По закону, квартира, приобретенная в браке, считается совместно нажитым имуществом, даже если оформлена на одно лицо. При покупке (продаже) жилья, конечно, требуется согласие одного и супругов и это обязательное условие. Деньги, вырученные от продажи, также являются общими и находятся в распоряжении обоих.
Тем не менее, исключения (противоречия) в законе имеются. В каких случаях можно продать квартиру без согласия, как правильно составить договор или как его оспорить при необходимости рассмотрим подробнее в данной статье.
Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.
Это быстро и бесплатно !
Семейный кодекс
Согласно ст.35 Семейного Кодекса , при оформлении сделки при покупке жилья, одним из супругов нотариальное разрешение от второго не требуется. Его согласие предположено по умолчанию. Но в п.3 той же статьи регистрация любой сделки с недвижимостью невозможна без письменного, официально подтвержденного согласия супруга. В суде он вправе оспорить факт сделки. Получается противоречие двух формулировок в одной статье Семейного кодекса.
На самом деле, к обязательствам не относится сам факт покупки квартиры. Сегодня сделки с недвижимостью считаются обоснованными сразу после подписания договора, и регистрация – это уже последующая формальность.
Что касается распоряжения имуществом, то покупаемое жилье еще не собственность супругов, значит, и хозяйничать на чужой территории они не имеют прав. Квартира будет считаться собственностью только после прохождения процедуры регистрации и никак иначе.
На стадии планирования покупки жилья, в распоряжении покупателя только денежные средства, а не квартира, причем в реалии даже на момент регистрации при покупке согласие от супруга, заверенное нотариусом, совсем необязательно.
С другой стороны, деньги считаются общими и в случае несогласия супруга на проведение сделки он вправе через суд признать ее недействительной по причине игнорирования мнения второго супруга.
Получается противоречие в трактовках одной статьи закона.
Во избежание недоразумений и фактов для оспаривания сделки в дальнейшем, конечно, желательно, подтвердить согласие официально, посетив супругами нотариуса для подтверждения согласия одного из них, отдав за услугу 100 руб, хотя это необязательное условие.
Образец документа
Согласие супруга на покупку квартиры является обязательным документом, который требуется при оформлении купли-продажи недвижимого имущества, если покупателем квартиры будет один из семейной пары. Необходимость его обусловлена тем, что имущество, приобретаемое в период зарегистрированного брака, является совместно нажитым.
Денежные средства мужа и жены, планируемые на приобретение квартиры, также считаются общими, а значит, в случае их траты на приобретение того или иного объекта недвижимости, супруги должны ими распоряжаться совместно. Именно поэтому, согласие супруга на покупку квартиры нужно для успешного и законного оформления договора купли-продажи.
Когда согласие супруга не требуется?
При ряде определенных условий оно не требуется при покупке квартиры:
- Брачный договор с обозначением всех условий по распоряжению имуществом между супругами в браке, а именно, лишение прав на квартиру для одного из них в случае приобретения.
- Жилье, полученное в дар или по наследству , не считается совместно нажатым.
- Если на сделку есть доверенность , то при невозможности присутствия одним из супругов при проведении сделки, доверенность послужит законным основанием для предоставления интересов мужа от жены или наоборот. Получается, что, например, жена на основании доверенности вправе подписывать любые документы в интересах мужа без личного его присутствия, равно как и то, что в качестве покупателя может выступать любое иное третье лицо, которому будет доверен весь процесс по проведению сделки (риэлтеру, когда всю процедуру от имени покупателя по покупке (продаже) жилья берет на себя).
- В случае развода и наличии свидетельства на руках процесс по разделу имущества считается завершенным. Покупка квартиры возможна без согласия второй половины. Только деньги могут считаться общими при разводе, но не разделе имущества. В данном случае, для подтверждения факта по расходованию средств при покупке квартиры, согласие второй половины нужно официально заверить у нотариуса.
Требования к оформлению и форма документа
При согласии, означает, что супруг одобряет сделку, отражая тем самым волю своего супруга, который непосредственно и будет проводить подобную сделку. Для оформления согласия нужно обратиться к нотариусу, предоставить паспорта, свидетельство о браке и заверить свое согласие, заполнив форму бланка спец. образца или составленного самими нотариусом.
Разрешительными документами для покупки квартиры считаются:
- паспорта заявителей или удостоверения личности;
- свидетельство о браке;
- правоустанавливающие документы на квартиру с указанием адреса квартиры, предположительной для покупки;
Супруг, давший жене разрешение на продажу, должен ознакомиться с образцом заявления, нотариус же в свою очередь – разъяснить все нюансы, способные возникнуть в браке в случае потребности раздела имущества в дальнейшем.
Согласие – это официальный документ. Обязательно должны быть степени защиты, гербовая печать как подтверждение сделки законным представителем-нотариусом. В тексте заявления оговаривается срок действия соглашения. Лучше оформлять его прямо перед проведением процедуры по купле-продаже.
Оформление согласия
Согласие, заверенное у нотариуса – официальный документ, без которого невозможна последующая регистрация купленной квартиры в Росреестре, также в регистрационной палате. Оформление будет производиться на 1 человека и во избежание нюансов между супругами в дальнейшем этот факт стоит обязательно учитывать еще на стадии планирования покупки жилья.
Немаловажно, чтобы оформление документа о согласии было составлено юридически грамотно, подкреплено подписями, гербовой печатью. Иначе, документ впоследствии может оказаться юридически неэффективным.
Все реквизиты в документе должны быть четко прописаны (Ф.И.О., дата рождения, серия паспорта, кем и когда выдан, гражданство, адрес проживания, все условия по приобретению жилья с прописыванием точных данных), также цены, выбор квартиры, условия в случае оформления доверенности.
Дополнительно можно отразить номер квартиры, этажность, стоимость (прописать прописью).
Срок действия согласия (равно как и доверенности) – предположительно 1 год, но не более 3 лет с момента выдачи.
Когда покупателями выступают муж и жена одновременно, квартира будет принадлежать им в равных долях, по ½ части каждому. При приобретении квартиры в равных долях, согласие мужа (жены) в виде заявления не требуется, поскольку при оформлении сделки присутствуют и муж, и жена.
Когда покупателем выступит один из супругов, а второй даст свое разрешение на приобретение, в правоустанавливающем документе на жилье будет указан 1 собственник (так называемый титульный собственник). Однако, это не говорит о том, что он является единственным владельцем купленной недвижимости.
Приобретённое имущество будет в данном случае общим, и мужу и жене будет принадлежать доля в праве собственности на жилье, которая составляет ½ часть, что предусмотрено законом. Это означает, что несмотря на то, что договор купли-продажи квартиры был оформлен, например, на мужа, то жена по праву может претендовать на половину жилья.
Проведение процедуры и сбор документов
Составляется на бланке специального образца с обязательным содержанием:
- Ф.И.О. заявителя;
- данных паспорта;
- свидетельство о браке;
- подписей о согласии на покупку-продажу квартиры;
- печати с обозначением регистрационного номера.
Кроме согласия, возможно составление доверенности на одного из супругов. Подписи, проставленные в документах, считаются основанием для наделения второй половинки полномочиями в случае со сделками по купле-продаже на законных основаниях.
Четкого оформления документов законодательством не предусмотрено. Достаточно грамотно и без ошибок указать все реквизиты, обозначить список действий, которыми впоследствии будет наделен представитель.
Указать сроки, в течение которых документы будут действительны (обычно это 12 месяцев), также возможность передоверия, например в случае с получением заверенной доверенности при наделении одного из супругов обозначенными в доверенности правами, в данном случае на покупку квартиры.
Стоимость и сроки
Оформить согласие на покупку жилья, равно как и доверенность на одного из супругов на право действовать от его имени можно сроком на 1 год . При самостоятельном составлении заявления достаточно его заверить у нотариуса. Стоимость услуги обойдется всего в 500-600 руб.
Причины отсутствия согласия
Большинство сделок проводится лишь на основании устного решения одного из супругов. Хотя это ошибочное положение вещей и согласие от нотариуса на сделку иметь все – же необходимо.
Не дать же его второй супруг может в случае:
- Отсутствия информации, необходимой при оформлении документации или совершения сделки.
- Неправильного оформления документации, в случае покупки жилья без помощи компетентных лиц риэлтора или юриста.
- Принципиальных позиций со стороны покупателя при несогласии, например, с требованиями закона.
- Умышленного скрытие информации от супруга, когда за покупателем сохраняется право приобретения жилья втайне от одного из супругов, а значит, последующая продажа возможна без его участия.
Возможно при оформлении квартиры нет печати в паспорте о регистрации брака и факт наличия брачных отношений для регистраторов просто неизвестен.
Как оспорить договор купли-продажи?
Поводом для расторжения оспаривания договора купли-продажи как раз и может стать факт того, что ранее не было составлено нотариально заверенное согласие 1 супруга на покупку жилья. Супруг вправе оспорить сделку, проведенную без его ведома. На это отводится 1 год с момента получения им информации о данном факте.
Пострадавший должен предоставить неопровержимые доказательства в суде того, что сделка проведена была незаконно и согласие на покупку дано не было. Только при таких условиях сделка по купле-продаже может быть признана недействительной.
Для обращения в суд пострадавший должен написать исковое заявление, предоставить доказательства того, что действия его законны и обоснованы, общие семейные деньги были потрачены на покупку жилья без его ведома.
При покупке-продаже квартиры зачастую возникает множество разных юридических нюансов. Процедуры таких сделок в реальности сложны и часто противоречивы. С целью обхождения острых углов, супругам все же рекомендуется оформлять нотариально все свои действия, связанные с собственностью, даже если она была приобретена задолго до брака.
Сегодня многие пары расходятся и последствия могут обернуться не в их пользу. Своевременно же составленный документ останется таковым, послужит гарантом для сохранности прав для одного из супругов в будущем, в случае расторжения брака и последующего за этим раздела имущества.
Если же покупает квартиру один из супругов, то стоит знать о некоторых правилах:
- Оформлять все сделки с недвижимостью нужно нотариально.
- Факт покупки жилья может быть оспорен, если один из супругов решил приобрести из корыстных побуждений либо просто не осведомлен о нормативах, прописанных в законе.
- На оспаривание сделки отводится 1 год.
В браке люди проживают большую часть жизненного пути. За это время в их жизни происходит много важных событий. Иногда эти события касаются покупки того или иного объекта недвижимости.
Институт брака предполагает, что все сделки, да и вообще все важное, супруги должны осуществлять совместно и по взаимному согласию.
На деле случается по-разному. И тогда стоит заранее выяснить, нужно ли согласие одного из супругов для приобретения недвижимого имущества, когда второй решил совершить столь крупную покупку, и как оформить документы так, чтобы в будущем не создавалось никаких эксцессов.
Согласие супруга на покупку недвижимости – законодательная база
Касательно согласия второй половины на покупку недвижимости в Российском законодательстве сложилась неоднозначная ситуация. В 2013 году вступили в силу поправки в законодательные акты, напрямую касающиеся покупки недвижимости. А именно, сферы оформления договоров на покупку недвижимого имущества. Это изменение внесло некоторые противоречия в законодательную базу по части оформления согласия мужа/жены на приобретение недвижимости.
Вот законодательная база, на которую опираются юристы при совершении сделок в данном случае:
- Статья 35 Семейного Кодекса РФ. Исходя из данного законодательного акта, предполагается презумпция согласия супруга на любые действия, связанные с совместным имуществом. И тут же предписывается составлять письменное согласие супруга для сделок с недвижимым имуществом;
- Федеральный закон 302-ФЗ от 30 декабря 2012 года (также действует и в 2019-м). Фактически отменяет официальную регистрацию договоров, оформляемых для покупки квартиры, комнаты, жилого дома, гаража, участка земли и т. п. После принятия поправок, вносимых данным законом в Гражданский Кодекс, для заключения сделки купли-продажи достаточно подписей сторон и грамотно составленного договора. В этом случае документ будет иметь юридическую силу. Обращаться в государственные органы придётся только чтобы зарегистрировать право собственности.
Знающие юристы в случае спорных вопросов, касающихся данного случая, умело оперируют формулировками законодательных актов и добиваются нужного решения в каждом индивидуальном случае.
Нужно ли согласие супруга на покупку
Приобретение недвижимого имущества гражданами, состоящими в браке происходит одним из следующих способов:
- Оба супруга присутствуют при совершении сделки купли-продажи и оба же являются покупателями данного недвижимого имущества. Каждому из супругов после заключения договора будет принадлежать по половине от купленного жилья. В этом случае оформление согласия априори не требуется;
- Титульным собственником недвижимости после заключения договора будет являться только муж или только жена. Тогда от второго супруга понадобится согласие на совершение сделки.
Правда, в соответствии с семейным законодательством владельцами купленного имущества все равно будут оба супруга.
Квартиры
Приобретение квартиры – достаточно затратное мероприятие. Средства на покупку в большинстве случаев считаются потраченными из общего бюджета. В семейный бюджет входит, в том числе, и заработная плата каждого из супругов. А общими финансами, как следствие, супруги обязаны распоряжаться по взаимному соглашению. Поэтому лучше зарегистрировать согласие на покупку квартиры в нотариальной конторе, либо оформлять сделку в присутствии другого супруга.
Чтобы получить квартиру с помощью ипотечного кредитования, нужно будет обязательно выполнить условие согласия второго супруга на покупку квартиры.
Банк, предоставляющий кредит обязательно запросит заверенное разрешение супруга на покупку недвижимости, иначе ипотеку могут не одобрить.
Дачи
Покупка дачи, как и другого недвижимого имущества относится к сделкам, разрешение супруга на которые теоретически не требуется, ведь по умолчанию он или она должны быть в курсе событий. Но на практике у вас могут запросить письменное согласие даже риэлторы. Ведь им будет не выгодно, если в будущем сделку можно будет аннулировать.
Гаража
Гараж также относится к недвижимому имуществу, покупка которого по идее должна быть оговорена и согласована между мужем и женой. На деле конечно возможны различные обстоятельства, при которых один из супругов не желает, чтобы другой знал о его приобретении. Если же никаких противоречий на момент совершения сделки нет, то рекомендуется все же оформить письменное согласие супруга на покупку гаража во избежание вероятных осложнений в дальнейшем.
Нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры
Согласие мужа/жены на покупку квартиры означает признание допустимым и правильным совершение сделки купли-продажи, а также изъявляет его мнение касательно данной операции.
В стоимость нотариального согласия супруга входит подготовка сего документа самим нотариусом на специальной бумаге с защитными знаками и собственной печатью. Юрист разъясняет второму супругу детали операции и пункты документа. Приходить к нотариусу следует тому человеку, согласие которого необходимо для совершения сделки, другому супругу можно при этом не находиться.
Разрешение на приобретение имущества можно регистрировать у любого нотариуса даже территориально не в месте совершения покупки квартиры. В таком случае документ придётся переслать по почте.
Согласие супруга на покупку недвижимости образец
Сколько стоит нотариальное согласие на приобретение недвижимости одним из супругов, зависит от региона России. Цена на данную услугу состоит из нотариального тарифа (утверждён законодательно и одинаков для всех нотариусов – 500 рублей) и расценок на правовую и техническую работу, которые как раз и зависят от местонахождения нотариуса (в среднем от 1000 до 2000 рублей).
ВАЖНО: Юридически заверенное согласие на покупку недвижимости от второго супруга имеет определенный период действия. Сроки обычно прописываются в самом документе. Поэтому желательно регистрировать этот документ накануне совершения сделки купли-продажи.
Точная форма согласия не утверждена законодательством, но существуют ключевые пункты, которые обязательно должны присутствовать в документе:
- Информация о супруге, предоставляющем разрешение. ФИО, паспортные данные;
- Информация о супруге, совершающем сделку. ФИО, паспортные данные, сведения из свидетельства о браке;
- Данные о приобретаемом объекте недвижимости. Можно указать конкретный адрес, ограничить местоположение покупаемого объекта отдельным городом, либо не ограничивать варианты приобретения ничем.
Остальные данные вносятся по мере необходимости в индивидуальных случаях.
Образец согласия супруга на покупку недвижимости
Можно ли купить квартиру без согласия супруга
Как уже было замечено раньше, после введения в силу ФЗ номер 302, у каждого из супругов имеется возможность совершить сделку по приобретению квартиры без уведомления об этом своей второй половины. Только нужно быть готовым к тому, что во время развода при разделе имущества второй супруг может опротестовать данную сделку. Суд примет во внимание отсутствие нотариально заверенного согласия на покупку недвижимости и может распределить имущество учитывая купленную таким образом квартиру.
Даже если развода не предвидится, сделку могут признать не действительной по заявлению второго супруга в течение года со дня, когда он узнал о её совершении.
В итоге, чтобы купить квартиру без согласия супруга, не понадобится никаких особенных действий, но возникнут серьёзные риски в будущем.
ВАЖНО: Если при регистрации брака был заключён брачный контракт, в котором прописан порядок действий при операциях с недвижимостью супругов, то все юридические процессы происходят в соответствии с данным документом.
Есть другой вариант развития событий, когда муж/жена используют для приобретения недвижимости личные средства. К таким средствам относятся деньги и вещи, полученные одним из супругов по наследству, по договору дарения, а также деньги, накопленные до вступления в силу брачного союза. В таком случае сделка совершается в обычном порядке с единственным собственником. Нотариально заверенное согласие второго супруга не требуется. Купленная недвижимость не будет являться общей.
Каждая российская семья проживает свои отношения по-разному. Счастливый брак – это замечательно. Но в будущем могут измениться не только отношения между супругами, но и законодательство в нашей стране. В любых сделках купли-продажи, предполагающих немалые финансовые вложения, лучше оформить все возможные документы, которые могут пригодиться в дальнейшем. Так что достаточно потратить немного времени для регистрации согласия на операции с недвижимостью и спать спокойно.
Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости требуется, когда последняя приобретается за счет денежных средств, являющихся общим имуществом супругов. Такое правило действует и для продажи общей недвижимости. Подробнее об этом, а также правилах оформления согласия читайте в нашей статье.
Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости
В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (СК РФ) для оформления сделки с общим недвижимым имуществом, совершаемой одним из супругов, требуется нотариальное согласие второго супруга на продажу недвижимости. Следует отметить, что общим имуществом (имуществом, находящимся в совместной собственности) по общему правилу является имущество, которое было нажито во время брака.
Другие правила могут быть установлены брачным договором. Например, в соответствии с ним имущество, которое было нажито совместно, может быть признано личной собственностью мужа или жены в зависимости от того, на чье имя такое имущество оформлено, и т. п.
По общему правилу личной собственностью одного из супругов также являются (п. 1 ст. 36 СК РФ):
- квартиры, дачи и другое имущество, принадлежавшее ему до момента бракосочетания;
- недвижимость и другое имущество, полученное таким супругом в качестве наследства, подарка или посредством других безвозмездных сделок.
Согласие второго супруга на распоряжение такой недвижимостью не требуется.
Последствия распоряжения недвижимостью, находящейся в совместной собственности, без нотариального согласия второго супруга закреплены в абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ. Муж или жена, чье согласие не было получено, имеют право в судебном порядке признать сделку по отчуждению квартиры, дома и другой недвижимости недействительной в течение 1 года с того момента, как узнали о ее оформлении (например, решение Индустриального райсуда г. Перми от 31.07.2017 по делу № 2-1721/2017).
Нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры
Все указанное выше справедливо и для приобретения квартиры или другой недвижимости. Нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры требуется, когда она:
- приобретается за счет совместных денежных средств;
- оформляется на имя одного из супругов.
Отсутствие согласия в указанных выше случаях также делает сделку оспоримой. Муж или жена, чье согласие не было получено, имеют право на предъявление требований о недействительности сделки в течение 1 года с момента, когда узнали о такой сделке.
Нотариальное согласие супруга на покупку квартиры не потребуется, если:
- оба супруга являются покупателями;
- оформлен брачный договор, в котором содержатся условия о приобретении недвижимости без согласия второго супруга.
Правила оформления согласия
Для составления согласия на покупку или отчуждение недвижимости потребуется:
- оригинал паспорта мужа или жены — того, кто дает согласие;
- оригинал свидетельства о браке.
В соответствии с п. 25 Регламента совершения нотариальных действий, утв. приказом Минюста от 30.08.2017 № 156, нотариус может установить наличие брака и из Единого реестра записей гражданского состояния. Подробнее о данном нормативном акте читайте в статье «Регламент совершения нотариусами нотариальных действий» . В настоящее время данный сервис доступен только сотрудникам ФНС РФ и органов ЗАГС, ограничения должны быть сняты с 01.10.2018. До этого времени необходимо представлять оригинал свидетельства о браке.
Целесообразно также подать нотариусу документы на приобретаемую или отчуждаемую недвижимость для того, чтобы нотариус мог проверить совпадение предмета договора, для которого оформляется согласие супруга, с реально имеющейся недвижимостью.
Госпошлина за удостоверение согласия составляет 500 руб. (п. 6 ч. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ), однако кроме нее нотариусы обязаны брать плату за оказание услуг правового и технического характера (см. письмо Федеральной нотариальной палаты от 20.11.2017 № 5083/03-16-3). Тарифы на такие услуги устанавливаются региональными нотариальными палатами. Их можно посмотреть на сайте ФНП .
Срок действия и другие условия нотариального согласия супруга на покупку или отчуждение недвижимости
Нотариальное согласие супруга на отчуждение недвижимости или ее приобретение действует, как правило, до момента осуществления сделки, на совершение которой было дано. Законом срок его действия не ограничен. Однако срок действия нотариального согласия супруга может быть установлен мужем или женой при его оформлении. Например, согласие можно дать на 1 месяц, 1 год и т. п.
Кроме срока действия могут быть установлены и другие условия действия документа:
- конкретный объект недвижимости, который подлежит реализации или приобретению;
- цена такого объекта;
- возможность реализации объекта по частям и т. д.
При этом если согласие дано на реализацию недвижимости на любых условиях и по любой цене, оформление договора купли-продажи, например, части такого объекта признается судами правомочным (определение ВС РФ от 31.05.2016 № 18-КГ16-33).
Форма и содержание нотариального согласия
Форма согласия на осуществление сделок с недвижимостью не утверждена, однако при его составлении нотариусы руководствуются формой 2.1 «Удостоверительная надпись для односторонней сделки», утвержденной приказом Минюста России от 27.12.2016 № 313.
В согласии на покупку или реализацию объектов недвижимости указывается:
- место и дата совершения нотариального действия;
- Ф. И. О., паспортные данные, адрес мужа или жены — того, кто дает согласие;
- данные свидетельства о браке;
- данные о недвижимости, на приобретение или отчуждение которой дается согласие;
- само согласие;
- условия дачи согласия (при наличии), например срок действия документа, цена сделки и т. п.;
- информация о том, что другие условия пользования совместной собственностью не установлены в брачном договоре;
- данные о том, что физлицо, дающее согласие, ознакомлено с положениями ст. 34, 35 СК РФ;
- подпись физлица;
- удостоверительная надпись нотариуса, которая содержит его Ф. И. О., название нотариального округа, а также сведения о том, что дееспособность подписанта проверена, личность установлена, а согласие соответствует его волеизъявлению.
Отмена нотариального согласия супруга
Отмена нотариального согласия супруга возможна в силу того, что такое согласие является односторонней сделкой и может быть отменено или изменено. Отмена (отзыв согласия) должна быть сделана также в нотариальной форме (ст. 156, п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ). О ней должны быть уведомлены второй супруг и контрагент до момента совершения сделки, на осуществление которой было дано согласие (п. 57 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
К отзыву согласия применяются по аналогии нормы об отзыве акцепта, следовательно, извещение об отмене согласия на производство сделки, направленное после того, как такая сделка совершится, считается несостоявшимся и не может служить основанием для признания сделки недействительной (п. 1 ст. 6, ст. 439 ГК РФ).
Таким образом, нотариальное согласие на сделки с недвижимостью требуется в том случае, если предметом сделки является недвижимое имущество, находящееся в совместной собственности мужа и жены. Данное правило не применяется, если брачным договором установлены другие условия или предметом сделки является личное имущество одного из супругов. Например, недвижимость, приобретенная до момента вступления в брак или в период брака по безвозмездным договорам.
В процессе распоряжения имуществом в браке нередко возникают правовые вопросы, касающиеся, в частности, необходимости получения согласия супруга на покупку квартиры . Давайте же рассмотрим, является ли обязательным согласие супруга на покупку квартиры при сделке по доверенности.
Нормативно-правовой базой, на основе которой супруги распоряжаются совместным имуществом, является Семейный кодекс РФ (ФЗ № 223 от 29.12.1995). Он устанавливает правила владения и распоряжения общим имуществом супругов в целом, делая при этом для сделок с недвижимостью важную оговорку: ст. 35 Семейного кодекса гласит, что в общем случае супруги распоряжаются совместным имуществом сообща без специально оформленного согласия. Однако в отношении такого имущества, как недвижимость, дело обстоит несколько иначе.
Доверенность на покупку квартиры + согласие?
В отличие от прочего имущества, для совершения одним из супругов сделок по распоряжению общей недвижимостью требуется нотариально удостоверенное разрешение другого. То же самое касается совершения любых других сделок, которые требуют государственной регистрации или нотариального удостоверения.
Возможны случаи, когда человек желает приобрести квартиру не на свое имя, а на имя своего супруга. Если по каким-либо причинам один супруг, желающий оформить на себя квартиру, не может от своего имени заключить сделку, то он вправе уполномочить доверенностью на совершение этих действий другого супруга.
Например, жена, получив соответствующую доверенность от мужа, имеет право от его имени поставить подпись в договоре купли-продажи квартиры, а также оформить право собственности на приобретенную жилплощадь. При этом в свидетельстве собственника все равно будет указано имя мужа. Таким образом, в рассматриваемом случае при покупке квартиры один супруг должен дать другому полномочия на данную сделку путем оформления доверенности. Дополнительного нотариально зарегистрированного согласия на покупку квартиры в такой ситуации не требуется.
В доверенности должен быть указан срок, в течение которого супруг-представитель имеет право покупать квартиру и действовать от имени супруга-доверителя, а также объем полномочий представителя. При отсутствии в доверенности срока ее действия применяется правило ГК, по которому общий срок доверенности составляет 1 год. Из чего следует, что в доверенности на покупку квартиры обязательно должна быть указана дата ее выдачи — в противном случае она не будет являться официальным документом, удостоверяющим право одного супруга покупать и оформлять квартиру на имя другого.
Возможен также случай, когда один супруг получает доверенность на покупку квартиры не от другого супруга, а третьего лица. Например, если он представляет чужие интересы в силу своих профессиональных обязанностей (работает риэлтором, юристом) или получает доверенность на покупку квартиры от клиента, товарища или коллеги по работе с последующим оформлением квартиры на этих лиц. Подобные ситуации также не требуют получения от другого супруга нотариально удостоверенного разрешения на покупку квартиры, так как человек действует в интересах и от имени не своего супруга, а третьего лица.
Итак, доверенность, выданная от имени другого человека (супруга либо третьего лица) на покупку квартиры, сама по себе является юридическим документом, подтверждающим как полномочия представителя, так и волю доверителя. Следовательно, дублирования ее нотариально оформленным согласием на приобретение квартиры не требуется.
Согласие супруга на покупку недвижимости — право или обязанность?
До 01.03.2013, в соответствии с действующими на тот момент положениями ГК РФ, сделки купли-продажи недвижимости (в том числе квартиры) подлежали обязательной государственной регистрации. Но после указанной даты регистрировать необходимо только передачу права собственности новому хозяину квартиры. Таким образом, положения п. 3 ст. 35 Семейного кодекса, устанавливающие необходимость получения нотариального согласия супруга на подлежащие регистрации сделки по распоряжению жильем, в условиях новой редакции ГК РФ не работают.
На квартиру, купленную одним из супругов, распространяется режим общей совместной собственности. Это означает, что при разводе квартира, приобретенная в период брака, будет делиться поровну между мужем и женой с учетом имущественных (жилищных) прав их несовершеннолетних детей. К примеру, если муж покупает квартиру и регистрирует ее на себя после 1 марта 2013 года, то договор купли-продажи будет считаться заключенным с момента письменного волеизъявления сторон (проставления подписей в договоре и оформления акта приема-передачи квартиры). Даже если в свидетельстве о праве собственности в качестве собственника будет указан муж, жена имеет право на половину жилплощади.
Кроме того, у многих юристов возникают претензии к формулировке «распоряжение имуществом» по отношению к совершению сделки по приобретению квартиры, поскольку фактически покупатель в момент покупки квартиры ею не распоряжается, т. к. она еще не находится в его собственности. Следовательно, и в этом случае применение п. 3 ст. 35 Семейного кодекса очень спорно.
И все же профессиональные риэлторы и юристы сходятся во мнении, что при составлении договора купли-продажи квартиры крайне желательно присутствие обоих супругов и выражение их обоюдного согласия на подобную сделку. При невозможности присутствия на сделке одного из них не обязательным, но и не лишним будет также подписание у нотариуса согласия другого супруга на специальном бланке.
Важно также помнить, что покупка квартиры — это всегда рискованный шаг, связанный с большими затратами для семейного бюджета (см. «Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)?») . Имущественные же споры нередко становятся причиной серьезных раздоров между близкими людьми, приводящими порой даже к распаду семьи.
Кроме того, в жизни случается всякое. Например, один из супругов может приобрести у не совсем честных риэлторов или продавцов квартиру, которая обременена — находится в залоге или на нее оформлена ипотека (см. «Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке) »). Конечно, по закону подобные обременения должны регистрироваться в Росреестре, но на деле случается так, что супруги иногда узнают о проблемности квартиры уже тогда, когда деньги были отданы мошенникам. В таком случае нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры будет доказательством того, что:
- супруги имели честное намерение приобрести жилье, не знали о факте мошенничества со стороны недобросовестного риэлтора или продавца квартиры и между одним из супругов и недобросовестным продавцом (риэлтором) отсутствовал сговор;
- один супруг, дав нотариально зарегистрированное согласие на покупку квартиры, уже не будет иметь оснований для претензий к другому супругу по поводу самого факта совершения сделки.
Заключение
Как видим, после внесения поправок в ГК РФ надобность в получении от супруга согласия на покупку квартиры отпала, поскольку сама сделка по купле-продаже квартиры больше не подлежит госрегистрации (но не нужно путать это с регистрацией перехода права собственности). При этом нотариально оформленным согласием другого супруга все-таки очень желательно заручиться, т. к. оно станет своего рода подстраховкой и может избавить супругов от многих неприятных казусов, связанных с покупкой недвижимости. Проще говоря, даже в этом случае целесообразно придерживаться правила «Предупрежден — значит вооружен» и не подвергать лишний раз риску благополучие своей семьи.