Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

• точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014» . При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
• обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
• в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию» . При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

• вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
• вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Вступая в долевое участие частного строительства, многие граждане опасаются за потерю своих денег. Это напрасно, так как сейчас эта сфера строго регламентируется законодательством и контролируется Роспотребнадзором.

Закон максимально защищает права граждан и в судебных разбирательствах всегда преимущественно на их стороне. Но все же инциденты бывают, и связаны они больше с несоблюдением даты сдачи, прописанной в договоре. Как в такой ситуации быть покупателю? Стоит ли разрывать контракт, как потребовать компенсацию неустойки? Об этом далее, в нашей статье.

Ответственность за нарушение сроков строительства

Санкции за срыв планов сдачи частного жилого дома регулируется соответствующим Федеральным законом и о защите прав потребителей.

Сроки возведения новостройки обязательно должны быть указаны в контракте о долевом частном строительстве жилого частного дома – это условие закреплено в законодательстве и при отсутствии этого пункта, договор просто не будет зарегистрирован в Госреестре.

Расчет неустойки за нарушение сроков строительства

Неустойка за нарушение сроков строительства жилья насчитывается в размере одной трехсотой части рефинансированного тарифа Центробанка РФ на день выставления.

Сумма рассчитывается от цены контракта и выставляется за каждый день неисполнения обязательств. Физическим гражданам, участникам частного строительства на долевой основе, штраф выплачивается в двойном размере.

Штрафные санкции за нарушение сроков строительства по закону

Штрафные санкции за срыв сроков сдачи объекта – это неустойка, которая начисляется по закону о долевом частном строительстве. Ее ставка, фиксированная и составляет одну трехсотую часть рефинансированного тарифа ЦБ РФ.

Штраф или неустойка, начисляется за каждый день просрочки, которая считается от даты сдачи новостройки, прописанной в контракте. Для граждан неустойка должна выплачиваться по двойному тарифу. А также, в претензии, покупатель может потребовать компенсацию нанесенного материального и морального ущерба за просрочку даты сдачи частного дома. Как правило, эти суммы, взимаются только в судебном порядке.

Чем грозит просрочка строительства по ДДУ?

Нарушение застройщиком сроков сдачи объектов, по контракту долевой частной застройки, грозит ему такими санкциями:

• начислением неустойки за просрочку сроков завершения возведения частного дома и передачи его покупателю;
• требованием покупателя к застройщику компенсировать нанесенный ущерб, например, его затраты на аренду жилья, или моральную компенсацию;
• желанием покупателя прекратить действие контракта в одностороннем порядке, с выплатой ему уже оплаченных средств, неустойки и возмещения морального или материального ущерба.

Принимая решение о расторжении контракта, стоит серьезно подумать. Деньги будут возмещены, но и квартира – утеряна. Возможно, выгоднее будет обождать и согласиться на перенос даты, а после получения ордера на квартиру в новостройке, затребовать компенсации понесенного ущерба и выплату неустойки.

Как уведомить застройщика о требовании в выплате пени?

Для этого необходимо составить претензию и вручить ее лично в руки или отправить заказным письмом с уведомлением. При вручении претензии в руки, необходимо, чтобы на вашем экземпляре, проставили входной номер документа. В случае отсутствия ответа на претензию, можно обращаться в суд.

Размер штрафа за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства

Просрочка строительства по договору долевого участия может возникнуть в следствие:

• недостатка средств;
• изначально запланированными нереальными, но привлекательными для инвесторов сроками сдачи новостройки;
• банкротства компании, что очень печально, для покупателей, так как добиться в таком случае возврата денег и компенсации нереально;
• проблемах со сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию по долевому контракту, которые необходимо решить и это влияет на дату передачи объекта покупателю.

Существует две даты сдачи объекта:

Первая дата - это дата его ввода в эксплуатацию и это означает, что в доме подключен свет, газ, проведена вода. От всех организаций есть разрешения, в этот дом можно заселяться и жить;

Вторая дата – это уже для покупателя. Осуществляется передача жилья в новостройке дольщику (выдача ордера на заселение).

Вторая дата определяется в контракте несколькими способами:

• Не позднее конкретной календарной даты;
• В течение указанного квартала. При этом конечной датой истечения времени, в этом случае будет последняя календарная дата в квартале;
• После сдачи дома в эксплуатацию, при этом должна быть указана эта дата, и период передачи квартиры дольщику, после ее наступления.
• Например, в течение 20 дней, после сдачи объекта в эксплуатацию.

Обтекаемые фразы не проходят. Без конкретно прописанной даты в контракте, его просто не зарегистрируют в Госреестре. Таков закон. И такие неточные формулировки, однозначно, не проходят в суде.

Применимо к долевому участию, неустойка - это денежная сумма, которую застройщик обязан уплатить дольщику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также при просрочке исполнения .

Право требования неустойки по договору долевого участия возникает при несоблюдении сроков передачи квартир гражданам-участникам, а не при нарушении сроков строительства многоквартирного дома или ввода его в эксплуатацию.

Начало периода просрочки исчисляется со дня, следующего за датой передачи жилого помещения, указанной в договоре, а конец - днем фактической передачи (по акту приема-передачи квартиры).

К примеру, если срок передачи квартиры по договору определен как «3 квартал 2016 года» (длится с 01.07.2016 по 30.09.2016), просрочка будет начинаться с 01.10.2016.

Формула расчета неустойки

Неустойка, взимаемая с застройщика за нарушение сроков передачи по ДДУ, рассчитывается по следующей формуле :

Размер неустойки = 1⁄300 ставки рефинансирования ЦБ РФ × цена договора × количество дней просрочки

Формула расчета неустойки, если по договору долевого участия дольщиком является физическое лицо (гражданин):

Размер неустойки = 1⁄150 ставки рефинансирования × цена договора × количество дней просрочки,

где 1/150 - это ставка рефинансирования в двойном размере (1/300 × 2).

Как рассчитать неустойку по ДДУ (пример)

Рассмотрим пример расчета неустойки. По договору цена квартиры составляет 3 450 000 руб . Ставка рефинансирования составляет 10,00%. В пункте договора о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, к примеру, указана конкретная дата «в срок не позднее 31.03.2016». Начало просрочки - с 01.04.2016. Квартира передана дольщику 01.07.2016.

Итак, просрочка составляет 3 месяца, то есть количество дней просрочки - 90 .

Расчет неустойки для физического лица. Ставка рефинансирования для граждан удваивается: 10,00/300 × 2=0,06%.

Таким образом, ставка неустойки за каждый день просрочки составляет 0,06%.

Неустойка= 0,06 × 3 450 000 × 90=186 300 руб .

Для юридического лица или ИП неустойка будет составлять: 10,00/300 × 3 450 000 × 90=103 500 руб.

Добровольная выплата неустойки застройщиком

Застройщик, рассмотрев претензию от участника долевого строительства, может принять решение о выплате неустойки в добровольном порядке . В таком случае дольщику может быть предложено уменьшение размера неустойки , а также согласовать порядок ее погашения. Чтобы юридически закрепить данное предложение, рекомендуется оформить его письменным соглашением сторон.

Так как законодательством о долевом строительстве срока для рассмотрения застройщиком претензии не установлено, то применяя положения Федерального закона разумный срок для дачи письменного ответа участнику долевого строительства составляет 10 дней .

Помимо предложения уступить в размере неустойки в несколько раз, застройщик может предложить провести в квартире отделочные работы на определенную сумму. Но и в этом случае дольщик не получит тот размер неустойки, который было бы возможно взыскать при подаче искового заявления в суд, так как потраченная сумма обычно меньше требуемой.

Если застройщиком ответ на претензионное письмо не дан или он отказался от мирного разрешения возникшего спора, следует подать иск в суд.

Взыскание неустойки с застройщика

Если застройщик не ответил на претензию либо отказался от мирного урегулирования спора, участник долевого строительства вправе обратиться в суд для принудительного взыскания неустойки.

Помимо этого, дольщик вправе претендовать на:

• возмещение убытков , возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (в связи с арендой жилья, уплатой процентов по кредиту);
• компенсации морального вреда ;
• штраф в размере 50% от суммы, установленной судом по судебному решению (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» );
• возмещение судебных расходов .

Для подачи иска в суд также потребуются:

• копия паспорта истца (стр. 3 - с фотографией, страница с пропиской);
• копия договора долевого участия (3 экземпляра);
• копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору (3 экз.);
• претензия к застройщику с ответом или почтовым уведомлением о вручении (при наличии);
• акт приема-передачи квартиры (при наличии);
• другие документы, необходимые суду для рассмотрения дела.

Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия

После сбора необходимых документов участником долевого строительства составляется исковое заявление о взыскании с застройщика неустойки.

Истец освобождается от уплаты государственной пошлины при подаче в суд искового заявления (п. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей» ).

Рассмотрение иска в суде

В ходе рассмотрения дела о взыскании неустойки по просрочке сдачи квартир судья выясняет обстоятельства , при которых произошло нарушение сроков. Для их подтверждения рассматриваются доказательства , предоставленные истцом, и в случае их отклонения, суд приводит доводы либо нормы законодательства, на которые он опирается.

На несоразмерность требуемой неустойки могут влиять:

• цена договора;
• длительность периода нарушения сроков;
• исполнение обязательств застройщиком по принятию мер к сдаче многоквартирного дома;
• последствия и убытки участника долевого строительства, возникшие вследствие просрочки передачи жилья и др.

В результате указанных обстоятельств размер взыскания может быть уменьшен .

На снижение размера неустойки не влияет тот факт, что ее выплата в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не участвующих в правоотношениях (других дольщиков).

Застройщик не освобождается от уплаты неустойки при просрочке по вине недобросовестного субподрядчика.

Заключая договор долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) отсутствуют гарантии своевременной сдачи объекта. Застройщики допускают просрочки. Иногда объекты не сдаются вовсе. Несмотря на попытки Государственной думы отменить долевое строительство, вопрос компенсации дольщикам за несвоевременную сдачу дома остается актуальным. На что дольщик может рассчитывать?

Компенсации и выплаты по закону

Для наглядности приведем пример:

• стоимость квартиры 4 000 000 рублей
• просрочка 300 дней
• ставка рефинансирования 7,75%

Неустойка (пени)

Выплата неустойки за несвоевременную сдачу объекта предусмотрена частью 2 статьи 6 ФЗ-214. Ее размер зависит от цены договора, количества дней просрочки, ставки рефинансирования (ключевая ставка). Рассчитывается по формуле.

Рассчитаем неустойку

4 000 000×300×7,75/100×1/150 = 620 000 рублей.

Если квартира приобретается для личного пользования (не для предпринимательской деятельности), то помимо ФЗ-214 отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом «О защите прав потребителя». В таком случае дольщик является также и потребителем.

При отсутствии иной жилплощади дольщик вынужден арендовать квартиру. Расходы на найм жилья, после предусмотренного ДДУ срока передачи квартиры, являются убытками в соответствии с гражданским законодательством.

Предположим, что расходы на аренду квартиры составили 25 000 рублей в месяц. Учитывая срок просрочки дольщику пришлось арендовать жилье 10 месяцев. Таким образом он понес убытки в размере 250 000 рублей.

Как уже говорилось дольщик является потребителем. При нарушении прав потребителя (а потребитель имеет право на передачу ему квартиры в срок) застройщик должен компенсировать ему физические и нравственные страдания.

В чем именно заключались физические и нравственные страдания нужно доказывать. Сумму можно заявить любую. Оценим страдания в 1000 рублей в день. Итого получим 300 000 рублей.

Штраф

Дольщик, одновременно являясь потребителем, имеет право взыскать штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных судом требований.

Сумма удовлетворенных требований складывается из неустойки, расходов за вынужденный найм жилья, морального вреда: 620 000 + 250 000 + 300 000 = 1 170 000 рублей. 50% от этой суммы 585 000 рублей.

Судебные расходы

При обращении в суд сторона, выигравшая дело возмещает все судебные издержки за счет другой стороны (ст. 98 ГПК РФ). К ним относятся гос пошлина, платные услуги юристов (ст. 100 ГПК РФ), услуги экспертов, расходы на проезд, почтовые расходы (ст. 94 ГПК РФ).

Общая сумма компенсации

• 620 000 – неустойка;
• 250 000 – вынужденный найм жилья;
• 300 000 – моральный вред;
• 585 000 – штраф;
• 30 000 – судебные расходы.

Общая сумма компенсации – 1 785 000 рублей.

Для справки. В судебной практике встречаются решения судов о взыскании упущенной выгоды (часть 2 статьи 15, статья 393 ГК РФ) и процентов за пользование чужими денежными средствами (часть 3 статьи 395 ГК РФ). Данный требования заявляются юридическими лицами. Физические лица такие требования заявлять не могут.

Компенсации и выплаты на практике

Неустойка (пени)

Размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ, если застройщик заявит в суде соответствующее ходатайство. Будьте уверены, заявит!

Как правило, размер неустойки снижается до 10% от стоимости жилья, а то и меньше. Почему суды повсеместно применяют такую практику? Если все дольщики заявят требования, то застройщик попросту обанкротится. В таком случае удовлетворить требования всех дольщиков не представится возможным. А значит те, кто получит судебные решения позже остальных вообще останутся без каких-либо компенсаций. Что будет с другими строящимися объектами? Полная остановка строительства. Значит кто-то вообще не получит жилье.

Это одно из мнений и кажется оно наиболее убедительным.

После применения судом статьи 333 ГК РФ неустойка составит не более 400 000 рублей.

Возмещение расходов за вынужденный найм жилья

На практике возмещение расходов за вынужденный найм жилья при просрочке сдачи квартиры возмещается в полном объеме. Для этого суду нужно доказать «вынужденность» найма, а также равнозначность объекта найма и строящейся квартиры.

«Вынужденность» найма заключается в том, что дольщик не имеет другого места жительства. Т.е. не имеет в собственности объектов недвижимости и не имеет регистрации в регионе фактического проживания.

Равнозначность жилых помещений заключается в том, что арендованная квартира должна быть аналогичной строящейся. Квартира примерно одинаковой площади, находится в аналогичном районе, стоимость аренды квартир равная.

Если представить суду договор найма равнозначного жилого помещения не составит труда, то доказать «вынужденность» найма довольно сложно, так как 99,9% граждан имеют регистрацию.

Поэтому в суде в возмещении расходов за вынужденный найм жилья с наибольшей долей вероятности будет отказано.

В отличие от Закона «О защите прав потребителей» статья 151 ГК РФ составлена не совсем в пользу дольщика.

Как видно из приведенной статьи суд не обязан, а может по своему усмотрению возложить на застройщика обязанность по компенсации морального вреда. На практике реальная сумма возмещения составляет от 10 000 до 25 000 рублей.

Штраф

Практика применения судами штрафа неоднозначна. Не будем вдаваться в подробности. Шансы наложить штраф на застройщика 50/50.

От взысканной суммы размер штрафа будет равен (400 000 + 0 + 25 000) * 50% = 212 500.

Всего, за исключением судебных расходов 400 000 + 25 000 + 212 500 = 637 500

Судебные расходы

Судебные расходы не относятся к взыскиваемой сумме. Заявить об их возмещении можно после получения положительного решения, можно в процессе рассмотрения дела. Разницы нет. Однако, судебные издержки возмещаются частично, если требования истца удовлетворены не в полном объеме (ст. 98 ГПК РФ). В таком случае они возмещаются пропорционально удовлетворенным требованиям.

Если изначально заявлена сумма 1 755 000, а суд присудил 637 500, то судебные расходы подлежат возмещению в размере 10 897.

Итого, при хорошем раскладе, общая сумма компенсации составит 648 397 рублей.

Если суд откажет в наложении штрафа на застройщика, то еще меньше – 432 265 рублей.

Общая сумма реальной компенсации

Общая сумма реальной компенсации составит в 4 раза меньше заявленной.

На практике при неграмотном подходе к делу суды вовсе отказывают во взыскании компенсации по формальным причинам (нарушены сроки, не представлены надлежащие документы). Во избежание этого необходимо обращаться к юристу.

23 1 154

В настоящее время граждане очень часто заключают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), надеясь в скором (или не очень скором) будущем получить свою новостройку в собственность и устроить жизнь к лучшему.

Многие берут ипотеку, просто кредиты, трудятся изо всех сил, дополняют своими личными и заемными денежными средствами.

На первый взгляд это выгодно, так как на этапе строительства (то есть когда дом еще не построен или на месте него просто строительная яма) он стоит гораздо меньше денег, чем готовый. К тому же это будет не вторичное жилье, а совершенно новый дом, и соответственно, свежая квартира.

Но застройщики нередко нарушают сроки по договору. В причинах разбираться не будем. У каждой строительной компании – они свои. И гражданам строители постоянно предлагают заключить «дополнительное соглашение» о продлении (переносе) сроков.

ФЗ-214 – на страже интересов граждан

Правовые отношения с застройщиком регулируются специальным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который стоит на страже интересов, в первую очередь, граждан. Там все четко прописано и регламентировано.

Это обусловлено тем, что раньше, да и сейчас, возникают множество, мягко говоря, не очень законных схем, которые созданы для того, чтобы просто нажиться недобросовестным застройщикам за счет людей. Это, конечно, исключения, но встречаются такие «исключения» достаточно часто. Поэтому и суды завалены делами дольщиков с застройщиками.

Сейчас в России запрещено строительным компаниям привлекать денежные средства людей без заключения договора участия в долевом строительстве (ч. 2, 2.1 ст. 1 ФЗ-214).

Такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной. Но что интересно, обратиться в суд с таким иском дано право только гражданину. Строительной компании в таком иске будет отказано.

Но, как говорится, «было гладко на бумаге, да забыли про овраги». Поэтому вероятность обмана есть всегда.

Дополнительное соглашение: подписывать или нет?

Окончательный ответ на этот вопрос, конечно, остается за вами. Но, прежде чем подписывать какие-то юридически значимые документы хотя бы внимательно прочитайте то, что вы подписываете.

Удивительно, но у нас так сложилось, что люди просто часто верят на слово и могут подписать что-то не глядя. А потом начинают бегать по юристам и судам.

В идеальном варианте — возьмите проект этого дополнительного соглашения в бумажном или электронном виде и проконсультируйтесь с юристом — какие здесь могут быть нюансы и подводные камни.

Как правило, в дополнительном соглашении речь идет о переносе сроков передачи объекта долевого строительства. Наряду с этим может содержаться условие, что претензий по новому сроку вы не имеете.

Соответственно, если вы подпишите такое соглашение (даже при отсутствии условия о претензиях), то потеряете право требовать какие-либо неустойки со строительной компании.

Если не подпишите – это вовсе не значит, что застройщик освобождается от своих обязательств по строительству вашего жилья. Здесь полностью вина застройщика. А он вам просто направил свое предложение в виде просьбы подписать дополнительное соглашение.

Вы имеете право писать ему мотивированные претензии, а также обращаться в суд, если ваша претензия не будет удовлетворена. Можете требовать неустойки и другие денежные санкции с застройщика. Но об этом дальше.

Как узнать, что застройщик нарушил срок строительства?

Во-первых : как было сказано выше, если вы уже подписали дополнительное соглашение о продлении срока, то вы не имеете права требовать денег за просрочку передачи квартиры (объекта долевого строительства). Потому что вы согласились уже с новыми условиями по срокам и поставили свою подпись, а это соглашение является неотъемлемой частью основного договора.

Во-вторых : внимательно читайте условия договора о сроках. В договоре должен быть прописан «срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства » согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Часто срок прописан достаточно размыто или привязан, к примеру, к «получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Главное, чтобы можно было определить четкую календарную дату.

Например, если указано, что срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 3 квартал 2015 года, то первым днем нарушения передачи дольщику квартиры будет первый день 4 квартала, то есть 1 октября 2015 года. Именно с этого срока можно предъявлять какие-либо претензии к застройщику по срокам.

Сколько денег можно получить от застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры)?

С застройщика можно требовать следующие суммы:

1. Неустойку (проценты) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства;
2. Убытки , которые возникли у вас по вине застройщика;
3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя;
4. Компенсацию морального вреда ;
5. Судебные расходы (например, если пользовались услугами юриста).

В итоге сумма может получиться не маленькая. Теперь рассмотрим.

1. Неустойка (пени) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства

Размер неустойки определен в ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 и составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Эта ставка постоянно изменяется и ее актуальный размер можно посмотреть на сайте Центрального банка РФ. На момент написания статьи она составляет 8,25% годовых.

Тем не менее, бесконечно рассчитывать эту неустойку нельзя. В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» сумма взысканной неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Иными словами, максимальная сумма неустойки ограничена стоимостью квартиры по договору .

На практике суды, как правило, снижают размер неустойки, установленный Законом. Они руководствуются ст. 333 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. С этим ничего не поделаешь, так как у суда имеется такое право. Часто размер неустойки снижают сильно вплоть до 10% от рассчитанной суммы. Но последнее время суды склонны взыскивать суммы побольше.

Приведем примеры из нашей судебной практики:

Дело №1 . В этом деле со строительной компанией наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 995152 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 1276 дней или почти 3,5 года. Суд посчитал разумным взыскать 500000 рублей. То есть снизил размер неустойки в 2 раза.

Дело №2 . В этом деле с застройщиком наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 115680 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 250 дней. Суд посчитал разумным взыскать всю сумму, то есть 115680 рублей.

Текст судебного решения можно посмотреть по .

2. Возмещение убытков

Также от застройщика можно потребовать возмещение убытков, которые понес человек по вине застройщика.

В качестве примера убытков можно привести случай из нашей практики.

Так, по вине строительной компании, человек был вынужден долгое время снимать другое жилье, потому что его квартира была еще не построена.

Текст судебного решения можно посмотреть по .

Сумму убытков суд не может снизить (если все доказано) по своему усмотрению, как в случае с неустойкой, поскольку у суда нет на это права, предусмотренного законом. А сумма убытком может быть очень значительна.

При взыскании убытков за аренду другой квартиры или жилого дома по вине застройщика суд учитывает следующее :

• площадь снимаемого жилья в сравнении с квартирой по ДДУ. Если квартира по ДДУ 40 кв.м., а площадь арендованного 150 к.в., то будет сложно доказать обоснованность понесенных убытков;
• район снятого жилья в сопоставлении с квартирой по ДДУ. Если арендуемая недвижимость находится, к примеру в элитной районе, то могут возникнуть вопросы в обоснованности таких расходов;
• является ли наймодатель действительно собственником жилого помещения.

3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя

Во-первых: этот штраф предусмотрен Законом о защите прав потребителей, поскольку на долевое участие этот закон распространяется.

Во-вторых: штраф будет взыскан тогда, когда дольщиком была написана письменная претензия. И на нее застройщик ответил отказом или не ответил вообще.

В-третьих: размер этого штрафа составляет 50% от суммы удовлетворенных требований.

Например, где мы представляли интересы дольщика суд взыскал штраф на сумму 290000 рублей.

4. Моральный вред

Так как на отношения, связанные с участием гражданина и застройщика распространяется Закон о защите прав потребителей, то потребитель может воспользоваться компенсацией морального вреда. Моральный вред – это физические и нравственные страдания, которые понес гражданин в связи с невыполнением договора в срок.

Как правило, суды по таким делам присуждают небольшие компенсации. Часто суммы даже не выходят за пределы 10000-20000 рублей. Но нам удалось доказать моральный вред на сумму 80000 рублей, что является достаточно приличной суммой.

Моральный вред определяется индивидуально в каждом деле и его сумма ничем не ограничена. Поэтому в суде можно настаивать на любой сумме, которую сочтете достойной.

5. Судебные расходы

Судебные расходы – это госпошлина и все издержки, которые вы понесли в связи с судебным процессом.

Например, если ваши интересы в суде представлял юрист по договору – то эти деньги также можно возместить с ответчика.

Кстати, если сумма ваших требований в иске не выходит за пределы 1000000 рублей – то вы освобождены от уплаты госпошлины. Если сумма выше – то госпошлина платится с суммы, которая превышает этот 1000000 рублей.

Претензия застройщику по срокам: писать или нет

Порядок такой: Если в договоре прописан «досудебный порядок урегулирования спора» или «все споры решаются путем переговоров» или «обязательный претензионный порядок» или какие-то подобные формулировки — то написание претензии обязательно . Иначе суд просто не будет рассматривать ваше исковое заявление.

Писать претензию или нет – решать, конечно, вам. Но часто бывает, что грамотно написанная претензия работает на благо дольщика. Добросовестный застройщик, как правило, идет на переговоры со своим клиентом и предлагает варианты решения, которые могут вас устроить.

Иногда – это возврат денег. Конечно, в меньшей сумме, что положено по закону. А иногда – это проведение дополнительных работ в квартире. Например, ремонт, чистовая качественная отделка или установка дополнительного оборудования в квартире.

И еще: если не будет претензии, то вы лишитесь права взыскать с застройщика штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 50% от удовлетворенных судом требований.

Обращаемся в суд на застройщика

Если претензия не возымела своего действия и застройщик ее попросту игнорирует, выход один – обращаться в суд.

Стоить помнить, что при цене иска менее 1000000 (одного миллиона) рублей государственная пошлина за рассмотрение искового заявления не платится, так как распространяется Закон о защите прав потребителя.

Если сумма иска более 1000000 (одного миллиона) рублей, госпошлина платится с превышающей суммы по общим правилам.

Также в суде можно будет взыскать расходы на оплату услуг юриста (представителя), как было указано выше.

Кормиться «завтраками» или начать действовать?

Конечно, строительство жилых домов – это сложный и трудоемкий процесс, связанный с многодневным оформлением разрешительной документации. И если срок задержки не большой – стоит подождать.

Главное, чтобы построили качественно. Если же вы видите, что застройщик вовсе не собирается сдавать объект строительства или прошел уже значительный срок – стоит обращаться в суд.

Напоследок желаем удачи вам при вложении средств и чтобы квартира была сдана в срок!