Подготовка документов

Большинство сделок по недвижимости совершается с целью скорейшего переезда в приобретённое жилье, поэтому для потенциального клиента крайне важен факт наличия всех требуемых документов и соблюдения формальностей.

У владельца должны быть следующие правильно составленные документы:

Договор купли-продажи или дарения, который подтверждает законность обладания собственником данным земельным участком и строением;
Свидетельство о государственной регистрации в установленном законом формате;
Документы, удостоверяющие личности владельцев;
Квитанция госпошлины;
Договор купли-продажи для совершения сделки;
Справка из БТИ. Для продажи важно определить границы участка, его расположение и законность построек, находящихся на нём. Также должен быть поэтажный план строения и технический паспорт;

Заявление супруга, заверенное нотариально, если владелец находится в законном браке;
Если у продавца есть несовершеннолетние дети, необходима справка из органов опеки;
Разрешающий документ от банка, если дом находится в залоге;
Справка о составе семьи;
Справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
Сделка на часть дома или участка, требует извещения сособственников и их письменного отказа от приобретения доли;
Иные документы, если дом необходимо продать по доверенности.

Для продажи требуется написать заявление о снятии здания с регистрационного учёта, документально оговорить сроки выселения, заверив их у нотариуса. Также заверяется справка о том, что на дом не претендует никто из наследников. В некоторых случаях необходима справка, полученная из нарко- или психоневрологического диспансера, подтверждающая вменяемость владельца при совершении продажи.

Следует обратить внимание на то, кому документально принадлежит земля. Потенциальный клиент предполагает приобретение дома с земельным участком, поэтому если он находится в бессрочном пользовании, то разумнее оформить его в личную собственность, чтобы в дальнейшем быстро продать дом и земельный участок.

Перед продажей требуется оформить выписку несовершеннолетних или недееспособных членов семьи, решив вопрос с предоставлением лучших условий. Следует помнить, что жилплощадь, на которую выписывается данная категория граждан, не должна быть хуже по жилищным условиям или меньше по квадратным метрам.

Показ дома потенциальному покупателю

Презентуя дом, важно учитывать время суток. Любое жилище выглядит просторнее и уютнее, если в нём достаточно света. Если показ происходит в дневное время – плотные гардины и жалюзи открываются как можно шире; если визит вечером – устанавливают яркое освещение. Для ванной комнаты желательно подобрать лампочки синего холодного спектра, для гостиной – тёплые жёлтые или красные оттенки. Необходимо создать атмосферу, которая поможет продать дом.

Идеальным вариантом показа дома станет отсутствие в нём жильцов. Переезд в другое место позволит один раз подготовить дом и в дальнейшем поддерживать заданную обстановку. Но если такой вариант невозможен, то на время просмотра лучше отправить семью на прогулку. Наличие посторонних людей сковывает клиента, мешая спокойно и непринуждённо оценить обстановку. То же относится и к домашним животным: крупные собаки просто напугают покупателя, а на различных декоративных животных может возникнуть аллергия, что испортит благоприятное впечатление и не даст продать дом.

Обстановка создаётся уютной и расслабляющей, с приглушенной до минимума классической музыкой. Не нужно экспериментировать со звуком, навязывая личные пристрастия. Перед визитом покупателя можно заварить свежий кофе, это придаст дополнительного уюта и очарования. От ароматических благовоний и палочек следует воздержаться: тяжёлые приторные запахи вызовут у неподготовленного человека головную боль, а наихудшим развитием событий станет наличие астмы у потенциального клиента.

Перед визитом покупателя рекомендуется сделать приборку, собрать разбросанные вещи, убрать мелкие аксессуары, отвлекающие внимание. Под ногами не должно валяться спутанных удлинительных проводов, предметы быта разложены по местам, вход в дом ничем не загораживается, а с вешалок в прихожей убрана куча одежды. Оптимальное решение – увезти большую часть мелких предметов в гараж или бокс для хранения, это быстрее освободит дом от излишков хлама, делая его просторным и светлым.

При показе важно сохранять спокойствие, уверенным тоном отвечая на заданные вопросы. Не суетиться, и не навязывать посторонние разговоры: цель клиента – посмотреть дом, а не обсудить последние новости или выслушать рассказ о странной родственнице. Не нужно извиняться, когда клиент указывает на недочёты и несовершенства. Неуверенность клиента, его слова «пока, не знаю, что хочу» не должны смущать продавца, следует продолжить рассказывать о доме, создавая впечатление, что это именно то, что нужно. Критику воспринимать спокойно и при необходимости извлекать из неё плюсы, показывая покупателю. В подобной ситуации пригодится помощь риелтора, умеющего общаться с людьми и парировать подобные придирки. Вмешиваться в разговор посредника и клиента не нужно, это собьёт клиента, отвращая от покупки.

Заключение

Скорость продажи дома зависит от правильно определённой цены, соответствующей условиям рынка. Ускорить процесс можно размещением объявлений на тематических сайтах и в газетах. Выгодно продать дом поможет ряд мероприятий по приданию благоприятного внешнего вида, включающий в себя уборку и облагораживание прилегающего участка, косметический ремонт фасадов, внутреннюю чистоту и внимательный ремонт мелочей.

При выборе посредника необходимо учитывать его деловые качества, репутацию и рекомендации. Перед заключением сделки необходимо привести все документы в порядок, убедиться, что границы земельного участка в реальности совпадают с планом, а на территории нет незаконных построек. Заранее позаботиться о выписке несовершеннолетних и иных членов семьи, запастись отказами от сособственников, если дом находится в совместном пользовании. Продавая часть дома или земельного участка, следует запастись письменным согласием других владельцев.

Распоряжение объектами недвижимости осуществляется путем совершения различных сделок и заключения договоров. Рассмотрим, какие документы нужны для продажи дома, и какие формальности предстоит соблюсти при распоряжении данным объектом недвижимости.

Особенности продажи жилых домов

Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:

поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.

Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.

Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:

свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
паспорта всех собственников объекта недвижимости.

Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.

Если в жилом объекте зарегистрированы несовершеннолетние граждане, либо они входят в состав собственников, для составления договора . Такое согласие будет выдано при условии, что на детей одновременно приобретается иная недвижимость.

Какие документы нужны для продажи земельного участка при одновременной продаже дома? Перечень справок и бланков будет аналогичным, поскольку Федеральным законом № 218-ФЗ установлены единые требования к оформлению прав на различные виды недвижимого имущества.

Документация, которая необходима для продажи дома с земельным участком, будет представляться в службу Росреестра для регистрации перехода права собственности. Для оформления в органах Росреестра потребуются дополнительные документы для продажи земельного участка и дома:

заявление от продавца и покупателя для осуществления регистрационных действий;
договор купли-продажи на дом и надел, подписанный обеими сторонами;
платежное поручение или квитанция, подтверждающие оплату госпошлины за регистрацию.

Если осуществляется отчуждение недвижимости, на которую установлена долевая форма собственности, нужно удостоверить договор в нотариальной конторе. Если такое требование не соблюдено, в регистрации сделки будет отказано.

За переход права собственности оплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей, квитанция об оплате данного сбора представляется в оригинале.

Если распоряжение недвижимостью осуществляется через представителя, еще на стадии подготовки договора нужно оформить нотариальную доверенность. При совершении всех юридически значимых действий доверенность представляется в виде оригинала.

Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации. Особое внимание необходимо уделить случаям, когда на землю официально зарегистрировано обременение (например, залог или сервитут). В этом случае необходимо получить справку из Росреестра с указанием зарегистрированного обременения, поскольку данный факт нужно отразить в договоре.

Нюансы при продаже жилого дома

В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.

Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности. Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан и выглядит следующим образом:

определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.

До декабря 2016 года оформление такой недвижимости осуществлялось на основании декларации на объект, которую самостоятельно заполнял сам владелец строения, что нередко сопровождалось ошибками при определении технических характеристик. С января 2017 года для регистрации прав обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план на дом и межевой план на землю.

После получения выписки из ЕГРН в службе Росреестра продажа дачи, дома в деревне или СНТ и земельного участка под ними будет осуществляться на общих основаниях.

Также нужно учитывать, что с марта 2019 года будут ограничены любые виды распоряжения объектами недвижимости, не прошедшими процедуру кадастрового учета. Это вызвано необходимостью надлежащим образом систематизировать все сведения о недвижимости в единой федеральной базе данных ЕГРН.