При покупке жилья на вторичном рынке граждане нередко сталкиваются с ситуацией, когда бывшие собственники «забывают» или по каким-то причинам не хотят выписываться из проданной ими квартиры.
Для нового собственника – это дополнительная головная боль. Поскольку «прописка» предоставляет право пользования жилым помещением, то есть возможность проживать в нем. Кроме того, согласно статье 153 Жилищного Кодекса РФ у собственника с момента возникновения у него право собственности образуется обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг. Платежи начисляются, исходя из лицевого счета жилого помещения и количества зарегистрированных в нем лиц. Иными словами, новому собственнику придется платить коммуналку и за предыдущего хозяина, а также членов его семьи, если они все еще прописаны в квартире.
Прежде чем разобраться как быть в такой ситуации, оговоримся, что сейчас термин «прописка» неправомерен. Об этом мы упоминали в материале, посвященном . Но давайте для простоты будем использовать его в этой статье, подразумевая при этом государственную регистрацию по месту жительства .
Итак, гражданин продает квартиру. Право собственности на нее у него прекращается. У жилья появляется новый хозяин. И самый оптимальный вариант, когда бывший хозяин и его родственники выписываются еще до заключения договора купли-продажи. Но на практике процессы оформления сделки и снятия с учета зачастую протекают параллельно. При этом существенным условием договора продажи жилого помещения является обязанность продавца указать всех лиц, сохраняющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем (статья 558 Гражданского Кодекса РФ).
Кроме того, в текст договора нередко включается пункт, устанавливающий обязанность зарегистрированных в продаваемой квартире лиц выписаться из нее в определенные сроки. А при приобретении квартиры в ипотеку банки, как правило, просят предоставить соответствующие нотариально заверенные заявления.
Таким образом, по закону бывший собственник и члены его семьи должны добровольно сняться с регистрационного учета. Но как быть, если этого не происходит.
Согласно статье 304 Гражданского Кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Кроме того, часть 2 статьи 292 Гражданского закона устанавливает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Однако указанная норма содержит приписку – «если законом не установлено иное». Под иным подразумеваются категории граждан, которых выписать невозможно или крайне затруднительно. Так, снять с регистрационного учета несовершеннолетних или недееспособных можно только с согласия органа опеки и попечительства.
Нельзя выписать лиц, которые отказались от приватизации или не могли в ней участвовать, но на момент ее совершения находились в равных долях с тем, кто ее совершил. Также нельзя снять с учета лиц, получивших право пользования жилым помещением по договору пожизненной ренты и в результате завещательного отказа.
Если среди прописанных нет данных категорий граждан, самым эффективным решением проблемы будет обращение в суд.
Перед этим юристы советуют вручить бывшему собственнику письменное уведомление, в котором указать, что он утратил право пользования данным жилым помещением и обязан выписаться из него. Следует также указать, что на него по-прежнему начисляются коммунальные платежи, которые новый собственник вынужден оплачивать, но намерен взыскать с экс-хозяина в судебном порядке как неосновательное обогащение.
Если этот шаг будет проигнорирован, пишем исковое заявление «Об утрате права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета». Правовым обоснованием исковых требований будут указанные выше нормы. Иск подается по месту жительства ответчика. К нему прилагаются свидетельство о праве собственности на жилое недвижимое имущество, договор купли-продажи, выписка из паспортного стола («справка номер восемь»), квитанция об уплате гос.пошлины, копия заявления для ответчика и другие необходимые документы.
Большинство исков о снятии с регистрации удовлетворяются в пользу собственника. Он на основании полученного судебного решения может выписать бывших владельцев, а также получить перерасчет за коммунальные платежи, написав заявление в управляющую компанию.
Покупка жилья не всегда влечет за собой лишь приятные хлопоты – большой проблемой может стать процесс по выписке бывших владельцев квартиры. Добиться выписки человека в принудительном порядке можно только через суд.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Исковое заявление подается покупателями жилья в том случае, если собственники — продавцы не желают выполнять обязательства по договору купли – продажи.
Как узнать кто прописан
Не все прежние владельцы купленных квартир являются честными и добросовестными, некоторые из них надеются извлечь двойную выгоду.
Основанием для выписки человека из жилья является:
- переход недвижимости в собственность другого человека на основании подписанного договора купли – продажи;
- длительное отсутствие прописанного лица в квартире или доме, в котором уже много лет живут другие люди;
- неоплата счетов.
При покупке квартиры будущему владельцу нужно узнать достоверную информацию не только о состоянии жилой площади, но и о том, сколько человек на ней прописано.
Узнать, кто прописан в квартире или доме можно следующим способом:
- Самый простой, но не надежный способ — спросить у собственника недвижимости. По закону, он должен сказать правду, иначе рискует получить обвинение в мошенничестве.
- Обратиться в МФЦ или ФМС.
- Найти данные в интернете.
- Посетить паспортный стол.
Информация может быть предоставлена лишь частично, многое зависит от того, с какой целью и какими данными интересуется гражданин.
В управляющей компании, занимающейся обслуживанием дома, должна лежать домовая книга, в которой отражены сведения о всех жильцах, а значит и обо всех прописанных на жилой территории.
Для получения необходимой информации гражданину следует:
- Посетить Управляющую компанию по правильному адресу.
- Написать заявление о необходимости получения выписки из домой книги.
- Приложить копию собственного паспорта.
- Получить документ на руки.
В выписке отражаются не только общие сведения, просмотрев ее, можно также понять, кто является собственником жилья.
В Интернете узнать нужные сведения можно, только посетив официальные государственные сайты. Другие страницы, пестрящие рекламой – обманки и предназначены для заражения компьютера вирусом.
Следует посетить официальные сайты:
- Россреестр.
- Управляющая компания жилого дома.
- Сайт для получения выписки из документа ЕГРП.
Также в Интернете можно посетить сайт миграционной службы. После проверки данных могут быть предоставлены нужные сведения.
Необходимые документы
Если решить проблему мирным путем не удалось, новому владельцу придется обратиться в суд для того, чтобы стать единственным прописанным человеком в своей новой квартире.
Документы, которые должны быть предоставлены:
- документ о передаче прав на квартиру – договор, составленный между продавцом и покупателем и заверенный у нотариуса. Нотариально не заверенный договор можно считать недействительным;
- свидетельство, доказывающее право собственности на жилое помещение;
- справка о регистрации гражданина по месту проживания;
- уведомление, отправленное прежним жильцом квартиры, его копия и квитанция, присланная по почте. На все вложенные бумаги составляется опись;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- копия заявления – иска, которое будет отправлено ответчику, с вложенной почтовой квитанцией и описью.
При возможности новый владелец квартиры или дома должен предоставить суду доказательства того, что старые жильцы не проживают в помещении, выселились из него или пропали без вести.
Также следует по возможности приложить копию – справку из домой книги, дополнительные документы: паспорт, свидетельство о рождении, СНИЛС. Должна быть приложена и выписка из реестра и договор между продавцом квартиры и покупателем.
Оплатить государственную пошлину нужно по квитанции, полученной у сотрудников, или скачанной на официальном сайте. Когда все документы собраны, нужно сразу же обращаться в соответствующие инстанции и пытаться добиться справедливости и правды, даже если прежний хозяин жилья решил поживиться за чужой счет.
Составление заявления
Для того, чтобы было проведено судебное слушание, и бывшие жильцы квартиры были выписаны из нее в принудительном порядке, новому владельцу нужно обратиться в суд и предоставить иск.
В случае, если жилье находится в муниципальной собственности, до подачи заявления в суд необходимо уведомить о проведении процедуры по выписке всех граждан, прописанных в ней. Отстоять свои права в суде может не каждый. Прежде всего, необходимо правильно сформулировать название иска при его составлении.
В документе должны быть соблюдены следующие пункты и требования:
- Во вступительной, начальной части необходимо обозначить данные, относящиеся к судебному органу, указать сведения о регистрации каждой из сторон спора – ответчика и истца.
- Также во вступлении необходимо указать обстоятельства дела, отметить, что послужило поводом для начала разбирательства и подачи заявления в суд.
- Должны быть приведены все ссылки к доказательствам по делу, можно указать перечень прилагаемых документов.
- В мотивировочной части заявления описывают суть иска, при этом необходимо указать ссылки на законодательство.
- В резолютивной, заключительной части нужно привести перечень претензий к ответчику. В частности, следует изложить просьбу о снятии гражданина с учета по указанному адресу.
С момента подачи иска в течение пяти дней суд примет решение, будет ли заявление принято к рассмотрению или отклонено.
Как выписать бывших собственников из купленной квартиры без их согласия
Чаще всего выписка бывших жильцов из квартиры происходит через суд, поскольку одна из сторон не согласна с предлагаемыми условиями. Возникают проблемы в том случае, если продаваемая квартира была получена по завещанию, или в ней прописаны несовершеннолетние.
Для выписки через паспортный стол нужно:
- Посетить отделение паспортного стола по месту проживания.
- Принести справку, подтверждающую право собственности на жилье.
- Предоставить копию страницы паспорта, на которой поставлен штамп с пропиской.
- По предоставленному образцу пишется заявление о выписке бывших собственников из квартиры.
- С момента подачи документов должно пройти несколько дней, в течение которых будет принято решение.
В случае, если выписка бывших жильцов невозможна, работник паспортного стола должен объяснить, в чем причина. Сами жильцы могут быть не согласны на добровольную выписку. В таком случае может потребоваться обращение в суд.
Чтобы решить дело через суд, нужно:
- Оплатить госпошлину.
- Подготовить пакет бумаг.
- Правильно составить иск для предоставления судье.
- Подать все документы и исковое заявление в суд.
- Дождаться рассмотрения заявления.
- Подготовить все доказательства к указанной дате.
- Предоставить все материалы во время судебного слушания.
- Получить решение суда.
При обращении в суд очень важны два момента – правильное составление искового заявления и оплата госпошлины. Лучше всего составлять иск после консультации с юристом. Ошибок в заявлении быть не должно. Чтобы их избежать, можно использовать готовый бланк, в который будут подставлены нужные данные.
Покупая жилье, лучше всего заранее убедиться в отсутствии прописки тех лиц, которых выписать будет невозможно даже через суд. Добросовестные продавцы квартиры самостоятельно выпишутся из нее через паспортный стол.
Кого не удастся
Покупая жилье в старом фонде, необходимо внимательно читать договор купли – продажи, а также изучить все документы на квартиру и выяснить, кто в ней прописан. Это вынужденные меры предосторожности, которыми не следует пренебрегать. Ведь в квартире может быть прописан человек, выписать которого не удастся даже через суд.
- несовершеннолетние. Выписать их в принудительном порядке невозможно. Единственный возможный способ – доказать, что прописка была совершена лишь по формальности;
- лица, получающие ренту на основании договора о пожизненном содержании;
- лица, получившие завещание, дающее право на пожизненное пользование жилым помещением. Даже при продаже недвижимости наследником квартиры, его право на проживание сохраняется;
- супруги, которые согласно брачному контракту имеют право на проживание в квартире. Лишение права такого лица на проживание в квартире станет нарушением условий контракта.
Снятие прописки происходит на основании решения в органах ФМС. Однако это не всегда происходит в автоматическом режиме. Чтобы бывшие жильцы были выписаны наверняка, новому владельцу квартиры следует обратиться в паспортный стол по месту прописки.
Покупка квартиры — важный шаг для каждого гражданина. Иногда обстоятельства складываются таким образом, что сделка купли-продажи уже проводится, а жильцы из квартиры выписаться не успевают. Как быть в данном случае? Разберемся во всем по порядку.
Какие проблемы могут возникнуть?
Согласно законодательству продать квартиру с прописанными в ней людьми не составит труда, ведь они лишь претендуют на проживание в ней и не являются собственниками. Это значит, что их согласия на продажу квартиры не требуется. При этом, никто не вправе запретить прописанному в квартире гражданину проживать в ней. В этом и кроется основная проблема.
По сути, юридически прописанного в квартире человека можно считать обременением. После совершения сделки купли-продажи все зарегистрированные ранее граждане должны будут самостоятельно сняться с учета. Однако, могут возникнуть сложности.
Покупатель квартиры с подобным обременением должен помнить о всех тонкостях. Обращение в суд в некоторых случах ничего не даст.
За граждан, прописанных в квартире, но не проживающих в ней, новому владельцу придется доплачивать по некоторым пунктам коммунальных платежей. Усугубляется проблема еще и в том случае, если человек в квартире прописан и проживает, при этом являясь:
- получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (в документах будет прописано право проживания в квартире);
- нанимателем по договору с конкретным сроком или без него;
- ссудополучателем при наличии договора безвозмездного пользования жильем.
Этих граждан не удастся выселить новому владельцу.
Как проверить квартиру перед покупкой?
Покупатель должен выяснить, есть ли у приобретаемой квартиры обременение такого рода, заранее. Сделать это довольно просто. При сборе документов до совершения сделки продавец предоставляет выписку из домовой книги. Покупателю лучше запросить расширенный документ, где будут указаны:
- все лица, прописанные в квартире;
- те граждане, что сняты с учета временно (в качестве примера к данному случаю можно рассматривать тех лиц, что выписаны на срок отбывания наказания в связи с судимостью).
Важно убедиться в том, что:
- В приобретаемой квартире не зарегистрирован ребенок.
- В квартире не зарегистрировано недееспособное лицо.
- Человек в квартире может быть прописан, но проживает по другому адресу.
- Гражданин не является родственником продавца.
- Тот, кто зарегистрирован в квартире ранее не отказывался от своей доли в пользу других лиц.
Как выписать людей из квартиры?
Выписать людей из приобретенной квартиры можно двумя способами:
- при их согласии самостоятельно;
- через суд.
Последний способ применяется в сложных ситуациях, когда нет возможности решить проблему мирно. Иногда гражданин берет на себя обязательство выписаться в срок, но не выполняет его или вовсе, пропадает. Для начала разберем ситуацию, когда зарегистрированное лицо согласно выписаться после осуществления сделки купли-продажи.
Какие документы понадобятся?
Снятие с регистрации на добровольной основе — процесс довольно простой. Для этого нужно обратиться в паспортный стол по месту жительства и предоставить следующие документы:
- Паспорт прописанного гражданина.
- Заявление о снятии с учета.
- Адресный листок убытия (заполняется в двух экземплярах).
- Домовая книга (при ее наличии).
- Статистический листок убытия (при выезде за границу).
При выписке из квартиры несовершеннолетних граждан ситуация несколько меняется, об этом расскажем ниже. Заявление, адресный и статистический листки выдаются и заполняются непосредственно в паспортном столе согласно форме.
Выписка через суд
Случаи обращения в суд на самом деле случаются редко и связаны они с наличием проблем:
- при отсутствии возможности связаться с гражданином;
- при проживании прописанного лица за пределами страны;
- в ситуации, когда зарегистрированное лицо отбывает наказание в местах лишения свободы и так далее.
Если гражданин проживает за границей, можно выписать его различными способами, в том числе и через суд. Если же он согласен сняться с учета по месту жительства добровольно, то вариантов решения вопроса два:
- Составить обращение для осуществления процедуры снятия с учета через консульство той страны, где гражданин проживает.
- Получить нотариально заверенное согласие на выписку по почте (гражданин может оформить такую бумагу и в Консульстве за границей).
При возникновении спорных ситуаций необходимо обращаться в суд с исковым заявлением. В данном случае очень важно, сообщал ли продавец квартиры с обременением покупателю о том, что у него возникнут проблемы с выпиской некоторых жильцов.
Суд может:
- признать сделку ничтожной и расторгнуть ее, обязав продавца возвратить полученные средства;
- удовлетворить иск нового владельца и выписать гражданина из квартиры;
- отказать в удовлетворении иска при наличии соответствующих обстоятельств.
Не редки случаи, когда покупатель заранее знает о наличии обременения и просит предоставить ему приличную скидку за те сложности, которые возникнут при снятии с учета по месту жительства прописанного гражданина.
Как выписать несовершеннолетних из купленной квартиры?
Выписка несовершеннолетнего — особая процедура. Ребенка нельзя не только выписать без наличия нового места жительства, но и без учета соответствия нового его жилья условиям предыдущего. То есть, ребенок может быть выписан только при регистрации его в новой квартире, которая точно не будет хуже предыдущей.
Покупка квартиры с прописанным в ней ребенком считается крайне рискованной сделкой.
Более того, ребенок может оказаться владельцем доли в квартире. Если же покупка все-таки осуществлена, нужно искать пути разрешения ситуации. При снятии с учета несовершеннолетнего потребуется:
- Согласие родителей (опекунов) ребенка на выписку.
- Наличие у родителей (опекунов) иной жилплощади, куда прописывается ребенок.
Если же гражданин, не достигший совершеннолетия, владеет долей в квартире, для ее продажи нужно получить разрешение от органов опеки на продажу. В противном случае сам ребенок, достигнув 18-ти лет сможет сделку аннулировать.
Что делать, если прописанный сидит в тюрьме?
Согласно закону, для того, чтобы выписать гражданина, отбывающего наказание в тюрьме, требуется дождаться его освобождения. Он лично должен будет явиться в паспортный стол и сняться с учета по месту жительства. Это уместно в том случае, если он не отказывался от доли в данной квартире, а также не является ссудополучателем.
В случае, если после освобождения человек не выходит на контакт, с учета не снимается и проживает по другому адресу, выписать его можно через суд. В этом случае помех для выноса положительного решения нет.
Кого выписать не получится?
Подведем итог, ведь любому гражданину, согласному приобрести квартиру с обременением, нужно понимать, что существует категория граждан, выписать которых не удастся.
Из квартиры по закону нельзя выписать следующие категории граждан:
- членов жилищного кооператива и всю их семью;
- несовершеннолетних граждан;
- тех, кто имеет право пользования квартирой ввиду наличия завещательного отказа (в случае, если собственник умер, но указал в завещании, что гражданин имеет право проживать в данном помещении);
- тех, кто ранее отказался от приватизации в пользу другого лица.
При покупке квартиры всегда нужно требовать расширенную выписку из домовой книги и внимательно изучать ее.
Случаются ситуации, когда гражданин хочет выписаться, но ему некуда зарегистрироваться (в случае, если нет жилья в собственности). Как быть в данном случае? Даже суд в такой ситуации предоставит гражданину право продлить регистрацию на год и только после этого удовлетворит исковое требование нового владельца квартиры.
Дети, оставшиеся без попечительства и опекуна, не смогут быть выписаны из квартиры без предоставления им условий проживания, соответствующих предыдущим. Юристы настоятельно советуют не покупать квартиры с прописанными в них детьми.
Покупка квартиры — сделка сложная и требующая от покупателя внимания и определенных знаний. В этом случае всегда оправданно пользоваться услугами квалифицированных юристов для проверки и составления документации. Даже если снятие с регистрации человека является возможным, потребуется время и некоторые средства для осуществления процедуры. Без соответствующего опыта подходить к подобным покупкам нужно крайне осторожно.