Классификация объектов капитального строительства градостроительный кодекс. Капитальное строительство

Рмленный должным образом.

Говоря юридическим языком, у такого объекта отсутствует регистрация права на собственность. Как Вы думаете, нужна ли регистрация права собственности на временную постройку? Если Вы считаете, что регистрация требуется, то Вы ошиблись; а если считаете, что она необязательна, то Вы правы только на половину.

На временную постройку нельзя осуществить регистрацию права собственности, и это достаточно важный момент.

В дальнейшем мы увидим, почему. А объект капитального (незавершённого) строительства по закону должен быть зарегистрирован в Росреестре, и на руках у собственника должны находиться документы о правах собственности. К примеру, у Вас в аренде находится земельный участок, и на нём построили временное сооружение, скажем, торговый павильон. Через некоторое время Вы решили оформить этот павильон в собственность, что в дальнейшем позволит Вам оформить право собственности и на земельный участок. И тут Вы попадаете в ловушку: временные сооружения зарегистрировать в Росреестре нельзя. Соответственно, не получится оформить в собственность и земельный участок.

Ещё один пример. Вам выделили земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Чтобы было удобно организовать торговлю, Вы решили установить павильон. Через некоторое время приходит представитель власти и заявляет, что павильон построен незаконно: у Вас не было разрешения на его строительство.

Возникает вопрос: что делают владельцы торговых павильонов в первом и во втором случаях? Они обращаются к с целью определить, является ли здание объектом капитального или же это объект некапитального строительства, обладают ли эти павильоны характерными признаками объектов капитального строительства. После этого они предоставляют заключение от экспертов органам исполнительной власти. Данное заключение могут принять и либо отправить на доработку - либо, при возникновении сомнений, провести повторное обследование самостоятельно, обратившись в другую экспертную организацию.

Об этом и говорили чиновники относительно ситуации сноса торговых павильонов в Москве, ссылаясь на отсутствие разрешений на строительство зданий, которые по факту были объектами капитального строительства, а по документам – временными сооружениями. Безусловно, были и собственники, объекты которых были должным образом оформлены: имели разрешение на строительство и регистрацию права собственности, но всё равно попали под снос. Это, правда, уже другой вопрос: о законности действий Правительства Москвы. «Предупреждён – значит, вооружён».

Как определить, является ли здание объектом капитального строительства или же временным сооружением? И что нужно знать при строительстве здания?

По своей функции временные строения предназначены для вспомогательного использования и не могут функционировать отдельно без объекта капитального строительства. Это такие объекты, как тамбур, навес над входом. Вспомогательное сооружение необязательно может быть частью здания. К примеру, модульные здания для вахтовых посёлков, бытовки для строителей, которые, на первый взгляд, кажутся самостоятельными строениями (в них есть санузлы, коридоры, кухни, жилые комнаты, залы для совещаний). Данные сооружения обеспечены инженерными коммуникациями, электричеством, водопроводом. При этом они всё равно выполняют лишь вспомогательную функцию, так как в таких строениях живут и работают строители, и такие постройки лишь помогают им возводить находящийся поблизости объект капитального строительства. Но есть объекты, которые тяжело классифицировать как вспомогательные. Это торговые павильоны, киоски, ларьки, палатки и другие подобные сооружения.

Определить, является ли сооружение временным, можно только после изучения конструктивных решений.

Одним из таких критериев по конструктивному решению является следующее: временные сооружения должны легко возводиться и легко демонтироваться. Также у временных сооружений отсутствует неразрывное сцепление с землёй. Стоит отметить, что устройство фундамента при этом допускается, так как в определённых зданиях – к примеру, модульных – без фундамента не обойтись. Чтобы избежать возможных споров по данному вопросу, рекомендую выполнять фундамент из сборных элементов, таким образом разрешения на строительство фундамента не потребуется. В идеале для временного сооружения фундамент – это плита. А вот сваи точно не подойдут, так как обратно из грунта после забивки их не извлечёшь. Если нет возможности установить сборную плиту, можно залить её на площадке, т. е. выполнить монолитную плиту. Но тогда необходимо предусмотреть в ней монтажные петли, для того чтобы можно было демонтировать плиту без её разрушения.

Резюмируя вышесказанное, можем сделать вывод: демонтаж объектов временного строительства не должен приносить несоразмерный ущерб его назначению. Конструкции должны легко собираться, разбираться и перевозиться.

Срок службы временных построек, согласно нормативным документам, составляет не более 10 лет, а у объекта капитального строительства срок службы от 15 до 175 лет.

В завершение приведём определение объекта капитального строительства. Оно указано в статье 1 пункта 10 Градостроительного кодекса РФ : «Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек». Определение временных сооружений в Градостроительном кодексе РФ отсутствует.

Многих граждан интересует вопрос: Что является капитальным строением по своей сути? Это работы по строительству ограждающих конструкций, монтажные работы, оборудование заглубленного фундамента, создание несущих конструкций, обустройство необходимых коммуникаций.

Помимо вышеперечисленной, к капитальному строительству имеет отношение деятельность, сопряженная с оборудованием новых и модернизацией или устаревших конструкций промышленного или иного типа.

Капитальное строение всегда тесно связано с участком

В утвержденном Градостроительном кодексе России используется такая терминология, как «недвижимость в градостроительстве», а также «градостроительная деятельность». Определенные коррективы были внесены в данный кодекс в 2005 году, после чего все начали использовать фразу «объект капитального строительства».

Через какое-то время была разработана новая формулировка с последующим внесением соответствующих поправок в действующий кодекс. Данное понятие стало рассматриваться в вопросах земельного права и в ГК РФ.

Точное определение объекта КС подразумевало определенный перечень признаков, в соответствии с которыми устанавливалось реальное отношение здания к классу капитальных. Главной отличительной особенностью капитального строительства является оборудованный фундамент.

По ст. 130 ГК РФ можно установить, что объектом недвижимости может называться конструкция, достаточно плотно связанная с участком, на котором она расположена. Недвижимость нельзя перенести в другое место, не нарушив целостности конструкции. Указанные нормы также указаны в ГрК РФ.

Какие объекты относятся к КС?

Капитальное строение: новострой

Капитальное строительство не имеет ограничений, сопряженных с проектированием новых конструкций. В эту отрасль также включены разнообразные структурные работы:

Монтажные;
Пусконаладочные операции;
Проектные;
Изыскательные работы.

Чтобы разобраться в данном сегменте строительства как можно лучше, придется рассмотреть существующие его разновидности:

Новострой – возведение отдельных зданий или комплексов на определенных площадях, которые будут обязательно размещены на отдельный баланс с даты предоставления объектов в эксплуатацию;
Обновление технической составляющей действующих цехов. Данная разновидность подразумевает выполнения перечня работ, направленных на автоматизацию, либо совершенствование готовой производственной базы с конечным повышением доходов;
Реконструкция зданий введенных в эксплуатацию несколько лет назад. В данной ситуации может иметь место полное или фрагментарное устранение элементов здания, перестройка действующих цехов, совершенствование устаревшей производственной базы, отдельных характеристик производимых ;
Добавление новых структурных единиц на предприятие, добавление отдельных цехов, подведомственных действующему предприятию. В подобных ситуациях объекты не могут быть внесены на отдельные балансы с даты их юридического оформления в начале эксплуатационного периода.
Возведение новой конструкции считается итоговым результатом начала капитального строительства. Теперь каждый может разобраться с тем, что является капитальным строением. Отрасль производства непрерывно развивается, постоянно появляются объекты промышленные или непроизводственые, из которых образуется современная инфраструктура.

В Градостроительном кодексе РФ приводится точное конституционное определение понятия КС. Законодательная база относит к таким объектам здания промышленного, бытового или муниципального типа, возведение которых до сих пор не завершено. В виде исключения можно рассматривать обыкновенные навесы, либо торговые киоски на рыночных площадях.

Классификация

Временное капитальное строение

В российском кадастровом Кодексе установлены такие классы объектов КС:

Конструкции относятся к обеспечению населенных пунктов необходимыми коммуникациями такими, как ЛЭП, скважины, трубопроводы.
Недостроенные объекты.

В соответствии с действующими законодательными актами объекты КС распределяются по категориям в зависимости от конкретных функциональных особенностей:

Промышленные и производственные конструкции;
Здания, предназначенные для проживания, представляющие определенную культурную ценность;
Линейные;
Оборонительные конструкции и здания, предназначенные для обеспечения безопасности.

К линейным объектам КС относятся инженерные коммуникации, а также сети (ЛЭП, трубопроводы, различные туннели, автотрассы, мосты). Возведение подобных конструкций требует специальных проектно-конструкторских работ с применением необходимой техники для межевания. Работу можно проводить только после того, как будет оформлена вся необходимая документация, допускающая строительство подобных объектов недвижимости.

Если не оформить градостроительный план, проектной организации придется дать отказ на запрос о строительстве того или иного объекта, либо его элементарной реконструкции. Документы такого типа оформляются после предоставления заявления от строительной компании в уполномоченный архитектурный отдел городской администрации. При возведении некоторых конструкций разрешительная документация не нужна.

Разница между капитальным и временным строительством

Капитальное строение: многоэтажный дом

В чем заключается отличие между капитальным и временным строительством? Далеко не все объекты имеют отношение к капитальному строительству. Некоторые конструкции можно рассматривать, как временные.

При этом существуют определенные признаки принадлежности зданий к тому или иному типу:

Временное строение не оформляется документально, эксплуатационный период зданий считается сравнительно малым.
После его завершения конструкция должна быть обязательно разобрана.
Капитальная конструкция очень тесно связана с участком, на котором она расположена. Подразумевается установка фундамента. Конструкция в будущем не может быть разобрана и перемещена в другое место. Владелец оформляет документы на объект недвижимости, подтверждающие его право на эксплуатацию.

В отношении подобных зданий всегда должна оформляться проектная документация и смета. Чтобы определить точно разновидность конструкции, к которой относится рассматриваемый объект, а также права его собственника, нужно учитывать некоторые признаки, подтверждающие отношение здания к КС, либо временным сооружениям.

Временные конструкции всегда относятся по своей функциональной принадлежности к вспомогательным объектам. Такие конструкции устанавливаются с целью эксплуатации в ходе проведения основных строительных работ на определенной территории. Поэтому временные строения всегда подлежат последующей разборке.

Эти конструкции могут использоваться в течение летнего или зимнего сезона. Правоустанавливающая документация для возможности эксплуатации подобных объектов не требуется собственнику. В некоторых случаях временная постройка может даже не отличаться по признаком от капитальной.

Собственникам нужно принимать во внимание, что временные конструкции недопустимо эксплуатировать дольше пятилетнего срока, официально утвержденного государством. Главным признаком капитальной конструкции считается плотная взаимосвязь с территорией, на которой она расположена. Эксперты утверждают, что такую взаимосвязь определяет фундамент и пакет необходимых .

Это все, что нужно знать для того, чтобы разобраться, что является капитальным строением. Законодательная база содержит достаточно подробные описания характеристик конструкции, чтобы точно определить ее класс.

С правилами застройки земельного участка вас ознакомит видеосюжет:

Капитальное строительство — это процесс возведения несущих конструкций, а также реконструкция и реставрация которое требует выполнения не только строительных работ, но и обязательных земельных работ.

Законодательством определено, что объектами капитального строительства могут быть как вновь возводимые здания, так и объекты, требующие реконструкции.

Классификация зданий и сооружений капитального строительства

Объекты капитального строительства определяют по ряду признаков, которые позволяют проводить дальнейшие работы:

Объект строительства не должен нести в себе временный характер работ.
Все постройки должны быть привязаны к капитальному фундаменту.
Объект строительства должен иметь государственную регистрацию, в том числе через кадастровую палату Росреестра.

Терминология капитального строительства предполагает выполнение поэтапных работ, которые включают в себя следующее:

Проектные работы.
Изыскательские.
Монтажные процессы.
Запуск объекта в строительтво.

Согласно действующему законодательству, к объектам капитального строительства не имеют право быть отнесены объекты малых архитектурных форм в виде киосков, палаток, навесов. Так для киосков предполагается наличие одного рабочего места для продавца, при этом отсутствует торговый зал. Под навесом понимается объект с полузакрытой формой, где отсутствует часть стеновых элементов.

Отличие временного строительства от капитального варианта

В строительной сфере существует временный вариант для построек, которые имеют ряд отличительных характеристик. В числе таких характерностей является не только экономическая сторона субъекта, но и правовая, юридическая оценка временного характера строительства.

Объект с временными характеристиками не может документацию на собственность, и по окончании действия срока эксплуатации подлежит сносу или разбору.
Капитальный объект строительства имеет фактор собственности, проходит государственную регистрацию и привязан к капитальному фундаменту. В последующем объект не подлежит сносу, переносу или разбору, за исключением случаев, предусмотренные в законодательстве.

На объект капитальной недвижимости разрабатывается проектная документация, которая подтверждает определённый тип строительного субъекта.

Капитальность или временный характер — разбираем нюансы

Как такового понятия «капитальное строительство» вы не встретите в действующем ГОСТ России, при этом регламентом предусмотрено определение категорий зданий.

Категория I — этот тип зданий должны иметь ресурс эксплуатации свыше 100 лет.
Категория II — данная категория объектов имеет ресурс эксплуатации 50-100лет.
Категория III — этот тип объекта должен иметь ресурс эксплуатации периодом 25-50лет.
Категория IV — срок эксплуатации объекта 5-25 лет.

Для последнего класса объекта существует негласное правило понятия временного характера, при этом этот тип зданий должен быть построен на основе облегчённых конструкционных материалов — деревянные конструкции или другие типы.

Технические отличия объектов строительства

Временные постройки и капитальный вариант строительства имеют внешние схожие черты, при этом, согласно Градостроительного Кодекса России определены технические отличия объектов:

Объект капитальной характеристики строительства привязан к постоянному фундаменту, при этом обязательно присутствует привязка к земельному участку. Временная постройка может не иметь фундаментной основы.
Капитальный объект предполагает сбор разрешительных документов для эксплуатации в полном объёме, в то время как временная постройка имеет минимальный набор документов для разрешения эксплуатации.
Минимальный срок эксплуатации для объекта категории КС (капстроительства) составляет 25 лет, и может быть выше 100лет. Временные постройки должны эксплуатироваться не более 25 лет, с обязательным условием по сносу.
Капитальный объект не может быть снесён, перенесён на другое место, за исключением ряд положений градостроительного кодекса.
Объект завершённых работ по строительству предполагает использование права собственности с регистрацией в Росреестре, для временных построек предъявляются ограничительные разрешительные функции права собственности.

Категории и виды объектов капитального строительства

Градостроительный кодекс России, а также ряд иных регламентных положений разработали категории и виды объектов капитального строительства, которые имеют свои отличительные характеристики.

Строительство нового объекта (новостройка). Объект возводится «с нуля», при этом используются первичные факторы ведения строительства, начиная от разработки земельного вопроса. По окончании строительства объект становится самостоятельной единицей с балансовой стоимостью.
Реставрация. Процесс ремонта, реконструкции и расширения действующих конструкционных элементов.
Реконструкция. Модернизация объекта недвижимости, при этом не допускается расширение площади.
Расширение объекта — значительное увеличение площади, путём пристройки отдельного объекта, с выводом нового типа помещения или здания на отдельную балансовую стоимость.

Какие объекты относятся к капитальному строительству

Объектами капитального характера для строительства могут быть как жилые здания, так и нежилого предназначения. Данные понятия чётко описаны в действующем Градостроительном Кодексе России. В любом случае, независимо от характера объекта, все они должны иметь минимальные характеристики комфортного использования здания. В данном случае необходимо использовать инженерные коммуникации, здание должно быть оборудовано входом, выходом, пандусами, подъездами и т.д.

Жилое здание. Высокие требования обустройство объекта, главной целью которого является постоянное проживание людей, может иметь надземную и подземную часть. Обязательное наличие инженерных коммуникаций, входных групп. Здание может быть предназначено как для проживания людей и животных, так и для производственных целей.
Нежилые объекты. К этой категории относятся сооружения, не предназначенные для постоянного нахождения и проживания людей, например ЛЭП, стадионы, мостовые сооружения.
Незавершённые объекты строительства. Объект имеет строительство, которое было приостановлено по ряду причин, при этом в дальнейшем допускается возобновление строительства или приостановка эксплуатации объекта недвижимости.

Особенности законодательства для капитального строительства

В России ряд подзаконодательных актов предполагают применение терминов к капитальному строительству, на основании которых проводится юридическая оценка действий, всех заинтересованных лиц.

Кадастровый закон России подразумевает следующие типы объектов:

Сооружения, постройки и здания, которые относятся к объектам социальной или инженерной коммуникации — ЛЭП, трубопроводная система, скважины.
Объекты неоконченного по ряду причин строительства.
Кроме этого, согласно Постановлению Правительства РФ, который имеет порядковый номер №87, все объекты капитального действующего строительства классифицируются на:

Промышленные (типовые производственные) субъекты.
Объекты сектора оборонительного предназначения для обеспечения безопасности страны.
Объекты с непроизводственными характеристиками (здания социального назначения, жилые объекты, помещения бытового использования и т.д.)

К данной категории объектов относятся трубопроводы, магистральные линии электропередач, дороги, туннели. Для этих объектов необходимы особенные условия разрешения ввод в эксплуатацию, которые предусматривают рассмотрение технической документации прямо на месте, с использованием специального оборудования, предназначенное для межевания объектов. После оформления соответствующей документации, разрешается строительство объекта и ввод его в эксплуатацию.

Объекты без наличия разрешительной документации

Согласно положению законов, любой объект строительства должен иметь разрешительную документацию, на основании которого начинается капитальное строительство объекта. Без наличия такого документа, возможны применения штрафных санкций к собственнику и к лицам, задействованные в строительстве.

Все документы на разрешение ведения строительства необходимо получить в местном архитектурном департаменте при муниципалитете. В то же самое время ст.51 действующего Градостроительного Кодекса предполагает отсутствие разрешительной исполнительной документации в ряде случаев:

Объект будет в будущем возводиться или реконструироваться на земельном участке, который принадлежит застройщику на законных обоснованиях и правах собственности.
Объект в дальнейшем будет иметь временные характеристики эксплуатации.
На объекте будут возведены вспомогательные сооружения, которые не относятся к категории капитального характера и не затронут основные функции прочих объектов жилого и нежилого предназначения.

Законные основания для капитального строительства

В последние годы формулировка «капитальное строительство» начинает приобретать юридическую окраску в ряде подзаконодательных документах. В частности, в 2005 году в Градостроительном Кодексе РФ появилось впервые понятие капитальное строительство. Чуть позже появились основания кардинально изменить гражданско-правовое обоснование капитальности в ряде законодательных положений.

Следствием большой работы стало внедрение понятия капитального строительства в лесном и водном кодексе России. Важное значение внесла статья 130 Градостроительного Кодекса России, где чётко дано пояснение термина капитальности, который обозначает непосредственную связь объекта с поверхностью участка, который имеет фундаментную основу соответствующего типа.

В настоящее время вносятся соответствующие изменения в ряд законов, которые позволят поставить спор между понятиями временной постройки и капитального субъективного объектного строительства в отношении построек типа МАФ (малой архитектурной формы), которые наделали немало шума в ряде регионов страны. Государственная Дума предполагает поставить окончательный спор между этими объектами, после детальной экспертизы всех нововведений в иные законные акты России.

Видеоматериалы по теме

Видео-семинар: ввод в эксплуатация объектов капитального строительства

Управление жизненным циклом объекта капитального строительства

Cлово «капитальный» в строительстве ассоциируется с объектом прочным, надёжным, созданным на длительный срок, с большими денежными вложениями. Капитальные строения, в отличие от временных построек, являются правовыми объектами — на них регистрируется право собственности. Объект капитального строительства — как он определяется законодательно, какими признаками обладает, и что относится к капитальным строениям?

Объект капитального строительства: определение, виды, признаки

Термин «объект капитального строительства» (ОКС) в Российском градостроительном кодексе появился только в 2005 г. (До этого периода в кодексе оперировали категориями «объекты недвижимости» или «объекты градостроения»).

Определение объектов капитального строительства

Согласно ГрК РФ (ст. 1 п. 10) объект капитального строительства (ОКС) — это здания, сооружения, строения, а также объекты незавершённого строительства, при этом из этого числа исключаются некапитальные постройки, а также все улучшения, которые нельзя отделить от земельных участков (мощение, настилы, покрытия и т. д.).

Некапитальное строение — это объект, который прочно не связан с землей, его легко разобрать и переместить без нанесения вреда и потери функциональности (п. 10.2 ГрК РФ, добавленный 3 августа 2018 г. постановлением N 342-ФЗ):

киоски (строения, не имеющие торгового зала и рассчитанные на одного продавца);
навесы (конструкции в виде одной лишь крыши с опорами или полуоткрытые, с незамкнутыми стенами).

Разница между ОКС и объектом недвижимости

По сути определение ОКС в ГрК РФ идёт от противного, то есть капитальными объектами признаются все те, что не относятся к некапитальным. Получается, что косвенно ОКС и объекты недвижимости — это одно и то же:

Объект недвижимости прочно соединяется с землёй и имеет фундамент. Его нельзя переместить и демонтировать, так как все его составляющие неделимы, их невозможно использовать по отдельности, не нарушив целостность всего объекта, его предназначение и функции. Право собственности на объект недвижимости подлежит регистрации.

То же самое можно отнести и к ОКС.

К недвижимости относятся все объекты капитального строительства (ст. 130 ГК РФ). (Строения регистрируются как здания). В правовом отношении ОКС и недвижимость — неодинаковые категории:
Помимо привязки к земле, соответствию объектов техническим параметрам, нормам градостроения и другим требованиям, для создания объекта недвижимости необходимо право собственности на земельный участок, согласие собственника ЗУ или разрешение исполнительных органов власти.
К объекту недвижимости обязательно должны быть подведены инженерные коммуникации, в то время как при строительстве объектов капитального строительства, это нe всегда является необходимым условием.

Разрешение на строительство ОКС

На основании ст. 51 на строительство ОКС, кроме случаев, указанных в п. 17 данной статьи, необходимо брать разрешение. Оно может быть выдано только при соблюдении правил землепользования и строительства (кроме тех объектов, на которых не распространяются (или не установлены) требования, указанные в градостроительном регламенте).

На территории аэродромов устанавливаются ограничения в использовании ОКС, то есть любой объект там не построить.

Разрешения брать не нужно:

для строительства или реконструкции ИЖС, жилого дома, гаража, садовых домов, вспомогательных построек на ЗУ;
капремонта и реконструкции ОКС (если она не приведет к изменению его назначения);
строительства буровых скважин, газопроводов, согласно государственным техническим проектам;
в др. случаях, указанных в п 17 ст. 51 ГрК РФ.

Виды объектов ОКС

Несмотря на то, что словесный ряд определения ОКС состоит из синонимов, так как здания часто называют сооружениями или строения, конструктивно и по назначению — это разные понятия.

Что такое здание

Здание представляет собой завершенную объёмную конструкцию с наземной, а иногда и подземной частью, с подсоединенными инженерными линиями и сетями.

Предназначение здания:

проживание;
осуществление деятельности;
производство;
хранение произведённой продукции;
содержание поголовья скота или птицы.

Всего существует два вида зданий — жилые и нежилые.

Определение и виды жилых зданий

Жилое здание — объект, состоящий из жилых и вспомогательных помещений, необходимых для удовлетворения бытовых и других потребностей, связанных с проживанием.

К жилым зданиям относятся:

дома для постоянного проживания;
общежития, интернаты и дома для престарелых (ветеранов, инвалидов);
детские дома и интернаты;
приюты для бездомных;
дома так называемого маневренного фонда и пр.

Встречаются следующие виды жилых зданий:

ИЖД (индивидуальные жилые дома);
МКД (многоквартирный жилой дом).

ИЖД бывают разного типа:

объект недвижимости для одной семьи, не более, чем из трёх этажей;
двухэтажный коттеджный дом с небольшим земельным участком (в доме обычно внутренняя лестница, первый этаж — гостиная, кухня, санблоки и другие вспомогательные помещения, второй — спальни);
одноквартирные дома блочного типа.

МКД — это дом хотя бы из двух квартир и более, имеющих, помимо индивидуальных жилых, помещения и для общего пользования (коридоры, лестничные площадки, лоджии, кладовки и др.). В многоэтажных МКД имеется выход из каждой квартиры на лестничную площадку, в одноэтажных — в коридор или прямо на земельный участок.

Нежилые здания

Нежилые здания используются:

для трудовой и коммерческой деятельности;
промышленного и сельскохозяйственного производства;
в административных, социальных и культурных целях;
учебы и здравоохранения;
хранения продуктов и товаров;
в иных целях.

Сооружения

Сооружение — законченный строительный объект линейного, плоского, или объёмного типа, состоящий из наземной, надземной (подземной) частей. В состав сооружения обязательно входят несущие, иногда ограждающие конструкции.

Назначение: производство, хранение, транспортировка грузов, перевозка людей. Сооружения, в отличии от жилых зданий, могут быть предназначены не для постоянного проживания, а для временного пребывания людей.

Примеры сооружений: плотины, дороги, телебашни, стадионы, автопарки, вокзалы, инженерно-технические сооружения (ЛЭП, ТЭЦ, трубопроводы, кабельные и радиорелейные линии связи) и пр.

Сооружение как единое целое состоит из многих объектов (сооружений), каждый из которых неотъемлемая часть целого: входящие объекты могут выполнять различные функции, но исключение их из состава основного сооружения невозможно, так как будет нарушена основная функция.

Например, стадион состоит из футбольного поля, беговых дорожек, спортивных площадок, песочных ям, административного здания, зрительской зоны — каждый объект играет разные роли, но может быть использован в составе всего стадиона.
У автомобильной дороги нельзя отнять покрытия, ограждения, дорожные знаки, рвы, кюветы, дорожные мосты длиной не более десяти метров.

Что такое капитальное строение

Точного определения капитального строения в градостроительном кодексе нет. К ним обычно относят:

все ОКС, то есть здания, сооружения и строения;
вспомогательные и хозяйственные строения второстепенного, потребительского значения (например, гаражи, дачные дома).

Часто термин «строение» употребляют как синоним слову «здание». Далеко не все вспомогательные строения относятся к капитальным объектам строительства: целесообразно в этом случае использовать слово «постройка».

Признаки капитального строения

Капитальное строение всегда имеет фундамент, углубленный в землю, прочные стены. Однако такие же признаки могут быть и у вспомогательных построек.

Главный критерий, по которым можно определить, что строение является капитальным — это его долговременность: минимальный срок эксплуатации капитального строения составляет 25 — 50 лет.

Объекты незавершенного строительства

Так называют ОКС, строительство которых приостановлено, главным образом из-за недостатка средств. И хотя такой «ярлык» объектам дается на время, и их планируют вводить в оборот, чтобы завершить начатое, иногда они «замораживаются» на десятилетия. Примером могут служить дома, которые начали строить по обанкротившиеся застройщики.

Объекты некапитального строительства

К ним относятся временные постройки и сооружения

Временные постройки

Временные постройки возводят или переделывают из других зданий и сооружений для проведения строительно-монтажных работ:

сборные плоско-линейные конструкции, которые легко устанавливаются и разбираются;
контейнеры;
передвижные объекты.

На первый взгляд такие постройки могут ничем не отличаться от капитальных: у них может быть прочный фундамент, каменные стены, железобетонные перекрытия. Понять, к чему относится объект (капитальному или некапитальному строению), можно по его временном назначении (срок эксплуатации временной потройки обычно до 5 лет, порой — до 15), и когда строительство прекращается, его должны демонтировать. Впрочем, это происходит не всегда, и некоторые временные постройки фактически превращаются в постоянные.

Также возводятся временные постройки в лесных хозяйствах и на землях сельхозназначения: складские помещения, улья, навесы, постройки для животных, хранения инвентаря и т. д.

Некапитальные сооружения

Это сооружения из легких конструкций, без фундамента (либо устанавливаемые на наземном неглубоком фундаменте), без подземных помещений, подведенных инженерных коммуникаций: киоски, павильоны, игровые и смотровые площадки, фонтаны, уличные туалеты и пр.

"Электронный журнал "Финансовые и бухгалтерские консультации", 2012, N 10

При строительстве объектов необходимо соблюдать требования действующего гражданского и градостроительного законодательства РФ, в частности получить разрешение на строительство. Однако такое разрешение не является обязательным в случае возведения объекта некапитального строительства. В связи с этим возникает вопрос, как оценить, является ли конкретный строящийся объект объектом капитального строительства, нужно ли в этом случае получать разрешение на строительство и проводить государственную экспертизу проектной документации в соответствии со ст. ст. 49, 51 Градостроительного кодекса РФ.

Рассмотрим подход, основанный на судебной практике применения норм об объектах недвижимости (объектах капитального строительства), который может быть использован и при отнесении объекта к капитальным.

Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей. В силу п. 3 ст. 49 Кодекса экспертиза проектной документации не проводится, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения.

Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства, - это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Указанный перечень носит открытый характер, а значит, по каждому объекту вопрос, является ли он объектом капитального строительства, следует решать отдельно.

На основании норм действующего законодательства можно сделать вывод, что объекты капитального строительства всегда представляют собой объекты недвижимого имущества.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, и гражданским законодательством не установлен конкретный перечень объектов, относящихся к объектам недвижимости (объектам капитального строительства).

Строительные нормы и правила также не дают четкого определения, какие объекты являются капитальными, а какие нельзя отнести к объектам капитального строительства.

В частности, при определении капитальности построек могут быть применены ГОСТ 25957-83 "Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация. Термины и определения" и Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (утв. Постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. N 15/1). В соответствии с указанными документами постройки контейнерного типа состоят из одного блок-контейнера полной заводской готовности, передислоцируемого на любых пригодных транспортных средствах, в том числе на собственной ходовой части. Постройки сборно-разборного типа состоят из отдельных блок-контейнеров, плоских и линейных элементов или их сочетаний, соединенных в конструктивную систему на месте эксплуатации.

Кроме того, СНИП 12-01-2004 "Организация строительства" устанавливает, что временные постройки - специально возводимые или приспособляемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства и подлежащие демонтажу после того, как отпадет необходимость в их использовании.

В отсутствие единой нормативной базы, позволяющей отнести те или иные объекты к временным или капитальным сооружениям, судебной практикой сформированы критерии, которые используются при определении того, является ли объект недвижимостью (объектом капитального строительства), а именно:

характеристики фундамента, на котором размещается объект:

монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте может свидетельствовать о капитальности строения (Постановление ФАС Уральского округа от 15 января 2008 г. N Ф09-4441/07-С6);
характер работ по привязке фундамента к местности влияет на отнесение объекта к капитальным (Постановление ФАС Уральского округа N Ф09-4441/07-С6);
установка на облегченном фундаменте может являться подтверждением некапитального характера строения (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 мая 2006 г. N А11-6035/2005-К2-27/225);
фундамент из отдельно стоящих монолитных бетонных плит глубиной заложения до 1 м (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 5 декабря 2006 г. по делу N Ф03-А51/06-1/4367);

наличие подведенных коммуникаций:

подведение к объекту стационарных коммуникаций может свидетельствовать о принадлежности к капитальным строениям (Постановления ФАС Уральского округа N Ф09-4441/07-С6; ФАС Дальневосточного округа по делу N Ф03-А51/06-1/4367; ФАС Волго-Вятского округа N А11-6035/2005-К2-27/225);

конструктивные характеристики:

если объект состоит из разборных сооружений и оборудования (прогонов, балок, ригелей, металлических панелей), это может подтверждать принадлежность объекта к некапитальным строениям (Постановление ФАС Волго-Вятского округа N А11-6035/2005-К2-27/225);
здание каркасного типа, построенное из металлических конструкций, с наружными стенами из сэндвич-панелей расценивается как объект движимого имущества (Постановление ФАС Дальневосточного округа по делу N Ф03-А51/06-1/4367);
возможность разбора объекта без нарушения его целостности и функционального назначения позволяет отнести объект к движимым вещам (Постановления ФАС Дальневосточного округа по делу N Ф03-А51/06-1/4367; ФАС Московского округа от 13 февраля 2008 г. N КГ-А41/159-08);

создание и проектирование объекта на временный срок (Постановление ФАС Дальневосточного округа по делу N Ф03-А51/06-1/4367);
предварительное получение документов для строительства:

согласование с уполномоченными органами возведения объекта некапитального строительства (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 сентября 2009 г. N Ф03-4475/2009);
оформление документов, подтверждающих строительство, в отношении объекта некапитального строительства (Постановление ФАС Поволжского округа от 27 октября 2009 г. по делу N А12-5740/2009).

В судебной практике наличие указанных признаков позволяет оценить, насколько прочно объект связан с землей и возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба. Данный вывод является существенным при отнесении того или иного объекта к недвижимости (объектам капитального строительства).

Однако следует отметить, что наличия одного из перечисленных критериев недостаточно для признания строения объектом капитального строительства. На это прямо указал ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 18 марта 2008 г. N Ф08-1203/08, определив, что только возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального сооружения, поскольку такой фундамент может быть использован и при возведении временных сооружений.

Также необходимо иметь в виду, что в наиболее сложных ситуациях для определения капитальности строения суды назначают проведение экспертизы, не оценивая самостоятельно те или иные критерии, позволяющие отнести объект к капитальным. В такой ситуации выводы эксперта не только основываются на анализе документации и явных признаков объекта, но и подкрепляются наличием (отсутствием) скрытых технических особенностей объекта и техническими расчетами.

Таким образом, выявленные в судебной практике критерии необходимо учитывать в совокупности применительно к конкретным характеристикам объекта.

В качестве примера можно рассмотреть ситуацию со строительством модульного дата-центра со следующими характеристиками.

Модульный дата-центр представляет собой комплекс по предоставлению услуг IT и телекоммуникаций и включает в себя административно-бытовой корпус, площадку для установки оборудования (технологический блок), которое представляет собой контейнерные модули, объединенные в технологические ячейки, дизельные установки бесперебойного питания, БКРТП, вспомогательные сооружения и два КПП.

Дата-центр имеет проектную документацию на первый этап строительства, а именно строительство технологического блока комплекса по предоставлению услуг IT и телекоммуникаций.

Из проектной документации следует, что технологический блок проектируется как объект некапитального строительства, предназначенный для размещения связных процессоров и телекоммуникационных узлов сетей ЭВМ и многопультовых систем подготовки данных. Следовательно, уже на стадии проектирования объект формируется как некапитальный, а для проектирования используются конструкции, позволяющие без значительного ущерба разобрать указанный объект. Данный факт также может свидетельствовать о временном характере размещения данного блока.

Кроме того, проектная документация на строительство технологического блока содержит указание на то, что ограждающие конструкции и межэтажные перекрытия (межуровневые в технологической части) предусмотрены из стеновых и кровельных сэндвич-панелей, а стеновым ограждением наружного контура чердака является профилированный лист. Такие характеристики также могут свидетельствовать о некапитальном характере объекта.

Следует принимать во внимание, что в проектируемом технологическом блоке не предусмотрено постоянных рабочих мест, в связи с чем водоснабжение и санузлы проектом не предусматриваются. Для работы основного технологического оборудования воды не требуется. Для поддержания уровня влажности воздуха предусмотрены увлажнители.

Проектируемая технологическая часть модульного объекта не требует отопления. В связи с этим проектной документацией не предусмотрено подведение стационарной системы отопления.

Таким образом, в рассматриваемом примере технологический блок комплекса по предоставлению услуг IT и коммуникаций может быть признан объектом некапитального строительства, о чем свидетельствуют его характеристики. Отсутствие стационарных коммуникаций, подведенных к объекту, по мнению автора, также позволяет отнести данный объект к некапитальным.

Вместе с тем следует иметь в виду, что на стадии проектирования устанавливаются конструктивные характеристики предполагаемого к строительству объекта. Основными признаками, подлежащими установлению при отнесении объекта к недвижимости, являются прочная связь с землей и возможность его перенесения без несоразмерного ущерба. А значит, большое значение будут иметь дополнительная проектная документация по дальнейшим этапам строительства и особенности монтажа и сборки непосредственно при проведении строительства.

В рассматриваемом случае отнесение объектов к объектам капитального строительства имеет значение для ответа на вопрос, нужно ли получать разрешение на строительство такого объекта в соответствии с законодательством РФ.

Для получения разрешения на строительство необходимо согласование проектной документации с уполномоченными органами, в том числе в области архитектуры. При наличии спорной и неявной ситуации подобное согласование проекта на строительство именно некапитального объекта (либо отказ в выдаче разрешения по мотивам некапитальности строения) будет являться дополнительным аргументом в подтверждение вывода об отнесении проектируемого строения к объектам некапитального строительства.

Н.Н.Леженникова

Юрисконсульт

"ФБК-Право"

В.А.Балабуркин

Старший инженер

по техническому надзору

департамента оценки

компании "ФБК"

Е.В.Шумских