Как правильно осуществить передачу денег от покупателя продавцу? Процедура передачи денег при покупке квартиры от а до я

Покупка недвижимого имущества является одним из самых существенных приобретений в жизни любого гражданина, поэтому довольно актуальным является вопрос обеспечения безопасности при передаче денежных средств между покупателем и продавцом.

Многие участники сделки купли-продажи прибегают к услугам финансовых учреждений: чтобы в момент расчета за имущество обеспечить себе максимальную безопасность мы расскажем в нашей статье.

Как происходит передача денег при покупке квартиры

Есть несколько вариантов возможной передачи наличных денежных средств при покупке нового недвижимого имущества:

Наличными, после процедуры оформления всех документов на право собственности.
Наличными. До того как завершится оформление всех документов в Регистрационной палате.
С помощью банковской ячейки.

Безусловно, что вариантом №1 и №2 пользуются несознательные граждане, так как достаточной безопасности они не гарантируют. Просто представьте на миг, что квартира стоит 3,5 миллиона рублей. Если для расчета с продавцом будут использованы купюры в 5000 рублей, то пачка будет довольно солидной. Понятное дело, участники сделки могут прийти к соглашению провести встречу на условленной территории, но кто даст гарантию, что покупатель без проблем доберется с внушительной суммой до назначенного места? И кто может заранее знать, каким человеком является продавец и не расскажет ли он непорядочным людям о том, когда и где покупатель должен передать ему деньги? Никто не уверен в кристальной честности друг друга на момент сделки с недвижимым имуществом. А риск, в наше время, поверьте, очень высокий. И лишиться накопленных денег, на сбор которых люди порой тратят всю жизнь, можно довольно просто.

Если вы приняли решение о таком варианте передачи денег, и не боитесь сопряженных с ним рисков, то остается лишь надеяться на порядочность другой стороны и не забывать о таких мерах предосторожности:

На встречу необходимо взять кого-то из проверенных друзей или несколько родственников.
Место для встречи нужно выбрать такое, чтобы возникновение угрозы в момент передачи денежной суммы было минимальным.
Заранее потребуйте от продавца, чтобы он составил расписку о том, что определенная сумма денег была им получена. Документ можно составить в произвольной форме, но в нем обязательно должны быть полные личные данные участников сделки, их паспортные данные, переданная денежная сумма прописью и фраза, что никаких претензий не имеется.

Подробно рассматривая, как происходит передача денег через банковскую ячейку при покупке квартиры, хочется обратить Ваше внимание на тот факт, что многие специалисты утверждают, что передача денежных средств через сейф (депозитарную ячейку в банке) представляет собой наиболее безопасный способ.

Обратившись в банк, граждане могут воспользоваться следующими видами хранения денежных средств:

Индивидуальное сейфовое хранение. Суть его заключается в том, что гражданин заключает договор с финансово-кредитным учреждением и лицом, которое будет денежные средства забирать. При этом обсуждению не подлежат какие-либо дополнительные условия.
Ответственное сейфовое хранение. Если вы выбрали данный вариант, то в первую очередь понадобится заключить договор с банком, а затем еще и дополнительное соглашение. В последнем документе будет указан гражданин, имеющий право забрать денежные средства из ячейки.

Согласно общему правилу, расчет с банком за пользование банковской ячейки ложатся на плечи того, кто приобретает недвижимость. Развитие событий при расчете может быть таковым: покупатель и продавец назначают встречу в банке, проверяют и пересчитывают денежные средства, но забирать их после завершения сделки будет продавец в удобное для него время.

Можно арендовать банковскую ячейку на срок от 30 дней до 2 месяцев, а платить за ее пользование можно по дням (за тот срок, на который она понадобилась) или помесячно. Примерная стоимость одной банковской ячейки находится в пределах от 1200 до 2600 рублей в месяц.

Банк предоставляет клиентам еще и услугу по проверке подлинности и количества банкнот перед тем, как положить их в арендованную ячейку и такой услугой часто пользуются участники сделки.

Как происходит передача денежной суммы:

За некоторое время (несколько дней или накануне) до оформления сделки купли-продажи в ячейку кладется конкретная денежная сумма;
Заключается договор купли-продажи недвижимого имущества;
После оформления всех необходимых бумаг, продавец приходит в банк и забирает принадлежащие ему деньги.

Когда покупатель подписывает договор с банком, он указывает в нем данные гражданина, которому он передает право забрать денежные средства из банковской ячейки. В частности прописывают его ФИО, данные паспорта и перечень документов, которые он в обязательном порядке обязан предоставить перед забором денег.

Преимущества использования банковской ячейки при передаче денег по сделкам купли-продажи квартиры

Давайте рассмотрим преимущества использования ячейки банка:

Все манипуляции с внушительной денежной суммой осуществляются в банке, где обеспечен высокий уровень безопасности: есть камеры наблюдения и вооруженная охрана. Вдобавок, если банк разорится или его признают банкротом, а счета будут арестованы, подобные действия не распространяются на денежные средства, которые лежат в банковской ячейке. Причина в том, что эти деньги не являются собственными средствами банка.
Когда покупатель берет в аренду банковскую ячейку и кладет в нее денежную сумму, он избавляется от одной серьезной проблемы. Если по каким-то причинам стороны передумали заключать сделку купли-продажи, то покупателю волноваться за деньги не нужно, так как он в любое время сможет забрать их из банковской ячейки.
Продавец тоже будет спокоен. После подписания договора купли-продажи и его он получает доступ к ячейке банка и в любой момент может забрать оттуда денежные средства. Конкретной даты, когда он должен забрать сумму, нет, поэтому никто не знает, когда это случится, что тоже дает дополнительную безопасность и исключает ограбление в тот день, когда на руках у него будет внушительная денежная сумма. Вдобавок, продавец, не выходя из банка, может «кинуть» эти деньги на депозитный счет, и до тех пор, пока они ему не понадобятся, получать с этой суммы доход.
Еще один плюс заключается в том, что в банковской ячейке может храниться сколь угодно большая сумма, и никаких ограничений не предусмотрено. Вдобавок, если понадобится продлить срок аренды, то это можно сделать без проблем в любое время.

Минусы аренды банковской ячейки при передаче денежных средств по договору купли-продажи

Есть свои минусы при использовании ячейки в банке, которые тоже нужно знать тем, кто вскоре покупает или продает недвижимое имущество:

1. Когда вы подписывается договор аренды банковской ячейки на конкретный срок, в нем нигде не будет обозначена сумма, которая там будет храниться. По этой причине при возникновении спора относительно передачи денежных средств, в судебных органах власти решение по делу не будет опираться на доказательство данного факта.

2. Должностные лица банка не смогут проверить подлинность документов, которые им будут предоставлены для получения доступа к банковской ячейке. Понятное дело, данные продавца будут перепроверены и сделана сверка с паспортными данными документа, предъявленного лично продавцом. Но в договоре аренды банковской ячейки может быть строка о том, что финансово-кредитное учреждение не несет никакой ответственности за подлинность документов, которые необходимо предоставить для получения необходимого доступа к хранящимся деньгам.

Подробно рассматривая, как происходит передача денег через банковскую ячейку при покупке квартиры, становится очевидным преобладание преимуществ использования именно данной схемой. Однако это не значит, что отрицательных моментов в данном случае не имеется. Если этот вариант передачи денег вам тоже не подходит, то есть альтернатива – денежные перевод, который носит название аккредитив. Если сравнивать его с ячейкой банка, то он проигрывает тем, что требует больших денежных затрат. Оформление аккредитива займет больше времени.

Пользования ячейкой банка представляет своего рода безналичный расчет, и поэтому продавцу недвижимости будет спокойнее, если его пригласят на процедуру пересчета, проверки и «закладки» денежных средств в банковскую ячейку.

Существует несколько способов безналичного расчета за квартиру. Счета эскроу – один из них. Это относительно новая услуга, предоставляемая банками для операций с недвижимостью. Она обладает рядом преимуществ по сравнению с аккредитивом

Ограничение на максимальную сумму разового платежа при покупке недвижимости стимулировало россиян пользоваться безналичными расчетами. Существует несколько способов перевести средства со счета на счет, а также передать средства не лично, а через посредников

Расчеты с помощью аккредитива позволяют переложить на банк ответственность за правильность и полноту оформления документов

Чем чревато указание меньшей суммы оплаты в договоре

Несмотря на обилие объявлений о продаже недвижимости, реальные цены сделок узнать непросто, поскольку участники сделок часто занижают стоимость купленных/проданных квартир.

Продавцу это может быть нужно:

если квартирой владеет меньше 3 лет, тогда сумма от ее продажи за вычетом миллиона рублей подлежит налогообложению;
если он задумал мошенничество в одном из многочисленных вариантов.

Покупатель, на первый взгляд, заинтересован в обратном: указать цену выше. Ведь если он покупает квартиру впервые, ему уплаченная сумма вычитается из налоговой базы. Однако и у него могут быть мотивы для понижения номинальной цены:

чаще всего продавец убеждает его, что в противном случае ему необходимы средства для уплаты налога, поэтому при несогласии покупателя на занижение номинальной стоимости он вынужден будет повысить реальную цену;
покупатель не заинтересован демонстрировать свои расходы (например, он является чиновником).

Соглашаясь на фиктивное занижение цены, покупатель сильно рискует. Если в дальнейшем выяснится, что сделка была проведена с нарушением закона, а продавец оказался недобросовестным, он сможет вернуть лишь сумму, указанную в расписке.

Требовать больше даже при наличии свидетелей будет равносильным добровольному признанию соучастия в мошенничестве, что само по себе более неприятно, чем даже утрата денег. А продавец-жулик вернет себе квартиру, а в придачу к ней всю сумму, уплаченную сверх официальной цены.

Вам нужно приобрести площадь под офис, но необходимой суммы сейчас нет? Смотрите описание одного из доступных вариантов покупки помещения по ссылке.

Как обеспечить себе личную безопасность при расчете

При совершении сделки без посредников существует множество способов не только мошенничества, но и прямого грабежа, воровства, шантажа, отъема квартир и денег. Это может угрожать даже жизни ее участников.

Среди владельцев приватизированных квартир немало одиноких граждан, беспомощных инвалидов, престарелых, алкоголиков, наркоманов. Обманом или силой, спаиванием, угрозой разоблачения или насилия заставить таких граждан подписать нужные документы для опытных бандитов и жуликов не составляет труда.

Не исключена и наводка: точно узнав у вроде бы «добросовестного» покупателя место и время получения продавцом денег, злоумышленники могут спланировать воровство или грабеж. Продавец квартиры при этом снимается с регистрации. То есть искать его или его труп в данном городе нет никаких оснований.

Наивного покупателя, желающего сэкономить на налогах, плате риелтору и нотариусу, оплате банковской ячейки также можно заманить в ловушку с деньгами якобы для заключения сделки, затем оставить без денег и без квартиры. Доказать что-то ему также будет невозможно.

Для обеспечения безопасности при передаче денег следует:

передавать деньги только одним из способов, описанных выше (в банке, офисе нотариуса или риелторской конторе), не экономить на посредниках;
при передаче денег со своей стороны обеспечить присутствие не менее двух свидетелей;
после получения денег следует сразу сдать их в банк; о транспорте для этой цели лучше позаботиться заранее, поскольку может оказаться, что «случайно» оказавшийся рядом попутный автомобиль может быть частью плана вашего ограбления;
покупатель сразу с места совершения сделки должен направиться в БТИ для ее регистрации и сдать его сотрудникам все необходимые для этого документы;
не заключать сделок по , без соблюдения всех формальностей, если в купленном помещении а момент оплаты есть зарегистрированные там лица;
перед заключением сделки опросить соседей контрагента относительно его личности, семьи, истории проживания, приватизации жилья. При малейшей непрозрачности в данных вопросах от сделки лучше отказаться.

Приобретение жилплощади – сделка, в которой задействована крупная сумма денег. Поэтому очень важно, чтобы их передача была зафиксирована надлежащим образом и исключала вероятность возникновения разногласий между контрагентами в будущем. В представленной статье мы расскажем, какие способы передачи финансов существуют с подробным рассмотрением каждого из них и возможностью определения самого выгодного варианта.

○ Причины для приостановки или отмены сделки купли-продажи.

Сделка купли-продажи может быть приостановлена или отменена в следующих случаях:

Оплата за переданное имущество не произведена либо произведена не в полном объеме.
Признание сделки недействительной:
- «1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
- 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
- Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
- В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
- Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (ст. 168 ГК РФ)».
Возникновение непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств. В данном случае вина за аннулирование сделки отсутствует.

Если сделка приостанавливается или отменяется до госрегистрации перехода права собственности, это не представляет больших проблем. Стороны просто возвращаются на исходные позиции: продавец получает назад квартиру, а покупатель – деньги.

Если причины для приостановления или аннулирования сделки возникли после проведения регистрационных процедур, вопрос решается исключительно в судебном порядке.

○ Применяемые формы расчетов.

Все формы расчетов имеют свои преимущества и недостатки, значимость которых определяется участником сделки. Каждая из них будет подробно рассмотрена ниже.

○ «Из рук в руки».

Наличный расчет предполагает риск возникновения претензий в будущем, если он не будет документально зафиксирован.

К тому же при таком выборе возникает вопрос, когда именно платить, учитывая, что государственная регистрация права собственности осуществляется только через 10 дней после передачи договора в регистрирующий орган. Исходя из этого, возможны два варианта расчетов:

Предоплата – передача денег сразу после подписания соглашения.
Оплата по факту – после регистрации права собственности нового владельца жилья.

В каждом случае есть свои подводные камни для участников сделки. Кроме того, крупная сумма денег наличными не только неудобна для хранения и передачи, но и является отличной приманкой для грабителей.

Все эти факторы обуславливают то, что наличный расчет постепенно вытесняется более современными способами оплаты.

✔ Обязательные условия.

Если стороны все-таки выбрали наличный расчет, обязательным является требование фиксирования факта передачи денег. Для этого приглашаются 2 свидетеля, и оформляется расписка, которая подписывается всеми присутствующими. Расписку пишет получатель денег, который тем самым подтверждает факт получения оплаты за квартиру.

✔ Риск для покупателя.

Риск для покупателя возникает, если он передает деньги в момент оформления сделки. Впоследствии могут возникнуть различные проблемы: отказ в регистрации права, арест имущества, появление новых прописанных лиц и т.д. Во всех этих случаях возврат денег может быть сопряжен с определенными проблемами.

✔ Сомнительное преимущество этой формы расчетов.

Помимо риска не стать владельцем купленной квартиры, наличный расчет имеет иные недостатки. Например, подобная передача денег предполагает сокрытие от государства истинной суммы сделок. Помимо моральной стороны вопроса, впоследствии это может отразиться на возможности получения налогового вычета и размере полученной компенсации.

○ Аренда депозитарной ячейки.

Это надежный способ передачи денег, при котором каждая сторона может быть уверена в соблюдении своих прав. Благодаря своей надежности данный метод с каждый годом становится все популярнее, несмотря на определенные финансовые траты, связанные с арендой ячейки.

«Договором хранения ценностей в банке может быть предусмотрено их хранение с использованием поклажедателем (клиентом) или с предоставлением ему охраняемого банком индивидуального банковского сейфа (ячейки сейфа, изолированного помещения в банке).
По договору хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе клиенту предоставляется право самому помещать ценности в сейф и изымать их из сейфа, для чего ему должны быть выданы ключ от сейфа, карточка, позволяющая идентифицировать клиента, либо иной знак или документ, удостоверяющие право клиента на доступ к сейфу и его содержимому.
Условиями договора может быть предусмотрено право клиента работать в банке с ценностями, хранимыми в индивидуальном сейфе (п. 1 ст. 922 ГК РФ)».

✔ Участники процесса.

В аренде банковской ячейки участвуют:

Продавец, который наделяется правом забрать деньги после выполнения условий, определенных договором.
Покупатель (поклажедатель), передающий в банк финансовые средства на хранение в период оформления прав собственности на приобретенное жилье.
Банк (хранитель) – принимает на хранение финансовые средства и несет ответственность не только за их сохранность, но и своевременную передачу указанному в договоре лицу.

✔ Преимущества способа.

Основной плюс данного метода передачи финансовых средств – отсутствие возможности у сторон сделки присвоить себе деньги либо квартиру.

Благодаря тому, что деньги хранятся у третьей стороны, исключается возможность нецелесообразного их использования, нарушения сроков оплаты и попадания в руки посторонних лиц.

Другие преимущества:

Наличие вооруженной охраны в месте хранения и минимальный риск потери денег.
Возможность продавца забрать деньги в любой момент без согласования с покупателем (при условии выполнения обязательств по договору).
Снятие ответственности с покупателя за хранение денег, при этом, даже при неблагополучном исходе сделки, он в любой момент может вернуть свои деньги.
Сумма, которую можно заложить в ячейку, не ограничена, а срок договора аренды можно продлевать.

✔ Заключение договора аренды и внесение нужной суммы.

При аренде банковской ячейке составляется соответствующий договор, по которому в сейф закладываются деньги. Они могут быть распределены в процентном соотношении на этапы сделки. Например, продавец может получить определенную сумму после заключения договора и остаток – после регистрации права собственности. Такое распределение является более надежным, чем единовременная передача всей суммы.

✔ Пересчет денег и проверка на подлинность.

Помимо ответственного хранения, банк также предоставляет услуги по проверке подлинности закладываемых финансов и их расчете. Важно учитывать, что деньги, как правило, закладываются сторонами вместе, а в случае успешной сделки, их единолично забирает продавец.

✔ Ключи от ячейки.

Учитывая риск, который появляется при хранении ключа у одной из сторон, они хранятся у банка, как незаинтересованной стороны, во время прохождения всех этапов регистрации сделки.

✔ Доступ к ячейке покупателя и продавца в случае успеха сделки или отказа от нее.

После успешной регистрации права собственности на приобретенное жилье, ключ передается продавцу, который получает доступ к ячейке и забирает свои деньги. А если сделка по каким-либо причинам не состоялась, ключ получает покупатель, который возвращает заложенную сумму.

✔ Недостатки этого способа.

Несмотря на высокий уровень надежности, у данного метода также есть минусы:

В соглашении об аренде банковской ячейки, указание суммы передаваемых на хранение денег, не является обязательным. Поэтому, если возникнут какие-либо разногласия, данный документ не может выступать основанием для спора.
Банк не несет ответственность за подлинность представленных документов. Обязательным является только сверка подлинности данных покупателя с указанными в паспорте.

○ Аккредитив.

«При расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель.
К банку-эмитенту, производящему платежи получателю средств либо оплачивающему, акцептующему или учитывающему переводной вексель, применяются правила об исполняющем банке (п.1 ст. 867 ГК РФ)».

✔ Популярность этой формы и сравнение ее с предыдущей.

Выбор многими данной системы расчетов основывается на ее высокой степени надежности. Как и в случае с арендой ячейки, здесь необходимо наличие третьей стороны – банка. Он регулирует обязанность покупателя уплатить оговоренную сумму после предоставления продавцом полного пакета требуемых документов. Так у покупателя нет возможности отменить сделку в одностороннем порядке.

В то же время банк проверяет правильность оформления документов и их подлинность. Таким образом, он выполняет функции гаранта для каждой стороны сделки.

✔ Заключение договора и действия сторон.

После заключения договора купли-продажи, алгоритм действий по оплате следующий:

Покупатель заключает с банком соответствующий договор на 1-2 месяца.
На основании подписанного соглашения, банк открывает на имя клиента специальный банковский счет.
Банк перечисляет на него деньги со счета клиента после получения соответствующего распоряжения от владельца.
В период, указанный в договоре (1-2 месяца), покупатель не вправе забирать вложенную сумму.
Стороны подают документы для оформления права собственности.

✔ Хранение ключей.

Во время всего периода оформления прав собственности, открытый счет является закрытым для каждой из сторон сделки. Поэтому именно банк осуществляет контроль за ним в течение данного срока.

✔ Поступление денег на счет продавца или покупателя.

После того, как будет завершена процедура регистрации права собственности, продавец должен посетить банк с перечнем документов, удостоверяющих успешность сделки. После того, как банк проверит их, он перечислит деньги с аккредитива на счет продавца.

Если по каким-то причинам сделка не состоялась, и покупатель представил доказательства этого, банк перечисляет деньги на его счет, осуществляя, таким образом, возврат вложенной суммы.

✔ Плюсы и минусы этого способа.

Открытие аккредитива имеет много преимуществ:

Безналичный способ оплаты не требует аренды ячейки, получения и внесения наличных, пересчитывая их и проверяя подлинность.
Полностью отсутствует риск потери денег, как для продавца, так и для покупателя.
Ответственность банка за любую несанкционированную операцию по открытому аккредитивному счету.

При этом у данного способа есть только два минуса:

Необходимость в сборе большого количества документов (полный перечень устанавливается банком).
Расходы на обслуживание счет.

Покупка квартиры – серьезный и ответственный шаг для любого человека. Оформление документов и подготовка сделки требуют напряженного внимания и немалых затрат времени. Не менее существенную роль конечно играет передача денег при продаже квартиры.

Когда и как передают деньги при покупке квартиры

Взаимные обязательства между продавцом и покупателем квартиры возникают в результате подписания договора купли-продажи, в котором и должен быть описан порядок передачи денежных средств.

В Гражданском Кодексе РФ не предусматриваются жесткие ограничения по срокам для этой процедуры. Оплата по договору купли продажи квартиры происходит в тот момент и тем способом, которые были предусмотрены договором в соответствии со взаимным соглашением сторон.

Способы передачи денег при продаже квартиры

На данный момент существуют различные способы передачи денежных средств как при совершении сделки купли-продажи, так и при любых других финансовых операциях. Условно эти способы можно разделить на два вида: наличный и безналичный расчёт.

Оплата наличными предполагает использование «живых» денег, безналичные операции соответственно проходят без применения наличных.

Как передают деньги при покупке квартиры, заранее решают сообща продавец и покупатель.

Через нотариуса – преимущества и недостатки

С начала 2015 года в силу вступил закон 457 ФЗ. Благодаря этому закону нотариусы теперь официально уполномочены предоставлять услуги по депозиту денежных средств во время расчетов по различным операциям. Таким образом, покупатель может передать определенную сумму денег за квартиру нотариусу перед регистрацией договора, а продавец получить эту сумму после регистрации, предварительно согласовав данную операцию с самим нотариусом.

Плюсы передачи денег через нотариуса:

Оформление документов, ведение всей сделки и процедура передачи денежных средств происходит в одном месте;
Возможен как безналичный, так и наличный расчеты;
Этот способ расчета освобождает обе стороны от подписания некоторых дополнительных соглашений (к примеру об аренде банковской ячейки);
Нотариус является застрахованным лицом, следовательно, это дополнительная защита от непредвиденных обстоятельств;
У нотариуса хранятся вторые экземпляры документов на случай утери оригиналов;
Нотариусы несут ответственность за совершенные ими сделки.

Минусы передачи денег через нотариуса:

Банк берет определённый процент за перевод средств со счета покупателя на счет нотариуса, а также за последующее обналичивания денежных средств для продавца;
Сама услуга использования банковского депозита нотариуса платная;
Дополнительно нужно платить нотариусу за эту услугу даже если происходит передача денег наличными;
Покупатель согласно законодательству в любой момент может потребовать возврат своих денег с депозита нотариуса, если условия для этих его действий не были прописаны в дополнительном соглашении к договору.

Передача денег при покупке квартиры наличными, плюсы и минусы

В данном случае производится оплата за квартиру посредством передачи денег наличными напрямую из рук в руки.

Плюсы передачи денег наличными:

Самый быстрый способ;
Сторонам всегда можно договориться об изменении реальной стоимости квартиры в одну или в другую сторону;
Идеальный вариант, когда купля-продажа осуществляется родственными лицами.

Минусы передачи денег наличными:

Чтобы продавец поверил в подлинность и правильность полученной суммы денег, желательно потратиться на проверку денежных купюр и их количества;
Самый ненадежный способ. Можно оказаться не только жертвой обмана, но и воровства;
Когда передают деньги наличными, для минимальной защиты должна быть оформлена хотя бы расписка.

Безналичный расчет по сделке, риски для продавца и покупателя

Безналичный расчет обязательно используется в том случае, когда продавцом квартиры является юридическое лицо. Если банк покупателя и банк продавца – это два разных банка, то за перевод будет взиматься немалая комиссия. Риск для покупателя в данном случае состоит в том, что если при непредвиденных обстоятельствах произошёл срыв сделки, а деньги уже перечислены, то вернуть их скорее всего можно будет только с помощью судебного разбирательства.

Существует также риск банкротства банка как для продавца, так и для покупателя квартиры. Денежные средства замораживаются на счёту банка до благополучного разрешения его финансовых проблем. Чаще всего до этого момента проходит не один год.

Рассчитываемся через ячейку банка

Смысл этого способа заключается в том, что при осуществлении сделки купли-продажи у банка арендуется ячейка в специальном хранилище – депозитарии. Обычно это делает покупатель квартиры. Во время сделки заключается дополнительное трехстороннее соглашение между банком, покупателем и продавцом. В соглашении прописываются условия выдачи денег и устанавливаются определённые сроки.

Плюсы данного расчета:

Банк надежно обеспечивает безопасность денежных средств, контролирует доступ к ячейке и гарантирует конфиденциальность;
Деньги проверяются на подлинность и пересчитываются, а потом складываются в ячейку банковским служащим в присутствии обеих сторон;
Если сделка по продаже квартиры была сорвана в результате каких-либо обстоятельств, покупатель вновь единолично получает возможность доступа к банковской ячейке;
Самый безопасный вариант передачи наличных денег при покупке квартиры.

Минусы данного расчета:

Нужно оплачивать саму аренду банковской ячейки и составление дополнительного соглашения. Ещё скорее всего придётся платить за страховку банковского хранилища, а также залог, во избежание потери ключа от ячейки;
Банк не несёт ответственности за правильность составления или достоверность документов, которые предоставляет продавец;
Возможен только наличный расчет.

Продажа квартиры через банковский аккредитив

По существу данный способ почти такой же, как вариант передачи денег посредством банковской ячейки, только происходит все через безналичные операции. Конечно, есть и свои нюансы. В процедуре передачи денег могут участвовать два банка: банк-исполнитель и банк-эмитент. Иногда это один и тот же банк. При условии передачи требуемых по договору документов, банк-эмитент, в котором находятся деньги покупателя, переводит их на счёт банка-исполнителя. Этот банк, в свою очередь, выдаёт данную сумму продавцу.

Плюсы банковского аккредитива:

Обеспечивается наибольшая безопасность денежных средств;
Не нужно разбираться с наличными деньгами.

Минусы банковского аккредитива:

В сравнении с операцией посредством банковской ячейки, увеличивается стоимость услуги, количество дополнительно подписываемых документов и временные затраты.
Такую услугу имеют возможность предоставить далеко не все банки.
Если при каких-либо обстоятельствах сделка купли-продажи квартиры была отменена, процедура возврата денег может истратить немало нервов покупателю и даже довести дело до суда.
Банковские служащие обязаны информировать налоговые органы обо всех столь серьёзных операциях с денежными средствами. Это важный момент для тех, кто скрывается от налогов.
Возможен только безналичный расчет.
При альтернативных сделках с участием нескольких сторон использовать банковский аккредитив как способ передачи денег невозможно.

Перевод на счет

Один из способов безналичного расчёта, когда деньги переводятся с собственного счёта покупателя на счет продавца.

Плюсы перевода на счет:

О движении денежных потоков сохраняются подтверждающие документы;
Нет нужды возиться с наличными деньгами.

Минусы перевода на счет:

Существует риск мошенничества со счетами;
Комиссия в виде определенного процента от суммы перевода.

Использование ипотечного кредитования

Когда у человека нет в наличии достаточной для покупки жилья суммы денег, можно купить квартиру через банк, то есть, в ипотеку. В этом случае банк самостоятельно устанавливает возможный способ передачи денег, а продавец и покупатель вынуждены согласиться с ним.

С ипотекой конечно проще в отношении безопасности сделки купли-продажи, ведь любой банк тщательно проверяет необходимые документы, чтобы исключить риск потери своих финансов. Но, с другой стороны, в ситуации, когда семья вроде бы расплатилась за квартиру используя банковский кредит, на самом деле продолжает выплачивать банку стоимость своего жилья с процентами ещё в течение нескольких лет.

Использование счета эскроу

Такой вид расчета предусмотрен Российским законодательством для договоров долевого участия (ДДУ) с 2017 года и действует также в 2019-м году. Преимущество данного способа в том, что банк, в котором находится счёт эскроу, является гарантом того, что застройщик не обманет покупателей квартир. Ведь деньги, внесённые за приобретённое жильё, блокируются на счету эскроу до завершения строительства дома.

В некоторых случаях банк может установить срок передачи денег застройщику на 6 и более месяцев позже даты предоставления готового жилья покупателю.

Акт передачи денег, образец

Более официальная форма подтверждения факта передачи денежных средств, чем расписка – это акт передачи денег. Его отличие от расписки в том, что этот документ подписывается двумя сторонами и он не предусматривает никаких обязательств со стороны продавца или покупателя. Акт просто устанавливает факт передачи денежных средств.

Нет какой-то определённой формы для этого документа, его можно составить так, как удобно сторонам. Конечно есть некоторые основные данные, которые должны присутствовать на бумаге. Это реквизиты сторон, сумма и валюта денежных средств, дата подписания и ссылка на основной договор.

Образец акта передачи денежных средств можно .

Есть несколько полезных советов о том, как правильно передать деньги за квартиру, чтобы не стать жертвой мошенничества или обмана:

В момент, когда происходит оплата по сделке купли-продажи, лучше иметь при себе парочку свидетелей. Это обеспечит доказательства заключения договора и оплаты за приобретённую квартиру;
Необходимое условие – это тщательно проверить все предоставленные продавцом документы и не скупиться оплатить помощь профессиональных юристов либо риэлторов;
Можно разузнать немного больше о личности владельца продаваемой квартиры, расспросив о нем и его семье у будущих соседей;
Лучше передать деньги за квартиру только после госрегистрации сделки.

Еще несколько очень полезных советов:

В любом случае, нужно ответственно подходить к вопросу выбора способа передачи денежных средств при покупке жилья. От этого выбора будет зависеть процент риска для обеих сторон договора и конечный результат сделки.

Приобретение «вторички» - всегда риск. Можно нарваться на скрытый неликвид, ошибиться при проверке юридической чистоты объекта, неправильно составить договор, наконец, банально переплатить. Но самый опасный момент связан с передачей денег продавцу. На этом этапе сделки легко потерять многомиллионную сумму, так и не получив взамен обещанные квадратные метры. В данном материале описаны пять наиболее серьезных промахов, которые допускают покупатели при расчетах за квартиру.

№ 1. Расчеты до регистрации права собственности

В Москве от такого «доверительного» способа оплаты давно отказались, как от самого ненадежного. Однако во многих регионах его до сих пор используют в качестве стандарта. Алгоритм следующий: стороны подписывают договор купли-продажи, покупатель полностью рассчитывается с продавцом и сразу после этого документы отправляют на регистрацию в Росреестр. По сути, будущему квартировладельцу остается подождать всего 7 рабочих дней, и недвижимость окажется в его законной собственности. Только вот гарантий, что это действительно произойдет, при подобной схеме передачи денег никто не даст. Так, за время оформления продавец может просто-напросто передумать и остановить процедуру в одностороннем порядке. Причем без каких-либо уважительных на то причин - закон позволяет.

Иногда за этим следует шантаж, и покупателю предлагают доплатить «сверху» пару сотен тысяч рублей. Если же в бумагах изначально фигурирует фиктивная цена, в ход нередко идет прямой обман. На Урале недавно произошел характерный случай. Семья должна была отдать за «трешку» 9,5 млн рублей, но в договоре хозяин попросил указать 6 миллионов - дескать, так ему удастся сэкономить на налогах. Клиенты согласились, произвели оплату и сдали документы в Росреестр. А на следующий день собственник подал заявление об отказе от регистрации. История закончилась банально: продавец через суд признал сделку недействительной, получил назад квартиру и вернул несостоявшимся владельцам жилья ровно 6 млн рублей. Доказать, что на самом деле недвижимость обошлась им в полтора раза дороже, ответчики не смогли.

Кроме того, оформление часто останавливает сам Росреестр. Например, если выяснится, что приобретаемая жилплощадь под арестом или в залоге по кредиту. На то, чтобы забрать обратно свои деньги, у покупателей порой уходят месяцы и даже годы.

№ 2. Слишком большая предоплата

Когда продавец требует оформить допсоглашение и внести символический задаток за квартиру - обычно от 30 000 рублей до 5-10% стоимости - это нормально. Таким образом собственник хочет убедиться в серьезности планов покупателя и застраховаться от срыва сделки. Но если речь идет о предоплате в 50% и более, да еще срочной, то перед вами, скорее всего, мошенники. Сценарий обмана заезжен до дыр. Аферисты снимают квартиру, подделывают документы на объект и дают объявление о продаже с большим дисконтом. Клиенты находятся быстро. При показе им говорят, что предложение «горящее»: мол, хозяева переезжают и готовы идти на уступки, но половину суммы надо отдать вперед. Затем жулики заключают с каждым «покупателем» предварительный договор, забирают деньги и спустя некоторое время исчезают. Два года назад в эту ловушку угодили 10 жителей Калининграда - люди передали лжериелтору в виде задатков в общей сложности 21 млн рублей. Благо, скрыться злоумышленник не успел. Суд взыскал с него материальный ущерб и приговорил к 10 годам лишения свободы.

№ 3. Без расписки и свидетелей

Запомните: любую передачу денег продавцу, будь то внесение задатка, авансовый платеж или полный расчет по договору купли-продажи, нужно дополнительно оформлять распиской. Эта бумага - главное, а подчас и единственное доказательство факта оплаты и того, что одна сторона выполнила свои обязательства, а другая не имеет претензий ни к сумме, ни к условиям сделки. В документе должно быть подробно описано, кто, кому, когда и за что отдал конкретные средства. Также желательно заручиться подписями хотя бы двух свидетелей. При необходимости они подтвердят в суде подлинность бумаги и обстоятельства ее составления. Если расписки нет, то после регистрации сделки бывший хозяин в любой момент сможет заявить, что никаких денег он не получал, и попытаться вернуть жилье в судебном порядке. К сожалению, такие случаи не редкость, и далеко не всегда разбирательства заканчиваются в пользу покупателей. Вот свежий пример из Подмосковья. В 2015 году пенсионерка решила приобрести квартиру у дальней родни. Договор составили чуть ли не на коленке, рассчитались тоже по-семейному - дома, наличными. Брать расписку старушка постеснялась. Как выяснилось, зря. Спустя полгода предприимчивые родственнички пошли в суд и расторгли сделку. Подтвердить оплату обманутой покупательнице было нечем.

№ 4. В неправильном месте, в неправильное время

Казалось бы, лихие 90-е, когда гражданам приходилось на свой страх и риск ехать с чемоданом наличных в Регпалату или к продавцу домой, остались в далеком прошлом. Тем не менее криминальные сводки регулярно пополняются сообщениями о нападениях на покупателей недвижимости. В Ленинградской области преступники украли у семейной пары 6,5 млн рублей прямо на выходе из банка. В Екатеринбурге грабители подкараулили мужчину у риелторской фирмы, где должна была состояться сделка, - похитили 2,5 миллиона, а напоследок хорошенько избили. Месяц назад москвич взял портфель с деньгами на квартиру в ресторан и в итоге остался ни с чем. Мораль: не стоит никому рассказывать о предстоящей покупке жилья, и уж тем более о сумме, месте и времени сделки. А лучше вообще отказаться от наличных расчетов из рук в руки. Сегодня рынок предлагает целый набор относительно безопасных альтернатив. Это и банковские ячейки, и аккредитивы, и депозиты нотариусов, и эскро-службы агентств недвижимости. При всех различиях суть их сводится к одному: вы оставляете энную сумму в учреждении, и если сделка проходит успешно, деньги получает продавец, если срывается - покупатель. И никакого экстрима. Впрочем, здесь тоже есть нюансы, которые следует иметь в виду.

№ 5. При участии сомнительных посредников

Прежде чем использовать одну из упомянутых выше безопасных схем оплаты, покупателю необходимо убедиться, что организация или лицо, у которого останутся его деньги, заслуживает доверия. Думаю, не надо объяснять, кто такие «черные риелторы» и лженотариусы. Таким дельцам не составит труда присвоить чужие миллионы, переданные на «ответственное хранение». Арендаторы банковских ячеек также не застрахованы от обмана. Во-первых, деньги могут похитить сами сотрудники кредитной организации. Как это произошло в ноябре 2016-го в одном из отделений Газпромбанка: охранник со товарищи обчистили десятки ячеек на сумму около 500 млн рублей. Во-вторых, наличные способен забрать продавец еще до регистрации перехода прав на квартиру. При использовании ячейки стороны указывают условия доступа к содержимому сейфа. Как правило, для продавца это выписка из ЕГРН о том, что сделка состоялась и теперь недвижимость принадлежит покупателю. Сфабриковать подобную бумагу не так уж сложно, и вряд ли банковский работник сумеет на глаз определить подделку. Поэтому лучше не экономить на комиссии и выбрать проверенное агентство недвижимости или солидный банк с серьезным опытом и безупречной репутацией.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».