Я хочу продать квартиру. Как мне определиться с ценой, не прибегая к услугам оценщиков?
Вы можете воспользоваться одним из нескольких вариантов:
Позвонить в риэлторское агентство и спросить, сколько будет стоить ваша квартира. Большинство профессиональных агентов по недвижимости способны дать достаточно корректный ответ на ваш вопрос – естественно, после уточнения необходимых деталей.
Зайти на любой крупный сайт по недвижимости и воспользоваться специальной программой-калькулятором. В эту программу надо будет ввести ответы на уточняющие вопросы. При этом, скорее всего, разные калькуляторы дадут разные ответы, но вы хотя бы узнаете «вилку цен» на жилье, подобное вашему.
Вы можете определить рыночную стоимость своей квартиры самостоятельно, используя метод сравнительного анализа.
В чем заключается метод сравнительного анализа?
«Сравнительный» – значит, вам придется сравнивать цены на аналогичные объекты, то есть на квартиры, похожие на вашу. Искать эти объекты вы будете в общедоступных базах недвижимости, предлагаемой на продажу. Слово «анализ» говорит о том, что вы не станете слепо доверять тем ценам, которые назначили продавцы квартир, а проанализируете, из чего складываются эти цены, и внесете необходимые коррективы. Затем надо будет произвести ряд несложных вычислений. В итоге вы получите среднюю стоимость предложения квартиры, аналогичной вашей, на рынке недвижимости в вашем городе на данный момент.
Узнаю ли я в результате использования этого метода точную сумму денег, которую смогу выручить за свою квартиру? Может быть, есть и другие методы, попроще?
Профессиональные оценщики используют и этот, и другие (более сложные) методы оценки недвижимости, но именно сравнительный метод является основным при определении стоимости типового жилья. Чтобы научиться эффективно использовать все методы в совокупности, вам надо будет фактически овладеть профессией оценщика. Для продажи одной квартиры это явно лишнее. Пользуясь методом сравнительного анализа, вы узнаете справедливую цену, которую сможете назначить за свою квартиру, и которая будет вам служить ориентиром при торге с покупателем.
Что такое «аналогичные объекты» и как их искать?
Воспользуйтесь открытыми базами данных в вашем регионе: зайдите на сайт самой крупной газеты объявлений в раздел о продаже недвижимости, найдите в сети городскую интернет-доску объявлений, посетите всероссийские интернет-ресурсы (сайт Авито, к примеру). В столичных и некоторых других крупных городах есть специальные закрытые базы (как WinNER в Москве). Полный доступ к ним возможен только за плату, но информация в них более достоверная.
Аналогичные объекты – это квартиры, схожие с вашей по большинству параметров. Чтобы подобрать аналоги грамотно, надо в первую очередь обращать внимание на неизменяемые факторы:
Местоположение жилья (район, микрорайон; хорошо, если аналогичные квартиры располагаются на вашей же улице или в вашем же доме)
исходное количество комнат в квартире (если у вас «двушка», то вы и для сравнения подбираете такие же «двушки», а квартиры, подвергавшиеся перепланировке, отбрасываете)
метраж квартиры (у типовых квартир обычно параметры площадей мало различаются)
этаж (крайние этажи сравнивают с крайними, средние со средними)
расположение квартиры в здании (угловая, торцевая, в середине здания)
тип и возраст дома («хрущевка», «сталинка», современный, бизнес-класс, элитный)
материал стен (кирпич, панель, монолит)
наличие балкона или лоджии.
Такие факторы, как ремонт, встроенная мебель, импортная сантехника и тому подобное, являются изменяемыми, поэтому они влияют на стоимость квартиры в гораздо меньшей степени.
Я выписал несколько подходящих объявлений. Что делать дальше?
Для анализа обычно отбирают 10-12 объектов со схожими параметрами.
Чтобы удостовериться в корректности этих объявлений, надо все их прозвонить и уточнить информацию. Дело в том, что в открытых базах достаточно часто встречаются объявления неактуальные (квартира давно продана, а объявление все «висит»), либо с ошибками в параметрах площадей, либо с неверной ценой (цена может быть как занижена, так и завышена, зачастую это делается специально), либо вообще в них идет речь о несуществующих объектах. Мы сейчас не будем обсуждать, с какой целью размещаются фальшивые объявления, но совершенно ясно: такие «фантомные» объекты не могут служить аналогами при оценке недвижимости. Если на ваши уточняющие вопросы о квартире (далеко ли от остановки? куда выходят окна? какое состояние? сколько собственников? уместен ли торг?) затрудняются ответить, или говорят «Ой, а эта квартира уже продана, но у нас в агентстве есть точно такая же, но подороже», или отказывают в просмотре квартиры – вычеркивайте ее из вашего списка.
Прямо сейчас.
Итак, у вас подобраны корректные аналоги вашей квартиры.
Рассчитайте для каждого объекта стоимость одного квадратного метра. Для этого стоимость квартиры разделите на количество квадратных метров общей площади.
Сравните получившиеся суммы. Вычеркните из списка 2 объекта: те, у которых стоимость квадратного метра самая низкая и самая высокая. Их учитывать не надо.
Для оставшихся объектов рассчитайте среднюю стоимость квадратного метра:
1. сложите цены всех объектов
2. сложите площади всех объектов
3. разделите сумму всех цен (п.1) на суммарную площадь всех объектов (п.2). Полученная величина и есть средняя стоимость предложения одного квадратного метра площади жилья, аналогичного вашему.
Наконец, определите ориентировочную стоимость вашей квартиры: среднюю стоимость квадратного метра аналогов умножьте на метраж вашей квартиры. Именно такая цена будет самой подходящей для старта продажи.
Все эти расчеты можно изложить в виде двух формул:
1. Цср.=(Ц1+ Ц2+ … + Цn)/ (П1+ П2+ … + Пn),
где Цср.– средняя цена предложения квадратного метра,
Ц1, Ц2,…, Цn – цена предложения объектов,
П1, П2, …, Пn – площадь объектов.
2. Цкв.=Цср.*Пкв.,
где Цкв. это искомая цена вашей квартиры,
Цср. – средняя цена предложения квадратного метра,
Пкв. – площадь вашей квартиры.
Почему мы называем эту цену ориентировочной?
Дело в том, что в объявлениях продавцы выставляют те цены, которые они очень хотели бы получить – но совершенно не факт, что получат. Это желаемые суммы. Однако у вас нет возможности узнать, какие деньги реально переходят из рук в руки при совершении сделок. Именно поэтому в начале этой инструкции мы употребили термин «средняя стоимость предложения жилья ».
Чаще всего за счет торга квартиры продаются по ценам более низким, чем цена предложения. Однако не исключено, что у вас есть особые обстоятельства, которые позволят вам получить сумму выше средней: к примеру, вам не нужно покупать ничего взамен этого жилья (у вас так называемая «безальтернативная» или «чистая» продажа), у вас в порядке все документы, квартира освобождена, и вы готовы в любой момент выйти на сделку. В таком случае потенциальный покупатель может предпочесть немного переплатить, а взамен получить значительный выигрыш во времени.
Если цена все равно ориентировочная, то зачем такие сложности при подсчетах? Может быть, можно было сделать проще: сложить все стоимости аналогов, потом разделить получившуюся сумму на их количество и – вот она, приблизительная рыночная стоимость моей квартиры?
Так можно было бы сделать, если бы площади всех аналогов были абсолютно одинаковыми. Но это редко встречается. К примеру, площади трехкомнатных квартир в одном и том же доме могут различаться на 20-30 квадратных метров в зависимости от планировки. Если не высчитывать среднюю стоимость квадратного метра, можно очень сильно ошибиться при определении итоговой цены.
Я воспользовался этим методом, но полученная цена меня совершенно не устраивает. Я считаю, что моя квартира стОит гораздо дороже: я сделал в ней отличный ремонт, использовал дорогие материалы, вложил немало собственных сил и времени. Пожалуй, я прибавлю к средней рыночной цене все деньги, которые потратил на ремонт, да еще и стоимость моего собственного труда по улучшению этой квартиры. Вот тогда и получится справедливая цена моей квартиры.
Ремонт – это изменяемый фактор. К сожалению, при продаже жилой недвижимости стоимость ремонта никогда «не отбивается» в полном объеме – в лучшем случае, на 50%, а чаще на 20-30%. Прибавляйте к средней рыночной цене предложения 30% от стоимости ремонта и начинайте рекламировать вашу квартиру. По количеству откликов вы сможете затем скорректировать цену.
Если вы выставите вашу квартиру на продажу по цене, намного превышающей цены на аналогичные объекты, то в первую очередь поможете быстрее продать квартиры ваших соседей по микрорайону, а сами потеряете время. Но квартира в хорошем состоянии действительно имеет все шансы быть проданной быстрее при прочих равных условиях.
Метод, которым мы предлагаем вам воспользоваться, разработал и изложил в монографии «Технология анализа рынка купли-продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости» профессор, кандидат технических наук, сертифицированный оценщик и аналитик рынка недвижимости Стерник Г.М. Метод сравнительного анализа достаточно корректен и при этом доступен каждому собственнику недвижимости.
Желаем вам удачи.
Галина Протопопова
Уважаемая Светлана!
Совместно нажитое имущество может быть разделено между супругами как во время брака, так и после его расторжения.
Свои имущественные отношения супруги вправе урегулировать брачным договором, порядок заключения, удостоверения, изменения которого регламентирован ст.40 -43 СК РФ.
Добровольный и судебный раздел совместно нажитого имущества урегулирован ст.38 СК РФ. Согласно этой норме общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
Если же супругам (или бывшим супругам) договориться о разделе совместного имущества не удалось, любой из них вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.
Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.
Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.
К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. О применении этого срока следует руководствоваться разъяснениями Пленума Верховного суда РФ: Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п.7 ст.38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
Под нарушением права можно понимать распоряжение одним из супругов совместным имуществом без согласия и ведома другого супруга.
если он знает что во время брака этой машины не стало?
Светлана
Делить можно только то имущество, которое есть в наличии.
Эта статья поможет тем, кто хотел бы узнать стоимость частного дома, но не знает, как это сделать и с чего начать. Вы узнаете, что такое оценка дома и в каких случаях она нужна.Мы подготовили для вас в том числе подробный обзор по оценке недвижимости, инструкцию для самостоятельной оценки, а также рейтинг лучших экспертных агентств.
Оценка стоимости дома - это действия, которые необходимо провести для того, чтобы узнать его рыночную цену на данный момент.
Если вам необходимо продать дом, то вы можете назначить ему цену самостоятельно. При этом вы будете ориентироваться на среднюю рыночную стоимость аналогичной по параметрам недвижимости. Если у вас есть на примете конкретный покупатель, вы будете вести с ним переговоры, пока не придете к цене, которая понравится вам обоим.
Так зачем же нужна сложная процедура по оценке дома? Для тех случаев, когда знать стоимость недвижимости вам необходимо не для того, чтобы ее продать.
В роли оценщиков могут выступать юридические и физические лица, отвечающие следующим условиям:
- Членство в профильной саморегулируемой организации (СРО);
- Наличие полиса страхования гражданской ответственности на сумму, превышающую 300 000 рублей;
СРО - это некоммерческое объединение предприятий. В основе формирования лежит профессиональный или территориальная общность. Деятельность СРО контролируется государством.
Оплата эксперту не должна составлять процент от получившейся стоимости. Пропишите фиксированную сумму вознаграждения в договоре. Это обезопасит вас от завышения стоимости недобросовестным экспертом.
Чтобы заказать оценку недвижимости, вам понадобится предоставить следующие документы:
- Паспорт собственника дома или заказчика экспертизы;
- Документы, которые подтверждают, что дом находится в вашей собственности;
- Документы на дом из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации);
- Документы о наложенных ограничениях, если таковые есть.
Оценка земли, на которой построен дом, проводится отдельно. Этим занимается кадастровая экспертиза. Для нее нужны другие документы, характеризующие принадлежащий вам земельный участок.
На практике зачастую имеет смысл проводить эти два процесса параллельно, так как почти каждый загородный участок является сложным имуществом, в состав которого входят земля, жилой дом, хозяйственные постройки, зеленая зона.Эта статья посвящена именно оценке жилой загородной недвижимости.
Когда процедура необходима
Необходимость оценки стоимости дома может возникнуть во многих случаях. Например:
- При расчете налогов и пошлин, которые вы должны заплатить;
- Для оформления его в залог по кредиту или ипотеке;
- Если вам нужно ввести недвижимость в уставной капитал юридического лица;
- Если на дом наложен имущественный арест;
- При необходимости раздела имущества и связанных с этим спорах;
- Если вам нужно получить страховку;
- Если строительство дома не завершено;
- Если вам нужно учесть дом в инвестиционном проекте.
Давайте разберем подробно наиболее часто встречающиеся на практике ситуации.
Получение наследства
Если вы получили дом по наследству, вам необходимо уплатить налог на землю, госпошлину и нотариальную пошлину. Для этого вам необходимо знать стоимость дома, так как пошлины и налоги рассчитываются от этой величины. Знание стоимости дома пригодится вам и в суде, если возникнет спор из-за имущества между наследниками.
Продажа
Мы говорили, что возможно продать дом без предварительной оценки, и это действительно так. Однако в ряде случаев оценка дома до его продажи необходима. Например, если на этом настаивает покупатель или вам необходимо предоставить отчет по продаже дома третьей стороне. Тогда имеет смысл совместно выбрать компанию-оценщика во избежание последующих разногласий.
Для налоговой инспекции независимая оценка стоимости дома перед его продажей является убедительным доказательством правильности расчета оплаченных вам налогов. Если у налоговиков появятся к вам вопросы после совершения сделки, вам придется заказывать экспертизу постфактум, чтобы доказать свою правоту.
Для органов опеки
Если собственником дома или его части является лицо, не достигшее 18 лет, или недееспособный гражданин, для совершения любой сделки с этой недвижимостью вам понадобится разрешение органов опеки, задача которых - контролировать соблюдение прав несовершеннолетнего или недееспособного лица.
Вы не можете распоряжаться этим жильем по своему усмотрению. Вот неполный перечень действий, о которых нужно уведомлять опекунский совет:
- Продажа дома или его части;
- Сдача дома или его части в аренду;
- Раздел дома на доли;
- Получение кредита под залог дома.
При совершении подобной сделки без разрешения органов опеки, суд может объявить совершенную сделку недействительной, а против вас возбудить уголовное дело.
Если несовершеннолетний или недееспособный гражданин лишь проживает в доме, а не является собственником, вы можете свободно совершать перечисленные выше сделки. Эта поправка к законодательству вступила в силу в 2005 году.
Страхование
Согласно страховому законодательству, если обнаруживается факт, что указанная в страховом договоре цена имущества превышает рыночную, договор признается недействительным, а страховая компенсация не выплачивается.
В обратной ситуации, если указанная в договоре цена оказывается меньше рыночной, договор признается неполным. Страховка продолжает действовать, но при наступлении страхового случая компенсацию вам выплатят частично. Ее рассчитывают в процентах от настоящей стоимости.
Максимальная компенсация по страховке может быть равна стоимости нового дома, один в один как тот, которому был нанесен ущерб. Но на практике максимальная компенсация выплачивается редко, так как возможны махинации за счет цены земельного участка.
До того, как застраховать дом, вам нужно оценить его стоимость в надежной компании. Это поможет вам избежать ошибок в договоре, которые потом могут обернуться для вас затяжным судебным разбирательством.
Внесение в уставной капитал юридического лица
Передача имущества в уставной капитал считается его инвестированием, а не продажей. Эта процедура помогает детализировать права учредителей на принятие решений по поводу использования дома в коммерческих целях.
Перед внесением дома в уставной капитал, нужно провести его оценку, чтобы перевести стоимость этого вклада в денежный эквивалент. От цены дома зависит сумма налога на имущество и размер амортизации.
Цена дома может быть определена на собрании учредителей, но названая ими сумма не должна превышать данные независимой оценки.
Развод владельцев
При делении дома как совместно нажитого в браке имущества нужно, чтобы один из партнеров отказался от своих прав на собственность, выплатив другому компенсацию. Для определения размера этой выплаты нужно знать общую стоимость дома с участком.
Мы советуем бывшим супругам договориться о выборе оценочной компании.Даже если вы видеть друг друга не желаете, мы советуем пойти в этом вопросе на компромисс, иначе бывшая вторая половинка еще какое-то время будет портить вам нервы.
Карл и Клара подали на развод. За годы брака они построили загородный дом. Клара заказала его оценку, не посоветовавшись с Карлом. Теперь у Карла есть два выхода: умолять Клару о повторной оценке дома или подать спорный отчет на экспертизу.
Аналогичная схема используется при ликвидации юридического лица, которому принадлежит дом, или продаже одним из владельцев своей доли.
Получение кредита под залог
Сумма кредита, которую вам выдадут под залог дома, равна 80% от его стоимости. Банки принимают данные экспертизы не от всех оценщиков, а только от тех компаний, которым доверяют. Список аккредитованных компаний вы можете найти на сайте выбранного банка.Это не навязывание вам услуг какой-то конкретной фирмы, а свобода выбора компании из тех, которые предлагает банк.
Подробная инструкция для собственника
Мы составили для вас простую и понятную инструкцию, которая поможет вам разобраться с таким сложным вопросом, как профессиональная оценка дома.
Определитесь с оценочной компанией
Компания, которой вы доверяете оценку жилья, обязательно должна состоять в какой-либо СРО. Проверьте, будет ли застрахована гражданская ответственность экспертов за результат оценки, по закону это обязательное условие для оценщика.
Если вам нужно оценить дом, чтобы застраховать его или оформить под его залог выдачу кредита, проверьте, что выбранная вами экспертная компания имеет аккредитацию от соответствующего страхового агентства или банка. В противном случае, результаты экспертизы не будут приняты, даже если она проведена достоверно.
Обзор лучших экспертных компаний по нашему мнению читайте в следующем пункте.
Подготовьтесь принять экспертов
Обязательно уберитесь в доме до того, как его будут оценивать специалисты. Если вы давно откладывали какой-то мелкий ремонт по дому, сейчас само время им заняться.
Не забудьте привести в порядок чердак и подвал. Если вы ими не пользуетесь и доступ в эти помещения заблокирован - освободите дорогу и все равно уберитесь в этих помещениях.
Ваше жилье должно с первого взгляда производить благоприятное впечатление. Не давайте комиссии повод занизить состояние дома.
Определение стоимостной зоны
До начала оценки состояния вашего дома эксперты уже знают, в каком примерно диапазоне будет его цена. Дело в том, что все загородные территории подразделяются на разные ценовые зоны. И дом в элитном коттеджном поселке недалеко от крупного города по умолчанию стоит больше, чем точно такая же постройка в далекой и заброшенной деревне. Еще не доехав до вашего участка, эксперты уже представляют себе нижнюю и верхнюю границу его цены.
Определение стоимости участка
Стоимость земельного участка зависит от многих факторов, перечислим самые главные из них:
- Размер участка - большой он или маленький, широкий или узкий;
- Форма участка - прямоугольный он или неправильной формы;
- Рельеф участка - ровная поверхность или есть ямы, холмики, грунтовые воды;
- Как далеко находится участок от транспортных развязок, насколько удобно до него доехать;
- К участку прилегает проселочная или асфальтированная дорога;
- Участок находится в сельской местности или по соседству с многоквартирными домами или рядом с промзоной;
- Подведены ли к участку коммуникации: газ, свет, водоснабжение, канализация.
Определение стоимости жилого дома
Стоимость жилого здания зависит в первую очередь от его площади, значение которой можно рассчитать, если умножить его площадь на число этажей. В расчете жилой площади не учитываются гаражи, веранды, подвалы и пристройки, так как эти помещения являются нежилыми.
Стоимость жилой площади зависит от следующих основных параметров:
- Возраст постройки, новизна проекта здания;
- Дом готов или строительство не завершено;
- Общая площадь постройки;
- Количество комнат;
- Стены в доме капитальные или непрочные;
- Высокие или низкие потолки;
- Удобства внутри дома или во дворе;
- Наличие и состояние коммуникаций в доме;
- Давность ремонта и его состояние.
Определение стоимости дополнительных строений
Цена нежилых строений рассчитывается просто - вам нужно всего лишь сложить все затраты на их возведение.
Узнайте итоговую стоимость участка
Итоговая стоимость принадлежащего вам участка складывается из стоимости земли, стоимости жилого дома и дополнительных строений.
Когда гражданин принимает решение о продаже находящегося в собственности объекта недвижимости, встает, пожалуй, самый главный вопрос – какой начальный продажный ценник выставить? И тут два пути – обратиться к профессиональным оценщикам или сделать все расчеты самостоятельно.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Сегодня мы рассмотрим, нужна ли оценка недвижимости при продаже, кто может сделать и за какую цену.
Нужна ли
Когда речь заходит об оценке недвижимости, сразу вспоминается ипотека. Ведь, согласно Закону об ипотеке, оценка является обязательной. Это необходимо, чтобы определить размер ипотечного кредита.
При этом оценку нельзя производить самостоятельно – для этого есть специальные аккредитованные фирмы.
Если же говорить об обычных сделках по купле-продаже, то здесь закон не устанавливает каких-либо требований касаемо оценки.
То есть стороны могут ее провести, а могут обойтись и без нее. Привлечение профессионального оценщика для оценки продажной цены – личное желание продавца.
Кто делает
Сделать оценку можно 2-мя способами:
- привлечь профессионального оценщика или оценочную компанию, осуществляющую деятельность согласно ;
- определить продажную цену самостоятельно.
Естественно, первый способ является платным, ведь предполагает привлечение сторонней фирмы для оказания услуг. Профессиональная оценка может осуществляться только специалистом, являющимся членом одной из саморегулируемых оценочных организаций.
Перед обращением в оценочное агентство собственнику помещения необходимо поинтересоваться – есть ли у компании весь комплекс разрешительной документации на ведение соответствующей деятельности. И только после проверки всех документов подписывать договор на оказание услуг.
Процедура оценки через профессиональную компанию включает в себя следующие этапы:
- заключение договора, оплата услуг оценочной фирмы;
- предоставление в компанию документации по квартире;
- проведение оценки оценщиком по месту нахождения объекта;
- определение стоимости жилья, составление отчета об оценке;
- передача отчета заказчику услуг.
Для осуществления процедуры профессиональной оценки заказчик собирает и передает исполнителю следующую документацию:
- паспорта всех собственников квартиры;
- правоустанавливающая документация (свидетельство о праве собственности);
- технический паспорт;
- план и экспликация.
Чтобы не тратить лишние деньги на услуги профессионалов, стоимость недвижимости можно определить и самостоятельно – благо, ничего сложного в этом нет.
Как сделать
Чтобы самостоятельно оценить продаваемый объект, следует произвести комплекс несложных процедур:
- Сформировать базу источников о ценах на аналогичные объекты недвижимости.
- Осуществить выборку квартир, аналогичных по параметрам.
Далее нужно составить выборку из квартир с выбранных 2-3 источников. Объекты недвижимости должны иметь схожие параметры – местоположение, тип, количество комнат, внутренняя отделка, этажность и др. Если в каком-либо объявлении цена не указана, можно позвонить продавцу, чтобы узнать ее.
Важно! В выборку можно включать сведения и со старых объявлений, размещенных примерно 2-3 месяца назад. Дело в том, что рынок недвижимости очень инертен, и цены меняются достаточно медленно.
Чем больше квартир будет включено в итоговую выборку, тем лучше. Оценка будет достоверной, если в выборке будет как минимум 10-15 квартир.
Если город маленький, и сделать выборку даже из 10 квартир не представляется возможным, придется добавлять сведения по ценам из соседних городов/муниципальных образований.
Это не страшно – ведь покупатель будет находиться в аналогичном положении (“не из чего выбирать”), так что подобрать правильную цену ему будет также сложно.
- Анализ выборки и оценка жилого помещения.
После того, как выборка была сделана, следует рассчитать среднеарифметическую цену за 1 квадратный метр. Делается это по простой формуле:
- Цена квартиры / Общая площадь.
Однако среднеарифметическая цена за квадратный метр не учитывает другие, хоть и менее существенные, но все же влияющие на итоговую стоимость жилья факторы.
Приведем примеры дополнительных факторов:
- вид из окна;
- площадь кухни (большая или маленькая);
- наличие балкона или лоджии;
- улучшенная или простая планировка;
- наличие дорогого ремонта и др.
Чтобы учесть дополнительные факторы при расчете итоговой цены, рекомендуется среднюю цену за квадратный метр умножать на специальный коэффициент.
Коэффициент определяется самостоятельно на основе совокупности дополнительных факторов. К примеру, хороший вид из окон, наличие высоких потолков или улучшенная планировка дадут небольшое прибавление к цене примерно на 10-15 %.
Наоборот, некачественный или старый ремонт, шумная автомагистраль за окном или удаленность от основных объектов инфраструктуры заслуженно убавят цену процентов так на 10.
Рекомендуется лично прозвонить некоторые объявления и убедиться, что они действительно реальные, а не “пустышки”, созданные агентствами недвижимости для завлечения клиентов. А наиболее полное представление можно получить, просто посмотрев пару объектов лично.
Итогом этого этапа будет некий диапазон цен, из которого можно выбрать свою цену. Чуть ниже или чуть выше, чем у конкурентов – решает каждый сам.
- Учет торга.
Исследования маркетологов подтверждают – человек гораздо охотнее купит квартиру, скажем, за 1 млн. рублей, на которую при торге была “скинута” цена на 100 тыс., чем сразу за 900 тыс. без торга.
Таким образом, к высчитанной по приведенному алгоритму цене нужно прибавить еще процентов 5-10, чтобы впоследствии снизить цену на эти проценты в момент торгов.
- Контрольная проверка правильности подобранной стоимости.
Чтобы произвести контрольную проверку, нужно выбрать 3-4 агентства недвижимости. Далее звоним в каждое из них и интересуемся у риэлтора – в какую бы цену они оценили квартиру.
Большинство риэлторов охотно по телефону сообщат приблизительную стоимость – ведь каждый звонящий для них – потенциальный клиент.
Тем не менее, нужно быть готовым, что риэлторы будут идти на сознательное завышение цены, мотивируя клиента обратиться именно в их агентство.
Если продажа квартиры по завышенному ценнику затянется, риэлтор убедит продавца быть более разумным и снизить цену.
Сколько стоит
Если продавец жилья считает, что не сможет достоверно определить стоимость квартиры самостоятельно, он может обратиться к профессиональным оценщикам.
Услуги оценочных контор являются платными. Ценник на услуги зависит от вида жилого помещения, сложности работ, сроков исполнения и других факторов. За оформленный отчет об оценке придется выложить сумму как минимум в 4000 рублей.
Стороны самостоятельно определяют, на кого будут возложены расходы по проведению оценки недвижимости. Однако по общему правилу платит тот, кто получает доход от проводимой сделки, то есть продавец.
Можно ли бесплатно
Услуги оценочных компаний не оказываются на бесплатной основе, ведь основная цель деятельности оценщиков – извлечение прибыли.
Таким образом, обойтись без расходов можно только, самостоятельно произведя оценку на основе предложенного нами алгоритма.
Оценка доли в квартире для продажи
Оценка доли в жилом помещении является сложной процедурой даже для профессиональных оценщиков, что уж там говорить о простых обывателях.
Если с отдельной квартирой все просто – можно заказать услугу по оценке от профессионалов или просто сравнить цены на аналогичное жилье и, на основе средневзвешенной стоимости, выставить свой ценник, то с долей ситуация выглядит не так просто.
Дело в том, что доли, обозначенные на бумаге, не так-то легко выделить в реальности. Да и сами сособственники квартиры не всегда могут достоверно определить – где начинается и где заканчивается их территория.
Кроме этого, цена на долю будет зависеть от множества дополнительных факторов (помимо тех, которые учитываются при расчете стоимости отдельной квартиры):
- количество сособственников;
- число комнат в квартире, наличие или отсутствие изолированных комнат;
- наличие или отсутствие прописанных жильцов и др.
Теперь о самой распространенной ошибке. Многие считают, что расчет стоимости доли прост – нужно просто разделить цену полной квартиры на долю.
К примеру, если цена за всю квартиру составляет 1 млн. рублей, то стоимость 1/3 будет 333 тыс. рублей. Однако такой способ расчета в корне неверен. Полученный результат будет показывать завышенную цену доли.
Таким образом, корректировать стоимость доли можно, ориентируясь на следующие факторы:
- наличие или отсутствие у сособственников определенного порядка пользования жильем (если порядок есть, цена на долю увеличивается);
- согласны ли остальные собственники на вселение нового жильца (если препятствия не создаются, цена увеличивается);
- большая площадь квартиры увеличивает цену отдельной доли (вероятность размена большой квартиры выше, чем маленькой, что увеличивает вероятность приобретения отдельного жилья каждым из сособственников);
- количество комнат соответствует числу сособственников (начальная цена доли при таком обстоятельстве может увеличиться чуть ли не на одну треть).
Риски указания неправдивой цены
Профессиональная оценка квартир проводится как в Москве, так и в Московской области. При продаже или покупке недвижимости вы должны быть уверены, что цена является рыночной, а значит наиболее актуальной. Чтобы сотрудники провели оценку вашей недвижимости, в обязательном порядке необходимо предоставить:
- Правоустанавливающие документы;
- Технические паспорта;
- Паспорт владельца.
Мы ответственно подходим к осуществлению задачи любой сложности и выполняем ее в кратчайшие сроки.
Высокое качество – залог оперативности и успеха
Оценку квартиры выполняют наиболее качественно только компании с колоссальным опытом, деятельность которых регулируется на законодательном уровне. У вас не будет необходимости задумываться о способах и вариантах проведения такой операции с недвижимостью, если обратиться к профессионалам «ИПЦ».
Все банковские учреждения доверяют нашей оценке, поэтому проблем с ипотекой не возникнет. Выезд по Москве и Московской области занимает всего лишь один день, а официальное заключение готовится максимально быстро. Теперь вам не нужно беспокоиться о том, как сделать оценку квартиры !
В отчете будет содержаться информация о состоянии объекта и точной стоимости. Чтобы рассчитать все важные показатели, оценщик принимает во внимание и текущее состояние рынка недвижимости. Обращайтесь к услугам компании «ИПЦ», чтобы избавить себя от лишних хлопот!
Вы хотите продать квартиру, но не знаете, как это можно осуществить? Существует ряд способов, которые позволяют получить оптимальную рыночную стоимость объекта. Таким образом, можно:
- Заключить договор с агентством недвижимости;
- Попытаться оценить жилье самостоятельно;
- Обратиться в независимую оценочную компанию.
Самым быстрым, удобным и надежным способом оценки будет обращение в специализированную компанию. Подобная услуга не бесплатна. Однако, она помогает узнать наиболее точную стоимость жилья. Кроме того, эта процедура необходима как продавцу, так и покупателю. Хотя покупатели в большей степени ориентируются на свои впечатления, полученные, при визуальном осмотре квартиры, им необходимо документальное свидетельства, дабы попросту не остаться в дураках.
Оценка – это отличная основа для формирования стоимости квартиры. Для тех, кто по тем или иным причинам не готов на встречу со специалистом, предлагается выполнить экспресс-оценку. Такая экспертиза совершается удаленно, по телефону или с использованием скайпа. Однако, о высокой точности экспертизы в данном случае говорить не придется.
Дешевле всего выполнить оценку самостоятельно. Однако, при этом также может возникнуть множество неточностей и неувязок.