Ликвидная недвижимость - это объекты, которые можно быстро и выгодно продать. Мы расскажем, как инвестору определить ликвидность площади перед покупкой и в каких европейских столицах покупать выгоднее всего
Ликвидность - что это?
Опытные инвесторы знают, что успех вложения в недвижимость зависит от двух факторов - хорошей доходности и высокой ликвидности. Доходность важна для долгосрочных инвестиций и позволяет инвестору зарабатывать всё время, пока он владеет активом. Высокая ликвидность критически важна для краткосрочных инвестиций и гарантирует быстрый выход из проекта с минимальными потерями.
Ликвидность - оценка того, как быстро можно продать недвижимость по цене, близкой к рыночной. Чем быстрее продается актив, тем выше ликвидность.
При выборе объекта опытные игроки сначала делают ставку на ликвидность и только потом оценивают доходность. Это безопасная стратегия, которая гарантирует быстрый возврат вложений без долгой продажи, которая может растянуться на месяцы и даже годы.
2
Фото: shutterstock.com
2
Какие факторы влияют на ликвидность?
Главная сложность, с которой сталкиваются начинающие инвесторы, - дать недвижимости объективную оценку. Слишком много факторов определяют, выгодным ли будет актив. Опытные оценщики пользуются формулами расчета ликвидности, но и они и не гарантируют 100% успеха. Как и избитая фраза: «Успех недвижимости - это место, место и еще раз место».
Однако гарантированно имеют значение:
1. Место:
Близость к транспортным потокам и хабам, развитая инфраструктура;
Безопасность района;
Экологичность района (отсутствие промышленности, плотность застройки, наличие зеленых зон, парков, скверов).
2. Состояние:
Активность рынка (активные продажи = высокая ликвидность);
Спрос превышает предложение;
Умеренные цены (бюджетные предложения продаются быстрее элитных);
Новизна и малый износ объектов / района (интерес к новостройкам всегда выше, чем к старым зданиям).
Роберт Кийосаки, американский бизнесмен, инвестор
Специалисты по недвижимости часто говорят, что ключ к успеху - это место, место и еще раз место. На самом деле в мире инвестирования ключ к успеху - это люди, люди и еще раз люди. Я видел, как самая лучшая недвижимость в самом лучшем месте оказывалась убыточной, потому что ею управляли не те люди
3. Характеристики:
Привлекательность объекта (вид из окна, планировка, этажность, площадь помещений, коммуникации);
- благоустроенность территории (детская площадка, зеленая зона, зона отдыха, фонтаны, беседки, парковка);
- узнаваемость объекта / района (чем больше он на слуху, тем вероятнее быстрая продажа).
4. Другие факторы:
Время для оценки (due diligence);
- расходы на юридическое сопровождение сделки (сложность и дороговизна снижают ликвидность);
- время сделки (осенью и весной идут активные продажи и рынок насыщен, зимой и летом рынок «спит» и ликвидность ниже).
В поисках высокой ликвидности обратите внимание на европейскую недвижимость. Как показало последнее исследование агентства PwC и Land Urban Institute, лучшие города для инвестирования в недвижимость сейчас Берлин, Копенгаген, Франкфурт-на-Майне, Мюнхен, Мадрид, Гамбург, Дублин, Стокгольм, Люксембург и Амстердам.
Фото: shutterstock.com 3
Где искать высокую ликвидность в Европе
Согласно рейтингу PwC и Land Urban Institute, страной с наивысшей ликвидностью недвижимости признана Германия - немецкие мегаполисы заняли 4 строчки из 10 среди лучших городов для вложений. Во-первых, в Германии доступные кредиты: до 50% стоимости покупки под 1,5% годовых для нерезидентов и 100% - для резидентов под 1% годовых. Во-вторых, немецкий рынок «горячий» - на один объект, квартиру или дом в Берлине или Мюнхене претендуют несколько десятков покупателей. Но у высокой ликвидности есть обратная сторона - низкая доходность. Например, в центре Мюнхена, где сейчас высокий спрос на аренду, доходность от сдачи квартиры будет 2 – 2,5% годовых. Высокие показатели по ликвидности и востребованности у инвесторов в 2018 году показывает Испания - Мадрид и Барселона обошли в рейтинге многолетних лидеров: Париж, Милан, Лондон и Рим. Причин успеха несколько: заманчивые макроэкономические перспективы, политическая стабильность и доступность капитала.
По материалам tranio.ru, rbc.ru, knightfrank.com.
Почему в некоторых случаях квартиры, выставленные на продажу, буквально улетают, а в некоторых - наоборот, залеживаются? Все дело в ликвидности продаваемого товара: от того, насколько он окажется привлекательным для потребителя и будет зависеть, как скоро он окажется продан. Насколько ликвидна ваша квартира, и можно ли ее таковой сделать?
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» www.metrinfo.ru решил разобраться, что подразумевается под этим понятием, на что ликвидность оказывает влияние, и какие квартиры сегодня самые ликвидные, а какие, наоборот, - неликвид.
Немного терминологии
Существует много всяких сложных толкований, - что же такое ликвидность, но мы постараемся объяснить как можно проще. Ликвидность недвижимости - это возможность ее обращения в деньги. Ликвидность обратно пропорциональна времени, которое требуется для продажи: чем меньше срок, в течение которого продается квартира, тем выше ее ликвидность.
В целом жилье считается ликвидным активом: спрос на него есть всегда, даже при проблемах в экономике. Продать жилую недвижимость намного проще, чем, скажем картину, интересную лишь узкому кругу богачей-коллекционеров. Собственно на это и уповают эксперты, советующие вкладывать свободные средства в квартиры.
Но не все жилье одинаково ликвидно: некоторые объекты даже по вполне рыночным ценам продаются за пару недель, а другие ждут покупателя месяцами и годами, причем даже снижение цены помогает далеко не всегда. В чем тут проблема?
Начало начал - местоположение
Театр начинается с вешалки, а ликвидность жилья с его местоположения. «Наибольшей ликвидностью пользуются квартиры, находящиеся в удобных для жизни и экологически чистых районах с хорошей транспортной доступностью», - утверждает Александр Мальцев, генеральный директор агентства недвижимости CENTURY 21 Запад. Причем транспортный вопрос, возможно, самый важный: «Наименее востребованы у покупателей районы Москвы с сильно загруженными трассами и не имеющие станций метрополитена. А информация о планах по расширению метро в том или ином районе может значительно повысить и спрос, и стоимость жилья. Так, например, было после заявления о строительстве новых станций «Новокосино», «Пятницкое шоссе», «Лермонтовский проспект», «Жулебино» и «Люберецкие поля»», - рассказывает Александра Кадченко, руководитель отдела консалтинга и оценки МИАН, и добавляет к списку характеристик ликвидных районов развитость социально-бытовой инфраструктуры и структуру жилого фонда. Сегодня более востребованы районы, где преобладает современное качественное жилье - вчерашние новостройки, а вот кварталы со старыми домами, с пятиэтажками, срок сноса которых не определен, популярностью не пользуются, поэтому продаются гораздо хуже. Кроме того, по мнению Ильи Шкопа, председателя Совета Гильдии риелторов Москвы, больший спрос наблюдается на крупные спальные районы в умеренной удаленности от центра.
Таким образом, весьма ликвидны квартиры в самых престижных округах - на западе, северо- и юго-западе столицы, например, в Крылатском, Кунцево, Фили-Давыдково, Строгино, в районе Воробьевых гор и Кутузовского проспекта. А что касается элитной недвижимости, то здесь наиболее популярен центральный округ, прежде всего, «Золотая миля». «На второе же место сегодня выходят Хамовники в связи с массовой застройкой нескольких жилых комплексов, что влечет за собой и реконструкцию района в целом», - сообщает Евгения Коростелева, генеральный директор Bon ton realty.
Ликвидные районы есть и на менее престижных направлениях, даже на южном и юго-восточном, которые считаются самыми неэкологичными и неблагоустроенными. К списку ликвидных эксперты, прежде всего, отнесли Сокольники и Новые Черемушки, как районы с хорошо развитой инфраструктурой и не сильно удаленные от центра, а также в него были добавлены Коньково, Теплый Стан, Ясенево, Чертаново, Бабушкинский, Медведково, Отрадное, Алтуфьево, Измайлово, районы станций метро Аэропорт и Беговая. На юго-востоке же самыми ликвидными были признаны Люблино и Марьино.
А наиболее неликвидными считаются районы с неудачной транспортной доступностью - Бирюлево, районы вдоль Дмитровского и Коровинского шоссе, некоторые районы за МКАД (например, Выхино-Жулебино). Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», добавляет к этому перечню еще и Капотню, Дегунино, Бескудниково, Некрасовку и т.д. Кстати сказать, Капотня также не проходит в ликвидные районы и по экологическим характеристикам.
Но и не все кварталы в одном и том же районе одинаково ликвидны. Как замечает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», районы могут быть весьма неоднородны и по качеству жизни, и по транспортной доступности. Самые ликвидные - кварталы и улицы в пешей досягаемости от метро. Они, как правило, и самые насыщенные инфраструктурой, так как вокруг станций метро всегда появляются и магазины, и рестораны, и службы быта. Ликвидность таких зон может понизить разве что соседство с крупными промышленными предприятиями или преобладание старого неблагоустроенного жилфонда. А повышает ликвидность кварталов в любом районе расположенный рядом парк или зеленая зона.
Двор и дом
Даже в самых ликвидных районах могут быть неликвидные квартиры. Тут все зависит от характеристик домов, в которых они расположены. «Оцениваются материал и серия (для панелей) дома и год постройки. Наибольшим спросом пользуются современные дома из кирпича или монолита, наименьшим - панельные строения, - рассказывает Александр Мальцев (CENTURY 21 Запад). - Причем в панельных домах важна этажность: чем выше дом, тем выше ликвидность, то есть наименее ликвидными считаются пятиэтажные «хрущевки», затем следуют 9- и 12-этажные панели, а самые ликвидные - современные серии».
Вообще кирпичные дома популярнее панельных, а более современные предпочтительнее, чем старый жилфонд: «Если дом старый, то, как правило, с изношенными коммуникациями и ужасными подъездами, и привлечь покупателя на такой объект возможно только сниженной ценой», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Среди старых домом по-прежнему высоко ценятся лишь добротные «сталинки», и вряд ли в обозримом будущем что-то изменится. «Хотя также отмечается интерес и к домам, подлежащим сносу (это в основном панельные пятиэтажки - от ред.), - говорит Александра Кадченко (МИАН), - они привлекая покупателей перспективой получения нового жилья при расселении». Однако с такими вариантами нужно быть осторожнее, так как снос может затянуться на долгие годы, ликвидными здесь можно считать только те объекты, срок сноса которых уже четко определен.
Помимо характеристик самого дома на ликвидность влияет и благоустройство придомовой территории, а также состояние подъезда, наличие грузового лифта, детских площадок, парковок и т.п. В экономклассе и классе «комфорт» сегодня востребованы квартиры в новых микрорайонах с собственной инфраструктурой, где есть все блага цивилизации. А в сегментах «бизнес» и «премиум» ценятся собственная огороженная и охраняемая территория, подземный паркинг, авторизованный доступ и т.п. «Кроме того, в элитных домах большое значение имеет количество квартир, чем их меньше, тем привлекательнее объект», - уверяет Евгения Коростелева Евгения (Bon ton realty).
Однако, как утверждает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), характеристики дома, прежде всего, влияют на ликвидность трех- и многокомнатных квартир, а для «однушек» и «двушек» они менее важны, так как это самые востребованные объекты на столичном рынке недвижимости. При адекватной цене покупатели на них находятся в течение 2-3 месяцев, в каких бы районах и в каких бы домах они не предлагались.
Квартирные характеристики
«Ликвидность квартиры определяют такие ее характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балконов и лоджий, высота потолков, удобство планировки», - перечисляет Александра Кадченко (МИАН). А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») выделяет еще размеры и планировку санузла и состояние квартиры в целом.
Пожалуй, наиболее важный параметр - площадь: размер квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. «Для жилья категорий «эконом» и «эконом-плюс» (комфорт-класс) оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, а трехкомнатной - 68-82 кв. м», - сообщает Александра Кадченко. Причем, как отмечает Вероника Панкова, эксперт ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты», предпочтение отдается более стандартным метражам и планировкам, например, гораздо проще продать 2-комнатную квартиру площадью 60 м кв., чем того же метража «однушку».
Вслед за площадью квартир на ликвидность значительно влияют размер кухни, высота потолков и этаж. «Площадь кухни должна быть не меньше 8-8,5 кв. м, а предпочтительней - 10-12 кв. м», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). «А оптимальная высота потолка - не менее 2,7 м», - говорит Александра Кадченко (МИАН). Что же касается расположения, то наименее ликвидны объекты на первом и последних этажах, а так же в некоторых случаях - в зависимости от планировки и состояния дома - угловые варианты.
Ликвидность жилья могут снижать смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история, когда квартира поменяла более 2-3 собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи. «Также покупателей в 21 веке отпугивают газовые колонки и сидячие ванны», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). А вместе с этим вид из окон на оживленное шоссе и постоянный шум.
«Причем для 2-3- и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).
Ликвидность квартиры повышает ее опрятность, приятный вид, более-менее свежий ремонт, а неудовлетворительное состояние объекта и необходимость капитального ремонта снижают ликвидность.
Вообще же, чем выше класс жилья и престижнее район и дом, тем больше характеристик влияют на ее востребованность и ликвидность. Если в экономклассе покупатель, скорее всего, обратит внимание только на метраж и размер кухни, то в элитном сегменте обязательно оценит и видовые характеристики: «Например, на Кутузовском проспекте из-за повышенного шума менее ликвидны квартиры с окнами на улицу, а самые ликвидные варианты - с окнами на набережную, так называемые «видовые квартиры», - утверждает Александр Мальцев (CENTURY 21 Запад). Кроме того, как правило, не ликвидны высококлассные объекты, расположенные не в самых престижных районах, на окраинах столицы, да и многокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах продаются долго. «Мало кому нужна, например, 4-комнатная квартира в Бирюлево по цене 9 млн. рублей и выше», - говорит Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), ведь типичный покупатель в этом и подобных районах выбирает 1-2-комнатные варианты.
Ликвидность - залог роста цен
Ликвидные квартиры хороши тем, что быстро продаются, то есть, при необходимости обмениваются на деньги, и с годами растут в цене, правда, при условии, что в мировой экономике все спокойно. «Стоимость ликвидных квартир вырастает примерно до 10-20% в год», - утверждает Александр Мальцев (CENTURY 21 Запад), особенно на первичном рынке, так как цена новостроек увеличивается также по мере постройки дома, окончания ремонтных работ и оформления квартир в собственность. «Например, в ЖК «Царицыно» год назад долевые участники строительства реализовали однокомнатные квартиры (46 кв.м.) по цене 5,4 млн. рублей, а сейчас подобные варианты продаются уже за 6-6,1 млн. руб.», - свидетельствует Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).
Медленно, но верно дорожала за последнее время и вторичная ликвидная недвижимость в районах с хорошей транспортной доступностью: «Так год назад в районе Царицыно в панельных домах относительно современных серий однокомнатные квартиры площадью 39 кв.м продавались по 6,1 млн. руб., двухкомнатные (52 кв.м.) - по 7,5 млн. руб., а сейчас подобные предложения можно найти только за 6,2 млн. руб. и за 7,7-7,8 млн. руб. соответственно», - рассказывает эксперт. Да и в период экономических кризисов цены на ликвидные объекты наиболее устойчивы: «Раньше и серьезнее падают в цене неликвиды, а ликвиды - чуть позже и меньше. А при стабилизации рынка наблюдается обратная ситуация: ликвидные варианты начинают расти раньше и быстрее, а неликвидные - позже и медленнее», - говорит Вероника Панкова («Пенаты», эксперт ГРМ).
«В условиях кризиса неликвидные квартиры теряют всякую привлекательность для покупателя, а ликвидные не могут найти собственника по иным причинам: владелец квартиры не торопится снизить цену, а покупатель наслышанный о том, что в условиях кризиса цены значительно падают, не желает переплачивать», - добавляет Евгения Коростелева (Bon ton realty).
В стабильных же условиях при адекватно определенной цене средний срок продажи ликвидной однокомнатной квартиры, как сообщает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), - 2 месяца, двухкомнатной - 3 месяца, а трехкомнатной - 4-6 месяцев. А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») называет еще более короткие - от двух недель до месяца. Неликвидные же варианты иной раз продаются годами и десятилетиями!
Впрочем, срок продажи в наших реалиях зависит от цены объекта, поэтому снижая цену, можно повысить ликвидность: «Конечно квартира с маленькой кухней на первом этаже не очень желанна, но при сниженной цене данный вариант тоже будет востребован», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). По низким ценам не покупаются только совсем уж отвратительные варианты, например, малюсенькие квартиры рядом с дымящими заводами в отдалении от метро, на первом этаже и в ужасном состоянии. Однако, продать по заниженной цене - дело нехитрое, но большинство владельцев недвижимости, настоящих и будущих, все-таки стремится извлечь некоторую выгоду от будущих перепродаж, да к тому же выйти на сделку как можно быстрее, а это возможно лишь в случае ликвидности объекта.
Резюме www.metrinfo.ru
Ликвидность недвижимости зависит от очень многих факторов - от местоположения до конкретных характеристик жилья, таких, как площадь или размер кухни, а кроме того она тесно связана со спросом и ценой. Самые ликвидные квартиры - однушки и двушки у станций метро, в районах с хорошей транспортной доступностью, экологией и инфраструктурой, расположенные в современных кирпичных и монолитных домах. Иногда они продаются всего за пару недель. Чем более ликвиден объект, тем скорее его можно превратить в деньги, да еще и получив прибыль.
Недвижимость считается самым надежным активом, однако чтобы инвестиция была выгодной, объект должен быть ликвидным. Специалисты Корпорации «Баркли» рассказали, как определить ликвидность квартиры в новостройке элитного и премиум-класса, пишет RB.ru. Чтобы вложение средств принесло хорошие дивиденды, нужно учесть несколько важных факторов.
Репутация застройщика
Первое, на что нужно обратить внимание - репутация строительной компании. Следует изучить не только реализованные застройщиком проекты, но и то, придерживается ли девелопер первоначальной концепции.
Бывают случаи, когда застройщик в процессе строительства вносит в концепцию изменения, которые затрагивают интересы потребителя: использует недорогие материалы низкого качества, строит коммерческие помещения, которых не было в плане. Это снижает ликвидность квартир. Поэтому если застройщик в прошлых проектах менял концепцию, это повод задуматься, еще раз все взвесить перед покупкой.
Расположение
Один из основных факторов, влияющих на ликвидность - месторасположение объекта. По словам коммерческого директора Корпорации «Баркли» Екатерины Фонаревой, предпочтения покупателей, касающиеся выбора расположения жилья, за последние 5 лет изменились. Если раньше ценилась принадлежность ЖК к ЦАО, то сейчас на первый план вышли такие факторы как хорошая транспортную доступность, комфортность проживания, близость парков и мест для отдыха. Кроме того, многие сейчас предпочитают покупать высокобюджетное жилье вблизи деловых центров города, так как это позволяет сэкономить время на дорогу. В настоящее время покупатели элитных квартир часто приобретают жилье на «первой линии от центра», в районах, которые находятся на границе с ЦАО, но не входят в его состав, так как комфортность проживания здесь выше. Цены в таких районах демократичнее, поэтому потенциальных покупателей больше.
Планировка
На ликвидность дорогой квартиры также влияет удобство планировки и площадь квартиры. О статусе квартиры больше не судят по ее метражу. Площадь от 150-200 кв. метров не является обязательным условием для элитного жилья. Покупатели чаще всего выбирают качественные 1-комнатные квартиры площадью 40-50 кв. метров, 2-комнатные площадью 75-85 кв. метров. Площадь востребованной на рынке 3-комнатной квартиры в среднем составляет 100-115 кв. метров. Такое жилье будет ликвидным. Поскольку переплачивать за лишние «квадраты» современный потребитель не хочет, он предпочитает эргономичные продуманные планировки. Найти покупателя для квартиры с огромным холлом или комнатами необычной формы будет сложно.
Наличие паркинга
Для покупателей элитных квартир крайне важно наличие подземного паркинга. 90% покупателей другие варианты просто не рассматривают, поэтому этот фактор обязательно нужно учитывать. Лучше всего вместе с квартирой приобрести машиноместо.
Ремонт
На ликвидность также влияет качество отделки. Это имеет значение и при продаже жилья, и при сдаче в аренду. На квартиры с дизайнерским ремонтом всегда есть спрос на рынке, а их предложение ограничено.
17 Апрель, 2012 - 07:20Почему в некоторых случаях квартиры, выставленные на продажу, буквально улетают, а в некоторых - наоборот, залеживаются. Все дело в ликвидности продаваемого товара: от того, насколько он окажется привлекательным для потребителя, и будет зависеть, как скоро он окажется продан. Насколько ликвидна ваша квартира и можно ли ее таковой сделать?
«Журнал о недвижимости MetrInfo» решил разобраться, что подразумевается под этим понятием, на что ликвидность оказывает влияние и какие квартиры сегодня самые ликвидные, а какие, наоборот, - неликвид.
Немного терминологии
Существует много всяких сложных толкований, что же такое ликвидность, но мы постараемся объяснить как можно проще. Ликвидность недвижимости – это возможность ее обращения в деньги. Ликвидность обратно пропорциональна времени, которое требуется для продажи: чем меньше срок, в течение которого продается квартира, тем выше ее ликвидность.
В целом жилье считается ликвидным активом: спрос на него есть всегда, даже при проблемах в экономике. Продать жилую недвижимость намного проще, чем, скажем, картину, интересную лишь узкому кругу богачей-коллекционеров. Собственно на это и уповают эксперты, советующие вкладывать свободные средства в квартиры.
Но не все жилье одинаково ликвидно: некоторые объекты даже по вполне рыночным ценам продаются за пару недель, а другие ждут покупателя месяцами и годами, причем даже снижение цены помогает далеко не всегда. В чем тут проблема?
Начало начал - местоположение
Театр начинается с вешалки, а ликвидность жилья с его местоположения. «Наибольшей ликвидностью пользуются квартиры, находящиеся в удобных для жизни и экологически чистых районах с хорошей транспортной доступностью», - утверждает Александр Мальцев, генеральный директор агентства недвижимости «CENTURY 21 Запад».
Причем транспортный вопрос, возможно, самый важный: «Наименее востребованы у покупателей районы Москвы с сильно загруженными трассами и не имеющие станций метрополитена. А информация о планах по расширению метро в том или ином районе может значительно повысить и спрос, и стоимость жилья. Так, например, было после заявления о строительстве новых станций «Новокосино», «Пятницкое шоссе», «Лермонтовский проспект», «Жулебино» и «Люберецкие поля»», - рассказывает Александра Кадченко, руководитель отдела консалтинга и оценки МИАН, и добавляет к списку характеристик ликвидных районов развитость социально-бытовой инфраструктуры и структуру жилого фонда. Сегодня более востребованы районы, где преобладает современное качественное жилье - вчерашние новостройки, а вот кварталы со старыми домами, с пятиэтажками, срок сноса которых не определен, популярностью не пользуются, поэтому продаются гораздо хуже. Кроме того, по мнению Ильи Шкопа, председателя совета Гильдии риелторов Москвы, больший спрос наблюдается на крупные спальные районы в умеренной удаленности от центра.
Таким образом, весьма ликвидны квартиры в самых престижных округах - на западе, северо- и юго-западе столицы, например, в Крылатском, Кунцево, Фили-Давыдково, Строгино, в районе Воробьевых гор и Кутузовского проспекта. А что касается , то здесь наиболее популярен Центральный округ, прежде всего «Золотая миля». «На второе же место сегодня выходят Хамовники в связи с массовой застройкой нескольких жилых комплексов, что влечет за собой и реконструкцию района в целом», - сообщает Евгения Коростелева, генеральный директор Bonton realty.
Ликвидные районы есть и на менее престижных направлениях, даже на южном и юго-восточном, которые считаются самыми неэкологичными и неблагоустроенными. К списку ликвидных эксперты прежде всего отнесли Сокольники и Новые Черемушки как районы с хорошо развитой инфраструктурой и не сильно удаленные от центра, а также в него были добавлены Коньково, Теплый Стан, Ясенево, Чертаново, Бабушкинский, Медведково, Отрадное, Алтуфьево, Измайлово, районы станций метро «Аэропорт» и «Беговая». На юго-востоке же самыми ликвидными были признаны Люблино и Марьино.
А наиболее неликвидными считаются районы с неудачной транспортной доступностью - Бирюлево, районы вдоль Дмитровского и Коровинского шоссе, некоторые районы за МКАД (например, Выхино-Жулебино). Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», добавляет к этому перечню еще и Капотню, Дегунино, Бескудниково, Некрасовку и т.д. Кстати сказать, Капотня также не проходит в ликвидные районы и по экологическим характеристикам.
Но и не все кварталы в одном и том же районе одинаково ликвидны. Как замечает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», районы могут быть весьма неоднородны и по качеству жизни, и по транспортной доступности. Самые ликвидные – кварталы и улицы в пешей досягаемости от метро. Они, как правило, и самые насыщенные инфраструктурой, так как вокруг станций метро всегда появляются и магазины, и рестораны, и службы быта. Ликвидность таких зон может понизить разве что соседство с крупными промышленными предприятиями или преобладание старого неблагоустроенного жилфонда. А повышает ликвидность кварталов в любом районе расположенный рядом парк или зеленая зона.
Двор и дом
Даже в самых ликвидных районах могут быть неликвидные квартиры. Тут все зависит от характеристик домов, в которых они расположены. «Оцениваются материал и серия (для панелей) дома и год постройки. Наибольшим спросом пользуются современные дома из кирпича или монолита, наименьшим - панельные строения, - рассказывает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»). – Причем в панельных домах важна этажность: чем выше дом, тем выше ликвидность, то есть наименее ликвидными считаются пятиэтажные хрущевки, затем следуют 9- и 12-этажные панели, а самые ликвидные – современные серии».
Вообще кирпичные дома популярнее панельных, а более современные предпочтительнее, чем старый жилфонд: «Если дом старый, то, как правило, с изношенными коммуникациями и ужасными подъездами, и привлечь покупателя на такой объект возможно только сниженной ценой», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Среди старых домов по-прежнему высоко ценятся лишь добротные «сталинки», и вряд ли в обозримом будущем что-то изменится. «Хотя также отмечается интерес и к домам, подлежащим сносу (это в основном панельные пятиэтажки. – От ред.), - говорит Александра Кадченко (МИАН), - они привлекают покупателей перспективой получения нового жилья при расселении». Однако с такими вариантами нужно быть осторожнее, так как снос может затянуться на долгие годы, ликвидными здесь можно считать только те объекты, срок сноса которых уже четко определен.
Помимо характеристик самого дома на ликвидность влияет и благоустройство придомовой территории, а также состояние подъезда, наличие грузового лифта, детских площадок, парковок и т.п. В экономклассе и классе комфорт сегодня востребованы квартиры в новых микрорайонах с собственной инфраструктурой, где есть все блага цивилизации. А в сегментах бизнес и премиум ценятся собственная огороженная и охраняемая территория, подземный паркинг, авторизованный доступ и т.п. «Кроме того, в элитных домах большое значение имеет количество квартир - чем их меньше, тем привлекательнее объект», - уверяет Евгения Коростелева (Bonton realty).
Однако, как утверждает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), характеристики дома, прежде всего, влияют на ликвидность трех- и многокомнатных квартир, а для однушек и двушек они менее важны, так как это самые востребованные объекты на столичном рынке недвижимости. При адекватной цене покупатели на них находятся в течение 2-3 месяцев, в каких бы районах и в каких бы домах они не предлагались.
Квартирные характеристики
«Ликвидность квартиры определяют такие ее характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балконов и лоджий, высота потолков, удобство планировки», - перечисляет Александра Кадченко (МИАН). А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») выделяет еще размеры и планировку санузла и состояние квартиры в целом.
Пожалуй, наиболее важный параметр – площадь: размер квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. «Для жилья категорий эконом и эконом-плюс (комфорткласс) оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, а трехкомнатной - 68-82 кв. м», - сообщает Александра Кадченко. Причем, как отмечает Вероника Панкова, эксперт ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты», предпочтение отдается более стандартным метражам и планировкам, например, гораздо проще продать 2-комнатную квартиру площадью 60 м кв., чем того же метража однушку.
Вслед за площадью квартир на ликвидность значительно влияют размер кухни, высота потолков и этаж. «Площадь кухни должна быть не меньше 8 - 8,5 кв. м, а предпочтительней - 10-12 кв. м», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). «А оптимальная высота потолка - не менее 2,7 м», - говорит Александра Кадченко (МИАН). Что же касается расположения, то наименее ликвидны объекты на первом и последних этажах, а также в некоторых случаях – в зависимости от планировки и состояния дома - угловые варианты.
Ликвидность жилья могут снижать смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история, когда квартира поменяла более 2-3 собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи. «Также покупателей в 21 веке отпугивают газовые колонки и сидячие ванны», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). А вместе с этим вид из окон на оживленное шоссе и постоянный шум.
«Причем для 2-3- и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).
Ликвидность квартиры повышает ее опрятность, приятный вид, более-менее свежий ремонт, а неудовлетворительное состояние объекта и необходимость капитального ремонта снижают ликвидность.
Вообще же, чем выше класс жилья и престижнее район и дом, тем больше характеристик влияют на ее востребованность и ликвидность. Если в экономклассе покупатель, скорее всего, обратит внимание только на метраж и размер кухни, то в элитном сегменте обязательно оценит и видовые характеристики: «Например, на Кутузовском проспекте из-за повышенного шума менее ликвидны квартиры с окнами на улицу, а самые ликвидные варианты - с окнами на набережную, так называемые «видовые квартиры», - утверждает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»). Кроме того, как правило, неликвидны высококлассные объекты, расположенные не в самых престижных районах, на окраинах столицы, да и многокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах продаются долго. «Мало кому нужна, например, 4-комнатная квартира в Бирюлево по цене 9 млн рублей и выше», - говорит Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), ведь типичный покупатель в этом и подобных районах выбирает 1-2-комнатные варианты.
Ликвидность – залог роста цен
Ликвидные квартиры хороши тем, что быстро продаются, то есть при необходимости обмениваются на деньги и с годами растут в цене, правда, при условии, что в мировой экономике все спокойно. «Стоимость ликвидных квартир вырастает примерно до 10-20% в год», - утверждает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»), особенно на первичном рынке, так как цена новостроек увеличивается также по мере постройки дома, окончания ремонтных работ и оформления квартир в собственность. «Например, в ЖК «Царицыно» год назад долевые участники строительства реализовали (46 кв.м) по цене 5,4 млн рублей, а сейчас подобные варианты продаются уже за 6 - 6,1 млн руб.», - свидетельствует Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).
Медленно, но верно дорожала за последнее время и вторичная ликвидная недвижимость в районах с хорошей транспортной доступностью: «Так, год назад в районе Царицыно в панельных домах относительно современных серий однокомнатные квартиры площадью 39 кв.м продавались по 6,1 млн руб., двухкомнатные (52 кв.м) – по 7,5 млн руб., а сейчас подобные предложения можно найти только за 6,2 млн руб. и за 7,7 - 7,8 млн руб. соответственно», - рассказывает эксперт. Да и в период экономических кризисов цены на ликвидные объекты наиболее устойчивы: «Раньше и серьезнее падают в цене неликвиды, а ликвиды - чуть позже и меньше. А при стабилизации рынка наблюдается обратная ситуация: ликвидные варианты начинают расти раньше и быстрее, а неликвидные - позже и медленнее», - говорит Вероника Панкова («Пенаты», эксперт ГРМ).
«В условиях кризиса неликвидные квартиры теряют всякую привлекательность для покупателя, а ликвидные не могут найти собственника по иным причинам: владелец квартиры не торопится снизить цену, а покупатель, наслышанный о том, что в условиях кризиса цены значительно падают, не желает переплачивать», - добавляет Евгения Коростелева (Bonton realty).
В стабильных же условиях при адекватно определенной цене средний срок продажи ликвидной однокомнатной квартиры, как сообщает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), - 2 месяца, двухкомнатной – 3 месяца, а трехкомнатной – 4-6 месяцев. А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») называет еще более короткие - от двух недель до месяца. Неликвидные же варианты иной раз продаются годами и десятилетиями!
Впрочем, срок продажи в наших реалиях зависит от цены объекта, поэтому снижая цену, можно повысить ликвидность: «Конечно квартира с маленькой кухней на первом этаже не очень желанна, но при сниженной цене данный вариант тоже будет востребован», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). По низким ценам не покупаются только совсем уж отвратительные варианты, например, малюсенькие квартиры рядом с дымящими заводами в отдалении от метро, на первом этаже и в ужасном состоянии. Однако продать по заниженной цене – дело нехитрое, но большинство владельцев недвижимости, настоящих и будущих, все-таки стремится извлечь некоторую выгоду от будущих перепродаж, да к тому же выйти на сделку как можно быстрее, а это возможно лишь в случае ликвидности объекта.
Резюме www.metrinfo.ru
Ликвидность недвижимости зависит от очень многих факторов – от местоположения до конкретных характеристик жилья, таких как площадь или размер кухни, а кроме того, она тесно связана со спросом и ценой. Самые ликвидные квартиры – однушки и двушки у станций метро, в районах с хорошей транспортной доступностью, экологией и инфраструктурой, расположенные в современных кирпичных и монолитных домах. Иногда они продаются всего за пару недель. Чем более ликвиден объект, тем скорее его можно превратить в деньги, да еще и получив прибыль.
Не каждый объект недвижимости можно продать быстро и выгодно. К примеру, мало кого заинтересует жилье, расположенное в ветхом здании. А вот квартира в новостройке, да еще и в престижном районе, «уйдет» быстро, если владелец выставит ее на рынок по адекватной цене. О такой квартире специалисты говорят, что она ликвидная.
Ликвидность, или «востребованность», объекта на рынке недвижимости для многих покупателей является ключевым фактором, ведь он комфортен для проживания и сдачи в аренду. Такие квартиры часто используют как выгодное вложение денежных средств, поскольку они постепенно дорожают и сохраняют высокую ликвидность даже во время экономических кризисов.
Какие факторы влияют на ликвидность жилья? Почему одни квартиры расходятся как горячие пирожки, а другие ждут своих покупателей годами? Об этом расскажет данная публикация.
«Первичка» или «вторичка»
Современные дома строятся с учетом самых последних технологий и с применением новых материалов. Разумеется, в долгосрочной перспективе такое жилье будет более ликвидным. Это и понятно, ведь современные квартиры удобнее и просторнее, коммуникации в них не изношены. Так что все преимущества налицо.
Тем не менее, покупатели продолжают обращать внимание на вторичный рынок жилья, несмотря на его все еще достаточно высокую цену «за квадрат» и темное юридическое прошлое некоторых объектов. Почему так происходит? Ответ прост: нестабильность рынка жилого строительства и медленные темпы возведения зданий. Уже мало кого сегодня удивляет банкротство застройщиков и перенос сроков сдачи домов в эксплуатацию. А если жилье не достроено, то о какой ликвидности можно говорить?
Месторасположение
Это очень важный фактор, когда речь заходит о ликвидности квартиры. К примеру, объекты, возведенные рядом с промзоной или вдоль оживленных дорог, никогда не будут высоколиквидными. Ведь продать их сложнее, чем те, которые расположены в экологически чистом районе. Большое значение имеет хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура. Среди новостроек наибольшей популярностью пользуются те, которые находятся в умеренной удаленности от центра города, а не «на самом отшибе».
Но ликвидность жилья может быть неодинаковой даже в отдельно взятом спальном районе. Наиболее привлекательными в этом отношении являются квартиры в шаговой доступности от станции метро и остановок общественного транспорта. Вокруг этих мест, как правило, самая насыщенная инфраструктура в виде магазинов, рынков, кафе, бюро услуг и т. п. Ликвидность значительно повышает расположенный рядом с домом парк или зеленая зона. А вот наличие промышленного предприятия или гаражного кооператива — большой минус.
Оценка здания
Сегодня «многоэтажки» возводят в основном из готовых панелей или по монолитно-каркасной технологии. Жилье в «монолитах» предпочтительнее по многим параметрам. В таких зданиях количество несущих стен сведено к минимуму, поэтому в расположенных в них квартирах проще сделать перепланировку. Благодаря отсутствию щелей, которыми «славятся» панельные дома, в монолитно-каркасных зданиях обеспечивается лучшая тепло- и гидроизоляция. Значительный плюс многих новостроек — полное утепление фасада.
Что касается «вторички», то тут возможны три варианта — панельные, блочные и кирпичные дома. Последние два предпочтительнее. Но независимо от вида материала важно скрупулезно подойти к оценке состояния здания. На ликвидность жилья также влияет и состояние подъезда, а также благоустройство придомовой территории (наличие деткой площадки, парковки, места для выгула собак).
Этажность
Большое значение имеет этажность квартиры по отношению к общей этажности здания. Ни для кого не секрет, что расположенное на первом этаже жилье пользуется малым спросом у покупателей, оттого оно и стоит дешевле. Правда, квартирой, выходящею окнами на оживленную улицу, могут заинтересоваться коммерческие структуры, ведь ее можно переоборудовать под офис или небольшой магазин.
Что касается объектов, расположенных на последнем этаже, то тут ситуация неоднозначная. Если речь идет о первичном рынке жилья, то квартиры «под крышей» могут стоить не меньше тех, что расположены ниже. Но это возможно лишь в том случае, если выполняются несколько условий, среди которых: хороший вид из окна, а также качественная тепло- и гидроизоляция перекрытия. В некоторых случаях ликвидность квартиры может быть снижена, если она расположена на углу здания.
Планировка
Планировка является очень важным фактором, который значительно влияет на ликвидность квартиры. Малым спросом пользуется жилье с неудобным расположением жилых комнат, с небольшой кухней, с совмещенным санузлом и т. д.
Некоторые жильцы, чтобы исправить ситуацию, производят перепланировку. Но она может быть эффективной лишь в том случае, если удается достичь реального комфорта после проведенных работ, а сама перепланировка была узаконена. Лишь только тогда можно говорить о более высокой ликвидности квартиры.
Качество ремонта
Предлагаемые на рынке жилые объекты не всегда могут похвастаться проведенным в них качественным ремонтом. Кривые стены, полы и потолки давно стали привычным делом. Разумеется, это отрицательно влияет на ликвидность квартир. Необходимо изрядно потратиться, чтобы провести хороший ремонт, выровняв все поверхности, а также установив окна со стеклопакетами, современные радиаторы отопления, металлическую входную дверь и деревянные межкомнатные двери. Не помешает провести интернет, кабельное телевидение, произвести окончательную отделку поверхностей качественными декоративными и износостойкими материалами.
Все затраты положительно скажутся на «востребованности» объекта, ведь многие покупатели готовы переплатить за хороший ремонт квартиры, чем въезжать в жилье «с голыми стенами». К тому же цены на стройматериалы и работы, как правило, имеют тенденцию к росту.
Ошибки продавцов
Иногда некоторые продавцы «своими руками» понижают ликвидность жилья, завышая его рыночную стоимость. В результате их объекты простаивают, в то время как другие квартиры покупаются довольно быстро, поскольку имеют более адекватную цену.
В момент наступления экономического кризиса неликвидные квартиры становятся неинтересными для покупателей, а ликвидные часто не находят собственников из-за нежелания продавцов снижать цену несмотря на то, что спрос на жилье в этот период очень мал.
Александр Биржин, рмнт.ру