Что такое девелопер и чем занимаются девелоперы. Что такое девелопмент и кто такой девелопер

Само слово девелопмент - development n в его первичном значении переводится как развитие (Общая лексика. Мюллер (EN-RU), Ахманова (EN-RU)).

Девелопмент означает развитие недвижимости - проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

Девелопер - предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости (девелопмента), для чего он выступает в качестве:

приобретателя земельного участка под застройку;

организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), управляющих недвижимостью (при необходимости);

финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.

Девелопер - это тот, кто возглавляет строительство, управляет им, беря на себя риски. Главная задача девелопера состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта.

Девелопмент - это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В принципе, девелопментом является не только строительство и реконструкция, но и ремонт здания или помещения - в том случае, если он повышает цену продажи или арендную ставку. Такой девелопмент называется реновация.

Девелопмент - это процесс реализации проекта. Девелопментом занимаются компании, которые инвестируют средства в строительство и/или руководят данным процессом.

В мире уже давно признано, что управление проектами - особая область менеджмента, применение которой дает ощутимые результаты. Профессионалы в этой области высоко ценятся (в США это третья по средней величине оплаты профессия после юристов и врачей), а сама методология управления проектами стала фактическим стандартом управления на многих тысячах предприятий и применяется в той или иной степени практически во всех крупных корпорациях. В прошлом году приняты стандарты управления проектами ANSI, разработан проект стандартов управления проектами ISO 10006.

Проект - это временное предприятие, предназначенное для создания уникальных продуктов или услуг. «Временное» означает, что у любого проекта есть начало и непременно наступает завершение, когда достигаются поставленные цели, либо возникает понимание, что эти цели не могут быть достигнуты. «Уникальных» означает, что создаваемые продукты или услуги существенно отличаются от других аналогичных продуктов и услуг.

В строительстве Проектом часто называют строительство или реконструкцию определенного объекта. Хотя, нередко проект заканчивается без каких-либо строительных работ. Так, например девелоперская компания может создать юридическое лицо, приобрести на него земельный участок или помещение/здание и оформить разрешительные документы на проведение строительных работ. После чего «проект» может быть продан, в результате чего “девелопмент” не состоится.

Управление проектами - это приложение знаний, опыта, методов и средств к работам проекта для удовлетворения требований, предъявляемых к проекту, и ожиданий участников проекта. Чтобы удовлетворить этим требованиям и ожиданиям, необходимо найти оптимальное сочетание между целями, сроками, затратами, качеством и другими характеристиками проекта.

Девелопмент недвижимости - это многоэтапный процесс, который может быть рискованным, длительным и сложным в современных условиях. Существует много препятствий, которые могут появиться на пути развития недвижимости. Такой процесс может занять годы для того, чтобы довести проект от начальной стадии планирования до стадии завершения строительства. Проекты по девелопменту недвижимости также могут быть весьма прибыльными инвестиционными возможностями.

Понятие

В последние годы появилась новая концепция в экономической терминологии - деятельность в области девелопмента объектов недвижимости. Развитие данной отрасли относится к предпринимательской деятельности, которая связана с изменениями в существующих зданиях, структурах или земельных участках, что ведет к увеличению их рыночной стоимости.

Девелопмент - это вид бизнеса, который связан с созданием, реконструкцией либо изменением имеющегося объекта собственности либо земли в сфере строительства многоэтажных домов, торговых, офисных, производственных и складских помещений, в целях получения дохода от роста их цены.

Концепция

Трудность улучшения развития строительной отрасли привела к расширению научных и прикладных исследовательских работ в области разработки и внедрения новых форм, способов и систем управления объектами недвижимости в целях увеличения конкурентоспособности и продуктивности их деятельности.

Одной из таких форм является девелопмент. Развитие девелопмента в Российской Федерации - это относительно новый вид бизнеса, появившийся в результате тенденций рыночной экономики из смежных областей бизнеса в сфере недвижимого имущества, инвестиций и строительства.

Как считают деятели российской экономической науки Мазура И. И., Шапиро В. Д., которые занимались исследовательскими работами в области управления и развития недвижимым имуществом, девелопмент - это особенный процесс и тип профессиональной деятельности (бизнеса), который связан с высококачественной трансформацией недвижимого имущества с целью прироста его стоимости.

Девелопмент - это процесс, посредством которого достигается высококачественное изменение недвижимого имущества.

В итоге главными признаками развития являются конкретные качественные показатели, т. е. базовая трансформация и повышение цены недвижимого объекта, а также продуктивность и рентабельность инвестиций.

С другой стороны, развитие также выступает в качестве системы управления процессом создания и развития недвижимого имущества, в результате чего изменяются его физические, финансовые и юридические характеристики.

Изменение объекта недвижимого имущества во время разработки происходит таким образом, что его цена возрастает в несколько раз.

В итоге физические процессы развития обеспечивают возникновение новых потребительских свойств объекта, которые соответствуют меняющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть как кардинальными, так и не особо видимыми снаружи. Однако они постоянно являются необходимым признаком развития, нужным условием для увеличения финансового эффекта использования недвижимости.

Объекты имущества меняются во времени в процессе разработки таким образом, чтобы соответствовать требованиям общества.

Финансовые процессы развития реализуются в виде роста цены собственности в результате внесенных физических изменений. Одновременно повышение цены не обеспечивается никакими физическими изменениями, а лишь теми, которые отвечают требованиям рынка и потребностям его клиентов.

Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, и тем выше эффективность развития.

Продуктивность развития станет выше, если она будет соответствовать потребностям клиентов.

По своей структуре компания может быть многопрофильным инвестиционно-строительным концерном или холдингом, имеющим сложную развитую систему, которая состоит из нескольких организаций, любая из которых занимает свое место в определенной иерархии и имеет свою собственную цель.

Необходимо подчеркнуть, что не все организации, которые участвуют в процессе создания и реализации инвестиционного и строительного проекта, входят в структуру (систему) девелоперской компании.

Они могут быть муниципальными и частными компаниями, которые участвуют на определенных этапах осуществления проекта. Но чем больше они будут включены в данный инвестиционно-строительный холдинг и подпадать под общее управление компанией по развитию, тем продуктивнее будет работать эта компания. При этом данные фирмы будут выполнять определенные функции управления, организации, мотивации, контроля и т. д.

Девелопмент представляет собой новый тип предпринимательской деятельности, связанный с реставрационными, инженерными, строительными и другими работами. После завершения этих работ происходит качественное изменение свойства и увеличивается стоимость объекта недвижимости.

Отличия российского от зарубежного девелопмента

Главное отличие заключается в том, что западное развитие основано на схеме необходимости создания объекта недвижимости, которая строилась на маркетинговых исследованиях. В нашем государстве инвестиционный проект разрабатывается для определенного земельного участка, который доступен для проекта.

Девелопмент недвижимости в России подразумевает, что наши компании еще пока не могут соперничать с зарубежными, но эта доктрина становится все более популярной из-за развивающейся системы городского планирования и европеизации современного общества. Роль девелоперов становится все более осязаемой. Они могут организовывать основополагающие изменения. Преобразования производятся по-различному. Девелоперы - это бизнесмены и специалисты широкого профиля: в области права, денег и строительства. В России их немного, а цена их услуг достаточно высока.

Задачи девелопмента

Центральной задачей девелопмента и управления недвижимостью является максимизация дохода по объекту недвижимости. Источником этого дохода является добавленная стоимость, которая была создана в процессе осуществления проекта как разница между стоимостью объекта и стоимостью проекта.

Тут деятельность девелопера обязана быть ориентирована на максимизацию ценности выполненного объекта и минимизацию издержек.

Главные цели профессионального девелопмента недвижимости:

Эффективная организация процесса утверждения проекта с госструктурами.
Эффективная организация работы с подрядными организациями, а также привлечение надежных подрядных организаций с минимизацией цен и временем осуществления проекта при помощи контрактных торгов. Одним из принципиальных инструментов совершенствования управления строительной частью (реализацией) проектов развития является привлечение профессиональных менеджеров проектов со знанием строительных технологий.
Эффективная организация проектного финансирования средств - формирование экономически действенного и отлаженного механизма выделения финансовых ресурсов, который включает сочетание разных источников поступления средств и изменение соотношения между ними по мере продвижения проекта.

Источниками денежных ресурсов для проектов девелопмента являются: собственный капитал, прямые финансирования, заемные средства (включая банковские кредиты, фонды).

Любой из этих источников имеет свои достоинства и недостатки. В итоге собственные средства девелопера обычно составляют наименьшую долю в общем объеме выделения финансовых средств на проект.

Главным источником выделения финансовых средств проекта на этапе строительства являются заемные средства и средства от прямых источников финансирования, при всем этом доля последнего увеличивается по мере окончания проекта. Девелопер обязан уметь сочетать эти источники по мере продвижения проекта, избегая лишней зависимости проекта от выделения финансовых средств из кредитных средств и минимизируя плату за привлеченные денежные ресурсы.

4. Эффективная организация продажи (сдачи в аренду) объекта, которая создается с привлечением специализированных брокерских компаний. Повышение возможностей работы отделов продаж за счет использования разных способов организации продаж включает: работа через Интернет, применение социальных сетей, продажа на местах.

Принципы

Одним из главных принципов основ девелопмента недвижимости является создание мощной команды консультантов, которые будут работать на различных этапах проекта - от маркетинговых работ до реализации этапа эксплуатации объектов строительства. Привлечение таких профессионалов недешевое, но, как показывает опыт, оно выгодно.

На каждом шаге разработки проекта следует выделить главные моменты, с удачной реализацией которых можно ждать успешного результата всего проекта. Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы:

в каком секторе рынка сейчас есть незаполненные ниши и будут ли они сохраняться в будущем;
какой более возможный уровень цен на продажу построенной площади;
какой прогноз рентабельности проекта;
какой уровень конкурентной борьбы в определенном секторе;
вероятные риски и методы их сокращения.

Исследование рынка недвижимого имущества позволяет найти имеющийся баланс спроса и предложения в разных секторах и тем самым выявить незаполненные ниши, в которых имеется недостаток определенных областей.

Изучение цены реализации и цены строительства позволяет найти сектора, в которых эффективность осуществления проекта развития будет максимальной.

Огромное внимание в исследовании следует уделить прогнозам этих характеристик, так как положение дел на рынке постоянно меняется. Исследование также должно содержать изучение работы конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон.

Виды

Обычно принято различать два главных типа девелопмента: fee-development и speculative development.

Fee-development - это тип строительного бизнеса, в котором компания-девелопер не является обладателем объекта, который строится, а только занимается чистым девелопментом без инвестиционных функций. Такой вид девелопмента несет наименьший риск.

Традиционное развитие на современном российском строительном рынке предполагает непременное участие девелоперских средств в инвестиционном и строительном аспектах.

Доля роли строительной компании в инвестиционных проектах колеблется в размере от 100 до 35-40 процентов.

Спекулятивный девелопмент является более трудным, чем первый вариант. Девелопер строит коммерческую недвижимость, предпринимая действия как основатель проекта. Финансовая схема больших проектов развития - это сложное сочетание собственных средств девелопера и привлеченных инвестиций: банковских кредитов и платежей от будущих арендаторов.

Высокая прибыль в рамках спекулятивного девелопмента сопровождается высокими рисками в случае отказа проекта. Спекулятивный девелопмент - это самая непростая форма отношений между участниками инвестиционного процесса на рынке недвижимого имущества, так как в одном проекте смешиваются недвижимость, строительный процесс, дизайн и чрезвычайно трудные банковские операции.

Кто такой девелопер?

Девелопер - это компания, которая создает объект и руководит этим процессом. Совокупность всех работ, которые выполняет девелопер, представляет собой комплексный инвестиционный проект в сфере недвижимости. При реализации проекта разработчик (он же девелопер) стремится минимизировать риски и повысить прибыльность. В некоторых случаях он может действовать только как исполнитель и получать фиксированную плату от клиента за свою работу. Если разработчик выступает инициатором проекта, то он вынужден принимать на себя все риски.

Девелопер - это профессионал в сфере недвижимости, который специализируется на создании новых или реконструкции существующих объектов, их успешном маркетинге и продаже. Эти сотрудники часто работают с партнерами, чтобы разделить риск и рабочую нагрузку, и они могут работать для крупных компаний, которые проводят девелопмент недвижимости в больших масштабах или используют развитие недвижимости в качестве одного инвестиционного инструмента в разнообразном портфеле.

Люди могут подойти к карьере девелопера с разных точек зрения. Девелоперы могут иметь ученые степени в области развития недвижимости, или исходить из функционирования в качестве агента по недвижимости, подрядчика или архитектора.

Работа в качестве девелопера недвижимости является очень сложной задачей. Разработчики должны иметь возможность оценить широкий спектр будущих вариантов событий и определить, будут ли они работоспособны и приемлемы. Он может посмотреть на пустой участок и найти в нем потенциал или совершить экскурсию по ветхому зданию и создать план для реконструкции и успешной продажи в будущем.

Девелоперы, как правило, работают в больших масштабах, участвуют в строительстве нескольких единиц, которые могут простираться на тысячи объектов.

Опыт работы в сфере недвижимости имеет решающее значение, так как девелопер должен хорошо знать рынок, чтобы понять, будет проект успешным или нет. Девелоперы также нуждаются в связях с местными органами власти, которые помогают им выполнять проекты, начиная от людей в офисе, которые могут предоставить рекомендации, чтобы помочь продвинуть проект до соратников по планированию в муниципальных органах, которые будут продвигать эти проекты.

Хороший застройщик также является частью более крупной команды. Девелопер должен сотрудничать с архитекторами, подрядчиками, ландшафтными дизайнерами, политиками, агентами по недвижимости и многими другими профессионалами, чтобы сопровождать проект от начала до конца. Девелоперы должны выбирать хорошие команды, организовывать их эффективно и управлять ими, удовлетворяя потребности проекта и членов команды, сохраняя контроль над общим развитием.

Многие застройщики выбирают определенную область специализации, такую как элитная жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, недвижимость среднего класса, жилье для малоимущих и так далее.

Девелоперы могут также расширять географические границы своих проектов. Например, девелопмент, который связан с элитным жилым рынком в Нью-Йорке, не обязательно будет столь же успешным в Миннеаполисе.

Этапы проекта

Проект девелопмента жилой недвижимости можно разделить на три этапа:

1. Ранняя стадия: на начальном этапе проект ориентирован на экспертизу, исследования и разрешения. Обычно это самая непостоянная по продолжительности часть. Инвестирование на данном этапе несет самые большие и разнообразные риски, потому что есть много неизвестных факторов. Некоторые из основных шагов на этом этапе включают следующие процедуры:

экологическая оценка;
обследования;
анализ рынка и технико-экономическое обоснование;
приобретение земли или обеспечение прав на покупку земли;
планы площадки, планы развития и планы строительства;
организация финансирования строительства;
улучшения инфраструктуры.

2. Средний этап (этап строительства): включает в себя строительство и улучшения построек. Так как предпроектные работы уже завершены, риски проекта на данном этапе значительно снижены, но окончательно не устранены. Некоторые из основных шагов на этом этапе включают процедуры:

привлечение финансирования строительства;
маркетинг проектов;
предварительный лизинг;
организация управления недвижимостью (если это не сделано во время предварительной разработки).

3. Заключительный этап (эксплуатация): является первым этапом жизненного цикла здания. Хотя риски, связанные с предварительной разработкой и строительством, могут быть устранены к этому моменту, состояние арендаторов по-прежнему находится под угрозой. Некоторые мероприятия на заключительном этапе включают следующие процедуры:

поиск покупателя, если это не сделано ранее;
постоянный маркетинг и лизинг;
определение стратегии удержания;
укрепление управления недвижимостью;
достижение стабилизации.

А если имеем дело с коммерческой недвижимостью?

Для того чтобы инвестиция принесла ожидаемую прибыль, нужно побеспокоиться о ее соответствующем размещении и продвижении на рынке. На данный момент в России задача осложняется тем, что конкуренция на данном рынке чрезвычайно высока. По данной причине развитие коммерческого недвижимого имущества более актуально, чем когда-либо.

Девелопмент коммерческой недвижимости имеет много преимуществ для финансиста. Главные из них:

поэтапное повышение цены торговых площадей, что позволяет им в скором времени перепродавать площади по более высокой стоимости;
возможность получать пассивную прибыль от аренды;
надежные инвестиции с наименьшим риском.

При любом варианте сам объект имеет некое значение, потому как по мере необходимости в любое время можно получить средства от его реализации.

Применение девелопмента в торговле

Принимая во внимание развитие девелопмента торговой недвижимости, можно выделить главные задачи, которые ставятся перед инвестором в данном случае.

Они включают:

маркетинговое изучение рынка для выявления конкурентов и поиска наилучших вариантов привлечения клиентов в торгово-развлекательный комплекс;
поиск оптимального участка для расположения торгового либо бизнес-центра с учетом потока людей;
разработка предполагаемого плана расположения торговых площадей (разделение на зоны).

Для торговых центров цена аренды зависит не только от площади помещения, но и от ее местонахождения - те точки, которые размещены поближе к входу либо в местах огромных толп людей, будут стоить дороже.

Время от времени также может понадобиться привлечение дополнительных инвестиций в стройку.

Складская недвижимость

Складская недвижимость сегодня является одним из привлекательных сегментов рынка российского девелопмента. До насыщения рынка еще далеко. Предложения качественных объектов незначительны. Спрос значительный. Доходность инвестиций составляет около 15-17%, а срок окупаемости - в пределах 4-5 лет. Реализацией проектов в девелопменте складской недвижимости занимаются как крупные девелоперы, так и средние.

Заключение

Таким образом, девелопмент - система экономических, организационных, правовых и физических отношений на рынке недвижимости. Реализация проекта в данной сфере есть возможность применения инноваций и получения доходности на основе их вложения.

Слово "девелопер" вошло в обиход участников столичного рынка недвижимости в 2000 году, когда оправившись от кризиса, он начал бурно развиваться. Девелоперами стали называть себя все - и инвесторы, и подрядчики, и компании, которым удалось зарезервировать за собой большие земельные участки.

При этом классический девелопмент или продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар в Москве практически не представлен. Эксперты объясняют это неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре рынка, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями бизнеса и власти.

Стена к стене

Долгое время московский рынок недвижимости был рынком застройщиков. Они боролись за городские заказы, выгодные площадки и объемы. Девелопмент начал зарождаться, когда заказчики стали уделять внимание не только количественным показателям, но и качеству проектов. Мало просто построить дом или офис. Надо реализовать проект с максимальной выгодой. В идеале девелоперские компании берут на себя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости: разрабатывают концепцию, подбирают участок, организуют проектирование, управляют строительством, находят конечных потребителей. Это многоступенчатый бизнес, требующий привлечения значительного числа специалистов в области маркетинга, бюджетного планирования, архитектурного проектирования, строительства, инжиниринга, продажи площадей, рекламы и тд.

По словам директора отдела стратегического консалтинга компании Noble Gibbons Яны Кузиной, "задача консультантов сделать проект физически возможным, юридически допустимым, а также оправданным и востребованным в данном месте в данном окружении".

"С помощью специалистов девелопер должен построить здание под ключ и наполнить его арендаторами. Тогда его задача считается выполненной", - говорит вице-президент "Системы-ГАЛС" Андрей Закревский.

В России отступление от классической схемы начинается уже на стадии организации работ. "Многие считают консультантов пиявками, сосущими соки и отказываются от их услуг, считая, что и сами с усами, - поясняет собеседник "Интерфакса". - В результате, неграмотно спроектированные или неправильно расположенные объекты не пользуются спросом на рынке. Типичный пример - загородные особняки площадью 500 кв. метров, построенные на участках в 10 соток стена к стене. Или торговые центры, запроектированные без учета транспортной доступности".

"В последнее время девелоперские услуги полного цикла становятся все более востребованными. Если в 2000 году девелопмент казался на строительном рынке экзотикой, то в 2005 он получил признание в качестве самостоятельного бизнеса", - говорит гендиректор компании "Ведис-Девелопмент" Игорь Евтушевский.

К реализации крупных строительных проектов привлекаются управляющие компании, а также широкий спектр специалистов-консультантов. Все более популярными у компаний становятся внутренние тендеры по выбору архитектора проекта и генерального подрядчика, от которых зависит как минимум 50% успеха будущего проекта.

Показателен в этом плане опыт "Стройинком-К" , представляющей в России интересы израильского диамантера Льва Леваева. К работе над торгово-развлекательным комплексом в центральном ядре ММДЦ Сити она привлекла израильское архитектурное бюро (Moshe Zur Architects), компанию, управляющую строительством ("Mace Ltd."), специалистов в области инженерии (английская компания "Arup Associates"), консультантов в области маркетинга и функционального зонирования торговых пространств (немецкая компания "Ece Projektmanagement GmbH&Co.KG"), а также генерального подрядчика (компания "Дения Сибус"). В беседе с корреспондентом "Интерфакса" генеральный директор "Стойинком-К" Александр Халдей признал, что по мере продвижения работ к реализации проекта планируется привлечь еще до 30 различных организаций.

Девелопмент - "фи"

Стоимость аренды офиса в москве на arendathebest.ru

Основа девелоперского бизнеса - финансовые операции. На Западе различают два вида девелопмента - fee development (когда девелопер не берет на себя финансовых рисков и получает за свою работу фиксированный гонорар) и speculative development (когда девелопер вкладывает в проект собственные средства и самостоятельно выстраивает финансовую схему проекта). В России fee development практически не развит, поскольку на рынке нет крупных компаний, специализирующихся исключительно на этом виде деятельности и готовых предложить клиентам полный пакет услуг по созданию и управлению объектом недвижимости.

И.Евтушевский поясняет, что на рынке есть те, кто предлагает решение части проблем, но не всего их комплекса. "Почти все российские девелоперы - бывшие строители, и мы в том числе", - признается А.Закревский.

Fee-девелоперы работают за фиксированный гонорар, который в отдельных случаях может достигать 10% стоимости проекта. "Во всем мире маржа девелоперских компаний невелика, а деньги зарабатываются за счет больших оборотов. В России этого пока не понимают", - говорит партнер компании Хаарманн, Хеммельрат и партнеры Герд Ленга. Фиксированная ставка не устраивает участников рынка, прежде всего строительные компании, привыкших к более высоким доходам.

При speculative development и собственных вложениях в размере хотя бы 10% стоимости проекта девелопер может рассчитывать на 50% построенной недвижимости при условии, что в финансировании будут задействованы также крупный стратегический инвестор (не менее 25%-30% стоимости проекта), банк (кредит в размере 25-30% стоимости проекта), подрядчик (10% стоимости проекта) и будущие клиенты (предарендные платежи).

"Так выглядит классическая схема смешанного финансирования. Однако в Москве, - отмечает А.Закревский, - отработанные на западе приемы адаптируются к местным реалиям. Например, девелопер может также выполнять роль стратегического инвестора и подрядчика, и самостоятельно финансировать более 50% стоимости проекта. Возможно также нахождение крупного клиента, который возьмет значительную часть инвестиций на себя уже на начальной стадии проекта".

По такой схеме действует девелоперская компания ST Group, принадлежащая известному бизнесмену Шалве Чигиринскому. Летом 2005 года ST Group заключила соглашение Metro Group AG, согласно которому немцам будет принадлежать часть площадей в торгово-развлекательном комплексе, который российская компания собирается построить на участке в юго-западном округе столицы (улица Обручева - ИФ). Уже известно, что площади нужны Metro под размещение гипермаркета Real.

новый жк в московской области

Девелоперские потемки

О девелопменте в жилищном строительстве вообще можно говорить с большой натяжкой, поскольку действующие там схемы финансирования бесконечно далеки от западных аналогов. В Москве в сфере строительства жилья девелопер практически полностью сливается с застройщиком. Принятые в РФ финансовые схемы также весьма сомнительны. "В мире не существует долевого строительства, и ни одному девелоперу (если он, конечно, не мошенник) в голову не придет начинать проект в расчете на средства физических лиц. Для развития профессиональной девелоперской деятельности многострадальный 214-ФЗ на самом деле благо, поскольку это попытка государства покончить с долевым строительством в пользу торговли готовым жильем и ипотеки", - отмечает А.Закревский.

Участники рынка отмечают, что в ходе своей деятельности девелоперу в Москве приходится решать ряд проблем, с которыми его западные коллеги практически не сталкиваются.

Трудности начинаются уже на подготовительной стадии, когда девелопер должен заказать профессиональное исследование того сегмента рынка, где он собирается работать. На Западе одна из модных теорий девелопмента гласит, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точки активности, но уже появились первые симптомы оживления - тогда к окончанию цикла строительства объекта, через 2-2,5 года можно ожидать максимальной отдачи.

"Российская беда в том, что, во-первых, наш рынок недвижимости не настолько предсказуем, как западный, а во-вторых, абсолютно непрозрачен. Сложно найти информацию по конъюнктуре рынка, чтобы знать, с кем ты конкурируешь", - говорит А.Закревский. О тенденциях можно судить лишь на основе неофициальных данных и собственных заявлений его участников, которые, отмечает собеседник "Интерфакса", подчас далеки от реальности. "В начале года компании заявляют о намерении к декабрю ввести в строй 1 млн. кв. метров офисных площадей, а 1 января оказывается, что построено только полмиллиона", - поясняет он. Получается, что в российских условиях девелопер движется к цели в потемках и должен в значительной степени рассчитывать на собственное чутье и удачу.

Непрофильные активы

Существенной проблемой для девелоперов являются также пробелы в сфере регулирования отношений между городом и бизнесом. Поскольку четких правил реализации инвестиционных контрактов не существует, эти отношения в основном базируются не на правовой основе, а на формальных договоренностях.

Город стремится загрузить застройщиков по максимуму, повесив на них обременения в виде создания объектов социальной инфраструктуры, инженерных сетей, благоустройству территории и т.п. Механизм расчета доли города является непрозрачным и часто вызывает протесты со стороны застройщиков.

"Экономическая составляющая взаимоотношений девелопера и города должна определяться, исходя из реальных показателей доходности, а не из абстрактных коэффициентов", - считают участники рынка, отмечая что подчас затраты на обременения составляют до трети стоимости проекта.

Городские структуры могут заниматься девелопментом, но в таком случае их деятельность должна распространятся исключительно на социальные объекты - школы, больницы, детские сады и т.д. Так происходит на Западе. Но в Москве мэрия пытается конкурировать с бизнесом на его территории, создавая структуры, которые занимаются реализацией чисто коммерческих проектов. А.Закревский называет это неумелой попыткой чиновников заработать там, где бизнес должен зарабатывать сам. "Задача властей - создать условия для развития бизнеса, который потом ответит налогами. Это и есть частно-государственное партнерство, о котором все говорят, но которое в нашей стране пока абсолютно не развито", - поясняет он.

Запутанные отношения между властями и бизнесом тормозят приход на столичный рынок недвижимости иностранных игроков, привыкших работать по понятным правилам и не имеющих рычагов влияния на местный бюрократический аппарат.

Отсутствие конкурентов создает благоприятные условия для развития российских девелоперских компаний, однако существенно осложняет задачу иностранных инвесторов (прежде всего международных ритейловых сетей), которым, отмечает А.Закревский, "приходится всем заниматься самим". "У Ашана, Оби, ИКЕА есть четкие требования к торговым комплексам, однако на рынке нет девелопера, способного реализовать их в полном объеме на практике", - поясняет он.

Английское слово development означает развитие, совершенствование. Это понятие имеет широкое значение. Наиболее часто термин применяется в приложении к строительству.

Девелопмент – что это такое , говоря простым языком, и какое отношение к строительной индустрии имеет развитие и совершенствование?

Вконтакте

Что такое девелопмент в строительстве

В строительной отрасли этим термином обозначают деятельность, направленную на создание, реконструкцию или изменение строительного объекта с целью увеличения его стоимости . Как правило, таким видом бизнеса занимаются компании. Предпринимателей, работающих в этом виде бизнеса, называют девелоперами. Подобным видом работ занимаются как отдельные лица, так и конторы.

Существует несколько видов деятельности в данной сфере. Чаще всего это инвесторы, вкладывающие средства в строительные объекты с расчетом получить от продажи определенную выгоду.

Внимание! Говоря понятным языком, девелопер – это застройщик .

Появление девелопмента в России

Занятие развитием и реконструкцией строительных объектов пришло из СССР. В те времена понятия инвестор или девелопер не было.

Застройщик выполнял не только непосредственно строительные и восстановительные действия, но и занимался поиском финансов для оплаты работ.

Сегодня такие функции сохранились, но появились новые термины, расширился спектр услуг, предоставляемых фирмами, существенно улучшилось качество обслуживания.

В прессе появилась информация о девелоперских компаниях. Кто такие девелоперы, чем занимаются в России ?

В регионах работают федеральные и местные компании, сотрудничающие с различными застройщиками. Федеральные компании имеют офисы в столице, подчиняются указаниям из центрального офиса. Местные не имеют в Москве представительств. Руководство осуществляется на региональном уровне. Объединяет их сфера деятельности – оказание услуг в строительной отрасли, в работе с недвижимостью.

Чем занимается девелоперская компания

оказывают компании, реализующие проекты недвижимости.

В строительной области проектом называют реконструкцию или строительство объекта.

Компании занимаются полным циклом работ, начиная от анализа идеи, заканчивая сдачей объекта заказчику в готовом виде.

Компании могут заниматься не только строительством и реставрацией. Иногда для увеличения стоимости проводят ремонт. Такой вид работы называется реновацией .

Все нюансы сотрудничества оговариваются в договоре, который заключают обе стороны. В нем указываются сроки, стоимость, перечень работ. В зависимости от сложности проекта, цена за услуги компании может достигать 10 % стоимости объекта.

Фактически понятие девелопмент в строительстве подразумевает менеджмент, управление объектом. В мире считается, что это один наиболее прибыльных видов бизнеса. В России он стремительно развивается и является одним из самых перспективных.

Этапы, из которых состоит девелопмент

Процесс работы с проектом состоит из нескольких этапов:

Разработка идеи и предварительный анализ проекта.
Поиск участка.
Создание проекта и оценка его стоимости.
Поиск исполнителя и заключение официального соглашения.
Реализация и управление проектом.

Специалисты различают два вида деятельности: в зависимости от управления финансами и от типа объекта. Каждый из них подразделяется на несколько классов.

Виды девелопмента

В зависимости от вида недвижимости девелопмент в строительстве разделяют на работу в сфере:

жилой отрасли;
коммерческой;
загородной недвижимости;
земли и земельных участков.

При работе с жилой и коммерческой недвижимостью пошагово разрабатываются все этапы в сфере соответствующего вида строительства. Готовый объект сдается заказчику.

Для з емельных участков и земли девелопмент проекта – это разработка разделения больших объектов на более мелкие. Выполняются все этапы, включающие юридические и технические вопросы. Работы проводятся под конкретные требования клиента. В договоре указываются все детали, интересующие заказчика:

мощности, которые планируется размещать на объекте;
въезд и выезд на ближайшие магистрали;
объем строительных работ.

Специалисты называют также офисный, гостиничный, торговый, складской и промышленный вид. Их можно отнести к коммерческому классу. Это перспективные направления в данной сфере деятельности.

Классы, на которые подразделяется недвижимость

Существует классификация девелопмента в недвижимости по различным показателям:

по целям владения (для проживания, бизнеса, инвестиции);
уровню готовности к эксплуатации (незавершенное строительство, введенный объект, необходим капитальный ремонт или реконструкция);
воспроизводимость в натуральной форме (воспроизводимые объекты – дома и насаждения, невоспроизводимые – земля и недра).

Профессионалы разделяют воспроизводимую недвижимость как эконом, элит, бизнес-класс.

Экономкласс

Наиболее популярный среди различных видов жилого вида девелопмента . Его характерными чертами являются:

Относительно невысокая стоимость.
Расположение далеко от центра города.
Строительные работы выполнены недорогими материалами, чтобы снизить стоимость.
Не всегда предусмотрены парковочные места, социальная инфраструктура.

Внимание! Не смотря на то, что такой вид считается экономклассом, это не означает, что жилье построено некачественно.

В современной строительной отрасли существует большая конкуренция. Компании делают все для того, чтобы привлечь максимальное количество клиентов. Поэтому качеству уделяется особое внимание. Контроль над процессом осуществляется на всех стадиях. Жилье экономкласса соответствует стандартам, принятым в России, долговечно и комфортно. Выдержаны санитарные нормы.

Элит

Этот класс означает лучший. Элитная квартира или дом – постройка с наилучшими качествами. Рынок девелопмента только формируется. Среди специалистов нет единого мнения, какое именно жилье считать элитным, по каким критериям определяется это понятие. Пользуясь ситуацией, часть риелторов выдает дешевые объекты за элитные, соответственно, взимая за них и повышенную плату.

Условно элитность определяется по совокупности нескольких данных:

расположение объекта в уникальном месте;
оригинальный внешний вид;
при сооружении использовались новые технологии;
выдержаны высокие стандарты качества при строительстве;
предусмотрены коммуникации – гараж, супермаркеты, дороги, социальные объекты.

Среди элитного жилья называют пентхаусы. Это жилье на верхней части здания. Часто это жилой объект на крыше со всеми коммуникациями.

Девелоперские компании подразделяют этот класс на подклассы, названия которых говорят сами за себя – премиум, эксклюзив, комфорт.

Бизнес

К этой категории относят всю недвижимость, являющуюся нежилым фондом. Это офисы, склады, магазины, предприятия. Все, что связано с получением прибыли от эксплуатации построек. При этом доход получают от:

сдачи объекта в аренду;
использования как помещения для фабрики, завода, другой производительной деятельности;
продажи.

К бизнес-классу можно отнести также землю и земельные участки. В таком случае доход получают от аренды и продажи участков.

Виды девелопмента в зависимости от управления финансами

По отношению к финансам девелопмент разделяют на два основных:

fee development ;
speculative.

Первый вид – находится исполнитель, не имеющий финансовой ответственности, а отвечающий только за исполнение. За выполненный объем работы получает денежное вознаграждение. Наиболее часто это строительство объекта «под ключ». Все чаще исполнителей находят на основании проведения тендеров. На них определяется, кто готов выполнить задание с приемлемым качеством за наиболее выгодное заказчику вознаграждение.

Второй вид подразделяется на две категории:

Девелопер является инициатором, берет на себя ответственность за успех проекта. Он ищет проектантов, финансы, строителей. Свои деньги в проект не вкладывает, поэтому не рискует. Согласовывает все вопросы с властью. За свою работу берет гонорар. Сумма зависит от многих факторов.
Девелопер является финансистом проекта. Он полностью принадлежит ему. Все риски ложатся на его плечи. С другой стороны, он управляет объектом, может сдать в аренду, продать.

Компания может заниматься не только строительной деятельностью, но юридическими, оценочными, исследовательскими работами.

Если разобрались, что означает простыми словами девелопмент , то можно смело участвовать в новых проектах и обращаться в компании, предлагающие свои услуги. Несмотря на то, что термин новый и не совсем понятный, такой вид деятельности проводится уже давно, правда, под другим названием.

Здравствуйте, уважаемые читатели блога сайт. Девелопмент – это термин, пришедший в русский язык из английского (от development). В прямом переводе это слово означает развитие .

Если же подойти к рассмотрению с практической стороны, то этот термин относится сугубо к миру недвижимости .

Девелопмент – это коммерческая деятельность, связанная с постройкой новых зданий, реставрацией и старых.

Конкретная цель девелопера (человека, который этим занимается, т.е. специалиста по недвижимости) - получение прибыли.

Чем девелопер отличается от застройщика

Прежде всего разберемся с самим названием. Хотя слово застройщик и звучит солидно, но оно безнадёжно морально устарело. Кроме того, девелоперами называют себя не только те, кто непосредственно вкладывает деньги в строительство, но и те, кто развивают проект.

Соответственно, различают несколько видов девелопмента :

То есть Fee-девелопер разрабатывает проект сам, как и спекулятивный, но при этом остаётся наёмным работником, как БТС.

Интересно: По отдельности описанные виды встречаются редко. Самая популярная разновидность – смешение спекулятивного и БТС девелопинга, когда поручает разработку проекта сторонней компании, но при этом вносит личные коррективы.

Процесс девелопмента на примере

С теорией можно разбираться бесконечно долго, поэтому рассмотрим, как конкретно проходит разработка коммерческого проекта недвижимости, именуемая девелопментом.

Этап 1. Оценка финансовой целесообразности

Основная цель девелопмента – это получение прибыли. Поэтому первым делом оценивается финансовая сторона. На деле это выглядит это так:

Информация приведена для примера и сильно упрощена.

Анализ местности и потенциальных клиентов
Всё тот же бизнесмен конкретно решил строить торговый центр в городе-миллионике. Первым делом он смотрит на местность. Для постройки недвижимости нужно много места, поэтому особое внимание обращается на заброшенные фабрики, хутора и нежилые помещения, которые можно выкупить у государства по бросовой цене.
Кроме того, параллельно с поиском места инвестор связывается со знакомыми и изучает спрос на торговые места. Предположим, он позвонил семи друзьям, двое из которых заинтересованы в открытии точек в новом торговом центре.
Собранной информации о наличии (либо отсутствии) места для строительства и заинтересованности будущих клиентов достаточно, чтобы принять решение о целесообразности строительства.

Этап 2. Проектирование

Собранной информации о инвесторах хватило. Земля куплена. Пришла очередь создавать конкретный проект. Для этого привлекаются следующие специалисты:

Строители
На начальном этапе инженеры собирают данные о площади, составляют списки требуемых материалов и техники. Инвестор закупает материалы для фундамента и берёт в аренду технику.
Экономисты
Экономисты анализируют поведение людей и, соответственно, считают деньги. На достроительном этапе проводится оценка населения города, делаются предварительные выводы насчёт того, какой товар будет выгоднее продавать. Более того, экономисты рассчитывают оптимальное количество вложений .
Дизайнеры
Тут всё просто: дизайнеры делают наброски того, как будет выглядеть центр. Чаще всего они приходят из той же строительной компании, что и сами строители.

Этап 3. Финансирование

Если коротко, то финансирование – это именно то, что первым приходит в голову. Дядя даёт деньги и на эти деньги строится объект. Если вникнуть чуть глубже, то менеджеры и финансовый отдел договариваются со всеми остальными и перечисляют им деньги по мере строительства.

Кстати, существует несколько распространённых заблуждений, поэтому рассмотрим, чего при финансировании НЕ делают:

Не выдают деньги на руки
Инвесторы всегда внимательно следили за своими финансами. Сейчас делать это стало особенно просто. Процесс покупки, скажем, стальной плиты выглядит так: прораб звонит на сталелитейный завод, ему отгружают плиту и выдают на руки накладную, он идёт с накладной в бухгалтерию, и уже оттуда бухгалтер (обычно доверенное лицо инвестора) переводит деньги. Возможности махинаций сводятся к минимуму.
Не создают единый финансовый аппарат
Возможность «нагреть руки» у мелких должностных лиц всё-таки остаётся, поскольку при строительстве того же торгового центра задействуется до нескольких тысяч человек. Поэтому в бухгалтерии расчёт записывается не как «зарплата Иванова, зарплата Петрова, зарплата Сидорова», а как «зарплата строителей за август».Предположим, что 50 человек обустраивают котлован 2 месяца и получают за это по 15 000 рублей в месяц. Общая сумма зарплаты – 1 500 000 рублей. Её переводят в низкоранговый отдел бухгалтерии, который распределяет деньги. В зависимости от масштаба варьируется количество этих отсеков.

Этап 4. Строительство

Строительство состоит из двух подэтапов:

Этап 5. Сдача в эксплуатацию

Уже на этапе базового строительства девелопер подписывает долгосрочные контракты с крупными брендами. Более мелкие бизнесмены, желающие занять место в торговом центре, связываются с маклерами и также устанавливают договорённости.

Обычно двух видов:

Аренда
Аренда может быть долгосрочной и краткосрочной. Чем дольше срок аренды, тем в меньшую сумму обойдётся каждый месяц.
Покупка
Чаще всего торговые помещения именно сдаются в аренду, но, если инвестор предложит достойную сумму, возможна и полная продажа торговой площади.

Этап 6. Эксплуатация и управление

Даже после полноценного запуска объекта девелопер продолжает контролировать свою недвижимость, искать новых партнёров, контактировать с и маклерами, выплачивать зарплаты, и.т.д. Эта деятельность также относится к понятию девелопмент.

Интересно: в СНГ-пространстве законы в сфере девелопмента сформулированы недостаточно точно, что приводит к постоянным финансовым махинациям.

Кстати, в работе каждого специалиста есть много нюансов, о которых знает только сам девелопер. Что это такое простыми словами не объяснить, но если сказать максимально понятно, то:

каждый девелопер должен уметь крайне быстро оценивать риски и менять курс развития.

Подведём итоги

Как можно заметить, между понятиями девелопмент и строительство довольно много общего. Ещё раз пройдём по основным фактам, чтобы надолго запомнить, что именно значит этот термин:

Development – это бизнес в области недвижимости, главная задача которого получение прибыли.
Девелопер – это специалист по коммерческой недвижимости. Важно не путать девелопера с инвестором, так как девелопером может выступать наёмный работник .
Выделяют три вида девелопмента: на собственные средства, с частичным привлечением инвестиций и только на средства инвесторов.
В классической экономике выделяют шесть этапов девелопмента: анализ возможностей и покупка земли, разработка проекта, финансирование проекта, строительство объекта, сдача в эксплуатацию, послеэксплутационное обслуживание.
Для занятия девелопментом необходимо иметь большой стартовый капитал либо профильное образование.

На этом краткий рассказ о девелопменте заканчивается. Для получения более подробных сведений стоит пообщаться с предпринимателями и строителями.

Кстати, просмотр видеоролика позволит ещё лучше понять смысл процесса:

Удачи вам! До скорых встреч на страницах блога сайт

посмотреть еще ролики можно перейдя на

");">

Вам может быть интересно

Что такое аккредитив (при покупке недвижимости и других сделках) Что такое ипотека - плюсы и минусы, необходимые документы, условия получения, как рассчитать и рефинансировать ипотеку ЕГРН (бывший ЕГРП): назначение и способы получения выписки (онлайн через сайт Росреестра посредством доступа к ФГИС и др.) Ликвидность - это возможность быстрой продажи по хорошей цене Кто такой брокер Что такое кредит простыми словами
Ликбез - что это такое (значение слова)