Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу пункта 4 статьи 214 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 296 ГК РФ казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.
Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 ГК РФ право оперативного управления относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.
Таким образом, по смыслу статей 210, 296 ГК РФ право оперативного управления имеет вещный характер и не только предоставляет его субъектам правомочия по владению и пользованию имуществом, но и возлагает на них обязанности по содержанию имущества.
В соответствии со ст.ст. 210, 249 ГК РФ, п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) на собственника помещения в многоквартирном доме, наряду с положением пункта 1 статьи 39 ЖК РФ, возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества в размере, определяемом соотношением площадей жилого дома и нежилого помещения.
Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой (см.: Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010г. № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ «…собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома…»).
Согласно ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям прибора учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии определен Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее по тексту - Постановление Правительства РФ № 354).
Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ № 354 потребителем является лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.
Нежилым помещением является помещение в многоквартирном доме, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 18 Постановления Правительства РФ № 354 собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.
В случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, а также предоставлять информацию о показаниях индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета, данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных в расчетный период по указанным договорам.
По смыслу пункта 40 Постановления Правительства РФ № 354 потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме (за исключением коммунальной услуги по отоплению) вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме.
Следовательно, собственник нежилого помещения вправе заключить договор энергоснабжения либо с исполнителем коммунальных услуг в лице управляющей компании, товарищества собственников жилья и т.д. либо напрямую с ресурсоснабжающей организацией.
При этом, по смыслу п.п. 18, 40 Постановления Правительства РФ № 354 и в том и в другом случае собственник нежилого помещения обязан вносить плату за ОДН.
На основании вышеизложенного следует, что в силу закона обязанность по возмещению общедомовых расходов возложена на собственника нежилого помещения либо на обладателя вещного права, в данном случае на лицо, у которого нежилое помещение находится на праве оперативного управления.
Таким образом, медицинская организация обязана производить возмещение издержек за электроэнергию на общедомовые нужды, поскольку является субъектом права оперативного управления и бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме, в котором расположено спорное нежилое помещение, лежит на организации.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 04.03.2014г. № 17462/13, Постановлении ФАС Поволжского округа от 28.10.2014г. по делу № А65-2719/2014, Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015г. по делу № А49-8575/2013, Решении Арбитражного суда Пензенской области от 20.03.2015г.
по делу № А49-267/2015.
Дополнительно сообщаем, что в соответствии с действующим законодательством наличие отдельного входа не освобождает от уплаты расходов на ОДН. Существенным обстоятельством, имеющим правовое значение для несения расходов по содержанию общего имущества и по оплате коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования, является факт расположения нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.
В случае если индивидуальный прибор учета подключен после коллективного (общедомового) прибора учета и последний, в свою очередь, учитывает показания, в том числе, индивидуального прибора учета собственника нежилого помещения, плата за ОДН в таком случае начисляется.
Данные обстоятельства подтверждаются также судебной практикой (см.: Постановление ФАС СЗО от 14.05.2010г. по делу № А56-56016 «…наличие отдельного входа в помещение не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме…»; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2013г по делу № А48-4560/2012 «…собственник нежилого помещения независимо от наличия у него отдельного входа, а также независимо от того, пользуется ли он подъездом, крышей, лифтом или иным общим имуществом многоквартирного жилого дома, обязан оплачивать коммунальные услуги, приобретенные на общедомовые нужды многоквартирного дома…»; Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012г. № 06АП-2128/2012 по делу № А37-1985/2011 «…обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества не зависит от того, пользуется ли собственник отдельно взятыми объектами общего имущества. …Самостоятельное обслуживание ответчиком электрооборудования и сети, относящихся к его ведению, не освобождают собственника от обязанностей по содержанию общего имущества, возложенных на него законом…»).
| НОРМАТИВ МОСКВЫ |
по эксплуатации жилищного фонда
1. Общая часть
1.1. Настоящий норматив разработан во исполнение директивных документов Правительства Москвы и в свете реализации программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства Москвы.
1.2. Норматив является обязательным для соблюдения физическими и юридическими лицами, имеющими жилые дома на праве хозяйственного ведения, оперативного или иного управления независимо от форм собственности.
1.3. Подвал – помещение здания, отметки пола которого ниже планировочной отметки земли больше, чем на половину высоты помещения.
1.4. Техническое подполье – помещение, расположенное в нижней части здания, где размещено инженерное оборудование и проложены коммуникации.
1.5. Подвал может быть отапливаемый (установлены нагревательные приборы) и неотапливаемый.
2. Требования к содержанию подвальных помещений
2.1. В подвальных помещениях и технических подпольях допускается хранение инвентаря дворников, инструментов, оборудования и материалов организации, эксплуатирующей здание.
2.2. Запрещается размещать в подвальных помещениях и технических подпольях хозяйственные склады.
2.3. Не разрешается сдавать в аренду подвальные помещения, где расположены газопроводы и отключающие устройства инженерных коммуникаций.
2.4. Часть подвального помещения, где отсутствуют инженерные коммуникации, допускается сдавать в аренду в установленном законом порядке при обеспечении доступа в помещение представителей владельца здания в любое время суток.
2.5. Не допускается хранение в подвальном помещении и техническом подполье горючих, взрывоопасных материалов и песчано-соляной смеси.
2.6. Использование помещений в подвальных и цокольных этажах под жилые цели не допускается.
3. Требования по эксплуатации подвальных помещений
3.1. В неотапливаемых подвалах температура воздуха должна быть не ниже 5 град.
Оплата жилищно-коммунальных услуг в нежилых помещениях многоквартирного дома: вопросы
С, а относительная влажность – не более 65 %.
3.2. В отапливаемых подвалах температура и относительная влажность обеспечиваются в зависимости от использования помещения.
3.3. Подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена.
3.4. Вентиляционные отверстия должны быть оборудованы жалюзийными решетками или защищены сетками с размерами ячеек 10х10 мм.
3.5. Подвалы и технические подполья должны иметь нормальное освещение с расположением выключателя у входа.
3.6. Запрещается захламлять, загрязнять, загромождать подвалы и технические подполья, подходы к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, устанавливать дополнительный фундамент под оборудование, увеличивать высоту подвальных помещений за счет понижения отметки пола без утвержденного проекта.
3.7. Сырость в подвальных помещениях необходимо ликвидировать путем выполнения работ по гидроизоляции фундаментов и устройства системы дренирования, не допуская постоянной откачки воды из подвала, так как это приводит к разрушению фундамента.
3.8. Входные двери в подвал и техническое подполье должны быть закрыты на замок, ключи храниться у диспетчера ОДС на стенде и выдаваться обслуживающему персоналу в установленном порядке под расписку в специальном журнале.
3.9. Контроль за состоянием запорных устройств и дверей подвалов и технических подполий (при наличии линий связи) производится диспетчером с пульта ОДС или ежедневным осмотром работниками жилищно-эксплуатационных организаций.
3.10. Пол в подвале должен быть выполнен с уклоном к трапу или специальному приямку для сбора воды.
4. Требования к инженерным коммуникациям, проложенным
в подвалах и технических подпольях
4.1. Неисправности инженерных коммуникаций и оборудования в подвалах и технических подпольях должны устраняться в сроки, установленные Нормативами Москвы по эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 04.06.96 N 465.
4.2. У прочисток канализационных стояков в подвалах и технических подпольях следует устраивать бетонные лотки для отвода воды в канализацию.
4.3. Места перехода через инженерные коммуникации должны быть оборудованы мостиками, установленными над трубопроводами, приямки должны быть закрыты решеткой.
4.4. Трубопроводы инженерных коммуникаций в подвалах и технических подпольях должны быть тепло- и гидроизолированы в соответствии с проектно – сметной документацией.
4.5. В целях исключения проникновения в подвал или техническое подполье газа или воды места пересечения всех подземных коммуникаций с фундаментами зданий должны быть уплотнены – герметизированы согласно типовому решению (приложение 4 к настоящему распоряжению).
4.6. В целях исключения проникновения шума в жилые помещения от инженерного оборудования, расположенного в подвале, должны быть выполнены мероприятия, снижающие уровень шума (звукоизоляция помещения, установка фундамента насосов на виброоснование, установка вибровставок на напорном трубопроводе, изоляция мест пересечения трубопроводов с конструкциями зданий, устройство неподвижной опоры за пределами здания на расстоянии 1 м от наружной стены).
5. Организация контроля за содержанием подвалов
и технических подполий
5.1. Осмотр подвалов и технических подполий должен производиться 1 раз в год в период подготовки зданий к весенне-летней эксплуатации (ЖСМ-96-01/1, утвержден постановлением Правительства Москвы от 04.06.96 N 465).
5.2. Внеочередные осмотры должны проводиться в случае аварийных повреждений инженерных коммуникаций, пожаров, явлений стихийного характера (ЖСМ-96-01/1, утвержден постановлением Правительства Москвы от 04.06.96 N 465).
5.3. Проверки на загазованность подвалов и технических подполий, где проложены газопроводы, должны проводиться ежедневно.
Собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме по вопросу оплаты жилищно-коммунальных услуг
ЭТО НАДО ЗНАТЬ!!!
Уважаемый собственник!!!
Жилищный Кодекс РФ не делает различий в правовом статусе жилого и нежилого помещения, возлагая равные обязанности и наделяя равными правами собственников как одного, так и другого.
Платить или не платить… владельцу нежилого помещения за содержание дома?
Неважно, является нежилое помещение в многоквартирном доме пристроенным или встроенным, главное — оно признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома, а значит, в силу п. 1 ст. 39 ЖК РФ, собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны наравне нести бремя расходов на содержание общего имущества. Это бремя соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество. Таким образом, неважно, пользуется ли собственник нежилого помещения подъездом, крышей, лифтом многоквартирного дома или иным общим имуществом, возможности освобождения от платы за содержание общего имущества не существует. В решении Верховного Суда от 26.05.2005 N ГКПИ05-588 указывается, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения собственников помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое помещение.
Более того, в соответствии с СанПин 2.1.2.2645-10 нежилые помещения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории. Загрузка материалов, продукции со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры не допускается. Загрузка может производиться только с торцов жилых зданий!!!
Помимо прочего, использование общедомового имущества (фасада здания, ограждающих и несущих конструкций) для устройства входной группы, размещения вывесок, рекламы, декоративных элементов и т.д. невозможно без согласия 2/3 собственников помещений в жилом многоквартирном доме. За использование общедомового имущества с собственника нежилого помещения взымается плата, размер которой установлен советом многоквартирного дома, правлением ТСЖ или общим собранием собственников.
С 01.09.2012г. собственники нежилых помещений несут обязательство по оплате коммунальных услуг на общедомовые нужды. Независимо от назначения помещения каждый собственник обязан оплачивать коммунальные услуги на общедомовые нужды, в соответствии с долей занимаемой площади.
На основании вышеизложенного в соответствии с нормами действующего законодательства собственники нежилых помещений обязаны ежемесячно вносить плату за содержание и техническое обслуживание общедомового имущества, плату за право пользования общедомовым имуществом, в случае его использования для личных целей, плату за коммунальные услуги на общедомовые нужды.
Идея присоединить часть подвального помещения или чердак, наверняка, возникала у многих жителей первых и последних этажей. Но давайте по порядку. Начнем с того, что у каждого подвального помещения есть статус. Чтобы узнать, кому принадлежит право на подвал или чердак нужно отправить запрос в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), правда, стоит учесть тот нюанс, что любому человеку с улицы информацию не дадут, поэтому вам нужно будет обраться к посредникам, которые помогут получить необходимые документы.
Подвальное помещение может принадлежать физическому или юридическому лицу и тогда вопрос с приобретением чердачного или подвального помещения решается гораздо проще. Собственники, как правило, те, кто в 90-е годы приватизировал или заключил договор аренды с последующим выкупом.
Нежилое помещение в МКД: как оплачивать коммунальные услуги?
Кроме того, действовала схема, по которой можно было сделать реконструкцию подвала или чердака с дальнейшим оформлением в собственность этих помещений.
Многие подвалы в столице принадлежат МЧС и имеют статус бомбоубежища. Получить собственность на такой подвал шансы невелики. Специалист из МЧС должен обследовать подвал и вынести вердикт. Если помещение сохранило требования, предъявляемые для бомбоубежищ, то подвал статус сохраняет, если нет, то есть шанс подвал выкупить.
Но, пожалуй, самое главное препятствие на пути приобретения подвального или чердачного помещения – это люди, проживающие в доме. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса подвал или чердак является общей долевой собственностью всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Согласие на вашу покупку подвала или чердака должны предоставить все собственники жилых помещений, если какая-то квартира не приватизирована, то нужно брать согласие города (в лице представителей муниципалитета). Получить согласие 400-500 человек непростая задача! Корысть, зависть и просто человеческая вредность могут сделать свое черное дело.
«Ну а как же компании, которые предлагают помощь в оформлении подвалов и чердаков в собственность?» — спрашивает соседка.
Да, есть такие. Находим объявление одной из таких фирм и звоним проконсультироваться. Говорят выкупить подвал можно, услуги по оформлению подвального помещения площадью 20-25 кв.м. будут стоить от 1,5 млн рублей и больше. Все будет оформляться через организацию, с которой у них есть связи. Уточняю, что делать если подвал долевая собственность? Отвечают, что и такие варианты тоже оформляют, правда как выяснилось, не собирая при этом подписи всех собственников дома. А это значит, что тот собственник, который по факту не дал своего согласия, может опротестовать сделку в суде.
Таким образом, если вы хотите заняться оформлением в собственность подвала или чердака, стоит найти компанию, которая это делает легально и наберитесь терпения, т.к. решение этого вопроса может занять около года.
Наличие жилищно — коммунальных услуг всегда удобно. Горячая вода и холодное водообеспечение, электроэнергия, канализация, отопление нужны не только обычным жильцам (собственникам), проживающим в пригодных для этого помещениях, но и владельцам или арендаторам, использующим нежилые пространства в многоквартирном здании.
Нежилые помещения отличаются от жилых возможностью зарегистрировать временно или постоянно проживающих жильцов. Существуют положения, при которых жилому помещению присваивается статус нежилого:
- имеется обособленный вход либо доступ осуществляется без прохода через жилые помещения;
- помещение не является составным частью жилой площади;
- помещение находится на первом этаже, а если над ним, то находящаяся площадь под интересующим пространством является нежилой.
Важно! Обычно такое пространство используется в коммерческих целях, на его территории располагаются магазины, офисы и т.д.
Не следует путать нежилую площадь с местами общедомового пользования. К последним относятся лестничные пролеты, подъезды, лифтовое имущество, чердаки и т.д. Цоколям, подвалам и прочим интересующим помещениям сначала необходимо присвоить статус нежилого для дальнейшего применения для предпринимательства, иначе они будут приписаны к общей собственности.
Обязанности собственника нежилого помещения в многоквартирном доме
Владелец недвижимости обязан подать сведения о собственности через сайт Росреестра или многофункциональный центр предоставления услуг не зависимо от статуса помещения.
Собственник (арендатор) нежилых помещений обязан, как и остальные жильцы, платить за содержание и текущий ремонт общего имущества, инженерных коммуникаций и нужд. Пользователь обязан вносить средства в фонд капитального ремонта. Не следует забывать, что обязанность потребителя заключается в том, чтобы составить договоры с ресурсопредоставляющими компаниями и оплачивать предоставляемые услуги в срок. В итоге, плата за коммунальные услуги в МКД включает внесение денежных средств:
- за расходование электроэнергии;
- за потребление горячей и холодной воды;
- за содержание и текущий ремонт мест общего пользования и прилегающей общедомовой территории согласно доле собственности;
- за расходование газа;
- другие законные платежи, выставленные управляющей компанией или ТСЖ или иной компанией (за капитальный ремонт, ОДН и т.п.).
Для помещений с отдельным входом оплата за лифтовое и иное имущество производится на равных условиях с остальными жильцами в силу владения объектом в МКД.
Если помещение пустует, то оплата должна осуществляться по квитанции, причем когда не установлены приборы учеты ГВС и ХВС, то расчет будет производиться по установленным нормам в зависимости от количества собственников площади.
Если произойдет ситуация:
- когда собственник сомневается в указанных суммах в едином платежном документе или имеется несколько владельцев;
- возникают спорные случаи или иные обстоятельства
то можно всегда обратиться к находящемуся в свободном доступе документу — Постановлению Правительства № 354 — 2011 г. (с многократными редакциями, последняя из которых выполнена в 2017 году). В нем подробно указан алгоритм для проведения расчетов стоимости для нежилых помещений для одного собственника или большего количества и другие важные вопросы, которые можно легко найти в оглавлении правил.
Помимо оплаты ЖКХ (и ОДН) закон обязывает собственника нежилого помещения соблюдать ряд требований:
- не шуметь или проводить шумных работ в неположенное время;
- содержать свое помещение в соответствии с противопожарными, техническими, санитарными и другими нормами;
- следить за состоянием нежилой недвижимости, уважать права остальных обладателей многоквартирного здания;
- оплачивать налоги на недвижимость и другие расходы, предусмотренные законом.
Обязательства собственника нежилого помещения абсолютно идентичны требованиям для владельца жилого помещения. Он должен их соблюдать и выполнять.
С какого времени владелец обязан вносить оплату за жилищно – коммунальное хозяйство
Существует несколько условий, когда собственник помещения должен начать вносить средства за коммунальные услуги. Если потребитель стал владельцем площади в новостройке, то с момента подписания приемопередаточного акта на выкупаемое пространство или другого документа по передаче территории возникает обязанность собственника нежилого помещения оплачивать КУ. При оформлении купли – продажи, дарения или иных договоров и внесении сведений в ЕГРП возникает право не только собственности, но и внесения средства за предоставленные услуги. Если площадь сдается, и владелец решил обязать вносить плату арендатора, то несет ответственность по закону только хозяин помещения.
Куда доставляются квитанции на оплату ЖХК владельцам нежилого помещения
Для внесения денежных средств за коммунальные услуги разработан единый платежный документ (ЕПД). Он включает в себя сведения о собственнике, перечне предоставляемых услуг, установленных приборах учета, предыдущих и текущих показаниях, срок оплаты, лицевой счет, код плательщика и другую информацию.
Существует возможность получения квитанций в электронном виде для дальнейшего погашения указанных сумм. Но бланк должен быть доставлен и на бумажном носителе. Если собственником является частное лицо, то доставка осуществляется по его почтовому адресу, если же владелец – юридическое лицо, то квитанция будет предоставлена по его местонахождению или адресу лица, которое действует по доверенности.
Права собственников нежилых помещений в многоквартирном доме
Владельцы нежилой площади имеют такие же права, как и собственники обычных квартир или комнат. Поэтому они могут:
- принимать участие в собрании жильцов многоэтажного здания;
- предлагать варианты благоустройства прилегающей территории;
- голосовать за предлагаемые решения по выбору типа управляющей организации и т.д.;
- обсуждать вопросы по расходам на содержание ОДН;
- продавать, дарить, менять, расширять и переобустраивать (по согласованию с органами власти в предписанном статьями Закона порядке) свое пространство;
- переводить в статус жилого помещения (если выполняются все требования, предъявляемые к жилым площадям);
- использовать в коммерческих целях.
Как и права владельцев жилых квартир, права владельцев нежилых помещений должны соблюдаться согласно законодательству РФ и не противоречить ему.
Порядок оплаты ЖКХ для собственников нежилого помещения
Оплатить предоставляемые услуги собственник может всеми теми же способами, что и обычный потребитель:
- в банке, который может принимать средства за ЖКУ;
- почтовом отделении;
- через онлайн — ресурсы государственных услуг;
- через терминалы оплаты;
- через личные кабинеты на сайтах банков или иных компаний, принимающих переводы для погашения выставленных сумм;
- иными удобными способами.
Обратите внимание на комиссию при приеме платежей. Существуют возможности погашать счет, указанный в едином платежном документе, без дополнительных процентов. Для этого необходимо посмотреть на сумму оплаты, указанную после ввода всех значений, и на процент сборов. Стоит уточнить в управляющей организации, с каким учреждением, банком заключен договор на безвозмездное внесение средств, а можно производить погашение на сайтах ресурсопредоставляющих компаний или использовать иные способы для оплаты счетов без дополнительных сумм.
Задолженность по оплате за жилищно – коммунальное хозяйство собственников нежилых помещений
При просрочке внесения денежных средств на счета компаний за услуги ЖКХ возникает задолженность. Санкции за неоплату могут применяться такие же, что и к владельцам, проживающим в жилых помещениях:
- начисление пени на сумму долга;
- использование для печати ЕПД небелой бумаги;
- прекращение доступа к услугам – отключение электроэнергии, горячей воды и т.д.;
- выставление претензии по неоплате в судебном порядке;
- передача сведений о просрочке в коллекторские агентства;
- иные законные способы воздействия на собственника (запрет на выезд за пределы РФ и т.д.).
Тарифы для оплаты ЖКУ
Принятые тарифы для владельцев нежилых помещений могут иметь отличия от норм, установленных для квартир с жильцами. Однако право установления сумм для оплаты принадлежит субъектам РФ. Точно узнать тарифы можно в компаниях, с которыми будет заключаться договор.
В заключение отметим, что соблюдать закон РФ по оплате и выполнению требований должны все собственники, независимо от их статуса.
В данной статье Иван Елисеев, руководитель практики «Энергетика и право» Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С , постарался коротко и доступно обозначить ряд основных правовых вопросов, возникающих при определении статуса собственника нежилого помещения в многоквартирном доме (СНЖП): кому и сколько он должен, а также кто и сколько должен ему?
Принципиально законодатель никогда не ставил вопрос об особом правовом статусе данных субъектов. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), например, вопросы отношений СНЖП с другими собственниками и операторами коммунальных услуг не представляет в особом свете. Но когда речь идет о регулировании конкретных ситуаций, становится понятно, что полное отождествление статуса СНЖП с собственником жилого помещения невозможно.
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, детализирующим положения ЖК РФ, СНЖП в правах и обязанностях эквивалентен СЖП. Например, если домом управляет управляющая компания, размер платы за содержание для всех собственников помещений должен быть одинаков (п.31 указанных Правил).
Однако при установлении норм и правил взаимоотношений между собственниками нежилых помещений и операторами коммунальных услуг возникает ряд сложностей, поскольку фактически расчет размера потребленных услуг не может быть одинаковым для СНЖП и СЖП. В частности, система расчета оплаты в ЖК РФ предполагает в своей основе либо приборное, либо бесприборное определение количества коммунальных услуг на основании нормативов их потребления, но Правила предоставления коммунальных услуг ситуацию с СНЖП оговаривают отдельно.
Так, если в доме нет ни общедомовых, ни индивидуальных приборов учета, размер платы СНЖП за водоснабжение определяется исходя из нормативов водопотребления, а при отсутствии таких нормативов - в соответствии с требованиями строительных норм и правил. При этом не совсем ясно, что следует понимать под отсутствием нормативов - либо их утверждение только для СЖП, либо их неутверждение в принципе. Судебная практика заставляет задуматься над тем, что рассчитывать потребление услуги водоснабжения СНЖП по нормативу, установленному только для жилого помещения, нельзя (см. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 октября 2010 года № Ф09-7810/10-С5 по делу № А60-3586/2010-С2).
Водоотведение для СНЖП также определяется совсем по-другому, нежели для СЖП, - не по нормативу, а по объемам потребления холодной и горячей воды. По нашему мнению, данная норма гораздо справедливее, чем норма о расчете объема водоотведения для СЖП: если у последнего есть приборы учета горячей и холодной воды, но нет прибора учета услуги водоотведения (причем данная ситуация повсеместна), то формально объем водоотведения должен считаться по нормативу. Исходя из судебной практики, наличие или отсутствие прибора учета холодной и горячей воды может быть проигнорировано судом при расчете объема водоотведения оператором коммунальной услуги (см. Постановление 17 ААС № 17АП-13386/2011-ГК).
Если же вести речь о газе и электрической энергии, объем данных ресурсов при отсутствии в многоквартирном доме общедомового прибора учета определяется расчетным путем - в соответствии с мощностью и режимом работы потребляющих устройств, установленных в нежилых помещениях. Метод расчета СНЖП согласовывает непосредственно с поставщиком газа или электроэнергии, с которым заключен договор.
Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (эти Правила еще ждут своего часа, а точнее - введения новой системы нормативов), объем безучетного потребления коммунальных услуг СНЖП определяется несколько иначе. Плата рассчитывается из двух составляющих раздельно: доли общедомового потребления коммунальных услуг СНЖП и доли индивидуального потребления.
Индивидуальное потребление холодного и горячего водоснабжения, газо- и электроснабжения определяется ненормативным способом с применением расчетного способа, аналогичного тому, который определен между оператором коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией в целях расчета объема потребления коммунального ресурса в нежилых помещениях, не оборудованных индивидуальными приборами учета. В иных случаях применяется расчетный способ, установленный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о водо-, электро- и газоснабжении.
Доля же общедомового потребления определяется одним из двух способов:
· с помощью применения специального норматива общедомового потребления, помноженного на площадь общего имущества и на частное от деления общей площади всех помещений на площадь соответствующего помещения,
· или, если дом оборудован прибором общедомового учета, путем пропорционального распределения объема, образовавшегося из разницы величин между показаниями общедомого прибора учета и индивидуального потребления всех собственников помещений на долю площади соответствующего помещения в общей площади всех помещений многоквартирного дома.
С нашей точки зрения, такое решение в части определения общедомовой доли потребления СНЖП следует признать правильным. Во всяком случае, это корреспондирует общему принципу ЖК РФ: больше площади - больше прав, а соответственно, и обязанностей собственника, согласно ст. 210 ГК РФ(При этом СНЖП должен понимать, что принципиально его обязанность нести расходы на общее имущество никак не обусловлено тем фактом, пользуется ли им СНЖП, - например, на содержание внутренней придомовой территории, лифтов крыш и т.д.). В то же время, двухступенчатая система определения расходов на коммунальные услуги разрешает ряд проблем СНЖП.
В частности, многие из нежилых помещений не оборудованы индивидуальными приборами отопления. Иногда через них могут проходить трубы отопления, которые являются общим имуществом и за счет потерь тепловой энергии, в которых СНЖП получает тепло. Но иногда труб или иных систем общедомового отопления может и не быть. Естественно, оборудовать узлы учета на общедомовые системы отопления в первом случае бессмысленно или невозможно. Однако следует признать, что в обеих ситуациях, как невольный совладелец общих коммуникаций, СНЖП обязан нести расходы на их содержание.
Сейчас, если СНЖП хочет определиться с размером своего вклада в содержание систем отопления, он может освободиться от платежей полностью (на основании соответствующих положений законодательства и сложившейся судебной практики - см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 декабря 2009 г. № 14801/08 и Рекомендации НКС при ФАС УО от 15-16 июля 2011 г.) либо принять плату за отопление, определенную по нормативу, что тоже не совсем правильно.
Естественно, с введением новой системы нормативов будет возникать меньше вопросов, почему при определении расчетного потребления услуг водо-, электро- и газоснабжения СНЖП включается или не включается общедомовое потребление и почему в том или ином размере.
Копирование любых материалов с сайта допускается только при указании на источник с активной ссылкой на сайт
Собственники нежилых помещений нередко отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Это неправильная позиция, они должны оплачивать содержание и ремонт наравне с владельцами жилых помещений. Узнайте, почему.
Обязанность по оплате содержания и ремонта ОИ в МКД
Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.
Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ . К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:
- межквартирные лестничные площадки;
- лестницы;
- лифты;
- лифтовые и иные шахты;
- коридоры;
- технические этажи;
- чердаки;
- подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
- иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.
Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.
Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017.
В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 , выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является для управляющей организации обязательным в соответствии с законодательством РФ. УО не может отказаться от выполнения таких работ и оказания услуг даже в случае, когда не заключён государственный или муниципальный контракт.
То, что собственник нежилого помещения не предпринял действий по заключению контракта для исполнения обязанности по несению расходов на общее имущество, не освобождает его от обязанности вносить соответствующую плату.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Взыскание задолженности у собственников нежилых помещений
Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по таким же правилам, что и собственники жилых помещений. Управляющая организация может требовать от собственника нежилого помещения своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Если собственник нежилого помещения отказывается платить управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества, сначала следует попытаться решить вопрос миром и объяснить собственнику нежилого помещения, почему за ним закреплена обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения: отправлять долговые платёжки, письма или попытаться заключить соглашение о погашении задолженности.
Если собственник отказывается оплачивать счета, УО следует перейти к досудебному взысканию долгов: до подачи заявления в суд должнику нужно направить претензию с требованием оплатить задолженность в добровольном порядке. Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ , должник обязан ответить на такую претензию в течение 30 календарных дней.
Если должник ответит отказом или вовсе не ответит на претензию, управляющая организация может обратиться с исковым заявлением в суд. Рассмотрением таких заявлений занимается Арбитражный суд. Но бывает, что споры доходят и до Верховного Суда РФ.
Пример такого спора приведён в определении ВС РФ от 28.11.2017 по делу № 305-ЭС17-10430 . В нём суд указал на то, что управляющая организация может взыскать долг за содержание и ремонт общего имущества с собственника нежилого помещения.
Выводы
Вносить плату за содержание и ремонт должны как собственники жилых помещений в многоквартирных домах, так и владельцы нежилых помещений. Размер такой платы устанавливается соразмерно доле участника общей долевой собственности на общее имущество МКД.
Незаключение договора между управляющей организацией и собственником жилого помещения не освобождает собственника от обязанности вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД.
Каждый месяц каждая семья оплачивает коммунальные услуги по квитанциям, которые обслуживающая компания раскладывает по почтовым ящикам.
И далеко не все знают, за что они платят, какие суммы, есть переплаты или недостачи! А рассчитать расходы на оплату коммуналки не так сложно!
Составляющие размера квартплаты
Квартплата — эта ежемесячная сумма платежей за предоставленные и потреблённые услуги.
Жилым признаётся помещение, которое отвечает техническим и санитарно-гигиеническим требованиям.
То есть, в жилом помещении должны нормально функционировать все инженерные коммуникации, обеспечивающие быт граждан.
К нежилым помещениям требования не такие жёсткие, но коммуникации должны быть.
Собственники и наниматели жилых помещений оплачивают потребление:
| , если многоквартирный дом газифицирован | если же нет, то и оплачивать эту услугу не нужно. Речь идёт о высотных домах, в которых стоят электрические плиты. Эти дома не подключены к центральному газу, поэтому оплачивать этот ресурс не нужно |
| Горячая вода | она есть практически во всех домах. Оплачивается она по показаниям индивидуальных счётчиков. Но до сих пор есть такие многоквартирные дома, в которых стоит газовая колонка, а горячего водоснабжения нет. В таких квартирах платят за газ и потребление холодной воды. Поставить счётчики на воду в таких домах проблематично из-за технической возможности самого строения |
| Холодная | есть во всех жилых и нежилых помещения. Оплачивается по показаниям приборов учёта |
| эта услуга предоставляется во все жилые помещения. Оплачивается она пропорционально площади отапливаемого помещения, то есть потреблённого тепла | |
| Общее водоотведение, то есть | должна быть во всех жилых и нежилых помещениях |
| также должна быть во всех жилых и нежилых помещения. Оплачивается по фактически потреблённому ресурсу по установленным тарифам |
Наниматели жилых помещений дополнительно оплачивают плату за наём помещения, а собственники — капитальный ремонт многоквартирного дома.
Также в коммунальные платежи входит:
- Обслуживание лифтов, если дом ими оснащён.
- Оплата услуг охраны.
- Домофон или другие средства связи.
- Общедомовые нужды — потребление воды для мытья подъездов и межлестничных холлов, электроэнергия для освещения подъезда и территории около него, другие услуги.
Правовое регулирование
Всё, что касается оплаты коммунальных услуг, порядка проживания в жилых и нежилых помещениях, а также ответственности за неуплату — регулируется по .
Обязанность по установке счётчиков в квартире отражена в Федеральном законе от 23. 11. 2009 года .
Видео: алгоритмы расчета по постановлениям 354, 344, 614
Предоставление коммунальных услуг и порядок начисления регулируется Постановлением Правительства от .
Существующие тарифы
Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются властями регионов. Самая дорогая коммуналка — в Москве и Московской области. Затем идёт Санкт-Петербург и Ленобласть.
Кроме того, тарифы постоянно растут, быстрее доходов граждан. Очередное повышение цен на коммунальные услуги произошло в середине текущего, 2019 года.
В среднем по стране они выросли на 5-7% по сравнению с теми же тарифами в прошлом году.
Дороже всех россиянам обходится электроэнергия — она выросла в некоторых регионах почти на 15%.
Плата для жителей городских квартир, оснащённых газовыми плитами, составляет 5, 38 рублей за каждый потреблённый Квт.
Для жителей домов, оснащённых электрическими плитами, плата за электроэнергию несколько ниже — 3, 77 рублей за 1 Квт электроэнергии.
Аналогичная ситуация и с другими коммунальными услугами.
Вот их стоимость в Москве и области с 01. 07. 2019 года:
| Наём жилых помещений | такие как:
|
| Плата за содержание | жилых помещений:
|
| Капитальный ремонт | 15,5 руб/кв. м |
| Коммунальные услуги | сюда входит:
|
Начисление коммунальных платежей
Как уже упоминалось, расчёт коммунальных платежей регулируется Постановлением № 354.
В этом документе приведены формулы для расчёта следующих коммунальных услуг:
- потребление горячей и холодной воды;
- отопление;
- водоотведение, то есть канализация.
Кто контролирует оплату и возникновение долгов по коммуналке? или ТСЖ должны отслеживать неплательщиков и проводить с ними профилактические мероприятия.
За отопление
В Постановлении № 354 в п. 42 (1) указаны правила начисления платы за отопление.
Оплата коммунальных платежей по этому ресурсу может осуществляться 2-мя способами:
- Только в течение отопительного сезона.
- Равномерными платежами в течение всего календарного года.
Если в доме нет общедомового прибора учёта потреблённого тепла, то расчёт производится по формуле S * N * T, где S — общая площадь отапливаемого жилого или нежилого помещения, N — это норма потребления тепла, а T — это установленный властями тариф на данный ресурс.
Расчёт на каждую квартиру производится пропорционально площади.
По такой формуле рассчитывается плата, которая взимается с проживающих в отопительный сезон.
Сейчас многие стали ставить счётчики на отопление в квартиры.
Если в многоквартирном доме есть техническая возможность для установки коллективного прибора учёта потребляемого тепла, то расчёт платы производится с учётом повышающего коэффициента по вышеприведенной формуле.
Величина этого коэффициента в 2019 году составляет 1,4, а с 01. 01. 2019 года будет равна — 1,5.
Пример расчёта. В доме нет коллективного счётчика на отопление. Площадь квартиры 69 кв. м, норма потребления на кВ. м — 0,03 гКкал, тариф — 2 101, 52 рубля за 1 гКкал.
Таким образом, в квитанции будет отражена сумма к уплате — 0,03 * 69 * 2 101,52 = 4 350, 14 рублей.
Другой пример. В доме есть коллективный прибор учёта отопления, и в каждом помещении он также установлен.
Показания по общедомовому прибору — 220 ГКкал на весь дом, а потребление в одной индивидуальной квартире — 2 ГКкал, потребление тепла всеми жилыми и нежилыми помещениями в доме — 180 ГКкал.
На подогрев горячей воды ушло 30 Гкал, площадь квартиры — 69 кв. м, общая площадь многоквартирного дома — 7 752 кв. м, тариф на оплату — 2 101,52 рубля за 1 ГКкал. (2 + (220 – 180 – 30) * 69 / 7 752) * 2 101, 52 = 4 390, 1 рубля будет указано в квитанции.
За воду
Горячая и холодная вода оплачивается проживающими согласно показаниям счётчиков за текущий месяц.
Так как расчётный период для коммунальных платежей — это месяц, то каждый месяц эти показания нужно передавать в обслуживающую компанию.
Передавать показания, как правило, нужно с 18 по 25 число текущего месяца. То есть, показания по счётчика за воду за сентябрь нужно передать до 25 сентября.
Показания можно передать несколькими способами:
До конца месяца сотрудники обслуживающей компании производят необходимые расчёты, формируют и рассылают её проживающим для оплаты.
Оплатить воду, так же как и другие коммунальные услуги, нужно до 10 числа следующего месяца.
Для арендаторов
Если есть несовпадение по количеству прописанных и постоянно проживающих, то можно добиться перерасчёта по коммунальным услугам от обслуживающей компании.
Для этого необходимо написать и предъявить доказательства того, что кто-то из прописанных проживает или находится в другом месте.
Например, в командировке или на в санатории. Но это нужно подтвердить документами.
Также можно сделать, если в помещении никто не прописан и не проживает.
От количества прописанных и проживающих зависит водоотведение, а также газ и вода, если в квартире нет приборов учёта.
Если счётчики не стоят, то плата взимается, исходя из нормы потребления данного ресурса на 1 человека.
В новостройке
Обязанность по оплате коммунальных услуг возникает с того момента, когда будет зарегистрировано или право владения в законном порядке.
Поэтому пока право собственности или договор соцнайма не будет зарегистрировано в этом государственном органе, собственник или наниматель не платят коммунальные платежи.
Если это новостройка, то все услуги оплачивает застройщик до тех пор, пока право собственности на жилое или нежилое помещение не будет зарегистрировано.
Без счетчиков
Тогда будет однозначно ясно, кто не платит по счетам.
И именно к этому гражданину будут применяться штрафные санкции от обслуживающей компании, а не ко всей семье.
Информация в квитанции
Каждый месяц обслуживающая компания должна рассылать потребителям услуг квитанции на оплату.
Унифицированной формы квитанции нет, но она должна содержать следующую подробную информацию:
| О поставщике коммунальных услуг | его полное наименование, адрес, банковские реквизиты и контактные данные |
| Адрес | по которому предоставлялись эти услуги |
| Расчётный период | за который подготовлена |
| ФИО собственника или нанимателя | и номер |
| Информацию о многоквартирном доме и квартире | общая площадь дома, площадь жилых и нежилых помещений, площадь квартиры и количество зарегистрированных и |
| Информация о наличии | или или переплаты |
| Подробная расшифровка счёта | здесь указывается, какие платежи входят.
А именно:
|
