Ипотека с использованием материнского капитала выдается семьям, в которых есть два ребенка и более. Материнский капитал выдается единожды и при одном условии - второй и последующие дети родились/усыновлены с 1.01.2007г. по 31.12.2016г. Федеральный закон действует на всей территории РФ по единым условиям.
Ипотека с использованием материнского капитала может оформляться сразу после получения сертификата, т.е. нет необходимости ждать три года.
Сертификат на материнский капитал, ипотека, условия кредитования банками
Ипотека (полная или определенная часть) может быть погашена средствами материнского капитала, может использоваться как первоначальный взнос. Ипотека с использованием материнского капитала в банке может быть оплачена сертификатом даже в том случае, если кредит оформлен на супруга.
Внесенные изменения в федеральный закон от 24.12.2010г. исключают указание на срок заключения договоров по кредитным займам, тогда как ранее закон предписывал то, что ипотечный кредит необходимо было оформить до 31.12.2010 г. Теперь материнский капитал, ипотека, условия кредитования банками можно направлять в счет погашения задолженности по ипотеке на постоянной основе.
Ипотека с использованием материнского капитала в банке существенно облегчает покупку квартиры молодыми семьями с двумя и более детьми. Дл нуждающихся предусмотрены и другие социальные субсидии. Например, социальная ипотека. Если молодая семья по рождению двоих и последующих детей получила сертификат, подпадает под условия социальной ипотеки, тогда есть смысл задуматься о том, как рассчитать социальную ипотеку , суммировать государственные деньги и купить комфортную квартиру.
Подводные камни
Ипотека с использованием материнского капитала - банки предлагают различные условия каждой семье. Процент получения ипотечного кредита с помощью МСК очень велик. Ипотека под материнский капитал - это «дружественный союз» только на бумаге, а на деле появляются нестыковки. Основная проблема состоит в том, что в федеральном законе прописано оформление жилья, приобретаемое при помощи материнского капитала, в совместную семейную собственность: доли распределяются между родителями и детьми. Тогда как большинство существующих ипотечных программ обременения в такой форме не допускают, т.к. вплоть до конца выплат по ипотечному кредиту квартира/дом находится в залоге у кредитующего банка. Для этой сложной задачи нашлось решение: необходимо предоставить письмо с обязательством в течение полугода после перечисления денежных средств оформить данное жилье (квартиру/дом) в совместную собственность родителей, детей, а также других членов семьи, которые проживают совместно с ними.
В начале июня вступило в действие постановление об использовании материнского капитала для покупки жилья в рамках накопительно-ипотечной системы. сайт разобралось, как военный сможет применить средства маткапитала и какие банки готовы предоставить такую возможность.
О чем говорится в постановлении
Принятое 30 мая постановление установило для военнослужащих особые условия использования маткапитала. В частности, теперь военный сможет переоформить документы на жилье с делением долей на детей и супругу через шесть месяцев после снятия обременения с купленной жилплощади.Выдержка из постановления Правительства РФ (нажмите для просмотра)
-
"В случае использования участником для приобретения жилого помещения или жилого дома и земельного участка дополнительно к средствам ипотечного кредита и (или) целевого жилищного займа средств (части средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" участник оформляет жилое помещение или жилой дом и земельный участок в общую собственность лица, получившего государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения или жилого дома и земельного участка, а в случае если жилое помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве - в течение 6 месяцев после наступления таких событий в совокупности, как подписание передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также снятие обременения с жилого помещения."
Какие варианты реализации материнского капитала возможны
Четкий механизм использования материнского капитала военнослужащим-участником НИС в законе не прописан. Однако, как пояснила сайт начальник управления партнерских продаж банка "Зенит" Виктория Новская, существует несколько вариантов:1. В качестве средств на осуществление досрочного погашения уже имеющегося кредита.
Стандартная схема, применяемая по всем гражданским ипотечным кредитам. Не требует дополнительного согласования с "Росвоенипотекой".
2. В качестве первоначального взноса – путем увеличения суммы выдаваемого банком кредита.
Выдаваемый кредит увеличивается на сумму средств материнского капитала и в дальнейшем погашается при перечислении денег из Пенсионного фонда.
По словам генерального директора агентства недвижимости "Столица квартир" Владимира Чмеленко, использование маткапитала в качестве средств первоначального взноса в документе не прослеживается. Однако, если говорить о практике из гражданской ипотеки, при такой схеме банки сначала повышают кредит на сумму маткапитала, а потом делают частично-досрочное погашение. Пример (нажмите для просмотра)
-
"Предположим человек хочет взять квартиру за 2,8 млн рублей. На руках у него 100 тысяч рублей, а первоначальный взнос составляет 550 тысяч рублей. Банк оценивает финансовые возможности клиента и одобряет ему сумму только в 2,5 млн рублей. Однако в организации сообщают, что готовы увеличить сумму за счет средств маткапитала: банк даст 2,8 млн кредита, из которых 400 тысяч – средства материнского капитала. Человек покупает квартиру, и, после того как документы пройдут регистрацию, обращается в Пенсионный фонд и делает частично-досрочное погашение", – объяснил схему эксперт.
"Исключение - если банк пропишет в договоре, что заемщик обязан сделать частично-досрочное погашение в какой-то определенный срок, например, в течение трех месяцев после регистрации договора долевого участия. Тогда клиенту кредитной организации придется платить из своего кармана. Если такого пункта нет, то больше рискует банк, выдавая большую сумму, чем может вернуть заемщик", – объяснил эксперт.Юрист добавил, что причин, по которым средства материнского капитала могут не дойти в кредитную организацию практически нет. "Единственное, что может помешать – то, что человек попросту не пойдет в Пенсионный фонд и не отнесет им обязательный комплект документов", – уточнил собеседник.
Как уточнили в банке "Зенит", при данном варианте реализации маткапитала кредитной организации придется проводить оценку платежеспособности клиента, что не предполагается в рамках программы "Военная ипотека". "В рамках стандартной программы погашение осуществляется за счет средств государства", – сообщила специалист банка.
3. В качестве первоначального взноса – путем оплаты части цены договора.
"Механизм предусматривает оплату части цены договора участия в долевом строительстве или купли-продажи за счет маткапитала напрямую на счет продавца в течение трех месяцев с момента регистрации договора участия в долевом строительстве, либо регистрации перехода права", – пояснили в банке "Зенит".
По информации кредитной организации, реализация схемы возможна только по согласованию с "Росвоенипотекой" и продавцом жилья, которым может выступать застройщик или собственник.
Если после того как собственник площади согласится на частичную оплату договора за счет средств маткапитала, Пенсионный фонд откажет в перечислении, заемщику придется исполнить обязательства по оплате договора за счет собственных средств, уточнили в банке.
Какие именно варианты станут доступны для военнослужащих – покажет практика. По информации предоставленной сайт банками, процедуры предварительных согласований с "Росвоенипотекой" займут от одного до нескольких месяцев.
Какие банки готовы работать с программой
На вопрос сайт о реализации средств материнского капитала в программе военной ипотеки ответили лишь 5 из 11 банков.
Начальник управления партнерских продаж банка "Зенит" Виктория Новская сообщила, что реализация будет возможна после утверждения схемы взаимодействия с "Росвоенипотекой".
"Со своей стороны банк готов к работе с материнским капиталом при любом из обозначенных вариантов. Они будут предложены на согласование ФГКУ "Росвоенипотека". Кроме того, банк уже использует механизм, указанный в третьем случае с компанией-партнером в рамках реализации проекта на первичном рынке жилья", – пояснила собеседница.
В банке "Открытие" программа может заработать в ближайшие месяцы. "Изменения в нормативную и кредитную документацию будут вноситься совместно с "Росвоенипотекой". Согласования изменений могут занять один-два месяца", – пояснила начальник управления развития залоговых продуктов банка "Открытие" Анна Юдина. Она подтвердила, что принципиальных отличий от стандартных кредитов с использованием материнского капитала нет.
В ВТБ24 сообщили, что после получения официального уведомления от "Росвоенипотеки", банк разработает схему применения механизма в рамках собственной программы кредитования военнослужащих-участников накопительно-ипотечной системы.
Готов к работе с программой и РНКБ. "Никаких нюансов со стороны банка, как и отличий от погашения средствами материнского капитала обычной ипотеки в данном процессе нет. Денежные средства, поступившие из ПФР, будут распределяться банком в погашение кредита в соответствии с процедурами и сроками, регламентированными законодательством", – пояснили в пресс-службе кредитной организации.
Возможность использовать материнский капитал участникам НИС в ближайшее время предоставит и Абсолют Банк. Средства можно будет использовать для оплаты первоначального взноса, а также досрочного погашения кредита по программе "Военная ипотека".
"Для внесения изменений в действующую программу потребуется пересмотреть внутренние документы банка, касающиеся данного продукта, и внести изменения в процесс взаимодействия между банком и с ФГКУ "Росвоенипотека" при заключении и сопровождении данных кредитов. Предварительная оценка по срокам внесения изменений в программу – один месяц", – добавили в пресс-службе банка..
Какие подводные камни могут поджидать военных
По словам Чмеленко, военному стоит обратить внимание на то, куда банк планирует списать пришедшие от пенсионного фонда деньги: на уменьшение срока кредита или суммы ежемесячного платежа.
"В гражданской ипотеке, если деньги пришли банку, а заемщик заранее не обозначил куда их списать – банк на автомате уменьшает сумму ежемесячного платежа. С другой стороны, у военнослужащих сумма ежемесячного платежа определяется государством и ежегодно меняется, поэтому вероятно, что в случае с военной ипотекой банк будет изменять именно срок кредита", – пояснил он.
Другой важный нюанс – не забыть в дальнейшем выделить детям долю в приобретенной квартире. "В противном случае, военный нарушит обязательства, данные пенсионному фонду", – отметил эксперт.По его словам, после того как военный полностью выполнить кредитные обязательства перед государством и банком, а обременение с квартиры будет снято, ему необходимо обратиться в Росреестр и выделить детям долю.
Не секрет, что при ипотеке материнский капитал как первоначальный взнос использоваться может с 2015 года. С его помощью также предлагается погашать ипотечный кредит или направлять на оплату части стоимости любой квартиры. Вот только с какими сложностями сталкиваются покупатели, когда государственные средства встречаются с ипотекой?
Из-за чего сыр-бор?
Напомним, что в 2015 году Дмитрием Медведевым было подписано постановление, разрешающее использовать полученные от государства средства на покупку ипотечного жилья незамедлительно. До этого деньгами можно было распорядиться только спустя 3 года после рождения ребенка. Их нельзя было использовать в качестве первоначального взноса, но можно было оплатить только уже имеющийся ипотечный долг или проценты по нему.
К сожалению, реальная практика показала, что благое намерение помочь российским семьям во многих случаях обернулось головной болью.
Права и обещания
Несмотря на принятое в обиходе название, материнский капитал – не собственность исключительно матери. Он в равной степени принадлежит всем членам семьи. В 4 пункте статьи 10 ФЗ-256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» при покупке жилья с использованием государственной субсидии недвижимость оформляется в общую собственность.
Сложностей не возникает, если маткапитал направляется на приобретение неипотечной квартиры. В этом случае по договору купли-продажи каждый член семьи является участником сделки, и вместе они покупают недвижимость на правах общей долевой собственности.
Трудности могут возникнуть, если маткапитал идет на погашение ипотечных процентов. Сделать это возможно в рамках закона только при наличии нотариально подтвержденной гарантии (обязательства), в которой женщина обещает оформить квартиру в общую собственность спустя полгода после закрытия ипотечного кредита.
На заметку! Участниками долевой собственности признаются все дети, а не только те, после рождения которых была получена госпомощь.
Но законодательно никак не прописаны случаи, если мать решит нарушить обещание. Будут ли права остальных членов семьи нарушены, признают ли договор купли-продажи недействительным, потребуют ли вернуть маткапитал? Сегодня все эти вопросы открыты, и дать по ним разъяснения не удосуживаются ни в Пенсионном фонде, ни в Верховном суде.
Осторожней следует быть и тем, кто решит перекупить квартиру у мамы-обманщицы, так как велика вероятность лишиться недвижимости в дальнейшем. При покупке квартиры, ранее приобретенной по ипотеке, следует обратить внимание на наличие у продавца детей. Если хотя бы один из них рожден после 1 июля 2007 года, то велика вероятность, что жилье покупалось с использованием материнского капитала, и разумнее поискать другой вариант или провести тщательную проверку.
Еще один нюанс. В марте 2016 года Верховный суд запретил делить недвижимость, приобретенную с использованием маткапитала, при разводе. И неважно, ипотечное оно или нет. Недвижимость, приобретенная или построенная с использованием маткпитала, не признается совместно нажитым имуществом, а значит, при расторжении брака не делится между экс-супругами.
Если квартира ипотечная и приобреталась она с участием маткапитала, то при разводе придется договариваться , при этом один из супругов (обычно это мужчина) должен помнить, что у второго (скорее всего, это женщина) есть право после погашения ипотеки оформить квартиру в общую долевую собственность на всех членов семьи. Дети в этот список попадут обязательно, а вот окажется ли в нем бывший супруг – неизвестно. Вероятность есть, но только в том случае, если отец будет участвовать в погашении ипотечных процентов и после развода. Когда квартира перейдет в собственность (ипотечный кредит погашен; доли для всех членов семьи определены; если дети несовершеннолетние, разрешение от органов опеки получено), жилье можно будет продать на общих основаниях.
Залоговая ипотечная квартира: стоит ли покупать?
Сегодня на рынке недвижимости все чаще можно встретить предложения о продаже ипотечных квартир с незакрытым кредитом, в том числе и объекты, в которых материнский капитал использовался как первоначальный взнос. Оно и понятно – ухудшение финансового положения заставляет многих отказываться от своих планов.
Следует понимать, что пока не выплачен кредит, ипотечная квартира находится в залоге и без разрешения банка она продаваться не может. Банк также вряд ли даст разрешение на выделение долей до тех пор, пока кредитные обязательства по объекту не будут исполнены в полном объеме.
Зарегистрировать в качестве собственников детей и мужа в ипотечной квартире быстро получится только при досрочном погашении ипотеки, но на такое вряд ли у собственника есть деньги.
Можно, конечно, искать покупателя, который даст денег авансом для досрочного выполнения кредитных обязательств, но даже если столь щедрый спонсор найдется, он потребует значительный дисконт от рыночной цены продаваемого жилья.
Не будет оспорена законность следующих действий:
- материнский капитал направляется в качестве первоначального взноса;
- после полного погашения ипотеки жилье оформляется в общую долевую собственность;
- жилье выставляется на продажу с согласия органов опеки.
Когда банки спишут долг?
В марте 2016 года российские банки заявили о готовности списывать части ипотечных долгов при рождении ребенка. Понятно, что увеличение семьи всегда вызывает финансовые трудности, а значит, снижает платежеспособность. Банку списать долг в обмен на государственные субсидии и приятно, ведь он выступает в роли «благодетеля», и выгодно (ипотечный долг не зависает, а оплачивается из госбюджета).
На заметку! Общий долг россиян по кредитам сегодня превышает 10 триллионов рублей.
По мнению экспертов, данная инициатива пришлась бы по душе и заемщикам, и банкирам. Она бы также полностью исключила мошеннические схемы по отмыванию и обналичиванию маткапитала.
Во всех случаях, когда речь идет о покупке ипотечной недвижимости и особенно в случаях использования маткапитала, нелишним будет получить профессиональную консультацию юриста.
Весь прошлый год шли толки о том, будут ли убирать программу материнского капитала, или она и дальше будет помогать тем, кто решился родить второго ребенка. Напомним, что материнский капитал - это помощь семьям, в которых растут двое и более детей. Получить сертификат можно только один раз.
Основным поводом заговорить о сворачивании программы послужили долги Пенсионного фонда, который и обеспечивает семьи деньгами. К счастью, несмотря на заверения экспертов, что программа провалилась, ее продлили.
Правда, теперь решается вопрос о том, все ли граждане «достойны» получить деньги за рождение второго малыша. Так, уже выдвигались тезисы, предлагавшие сузить аудиторию тех, кто «заслуживает». Притом версии звучали самые противоположные: одни депутаты требовали запретить выдавать материнский капитал малоимущим семьям (мол, специально размножаются, чтобы что-то поиметь от государства), другие высказывались за то, чтобы выделить в отдельную группу людей с высоким уровнем дохода и уже их лишить дополнительных выплат, упирая на то, что те и так получают много денег.
Во что выльются изменения, особенно с учетом того, что на днях депутатам предложили рассмотреть законопроект, предусматривающий сокращение платежей по ипотечным кредитам в случае рождения детей, пока неясно. Но попробуем отталкиваться от того, что есть.
А есть следующее: программу продлили до 31 декабря 2018 года. С 2017 года выплаты будут индексироваться, и специалисты даже прогнозируют, что в сумме они составят до полумиллиона рублей, точнее 480 000 руб. В 2016-м семьи, решившиеся на второго ребенка, получат по 453 000 руб.
За что платим?
Материнский капитал
С момента старта программы в 2007 году было сломано много копий на тему, можно ли разрешить тратить маткапитал исключительно на улучшение жилищных условий или же дополнить перечень другими тратами? Выдвигались идеи разрешить оплачивать с помощью заветной суммы автомобили (в итоге сегодня на эти деньги можно купить отечественную машину), министр социальной защиты Максим Томилин призывал выдавать ежемесячно наличными средства из маткапитала малоимущим семьям, дети-инвалиды получили возможность за счет средств материнского капитала проходить реабилитацию. Сегодня деньги по программе также можно потратить на накопительную часть пенсии мамы. До 31 марта 2016 года семьям, в которых ребенок родился до 31 декабря 2015 года, можно получить 20 000 наличными из средств материнского капитала (на необходимые нужды). Отчитываться перед пенсионным фондом не нужно.
Вместе с тем, как показывает практика, чаще всего семьи тратят положенные им деньги на те цели, которые в программе предусматривались изначально: на улучшение жилищных условий и на образование. Кстати, по итогам прошлого года количество людей, вложивших средства от капитала в образование, увеличилось на 24% в сравнении с показателями 2014 года.
«Из-за роста цен на жилье маткапитал становится «каплей в море», вероятно, поэтому россияне в это кризисное время предпочитают долгосрочные инвестиции - в том числе и в учебу детей», - считают эксперты Пенсионного фонда.
Также они добавляют, что наиболее популярным направлением по расходованию средств маткапитала по-прежнему остается улучшение жилищных условий - около 500 тысяч заявителей желают потратить обещанные финансы именно так. При этом почти 300 тысяч российских семей планируют использовать средства на погашение долга по кредиту и ипотеке на покупку жилья, еще 200 тысяч семей - на улучшение жилищных условий без привлечения кредитных средств.
Виктория Пашкова, адвокат:
«Семьи выбирают жилье. Пожалуй, это единственный способ защиты материнского капитала от обесценивания. Плюс это единственный способ, который позволяет его использовать в соответствии с законом, не дожидаясь момента достижения ребенком трех лет. По данным ПФР, примерно треть получателей материнского капитал уже использовали его именно так. Плюс сами банки заемщикам с двумя и более детьми предлагают специальные ипотечные программы с использованием средств материнского капитала».
Меж тем, несмотря ни на что, количество махинаций с материнским капиталом не иссякает. Его по-прежнему пытаются потратить не по назначению. Государство реагирует, выстраивает систему защиты - и у граждан множатся вопросы.
Подводные камни и ответы на важные вопросы
Материнский капитал
Сроков давности для подачи заявления на материнский капитал законодательством не установлено. Женщина, родившая тройню, получает доплату в 1,5 млн рублей.
Дети, рожденные за границей, но имеющие гражданство РФ, тоже обеспечивают маме право на получение материнского капитала.
При покупке квартиры с помощью материнского капитала необходимо оформить доли на всех детей, иначе при продаже квартиры у потенциального покупателя могут возникнуть проблемы с ее приобретением.
Приобрести квартиру на средства материнского капитала можно по достижении ребенком трех лет. Исключение: если вы собираетесь погашать при помощи маткапитала ипотечный кредит. Тогда пенсионный фонд выделит деньги сразу, но сумма будет перечислена в обход вашего кошелька. Однако это не главная проблема: к сожалению, не все компании-застройщики соглашаются работать с материнским капиталом, потому что переводящий средства пенсионный фонд делает это с существенными задержками в несколько месяцев.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова:
«Материнский капитал не обязательно должен быть заявлен при заключении сделки. Возможна оплата взноса по договору долевого участия и в дальнейшем по ходу заключенной сделки. Доля сделок с использованием материнского капитала составляет не менее 10-15%. Довольно часто материнский капитал используют при погашении ипотечного кредита.
В нашем регионе высокие цены на жилье, поэтому материнский капитал не является определяющим стимулом для заключения сделки по приобретению недвижимости. Если в провинции размер материнского капитала может составлять до трети покупки, то в Петербурге общий бюджет покупки больше, а доля материнского капитала намного меньше. Но, безусловно, такая форма господдержки - важное подспорье для семьи. Законодатели с каждым годом расширяют возможности использования семейного капитала, поэтому потенциал роста сделок с его использованием невелик».
Купить еще одну квартиру, если у вас уже есть одна, с использованием средств маткапитала можно. Другой вопрос, что если маткапитал покрывает лишь часть стоимости квартиры, необходимо учитывать, что банк выдает ипотеку только тем, у кого есть доход. Так что – да, декрет может стать препятствием к улучшению жилищных условий.
Некоторые на форумах делятся болью: при попытке продать квартиру, купленную с помощью маткапитала, они столкнулись с тем, что сделать это можно только с помощью органов опеки и попечительства. Кроме того, в такой квартире, как мы помним, обязательно должны быть поделены доли с учетом детей. Так вот: пользователи сталкиваются с тем, что банки отказываются давать кредиты под залог квартиры, в которой есть доли несовершеннолетних.
Важно: маткапитал в случае развода родителей не считается совместно нажитым имуществом, а потому достается тому, кто его на себя оформлял.
Николай Калмыков, директор экспертно-аналитического центра Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации (РАНХиГС):
«Материнский капитал - значительное подспорье семьям при крупных приобретениях. Вместе с тем, в рамках повышения эффективности его применения, данная мера поддержки должна развиваться - возможно, стоит пошагово искать возможность целевого усиления поддержки отдельных категорий граждан, чтобы мера поддержки имела дополнительный фокус на тех, кому в наибольшей степени это необходимо.
Вместе с тем важно, чтобы материнский капитал был именно «капиталом семьи».
Чем может грозить покупка жилья, оплаченного материнским капиталом, узнал у юриста Sobesednik.ru.
Известно, что с помощью материнского капитала можно оплачивать как часть стоимости при покупке квартиры, так и погашать проценты по ипотечному кредиту. Теперь есть еще одна возможность - вносить материнский капитал как первоначальный взнос при покупке квартиры. В последних двух случаях нередко возникают проблемы, решение которых пока не до конца прописаны в законодательстве.
Нюансы Sobesednik.ru обсудил с Ольгой Гребенцовой, экспертом столичного агентства «Нора-недвижимость».
Материнский капитал принадлежит не только матери
В чем могут проявиться проблемы? Казалось бы - так просто: есть материнский капитал, есть квартира, есть ипотека или первый взнос. Что, казалось бы, проще?
Дело в том, что материнский капитал не только материнский. А об этом часто забывают. Между тем это - семейный капитал (ст. 2 Закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»), и оба эти понятия - «материнский» и «семейный» - в законе используются как тождественные.
А это означает следующее: если вы покупаете квартиру с использованием материнский капитал, она должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи - то есть родителей и детей (п. 4 ст. 10 Закона №256-ФЗ), а не только матери.
Так вот, при покупке без использования ипотечного кредита вопросов не возникает, так как все члены семьи сразу по договору купли-продажи выступают покупателями и приобретают на квартиру право общей долевой собственности, после чего происходит перечисление материнского капитала на банковский счёт продавца.
Совсем иное дело с погашением процентов по ипотечным кредитам. Их можно погасить лишь на основе нотариально удостоверенного обязательства матери оформить квартиру в течении шести месяцев после прекращения ипотеки в общую собственность всех членов семьи.
- Ну так в чем дело? Раз есть такая бумага.
Такое обещание может быть исполнено, а может и нет. Нотариальное заверение в данном случае не гарантия. То есть выходит, деньги материнского капитала выплачиваются лишь под обещание матери, которое в последующем может быть ею в добровольном порядке исполнено, а может и нет.
Покупая, проверяйте все бумажки
Кого и как накажут в случае, если мама не выполнит обещания и не оформит квартиру в общую собственность всех членов семьи?
К сожалению, четкие правовые последствия такого возможного обмана законом не определены. Но это не значит, что не нарушаются права членов семьи на приобретённое и проданное без исполнения условий реализации материнского капитала жилое помещение.
Сегодня эти вопросы остаются открытыми, никаких официальных разъяснений на этот счёт от высших судебных органов и Пенсионного фонда РФ нет. Но, как вы понимаете, такое неопределенное положение не будет продолжатся вечно. И тут возможно всякое.
Вспомните массовое невключение в число собственников при приватизации жилья в 1991–1993 годах несовершеннолетних детей. Потом, задним числом, Верховный суд РФ объявил это незаконным. И люди потянулись в суды оспаривать итоги той приватизации.
То есть членам семьи матери, которая использовала материнский капитал без учета их интересов, мы совет дать не можем?
Им - пока нет. А вот тем, кто собирается приобретать квартиру у мамы, которая не исполнила обязательств по оформлению жилого помещения в общую собственность семьи, я бы дала четкий совет - не покупать такую квартиру. Очень велика вероятность того, что вы потом можете лишиться недвижимости.
Ольга Гребенцова / архив редакции
Как проверить?
А если продавец попросту скрывает от вас факты? Часто же бывает - пока выплачивали кредит, развелись с мужем, и мама не хочет выделять ему долю в «своей» квартире.
Для того, чтобы покупателю не стать заложником такой ситуации, рекомендую всем, кто готов приобрести квартиры, которые ранее приобретались продавцами по ипотеке, обращать внимание на семейное положение и состав семьи продавца.
Если у продавца несколько детей, один их которых был рожден после 01.07.2007 г., а квартира приобреталась после этой даты с помощью ипотечного кредита, то большая вероятность того, что для погашения процентов по кредиту был использован материнский капитал.
- Еще на что следует обратить внимание?
Сейчас многие люди попадают в сложную финансовую ситуацию, и выплаты по ипотечному кредиту становятся для них непосильными. Поэтому в продаже появляется большое количество квартир, кредит по которым частично погашался материнский капитал, но ипотека в отношении которых ещё не прекращена.
Здесь следующие нюансы. Если квартира покупалась по ипотеке, то она находится в залоге у банка и без его согласия продана быть не может. Не даст банк согласие и на наделение членов семьи долями в квартире до полной выплаты кредита и процентов по нему. Снять это обременение можно только после погашения кредита.
У банков разработана процедура продажи таких квартир, находящихся в залоге. Но включить в эту процедуру передачу детям и мужу (отцу детей) долей в праве собственности на квартиру не получится.
Единственный возможный законный в этом случае способ - досрочное погашение кредита. Но собственные средства для досрочного погашения кредита у продавца едва ли имеются, поэтому-то он и продаёт квартиру.
- Замкнутый круг?
Похоже на то. Продавцу остается только надеяться, что найдется покупатель, который согласится авансировать покупку суммой, достаточной для досрочного погашения кредита и процентов. Но при этом надо понимать, что такой покупатель будет справедливо ожидать существенной скидки от рыночной цены квартиры.
Кроме того, это не отменяет обязательства мамы после прекращения ипотеки оформить квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи. То есть, если действовать по закону, алгоритм такой: нужно оформить эту квартиру в собственность родителей и детей, а потом продавать в соответствии со ст. 37 ГК РФ, получив согласие органов опеки и попечительства. В противном случае (давая согласие на исключение этой необходимой стадии сделки) покупатель несет неоправданные риски - вплоть до возможной утраты в последующем права собственности на купленную таким образом квартиру. Так что рекомендую не рисковать и действовать по закону, - заключает юрист.