Консервация объекта незавершенного строительства необходима в случаях, когда работы по возведению объекта не удается завершить в запланированный период. Причиной может стать нехватка денег на выполнение проекта в полном объеме, неблагоприятные погодные условия и так далее. Консервация - процесс, который подразумевает возобновление строительных работ в будущем. Вот почему подрядные договоры не разрываются, а приостанавливаются на определенный срок.
Многие путают понятие консервации и остановки строительных работ. В последнем случае мероприятия могут быть возобновлены, но обязательным условием является замена инвестора. При консервации лицо, которое финансировало проект, остается неизменным. Кроме того, остановка строительства позволяет в будущем реализовать сооружение или ликвидировать его.
Для понимания темы рассмотрим особенности консервации объекта, порядок выполнения таких работ, необходимые документы, тонкости составления акта затрат (сметы) и другие нюансы.
Термин «консервация» по отношению к незавершенному объекту подразумевает временно прекращение строительных мероприятий на территории объекта с обязательным оформлением бумаг и выполнением комплекса мероприятий по сбережению уже построенной части сооружения. К таким действиям приходится прибегнуть техническому заказчику (застройщику) в случаях, когда отсутствуют средства для выполнения работ, ухудшились погодные условия или возникли иные обстоятельства непреодолимой силы.
Процесс консервации оформляется документально, в виде приказа или распоряжения, где указывается следующая информация:
- Период разработки пакета бумаг, которые применяются при консервации.
- Мероприятия по инвентаризации.
- Субъекты и компании, которые несут ответственность за сохранение объекта.
- Объем денег, которые требуется для выполнения поставленных задач.
Порядок консервации
Консервационная процедура, а также связанные с этим процессом работы выполняются застройщиком и подрядной организацией. К этой категории относятся и другие субъекты, а именно инвесторы, субподрядные компании и так далее.
Если заказчик принял решение о необходимости приостановки строительства сооружения, он оповещает об этом подрядную организацию, а также местные органы власти, которые выдали разрешение на возведение объекта. В ГК РФ (ст. 752) указано, что заказчик, который инициирует процесс консервации, обязан произвести оплату подрядчику:
- По выполненным работам.
- По возмещению затрат, связанных с консервацией процесса возведения сооружения.
Как отмечалось ранее, приостановка строительных работ не является поводом для приостановки договорных отношений. Как только организационные мероприятия завершены, застройщик приступает к выполнению работ по консервации недостроенного объекта для сохранения имеющихся элементов и продолжения строительства в будущем.
Подрядчик
Практика показывает, что выполнение консервационных мероприятий возлагается на плечи подрядной организации, которая действует за деньги заказчика. Такой вид деятельности в договоре не рассматривается и в смете не отображается, поэтому необходимые вычисления выполняются отдельно. Как правило, работы выполняет строительная фирма, после чего смета согласовывается с заказчиком.
В документации указывается такая информация:
- Цена выполнения работы.
- Расчеты мероприятий по монтажу, ремонту или восстановлению сооружения.
- Охрана здания.
В соглашении строительного подряда указываются мероприятия, которые должны быть выполнены в первую очередь, а также действия участников в случае приостановки строительства и монтажа во избежание споров в будущем.
Инвентаризация
Одним из главных мероприятий при выполнении работ по консервации незаконченного объекта, является инвентаризация. Этот процесс организован с учетом требований методических указаний, согласованных и утвержденных Минфином РФ (приказ №49). Для работы назначается комиссия по инвентаризации, в которую входят участники строительного процесс и соглашения между сторонами.
Комиссия выполняет проверку и в заключение работ проводит опись законсервированного сооружения. В ней указывается название здания, объем уже выполненных работ по монтажу и строительству, расходы на реализацию мероприятий, а также причины «замораживания» строительства.
Бумаги составляются с учетом действующих рабочих схем и материалов, а именно актов приема-сдачи работ, чертежей (проектных, рабочих), имеющейся сметы, а также журналов учета сделанных работ. Свод сделанных мероприятий выполняется с учетом бумаг, которые оформлялись и заполнялись в процессе выполнения строительных работ.
Задача процесса инвентаризации заключается в фиксации реального состояния здания с учетом всех нюансов. Проводимая работа полезна и тем, что с ее помощью удается определить текущие несоответствия с ведомым учетом. Подготовленные и заверенные бумаги направляются заказчику с целью хранения и обеспечения сохранения незаконченного здания, строительство которого планируется возобновить в будущем.
Необходимые документы
Инвентаризация - только первый этап оформления консервационных процедур. После этого составляется акт о «замораживании» строительных работ, оформляемый по форме КС-17 (утверждена Постановлением Госкомстата РФ). В готовом документе отражается следующая информация:
- Название и назначение объекта, возведение которого «заморожено».
- День, когда строительство было начато.
- Сметная цена работ по соглашению.
- Фактическая стоимость выполненных мероприятий.
- Затраты заказчика.
- Расходы, которые приходится терпеть подрядчику при консервации сооружения, а также его охрану.
На базе акта оформляется еще один документ - смета будущих работ. После выполнения требуемых расчетов бухгалтерия застройщика выплачивает средства подрядной организации. При этом специалисты работают со счетами фирм, передают отчеты в органы надзора.
Зачем нужно консервировать дом?
Консервация сооружения - комплекс мер, которые направлены на предотвращение порчи, будущего разрушения или ухудшения параметров коммуникаций, оборудования и непосредственно здания. Кроме того с помощью консервации удается обеспечить безопасность людей и окружающей среды. Это значит, что строительная площадка и недостроенное здание должны быть в том состоянии, при котором гарантируется их устойчивость, прочностные характеристики и сохранность (для материалов, конструкций, техники). Это требование прописано в Правилах, которые утверждены постановлением российского правительства (утверждены приказом №802).
Консервация - необходимая мера, которая реализуется при отсутствии средств на продолжение работ, а также в периоды дождливого или зимнего сезона, когда материалы портятся из-за низкой температуры и других негативных факторов.
Перечень работ
Мероприятия по консервации включают в себя комплекс мероприятий по отношению к различным элементам уже готовой конструкции.
Фундамент
Если основа здания выполнена с помощью столбов или свай, в ее защите нет необходимости. Такие элементы находятся в земле, а их сохранность обеспечивается имеющимися материалами. Отдельного внимания заслуживает ленточный фундамент. По отношению к нему выполняются следующие работы:
- Элементы конструкции, которые находятся над поверхностью земли, накрываются недорогим рубероидом.
- Для сохранения целостности гидроизоляции требуется ее покрытие специальным утеплителем, который не подвержен воздействию влаги.
- Чтобы материал не слетел, его прижимают с помощью тяжелых предметов, например, кирпичей.
Во избежание проблем в процессе дальнейшего строительства, перед «замораживанием» строительных работ, важно дать бетону набрать марочную прочность. Для этого мероприятия должны проводиться после 28 дней с момента заливки.
Подвал
Если подрядная организация успела выполнить работы по производству подвала, но не закрыла его, придется делать дощатый настил с последующим покрытием пленочным материалом. Такая предусмотрительность позволяет защитить подвальное помещение от попадания снега и последующего образования воды.
Пол рекомендуется покрыть щебенкой или выполнить стяжку на цементно-песчаной основе. Эти мероприятия позволяют избежать поднятия грунтовых вод в период оттепели. Если по периметру стен имеется незасыпанный котлован, его стоит заполнить до холодов, чтобы исключить скопление воды и ее давление на стены подвала в процессе застывания. Если в конструкции предусмотрены отверстия для коммуникаций, их рекомендуется закрыть фанерой или металлом с последующим прижатием.
В случае, когда перекрытие смонтировано, его стоит изолировать с помощью пленки или рубероида. Прижатие материала производится с помощью досок по всему периметру.
Дом со стенами
Отдельного внимания заслуживает консервация индивидуального жилого дома, в котором возведены стены. Если здание построено из камня или кирпича, оно лучше перенесет консервацию при наличии дверных и оконных блоков, а также покрытия кровли. Если крыша не закончена, ставятся перекрытия над стеновым материалом. Это делается для защиты от влаги промежутков между бетоном и кирпичами.
Если здание выполнено из дерева, ставить двери и окна нет необходимости - достаточно закрыть проемы с помощью фанеры или досок. В этом случае обеспечивается нормальная циркуляция воздушных масс. Как результат, бревно или брус зимует без проблем.
В целом, процесс консервации подразумевает следующие работы:
- Создание конструкций, которые возьмут на себя проектные нагрузки.
- Установка оборудования, закрепляющего неустойчивые элементы здания.
- Освобождение трубопроводов и емкостей, заварка больших проемов и люков
- Переведение оборудования в безопасное состояние.
- Отключение коммуникаций (кроме тех, которые применяются для сохранности здания).
- Защита объекта от доступа посторонних лиц.
Составление сметы
Для оценки объема работ и потенциальных расходов на выполнение мероприятия оформляется смета. Для ее разработки привлекается проектная компания. Подготовленная смета применяется подрядчиком при выполнении работ по дополнительному соглашению к подрядному договору.
Затраты подрядной организации на выполнение работы по консервации в смете не указываются. Вот почему перед началом консервационных мероприятий стороны должны оформить дополнительное соглашение и оговорит в нем вопрос стоимости выполняемых работ.
В завершение заказчик и подрядчик подписывают смету на работы, а также акт приостановки строительных работ, составленный по форме КС-17.
Подборка наиболее важных документов по запросу Консервация незавершенного строительства (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Нормативные акты
Статья 752. Последствия консервации строительства
4. При осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства на основании договора строительного подряда с застройщиком или техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором указанные лица должны подготовить земельный участок для строительства и (или) объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, с которыми заключен такой договор, материалы и результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы : Консервация незавершенного строительства
Возражая против иска, общество ссылалось на то, что определением от 08.11.2013 Советского районного суда города Томска удовлетворено заявление прокурора города Томска о принятии обеспечительных мер в виде запрета ООО "Вектор" осуществлять строительно-монтажные работы по строительству объекта капитального строительства многоквартирного жилого дома 8-14 этажей, магазина на земельном участке с кадастровым номером 70:21:01000515:4127 по ул. Кедровая, 34, г. Томск, которые впоследствии определением суда от 05.12.2013 заменены на меры в виде осуществления консервации объекта незавершенного строительства многоквартирного жилого дома и приостановления действия разрешения на строительство. Вступившим в законную силу решением от 19.03.2014 Советского районного суда города Томска в удовлетворении иска прокурора города Томска к ООО "Вектор" отказано. В связи с этим ответчик полагал, что у него отсутствовала возможность осуществлять строительство на арендованном земельном участке в период с 08.11.2013 по 22.04.2014.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
03.05.2011 между ООО "Магистраль XXI" (заказчик) и ООО "КУБАНЬ-56" (подрядчик) заключен договор строительного подряда N 03 по консервации корпуса А5 - объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, Промзона ЦИЭ, принадлежащего на праве собственности заказчику. В приложение N 2 к договору указана стоимость основных работ по консервации объекта А5 по локальной смете N 1 - 11 999 802 руб. 87 коп. Окончательная стоимость работ подлежала определению на основании подписанных сторонами актов о приемке выполненных работ (унифицированная форма N КС-2).
Иногда строительным организациям приходится приостанавливать работы и консервировать объекты, причиной тому может послужить нехватка денежных средств, несоответствие строящегося объекта современным требованиям, банкротство инвестора и так далее.
Решение о консервации строящегося объекта принимает заказчик. Это решение он оформляет приказом или распоряжением, где должны быть указаны сроки, в которые будет:
· разработана документация, необходимая для консервации объекта;
· проведена инвентаризация недостроенного объекта строительства.
Заказчик, после принятия решение о консервации, обязан уведомить об этом подрядчика, оплатить подрядчику все выполненные работы и возместить ему расходы, вызванные консервацией.
На практике, как правило, все работы связанные с консервацией, выполняет подрядчик. Поэтому заказчику необходимо согласовать с ним смету на строительно-монтажные, ремонтные и восстановительные работы, а также на охрану объекта.
Перед тем как начать консервацию недостроенного объекта, необходимо провести инвентаризацию. В состав комиссии по проведению инвентаризации входят представители генподрядчика, субподрядчиков, а также проектной организации. Комиссия составляет инвентаризационные описи с указанием наименования объекта, объема выполненных работ по всему объекту и по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам и оборудованию.
Инвентаризационная комиссия должна проверить:
· в каком состоянии находятся строительные объекты, которые должны быть законсервированы;
· нет ли оборудования, которое было передано в монтаж, но так и осталось не смонтированным.
Иногда комиссия выявляет завышение или занижение стоимости работ, причины которого могут быть различными, например:
· неправильно применены сметные нормы и расценки, поправочные коэффициенты пересчета сметной стоимости в уровень текущих цен и другие нормативы, из которых складывается договорная цена строительной продукции;
· в стоимость выполненных работ вошли расходы, не относящиеся к строительству (например, затраты на покупку оборудования, устранение дефектов оборудования, на пусконаладочные работы и так далее);
· в расчетных документах искажены данные об объемах СМР.
После инвентаризации описи передают в бухгалтерию заказчика и подрядной строительной организации, чтобы в учет были внесены необходимые исправления.
Заказчик и подрядчик должны документально оформить решение законсервировать строящийся объект. В течение месяца со дня принятия такого решения им следует подписать Акт о приостановлении строительства, который составляется по форме №КС-17, утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ», в двух экземплярах: первый передается подрядчику, второй заказчику (застройщику). В акте указывают:
· наименование и назначение объекта, строительство которого приостановлено;
· дата начало строительства;
· договорную (сметную) стоимость работ;
· сметную стоимость работ, которая выполнена на данный момент;
· расходы, которые понес застройщик к моменту, как были приостановлены работы;
· затраты, необходимые для консервации и охраны строительства.
Для получения необходимой информации о затратах заказчик, подрядчик и проектная организация составляют специальный перечень работ и затрат, согласно которому проектная организация разрабатывает смету консервации и охрану строительного объекта.
На основании сметы подрядчик будет выполнять СМР, которые будут оговорены в дополнительном соглашении к генеральному договору подряда на капитальное строительство. Дополнительным соглашением устанавливают сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных объектов, оборудования и материалов, указывают сроки, в которые подрядной организации возместят убытки.
В ПБУ по учету долгосрочных инвестиций, сказано, что затраты на консервацию не включаются в стоимость строящегося объекта. Как правило, их не предусматривают в сводных сметных расчетах. ПБУ по учету долгосрочных инвестиций рекомендует заказчику вести учет таких затрат на отдельном субсчете «Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств», открываемому к счету «Вложения во ».
План счетов бухгалтерского учета рекомендует отражать затраты на консервацию объекта, признавая их прочими расходами, на счете 91 «Прочие доходы и расходы» .
По мнению авторов настоящей книги, в данной ситуации лучше руководствоваться Планом счетов бухгалтерского учета и использовать счет 91 «Прочие доходы и расходы» .
Пример 1.
В мае предыдущего года ООО «А» (заказчик) заключило с ООО «Б» (подрядчиком) договор на строительство офиса. Однако в январе текущего года из-за нехватки денежных средств заказчик вынужден был приостановить строительство и законсервировать объект. ООО «А» заказало проектной организации документацию, необходимую для консервации офиса. За услуги проектной организации было оплачено 11 800 рублей (в том числе НДС 1 800 рублей).
Согласно дополнительному соглашению ООО «Б» проводит работы по консервации незавершенного строительства офисного помещения. Затраты подрядчика на эти работы составили 151 040 рублей (в том числе НДС 23 040 рублей). Кроме того, ООО «А» уплатило подрядчику 100 000 рублей за нарушение условий договора подряда. На содержание законсервированного объекта ООО «А» ежемесячно тратит 60 000 рублей ( сторожей с учетом ЕСН).
Заказчик отражает затраты на консервацию объекта следующими записями:
|
Корреспонденция счетов |
Сумма, рублей |
||
|
Дебет |
Кредит |
||
|
Отражены затраты на подготовку сметной документации по консервации здания цеха |
|||
|
Отражен НДС по затратам на подготовку сметной документации |
|||
|
Отражены расходы по оплате работ подрядчика по консервации здания офиса |
|||
|
Отражен НДС по расходам по консервации |
|||
|
Оплачены счета проектной организации и подрядчика (151 040 рублей + 11 800 рублей) |
|||
|
Уплачен штраф ООО «Б» за нарушение условий договора подряда |
|||
|
Начислена заработная плата сторожам, охраняющим законсервированный объект, и ЕСН |
|||
|
Суммы НДС учтены в составе прочих расходов |
|||
В налоговом учете затраты на консервацию и содержание такого объекта отражаются как . На основании пункта 9 статьи 265 НК РФ, организация может уменьшить свою налогооблагаемую прибыль на их сумму.
В отношении НДС отметим следующее. Статьями 171,172 НК РФ регулируется порядок применения налоговых вычетов. Расходы организации, связанные с подготовкой объекта к консервации и их содержанием на период консервации не связаны с осуществлением операций, подлежащих обложению НДС. Так как в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), используемых для осуществления операций, признаваемых объектами обложения НДС, то организация не вправе принять «входной» НДС к вычету. Сумму не принятого к вычету НДС организация отражает по дебету счета 91-2 «Прочие расходы».
При исчисления налога на прибыль, суммы НДС, предъявленные налогоплательщику, исключаются из расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль. Данной позиции придерживаются и налоговые органы.
Строительство объекта подрядчик может вести поэтапно. Пока он не сдаст построенный объект, затраты на отдельные этапы своих работ он учитывает на счете . После того как этап строительства завершен, затраты на него списывают со счета 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам» в дебет счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» . Далее этап работ сдают заказчику.
Если строительство объекта ведется в один этап, то все расходы по выполнению СМР учитывают на счете 20 «Основное производство» .
Независимо от того, каким способом ведется строительство, расходы по его консервации подрядчик отражает на счетах по учету затрат на строительство. Оплата за работу, которую подрядчик выполнил в процессе консервации, включается в общий объем СМР и является его выручкой.
Пример 2.
ООО «Б» (подрядчик) заключило с заказчиком договор на строительство гаража. Договором предусмотрено два этапа работ. Общая стоимость работ 1 852 600 рублей (в том числе НДС 282 600 рублей):
I этап 837 800 (в том числе НДС 127 800 рублей);
II этап 1 014 800 рублей (в том числе НДС 154 800 рублей).
ООО «Б» выполнило первый этап работ и сдало их заказчику. Затраты по I этапу строительства у подрядчика составили 600 000 рублей. Заказчик СМР оплатил работы I этапа строительства и решил законсервировать строительство гаража. Выручка ООО «Б» по переводу недостроенного объекта строительства на консервацию составила 59 000 рублей (в том числе НДС 9 000). Затраты на эти работы у подрядчика составили 30 000 рублей.
Все работы по консервации объекта ООО «Б» были выполнены. Заказчик за нарушение условий договора строительного подряда заплатил подрядчику штрафные санкции в сумме 35 400 рублей.
|
Корреспонденция счетов |
Сумма, рублей |
||
|
Дебет |
|||
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. В соответствии с
Правилами (Постановление
Правительства РФ от 30.09.2011 N 802) под консервацией
понимается приведение объекта и территории, используемой для его
возведения (строительная площадка), в состояние, обеспечивающее
прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и
материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки
для населения и окружающей среды.
1.2. Согласно п.4
ст.52 Гражданского Кодекса РФ застройщик (или заказчик) должен
обеспечить консервацию объекта капитального строительства при
необходимости прекратить работы или их временно приостановить на
срок более чем на шесть месяцев.
1.3. Порядок проведения
консервации
1.3.1. В случае
прекращения или приостановления строительных работ более чем на
шесть месяцев застройщик (заказчик) принимает решение о консервации
объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об
источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией.
1.3.2. В таком решении
должны быть определены:
-
перечень работ по консервации объекта;
-
лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта
(должностное лицо или организация);
-
сроки разработки технической документации, необходимой для
проведения работ по консервации;
-
сроки проведения самих работ;
-
размер средств на проведение этих работ, определяемый на основании
акта, подготовленного подрядчиком и утвержденного застройщиком
(заказчиком).
1.4. После принятия
решения о консервации застройщик (заказчик) обеспечивает подготовку
технической документации. Причём он самостоятельно определяет ее
объем и содержание.
1.5. На основании
указанного решения застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком
проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству
(реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние
объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и
оборудования.
1.6. В течение десяти
календарных дней после принятия решения застройщик (заказчик)
обязан уведомить о консервации объекта подрядчика и орган, выдавший
разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган
государственного строительного надзора, если строительство
(реконструкция) объекта подлежит такому надзору.
1.7. Если консервация не
произведена, застройщика могут привлечь к административной
ответственности на основании ч.1 ст.9.4
КоАП РФ .
1.8. Объекты капитального
строительства, строительство которых возобновляется после
консервации, заказчиком передаются подрядчику по акту с указанием
технического состояния на день передачи.
II. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ КОНСЕРВАЦИИ
2.1. Решение о
прекращении или приостановке строительства принимает застройщик
(заказчик и извещает о принятом решении исполнителя работ
(подрядчика), орган местного самоуправления, а также
соответствующие орган, выдавший разрешение на строительство и орган
государственной строительного надзора, если такой надзор
предусмотрен Градостроительным
кодексом для данной вида строительства.
2.2. О факте прекращения
или приостановки строительства в трёхдневный срок должны быть
поставлены в известность также, в случае необходимости, ГИБДД
органов внутренних дел, с целью отмены ранее введённых ограничений
движения транспорта и пешеходов, а также владельцы территорий,
включенных в территорию строительной площадки в соответствии с
утвержденным и, согласованным градостроительным планом земельного
участка.
2.3. Строительство,
реконструкция, консервация и ликвидация предприятий, зданий,
строений, сооружений и иных объектов, эксплуатация которых связана
с обращением с отходами, допускаются при наличии положительного
заключения государственной экологической экспертизы.
2.4. Решение о проведении
консервации и порядок консервации объектов капитального
строительства устанавливается и утверждается руководителем
организации застройщика (заказчика). Типовая форма приказа "О
переводе на консервацию объектов капитального строительства"
приведена в приложении N 1.
2.5. Консервация объекта
капитального строительства может производиться при различной
степени завершенности строительства.
Степень завершённости
строительства можно определить следующим образом:
2.5.1. Начальная
стадия строительства
(от 0% до 15% объёма работ)
соответствует следующему уровню организации подготовительных и
строительно-монтажных работ:
-
определены поставщики оборудования и материалов;
-
выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках
проекта.
2.5.2. Средняя
стадия строительства
(свыше 15% до 50% объёма работ) может
соответствовать следующему уровню организации подготовительных и
строительных работ:
-
завершены изыскательные и проектные работы;
-
начаты и практически закончены работы по возведению стен и
конструкции крыши;
-
начаты работы по монтажу технологического оборудования и внутренних
систем.
2.5.3. Высокая
стадия строительства
(свыше 50% до 75% объёма работ)
соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных
работ на объекте:
-
завершены изыскательные работы;
-
начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;
-
выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках
проекта;
-
работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем
выполнены в пределах (50-75)%;
-
начаты отделочные работы.
2.5.4.Завершающая
стадия строительства
(свыше 75% до 99% объема работ)
соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных
работ на объекте:
-
завершены изыскательные и проектные работы;
-
закончены поставки оборудования и материалов;
-
закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;
-
выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках
проекта;
-
завершаются работы по монтажу технологического оборудования и
внутренних систем;
-
отделочные работы на объекте выполнены в пределах (50-99)%;
-
начаты пусконаладочные работы на объекте.
2.6. Застройщик
(заказчик) и исполнитель работ не позднее чем через месяц после
принятия решения о прекращении или приостановке строительства
составляют:
2.6.1. Акт о
приемке выполненной части объекта
с описанием состояния
объекта, указанием объемов и стоимости выполненных работ, и
приложением ведомости примененных (смонтированных) на объекте
оборудования, материалов и конструкций. При этом применяется
унифицированная форма N КС-2 "Акт о
приемке выполненных работ" (Утверждена Постановлением Госкомстата России от 11
ноября 1999 г, N 100 "Об утверждении унифицированных форм первичной
учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и
ремонтно-строительных работ").
Акт составляется на
основании данных Журнала учета выполненных работ
(форма N КС-6а) в необходимом
количестве экземпляров.
Фактические объемы
выполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены с
данными смет, а также данными учета соответствующих служб заказчика
и подрядчика, в том числе посредством проведения контрольных
обмеров.
Акт подписывается
уполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи
(производителя работ и застройщика (заказчика).
На актах приемки
субподрядных работ обязательно наличие заверительных подписей и
печати генерального подрядного предприятия, принявшего работу.
На основании данных Акта
о приемке выполненных работ заполняется Справка о
стоимости выполненных работ и затрат
(форма N КС-3).
2.7. Ведомость
неиспользованных и подлежащих консервации (хранению) оборудования,
материалов и конструкций.
Типовая форма Ведомости приведена
в Приложении 2.
2.8. Перечень работ
и затрат, необходимых для обеспечения сохранности
законсервированных зданий (сооружений) или их конструктивных
элементов
. Указанный Перечень составляется с участием
проектной организации. Типовая форма Перечня приведена в Приложении
3.
2.9. На основе
Перечня работ и затрат
, необходимых для обеспечения
сохранности законсервированных зданий (сооружений) или их
конструктивных элементов проектной организацией по поручению
заказчика в 2-месячный срок после принятия решения о консервации
строительства составляются смета
и, в случае
необходимости, рабочие чертежи на проведение работ по консервации
объекта капитального строительства, а также смета на мероприятия по
обеспечению их сохранности.
Смета на проведение
работ по консервации
после согласования ее с подрядчиком и
смета на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированного
предприятия (объекта) утверждаются застройщиком (заказчиком).
Разработка рабочих
чертежей и составление смет на проведение работ по консервации и на
мероприятия по обеспечению сохранности законсервированного
предприятия (объекта) производится по дополнительному соглашению,
заключенному между заказчиком и проектной организацией.
2.10. Заказчик обязан в
2-месячный срок со дня принятия решения о консервации строительства
предприятий (объектов) произвести с подрядной организацией расчеты
за выполненные до принятия решения о консервации объемы
строительно-монтажных работ, возместить убытки подрядной
организации, понесенные ею в связи с расторжением или изменением
договоров на поставку материалов и конструкций, а также оплатить
расходы по перевозке строительных материалов и оборудования на
другие стройки (если таковая имеет место).
2.11. После согласования
сметы на проведение работ по консервации и сметы на мероприятия по
обеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта)
заказчик и подрядчик должны оформить Акт о приостановлении
строительства
. При этом применяется унифицированная
форма N КС-17 , утвержденная
постановлением Госкомстата РФ от 11
ноября 1999 г, N 100 "Об утверждении унифицированных форм первичной
учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и
ремонтно-строительных работ" . В акте должны быть указаны
следующие данные (по объектам, работам и затратам, приостановленным
строительством):
-
сметная стоимость - полная стоимость по договору и стоимость
фактически выполненных строительно-монтажных работ;
-
фактические затраты на дату консервации;
-
средства, необходимые для расчетов с подрядной организацией;
-
стоимость работ и затрат, необходимых на консервацию (включая
затраты по возмещению убытков поставщикам и подрядчикам).
Акт составляется в
необходимом количестве экземпляров по каждой стройке с указанием
раздельно приостановленных строительством работ. Один экземпляр
передается подрядчику, второй - заказчику (застройщику). Третий
представляется по требованию инвестора.
2.12. Выполнение
строительно-монтажных работ, предусмотренных сметой на проведение
работ по консервации, осуществляется подрядной организацией по
дополнительному соглашению к генеральному договору подряда на
капитальное строительство. В дополнительном соглашении
предусматриваются сроки выполнения работ и сдачи заказчику
законсервированных предприятий (объектов) и конструктивных
элементов.
Расчеты за выполненные
строительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов)
производятся на основании актов приемки выполненных
строительно-монтажных работ, составленных по форме N
КС-2.
Строительно-монтажные
работы, выполненные подрядчиком до консервации, и
строительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов)
включаются в объем строительно-монтажных работ.
2.13. Законсервированный
объект и стройплощадка передаются по акту застройщику (заказчику).
К акту прилагаются исполнительная документация, журнал работ, а
также документы о проведенных в ходе строительства обследованиях,
проверках, контрольных испытаниях, измерениях, документы
поставщиков, подтверждающие соответствие материалов, работ,
конструкций, технологического оборудования и инженерных систем
объекта проекту и требованиям нормативных документов.
2.14. Возможность
возобновления строительства объектов после длительного перерыва
должна устанавливаться специализированными проектными и
научно-исследовательскими организациями путем тщательного
освидетельствования конструкций, определения их фактической
прочности, уровня коррозионного поражения конструктивных элементов
и оформления (продления) разрешения на строительство в
уполномоченных органах.
2.15. Работы по
расконсервации объектов капитального строительства, включая
восстановительные работы, выполняются подрядчиком по смете,
утвержденной в порядке, установленном п.2.9 настоящего Положения
для смет на работы по консервации.
Приложение 1
|
(наименование
организации) |
Приложение 1. ПРИКАЗ
|
_____ _____ _____ |
|||||||
|
(место
составления) |
|||||||
|
О переводе
на консервацию объектов капитального строительства
|
|||||||
|
В связи с |
|||||||
|
указать причины
перевода |
|||||||
|
перевести на консервацию следующие объекты капитального строительства: |
|||||||
|
Наименование объектов капитального строительства |
Кадастровый
номер земельного участка и инвентарный номер объекта капитального
строительства |
Степень завершенности строительства*) |
Сроки консервации |
Как правило, одного летнего сезона хватает, чтобы возвести стены и крышу загородного дома. Но в силу самых разных причин и обстоятельств строительство может затянуться до поздней осени.
И тогда возникает необходимость законсервировать до весны то, что уже сделано. Зимой не строят
Климатические условия осенне-зимнего периода в средней полосе России вынуждают на время приостанавливать незавершённое строительство частного жилья. И причина не только в том, что часть строительных процессов по технологии требуется проводить при плюсовых температурах. (Скажем, цементные и бетонные растворы схватываются при температуре не ниже 5°С; большинство наружных отделочных работ - окраску, оштукатуривание осуществляют только в тёплый сезон и т. п.) Работы, независящие от погоды, тоже стараются отложить до лучших времён. Ведь создание нормальных условий труда, обеспечение подъездных путей, складирования материалов, наконец, короткий световой день требуют серьёзных дополнительных затрат, что делает зимнюю стройку нецелесообразной. Тем не менее, например, возведение деревянных рубленых домов в силу того, что дерево даёт сильную усадку, длится не один, а два строительных сезона.
Однако в основном остановка строительных работ происходит из-за дефицита денежных средств у заказчика. Многие именно по этой причине планируют поэтапное возведение загородного коттеджа или дачи: в первый сезон завершить фундамент, во второй-стены и крышу, в третий - внутреннюю отделку. Но планы не всегда выполняются в срок, и к наступлению холодов в наличии могут оказаться и недовозведённые стены, и стропила без кровли. Такой объект, беззащитный перед осадками и перепадами температур, консервируют, то есть готовят к зимовке.
Главная цель консервации - защита от влаги. Как известно, вода, превращаясь в лёд, увеличивается в объёме. И если не закрыть на зиму стыки и швы (прежде всего горизонтальные), то элементы конструкции с наступлением морозов вследствие возникающих внутри напряжений начнут деформироваться и разрушаться. Для защиты от осадков над недостроенными объектами возводят простые временные конструкции из доступных и недорогих материалов.
Дверные и оконные проёмы закрывают рубероидом или пергамином (их закрепляют вертикальными рейками), фанерными щитами, в редких случаях-полиэтиленовой плёнкой, которой удобно заделывать отверстия нестандартной формы
Укрытие фундамента
Специалисты считают, что фундамент (или нулевой уровень) с цокольным этажом каменного дома (то есть дома из кирпича, бетонных блоков, железобетона) даже полезно оставить на год без нагрузки. Он, что называется, отстоится, осядет. Для деревянных построек это делать не обязательно, так как дерево - относительно лёгкий материал и создаёт меньшую нагрузку на основание.
Учитывая, что высота снежного покрова в наших широтах составляет более 0,5 м, фундамент готовят к зиме самым тщательным образом. Ведь даже частично повреждённый, он вряд ли выдержит расчётные нагрузки. Первым делом основание внимательно осматривают, и, находя трещины или неплотности, куда может просочиться вода, заделывают их. Когда погодные условия уже не позволяют работать с цементным раствором, стенки фундамента закрывают. В качестве защитного покрытия в основном используется рубероид. Если имеется фундаменте выполненной гидроизоляцией, требуется закрыть только верхнюю его часть от прямого попадания осадков. Важно также, чтобы талая вода не скапливалась возле ленты фундамента. Поэтому по периметру сооружения прокладывают канавки для её отвода на рельеф. Если рельеф не позволяет отвести воду, то надо обязательно делать гидроизоляцию.
Но самые серьёзные проблемы возникают, когда на зиму надо законсервировать фундамент с подвальными помещениями. Как гарантировать надёжность временно возведённого укрытия? Ведь если вода всё-таки просочится внутрь и там замёрзнет, она разорвёт всю конструкцию. На этот случай в арсенале строителей имеется свой, «народный» способ: накидать в бункер пластиковых бутылок, на одну треть заполненных водой. Тогда при замерзании воды большую часть распорных усилий примут на себя погружённые в объём льда и более податливые к сжатию бутылки, а подвал не пострадает. Этот метод гарантирует сохранность конструкции только при наличии защитного укрытия от прямого попадания осадков, когда на дне подвала или бассейна может оказаться лишь незначительное количество воды (расход пластиковых бутылок-3-4 шт. на 1 м 2).
Временная кровля
Бывает, что строительство останавливается в процессе возведения стен и междуэтажных перекрытий. В этом случае необходимо обеспечить защиту от попадания осадков на горизонтальные участки конструкций, особенно если стены выполнены из щелевого кирпича или многослойны (например, состоят из бетонных блоков и кирпича). Над «недостроем» сколачивают решётку из досок и сверху покрывают рубероидом, то есть возводят временную кровлю. Можно соорудить и временную стропильную конструкцию с обрешёткой из необрезной доски, а сверху прикрыть её рубероидом. Снаружи стены закрывать не надо - с черновой или лицевой кирпичной кладкой за зиму ничего не случится. С вертикальных поверхностей вода стечёт, а та часть влаги, которую впитают поры, по объёму ничтожна, поэтому не вызовет разрушений.
Проще всего консервировать деревянные рубленые дома - ведь дерево от природы отлично приспособлено к изменениям температурно-влажностного режима. Оно способно как впитывать влагу, так и отдавать её обратно в зависимости от погодных условий. Поэтому в срубе только верхний венец надо закрыть от прямого попадания осадков. И даже если за зиму рубленый дом отсыреет, он фактически не пострадает, разве что усадка растянется дополнительно на пару лет. Кстати, ещё до монтажа все деревянные изделия по технологии рекомендуется обрабатывать защитными покрытиями. А вот полная изоляция деревянных стен полиэтиленовой плёнкой является только кажущейся защитной мерой, в реальности приносящей больше вреда. Ведь влага из-под герметичной плёнки не испаряется, а конденсируется на её поверхности. В местах соприкосновения стены и плёнки капли конденсата будут вновь впитываться деревом, не давая ему высохнуть, и закрытый плёнкой сруб сгниёт быстрее, чем открытый.
К окончанию строительного сезона крыша дома может быть выполнена частично, например сделаны стропила, собрана обрешётка, но собственно кровельный материал не уложен. Тогда сверху делается временное укрытие, опять же для того, чтобы защитить недостроенное зда¬ние от частичного разрушения. Поверх готовых стропил укладывают рубероид и закрепляют рейками. Особенно важно соблюдать это правило для каркасных домов. Ведь если намокнут и обледенеют незакрытые деревянные стропильные конструкции и их вес существенно увеличится, из-за распорных усилий недостроенный каркасный дом может даже завалиться.
Закрытый доступ
Защищать недостроенный дом требуется не только от погодных воздействий, но и от непрошеных гостей. По правилам общей безопасности доступ на объект должен быть закрыт. Речь идёт не столько о бомжах и любителях лёгкой наживы, сколько о детях, которые в поисках места для игр могут пробраться в недостроенное здание и нечаянно покалечиться. Поэтому надо обязательно забить дверные и оконные проёмы и полностью обесточить объект. Для дверных и оконных проёмов делают черновые рамы из досок, на которые натягивают пергамин, рубероид или набивают фанеру. Обычную полиэтиленовую плёнку в этих целях лучше не использовать, так как она легко рвётся. В крайнем случае можно взять армированную плёнку.
Однако рубленые дома, требующие определённого времени для усадки, желательно оставлять на зиму с открытыми оконными проёмами, чтобы постройка хорошо проветрилась. Это, конечно, возможно не всегда и не везде, а только на охраняемых территориях.
Внимательно следует отнестись и к уже проложенным коммуникациям. Так, автономную систему водяного отопления перед зимой надо обязательно продуть компрессором, чтобы удалить воду и тем самым сохранить трубы. Необходимо также слить воду из системы водоснабжения.
Если дом консервируется надолго-больше чем на год - желательно обработать непроветриваемые участки (углы, перекрытия со стороны подвала) антибактериальными и противогрибковыми составами. При консервации на одну зиму такую обработку проводить не требуется - зимой микроорганизмы практически не размножаются
Идеи Вашего дома. Материал подготовила Татьяна Гронская Фото Дмитрия Минкина