Дом начинают продавать не с размещения объявления, а с составления и получения списка необходимых документов. В таком ответственном деле не достаточно взять и поместить рекламу на заборе, остановке, или в сети. Считается, что, походы по инстанциям для их получения занимают довольно много времени, и иногда могут напоминать бег по кругу, поэтому их подготовку стоит начинать заранее.
Виды владения. Как они влияют на перечень бумаг?
Сегодня документы для продажи дома с участком может оформить только собственник этого объекта, или его личный представитель, владеющий доверенностью, заверенной у нотариуса. Везде для получения остальных бумаг придется показывать правоустанавливающие документы.
Часто участок и сам дом оформлены в собственность, тогда, согласно законодательству они неделимы при продаже. Как дом, так и другие постройки, находящиеся на участке (например, гараж), считаются одним комплексом. Исключением являются случаи, когда продается часть дома с частью участка. Тогда заранее из целого пая собственности выделяется доля, и лишь потом она подлежит продаже. Исходя из законодательных актов, в случае продажи доли от дома с участком, первое предложение о покупке делается остальным собственникам объекта, и лишь затем, в случае их отказа от первоочередного права покупки, собственник имеет право продать все постороннему третьему лицу.
Бывают случаи, когда земля под домом находится в аренде на длительный срок и просто не приватизирована. Иногда она закреплена за человеком на праве бессрочного пользования. От вида документа на землю будет зависеть и тот список бумаг, который собственник при совершении продажи представляет. Таким образом, он подтверждает свое правовое отношение к данному участку, например, договором аренды.
То основание, на котором владелец пользуется землей, переходит к покупателю автоматически. И если с бывшим хозяином был заключен договор аренды сроком на 50 лет, то и новый владелец перезаключает его в том же формате.
От формы владения землей и зависит та разность, которая может встретиться в перечне документов для продажи.
Основной же их список выглядит так:
- Обоюдное заявление сторон о государственной регистрации права, которое составляется в момент подачи бумаг;
- Паспорта или свидетельства, удостоверяющие личности участников сделки, или их представителей;
- Квитанция об оплате пошлины в установленном размере;
- Документ о праве собственности (договор купли - продажи с предыдущим владельцем, решение суда, или, к примеру, дарственная на дом);
- Договор, отражающий содержание самой сделки, где указаны ее правовые акценты;
- Документ, подтверждающий обстоятельства выполнения обязательств сторонами сделки;
- Оригинал кадастрового паспорта участка (подлинник);
- Заверенное нотариусом согласие мужа, либо жены, если собственник состоит в браке, на проведение сделки;
- Справка о регистрации в доме других лиц, в том числе и малолетних детей;
- Разрешение органов опеки на продажу, если в доме прописаны дети, или недееспособные лица;
- Выписка об отсутствии задолженностей за услуги управляющей компании;
- Справки о продавце из ПНД и НД, предоставляется не всегда;
- Выписка из ЕГРП;
- Технический паспорт дома.
На основании ФЗ от 21.07.1997 за номером 122-ФЗ, документы, выражающие содержание сделки предоставляются в двух экземплярах!
Нюансы продажи. На что ставим акцент?
Стоит отметить, что некоторые документы, собираемые для продажи дома с любым участком, имеют свои юридические особенности.
Рассмотрим их:
- Правоустанавливающий документ может быть основан на договоре купли-продажи, дарения, мены, свидетельстве о праве на наследование, решении суда;
- Право собственности на землю, возникшее до 1998 года, обязует продавца предоставить при регистрации сделки свидетельство старого образца Земельного комитета или Администрации, специальную отметку из БТИ на документах, относящихся к дому;
- В особых случаях требуется акт об отсутствии коммуникаций, когда через поселок проходит газопровод, или часть общего водопровода.
Все вышеперечисленное играет огромную роль при заключении сделок с недвижимостью. Поэтому стоит отнестись к проверке документов с полной серьезностью, знанием и вниманием. Одна ошибка в бумагах полностью аннулирует процесс сделки в будущем.
В некоторых случаях, когда юридическое действо растянуто во времени, заключается предварительный договор с внесением суммы задатка и аванса. Расторжение договоренностей может произойти и по желанию одной стороны, но тогда задаток остается у собственника жилья. Иное прописывается отдельно, а также заверяется у нотариуса.
После окончания процесса, когда свидетельство о праве собственности получено новым владельцем, сама сделка может быть отменена в течение полугода после ее свершения, если новые собственники найдут при эксплуатации недвижимости скрытые ранее серьезные дефекты.
Все сделки с переходом права собственности на объект недвижимости регистрируются в Росреестре, и только там. Согласно законодательным изменениям за 2013 год сам договор купли-продажи можно не регистрировать.
Алгоритм подачи документов в Росреестр выглядит так:
- написание заявления о государственной регистрации права;
- предоставление данного заявления лично, или при помощи заказного письма;
- осуществление предварительной записи на подачу документом по средствам телефона, интернета, или при личном обращении;
- ожидание назначенного числа для проведения самой регистрации.
Непосредственная подготовка документов кажется такой сложной только с первого взгляда. Ведь время ожидания после подачи бумаг, занимает меньше месяца. Если у вас присутствует цель, а на руках имеется план с перечнем документов и последовательностью действий, то ее достижение будет скорым. И ваш прекрасный дом, а также участок найдут себе нового хозяина, став для вас крупной суммой денег.
Продажа частного дома в городе, за городом или в деревне – процесс небыстрый. Неважно, занимается собственник поиском покупателей самостоятельно или с помощью посредников. Многое зависит от местонахождения объекта недвижимости. Например, дом в селе захочет купить тот, кто живет в нем, а не городские жители. Хотя следует учесть и то, насколько далеко от города расположено жилье. Также на то, насколько быстро будет продано имущество, влияет его стоимость. Каждый собственник хочет продать недвижимость выгодно, но если стоимость будет завышена, искать покупателя можно не один месяц.
Помимо того, что частный дом необходимо подготовить к продаже, нужно как можно раньше начать сбор требуемых документов, для оформления сделки. Поэтому рассмотрим, как правильно продать дом, подготовить его к оценке и обсудим нюансы налогообложения.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Самостоятельный процесс
Первый вариант – продажа без посредников. Чтобы как можно быстрее продать дом, владелец должен выложить объявление на разных ресурсах. Это могут быть интернет-порталы о недвижимости, печатные издания, объявления на улице. В тексте должна содержаться максимально ёмкая информация, чтобы заинтересовать покупателя. Периодически объявления нужно обновлять, поскольку новые предложения появляются каждый день, вытесняя ранее размещённые.
Оформить необходимые документы следует заранее, чтобы с ними не возникало задержки. Часто потенциальные покупатели попросту не желают ждать, когда продавец закончит бумажную волокиту, и начинают рассматривать другие варианты.
При самостоятельной продаже недвижимости нужно быть готовым к тому, что покупатель будет задавать вопросы и возражений не избежать. Собственник должен подготовить ответы на наиболее вероятные вопросы, ведь от презентации дома зависит немало. Если владелец не сможет обосновать стоимость и противостоять напору покупателей по поводу мелких недостатков, продать недвижимость настолько выгодно, как это ожидалось, вряд ли удастся.
Помощь агентств недвижимости
Если собственник частного дома сомневается в своих силах или попросту не имеет времени заниматься его продажей, можно обратиться к специалистам в агентство недвижимости. Это несет за собой дополнительные финансовые траты, но избавит владельца от многих проблем и всё будет сделано правильно.
Доверяя агентству процесс совершения сделки, между ним и собственником дома обязательно составляется договор, в котором указываются условия сотрудничества и предоставляемые посредником услуги. К ним относится следующее:
Участие частных риэлторов
Если владелец дома не может заниматься подготовкой и продажей самостоятельно, но хочет сэкономить на услугах посредников, то он может обратиться к услугам частного риэлтора. Такие специалисты берут меньший процент комиссионных, но при этом выполняют ту же работу, что и агентства.
Несмотря на то, что услуги таких посредников стоят меньше, в случае возникновения проблем во время оформления сделки или после её окончания, частные риэлторы не несут никакой ответственности и привлечь их к ответу практически невозможно. У таких специалистов может не быть официального офиса, а у некоторых нет даже юридического документа, который разрешает им проводить сделки с недвижимостью. Этим и обусловлена более низкая стоимость услуг. Нередко между частным риэлтором и собственником дома не составляется даже договор, то есть они сотрудничают по устной договорённости, что опасно для владельца недвижимости.
Несмотря на вышесказанное, среди частных риэлторов есть профессионалы, которые сделают всё не хуже агентства и без мошенничества, от которого никто не застрахован даже заключая договор с агентством.
Подготовка документов
Чтобы продать дом, нужно сделать не только предварительную подготовку объекта недвижимости, но и собрать необходимые документы:
| Наименование документа | Примечания |
|---|---|
| Паспорт собственника | Оригинал и копия |
| Свидетельство прав собственности | Или иной правоустанавливающий документ (завещание, дарственная) |
| Кадастровый паспорт | Оформляется на основании технического паспорта при регистрации прав собственности |
| Справка из на недвижимость | Можно оформить в регистрационной палате |
| Выписка из домовой книги | Оформляется в миграционном центре по месту нахождения |
| Письменное согласие второго супруга на оформление сделки | Обязательно заверяется нотариусом. Нужно только в том случае, если дом является совместно нажитым |
| Разрешение органов опеки | Если собственником дома или доли в нём – несовершеннолетний |
| Справка об отсутствии задолженности по уплате налогов | Необязательный документ, но покупатель вправе потребовать его предъявить |
| Справка о том, что нет задолженности по коммунальным платежам | Можно оформить в управляющей компании, которая обслуживает дом |
Подготовка дома
Помимо формальной части процесса продажи, на то, насколько быстро найдётся покупатель, влияет и общее впечатление о продаваемом доме. Этот же фактор влияет и на стоимость недвижимости. Плохо, если свой дом и участок, на котором он расположен, имеет заброшенный вид или напоминает склад ненужных вещей. Перед тем, как приглашать оценщиков и потенциальных покупателей, объект недвижимости желательно привести в опрятный вид.
Под опрятным видом имеется отсутствие на фундаменте растительности, исправные краны, замки, окна и двери, отсутствие потёков на стенах и рабочие лампочки. Покупатели наверняка захотят проверить, работает ли электричество. Желательно проветрить помещение, чтобы избавиться от неприятных запахов, и снять паутину. Внутри помещения не должны быть загромождены, чтобы не создавалось впечатление маленького пространства.
Участку стоит уделить внимание, даже если он небольшой. Например, если в доме долгое время никто не жил, территорию следует очистить и при необходимости сделать лёгкий косметический ремонт дома снаружи.
Оценка недвижимости
Оценка недвижимости – один из основных этапов, к которому стоит отнестись предельно внимательно. От него зависит, насколько быстро и выгодно будет продан дом. Если цена будет завышена, никто не захочет купить то, что можно найти по более адекватной стоимости. Устанавливать цену на своё усмотрение нельзя. Этим должны заниматься специалисты, имеющие лицензию на такую деятельность.
Для определения стоимости объекта недвижимости необходимо пригласить независимых экспертов. Они тщательно осмотрят дом и участок, на котором он расположен, а после составят акт, в котором будет указана примерная цена. На неё влияет регион и местонахождение дома, расстояние от города, и наличие транспортны развязок. Также важно наличие и исправность коммуникаций, площадь дома, насколько он пригоден для проживания, в каком состоянии находится, из какого материала построен, экологическое состояние местности и множество иных факторов.
Дом, отапливаемый дровами, будет стоить дешевле. Отсутствие коммуникации, например, горячей воды, канализации или электричества, будет снижать стоимость. Будет учтена и территория, на которой построен дом: её площадь, пригодна ли она для сельскохозяйственных работ и т.д.
Налог с продажи дома
Можно выделить некоторые основные нюансы относительно налогообложения сделки купли-продажи частного дома:
- составляет тринадцать процентов от суммы, за которую он был продан и которая указана в договоре;
- С 1 января 2016 года минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет;
- Если собственник владел домом менее 5 лет (3 лет до 2016 года), сумма налога будет высчитана из стоимости, которая превышает один миллион рублей. Если недвижимость продана менее, чем за миллион рублей, налог не изымается;
- Если владелец был собственником более пяти лет (трех лет до 2016 года), он освобождается от уплаты налога в полном объёме;
- Если право собственности было получено собственником по наследству или по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты пожизненного содержания с иждивением – тогда минимальный предельный срок равен 3 года;
- Независимо от того, уплачивается налог или нет, после оформления сделки нужно обязательно подать налоговую декларацию. Сделать это нужно как можно быстрее.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Продажа дома и участка земли, на котором он находится, должна проводиться с соблюдением правил и требований закона. Главное, о чем никогда не стоит забывать желающим продать или купить дом или землю, — это то, что дом и земельный участок под ним и прилегающий к нему, неотделимы. Нельзя продать или купить одно без другого, так как это противоречит здравому смыслу и правилам.
Важным этапом в оформлении купли-продажи дома считается оценка объектов, подлежащих отчуждению. От того, насколько правильно оценены продаваемые объекты, зависит выгодность сделки для обеих сторон.
Оценку может произвести сам продавец, исходя из личного опыта и информации из различного рода источников. Однако если продавец сомневается в своих силах, лучше воспользоваться услугами организаций, занимающихся оценкой.
Документы
Необходимые бумаги для оформления сделки:
- паспорт гражданина РФ;
- документы, подтверждающие права продавца на законность владения недвижимостью и землей;
- государственная регистрация права собственности на дом и землю (свидетельства), подтверждающая принадлежность объектов именно продавцу;
- технический паспорт дома и паспорт на сопутствующие строения, если таковые имеются;
- согласие супруга(и) продавца на совершение продажи. Необходимо только в том случае, если продаваемые объекты нажиты совместно в браке;
- согласие иных собственников. Если дом с земельным участком находится в совместной собственности, необходимо нотариально заверенное согласие на отчуждение всех остальных владельцев;
- кадастровый паспорт участка земли;
- справка из налоговых органов, гарантирующая отсутствие долгов по налогам на землю и недвижимость;
- выписка из ЕГРП.
Для покупателя главным моментом в принятии решения о покупке дома и земли, а также обсуждения цены за указанные объекты, считается отсутствие-наличие обременения. Выписка из ЕГРП достоверно покажет, есть ли обременение на объекты.
Предварительный договор
Для предварительного обсуждения деталей и удобства стороны могут составить предварительный договор. В нем содержатся все основные условия, на которых участники сделки хотели бы ее заключить. Последующее заключение основного документа купли-продажи происходит на базе предварительного.
Основные пункты:
- значимые условия осуществления сделки;
- условия, касающиеся непосредственно предмета сделки;
- период времени, отведенный сторонами на заключение основного договора.
Основной договор и передача денег
Основанием считать осуществление купли-продажи дома с земельным участком состоявшимся выступает договор. Он заключается между заинтересованными сторонами и обязательно подписывается ими. При обоюдном желании можно заверить его у нотариуса, но это не обязательно. Обязательные положения такого документа:
- Наименование;
- Дата и место заключения;
- Перечень всех объектов, которые охватывает договор с указанием характерных признаков;
- Сумма сделки (цена продажи);
- Любые дополнительные условия, оговоренные и принятые сторонами, и не противоречащие законам РФ.
Договор купли-продажи дома с земельным участком составляется в 3 экземплярах:
- первый — для продавца;
- второй — для покупателя;
- третий — для последующей регистрации права собственности.
Непосредственную передачу указанного в договоре имущества правильнее оформить отдельным актом передачи.
Передача денег может осуществляться несколькими путями:
- наличными средствами;
- по безналичному расчету.
Если безналичный расчет подтвердить легко, то передачу наличных средств лучше выполнить при свидетелях или оформить соответствующим документом, устанавливающим факт передачи денежных средств (расписка).
Окончательно совершенной и законной сделка купли-продажи дома с земельным участком считается после осуществления государственной регистрации. Для этого необходимо написать заявление и представить собранный пакет документов, в который входят:
- все перечисленные документы для оформления купли-продажи дома и земельного участка;
- договор купли-продажи, уже подписанный обеими сторонами;
- акт передачи, при условии его оформления.
Кроме того, придется оплатить государственную пошлину за совершение регистрации. Квитанция обязательно должна прилагаться к переданным в регистрирующий орган документам.
После принятия документов сотрудник Росреестра выдаст расписку об их получении. Участникам сделки остается только дождаться регистрации, которая производится в срок максимум 10 суток. По истечению срока покупатель может явиться за свидетельством о государственной регистрации права.
Нюансы, которые следует знать
Существуют моменты, которые покупатель или продавец может упустить из виду:
- Если продавец владел продаваемой недвижимостью менее 3 лет, то после ее продажи придется заплатить налог ставкой 13%. Однако и право на получение вычета также имеется (не более 1 млн.руб.).
- Покупателю не стоит забывать, что с момента приобретения дома и земельного участка и его государственной регистрации, он становится плательщиком соответствующих налогов.
- Несоблюдение рекомендаций по сбору документов может кончиться плачевно, особенно для покупателя. Например, если продавец не представил письменного, нотариально заверенного согласия иных собственников на продажу объектов, сделку купли-продажи в последующем они смогут легко оспорить в суде.
- Если кто-то из участников сделки не уверен в своей правовой грамотности, лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов.
Таким образом, купля-продажа дома с земельным участком – серьезная и ответственная сделка. Для оформления договора необходимо собрать все документы и договориться об основных условиях. После подписания договора и акта передачи имущества сделку нужно зарегистрировать соответствующим образом.
Дело в том, что выставляя на продажу земельный участок с домом (документы для этой сделки вам предварительно придется собрать), собственник получит рыночную цену за землю, которая обычно значительно выше кадастровой. Если ЗУ не в собственности – плату за него взимать с покупателя недопустимо. Сколько стоит оформление купли-продажи дома с земельным участком мы также будем рассказывать.
Подготовка
Оформленный в собственность надел требуется размежевать, установив границы и согласовав их с соседями. Без межевания продать дом с участком можно, но это снизит его покупательскую способность.
Кроме этого следует полностью собрать документы при продаже дома и земельного участка. Если земля в собственности – документы на неё собираются отдельно от документации на строение.После предварительной подготовки , можно приступать к поиску покупателей. Для этого можно обратиться в компанию, работающую на рынке недвижимости, а так же – заняться поиском покупателей самостоятельно. Однако следует учесть, что нужно сделать выбор, так как оформив контракт с риэлтерской компанией, граждане не вправе осуществить продажу без её участия – сделку потребуется проводить через риэлторов, выплачивая оговоренную в договоре сумму комиссионных. В противном случае – может возникнуть прецедент для судебного спора.
Документы при продаже дома и земельного участка
С самого начала, еще до заключения сделки, вам потребуется знать перечень документов для продажи дома с земельным участком.
Участие недвижимости в имущественной сделке требует наличия следующих документов:
- правоустанавливающая документация;
- правоудостоверяющая документация;
- технический паспорт строения;
- кадастровый паспорт дома и участка;
- справка об отсутствии ареста и залога;
- выписка о имеющемся или отсутствующем обременении.
Без обозначенных документов продажа дома с земельным участком не допускается.
Если земля не оформлена в собственность – сведения об участке и форме собственности ЗУ указываются в свидетельстве о собственности на дом, так как земля следует судьбе капитального строения.
Эта документация потребуется при регистрации купли-продажи в Росреестре. Она прилагается к заявлению, совместно с договором имущественной сделки и квитанцией об уплате государственной пошлины.
Составление предварительного договора (ПДКП)
Образец типового предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком
Главное в процедуре передачи прав – составление гражданско-правового договора купли-продажи. До его составления требуется провести предварительные действия, заключив предварительный договор купли продажи дома с земельным участком (бланк ПДКП можно скачать ниже или в конце статьи). Стороны обговаривают условия сделки и подтверждают договорённости составлением официального документа.
Сведения, вносимые в положения ПДКП должны соответствовать тем, которые будут внесены в основной договор.
Лица, представляющие контрагентов сделки, так же должны идентифицироваться по всем документам. Исключение составляют представители интересов той или иной стороны, действующие на основании нотариально удостоверенной доверенности.
По этому договору покупатель вносит задаток (ст. 380 ГК РФ) или авансовый платёж (ст.487 ГК РФ). Отличие этого вида процедур в том, что в случае рассогласования сделки, аванс возвращается в полной мере и без переплат. Задаток регламентирован следующими нормами:
- Если сделка отменяется по инициативе покупателя, задаток остаётся у продавца.
- Если сделку отменяет продавец – он возвращает деньги в двойном размере.
При заключении последующего основного договора задаток так же выступает авансовым платежом и учитывается при взаиморасчётах. При оформлении этого документа следует отдельно указать характеристики дома и земельного участка.
Если ЗУ в собственности – приложить пакет документации в виде ксерокопий – отдельно на дом и на участок.
Следует знать, что статус ПДКП допускает только снятия объекта с торгов и зарезервировать за потенциальным покупателем. Он ориентирован на последующее составление и заключение основного договора.
Так как ПДКП не подлежит внесению в учётные записи Государственного кадастра недвижимости (ГКН) – на основании его заключения ни в коем случае недопустимо вносить полный платёж за недвижимость. Иначе право собственности останется за продавцом, а перечисленная оплата за недвижимость перейдёт ему же, изъять которую окажется более чем сложно даже в судебном порядке.
Порядок оформления купли-продажи дома с земельным участком
В предварительном договоре указывается срок и условия проведения сделки, которым контрагенты обязаны следовать. Соответственно в назначенный день таковые встречаются в офисе юридической компании или риэлтерской фирмы. Если они решили составить договор самостоятельно – место выбирается по усмотрению.
Оценка недвижимости
Оформление купли-продажи дома с земельным участком предусматривает предварительную оценку имущества .
Предварительно проводится оценка жилого дома и земельного участка, стоимость которых указывается порознь при оформлении соответствующего пункта в положении о предмете договора. Затем она суммируется и из неё вычитается сумма уплаченного по ПДКП, аванса (задатка). Отдельным подпунктом указываются сведения о планирующемся сторонами способе передачи денег:
- безналичным перечислением;
- наличными, под расписку и при свидетелях;
- через банковскую ячейку.
У покупателя должен остаться документ, подтверждающий передачу денег – в виде чека или расписки.
Анализ правоустанавливающих документов
При оформлении имущественной сделки особое внимание следует уделить анализу правоустанавливающей документации на дом и земельный участок. К таковым может относиться один документ, если имущество переходило в результате возникновения прав:
- купли-продажи дома с ЗУ;
- мены иного объекта недвижимости на дом с ЗУ;
- получения таковых в дар или по наследству.
В таком случае продавец предъявляет договор перехода прав, что констатирует его правоспособность как лица, выставляющего принадлежащий ему объект на торги.
Если участок приобретался или приватизировался без наличия капитального строения , а дом был построен впоследствии – потребуется предъявить отдельные правоустанавливающие документы.
То же – если приобретался жилой дом, а земля приватизировалась после его приобретения . К числу правоустанавливающих документов могут относиться выписка из решения суда или свидетельство о наследовании недвижимости.
Как правильно оформить договор купли-продажи дома с земельным участком?
В договоре купли-продажи дома с земельным участком (образец можно скачать ниже или в конце статьи) предмет формулируется на основании правоустанавливающего документа продавца. Далее следуют положения, которые определяют права и обязанности сторон, а так же – их ответственность, неисполнение которой приводит:
- к штрафным санкциям;
- начислению пени за просрочку платежа;
- к расторжению сделки.
Существенным условием договора, кроме прочего, является положение о действии сторон в ситуации форс-мажора. Так же – причины, допускающие расторжение договора по согласию сторон или в одностороннем порядке через суд (ст. 450 ГК РФ). Допускается включение пунктов, которые предусматривают любые предпочтения контрагентов, если они отражают обстоятельства дела и регулируют проведение процедуры надлежащим образом.
Договор купли-продажи составляется в трёх экземплярах и подписывается сторонами . Одна или обе стороны могут воспользоваться услугами посредников, что не снижает правоспособности сделки. Допускается нотариальное удостоверение документа.
Теперь мы знаем как составить договор купли-продажи дома с земельным участком, далее его необходимо зарегистрировать.
Регистрация. Где его оформить?
После заключения договора, буквально в самом конце процедуры продажи дома с земельным участком, стороны отправляются в Многофункциональный центр (МФЦ), где проводится регистрация имущественных прав, с внесением сведений в учётные кадастровые записи.
Здесь нет ничего особенного : приходите вместе с покупателем/продавцом в МФЦ со списком документов выше и деньгами для оплаты госпошлины.
Сколько стоит оформление купли-продажи дома с земельным участком?
Регистрация требует оплаты госпошлины при продаже дома с земельным участком в сумме 2 тысячи рублей , за исключением случаев нотариального удостоверения сделки.
Стоимость оформления сделки в риэлтерской компании регионального центра составляет фиксированную базовую сумму 50-90 тысяч рублей.
К ней прибавляются дополнительные начисления и комиссионные за различные виды юридических услуг. Некоторые компании, особенно в городах федерального значения, отдают предпочтение процентной ставке, которая может составлять 0,5-1% общей стоимости дома с участком .
Если поиск покупателей производился собственником недвижимости – допускается обращение в юридическую фирму, услуги которой в регионах составляют 5-7 тысяч рублей
Совершить продажу дома и земельного участка, который к нему прилегает можно по определенным правилам и требованиям закона. Важно помнить тем, кто хочет купить или продать дом либо землю, что дом и участок замели под ним и прилегающий к нему – единое целое. Невозможно продать или купить что-либо отдельно. Во-первых, это не логично, а во-вторых противоречит закону.
Как оформить продажу дома с земельным участком
Чтобы оформить продажу дома с земельным участком у владельца должны иметься все бумаги, указывающие то, что он владелец недвижимости. Копии не считаются, должны быть оригиналы.
Для безопасности сделки вносится аванс и происходит заключение предварительного договора
, который обязательно заверяется у нотариуса.
В нем отражается: когда будет завершена сделка, в какой форме и каком размере вносится оплата, гарантийная сумма. Она будет приблизительно 5% от стоимости.
Если покупатель передумал, деньги остаются у продавца. Если сделка прерывается по вине владельца, то аванс он возвращает и выплачивает штраф, равный такой-же сумме.
Полную и авансовую оплату допускается платить как наличкой, так и банковским переводом, в случае, если рассчитываются физические лица. Аванс отдается в наличной форме и при нотариусе, а вот окончательную оплату лучше производить в безналичной форме.
Расчет проводится тремя способами:
- Перечисляются средства со счета покупателя на счет продавца.
- Вносится наличка в национальной валюте на текущий счет.
- При помощи нотариуса. Он выступает в роли гаранта, сначала покупатель делает перечисление средств на его счет, а затем нотариус переводит их продавцу. Но за эту услугу придется дополнительно платить.
Самый распространенный способ – оплата наличными. В договоре указывается какая сумма передается, в каком эквиваленте и каким способом производится перерасчет. Такой способ рискованный. Поэтому удобнее использовать услуги кассира. Он при помощи оборудования пересчитает деньги и проверит настоящие они или нет. Можно воспользоваться банковской ячейкой, где оставить нужную сумму, а в договоре с банком отразить все возможные условия допуска к ней третьих лиц.
Порядок продажи дома с земельным участком
Чтобы сделка прошла безопасно, можно нанять юриста. Он будет сопровождать ее, следить за порядком прохождения оформления. Кто оплатит его услуги, решают сами стороны. Законодательством не установлено, что обязательно нужно пользоваться услугами нотариуса.
Можно решить вопрос и самостоятельно!
Ниже рассмотрим, где и каким образом оформлять договор, оценивать дом, вносить/получать залог или задаток и т.п.
Покупатель может и имеет полное право проверить все документы на недвижимость и ее историю лично. Обязательно заверить договор нотариально и зарегистрировать, что права на собственность передаются покупателю.
В договоре предварительного типа указываются сороки и условия сделки. В назначенный день обе стороны являются в юридическую компанию или риэлтерскую фирму. Если договор будет составляться самостоятельно, то о встрече стороны договариваются сами.
Оценка недвижимости
Данная процедура при продаже дома с земельным участком обязательна.
Продавец может установить верную цену, опираясь на стоимость подобной недвижимости, которую можно найти ив интернете.
Можно воспользоваться услугами оценщика. Тогда владельцу выдадут официальный документ, содержащий отчет и анализ рынка.
На оценку влияют следующие факторы:
- Где находится недвижимость;
- Материал постройки;
- Коммуникации: имеются или нет;
- В каком году построена;
- В каком состоянии дом;
- Имеются ли другие объекты на участке;
- Качество земли.
Где оформить договор купли продажи дома
Когда продажа дома подходит к концу стороны должны явиться в МФЦ и зарегистрировать имущественные права, а также внести в кадастровые записи учетные сведения.
Внимание! В соответствии с порядком, с собой нужно брать требуемые документы и средства для оплаты государственной пошлины (о ее суме см. ниже)!
Документы для оформления купли продажи дома
Список требуемых бумаг:
- Документы, устанавливающие право на собственность;
- Тех. паспорт;
- Выписка из домовой книги;
- Согласие лиц, которые зарегистрированы на то, что они должны покинуть дом в требуемые сроки;
- Подтверждение, что налоги уплачены и заложенностей нет;
- Выписка из ЕГРП;
- Кадастровый паспорт на землю.
Если нужно:
- Согласие супруга, которое заверено нотариусом;
- Разрешение, выданное органами опеки и попечительства.
Анализ правоустанавливающих документов
Это делается, чтобы установить законность владения, пользования и распоряжения недвижимостью владельцем.
Для быстрой продажи и облегчения регистрации перехода прав к новому владельцу, у продавца в наличии должны быть все документы подтверждающие, что он полноправный владелец. Если дом не проходил регистрацию в кадастровой палате или он построен самовольно – пройти регистрацию стоит. Без данных документов стоимость дома будет ниже и продаваться он будет дольше.
Документ подтверждающий права на владение домом - свидетельство о праве собственности. Он может отсутствовать, если дом перешел в собственность к действительному владельцу до появления системы регистрации.
Предварительный договор
Он заключается чтобы было удобно и это правильно. В нем отражаются все условия, которые подходят обеим сторонам. Основной договор заключается, опираясь именно на него.
Составление договора и передача денег
Договор купли-продажи дома с земельным участком составляется в письменном виде и подписывают его обе стороны. Если хочется, можно заверить его нотариально, но это вовсе не обаятельно.
В нем должны быть:
- Название договора.
- Когда был заключен и место.
- Что является предметом договора.
- Признаки идентификация на каждый отчуждаемый объект: где он находится, его инвентаризационный номер, площадь, данные о его регистрации.
- Сумма договора. Указывается как вся, так и на каждый объект в отдельности.
- Дополнительная информация, условия.
Лучше оформить передаточный акт на имущество отдельно, но в договоре указать, что он является данным актом и подтверждает, что имущество было передано.
Когда деньги будут переданы, желательно дабы покупатель потребовал у продавца расписку о том, что деньги он получил.
Когда расчёт окончится, стороны подпишут договор приема-передачи имущества, а также соответствующий акт.
Регистрация договора купли продажи дома, кто оформляет
Сделка будет завершена после государственной регистрации. Для этого потребуются такие бумаги:
- Те же что и для купли-продажи;
- Договор купли продажи с подписями продавца и покупателя;
- Акт передачи.
Регистрация облагается государственным налогом – госпошлиной, которую нужно оплатить . К документам, передающимся в регистрационный орган прилагается и квитанция об оплате.
Когда документы будут получены, сотрудник Росреестра выдаст расписку об этом. В течении 10 дней регистрация договора купли продажи дома будет окончена, а новый владелец получит свидетельство.
Сколько стоит оформление документов при покупке дома
Регистрация облагается государственной пошлиной равной 2000 рублей, в случае продажи дома с земельным участком.
За юридические, а также дополнительные услуги нужно платить комиссионные. Некоторые компанию предпочитают процентную ставку, равную 0,5-1% от общей стоимости дома, а также участка.
Если владелец жилья искал покупателей сам, то можно обращаться в юридическую фирму, ее услуги стоят 5-7 тысяч рублей. Так что учитывайте стоимость оформления документов при покупке дома.
Кто должен оплачивать расходы
Расходы на покупку дом соответственно оплачивает сам покупатель. Все необходимые ему документы он получает сам за свой счет. А продавец соответственно тратится на бумаги, требуемые для продажи дома. То есть, у каждой стороны в этой операции есть свои траты, которых не избежать, и они являются обязательными.
Налоги
Заключая договор купли продаже, физически лица совершают следующие платежи:
- Госпошлина – 1%;
- Сбор на пенсионное страхование, который является обязательным-1%;
- 0% – при владении недвижимостью более 3-х лет;
- 5% (резиденты, 15-17% для нерезидентов) – без продаж другой недвижимости за год и владение ею меньше 3 лет.
Данные платежи исчисляются от стоимости объекта имущества, являющегося недвижимым, которая указана в договоре.
Также сделка облагается государственной пошлиной. Для граждан она равняется 6000 рублям, для юридических лиц – 66 тысяч рублей.
Кстати, иногда гораздо выгоднее подарить вашу собственность, вместо продажи. Прочтите: . ⇐
Иначе как бы не прогадать свою выгоду!
Нюансы
Есть определенные моменты, которые продавец и покупатель могут не заметить:
- Покупатель иногда забывает, что как только он становится полноправным владельцем дома, ему нужно платить налоги.
- Нужно обязательно собирать соблюдать все рекомендации, касающиеся документов. Покупателей не проверивший тщательно документы на собственность продавца, может пожалеть об этом.
- Если любой участник сделки не уверен в правовой грамотности, лучше прибегнуть к помощи юриста или могут быть плохие последствия.
Учтите это все, особенно касается покупателей. И не важно дом покупается или квартира. Можно попасть в руки мошенников.
В заключение, особо отметим, что покупка или продажа дома с земельным участком – сложная операция, в которой не всегда просто разобраться самостоятельно. Чтобы оформить договор нужно собрать документы нужные для оформления купли продажи дома и обговорить главные условия. Когда будет подписан договор, а также акт о передаче имущества, сделка должна быть зарегистрирована как положено.