Расторгая договор купли-продажи, нужно учитывать многие нюансы. По общему правилу безосновательное прекращение правоотношений по инициативе одной стороны воспрещено.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Каковы особенности расторжения договора купли-продажи? Основные аспекты прекращения действия договоров, в том числе и купли-продажи, определяет ГК РФ.
Досконально регламентируются аспекты завершения договорных отношений, как по желанию покупателя, так и продавца. Какие нюансы сопровождают расторжение соглашения о купле-продаже?
Основные моменты
Расторжением всякого договора является абсолютное прекращение его действия и окончание всяческих правовых отношений меж сторонами. Однако лишь воли одной из сторон для расторжения недостаточно.
Для мирного расторжения потребуется добровольное согласие стороны противоположной. Можно расторгать договор через суд, но необходимо наличие веских оснований.
Еще одна особенность расторжения в том, что процедура должна быть аналогична порядку заключения.
Проще говоря, поскольку заключался договор в письменной форме, то и расторгаться он должен также письменно. В реальной жизни отмена договорных отношений по взаимному согласию встречается очень редко.
При этом сторонам нужно учитывать, что возвращение уже исполненного до времени отмены сделки не возможно, если таковое не предусмотрено условиями договора.
Серьезным нарушением считается такое действие стороны, которое наносит стороне противоположной существенный ущерб.
Здесь предполагается, что в результате действий одного участника договорных отношений, другой участники не получает того, на что рассчитывал он при заключении сделки.
Например, покупатель может отказаться от оплаты полученного по договору либо продавец отказывается передавать уже оплаченное имущество.
В таких случаях договор расторгается по решению суда. Что касается добровольного расторжения договорных отношений, то здесь закон участвует лишь на общих началах.
Стороны вольны заключать меж собой договор и точно также расторгать его. Если участники решили расторгнуть договор добровольно, то условия расторжения они также оговаривают в добровольном порядке.
Расторжение договора купли-продажи по ГК РФ
Всякий договор является в первую очередь соглашением двух либо нескольких лиц, которым устанавливаются конкретные права и обязанности. Таковые обсуждаются, согласовываются и документально закрепляются.
Если один участник не исполняет обязательств, то не остается иного выхода, как расторгнуть договор. По расторжение договора на основании соглашения сторон считается сделкой двухсторонней.
Осуществлять его нужно в том же порядке, в каком договор заключался. Основные правила расторжения договора предопределены Гражданским кодексом. Здесь определены законные основания и вытекающие последствия.
Какие могут быть основания
Юридические обязательства возникают сразу же после заключения договора купли-продажи. Данный документ предназначен для правового регулирования взаимоотношений и поведения участвующих сторон.
По договору купли-продажи возникает обязательство продавца передать покупателю определенный предмет в обмен на установленное денежное вознаграждение.
Если по какой-то причине заключенный договор расторгаются, то прекращаются и обязательства сторон. При этом нужно учитывать, что расторжение невозможно при исполнении договора в полном объеме.
В этом случае обязательства прекращаются и, следовательно, останавливается процесс договорных отношений. Другим не менее важным обстоятельством расторжения договора является досрочность.
Прекращение срока действия договора ведет к автоматическому прекращению оговоренных в нем условий.
Если стороны выполнили обязательства не в полном объеме на протяжении срока действия договора, то ситуация разрешается с позиции действующих правовых норм.
Что же может становиться основанием для расторжения договора купли-продажи? Главные причины согласно ГК РФ таковы:
| Соглашение сторон | Данный вариант считается оптимальным, поскольку потери сторон сводятся к минимуму. Расторжение предполагает заключение нового соглашения, в котором оговариваются условия, на каких прежде заключенный договор считается недействительным |
| Инициатива одной из сторон | В этом случае причиной становится существенное нарушение договорных условий одной из сторон. При этом может сохраняться возможность исполнения обязательств, но с нарушением интересов одной из сторон. Примечательно, что расторжение по инициативе сторон может завершаться мирным прекращением договора либо рассмотрением ситуации в судебном порядке |
| По требованию третьих лиц в соответствии с законодательством | Перечень таких лиц строго ограничен. Так потребовать расторжения договора могут органы налоговой службы или прокуратуры. Расторжение в этом случае происходит в судебном порядке |
| Односторонний отказ от выполнения договора частью или в полном объеме | Если отказ допускается законом, договор признается расторгнутым. Но при этом односторонний отказ от обязательств не освобождает виновную сторону от ответственности за допущенное нарушение |
Написание заявления
В ситуации, когда стороны не смогли достигнуть соглашения касательно расторжения договора, заинтересованная сторона вправе обратиться с . Ст.452 ГК предполагает обязательное соблюдение претензионного порядка.
То есть обратиться в суд можно лишь в случае, когда получен отказ от добровольного расторжения договора либо ответа на претензию о расторжении не последовало в положенный срок.
Сторона, обратившаяся в суд, обязан доказать, что нарушение договорных условий существенно в контексте требований гражданского законодательства, а не просто кажутся существенными по личному мнению.
Все аргументы должны быть подробно изложены в исковом заявлении. Общих рекомендаций по составлению искового заявления в суд относительно расторжения договора купли-продажи не существует.
Заявление составляют в произвольной форме, соблюдая правила формирования исковых заявлений в целом.
Но важен такой момент, что неправильная формулировка искового требования и неверная тактика может привести абсолютно не к тем последствиям, какие ожидал истец.
Так при расторжении договора прекращаются обязательства, какие еще не исполнены сторонами. Что касается уже выполненных условий договора, то судом они не рассматриваются.
Поэтому если истец сформулирует свои требования как «расторжение договора купли-продажи и прекращение его действия», то суд при наличии оснований признает договор расторгнутым.
При этом все полученное по договору ранее возврату не подлежит. Например, продавец по договору передал покупателю квартиру, но оплаты не получил.
При обращении в суд договор купли-продажи признан расторгнутым. Однако возвращать полученную квартиру покупатель не обязан.
То есть продавец остается и без денег, и без имущества. Для возврата квартиры продавец опять должен обращаться в суд с новым исковым заявлением.
Таким образом, формируя заявление в суд о расторжении договора купли-продажи, нужно четко понимать, какие последствия ожидаются от расторжения.
Если продавец желает вернуть переданное имущество, то в иске должно быть так и написано «расторгнуть договор купли-продажи на основании … и вернуть все исполненное сторонами по договору».
Формирование соглашения о расторжении
По общепринятым нормам сторона сделки купли-продажи, решившая расторгнуть ранее оформленный договор, отправляет соответствующее предложение стороне противоположной.
В срок установленный договором или законодательством должен быть предоставлен ответ – согласие либо отказ.
Если стороны достигают взаимопонимания, то они оформляют прекращение взаимоотношений, оформляя его юридически.
При этом действует правило – договор расторгается в том же порядке, в каком заключался. Если договорные отношения определялись устно, то и для расторжения достаточно устного согласования.
Другое дело, когда договор заключался в письменной форме. В этой ситуации договор расторгается посредством оформления дополнительного соглашения к договору.
В соглашении стороны оговаривают порядок расторжения договора и дату, с которой правоотношения считаются завершенными. Здесь же оговариваются действия сторон относительно уже исполненных обязательств.
Важно, что если основной договор был заверен нотариально или регистрировался в государственных органах, то в том же порядке заверяется или регистрируется соглашение о расторжении.
Несоблюдение данных аспектов не позволяет признать законность прекращения договорных отношений.
По инициативе покупателя
Покупатель может инициировать расторжение договора купли продажи в одностороннем порядке по ГК РФ в ситуациях таких:
По инициативе продавца
Продавец расторгнуть договорные отношения с покупателем может по таким причинам:
Чаще всего основанием расторжения продавцом договора становится отсутствие оплаты. При этом важно, что поставка товара должна быть документально подтвержденной.
Наличия свидетельских показаний здесь не достаточно. Продавец должен предоставить документальное подтверждение того, что покупатель действительно получил указанный в договоре товар.
Возникающие нюансы
Расторгнуть договор о купле-продаже можно в досудебном порядке и через суд. До суда расторгнуть отношения можно только при согласии обеих сторон.
При этом инициатором расторжения может выступать любая сторона. Ответ противоположной стороны должен быть предоставлен в течение тридцати дней, если иное не предусмотрено договором.
Практически любое приобретение недвижимости сопровождается .
Такой договор считается основополагающим документом , который обязует продавца передать свое имущество покупателю за оговоренную плату и на условиях, прописанных в соглашении.
Но поскольку любой договор – это соглашение сторон об определенных правах и обязанностей, то при несоблюдении условий одним из участников допускается расторжение его. Каковы условия расторжения договора о купле-продаже квартиры, и каковы последствия?
Расторжение договора по обоюдному согласию сторон
Расторжение договора купли-продажи квартиры — это юридическое действие, производимое с участием двух сторон сделки на основании условий, прописанных в соответствующем документе , и норм действующего законодательства РФ (п.1 ст.452 ГК РФ).
Российским Гражданским Кодексом определены условия для расторжения договора купли-продажи квартиры после его . Согласно ст.450 ГК РФ
расторгнуть данный вид договора возможно:
- по мирному соглашению сторон-участников;
- по судебному решению при подаче иска.
По обоюдному согласию договор разрешено расторгнуть в любое время. Для этого требуется составление соглашения о расторжении , заверение его участниками сделки и регистрации там же где регистрировался сам договор.
То есть нужно обратиться к нотариусу, регистрировавшему договор купли-продажи. Он составит соглашение о расторжении и приложит к архивной копии договора. При этом потребуются те же документы, что и при заключении договора.
Главным условием составления соглашения о расторжении является указание в нем следующих нюансов:
- каков порядок и срок возвращения денежных средств покупателю продавцом;
- должен ли покупатель возместить убытки продавца, и в каком размере;
- прочие значимые условия.
Если договор купли-продажи еще не прошел государственной регистрации , то для его расторжения по обоюдному согласию достаточно заключить письменное соглашение о расторжении без последующей регистрации.
Расторжение по инициативе одной из сторон сделки
При расторжении данного договора в одностороннем порядке изначально потребуется проведение досудебного обоюдного урегулирования . То есть нужно предоставить второй стороне возможности добровольного расторжения договора в указанный временной период.
При отказе второй стороны можно обращаться в суд с иском об аннулировании договора согласно ст.450 ГК РФ, п.п.1,2.
Условия, по которым одна из сторон может требовать расторжения договора прописаны в ГК РФ. Так, по инициативе покупателя договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут по следующим основаниям:
По инициативе продавца заключенный договор купли-продажи может расторгаться если:
- сторона-покупатель отказывается принять предмет сделки (ст.437);
- покупающая сторона отказывается оплатить сумму по договору (ст.439);
- покупатель отказывается страховать объект сделки, в то время как по договору это является его обязанностью (ст.443);
- неисполнение обязательств покупателем в установленный договором период (ст.468, п.4).
Исковой срок давности для договоров купли-продажи составляет три года со дня заключения.
Негативные последствия расторжения сделки для сторон
П.4 ст.453 ГК РФ гласит, что при расторжении договора ни одна из сторон не может потребовать возврата того, что уже выполнено согласно обязательствам
до момента расторжения договора, если другое не определено законом или совместным решением сторон.
Может возникнуть ситуация, когда покупатель уплатил сумму по договору, но продавец не отдает ему квартиру. Покупатель может потребовать расторжения договора. Тем не менее, продавец не обязан отдавать ему деньги , так как обязательство по выплате выполнено до расторжения договора.
В результате покупатель остается и без жилья и без своих денег. Именно поэтому в должен присутствовать пункт, согласно которому в случае расторжения договора продавце обязуется вернуть покупателю полученные деньги.
Возможна и другая ситуация. Договор купли-продажи подписан обеими сторонами, покупатель получил квартиру, зарегистрировал права собственности на нее и оформил прописку.
В то же время продавец не получил оговоренной суммы в указанный срок. По закону он имеет право требовать расторжения договора.
Но даже расторгнув договор, продавец не получит обратно своего имущества, если договор не содержит условия возврата квартиры при расторжении договора. При отсутствии оного продавец вправе отдельным иском потребовать оплаты по договоры и возмещения неустойки из-за несвоевременной выплаты.
Следовательно, при заключении договора купли-продажи надо предусмотреть все возможные ситуации . В частности прописать обязанность продавца вернуть полученные средства при расторжении договора и обязанность покупателя о возврате квартиры продавцу.
Нужно максимально подробно расписать порядок выплаты или возврата, сроки исполнения обязательств. Не допустимы неточности либо неясности при толковании текста вцелом и любого из пунктов в отдельности, поскольку именно двоякость трактовки может стать решающим фактором в случае судебной тяжбы.
Можно ли оспорить расторжение договора?
Оспорено может быть любое судебное решение, но более важен конечный итог процедуры.
Договор купли-продажи подлежит расторжению только в соответствующих законодательству случаях, то есть процесс должен быть обоснован фактами . При этом к исковому заявлению могут быть приложены документы, подтверждающие определенные нарушения.
Так если одна из сторон сможет подтвердить необоснованность расторжения сделки, доказав несоответствие фактов или заведомое введение суда в заблуждение, можно требовать пересмотра искового заявления о расторжении договора на основании вновь открывшихся обстоятельств.
Если расторжение договора подтверждено судебным решением после того как все обязательства по договору исполнены, такое решение не может признаваться законным.
Расторгнуть можно то, что еще действует, то есть расторжению подлежит действующий договор. Если же все условия договора соблюдены и выполнены, сделка считается состоявшейся и расторгнуть ее невозможно . В этом случае возможно оспорить расторжение недействующего договора.
Таким образом, расторжение договора купли-продажи квартиры процесс возможный, хотя и сложноватый, ведь доказать нарушения законов может быть нелегко.
В целях предотвращения негативных последствий расторжения необходимо максимально подробно расписать условия , порядок их выполнения, точные сроки и действия сторон при расторжении сделки.
Видео: Сделка купли-продажи квартиры — какие риски?
В видеосюжете рассказывается о том, как обезопасить себя от мошенников при заключении сделок купли-продажи недвижимости.
Даются советы, куда обратиться, чтобы юридически грамотно составить договор купли-продажи и объективно проверить чистоту совершаемой сделки, как добиться справедливости по жилищному спору в суде.
Расторжение договора купли-продажи - прекращение его действия.
Покупателю возвращаются деньги, продавцу - товар, в результате чего торговые отношения между сторонами завершаются.
Порядок расторжения договора прописан в главе 29 ГК РФ.
Расторжение договора купли-продажи квартиры, автотранспортного средства и других товаров - волевой акт, действие которого направлено на прекращение неисполненного надлежащим образом соглашения.
Расторжение договора купли-продажи происходит в случаях:
- по инициативе покупателя или продавца;
- по соглашению сторон;
- условия нарушаются одной из сторон;
- подобное требование выдвигают некоторые государственные органы (такое происходит, к примеру, если условия сделки противоречат антимонопольному законодательству).
Если обнаружены недостатки товара, и устранить эти недостатки нельзя, потребитель имеет право потребовать заменить товар на товар необходимого качества, уменьшить покупную цену или расторгнуть договор, о чем говорит ст.18 Закона о защите прав потребителей.
Глава 29 ГК РФ дает возможность расторгнуть договор купли-продажи. В ней указанной статье есть следующие положения:
- причины расторжения (ст.450);
- расторжение при изменении обстоятельств (ст.451);
- порядок процедуры (ст. 452);
- правовые последствия (ст.453).
Правовая основа для сделок с недвижимостью - ФЗ №122, в котором указано, что сделки с недвижимостью (покупка или расторжение договора) обязательно должны быть зарегистрированы.
Но закон с 1 января 2020 года утрачивает силу. Государственную недвижимость регистрируют в порядке, который установлен 218-ФЗ.
Право собственности и другие права на недвижимость и сделки с ней, ограничения прав, обременения недвижимого имущества должны пройти процедуру государственной регистрации.
Для жилой недвижимости происходит “двойной” процесс регистрации - сделки и перемены владельца.
Рассмотрим подробнее, как расторгнуть договор.
Если процесс регистрации еще не окончился, сделка с недвижимым имуществом считается незавершенной. На данном этапе расторгнуть договор проще всего.
Покупатель и продавец, которые отказываются от обязательств, должны представить соглашение о расторжении в ЕГРП до истечения срока регистрации сделки и смены владельца (обычно данные этапы регистрируют одновременно).
ЕГРП - Единый госреестр прав на недвижимость и сделок с ним, содержащий необходимые сведения об объекте недвижимости:
Если стороны для заключения договора обращались к помощи нотариусов или агентства недвижимости, сюда же следует вернуться для расторжения.
Если договор купли-продажи находится в процессе регистрации, но регистрацию еще не прошел, продавец и покупатель оформляют в Росреестре заявление о прекращении регистрации договора.
При отказе одной стороны от расторжения второй участник может подать в суд, если отказ будет оформлен письменно.
Процесс расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации проходит несколько иначе.
Отменить сделку после того, как договор пройдет процедуру регистрации, продавцу будут переданы деньги, а покупателю объект, можно:
- по желанию одной стороны;
- по соглашению всех сторон.
Если продавец и покупатель достигли соглашения, они могут заключить другой договор: покупатель выступает продавцом, продавец - покупателем.
Стороны повторно обменяются объектом и деньгами, и сделка пройдет еще одну регистрацию, которая вернет все на свои места.
Соглашение о расторжении подписывают при достижении обоюдного согласия. Его регистрируют на основании заявления сторон. В едином госреестре прав появится отметка о прекращении сделки.
Если стороны частично исполнили сделку, и была произведена регистрация перехода прав собственности, соглашение о расторжении договора не станет основанием для возврата квартиры или другого предмета сделки.
Если желание прекратить сделку одностороннее, следует достичь с другой стороной досудебного соглашения: можно отправить письменное предложение о расторжении договора.
Если первая сторона получит письменный отказ или не получит ответ в срок (30 дней), можно подавать судебный иск.
Одного желания прекратить сделку недостаточно. Должны быть веские основания (ст.450 ГК):
- условия договора существенно нарушены;
- другие случаи, предусмотренные ГК РФ или положениями договора.
Существенное нарушение положений сделки влечет другой стороне ущерб, лишающий ее того, что причиталось ей при заключении договора:
- не была произведена оплата, или была произведена не полностью;
- в квартире остались прописанные граждане;
- документы подписывал недееспособный человек;
- лицо принуждали подписать документы.
Покупатель должен оплачивать покупаемый товар. Оплату недвижимости подтверждают документом, удостоверяющим передачу денег:
- распиской;
- банковской выпиской;
- квитанцией о внесении денег в кассу и так далее.
Если покупатель отказывается приобретать товар, продавец имеет право требовать расторгнуть сделку и оставить имущество у себя.
Если имущество передано, оплаты нет, суд примет решение:
- расторгнуть договор, обязать покупателя вернуть имущество;
- признает сделку незаконной, обяжет покупателя оплатить продавцу необходимую сумму, а также сумму неустойки.
Если недвижимость переходит к другому лицу, обременения остаются: долги выплачивает новый хозяин квартиры.
Если гражданин, который не является владельцем квартиры, но имеет право пользоваться помещением, отправляется в тюрьму или надолго уезжает, владельцы могут продать квартиру.
Но через определенное время покупатель может столкнуться с необходимостью делить недвижимость с вернувшимся человеком.
Если с момента покупки жилья не прошло трех лет, новый собственник может требовать расторгнуть договор и получить полную сумму, уплаченную продавцу.
Недействительные сделки
В судебной практике часто недовольная сторона требует расторжения подписанного договора на основании его незаконности, недействительности.
Если суд подтверждает противоправность оформления документа, подобные договоры не расторгают, а признают недействительными.
Распространенные случаи - сделки, которые были совершены недееспособными лицами, и договоры, заключенные под угрозой, под влиянием заблуждения или обмана.
Если суд признает сделку ничтожной, участники возвращаются к прежнему имущественному положению, которое было до начала оформления торговых отношений.
Появление обстоятельств, существенных для расторжения заключенного договора, - ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.
В каких случаях можно расторгнуть договор без последствий?
Для отмены всех последствий заключенного договор суд должен признать ситуацию:
- возникшей неожиданно;
- непреодолимой;
- влекущей серьезный ущерб для сторон;
- затрагивающей интересы обоих участников.
Если все четыре указанные признака сочетаются, изменения существенны.
Существенные обстоятельства:
- изменение законодательства;
- значительное увеличение рыночной цены;
- финансовый кризис;
- ликвидация предприятия (которая не связана с процессом банкротства).
Во многих ситуациях можно договориться без суда
. Перед обращением в суд нужно направить претензию с предложением изменить или расторгнуть договор.
Аргументированные претензии могут быть рассмотрены другой стороной, которая готова идти на компромисс. Участники могут уменьшить цену, изменить другие условия или расторгнуть договор.
Соглашение о расторжении оформляется таким же образом, как первоначальный договор . Если договор был нотариально заверен или прошел государственную регистрацию, соглашение также заверяется нотариусом и проходит государственную регистрацию.
При расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости полученные средства как аванс должны быть возвращены.
Предварительный договор фиксирует намерения сторон заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных предварительным договором.
Расторжение договора купли-продажи автомобиля в 2019 году происходит:
- по решению суда;
- при существенном нарушении договора участниками;
- при существенном нарушении договора.
Причины “я передумал” - недостаточно весомые.
Но не всегда ущерб покупателю был нанесен из-за недобросовестности продавца. Поломки случаются из-за износа деталей, о которых продавец мог не догадываться.
Поэтому договор можно расторгнуть при обоюдной договоренности. Соглашение о расторжении оформляется так же, как и договор.
В соглашении должно содержаться следующее:
- информация о сторонах;
- номер, дата заключения соглашения;
- фраза “все обязательства прекратятся в обоюдном порядке после его расторжения”;
- дата, подписи сторон.
К документу следует приложить акт приема-передачи автотранспортного средства с указанием отсутствия претензий в отношении состояния автомобиля.
У потерпевших часто возникает вопрос, в какой срок можно расторгнуть договор . Ст.196 ГК РФ регламентируют, что общий срок исковой давности составляет три года с того дня, когда потерпевший узнал о факте нарушения его прав.
Если покупатель замечает недостатки в товаре, не оговоренные продавцом, может требовать (статья 18 Закона о защите прав потребителей):
Если покупатель выкинул или потерял кассовый или товарный чек - это не основание для отказа в удовлетворении требований потребителя.
Продавец должен принять товар ненадлежащего качества и провести проверку качества товара, если необходимо. Покупатель может участвовать в проверке качества товара.
Если после проверки окажется, что недостатки товара произошли из-за обстоятельств, за которые не отвечает продавец, покупатель возмещает расходы на проведение проверки, хранение и транспортировку товара.
Главная цель любого договора - фиксировать договоренности участников сделки. Но часто бывает, что одна из сторон отказывается исполнять договор.
Расторжение договора и признание его недействительным - разные вещи. У каждого из пунктов свои юридические последствия.
По закону недовольный участник должен постараться решить проблему с другим участником мирным путем - предложить расторгнуть договор письменно.
Если поступит письменный отказ, или ответа не будет в течение 30 дней, можно подавать в суд.
При обращении в суд истцы совершают распространенную ошибку - требуют расторгнуть договор, но не указывают требований вернуть деньги или имущество, тогда приходится подавать второй и третий иски. Достаточно указать все свои требования в одном иске.
Также можно взыскать компенсацию за причиненный ущерб и моральный вред . Суд потребует доказательств того, что другая сторона причинила истцу значительные убытки.
Видео: Изменение или расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости
Расторжение договора — процесс достаточно сложный, тем не менее, при согласии сторон результат может быть достигнут
Можно ли квартиры — актуальный вопрос, что может возникнуть у любого, кто хочет продать или купить жилье. Сделка с жилой недвижимостью требует тщательности в подготовке документов и получения согласия каждой стороны .
Учет нюансов , порядков , условий и ответственности сторон рождается в процессе улаживания взаимных интересов и возможностей .
Не менее кропотливым является процесс расторжения договора о купле —продаже квартиры , если хотя бы одна из сторон претендует на прекращение отношений по причине непредвиденных обстоятельств или неудовлетворенности результатом сделки .
Форма расторжения и заключения договоренностей , должна быть непременно закреплена документально .
Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры — правовая основа
Причины, достаточно веские для расторжения соглашения, указаны в главе 29 ГК
Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры? Узнать , можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры , что будет основанием такого шага , можно в гл .29 ГК .
В разделе рассматриваются вопросы , связанные с:
- причинами расторжения ;
- изменившимися обстоятельствами , влияющими на процесс ;
- процедурой расторжения ;
- последствиями расторжения соглашения .
Согласно действующим нормам закона , сделки в сфере жилой недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации . Происходит учет передачи прав собственников жилья .
Следует помнить о том , что для аннулирования соглашения недостаточно желания только одной недовольной стороны. Н ужно согласие на расторжение второго участника сделки .
Если получить его не удается , разрешение ситуации возможно только в суде ; период исковой давности для оспаривания сделки по продаже жилья установлен до трех лет .
По
истечении
указанного
срока
внести
изменения
в
торговые
отношения
и
вернуть
денежные
средства
покупателю
нельзя
;
на
момент
расторжения
исполненная
часть
договорных
обязательств
не
возвращается
, если
в
самом
документе
не
прописан
порядок
разрешения
данной
ситуации
.
Например , переданный авансовый платеж не подлежит обратной передаче от продавца .
Условия расторжения
Если стороне-инициатору расторжения удастся договориться с другой стороной, то документ может быть разорван в досудебном порядке
Если решение расторгнуть подписанный документ принято одной стороной , то обязательно нужно попытаться провести досудебное урегулирование с другим участником сделки в рамках определенного периода .
Отрицательный результат станет основанием для начала рассмотрения отмены договора купли продажи в судебных органах .
В статье 450 ГК названы условия изменений или расторжений договоров купли —продажи жилья по требованиям какой —либо стороны в судебном порядке .
Наиважнейшая причина — грубые нарушения договора одним из участников сделки .
К условиям изменения договора относят такие сложившиеся обстоятельства , при которых стороны никогда бы не пошли ранее на заключение сделки , потому что в итоге наносится значительный ущерб или невозможность получения того , на что рассчитывал ее участник .
Типичные нарушения :
- по оплате недвижимости , когда договор уже прошел регистрацию и подписание в Росреестре , а передача денег так и не состоялась . Покупатель не смог предъявить документов , подтверждающих факт перевода денежных сумм : расписки , квитанции о перечислении или банковской выписки ;
- отказ прежнего собственника жилья от выселения и снятия с регистрационного учета ;
- обременение жилья прописанными гражданами , не являющимися владельцами квартиры , но имеющими право пользоваться помещениями .
Условия , которые не могли предугадать участники сделки , могут быть прописаны в расторжении как непредвиденные обстоятельства без указания виноватых .
В суде рассматриваются ситуации , возникшие неожиданно , влекущие весомые убытки сторонам договора , непреодолимые для участников сделки .
Как правило , все признаки проявляются в совокупности . Примером такого непредвиденного обстоятельства может выступить изменение закона , финансовый кризис , ликвидация компании .
Признание сделки недействительной
Можно ли аннулировать сделку купли продажи квартиры? Причиной разрыва договорных отношений могут быть различные основания : расторжение соглашения или признание сделки с квартирой недействительной . В итоге взаимные обязательства становятся неактуальными .
Но отличительная сторона последствий фиктивной сделки проявится в следующем : участник , которого признали виновным , обязан будет вернуть полученное имущество согласно договору о сделке с недвижимостью и дополнительно оплатить денежную компенсацию за нанесенный ущерб (согласно ст .167 Гражданского кодекса ).
Соглашение не расторгается , а объявляется незаконным .
Недействительной признают сделку :
- нарушающую закон или любой нормативный акт ;
- подписанную участником недееспособным (частично дееспособным );
- с участием лица , не отвечающего за свои поступки , т .е . в определенный час находящегося в бесконтрольном состоянии по причине передозировки алкоголя , употребления наркотиков , приступа болезни , травмы , и др .;
- с участием несовершеннолетнего лица , юридические права которого нарушены ;
- совершенную под угрозами , с фактами насилия , сговора , обмана , введения в заблуждение , прочих противозаконных обстоятельств . Для привлечения к ответственности за преступные действия следует обращаться не только в суд , но , прежде всего , в полицию ;
- заключенную для прикрытия иных правоотношений участников ;
- в других особых случаях .
В результате признания сделки незаконной и недействительной , стороны остаются с тем имущественным положением , которое было перед установлением торговых отношений .
Продажа квартиры организацией
Существуют особые нюансы в сделках с организациями , выступающими собственниками недвижимости . У такого продавца нужно особенно тщательно проверять уставные документы , заручиться письменным одобрением учредителей .
Очень важно обратить внимание на то , какое лицо подписывает договор , наделен ли соответствующими полномочиями этот сотрудник .
Если предстоит оформление соглашения с представителем компании по доверенности , то возникают дополнительные риски .
Расторжение сделки до и после регистрации
Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации? В случае , когда договор подписан , но не завершена его регистрация , сделка признается пока не состоявшейся , квартира находится в собственности продавца .
Расторжение договора происходит с наименьшим риском для обеих сторон . Следует помнить , что согласие второй стороны очень важно для досудебного урегулирования возникших разногласий .
При достижении двустороннего согласия , участники сделки должны подписать соглашение о расторжении ранее заключенного договора купли —продажи квартиры и направить его в ЕГРП для оформления записи о прекращении торговых отношений .
Если подписание документа проводилось у нотариуса или в агентстве недвижимости , то следует обратиться к ним же в случае аннулирования сделки . Специалисты подготовят дополнительное соглашение о расторжении договора , ранее заключенного .
Расторжение договора продажи недвижимости после регистрации и передачи квартиры покупателю значительно усложняется .
Отмена сделки возможна только согласно условиям , прописанным в самом договоре и предусмотренным законодательством .
Согласно действующему Гражданскому кодексу расторжение договора допускается в период его действия , т .е . когда еще не все обязательства исполнены .
Нужно обратить внимание на то , что расторжение договора , если в нем не прописано возвращение имущества , не предполагает передачи собственности прежнему владельцу .
Данное условие обязательно нужно включать либо в первичный договор о сделке , либо в соглашение о расторжении .
Досудебный порядок
Обоюдное согласие участников на расторжение сделки с квартирой позволит избежать судебных инстанций . Практика показывает , что ситуации взаимного согласия сторон встречаются достаточно редко .
Следует учитывать , что обращение с иском по вопросу расторжения возможно при условии письменной формы отказа второй стороны .
Для получения ответа нужно отправить письменный запрос и ожидать до 30 дней . Отсутствие ответа или полученный отказ от второй стороны сделки , изложенный в письменном виде , позволяет обращаться в суд .
Расторжение через суд
Обращения в суд с иском по расторжению договора купли —продажи недвижимости встречаются довольно часто из —за нежелания одной стороны содействовать разрыву заключенного соглашения .
В составлении искового заявления часто допускается распространенная ошибка , когда истец требует только разрыва договора , упуская условие возвращения имущества .
В судебном рассмотрении выносится решение строго в рамках заявленных истцом требований . Судьба недвижимости остается без изменений , так как смена права собственности произведена и зарегистрирована . Полномочия распоряжаться имуществом сохраняются у нового владельца .
Изменить ситуацию можно опять в суде путем оформления второго иска с указанием требования передать собственность по соглашению о расторжении .
Чтобы не тратить время , силы и нервы , нужно сразу включать в исковое заявление все требования :
- о разорвании договора с обоснованием в виде сведений , подтвержденных документами ;
- о возвращении имущества , прописанного в договоре ;
- о возмещении убытков , если допускались грубые нарушения обязательств .
Таким образом , расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации возможно при условии весомых оснований и соблюдении процедурного порядка .
Гарантии безопасности сторон
Составлять договор следует тщательно учитывая все нюансы, ошибки могут использовать мошенники для совершения преступных действий
Нежелательные последствия возникают , когда договор составлен с важными упущениями , открывающими дорогу мошенникам .
Существуют ключевые моменты , на которые продавцу недвижимости следует обратить внимание :
- Возможность аннулирования сделки с жильем , если участник соглашения не выполняет в обозначенный период возложенные обязательства .
- Указание допустимого временного промежутка для передачи денег перед регистрацией права нового собственника квартиры или после данной процедуры .
- Покупателю принципиально важно своевременное получение квартиры после произведенной оплаты .
- Отсутствие обременений недвижимости в виде задолженностей по коммунальным платежам или не выписанным из квартиры жильцам .
Передача жилого помещения закрепляется соответствующим актом или другим двусторонним документом , свидетельствующим об участии и договоренности сторон на данном этапе .
Законодательно срок передачи не определен , есть только упоминание «разумного срока » в статье Гражданского кодекса . Чтобы наполнить данное определение точностью , покупателю рекомендуется внести в договор конкретные даты для уменьшения рисков .
Невыполнение данного пункта договора может стать основанием требований выселения , при которых договор считается исполненным.Этими условиями могут считаться передача денег, передача непосредственно самой квартиры и выписка из жилья зарегистрированных граждан. Если хоть одно из условий не выполнено сторонами. Есть основание у стороны, получившей в результате договора право собственности, расторгнуть этот договор.
При договоренности сторон, договор купли продажи можно расторгнуть путем заключения соглашения о расторжении или новым договором купли-продажи с теми же участниками сделки. Однако, при заключении нового договора у налоговой службы может возникнуть подозрение в притворности сделки, так как у граждан возникает право на получение налогового вычета.В случае заключения соглашения право считается прекращённым с момента регистрации соглашения. За время, пока квартира считалась у покупателя, налог заплатить все равно придется. Регистрируется как соглашение так и новый договор в регистрационной организации, в том же порядке, как и основной договор.
При приобретении жилья нужно быть осторожным и обращать внимание на способ получения квартиры продающей стороной. Особое внимание стоит проявить к квартире, перешедшей хозяину по наследству. Согласно законодательству, если обнаружится какой-либо родственник, который узнал о возможности вступления в наследство, но его не уведомили о наступивших обстоятельствах, он может подать в суд на выделении своей доли в праве и соответственно об купли-продажи.
Бывают случаи, когда один из членов семьи находится в местах лишения свободы, а в это время квартиру остальные родственники приватизируют и продают. Осужденный имеет право вернуться жить в свою квартиру и оспорить приватизацию, и соответственно отметить продажу квартиры. Лучше обращать внимание на сроки нахождения жилья в собственности у продавца.
Сложности заключаются в том , что не все жизненные ситуации находят отражение в составленном документе и предотвращение последствий требует больших затрат времени , сил на составление доказательной базы .
Рекомендуется избегать поспешности в сделках с недвижимостью и типичных ошибок , чтобы избежать последующих шагов по расторжению заключенных договоров .
Чтобы не оказаться в подобной ситуации, никогда не стоит торопиться, ведь покупка недвижимости довольно таки ответственный шаг. Я обращалась к специалистам для проверки всех документов. Так как есть много нюансов, которые мне были не знакомы.
Ответить
Что бы не попасть в подобную ситуацию нужно обязательно прибегать к помощи специалиста для тщательной проверки квартиры и оформления документов. А если такова ситуация случилась, то это грозит потерей задатка, которую оставляли за квартиру.
Ответить
Единственно правильный выход из положения с минимальными затратами — это помощь юриста. Он достаточно часто сталкивается с подобными ситуациями в своей практике и знает как правильно поступить, чтоб каждая из сторон не имела претензий друг к другу.
Ответить
Причины для расторжения договора купли-продажи:
- Серьезные нарушения договора. При этом пострадавшей стороной может быть и Продавец, и Покупатель. В результате нечестных действий одной из сторон вторая ощутимо страдает. Ярким примером является отказ покупателя от оплаты по договору после завершения процедуры оформления документом. Продавец также способен нарушить условия договора не снимаясь с регистрационного учета или не выписываясь из этой квартиры. Проблема в том, что доказать нарушение закона или условий сделки одной из сторон еще нужно доказать.
- Непредвиденные обстоятельства, наносящие серьезный ущерб одной из сторон. Договор подписан, оплата произведена, но внезапно возникает один из родственников продавца, претендующий на данную недвижимость. Продавец уверял, что квартира не имеет обременений, а суд признал требование родственника на право проживания в квартире законными и решил удовлетворить их. Выиграть дело может любой, кто был прописан на данной жилплощади, а потом некоторое время отсутствовал без возможности возвращения (например, тюремное заключение), по возвращении и отсутствии любого другого жилья он может заявлять свои права на недвижимость.
Решение о расторжении договора купли-продажи квартиры
Часто решение об аннулировании признания передачи/приобретения права собственности на квартиру приходится получать в зале суда. Для вынесения решения и рассмотрения дела необходимо наличие всех документов, предусмотренных законом и соблюдение традиций. Главной из них является попытка мирного урегулирования вопроса до суда.
Расторжение до госрегистрации
Необходимость расторгнуть сделку еще до того, как будет проведена государственная регистрация смены правообладателя наиболее безопасна для Продавца. В этом случае он по-прежнему является хозяином жилплощади и ничем не рискует. Покупатель оказывается в более уязвимом положении.
Уплаченная в качестве задатка сумма, скорее всего, останется за продавцом , если порядок ее возвращения не был заранее предусмотрен при формировании договора. Для оформления расторжения достаточно придти к соглашению сторон и оформить его в письменной форме. На получение ответа от второй стороны обычно дается месяц. Другие сроки могут быть прописаны непосредственно в договоре.
Отсутствие ответа либо отрицательный ответ, являются основанием для дальнейшего решения вопроса в судебном порядке.
После регистрации
В этом случае Продавец серьезно рискует. Он уже потерял право собственности на данную квартиру. Если же возникают обстоятельства, требующие расторжения сделки, ему необходимо поторопиться. После того как будут исполнены все обязательства и пройдет месяц с момента начала действия договора, отменить его будет уже невозможно.
Правило прописано в Гражданском кодексе РФ. Аннулировать договор при его частичном исполнении проще, если в нем прописаны условия для подобного развития событий. В противном случае придется руководствоваться скупыми предписаниями законодательства, т.е. в случае грубого нарушения условий договора.
Аннулирование не предусматривает возвращения материальных ценностей, потраченных на частичное исполнение условий сделки до ее признания недействительной. Грубые нарушения, повлекшие за собой еще и ущерб для пострадавшей стороны, дают ей право требовать возмещения понесенных убытков и морального ущерба, наряду с возвращением остального имущества.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры
При обоюдном желании аннулировать сделку, обеим сторонам необходимо подписать соответствующий документ. В нем подтверждается переход прав собственности на квартиру от нового владельца обратно к Продавцу, за что последний должен возместить расходы на оформление документов и регистрацию. Документ подается в регистрационную палату.
Заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры
При обращении в суд истец полностью сообщает информацию о себе (паспортные данные, прописка, номер телефона) или своего представителя, а также ответчика.
В самом заявлении подробно излагаются обстоятельства конфликта:
- когда был заключен договор;
- на каких условиях;
- какие условия не были выполнены;
- какие действия были предприняты истцом для досудебного решения вопроса;
- результат этих действий;
- суть требований;
- как расценивается данный факт в соответствии с законодательством.
Здесь идет отсылка к трем статьям Гражданского кодекса РФ:
- В соответствии со ст. 450 договор расторгается по причине нарушения его условий одной из сторон. В результате подобных действий второй стороне приходится забыть обо всем на что, она рассчитывала, идя на подписание документа.
- Ст. 452 предусматривает возможность обращение в суд становится возможным уже после того, как стороны предприняты попытки самостоятельно придти к соглашению по расторжению сделки или ее изменению. Игнорирование или отсутствие ответа в срок, прописанный в требовании, дает полное право дальнейшего решения вопроса в суде. Если сроки не указаны, то согласно законодательству время ожидания заканчивается на 30 календарный день.
- Ст. 395 предполагает возможность выплаты пострадавшему Продавцу еще и процентов, а также возмещения всех убытков, вызванных неисполнением Покупателем своих обязательств.
Например, был заключен договор , в результате которого после прохождения процедуры госрегистрации Покупатель должен был оплатить стоимость квартиры согласно сумме, прописанной в тексте соглашения. Однако, по истечении предусмотренных тем же договором сроков денежные средства не поступили на счет получателя. Просьбу выполнить свои обязательства он проигнорировал, как и предложение о досудебном расторжении договора.
При составлении искового заявления необходимо приложить соответствующий пакет документов:
- Копия договора купли-продажи.
- Копия документа, подтверждающего обоснованность требований истца. В данном случае, это выписка со счета Продавца, подтверждающая отсутствие поступления денежных средств.
- Копия требования пострадавшей стороны ко второй с требованием выполнить свои обязательства по договору.
- Копия требования о расторжении договора купли-продажи.
- Доказательства того, что ответчик проигнорировал требования выполнить свою часть сделки.
- Доказательства уклонения или отказа ответчика в добровольном расторжении договора.
- Копия иска и всех приложенных документов для передачи их ответчику.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Доверенность на право выступать от имени истца в качестве его законного представителя (подается в случае необходимости).
- Все иные документы, подтверждающие обоснованность требований истца.
Практика
Чаще всего с заявлениями о расторжении договора купли-продажи обращаются именно продавцы, требуя вернуть им их имущество и возместить убытки.
Требования могут быть удовлетворены, если:
- покупатель не оплатил стоимость квартиры согласно условиям договора;
- обязался вносить оплату несколькими платежами (рассрочка) и часть из них не уплатил;
- отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие факт оплаты стоимости квартиры. Это расценивается как серьезно нарушение сделки.
Требования не могут быть удовлетворены, если:
- покупатель подтвердит полную оплату до заключения договора;
- обременения удалось снять до подписания договора.
Срок расторжения договора купли-продажи квартиры
Подписание договора требует зарегистрировать его в соответствующем органе, как и передачу прав на недвижимость. Чаще всего эти процедуры выполняются одновременно. В течение месяца, если условиями договора не предусмотрено иное, договор можно расторгнуть. В противном случае он уже не будет действовать, т.е. перейдет в статус завершенных.
Если документы на регистрацию уже поданы, следует немедленно обратиться для их возврата. Срок исковой давности берет свое начало в день регистрации договора.
Если все условия по договору полностью выполнены обеими сторонами, никаких нарушений не наблюдается, то заявлять о желании расторгнуть сделку уже поздно.
Как обезопаситься продавцу
- Следует обязательно прописывать в документе все пункты, являющиеся основанием для расторжения сделки при неисполнении одной стороной своих обязательств.
- Необходимо уточнить сроки поступления денежных средств,
- Прописать когда должна быть произведена полная оплата до или после перерегистрации права собственности.
Гарантии для покупателя
Закон не предусматривает конкретных сроков передачи имущества после соблюдения всех необходимых формальностей. Уже являясь полноправным владельцем квартиры, ему приходится ждать возможность начать его использовать. Для разных людей понятие разумного срока также является разным. Во избежание неприятных сюрпризов следует заранее обговорить этот момент при составлении договора, а также обязательно вписать его в документ.
При покупке или продаже квартиры следует внимательно отнестись к составлению договора. В него должны быть включены условия для максимально комфортного и безболезненного расторжения сделки. При этом должны быть учтены интересы обеих сторон. В случае неисполнения одной из сторон своих обязательств можно попробовать придти к мирному соглашению. Обращение в суд без соблюдения данной формальности невозможно.