Может ли продавец признать договор недействительным. Признание сделки купли продажи квартиры недействительной

Сделка купли-продажи имущества может быть юридически ложной, недействительной. Лица, участвующие в сделке, могут и сами опротестовать ее.

Расскажем, когда договор не имеет силы, что делать, чтобы оспорить сделку, какие документы собрать и куда обратиться.

Основания для признания сделки с недвижимостью недействительной

Сделка купли-продажи может не иметь юридической силы при некоторых обстоятельствах.

Перечислим, при каких именно:

Договорные обязательства нарушают российское законодательство.
Невыполнение обязательств, предусмотренных договором. Например, сторона не перечислила денежные средства за приобретенное имущество.
Лицо, участвующее в сделке, ограничено в дееспособности - или является полностью недееспособным.
Гражданин, заключающий договор, является несовершеннолетним. Помните, что дети не могут владеть правом собственности на имущество по достижении 18 лет. Их права должны представлять родители или опекуны, законные представители. В том случае, если в сделке участвует несовершеннолетний, то потребуется подпись его родителя в договоре и надпись «Согласен».
Сделка была оформлена под угрозой, с применением насилия, в заблуждении и т.п. Например, если сторону принуждали подписывать документы, либо участник сделки был не в курсе, в каком состоянии находилась квартира.
Заключение договора с мошенником. Такое возможно, когда стороны договариваются о приобретении жилья через посредников, агентства, не имеющие лицензии на деятельность.
Договор оформлен не в соответствии с требованиями и нормами закона.
Сделка была заключена для прикрытия чего-либо, обманно, мнимо.
На имущество было наложено обременение и не было реально возможно продать такое имущество. Например, арест.
Несогласие третьего лица на совершение сделки. Например, отказ банковской организации в продажи части имущества, взятого в ипотеку, либо бывшая супруга не дала согласие на продажу общей собственности.

Существует много нюансов, которые могут отменить сделку. Мы же перечислили самые распространенные из них.

Исковая давность купли-продажи квартиры – сроки, в которые можно оспорить сделки с недвижимостью

Исковое заявление подается в определенные сроки.

Если вы не успеваете в них уложиться, то решение вопроса может остаться без внимания.

Итак, сроки, когда можно оспорить сделку с недвижимым имуществом таковы:

1 год. Этот период касается сделок, которые возможно оспорить. Отсчитывать срок необходимо с момента, когда гражданин узнал об обстоятельствах, основаниях для возможного оспаривания и признания сделки недействительной.
3 года. Эти сроки касаются сделок, считающихся ничтожными – теми, которые были заключены только на бумаге. При таких сделках денежные средства не переводят и не передают. Время отсчитывается с момента, когда был подписан такой договор.
10 лет. Оспорить ничтожную сделку в этот период может лицо, которое не участвовало в сделке, но получило информацию о том, что имеются основания для опротестования данной сделки.

Других сроков не предусмотрено законодательством.

Если вы не успели обратиться в судебную инстанцию для оспаривания, рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу. Только специалист, посмотрев все бумаги и документы, сможет решить, как поступить, и можно ли оспорить сделку с недвижимостью.

Помните, каждый случай - индивидуален.

Список доказательств и документов для признания продажи квартиры недействительной

Оспорить сделку купли-продажи квартиры просто. Достаточно подготовить документационную базу, которая подтвердит недействительность договора или отсутствие намерений сторон выполнить договорные обязательства.

Например, подтверждением может служить:

Сам договор, оформленный не по нормам законодательства . Стоит указать пункты, где были допущены ошибки.
Личные документы , данные которых могли быть напутаны в договоре.
Выписка с банковского счета или карты , подтверждающая, что перевод денежных средств не производился, в случае безналичного перевода.
Отсутствие расписок, подтверждающих передачу наличных средств , может также быть доказательством. Вы должны найти свидетелей, лучше, конечно же, если это будет нотариус, которые подтвердят данный факт.
Решение/постановление суда о недееспособности лица , участвующего в сделке.
Документы, доказывающие, что сделку заключил несовершеннолетний . Заметьте, подписей родителей в таком договоре не будет.
Наличие обременений . О них вы сможете узнать из выписки ЕГРП. Получить ее может не только владелец имущества, но и гражданин, заинтересованный в данной сделке. Также ее может запросить суд во время судебного разбирательства.
Отсутствие письменных согласий третьих лиц , которые обязаны участвовать в сделке. Если заключен был договор без них, то его можно считать недействительным. Факт отсутствия письменных согласий может подтвердить юрист.
Видео или аудиоматериалы, доказывающие факт угроз, насилия . Не бойтесь фиксировать неправомерные действия граждан. Вы сможете потом обратиться не только в суд, но и в полицию - для защиты себя, своей жизни и здоровья.
Другие документы, подтверждающие факты мошенничества . Лучше будет, если вы обратитесь в полицию или правоохранительные органы и добьетесь возбуждения уголовного дела. Так оспаривания продажи квартиры/имущества через суд пройдет быстрее.

Если у вас имеются другие бумаги - смело предоставляйте их на рассмотрение в суд. Главное, чтобы они показывали нарушения действующего законодательства, и тогда вы точно выиграете дело.

Как и куда обращаться, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры до и после регистрации договора – инструкция

Для того чтобы оспорить сделку с недвижимостью, следуйте такой инструкции:

Соберите документы, подтверждающие договор или сделку мнимыми, ложными, неверными.
Напишите исковое заявление в суд , находящийся в районе, где расположена недвижимость. Именно эта инстанция сможет принять соответствующее решение. Оформить документ можно самостоятельно или поручить это дело нотариусу.
Если были в сделке замешаны третьи лица или мошенники, то стоит написать заявление в полицию. В том случае, когда факт мошенничества подтверждается, заводят уголовное дело и в суде оно рассматриваться будет как уголовное, а не административное или гражданское.
Подайте документы и заявление в суд. Копию с поставленной подписью и датой от специалиста возьмите себе.
Дождитесь, когда пришлют повестку на первое заседание.
Заберите решение суда и отправьте его или принесите лично судебным приставам.

Заметьте, если договор посчитают по суду недействительным, то сторонам возвращается их имущество. Одной стороне – денежные средства, если были перечислены, другой – право на собственность, которое подтверждается в Росреестре.

Обратиться в суд может любая сторона - как покупатель, так и продавец.

Процедура рассмотрения иска для опротестования сделки с недвижимостью в суде – варианты решения суда

В настоящее время операции по купле-продаже недвижимости занимаю в рейтинге популярности ключевые позиции. Объектами сделок выступают квартиры, дома, офисные помещения, производственные площади, земельные участки. От правильности и полноты оформления документов по этим операциям зависит дальнейшее спокойствие новых или прежних владельцев объекта и их уверенность, что договор купли-продажи не будет оспорен и признан недействительным, что повлечет за собой возвращение к первичному положению вещей.

Но если саму квартиру и прочую недвижимость вернуть не составляет труда, то за возврат денег, как правило, приходится бороться. Если вы хотите свести к минимуму риски, возникающие при купле-продаже недвижимости, следует знать о возможных неприятных последствиях и юридических способах их предотвращения.

Наиболее серьезной проблемой с точки зрения судебной практики, на которую может нарваться покупатель недвижимости – это признание сделки недействительной по решению суда. На основании такого решения бывший владелец имущества имеет право внести в реестр изменения, отменив покупателя, как собственника, и распорядиться недвижимостью как ему вздумается.

Дела о признании договора купли-продажи незаключенным могут рассматриваться как в общем суде, так и в арбитражном, так же, как и дела о взыскании кредитной задолженности . Согласно ст. 30 ГК РФ заседания суда проходят по месту, где расположена квартира (дом, земля). Лицо, подавшее иск, обязано самостоятельно заниматься сбором доказательной базы, но если он не может получить каких-то данных, о которых ему известно, то суд на основании ст.56 ГК РФ может запросить их официально. Для сделок, связанных с недвижимостью, наиболее важными являются следующие условия:

Подписание договора в письменной форме
Госрегистрация операции в отделении Росреестра

Без выполнения этих требований проведенная сделка не имеет правовой силы и не тянет за собой юридических последствий.

Оспоримые и ничтожные сделки: в чем разница

Все операции, которые являются недействительными или могут быть признаны таковыми, подразделяются на оспоримые и ничтожные. Согласно уточнениям, расписанным в Кодексе, оспоримые сделки становятся незаключенными после признания их таковыми судом, а ничтожные становятся такими в момент их заключения (ст.166 ГК РФ) и не зависят от судебного решения.

Все основные правила, дающие возможность признать заключенные сделки недействительными, отражены в ч.1 ГК РФ. Последствия по незаключенным договорам связаны исключительно с их недействительностью. Признание недействительным какой-то из частей договора тянет за собой признания такими же и остальных его частей. Так, различные незаконные схемы могут проявляться в виде поддельных документов, заключения договора лицом, не имеющим полномочий или превышающим их. Все эти и многие другие факторы могут служить причиной для признания договора купли-продажи недействительным.

Совет: хороший способ обезопасить себя от подобной ситуации и минимизировать финансовые риски — заключить договор страхования ОСАГО на приобретаемое имущество, предусмотреть там риски признания сделки недействительной и сделать это одновременно с заключением договора.

Как уже упоминалось, сделка может быть признана ничтожной и без суда, но судебная практика по недействительности такого рода допускается, если невозможно добиться реституции другим способом.

Признаки ничтожности

Сделка купли-продажи была проведена недееспособной особой (по решению суда);
Сделка противоречит закону (в договоре не указаны имеющие значение условия, не соблюдены порядок проведения каких-либо действий по операции купли-продажи);
Наблюдаются признаки мнимости (без намерений выполнять условия соглашения);
Наблюдаются признаки притворности (прикрытие других действий подписанием договора купли-продажи);
Цель договора противозаконна или безнравственна.
Купля-продажа проводилась с участием особы, не достигшей 14 лет.

Особенностью оспоримой сделки является то, что она в обязательном порядке должна быть признана недействительной в суде

Признаки оспоримой сделки

Одна из сторон договора не достигла совершеннолетия;
Одна из сторон сделки имеет ограниченную дееспособность;
Одна из сторон могла не вполне осознавать последствия своих действий;
Одну из сторон ввели в заблуждение;
Договор был заключен под силовым или моральным воздействием или обманным путем.

Каждое из оснований для отнесения договора купли-продажи квартиры к недействительному должно быть доказано в суде с подкреплением в качестве доказательной базы соответствующих документов, показаний свидетелей, фото, видео, аудиозаписей, заключений экспертов.

Стороны имеют право оспаривать вынесенные постановления судебных органов. К договорам, признанным недействительными, применяется реституция. Каждая из сторон договора должна вернуть все, что получила в результате сделки. Если субъект не может сделать это в материальном виде (вернуть квартиру), то согласно ст. 167 придется компенсировать стоимость имущества в денежном выражении.

Совет: специалисты, работающие в сфере недвижимости, настоятельно советуют своим клиентам перед совершением сделки проверять продавца, а именно с его стороны, как правило, выдвигаются иски на дееспособности, вменяемость и тому подобные факторы.

Особенности и порядок судебной практики

Чтобы судебная практика по признанию соглашения купли-продажи незаключенным могла начаться, истцу следует направить свое заявление в суд. Под это условие в обязательном порядке подпадают оспоримые операции. Истцом могут быть как непосредственно участники договора, так и третьи лица, если их права были нарушены в результате реализации соглашения о купле-продаже.

Также заявителями могут быть простые граждане, решившие защитить права, интересы какой-то из сторон. Например, исковое заявление могут подать родственники продавца или покупателя, если непосредственно участник договора официально признан судом недееспособным. В заявлении должны быть указаны следующие сведения:

О предмете сделки;
Причины для признания договора купли-продажи квартиры незаключенным с указанием ссылок на законодательные нормы;
Просьбы к судебному органу установить недействительность операции купли-продажи;
Просьба о проведении двусторонней реституции.

Моральный вред в подобных исках, в отличие от судебной практики по гражданским делам , рассчитывают очень редко.

Обзор практики свидетельствует о том, что процесс признания договора купли-продажи квартиры, прочей недвижимости недействительным достаточно сложен. Это обусловлено тем, что истец должен доказать причины, почему сделка должна быть отнесена к незаключенной и представить веские доказательства. Чтобы справиться со сбором доказательной базы истцу следует хорошо разбираться в законодательстве, уметь грамотно оформить все представляющиеся в суд бумаги.

Нередки случаи, когда кроме доказательств, требуются заключения экспертов, например, если в квартире обнаружены недостатки, не дающие возможность к комфортному, нормальному проживанию, и которые были скрыты при заключении договора и не указаны в нем.

Сроки давности

Судебная практика показывает, что срок, когда договор может быть оспорен, зависит от причин, по которым операция признается недействительной: ничтожности или оспоримости договора. Иски в суд по оспоримым сделкам могут подаваться в течение 1 года после подписания соглашения о купле-продаже квартиры. По ничтожным сделкам договор может быть признан незаключенным в течение 3 лет после его заключения.

Также подавать иск для признания договора незаключенным в течение 3-х лет после того, как стало известно о его недействительности, могут лица, которые не выступают непосредственно сторонами договора. Судебная практика также допускает восстановление пропущенного срока давности при подаче ходатайства в суд.

Последствия

Обзор судебной практики показывает, что основное следствие отнесения соглашения купли-продажи к незаключенным – возврат к прежнему положению вещей, т.е. всего полученного сторонами в результате купли-продажи в материальном выражении или его денежном эквиваленте. Если с возвратом в собственность квартиры, по крайней мере по документам, сложностей обычно не возникает, так как изменения в реестр о смене собственника вносятся автоматически после предоставления решения суда, то с возвратом денежных средств могут выйти затруднения. Если добровольного возврата не происходит, стороне соглашения придется начинать процедуру исполнительного производства, а это потребует времени.

Если при заключении сделки были допущены нарушения законодательства, недобросовестный умысел, полученные в результате признания договора незаключенным ценности могут быть изъяты у виновной стороны и направлены в доход государства.

587 ГК РФ). С момента получения документа о регистрации сделки покупатель начинает законно владеть недвижимостью, а продавец – полученными взамен деньгами.

Статья 587 ГК РФ. Обеспечение выплаты ренты

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств () либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Ненадлежащий пакет документации или сомнительная правоспособность объекта и сторон сделки не допускают регистрацию купли продажи, признавая договор недействительным.

Расторжение договора, или его оспаривание – гражданская процедура, направленная на отмену правовых последствий , следующих за его заключением. Допускается при условии, что договор был заключён надлежащим образом и по сути выступает правоспособным документом. Этим процедура оспаривания отличается от признания договора недействительным или ничтожным (ст. 166 , 167 ГК РФ). Подробно о том, можно ли совершить расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации, читайте , а из вы узнаете о том, допускается ли аннулирование этого документа после гос. оформления.

Нормы оспаривания договора регулируются статьёй 450 ГК РФ и следуют из обязательств сторон, включённых в положения купчей. Если стороны обязались исполнить установленные договорённости, но не исполнили их или исполнили ненадлежащим образом, возникают условия, допускающие прекращение правовых отношений.

Кто может обжаловать?

Продавец вправе инициировать оспаривание сделки :

Если им не были получены деньги в полном объёме, указанном в положениях купчей на квартиру. То есть по той или иной причине контрагент уклоняется от предоставления оплаты, или её недоимки.
Если новый собственник не вступает в фактические права. То есть, отказывается от подписания акта приёмки жилого помещения, или не вселяется в него.

У покупателя таких причин может возникнуть значительно больше. В их числе:

Перечисленные причины могут признаваться правомерными только при условии, что в положения купчей внесены пункты, подтверждающие их отсутствие. На этом основании делаются выводы о недобросовестности контрагента и нарушении имущественных прав взыскателя. Их актуальность отменяется:

Если договором не обещано тех преимуществ, на которые притязает инициатор его расторжения, даже если это представляется очевидным.
Когда актом приёмки указывается на имеющиеся недочёты в состоянии помещения (или иные), что существенно повлияло на стоимость квартиры.

Ошибка в составлении

Не может служить причиной расторжения техническая ошибка, допущенная при составлении договора, если она не явилась нарушением интересов одной из сторон. В этом случае составляется , исправляющее ошибку. Соглашение подаётся в регистрирующий орган и корректирует правоспособность сделки .

Серые схемы

Недобросовестные действия контрагента нередко становятся осознанными, заведомо спланированными мошенническими уловками. Они могут иметь различные нюансы, но общие схемы одинаковы. При покупке квартиры от застройщика чаще всего используются следующие:

Подставные компании формируются также на вторичном рынке, это так называемые «чёрные риэлторы» , преступные действия которых отличаются особым цинизмом в отношении участников сделки. Здесь широко применяются:

Продажи несуществующего жилья, или не принадлежащей продавцам недвижимости по поддельным документам.
Недобросовестно полученные генеральные доверенности, по которым незаконно сбывается недвижимость.
Получение аванса или задатка от покупателя, с последующим исчезновением. Иногда – заключение купчей и получение расчёта по договору, с исчезновением по пути к отделению Росреестра.
Под видом технической ошибки в предмете договора, продаётся совершенно иной объект с существенно ухудшенными техническими и кадастровыми характеристиками.

Перечисленные случаи допускают оспаривания сделки, но зачастую виновники их заключения не оставляют своих достоверных контактных данных.

ВАЖНО : Исковое производство допускается только в том случае, когда известны паспортные данные ответчика и место его проживания или регистрации.

Сроки исковой давности

Согласно общим нормам сделку можно оспорить в течение года . Срок отсчитывается с того момента, когда был заключён договор, или когда пострадавшая сторона узнала о нарушении собственных имущественных интересов, но не позже, чем через 3 года после подписания купчей.

Если производство дела инициировано притязаниями на жильё со стороны третьих лиц, оспаривание допускается в течение трёх лет с момента завершения регистрационной процедуры. Через 3 года срок исковой давности заканчивается (ст. 196 ГК РФ).

Пошаговая инструкция: как отменить?

В первую очередь нужно выписать претензии, которые потерпевшая сторона предъявляет в качестве причин для расторжения . Далее нужно сверить их с положениями договора, экземпляр которого был получен после регистрации сделки, выписать отдельно и отметить:

положения, которые требовались к исполнению;
которые не исполнены полностью или частично;
исполнены недобросовестно.

Нарушения договорённостей, указанных в тексте непротиворечиво и не допускающих интерпретации, следует подтвердить документально.

Сбор доказательств

По каждому установленному нарушению договорённостей нужно собрать официальные бумаги , которые будут служить обоснованием позиции пострадавшей имущественно стороны. В зависимости от ситуации, в их числе могут быть:

Выписки из поквартирной книги или акты управляющей компании о проживании прежних хозяев на отчуждённой жилплощади.
Справки из ЖЭУ, заключения эксперта о технических нарушениях.
Документы из банка, или из Службы судебных приставов, кадастровая справка об обременении, в случае залога или обременений.
Решение органа опеки и попечительства, если сделка нарушила права несовершеннолетних или недееспособных лиц.
Иные документальные подтверждения, исходящие из претензий пострадавшей стороны.

Если речь идёт об отсутствии оплаты или передаточного акта – этот факт указывается в исковом заявлении и рассматривается со слов пострадавшей стороны. Доказать неправомерность обвинений должен контрагент сделки.

ВНИМАНИЕ : Судебное производство не назначается, если не предприняты попытки внесудебного урегулирования вопроса.

Досудебное урегулирование

Инициатор расторжения сделки официально обращается к контрагенту с претензионным письмом, в котором указывает пункты и факты не исполненных им обязательств, уведомляя о необходимости прекращения действия договора по соглашению сторон или в судебном порядке путём оспаривания. Составленное письмо лучше всего отправить почтой :

Полученные квитанции об отправке и уведомление о получении письма станут доказательством проведения процедуры. Если будет получен ответ с согласием, контрагенты аннулируют сделку, составив новый гражданско-правовой договор купли продажи, на основании которого объект возвращается прежнему собственнику. При отсутствии ответа в течении месяца, или его отрицательном характере, можно подавать иск.

Куда обращаться?

Подсудность данного вопроса относится к суду общей юрисдикции первой инстанции, которым выступает районный суд по месту расположения объекта недвижимости, в отношении которого возник спор (ст. 28 ГПК РФ).

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Если регистрация ещё не завершилась, требуется её приостановить подачей заявления в Росреестр.

Составление заявления

Исковое заявление составляется истцом по установленной форме (ст. 131 ГПК РФ). После составления «шапки» и наименования документа в нём указывают:

Характеристики приобретённой (проданной) квартиры, реквизиты договора.
Основания, по которым сделка оспаривается. Приводятся цитированием из текста документа, с обоснованием их недобросовестного исполнения (не исполнения).
Перечень доказательств, подтверждающих заявленное в иске. Здесь же даются ссылки на свидетельские показания лиц, готовых подтвердить правомерность взыскания.
Ссылка на источники законодательства, допускающие прекращение последствий сделки.
Просьба к суду о признании иска, двусторонней реституции и внесении соответствующих сведений в Росреестр.

В заключение ставится дата и подпись истца, даётся перечень приложений.

Двусторонняя реституция – мера, принимаемая после признания договора недействительным, которая выражается в возвращении сторонам полученного по сделке и приведение имущественных дел в состояние, существующее до начала заключения договора.

Сроки
Исковое производство продолжается не более двух месяцев, если не потребуется отложить заседание для проведения дополнительных мероприятий. Если процедура регистрации ещё не завершена, а приостановлена, по справке из суда приостановка продляется до трёх месяцев. На основании принятого решения, договор вступает в силу или проводится двусторонняя реституция.
СОВЕТ : В течение 10 дней после получения выписки из решения суда допускается его апелляция в областном или кассационном суде.

Как себя обезопасить от мошенничества?
Чтобы избежать рисков, покупателю предварительно нужно проверить правоспособность продавца и убедиться, что объект принадлежит именно ему . Так как мошенники зачастую выставляют к показу не принадлежащие им квартиры, нужно проверить всю документацию, которая должна представляться в оригиналах. Дубликаты правоустанавливающего документа или его нотариально удостоверенная копия вкупе с генеральной доверенностью должна вызвать несомненное опасение.
При работе с компаниями посредниками, нужно посмотреть их учредительную документацию и лицензии на право заниматься данным видом деятельности. А так же обязательно выйти на официальный сайт компании и запросить в поисках сведения о компании и её сотрудниках.
Для того чтобы договор можно было оспорить, нужно выписать и сохранить паспортные данные собственника или представительствующего лица. Дополнительные гарантии представит нотариальное удостоверение или титульное страхование купли продажи .

Полезное видео
Смотрите видео о признании договора купли-продажи квартиры недействительным:
– это правовой прецедент, в результате которого право собственности на квартиру законно переходит к правопреемнику. По существу, регистрации подлежит не сам договор, а сделка, которая происходит посредством его заключения. Подробно об этой процедуре, а также как — читайте на нашем сайте.

Заключение
При не исполнении положений договора, его допустимо оспорить. Для этого пострадавшая сторона собирает доказательства, проводит попытку досудебного примирения, и подаёт исковое заявление. По решению суда сделка признается недействительной.

Для того, чтобы совершаемая сторонами сделка с квартирой считалась действительной, нужно соблюдать определенные требования. Они касаются сделок, их содержания, свободы воли заключающих ее лиц. Если какие-либо требования нарушаются, то возникают основания для оспаривания таких сделок. О том, как происходит признание недействительным договора купли-продажи квартиры, расскажем далее.

Можно ли признать договор купли-продажи недвижимости недействительным? Фото № 1

Любые сделки заключаются ее сторонами для изменения имеющегося у них положения. Покупка (продажа) жилья предполагает прекращение у одного лица и появление у другого прав собственника на квартиру. Для того, чтобы эти изменения были правомерными и порождали последствия для участников сделки, она должна быть законной и юридически грамотной.

Если после ее совершения будут обнаружены какие-либо пороки, то появляются основания для признания ее недействительности. Это означает, что она не может изменять ее сторон, положения заключенного договора не могут применяться ими.

Однако далеко не любые совершенные сторонами сделки можно оспаривать. В этом случае стороны не могут руководствоваться своим усмотрением, а должны следовать установленными законодателем правилами. По своему характеру такие сделки разделяются на ничтожные и оспоримые. Для каждого вида предусматриваются свои условия, порядок, срок для оспаривания, применения последствий их недействительности.

По каким основаниям признавать недействительность сделок?

Основания для признания договора купли-продажи недействительным. Фото № 2

Решая вопрос о том, можно ли оспорить конкретную сделку, следует обратиться к положениям главы 9 ГК РФ. В параграфе втором этой главы приводится полный перечень всех оснований для недействительности сделок. Он является закрытым, и добавить к нему что-либо по своему желанию нельзя.

Говорить о недействительности заключенной сделки можно в случаях:

ее положениями законов или иных нормативных актов;
противоречия установленным нравственным номам или основам правопорядка;
совершения мнимых, притворных сделок;
совершения недееспособным лицом;
совершения малолетним (до четырнадцати лет) гражданином;
заключения противоречащих целям деятельности юридических лиц сделок;
совершения лицами в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
совершения лицами с ограниченной дееспособностью;
совершения в состоянии существенного заблуждения;
совершения лицом, которое не осознавало последствия и значение своих действий;
под влиянием неблагоприятных обстоятельств, в том числе, угроз, насилия, обмана.

Оспаривание сделки по приобретению квартиры

Процедура оспаривания условий договора купли-продажи. Фото № 3

Согласно пояснениям, содержащимся в ГК РФ, оспоримые сделки могут признаваться таковыми только решением суда. Если лицо, заключившее договор на продажу (покупку) квартиры может лишь предполагать, то имеются основания для ее оспаривания.

Однако для установления данного факта требуется обращение в судебный орган. Пока вынесенное судом решение не вступит в силу, договор будет признаваться действующим и действительным. Основаниями для оспаривания сделок может служить их заключение лицом с ограниченной дееспособностью, в возрасте от четырнадцати лет до восемнадцатилетия. Кроме того, она может оспариваться, если имеются сомнения в добровольном свободном и осознанном согласии на ее совершение.

Мнение юриста-эксперта:

В заключаемом договоре купли-продажи отражаются какие-либо условия совершаемой сделки. К таким условиям можно отнести порядок оплаты, передачу имущества или количество прописанных в квартире. Если после заключения сделки не выполнены какие-либо условия, то при обращении в судебные органы такую сделку можно отменить.

В суд должны быть представлены доказательства не исполнения или недобросовестного исполнения условий. Возможен вариант, когда по условиям договора часть денежных средств получена до подписания договора, а оставшаяся часть будет получена после регистрации в рос реестре до какого либо числа. Но по истечении времени окончательный расчет не произведен. Договоренность об отсрочке не достигнута. В таком случае присутствует факт не исполнения условия договора. Доказательством в таком случае будет расписка о получении первой части оплаты и отсутствие второй расписки.

Если в результате заключения сделки объект не передан новому собственнику, отсутствие акта приема передачи так же может стать причиной обращением в суд за расторжением сделки. Встречаются случаи искажения или утаивания информации о зарегистрированных гражданах. В один неожиданный момент может предъявить свое право на проживание прописанный жилец. Выписать такого гражданина возможно будет по решению суда, пока решение не вступит в законную силу, посторонний человек имеет законное право проживать в квартире.

Для предотвращения судебных разбирательств лучше всего тщательно перепроверить приобретаемую квартиру. Не составит большого труда самостоятельно запросить в регистрационном органе сведения о покупаемом объекте. Заплатив 300 руб. и подождав несколько дней можно удостовериться о наличии зарегистрированных прав и узнать, действительно ли квартира принадлежит продавцу и не наложен ли на объект сделки какой-либо арест.

Перед проведением купли продажи необходимо вместе с продавцом посетить ресурсоснабжающие организации и уточнить задолженность по коммунальным услугам. Посетить паспортный стол для решения вопроса о наличии в квартире прописанных граждан. Обратиться в налоговую для решения вопроса о погашении задолженности по долгам продавца. В каждой инстанции лучше сразу брать документ, подтверждающий отсутствие проблем.

Так же нужно обратить внимание на наличие нотариального согласия супруга, в случае, если имущество приобретено в браке, или согласия органов опеки при малолетних собственниках.

В каждом рассматриваемом случае при отсутствии должного документа договор купли продажи можно признать недействительным.

Речь идет о так называемых пороках воли. Например, если лицо подписывало бумаги под воздействием серьезных угроз или при совершении над ним насилия. Сюда же относятся сделки, заключаемые под влиянием заблуждения (существенного), обмана, иных тяжелых обстоятельств, неспособности оценивать свои действия.

Заявить в суд о признании заключенного договора приобретения квартиры недействительным могут сами участники сделки и иные указанные законом лица. Главное условие, чтобы права этих лиц были нарушены ее заключением. Такая сделка должна повлечь для них возникновение каких-либо неблагоприятных негативных последствий.

О ничтожности сделок

Процедура признания сделки купли-продажи недвижимости ничтожной. Фото № 4

Ничтожных сделок от оспоримых заключается в том, что они являются недействительными сами по себе. Это значит, что их не нужно признавать ничтожными, они уже ничтожны в силу нарушения требований закона. Перед судом же можно ходатайствовать о применении ее последствий.

Получается, что ничтожность влекут существенные нарушения установленных законодателем к сделкам требований. Они признаются ничтожными, если нарушают принятые законы, нравственные нормы, существующий правопорядок. К таким случаям, к примеру, можно отнести несоблюдение требований к форме заключаемой сделки.

Не может быть действительной сделка, заключенная с участием лиц недееспособных или не достигших возврата четырнадцати лет. Это объясняется тем, что при совершении сделок должна быть явно выражена воля лица на данное действие. Она должна быть свободной, а должно понимать значение того, что делает.

Отдельно выделяется в законе такое основание для ничтожности сделок, как их притворность или мнимость. Заявлять о применении последствий ничтожности совершенной сделки вправе ее стороны. В специально оговоренных законом случаях этой возможностью наделяются и иные лица. В случаях ничтожности сделок, применять ее последствия может также по своей инициативе суд. Например, если это требуется для защиты каких-либо публичных интересов.

О мнимости и притворности сделок

Как признать сделку купли-продажи мнимой или притворной? Фото № 5

Сделки также считаются ничтожными в связи с их мнимостью и притворностью. По сути, оба эти понятия подразумевают, что фактически заключенной сделки не существует. Только при мнимой сделке не имелось вообще намерения ее совершать. А под притворной прикрывалась совершенно другая сделка.

В первом случае на самом деле изменении прав участников сделки не происходит. Прежний собственник, например, продолжает пользоваться жильем, хозяйничать в нем, распоряжаться им. Часто такие сделки преследует цель избежать какой-либо , не оплачивать долги.

Во втором случае куплей-продажей прикрывается какая-либо другая сделка. Чаще всего это дарение, не отличающееся признаком возмездности. Фактически изменения в правовом положении сторон происходят, но на совершенно иных условиях.

Законодателем к притворным сделкам также отнесены и те, которые соответствуют данному виду договоров, но имеют иные условия. Например, если квартира фактически продана за другие деньги. Это может быть вызвано желанием сократить свое налоговое бремя.

При этом следует иметь в виду, что ничтожной является только формально заключенная сделка. Имеющие место на самом деле отношения признаются действительными.

О последствиях установления недействительности сделок

Что следует за признанием сделки купли-продажи недействительной? Фото № 6

Как было сказано выше, сделки недействительные не влекут за собой возникновение () или изменение каких-либо прав их участников. Проще говоря, они не имеют никаких юридически значимых для них последствий. Положения таких договоров применяться не могут. При этом, недействительность сделки наступает не с момента признания ее таковой, а со времени ее заключения.

Поскольку правовых последствий сделка не несет, то при ее недействительности стороны должны вернуться к своему прежнему положению. При купле-продаже предполагается передача жилья обратно продавцу, а уплаченных за него денег – покупателю.

Таким образом, осуществляется предусмотренная двусторонняя реституция. Это означает, что стороны должны вернуть друг другу все, полученное ими по такой сделке. Однако в некоторых случаях возможен только односторонний возврат (реституция). Например, если один из участников сделки ликвидировался. Или когда одна из сторон вела себя недобросовестно. Законом также защищаются права добросовестных приобретателей.

Изъятие купленного жилья у них возможно не во всех случаях. Каждый такой случай отдельно рассматривается судом.

Следует знать, что признание недействительности какой-либо части сделки, не означает ее недействительности в целом.

Сроки для признания сделок недействительными

В какие сроки можно обжаловать условия сделки купли-продажи недвижимости? Фото № 7

При обращении с любыми заявлениями в суды важно помнить о существовании сроков давности. Они имеют важное значение для судьбы рассматриваемого судом дела. Законодателем устанавливаются следующие исковой давности для таких заявлений:

по оспоримым сделкам — не более одного года;
по ничтожным – три года для самих участников сделки, до десяти лет для иных лиц.

При этом следует знать, что течение сроков в первом случае начинается с момента, когда лицо могло (должно было) узнать (узнало) о наличии оснований недействительности. Либо с того момента, кода прекратились угрозы, насилие и иные тяжелые обстоятельства.

Во втором случае отсчет ведется с момента заключения самой сделки для ее сторон. Для иных лиц он также считается со времени, когда лицу стало об этом известно. Важно запомнить, что истечение указанных сроков не является препятствием для подачи иска в суд.

Во-первых, можно просить суд о его восстановлении.

Во-вторых, он применяет его не самостоятельно, а только по ответчика.

Если другой стороной заявления о его пропуске не делается, то и обращать на него внимание суд не должен.

Как расторгается договор покупки (продажи) квартиры

Процедура расторжения договора купли-продажи недвижимости. Фото № 8

Недействительность совершенных сделок является не единственным способом их прекращения. Законодательством предусматриваются и основания для ее расторжения. Оно подразумевает прекращение всяческих отношений между ее сторонами.

Поскольку заключается сделка по взаимному согласию сторон, то и расторгать ее нужно также. Если по каким-либо причинам стороны решили отказаться от исполнения заключенной сделки, они составляют соответствующее . Сделано оно должно быть в той же форме, что и сам расторгаемый договор.

Однако далеко не всегда присутствует обоюдное желание обеих сторон на расторжение действующего договора. В этих случаях можно расторгать его только при наличии установленных законом (договором) оснований через суд. Общие основания для судебного расторжения предусмотрены в статье 450 ГК РФ:

существенное нарушение установленных договором положений;
иные установленные законом или самим договором случаи.

Существенными могут признаваться такие нарушения, которые причиняют контрагенту серьезный ущерб. При этом он значительно лишается того, на что вполне мог бы рассчитывать при нормальном взаимодействии сторон по сделке.

Основания для одностороннего расторжения

Можно ли расторгнут договор купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке? Фото № 9

Подробно основания, по которым возможно расторжение , прописаны в соответствующей главе ГК РФ. Условно их можно разделить на две группы: для продавцов и покупателей. Продавцам предоставляется возможность отказаться от такого договора в случаях:

непринятия имущества самим покупателем;
отказа оплачивать передаваемую квартиру;
отсутствия страхования квартиры, если оно является обязательным по договору.

Для покупателей устанавливаются такие основания для отказа от сделки:

при не предоставлении приобретаемой квартиры;
предоставление , обремененного правами иных лиц, если это не было оговорено и известно покупателю;
при передаче квартиры с существенными нарушениями качества;
при невыполнении в указанный срок доукомплектовиия товаров;
при отсутствии страхования квартиры, если оно является обязательным по договору.

В договорах сами стороны могут устанавливать и иные условия для расторжения купли-продажи. Главное, чтобы эти условия не противоречили положениям законодательства.

Решив расторгнуть сделку в одностороннем порядке важно помнить о необходимости предварительного направления соответствующего приложения контрагенту.

Если в установленный в нем срок ответа не последовало или он отказался от расторжения, то можно идти с этим требованием в суд. Соблюдение такого порядка обязательно проверяется судом. При отсутствии подтверждения его соблюдения в принятии заявления судом может быть отказано.

Защита сделок от расторжения и недействительности

Как защитить сделку купли-продажи от признания ее недействительной? Фото № 10

Для заключивших сделку сторон, особенно после ее , ее последующее расторжение или недействительность нежелательны. Представьте, если человек продал свою квартиру и потом заключается сделку по приобретению новой. А при установлении ее недействительности он фактически может остаться без какого-либо жилья. Поэтому перед заключением таких сделок следует внимательно все проверить.

Для покупателей важно хорошо изучить все документы на приобретаемое жилье. Продавец должен обладать правом на ее отчуждение. Кроме того, нужно поверить, нет ли на квартиру обременений и получено ли согласие супруга на сделку с совместным имуществом (при наличии).

Не менее важно, чтобы совершаемая сделка никак не нарушала интересов лиц, не достигших совершеннолетия. Продавцам также желательно проверять способность своего контрагента на совершение такой сделки. Все участники будущей сделки должна выражать свободную волю на ее заключение, и иметь соответствующие правомочия.

Следующим важным моментом является правильное составление и оформление . Они должны включать существенные обязательные условия, не включать противоречащих законам положений. Стороны должны внимательно отнестись к положениям, включаемым в текст документа.

Кроме того, важно ее правильно оформить, пройти процедуру регистрации. Важно помнить, что покупка (продажа) любых недвижимых объектов может быть только письменной и требует последующей регистрации в Росреестре. Заключенная сторонами сделка должна исполняться сторонами в соответствии с ее условиями. В иных случаях будут иметься все основания для ее расторжения.

Лучше всего будет поручить подготовку договора, его оформление опытному юристу. Или, по крайней мере, показать ему подловленный проект будущего договора. Поскольку лица, далекие от юриспруденции, могут и не заметить каких-либо важных нюансов.

Нюансы

Нюансы признания недействительным договора купли-продажи недвижимости. Фото № 11

В вопросах недействительности заключаемых при приобретении квартир разобраться не так уж просто. Данная процедура имеет множество нюансов и тонкостей. При возникновении каких-либо сомнений в действительности заключенной сделки, лучше обратиться за консультацией к специалисту. Он сможет не только подтвердить (развеять) имеющиеся сомнения, но и помочь с составлением необходимой для оспаривания документации.

Однако и при самостоятельном изучении положений закона о недействительности, можно увидеть основания для ее признания таковой. Главное правильно определить подходящее основание и грамотно заявить свое требование. Однако гораздо целесообразнее проявить бдительность на стадии заключения сделок. Поскольку их последующее расторжение или признание недействующими нелегкая процедура.

Выводы

При наличии определенных оснований любой договор покупки может быть расторгнут или оспорен. Поэтому важно заключать его в полном соответствии с требованиями законно.

Не менее важно, чтобы участниками сделки были лица, которые на это правомочны. Иначе придется столкнуться со сложной и зачастую длительной процедурой оспаривания (расторжения) сделок.

Об особенностях признания договоров купли-продажи недействительными вы можете узнать более подробно, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

06 Сен 2017 80

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас - оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров , нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко , управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина , эксперт по недвижимости .

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

Алексей Комаров : «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.

Ничтожность сделки (иными словами - ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами - лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности - сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке - более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.

По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности - решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года - для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом - то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.

Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой - ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

Вадим Лященко : «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело - сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, - своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными - отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, - обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда - нет.

На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:

Неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);

Отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

Дарение между не родственниками;

Снятие с регистрационного учета по доверенности;

Снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

Признание прав собственности по решению суда;

Нерыночная цена в договоре;

Неэквивалентная мена без доплаты;

Свежая сделка с добросовестным приобретателем.

Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.

Но самые запоминающиеся случаи - это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта. Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».

Ирина Щербинина : «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия "добросовестный приобретатель" покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:

Появление родственников после исполнения договора ренты;
- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?

Ирина Щербинина : «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов. Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить. Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет "досье" на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».

Алексей Комаров : «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель. Напомню, что иммунитет на изъятие имущества - жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».

Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?

Алексей Комаров : «В моей практике нет».

Вадим Лященко : «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными. Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью. Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».

Ирина Щербинина : «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».

Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?

Ирина Щербинина : «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом. А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому - дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком. В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять - специалистам».

Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

Алексей Комаров : «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.

Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».